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元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。
前スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/
[スレ作成日時]2013-11-07 15:13:46
元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。
前スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/
[スレ作成日時]2013-11-07 15:13:46
これこそフェアでしょ。
>778
あはは、もしあるものなら「そんなさかのぼったこと言われても」と言うコメントを探してみな。
またお得意の「と解釈できる」と言う思い込みだぞ?
正直、昨日はアンフェアな人に中立ではないと言われて熱くなって、少し反省はしている。
そもそも、あえて勧めるなら元利だけど、この低金利ならどちらでも誤差の範疇なので、好きなほうを選べばよい、と言っているので、事実に対しては中立でもスタンスはどちらかと言えば元利側なんだしね。
少なくても露骨に元金よりの主張をしている割に中立風よりは、よっぽどはっきりしている。
>780
前に別の人が指摘した部分が修正されていないよ。
>元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため、保障料の差以外は同一となる
ここは明らかにアンフェアで自分の上の文章とも矛盾するし、前半の説明との関連も無い。
>元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため、「総利払い」は同一となる
とすべき。
※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って3カ月経過した時点で破綻確定
・元金は、元利より数万円保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度が高いため破綻率が低い(125%ルール付き)
元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため
保障料の差・125%ルールの有無、以外は同一となる
これだな。
>>783
ごめんごめん。
※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って3カ月経過した時点で破綻確定
・元金は、元利より数万円保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度が高いため破綻率が低い(125%ルール付き)
元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため「総利払い」は同一となり
保障料の差・125%ルールの有無、以外に差異はなくなる
※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って3カ月経過した時点で破綻確定
・元金は、元利より数万円保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度があるため破綻率が低い(125%ルール付き)
元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため「総利払い」は同一となる
結果
・元金のメリット=保障料の差
・元利のメリット=125%ルール有り、返済自由度および若干の破綻率低下
以外に差異はないことになる
5年ルールも入れてあげて
新築マンションを契約し、来年2月に借り入れ予定の者です。借り入れ額は、2500万円を予定しています。
下記の条件では、A(元金均等)・B(元利均等)のどちらが良いと思いますか?
現時点(11月中)の金利での条件比較で構わないので、アドバイスをお願いします。
■A(元金均等)フラット35Sエコ
借 入:2500万円
金 利:1.11%(1~5年目)
1.51%(6~10年目)
1.81%(11年目以降)
期 間:35年
手数料:182,500円(融資価格の0.73%・販売会社の提携により値下げされたもの)
団 信:約1,582,100円(35年分として)
備 考:マンション販売会社の提携金融機関で本承認済み
■B(元利均等)三井住友信託銀行ミックスローン=「(1)+(2)」
(1)借 入:2000万円
金 利:1.73%(当初20年間固定・残り期間年▲1.42%引下げ)
期 間:33年
保証料:401,440円(他、保証取扱手数料31,500円)
備 考:当方の勤務先を対象とした優遇金利(金利に生命保険料を含む)
(2)借 入:500万円
金 利:0.705%(変動・全期間▲1.77%引下げ)
期 間:33年
保証料:100,360円
備 考:当方の勤務先を対象とした優遇金利(金利に生命保険料を含む)
■A・B共通事項
A・Bいずれで借り入れした場合でも、年間50万円程度の繰上げ返済を計画しており、20年から25年以内での完済を目指しています。(フラットの場合は100万円からしか繰上げ返済できないのは承知しております。)
以上長文になりましたが、ご意見をお願いします。
ミックスローンの比率を変えた方が良いというアドバイスも大歓迎です。
>789
うちは、信託のミックス0.775%+1.8%の時代に借入しました。
2500万借入で年50万繰上げなら、減税分も繰り上げると、10年後残高1100万程度
変動の割合もっと多くして固定は1000万で大丈夫と思うよ。
10年後、低金利が続いてたら、固定を繰り上げれば、よりお得だし
3000万以下だから、減税考慮で元利でも元金でも同じだと思います。
「保障料の差・125%5年ルールの有無、以外は同じ」
だけでいいんじゃないの?金利同じなら
>789
フラットは諸経費高いね、
減税目的で繰り上げしない当初10年だけで団信80万
手数料あわせて100万かな?
保証料返金考慮しなくても、信託だとその半分なのか
789です。
>791さん、レスありがとうございます。
やはりミックスでローンを組むなら、もう少し変動の比率を増やす方がいいですよね。
変動を1500万(借り入れ額の5分の3)まで増やすのは少し勇気が入りますが・・・(汗)
変動金利の変化を見ながら、固定を繰り上げ返済するか、変動を繰上げ返済するかを検討できるのは、ミックスローンの大きな魅力ですね!
ところで、フラット35の方は、あんまりメリットない感じでしょうか?
>794
10年固定1.08%とミックスもありかも
得かどうかビミョーだけど、
共働きなら嫁さんとペアローンで
2年固定0.43%や、3年固定0.48、変動、とか
細かくミックスとか
元利派の人に質問です。
なぜ借入金額を
元利 3000万
元金 2985万
で計算しないのですか?
微々たる差だから?
でも、微々たる差を議論してるんですよね??
ちなみに「どっちでも大差ないが、どっちかというと元金派」です。
>789
すこし面倒ではあるものの面白そうな例だから計算しようと思うけど、案を見ると基本的な考え方として初期返済月8万程度で年間150万程度をローンの返済に充て、軽減繰上げによる約定返済額の低下は後々増える教育資金などを考慮して年間の返済額を抑える、と言うスタンスで良いのかな?
金利上昇リスクを抑えるためにフラットを基本として、フラットの返済とつりあうよう三井住友信託の金額を調整しているように見えるけど。
フラットを23ヵ月目に100万、以降24ヶ月毎に100万返済で25年8日月目に100万切った元本全額繰上げで完済になるし。
同じ借入金額で比較しないと意味ないじゃん。
基本的なことである、前提を同一にしないとそもそも比較ができない。
その結果が微々たる差ってこと。
微々たる差の為に前提を崩したら木阿弥でしょ。
前提条件同じ=支払う額が同じ
という意味ではないのですか?
元金にしたら、保証料が15万ほど安いですよね?
だったら借りる金額も15万少なくしないと、おなじにならないのでは??
と思ったんですが。。。
それは結果の比較ですよね?
支払う金額を同じにすると、保障料の差は15万以下になってしまいます。
という具合なので、結果の比較ではなく、あくまで前提を比較する必要があります。
同一条件にするためには元利は繰り上げが必要
あれれ条件が一緒じゃありませんね。
こう言い出すと15分どうこうが現れる。
しかし15分はもちろん無料ではない。
次に言うのは、「元利でも繰り上げは必要ですよ。」かな(笑)
必要なのとしなければ条件が揃えられない別の話。
条件は一緒ですよ。同じ人が比較しているので。
元利には繰り上げ返済は必要になりますが
それはもともと元金との差額であるため
それが返済自由度と表現されています。
繰り上げ返済しなければ、元金は15万保障料が安く
繰り上げすると保障料は15万以下になります。
支払う金額を同じにすると、保障料の差は15万以下になってしまいます。
の意味がよくわからないのですが…(^_^;)
借入金額を同一にしなければいけないなら、
返済1か月目で15万繰り上げ返済すればいいのではないのですか?
そうすると、元金のメリットがほんのわずかですが増えるような気がするのですが。
繰り上げ返済は元金との差額になるため
たとえ元金が繰り上げ返済しても、元利は(元金との差額+元利の繰り上げ資金)となります。
結果保障料の戻りが元金より多くなるので、15万の差額が圧縮されていきます。
借入金額と保障料はわけて考える必要がありますよ?
金額に対してかかる保障料ですから。
なので、今までのまとめだと
元金のメリットは、元利より保障料が安く
元利のメリットは、元金との差額分、返済自由度が高いため破綻率が低い(5年125%ルール有り)
となっています。
>801
確かに保証料が安くなる分借り入れを減らすことは出来る。
だから、その借り入れ額で計算すること自体は間違いではない。
ただ、その前提で計算をする場合、元利だけ繰り上げることでいくらか保証料が戻る。
毎回その分を計算して、更に繰り上げする計算が必要。
保証料の戻りは計算式が公開されてないし、推定で計算するにしても12ヶ月×35年分の計算。あなたならやりたい?
しかも、その結果は微々たるもの。
元金さんはそんな細かいメリットはどうでも良いと思ってるのではないかな。
811さん
スレは全部読みましたよ(^^)
まとめに異論はありません。
個人的には、35年にした時点で十分なリスクヘッジだと思っているので、元利のメリットはほぼ感じられず、目先の15万を選ぶ、というだけです。
基本、どちらにしても大差ないと思っているので。
ただ、ローンに使う金額という意味では、保証料と借入金額を分けて考えなければいけない理由がわかりません。
実際、保証料が15万安いなら、その分借入を減らせると思うのですが。
保証料だけみると、繰上げし続けると完済時には数万円になってるというのは理解しています。
ですが、その15万分を借入から減らすと、常に元利より元金のほうが元本が低くなるので、あとから戻ってくる保証料の返戻よりは有利なのではないのでしょうか?
借り入れ金額によって保証料が違うのでなんとも。
だったら、借入1か月目で15万繰り上げでもいいですよ?
要は、元金で借りた方が、常に元本が少なくなるのではないか、ということです。
元利は保証料分多く借入る必要があると仮定した場合、その15万に掛かる利息分元金より多く払う必要が有るよね。
ただし、元利は保証料が戻って来るのでそれを繰上げするから、初回は15万でも徐々に減っていく。
実際この差がどの位かは分からないけど。
>816
元本が少ないは正しいが、812の通り元利の戻り保証料を更に繰り上げる処理を考えてないでしょ?
元利にも同額じゃなきゃとか分かってない人が居るのは事実だが、貴方の書き込みも間違いがある。
議論のきっかけになったんだから、きちんと理解して訂正した方がよいよ。
819さん
もちろん、元利のほうでは保証料の戻りも繰り上げできると思っていますよ。
初回は15万の差でも、その差がどんどん縮まることもわかっています。
ただし、15万にも利息がつくということと
常に元利よりも元本が低いので、その分だけ元金の有利度が増すのでは?
ということです。
基本は大差ないと思ってるし、どちらにしても微々たるものですが。
言い方を変えているだけで
元金のメリットである保証料の差でしかない。
>813
「と思う」なら、自分で計算してみたらよいのに、と建設的な意見を言っても無視されるので、簡単に計算してあげる。
三井住友銀行で3000万35年をベースとして元利の保証料は618,600、元金の保証料は489,870、差額は128,730から元金有利になるよう13万の差額として元利は3000万、元金は2987万借りたとする。
知りたいのは総利払いの差額だけのようなので0.775%から金利変動は無いものとして、返済金額は3000万3%固定との差額を毎月繰上げ、保証料の戻り差額は以前の試算から元利が4万程度多いと仮定する。
元金
総返済額:32,694,223
減税還付:2,434,978
実質返済:30,259,245
元利
総返済額:32,850,424
減税還付:2,448,458
実質返済:30,401,966
保証料差:40,000
元金と元利の最終的な差異は102,721元金が少ないと言う結果になる。
これは共に3000万円で今回と同じ返済条件で試算した結果、10万前後保証料が安くなるとした結果とほぼ同じ。
最初に13万弱得して23年後にも10万弱得か、最初は得せずに23年掛けて10万前後得するか、保証料の計算式がはっきりしていないから生じる誤差の範囲に収まるだけだけど、どちらでも好きなほうを選べば良いよ。
一応>822に補足しておくと、10年間繰上げずに繰上げ原資として貯蓄したり、保証料の戻り月数百円を繰上げ原資に加算すると元利に有利になるから、あえて毎月返済、保証料の戻りは利率を一切掛けずに最後の比較だけで採用した。
822さん
あ、ありがとうございます~。
面倒な計算をさせてしまい、すみませんでした。
825さん
そのとおりですね。
無用な議論を呼んでしまい、申し訳ないです。
ちなみに、メリットは常に元本が 元利>元金 ってことです。
これも一応はリスクヘッジですよね。
元金を選ぶとこういうメリットもあるのでは?
ということを元利さんに言いたかっただけなのかも。
どちらにしろ、元利でも元金でも大差なく、好みで選べばいいというのは賛成です。
失礼しました。
超ざっくり計算してみた。
3000万円借り入れ、35年ローン、金利0.775%。
保証料差額は13万円。
元金と元利の初回支払い差額9000円。
保証料戻りは100%なら180円。毎年5%低減とする。
で、差額13万円を35年ローンで返済したら、金利差は15000円位。
ローン減税もどり11000円。
つまり1000万円あたり1300円元金が得。
これ以上続けるのバカらしいから計算したが、計算結果も馬鹿馬鹿しいものだった
>827
一応同額で借りたときに保証料差額に対して一切の利率を掛けていないことにより、ほんの僅かながら元金に不利な計算になっていることは理解しているので、本来元利も逆ザヤ期間中は繰上げなければ若干有利な上に繰上げないで溜めておく原資の差額にも利率を掛けるべきだとか、保証料の戻り差額分元利を多く繰上げるべきだとか、元利側に有利な条件を無視することで相殺して、明確になっていない保証料戻りの計算式で生じる誤差の数分の一に抑えるようになるべく今まで試算している。
10年繰上げなかった場合はどうなるかとか質問があった時はその条件で試算するから、ほんの少しの誤差が更にほんの少し広がってしまうけど、正確に算出するための手間が大きく掛かる割りに、それほど誤差が小さくならないからね。
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
以降は元金でも元利でも同じ金額のローンを組み、初期の保証料差額が返済期間徐々に圧縮されていくと言う今までの算出条件で試算するけど良いかな?
それでも気に入らないと言う人には、自分で試算してねとしか言えないけど。
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
何しろスタンスは元利よりでも、事実に対しては中立を心がけているから(笑
もうね