株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

上から第三者管理を増やせと命令が下っているが現場は世間の悪評がますます増える中、限界を感じている
現場から上のヤバさなどの不満が爆発中

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

>>4227 早起きオッサンさん

超ラッキーでしたね

>>4228 通りがかりさん

＞上から第三者管理を増やせと命令が下っているが現場は世間の悪評がますます増える中、限界を感じている

ここまで国交省の法令やガイドラインを無視したやり方でやれば、
そうならざるをえないことはわかりきっていることです。

内部告発が続出しそうな雰囲気ですね。
文春でもゲンダイでもクロ現でもお好きなメディアに情報提供されたら良いのではないでしょうか。現場の声と真実が最も重要でパワフルですからね。

>>4231 匿名さん
ジャニやy本、t塚並みに内部告発が出来ません。三社とも現在は公にならざるを得なくなりましたが。
社内に隠し録音機を設置して社員を監視している等の書き込みが簡単に見つかりますし。
メディア、週刊紙も内部告発者を歓迎しています。

>>4232 通りがかりさん

社内が盗聴器だらけなんてすごすぎる
...まるで北朝鮮かロシアか中国みたい...

フロントが工事報酬を貰える修繕の金額がいくら以上なのか教えてください。
小さな修繕は何回要請されても絶対にやろうとしないので、
ずっと疑問に思っています。

うちのマンションも数年前からＧ社に委託してる
色々ネットで調べると悪評が多かったので反対だったが他住人達は事なかれ主義なんでですんなり決定
案の定杜撰な管理が目立つしいいことなし

>>4235 匿名さん
第三者管理方式への”手招き”や”袖の下”はありましたか？

>>4236 匿名さん
すいません当時理事じゃなかったんでそこまでは分からないです

当時の理事会のメンバーは高齢者女性か引っ越してきたばかりの若い夫婦の奥さんしかいなかったので面倒事を引き受けるとかって甘い言葉でうまく丸め込んだんだと思います

>>4237 匿名さん
それはもしかしてすでに第三者管理方式でぼったくられても気づかず、
あるとき突然修繕積立金がカラッポになっていることが発覚して
区分所有者全員が発狂するパターンになりそうですね。
一度理事会廃止してしまうと、復活は…おそらく…永遠にない。

>>4238 匿名さん
修繕積立金などの口座をG社指定の銀行へ変更するって話が出たけど住人の猛反対で既存のままでいくことにはなったが後の祭りですわね

理事会廃止になって住人達は面倒事から解放されてラッキーって認識しかありませんからね

第三者管理方式になると相見積が出来ないんですか？わかる方いらっしゃいましたら教えて下さい。

正式には第三者管理者管理方式という。用語は打だしく使い分ける癖をつけようね。

第三者管理方式＝第三者に管理委託
第三者管理者管理方式＝管理者業務を第三者に委託。

>>4241 匿名さん
うちらに言わないで、合人社に教えてあげてください。

「合人社の管理者方式（第三者管理方式）は、区分所有者をマンション管理の煩わしさから解放し、権利と資産を確実に守り続けるため、「プロ」であるマンション管理会社を管理 …」

>>4243 匿名さん
合人社が管理会社のプロであるマンション管理会社を管理するんの( ´艸｀)

「第三者管理者方式」という呼称について、「外部管理者方式」に修正

「第三者」という名称が適切かについてのご意見が一定数あったこと、標準管理規約別添において「外部専門家・総会監督型」などの表現が用いられていることとの整合性を踏まえ、ガイドライン案においては、区分所有者以外の者が管理者となる管理方式について、「外部管理者方式」という呼称を用いている。

その中で特に、マンション管理業者が管理者となる場合については、「管理業者管理者方式」と定義している。

>>4245 匿名さん
お宅のマンションは業務管理を管理会社
に委託しているでしょうが、
それを第三者管理方式というんだよ、
管理者を付けると紛らわしいので第三者
管理者管理方式にした方が素人にも理解
しやすい。
管理者になり手がいないという理屈をつ
けたわけでご解釈をしてややこしくして
いる。ややこしや～～( ´艸｀)あほか～
～～
管理をややこしくするのは辞めようね。

多くの人は、>>4245 が以下からの抜粋であることを知っている。

外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
■第５回（開催：令和６年３月26日）
・参考資料２ 第４回ワーキンググループでお示しした改訂案からの主な修正
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001733312.pdf

>>4240 匿名さん

合人社の場合は、理事会廃止＆監事廃止が一般的だからムリでしょう。
ほとんどの管理会社の場合はいちおう国土交通省の「外部専門家活用ガイドライン」に従って、監事を設置する。
監事を設置しさえすれば、相見積もりは可能になるし、口座の通帳と印鑑の分別方式を保持できる。

でも、合人社のフロントに「相見積もりは絶対にとって比較しなくてはいけない」と言うと、「いや合人社だって合人社エンジニアリングが下請け三社からきちんと相見積もりを取ってますよ」と、とても摩訶不思議な答えが必ず返って来るんですよｗ

>>4246 匿名さん

ここまで「第三者管理方式」を理解していない人も珍しいと思う。

>>4246 匿名さん

そのうえ全然理解しないにもかかわらず、
上から目線で他の人にその誤った解釈を教えてあげようとする
すさまじいまでの思い上がりｗ

>>4246 は、投資話で嫌われている１０９爺さんの投稿です。

>>4248 匿名さん

解答ありがとうございます。
監事まで廃止にされてしまうんですね...。それではg社の言いなりになってしまいますね。
入居を考えていたマンションの管理会社がg社で、管理組合は解散したらしいと聞き、諦めて他のマンションを探すか、それ以外は気に入っているのでそこにするか、悩んでいる所です。

ガイドライン（案）に従うためには、外部専門家監事の報酬などに充てる経費が必要になる。例外的な、区分所有者監事のみが主流になるような気がするが、管理業者が管理者となる場合、(1)区分所有者に対する定期的な報告（月１回程度）と、(2)区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されるのか疑問。

・資料１　マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン（案）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001733309.pdf

監事のうち少なくとも１人は、外部専門家（マンション管理士、弁護士、公認会計士等）から選任することが望ましいと考えられます。

外部管理者方式を採用する場合は、監事業務の外部委託に係る経費が発生することも見込んでおくことが望ましいと考えられます。

・なお、例外的に、①小規模マンションであり、②経済的な理由等により外部専門家を選任しないこともやむを得ないと考えられる場合において、(1)区分所有者に対する定期的な報告（月１回程度）が実施されるとともに、(2)区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されている場合には、外部専門家である監事を選任せず、区分所有者たる監事のみ選任することも考えられます。

>>4253 匿名さん

そんなのとっくに読んだから知ってるよ。
ガイドラインは法的効力がないんだよ。
特に、Gに対しては何の効力もないんだろうねえ。

うちも監事もいないっぽい
一度G社が監事に名乗り出る人はいないかと回覧板回してきたけどその後の報告は一切なし

>>4255 匿名さん

たとえだれかが名乗り出たとしても
誰も名乗り出なかったと嘘をつかれる可能性もある。
うちのマンションでも、フロントがその手の嘘をついて
区分所有者をだましたけど、そんな嘘はすぐにバレたよ。
区分所有者の有志が臨時総会を開いて、みんなで監事設置を相談したほうがいいと思うよ。専門家と区分所有者それぞれ1名いれば状況を大きく転換させることでが出来る。4253がリンクを貼っている（案）を区分所有者全員が読めば、
監事設置の重要性がおのずと理解できるはず。
マンション資産を守めるための方法が記されている。

>>4252 匿名さん

理事会は廃止できても、通常は管理会社の力で管理組合まで解散できないはずです。
管理費とか組合費とか払っていますよね？
公益財団法人のマンション管理適正化推進センターに電話して、マンション管理士に相談してみてください。（国土交通省の窓口で無料相談が出来ます。）
https://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html

【本　部】
◇住所
　〒101－0003
　東京都千代田区一ツ橋２丁目５－５　岩波書店一ツ橋ビル７階
◇電話番号
　〇管理組合運営、管理規約等のご相談　…　０３（３２２２）１５１７
　〇建物・設備の維持管理のご相談　　　…　０３（３２２２）１５１９

【大阪支部】
◇住所
　〒541－0042
　大阪市中央区今橋２－３－２１　今橋藤浪ビル３階
◇電話番号
　〇マンションの適正な管理についての相談等　…　０６（４７０６）７５６０

>>4257 匿名さん

丁寧にありがとうございます。
詳しく調べて相談してみようと思います。

>>4256 匿名さん
詳しくありがとうございます
ただ総会を開くにはG社に対し総会参加者？の実印の提出が必要と記載されてるのが気になるところです

実印は、区分所有者（個人投資家）同士が顔も名前も住所も知らない、投資型マンションならあり得るような気がしますが。
普通に、区分所有者の大半が住んでいる分譲マンションならば、必要性が理解できない。

>>4260 匿名さん
こちらただの分譲マンションです、やはりそうおかしいですよね？
区分所有者が集まる環境をなくそうって魂胆なのでしょうがこんな事がまかり通るのあと驚いてしまいます

>>4260 匿名さん
Gが印鑑証明を取らせるのは有名な話です。
12月19日に放映されたNHKのクローズアップ現代の特集“老いるマンション”でも
取り上げられていました。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/

自分はそれを匿名のマンション管理士のブログで初めて読みました。
自分も最初はたかが管理会社がここまで悪知恵を働かせるとは思っていなかったので、とても驚きました。
https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2992/
ガイドラインの３パターンの一つである総会監視型の第三者管理方式（Gの呼び方では「管理者方式」）で国土交通省のお墨付きであるかのように見せかけて
同省のガイドライン無視の”監事廃止”を管理組合に強要します。
（ガイドラインでは、逆に管理組合資産を守るために監事設置が推奨されています。）

総会開催のために印鑑証明提出が必要というのは、Gの非常にオリジナリティあふれるアイディアです。（笑）管理組合にリプレイスできなくさせ、区分所有者の自由な意思形成を阻害するのが目的でしょう。卑劣極まりないやり方だと思います。

>>4262 匿名さん
ココにより人生を台無しにされたマンション区分所有者は数知れず。
様々な事件にただただ恐怖でしかありません。

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

>>4252 匿名さん
管理組合には「解散」という概念はありません。
管理組合は、区分所有法第3条で区分所有者全員が参加を義務づけられる「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」であり、区分所有者にその認識があるかどうかにかかわらず、区分所有建物には自動的に生じます。
同法が区分所有者全員に管理組合への参加を義務づけるのは、区分所有建物には区分所有者の専有部分の他に、共用部分、敷地、附属施設という共用される部分があり、費用分担を含めて区分所有者全員が協力してその管理を適切に実施しなければ管理不全に至るためです。
一方、同法第3条は集会（総会）、規約、管理者については、「（区分所有者は）集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と規定しており、「できる」と規定されるため、これらは義務ではありません。これらの目的は管理組合の意思決定ツールであり、区分所有者が2名のみといった場合でも第3条団体（管理組合）は成立していますが、その意思決定は話し合いによることが自然でしょう。
管理組合の解散というのが、どういう状況をいうのか分かりませんが、仮に「G社が管理者に就き、管理費用を徴収しているが、総会は開催していない」ということであるなら、G社は区分所有法に規定される「少なくとも毎年1回の管理者の総会招集義務（第34条）」、「毎年1回一定の時期に総会で行う管理者の事務報告義務（第43条）」に違反していることになります。

理事長がいなくて管理業者が管理者に就いているという場合に、果たして権利能力なき社団が成立しているのかという点については、恐らく議論があるところなんだろうなと。

つまり、権能なき社団が成立するためには代表者が必要であるというときに、その代表者に果たして管理業者という区分所有者以外の者が就くことで成立するのかというふうな、恐らく厳密にはいろいろ議論があるのかなとは思います

>>4266 匿名さん

　議論のポイントがずれています。
マンション管理士とマンション管理会社を区別して議論するのが常識です。
前者の場合は利益相反の問題は生じませんが、後者は修繕工事の発注者と受注者が同一であれば、または、あいだで高額マージンを稼いでいれば、利益相反行為にあたるのではないでしょうか。

よく管理者となったマンション管理会社は修繕工事について事後報告で管理組合に知らせることが多いと聞きますが、それでもって管理組合の承認を得たと言えるのかどうか疑問です。当然のことながら、承認は修繕工事について十分な情報開示を行ったうえで事前になされるべきです。

あと、ガイドラインや標準管理規約別添を読んでさえいればすぐわかることですが、外部専門家は管理者＝理事長のみに就任すると決められているわけではありません。理事会方式を温存するのが、三つのパターンのうちの二つで、外部専門家を副理事長や役員や監事に就任させて、理事会運営をサポートしてもらうことも可能です。また、標準管理規約第３４条にあるように、外部専門家を顧問として雇い、アドバイスを受けることもできます。地方自治体が援助金の一部をサポートしてくれるところもあります。しかし、悪意ある管理会社はよく第３４条を削除した管理規約を提案してきますので、要注意です。第３４条をあとから付け加えるには、管理規約改正が不可欠で総会決議が必要となります。このように管理組合主体の決定に対する妨害策が仕込まれていないかチェックが必要です。

管理会社が理事会を廃止して自ら管理者＝理事長に就任したがる理由はやはり
利益相反行為を正当化したいからだと思います。異常に高いマージンを修繕工事で支払ってしまったあとに後悔しても、失われたおカネは二度と戻ってきません。

「よく管理者となったマンション管理会社は修繕工事について事後報告で管理組合に知らせることが多いと聞きますが」
ココの第三者管理になると緊急工事と銘打って事後報告で好き放題やられます。
緊急工事の文字が並びます！

社内はガタガタしているねぇ。
どうするイエヤス！

>>4266 匿名さん
主張されたいことが分かりかねますが、まず、非法人の管理組合は、権利能力なき社団の要件を満たさなくても成立しています。（権利能力なき社団の要件を満たす場合は、管理組合名義の口座を作り易い等の実務上の利点はあります。）
権利能力なき社団の要件は判例で示されており、その要件の一つに指摘のとおり「組織の代表の方法」があるため、代表者が規定されない組織は、権利能力なき社団ではありません。
逆に言えば区分所有者以外の者が代表者であっても、その代表の方法が規定されていれば権利能力なき社団の代表者の要件を満たすことになります。
ここで区分所有法における管理者は、同法第26条第2項に「管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する」と規定されるとおり、区分所有者の代理人であって管理組合の代表者ではありません。
つまり、管理業者が管理者に就いているだけでは、その管理業者は権利能力なき社団の要件を満たす代表者ではなく、管理規約に管理組合の代表者でもあると規定されてはじめて権利能力なき社団の要件を満たす代表者と言えます。

>>4267 匿名さん
＞修繕工事の発注者と受注者が同一であれば、または、あいだで高額マージンを稼いでいれば、利益相反行為にあたるのではないでしょうか
利益相反取引は外形的に判断されるものなので、管理者である管理業者が修繕工事を自身に発注すれば、仮にそのマージンが適正なもので管理組合にとって特に不利益とはならない契約であったとしても、当然、利益相反取引に当たりますが、管理者ではない管理業者が修繕工事を受注し高額のマージンを得て下請け業者に再発注しても利益相反取引には当たらないと思われます。
＞管理会社が理事会を廃止して自ら管理者＝理事長に就任したがる
管理者＝理事長ではなく、標準管理規約に「区分所有法に定める管理者であるとともに、管理組合の代表者」と規定される理事長は、区分所有者の代理人である管理者よりも、契約におけるより強い権限を有することに留意すべきです。
代理人である管理者は、管理組合を代理して代理契約を締結する必要がありますが、理事長は管理組合を代表して契約できます。（もっとも管理者に就いたG社が、実際に代理契約を行っているとはネット情報等からは考え難いのですが。）
また、管理者が代理人として自己契約、双方代理といった利益相反取引を行う場合、事前に本人（管理組合）が総会決議、管理規約の規定等で承諾していなければ民法第108条の規定により無効な契約（無権代理）になりますが、代表者である理事長には管理者を兼ねていても民法第108条は適用されないと考えられます。（もちろん、現行標準管理規約のように管理規約に理事長の利益相反取引を制限する条項を設けることはできます。）
問題は管理規約の規定次第で、管理者である管理業者を管理組合の代表者にすることも、利益相反取引をやり放題にすることも、さらに修繕工事の実施を事後報告ですませることも適法にできてしまうことです。
このため、管理業者が第三者管理（ガイドラインでは「管理業者管理者方式」）を提案してきた場合、管理組合は提案された管理規約の規定内容を、本来管理規約を策定するのは管理組合であるとの認識の下に、詳細にチェックすることが重要です。
管理組合の役員が自らチェックできないのであれば、外部専門家に依頼すべきでしょう。
しかしながら、そのような役員では外部専門家に依頼するという発想自体おそらくなく、管理業者の提案をそのまま受け入れるかもしれません。

>>4270 匿名さん

恐怖のマンション“乗っ取り”制度 「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！【マンション管理クライシス #1】
https://gendai.media/articles/-/125401

>>4270 匿名さん
>また、管理者が代理人として自己契約、双方代理といった利益相反取引を行う場合、事前に本人（管理組合）が総会決議、管理規約の規定等で承諾していなければ民法第108条の規定により無効な契約（無権代理）になりますが、代表者である理事長には管理者を兼ねていても民法第108条は適用されないと考えられます。

民法第108条が適用されるか否かは、実際に第三者管理方式（管理業者管理方式という呼称にはいろいろ問題があると思うので）を導入したために修繕積立金が枯渇そん管理会社を訴える管理組合があらわれて、最高裁で判決が下されるまで、断定的なことは何も言えない。そうした管理組合が次々にあらわれて、判例がたくさん生まれれば、利害相反にめちゃくちゃ甘いマンション管理法体制に対する危機意識がようやく芽生えるのではないかとすら考える。

どうしても第三者管理方式を導入したい管理組合は、管理者＝理事長（標準管理規約別添と外部専門家活用ガイドラインのパターン図参照）だけはやめておいたほうが安全だと思う。
適正化法を改正して、管理組合を法人化しなくても背任行為が厳しく罰せられるようにすべきだし、全面的にマージン禁止にすべきだ。

、代理と代表の線引きというお話が先ほど来出ておりますけれども、区分所有法は先ほど来、○○先生からご指摘がありますとおり、小さいものから大きいものまで全部ひっくるめて区分所有だということをしている建前がありますので、法律上の表現としては代理というふうに言っているんですが、標準管理規約をつくるようなある程度の規模のマンションを想定した場合には、むしろ社団として考えるほうが説明がつきやすいという部分もあろうかと思います。

　そうしますと、管理組合の機関ということが適切かどうかというのは、機関という言葉が明確に定義されているわけではないのではっきりとはしないんですけれども、先ほどからの○○先生のご説明でいえば、内部的な意思決定をそのまま執行するための地位にある者として管理者が位置づけられているということかと思います。

>>4271 職人さん
週刊現代なかなかやるね。見直した。
＃２＃３も読んだ。

とにかく管理規約の専門家チェックは必須！
悪徳管理会社は、管理組合にとって”危険な”条項をこっそり忍び込ませ、
必要不可欠で重要な条項を削除しようとするので気を付けなくてはいけない。

ココと関係がある工事業者はココに対してとても怯えた反応をするのが共通で大変困惑する。
ココと縁を切って管理会社変更して工事の依頼をするのだがココとの関係を異常に気にしてくる。
ココに対する業者の書き込みが散見されるが、かなりキツイ縛りをされている事が分かる。

内外及び四方八方から強烈に恨まれている所に大切なマンション資産管理を任せるのはリスクが高過ぎると思った。

>>4272 匿名さん
＞民法第108条が適用されるか否かは、実際に第三者管理方式（管理業者管理方式という呼称にはいろいろ問題があると思うので）を導入したために修繕積立金が枯渇そん管理会社を訴える管理組合があらわれて、最高裁で判決が下されるまで、断定的なことは何も言えない
管理者が、本人（管理組合）の事前承諾を得ることなく利益相反取引を行なったとしても、裁判で有効な契約と認められる可能性があるとの主張のようにもとれますが、判例はなくても、次の法制審議会区分所有法制部会の区分所有法改正中間試案補足説明を見ても、管理者の行う契約が民法第108条の適用を受ける代理契約であることは国大では共通認識であると思われます。
（第三者を管理者とする場合の監事選任提案に対する補足説明抜粋）
「・・・もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第108条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる・・・」
おそらく、管理業者管理者方式を導入しようとする管理業者も同じ認識を有しているはずなので、管理規約に規定するだけで代理人の立場から代表者（呼称は「理事長」である必要はありませんが）の立場に変更できるのであれば、当該管理業者には管理規約に自身を管理組合の代表者と規定する強い動機があると想像されます。民法で利益相反取引を制限される代理人と、管理規約で積極的に規定しない限り利益相反取引を制限されない代表者ではその立場に大きな違いがあります。
そうであれば、管理組合は、管理者＝理事長（代表者）といった雑駁な認識をするのではなく、それらの立場の相違を理解し、管理業者の提案に安直に乗らないようにすべきです。
ちなみに、「管理業者管理者方式」という呼称は、管理業者が管理者に就く場合の利益相反取引がほぼデフォルトとなる管理と、外部専門家が管理者に就く管理を明示的に区別することになり適切な命名と考えています。