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元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。
前スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/
[スレ作成日時]2013-11-07 15:13:46
元金均等返済と変動金利のスレです。
元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方、検討中の方、話しましょう。
前スレ:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/
[スレ作成日時]2013-11-07 15:13:46
なんかさ、自作自演で無理矢理盛り上げ演出してるぽくない?
さっきからアンカー飛びまくりで、元利派を装ったはずが元利否定したり、その逆だったり
書いてる本人がちゃんと理解してるか疑問な書き込みが散見されるんだけど。
みんな、ついていけてるの?
金利より減税が多くても、元金は元利に比べて無駄に繰り上げしてるのと同じだからな。
>754
元利で毎月繰上のパターンと
年末の残高証明確定翌月の、年1回繰上
と
元金の比較を
保証料込み、減税込みで、10年間
Excelで試算すれば出るけど、
ちょっと面倒ですね。
気が向いたら、やってみようかと。
私は4年前に0.875元利均等で借入、減税1.2%、金利が上がらない限り元本減らすと損する。
借入初期に元本の減りの遅い元利は現在の変動金利と相性がいいね。
ついでに自由度と破綻リスクが少し低いというオマケ付き。
>>756
過去スレより
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29976/res/407
>361と似た条件で中央三井から借りようと思っているので計算してみました。
361では計算に入っていなかった返戻保証料の概算値を銀行の担当者に聞いて
計算に組み入れたのが大きな違いです。
借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする
元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920
元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914
意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう?
>753
1000万円、35年ローン、0.775%、減税はフルに適用を前提に試算。
元金と元利の10年間の累計の返済差額は約26万円(259,200円)。
差額を1%複利で運用した場合、運用益約1.7万円。
差額分の減税額-ローン金利の減税メリット増加が2300円。(元金203,894、元利206,270)
10年目に元金と元利の差額分をまとめて返済。保証料戻り率100%でも戻りは4500円なので、元金の保証料との差額は3万5500円。
減税を考慮してもなお、1000万円あたり1.6万円の差がでました。(戻り100%なので元利優位の計算です)
かなり運用をうまくやらないと、保証料差額にも届かないという結論になります。
確か前スレにもそれ位の試算があったような気がします。
低金利過ぎて、元金と元利の毎月の支払いがほとんど変わらないので
1000万円借りても減税のメリットはほとんど無いということが分かります。
減税に普通レベルの運用を含めても、元金が得。
結局結論は変わらなかった、と。
ただ、3000万円借りても5万円差なら、という人は居るだろうな
>758
1800万借入なんて、10年完済金利手数料は減税で、ほぼ0円でしょうから参考にならず
引用するなら、皆様ありがちな、3000万Overの、こちらでしょう・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30733/res/124-125
No.124 by 匿名さん 2013-09-22 08:12:03 なんとなく気になったので、計算してみました。間違ってたら、つっこみお願いします。
借入4000万35年当初10年固定1.25%
保証料+10年間の返済額計
元利:1494万 10年後の残債3020万-差額143万を繰上=繰上後残債2877万①
元金:1637万 10年後の残債2847万②
10年後残債の差が①-②=30万
元利は、繰上143万があるので保証料の返金ありますが、数万円程度でしょうか?
そうすると、10年間で同じ、1637万払っても、元金のほうが20数万多く返済できる
という認識でOK?
No.125 by 匿名さん 2013-09-22 08:39:05 >>124
計算は合ってます。
元利均等で浮いた分(143万円)を10年後に一気に繰り上げ返済するのであれば、10年間の返済額が同じであっても当然元利均等の方が総返済額は多いです。
何度も言われているけれど、あくまで毎月の返済額を同じ金額にすれば元利も元金も総返済額は変わりませんよ、という話ですから。
>762
それは違うな。
1800万が3000万でも、減税を年末1%満額取れる人にとっては同じ。
満額取れない場合は、満額取れるまで元金と同額の支払いになるよう元利は繰上しなければ元利に不利になるのは当然の事なのに、例に挙げているのは1.25%で繰上なしと元利に不利な条件をわざわざ選んでいる。
元利に不利な条件であれば元金が有利と言いたいだけなら分かるけど。
両方に困ったちゃんはいるけれど
元利に粘着質の自分は頭が良いと誤解している人がいて
自分のことは棚に上げて発言しているのが
元利で借りている自分でも気になるな。
>766
仕方ない面もある。
ここの議論って変動か固定か、と似た構図。
いま現実に得をしている変動(元金)と、将来金利が上がれば有利になる固定(元利)。
現時点で議論すれば、実際にメリットを享受している前者が有利に見える。
なにせ、金利は上がるかわからないし、上がっても効果が出るほどではないかも。
きちんと考えてあえて将来を取ると判断した人は冷静になれる。
でも、そうじゃない人はもう変えられないから先鋭的になる。
結果的に、分かってないとか、破綻とかイメージに頼る発言が増えるし、当然反論されるから熱くなる。
でも、よく見たら特定の人だけだったりする。
>>768
全然違うよ。損得で言ったら金利が上がろうが上がるまいが保証料の数万円だけしかないんだから。
問題は保証料以外のメリットを必死に訴える元金さんがいること。そんなものは何もないのに。
>769
その通り。
それだけ元金の人は保証料以外にメリットがあると勘違いして選択した人が多いのでしょう。
保証料が得だから元金にしたなんて後付け理由で、実際ほとんどいないと思われる。
>766
>損得で言ったら金利が上がろうが上がるまいが保証料の数万円だけしかないんだから。
>それだけ元金の人は保証料以外にメリットがあると勘違いして選択した人が多いのでしょう。
こういうわかりやすい煽りをする人ですね。
煽りじゃなくて事実。
損得で言ったら金利がどんなに高騰しようが支払う利息は同じ。違うのは保証料の数万円。
>766
おそらくこの指している元利さん「どのレスで言ってるのか挙げてみ」って言っておきながら、わざわざ探して挙げてあげたら、「そんなさかのぼったこと言われても」とか言う始末。真面目に対応した自分がアホだったわ。もう煽りには乗らないようにするわw
ところで元利の人が主張している
>保証料以外は元利が有利
と
>元金のメリットはちょっとだけ保証料が低い
>元利のメリットは自由度が高くちょっとだけ破綻率が低い
>
>これは計算式が示す結果なので、状況や個人の資産状況には左右されない。
の整合性について誰か教えてくれませんか?
※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って3カ月経過した時点で破綻確定
・元金は、元利より数万円保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度が高く破綻率が低い
元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため、保障料の差以外は同一となる
これこそフェアでしょ。
>778
あはは、もしあるものなら「そんなさかのぼったこと言われても」と言うコメントを探してみな。
またお得意の「と解釈できる」と言う思い込みだぞ?
正直、昨日はアンフェアな人に中立ではないと言われて熱くなって、少し反省はしている。
そもそも、あえて勧めるなら元利だけど、この低金利ならどちらでも誤差の範疇なので、好きなほうを選べばよい、と言っているので、事実に対しては中立でもスタンスはどちらかと言えば元利側なんだしね。
少なくても露骨に元金よりの主張をしている割に中立風よりは、よっぽどはっきりしている。
>780
前に別の人が指摘した部分が修正されていないよ。
>元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため、保障料の差以外は同一となる
ここは明らかにアンフェアで自分の上の文章とも矛盾するし、前半の説明との関連も無い。
>元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため、「総利払い」は同一となる
とすべき。
※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って3カ月経過した時点で破綻確定
・元金は、元利より数万円保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度が高いため破綻率が低い(125%ルール付き)
元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため
保障料の差・125%ルールの有無、以外は同一となる
これだな。
>>783
ごめんごめん。
※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って3カ月経過した時点で破綻確定
・元金は、元利より数万円保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度が高いため破綻率が低い(125%ルール付き)
元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため「総利払い」は同一となり
保障料の差・125%ルールの有無、以外に差異はなくなる
※同じ人間が元金と元利を比較
どちらも支払いが滞って3カ月経過した時点で破綻確定
・元金は、元利より数万円保証料が安い
・元利は、元金との差額分、返済自由度があるため破綻率が低い(125%ルール付き)
元金と元利が、同じ設定金額になるように繰り上げ返済した場合
元本にかかる利息は元金・元利共に同額となるため「総利払い」は同一となる
結果
・元金のメリット=保障料の差
・元利のメリット=125%ルール有り、返済自由度および若干の破綻率低下
以外に差異はないことになる
5年ルールも入れてあげて
新築マンションを契約し、来年2月に借り入れ予定の者です。借り入れ額は、2500万円を予定しています。
下記の条件では、A(元金均等)・B(元利均等)のどちらが良いと思いますか?
現時点(11月中)の金利での条件比較で構わないので、アドバイスをお願いします。
■A(元金均等)フラット35Sエコ
借 入:2500万円
金 利:1.11%(1~5年目)
1.51%(6~10年目)
1.81%(11年目以降)
期 間:35年
手数料:182,500円(融資価格の0.73%・販売会社の提携により値下げされたもの)
団 信:約1,582,100円(35年分として)
備 考:マンション販売会社の提携金融機関で本承認済み
■B(元利均等)三井住友信託銀行ミックスローン=「(1)+(2)」
(1)借 入:2000万円
金 利:1.73%(当初20年間固定・残り期間年▲1.42%引下げ)
期 間:33年
保証料:401,440円(他、保証取扱手数料31,500円)
備 考:当方の勤務先を対象とした優遇金利(金利に生命保険料を含む)
(2)借 入:500万円
金 利:0.705%(変動・全期間▲1.77%引下げ)
期 間:33年
保証料:100,360円
備 考:当方の勤務先を対象とした優遇金利(金利に生命保険料を含む)
■A・B共通事項
A・Bいずれで借り入れした場合でも、年間50万円程度の繰上げ返済を計画しており、20年から25年以内での完済を目指しています。(フラットの場合は100万円からしか繰上げ返済できないのは承知しております。)
以上長文になりましたが、ご意見をお願いします。
ミックスローンの比率を変えた方が良いというアドバイスも大歓迎です。
>789
うちは、信託のミックス0.775%+1.8%の時代に借入しました。
2500万借入で年50万繰上げなら、減税分も繰り上げると、10年後残高1100万程度
変動の割合もっと多くして固定は1000万で大丈夫と思うよ。
10年後、低金利が続いてたら、固定を繰り上げれば、よりお得だし
3000万以下だから、減税考慮で元利でも元金でも同じだと思います。
「保障料の差・125%5年ルールの有無、以外は同じ」
だけでいいんじゃないの?金利同じなら
>789
フラットは諸経費高いね、
減税目的で繰り上げしない当初10年だけで団信80万
手数料あわせて100万かな?
保証料返金考慮しなくても、信託だとその半分なのか
789です。
>791さん、レスありがとうございます。
やはりミックスでローンを組むなら、もう少し変動の比率を増やす方がいいですよね。
変動を1500万(借り入れ額の5分の3)まで増やすのは少し勇気が入りますが・・・(汗)
変動金利の変化を見ながら、固定を繰り上げ返済するか、変動を繰上げ返済するかを検討できるのは、ミックスローンの大きな魅力ですね!
ところで、フラット35の方は、あんまりメリットない感じでしょうか?
>794
10年固定1.08%とミックスもありかも
得かどうかビミョーだけど、
共働きなら嫁さんとペアローンで
2年固定0.43%や、3年固定0.48、変動、とか
細かくミックスとか