中古 シティタワー品川を買いたい!!

グレードを良くしないと売れない立地のWCTと比較されてもね・・。住民の多いタワーマンションは、土地の所有権があっても、建て替え費用が必要とか住民の合意が必要とか、いろいろありそう。単純に借地権だからデメリットという訳ではありません。

＞単純に借地権だからデメリットという訳ではありません。

借地権に関しては仰るとおり。でも、70年後に絶対に壊すと決っているのは、
心理的な影響はかなりあるんじゃないかと思ってます。

今のうちは新しいからいいでしょうが、20年くらいしたら、保守が積極的に
行われなくなる可能性がありますよ。可能性はかなり大きいのではないで
しょうか。どうせ壊すと決っているから、壁にひびが入ってもそのまま、
エレベーターも動けばいい・・・・

70年は長いようで短い。70年後の日本がどうなっているかなんて想像も
つきませんが、どんなふうになっているかわからないんだから、わざわざ
借地権のマンションを選ぶ必要はないのでは？　お金がなければしょうが
ないですが・・・

20年経ったら、保守が積極的にされなくなる？意味不明です。50年で売り出している定借もあるでしょ。最後の5年や10年ならまだわかりますが・・。まあその時には、60年以上経っているのだから、普通のマンションだって建て替えの話もあったりするのでは？タワーの歴史が浅いので未来のことはわかりませんが、いくら所有権を持っていても、住民の同意が得られず建て替えしたくとも出来ないケースもあったりするかも。だったら安くて広い定借という選択肢を選ぶ人もいるということです。

今でも低層か中層なら90㎡弱の広めの部屋でも6000万切ってる部屋が出てますよ。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/131J3055/

レインズに載ってる情報だと現時点での成約は購入価格の180％が目安だそうです。解禁後からでも上昇傾向らしいので今後どこまでいくかはわかりませんが、7000万はちょっとさすがに。。

上の90平米の間取りはよく出ますね。
でも、暗い廊下側に2部屋あるのはあまり魅力ではないかなぁ。
高値がつく要素がないから、妥当な値付けか、やや高めに感じます。

＞253

今の時点で確実に日本の将来でわかっていることは、消費税がそう遠くない将来
20%以上にあがること。これは間違いなさそうです。

欧米のマンションは、100年以上使うことが常識です。古いものを大事にすると
いうより、新築が買えない。消費税を払わなくてすむ中古マンションが普通です。
同じ方向へ向かう可能性が大です。

軒並み100年以上使うことが常識になっている時代に、70年で壊すのはどうです
かね？

今の時代の常識で、将来を考えないほうが良いと思いますよ。

よほど困窮してるのでなければ、品川Vタワーのほうが将来性がはるかに上で
しょう。今ちょっと高いだけで元は取れると思います。もうすでに値上がりし
始めてますけど・・・。

すでに残り65年でしょう？
借地権なら相場の7掛が常識ですよね。

ということは>>254の部屋なら、
定借なので7掛けで5600万、
定借でなければ8000万ということですか。

立地と面積を考えると妥当な評価だと思いますね。

港区の定借の平均は7〜8掛けの様です。
定借　港区　８掛けでググると出てきます。

257

Vタワーは勘弁して。
何年か前には事件でニュース報道されて、今年は火災でニュース報道されていたから。将来も分からない。

８掛なのは広尾とか原宿(笑)
逆にそんな素敵な立地でも…です。
もともと港区内陸に住んでましたけど、果たして港南が港区カウントかどうか。

広尾も原宿も港区ではなくて渋谷区なんだけど（笑）
港南も港区ですよ。

広尾はともかく原宿ってあなた・・・
知ったかぶりしてるだけで東京都民ですらないのでしょうね。
わざわざこんな掲示板までやってきてボケをかまされるとは。
ご苦労様でした。

広尾の定借物件のことを言っているのでは？

広尾は確か50年だったような気がする。

広尾は定借でも極端に高いし、外人さんとか社長さんでないと
住めない。品川とはめざすところが違うような気がするね。

品川も50年くらいで壊すことにしておいたほうが良かったかも・・
40年すぎたあたりから、スラム化する可能性がある。

＞257

火災とか事件は建物の価値とは関係ないのでは？

火災の経験が全くない集合住宅なんてありえないし、事件も建物とは
関係ないでしょう。

コンクリートが早くもひびだらけになったというなら、建物の価値は
相当低いと思いますけど。

>265
50年では新築の時に買って、80数歳の年寄りになってから追い出されるケースが出兼ねません。
その点でも50年の広尾スレは叩かれてたみたいですね。

40年過ぎたあたりを心配するなら、普通のマンションでもスラム化のリスクは同じですよ。
建替え問題が出てきますから。
容積率に余裕がなく、土地の価値が低いマンションでは、解体再建の巨額な費用は住民持ちになります。年寄りが多くなった住民たちの。

>>262
>８掛なのは広尾とか原宿(笑)

262君は自分が言ってることの意味を理解してないようだね。

広尾とか原宿(渋谷区だけどね)の所有権マンションは定期借地の1.25倍にしかならないけど、
港南の所有権マンションは定期借地の1.4倍にもなる。
それだけ港南の所有権は価値が高いと自分で主張してるんだよ262君。

いやー僕の港南のマンションが262君にお墨付きをもらえて嬉しいなあ。

ここ、下水処理場が近いし、時々匂いしますよね…

近さなら三丁目のマンションのほうが近いですね。
三丁目にあるハーバーテラス品川のスレにはにおいを感じたことはないと書いた人もいますね。

100mも違うかどうかの、他のマンションの方が下水処理場に近いとか相対的な話じゃなくて、ココも十分一般的な感覚からすると近いって絶対評価の話。

匂いの感覚には個人差があるので、絶対評価は無理でしょう。

定借は、一生住むには良いかもですがリセールは厳しいですね。
育児世代が多い港南ですから、あと10年もしたら若い世代には避けられてしまう。
残り50年のジレンマですね。
ご年配の方ならいいですが…。

分譲なら別にいいのでは？
広尾ガーデンや神宮前のパークと比較対象でもないです。

ここの書き込み見てると、
激安だった分住民の層は良くなさそう。
定借に加えて、結構リスクだな。

>育児世代が多い港南

あと10年もしたら分譲も定借も関係なく、中高生の親世代が多い港南ですね。

広尾や神宮みたいな高額定借の方がリセールは厳しくなりますよ。
中古定借は中古フラットを使うケースも多いのですが、１億円以上の定借物件は融資対象外となり貸してくれません。
その場合、現金買いか銀行を探さなければならないので叩かれ易くなります。

>274
中古で買う人の方が高く買うから
入れ替わりで住民の層はドンドン良くなりそう。通常とは逆で面白い。

>>276
ここしか買えなかった、
レベルの低い人ほど残るからそれは無さそうですね。

>>276
言ってることが支離滅裂ですね。
ここしか買えなかったレベルの低い人は、
さっさと売って千葉にでも引っ越すんじゃないですか？
ここの地価は世界最低だというなら276さんの言ってることは正しいですけどね。

263さんといい276さんといい、
ここを検討している人の書き込みを見ていると、
レベルの低い書き込みが多いですね。
レベルの低い検討者に好かれる物件というのもネガティブ要因かと思います。

失礼。上はアンカーの付け間違いです。
正しくは277さんでした。

278さんの方がレベル低いですよ。
そんなにムキにならなくても…w。

港区の品川駅近くのタワマンを
この値段で買える最後のチャンスと思って、
ココを買えた投資で無く、居住前提の
高くない世帯年収の幸運な方にとっては、
それこそ同じレベル以上の立地、物件は買い替えでは
もう買えないからココにずっと住むと言う判断になる。
と言うのは普通のロジカルな思考ですけどねぇ。

まぁスレ本筋と関係ないので、私も、
２７８さんもこの辺でやめときましょう。

>267

都内の容積率は今後緩和される可能性が大です。もし、容積率が理由で建て替えが
できないとしたら、日本全体の損失ですから・・・

スラム化する可能性は、定借でも所有権でもあるでしょうけど、定借で一定年限
で壊すと決まっていれば、そちらのほうがはるかにスラム化する可能性は大きい
でしょう。今までは、50年くらいで建て替えるのが普通だったですが、今後は、
もっと延びる可能性があります。

以前はエレベーターすらないマンションがありましたので、建て替えは必須でし
たが、今後はそんなに建て替えは頻繁にはならないのではないでしょうか。最近
のマンションは配管のメンテナンスも容易になってます。今までの常識で今後を
考えるのは間違いでしょう。

このマンションを買って得する・得した人は、最初に買った人だけ。
立地を考えたら、定借だとしても安かった。

すでに値上がっているので、これから買う人は何も得するところがない。
単なる定借物件。

買う人がいれば、高く売れるんだろうけど、問題は買う人がどれくらいいるか？

282さんの書き込み見て思ったけど、

買う人が検討するためのスレッドのはずが、売りたい人がどれくらい
高く売れるか検討するためのスレッドになっている。

スレッドの筋に戻したほうがいいんじゃないの？

買いたい人どうしの意見交換の場に戻してほしいよ。ま、売るほうの
立場の意見もないと、会話が成立しないような気もするけど・・・
売るほうの立場の宣伝は、もう結構。

>267

広尾の定借を買う人は裕福なので、50年が来たら他のマンションに移るだけ・・
誰もそんなことで叩いていないと思うけど・・・。

品川とは住民の裕福さの度合いが違う。このマンションは、北区あたりと同じ
くらいの費用で買えたわけでしょうがないと思う。裕福さと住民の質とは違う
と思うけどね。

なんか売り手側が必死で定借のデメリットとかリセールの不利さを否定するから話がこじれる気がする。
住民さんとか不動産会社の方の、高く売りたいアピールはもう辞めて欲しいですね。
実際に強気の値付けしてる物件は売れないわけで…。

>281
アベノミクスの容積率緩和は、他の容積率を買ってくるだけですし、
建て替えのために容積率を緩和しようなんて話は全くありませんよ。

ムリヤリ建て替え時期を延ばすなら、費用対効率は悪くなるでしょう。
高く維持費を払えば建物の寿命はある程度延ばせる。
だが高齢者だらけの住民たちが費用対効率の悪い高い維持費を払っていけるのですか？
待ち構えるのは、分譲も同様にスラム化。
ここ同様に湾岸タワマンの条件で、建て替えしないのならばね。

>284
広尾に限らず、50年もの定借の宿命です。
新築時に買って永住したくても、存命中に追い出される可能性が高いってことは。
高齢での引っ越しは大変だそうですよ。

>>280

なるほど。港区の品川駅近くのタワマンを
この値段で買える最後のチャンスと思って、
ここを買えた高くない世帯年収の幸運な人たちは、
さっさと売って北区にでも引越せば差額をがっぽり儲けられるのに、
我慢してわざわざ住み続けているというわけですね。

それはなぜなんでしょう。

それは、ここを含めた品川駅周辺エリアの資産価値は、
オリンピックだの新駅だのリニアだののイベントが続く2027年頃までは上がる一方なので、
我慢してわざわざ住み続けた方が儲かるとみんな気付いているからでしょうね。

さくら事務所の長嶋会長による先月のオピニオンによると
「マンションの建替えは、できない」だそうです。普通のマンションは大変ですね。
寿命がきて、建替えを検討する時がやってくる。
容積率緩和には実際には法務省の強い反対があり思惑どおりに進まなかった。
リンクを貼るのが面倒なので、詳しく知りたい方はご自分で。

289=289さん？

いやー、ホントに解らないんですねぇ。
ビジネスとか、投資されたことないんでしょうか？

もう少し自分の頭で考えて見てくださいね。
とりあえず、
居住前提の方は、というか人間は
単純な損得だけでは動かないモノですよ。

投資目的の方しか興味持たれない物件みたいですね(笑)
一般住民として購入するなら、これから品川も人気エリアになるし、それが10年後だとしたら…
やはり子どもの世代に少しでも資産として残してあげたいと思いますね。
シティタワーは希少性が高いわけでなく、近隣にWCTやコスモ、ベイクレストなど物件はたくさんあります。
わざわざ地代もかかる定借選ぶ理由はないです。
あるとしたら、市場の7割という初期投資の少なさ。売り手がそれを否定したら、競争力はないでしょう。

いえいえ、周辺住民さんも興味があるらしくて何度も書き込んでらっしゃいますよ。
同一の方なら余程興味が強いか、別々な方なら興味を持つ方たちが多いか。

希少性なら、スーパーや歯医者など併設であること。雨風関係なく便利。
これは近隣でWCTとここだけ。
希少性はもう一つ、品川駅への都バスとちぃばすバス停が目の前。更にイオンバスと田町駅行き及び天王洲行きのバス停も近い。
単純な損得だけでは動かない人達相手にも、競争力はありますね。

>>291
なるほど。港区の品川駅近くのタワマンを
この値段で買える最後のチャンスと思って単純な損得だけで買った人たちは、
売るときは単純な損得だけでは動かないので出ていかないということですか。

人間はマンションを買うときは単純な損得で動くけど、
マンションを売るときは単純な損得だけでは動かないんですね。
マンション投資家さんの語る人間像には複雑なものがありますねえ。

>286

>政府は新成長戦略実現に向けた経済対策として、老朽化したマンションの建て替えを促進するための容積率緩和を9月10日に閣議決定した。本年度中に国土交通省が検討、具体的な措置を講じるという。

http://president.jp/articles/-/2089

というわけで、マンション建て替えのための容積率緩和が行われることに
なっています。

>295

その記事、３年前の記事だから
政府は政府でも、民主党政府の３年前の閣議決定ね。
菅総理の退陣と共に容積率緩和はハカナク消えたのでありました…

容積率緩和の方針は消えてないよ。

http://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kaigi/meeting/2013/committee2/1310...

古いマンションが、耐震に対応しないまま、スラム化したら困るじゃないの・・・。
危険極まりない。

どこが政権とろうと、必ず緩和は行われる。もちろん、都区内に限った話
だろうと思うけど。

290にある通り
内覧会同行業者としても有名なさくら事務所の会長でさえ

「マンションの建替えは、できない」と見ています。
容積率緩和への法務省の強い反対で。
玄人がそう見ているのに必ずと言われても…。

＞内覧会同行業者としても有名なさくら事務所の会長でさえ

さくら事務所は、住宅一般の建築を広く扱っているので、単なる内覧同行業者じゃないけどね。
今住んでいるマンションでもメンテナンスなどで利用させてもらってます。信頼できる業者で
はありますね。

とりあえず、特区で容積率を緩和する。その後、周囲に広げるというのが流れでしょう。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20131018-OYT8T00842.htm

ま、見てればわかりますよ。

容積率が原因で、耐震基準が古いまま放置されているマンションがかなりあります。
緩和しなければどうにもなりませんよ。

特区の容積率緩和は、記事に書かれている通り　
容積率の売買です。

五輪決定後に、アベノミクスの容積率緩和でマンション価格が安くなる、
と誤解していた人達もいましたね。
他から容積率を買って増やすのですから、金が掛かります。

金を掛けずに建替えをしたい人たちが望む、タナボタ式の「容積率緩和」とは別物です。

容積率が原因でも、新築時に問題が無かったのにその後の容積率変更で既存不適格になった物件は、
緩和して助けてあげるべきだとは思いますが。