区分所有って何ですか？

>>22

貴方の表現にも重大な誤りがある。

マンションに「専用部分」と呼ばれるものは存在しない。
まず、物理的に区間された「専有部分」というものがあり
区間そのものである壁やスラブ、サッシ等を除いた内装や下地、
設備機器等がこれに該当する。
これの所有者は外ならぬ区分所有者。（区分所有権のうち「建物に関する権利」と
されるのは、この専有部分に関する所有権のこと。前述の通り。）

一方、貴方が「専用部分」と称しているのは「専用使用部分」の誤用だと思われる
専用使用部分とは、一定の区分所有者が排他的に使用する事ができる部分
の事であり（例：バルコニー）これはあくまで共用部分に属する。

マンションには「自分だけのもの」とされる部分が存在する。
そこは貴方も認識を改めないと、スレ主に正確な事を教えることは出来ない。

私も間違えていた。
３行目と４行目、「区間」ではなく「区画」の誤りです・・・。

なんか、どんなに噛み砕いて説明しても
スレ主は理解できないような気がするなぁ・・・
「何が疑問なのか？」という事が整理できていない、と言うか
失礼ながら何も知らなさ過ぎるんじゃないかと思う。

質問に答えてる人も、いきなり大風呂敷ひろげ過ぎじゃない？
専有と共有、専有と専用、共用と共有・・・それぞれの区別もついてない人に
いきなり建て替えの時に発生し得る問題の事を投げつけたって混乱するだけだよ。

ここで質問する前に、例えばマンション管理士試験の参考書でも読んでみたら？
薄いやつでもいいから図解入りの解り易いやつを買ってみてもいいし
図書館にも置いてある筈。最初の方に「区分所有」の基本的な事が載ってるから
せめてそれくらいは見た上で解らない点を整理するべきだと思う。

率直に言って、今のスレ主に一から教えようとしたら、そのまんま「参考書」と
同じ事を書き込まなきゃならないんじゃないかと。

>>31
「賃貸の場合」を除外したとしても、>>21-22の記述では
スレ主の質問に対する回答としては不適切。
仮に「専用部分」が「専用使用部分」のエラーだとしても、もともとスレ主の質問は
『区分所有権と戸建の所有権との違いは何なのか？』という主旨なのだから
「専用使用部分の定義」をもって回答とするのは的外れだ。

スレ主は「専用」と「専有」の区別ができておらず、貴方もそこを訂正しないままに
「専有部分≒専用部分」という前提で説明を加えているから、結果的に
『専有部分は自分だけのもの』というスレ主の折角の理解を否定し
「全てが共有物だ」と説明してしまっている。これではスレ主も混乱してしまう。
「共用」と「共有」の違いに対する認識は確かに大切な事だが、それ以前に
スレ主は「専有」と「共用」の違いをしっかり理解する必要があるのだから
貴方もそこを最初に説明するべきだった。


>>30氏の指摘はもっともな事で、貴方のように
【区分所有者＝専用（使用）部分を自由に使える者のこと】
と買いてしまうと、賃貸の場合を除外しなくとも、例えば本来の区分所有者の
家族や同居人なども区分所有者に該当してしまう事になる。

「区分所有者」とは、読んで字のごとく「区分所有権を有する者」であり
意味合いとしては区分所有建物の専有部分に係る所有権を持っている者の事。
あくまで「権利の所在」についての話なのだから、実際の使用実態とは別問題なのだ。
そういう意味でも「賃貸の場合」を除外して説明するのは根本的にナンセンス。

スレ主も、そこを認識した上で以降の（他の方々からの）説明を読むべきかと。

>>35氏が指摘している通り、そもそもスレ主の質問に対して「提供公園」の話題は
基本的に脈絡がない。仮に同氏が指摘している様に
「分離処分の結果、既存不適格になってしまったケース」
などを例として挙げたいのだとしたら、それはもはや区分所有の説明としては
不要なものだといわざるを得ない。

※
提供公園とは、一定規模以上のマンションを開発する際には所定の面積の土地を
公園用地として建築計画敷地から切り離し、自治体の所有・管理下におくという
ルールが自治体によって定められている場合に造られる公園の事。
当然ながら、そのマンションの建設当初からマンションの敷地とは全く別の土地となり
所有権も管理責任も自治体に移っている。
マンションの土地と建物の分離処分（※違法行為）とも、直接的には関係し得ない
制度によるもの。


「容積率」の話題も上がっている様だが、これはおそらく「建て替え問題」という言葉に
応えるつもりで出されたものだと思われる。
（この言葉もまた、区分所有の基本事項を説明する上では不要なのだが）

マンションを建替える時には、区分所有者や実際の利用者の間での合意形成が
必要になるとともに、当然の事ながら多額の資金が必要となる。
この資金をまかなうひとつの源として、建て替えによって建物の規模（戸数や面積）を
大きくし、余剰の部分を処分（つまり売却）する事で得られる利益を見込むケースが多い。
これが実現するには、当然の事ながら法に準拠して建てようとする「新しい建物」が
現況の建物よりも大きくなる様な状況になければならないので、長年の間に用途地域が
見直されていたり、総合設計制度や再開発などの都市計画事業制度を利用して
『容積率の割増』を受けられる事が条件として必要となる。

・・・>>18氏は（どこまで正確に理解しているかはともかく）、こういった事を言いたかったの
かも知れないが、いずれにせよスレ主の質問に対する答えにはなっていないと言える。

ここまでを踏まえて、改めてスレ主さんへの回答。
（06での説明ではピンとこなかった・・・という事ですので、もう少し頑張ってみます）

>戸建は（借地は除く）土地所有者と建物所有者が同一なので所有権が明確です。
>何かするときは敷地も建物も本人の判断で可能なんだろうと思います。

戸建は「戸建だからこそ」土地と建物の所有者が同一ではない場合があります。
そこを無闇に「借地の場合は除く」だとか、「共有の場合は除く」などと
無意味な条件を加えてしまうと、話がかえってややこしくなってしまいます。
「何かするとき」の「何か」によって異なりますが、例えば資産として売却したり
建て替えたりする時に、所有者としての意思決定さえできれば、戸建であろうが
区分所有のマンションであろうが本質的な差はありません。
マンションだって、自分のものであれば自分の意思だけで売却できますし
逆に戸建であっても、所有者が複数であれば売却する際にも「意思統一」は必要になります。

>区分所有権とは所有権に比べて非常に制約がある権利で、
>本人の意思が反映されないこともある権利だと思いました。

マンション特有の事情として有るのは「物理的に分割できない部分がある」という事。
これが先述の「共用部分」と「敷地」です。
これらは「ここからここまでが自分のもの」と線引きする事はできないので、例えば補修や
改修をする時には自分だけの意思で勝手に手を加える事はできません。
これを、戸建のケースと比べて「区分所有ゆえの制約」と捉えるのは個人の感覚として
アリだとは思いますが、同時に、建物を大規模化して土地に対する取得費・維持費を
軽減したり、個人で持つには重過ぎる施設を多くの人で共有する事によって得られる
メリットも、区分所有建物ゆえのメリットとして挙げられる筈です。

物理的に不可分なものがある、という点においては確かに制約があるけれど
「権利」は所有者個人のものとしてしっかり明確にされています。
もしもスレ主さんが、単独で戸建住宅を買おうか、あるいは分譲マンションを買おうか
どちらにしようか検討しておられるのだとすれば、「共用部分」と「敷地」を共有する事の
メリットとデメリットを自分なりに整理してみるべきかと思います。
「区分所有権」という権利そのものは、自分の権利として明確になるという点はお忘れなく。

もっと、ど素人にもわかる説明してほしいな．．．

自分の部屋（専有部）の所有権は文句無しだが、
その部屋に行くための、共用玄関（エントランス）や通路（共用廊下）のほか、部屋までの配管などマンションには「共同で管理すべきもの」が多い。
それらの共同で使う部分については、所有している専有部の割合に応じて共同所有となるから「区分所有」という言い方になる．．．．とかさ。

>>22=31=34
開き直るくらいなら、大人しくしてなさいよ。

>>40
なるほど。スレ主さんにはスレ主さんなりの「疑問点」がある筈ですね。
御本人が>>17で総括しておられる書き方に倣ってみると、こんな感じでしょうか。

　戸建住宅には共用部分が無いので、所有者が単独であると仮定すれば
　何かする時（建て替えたり売却したりする時）には、所有者の判断でＯＫ。

　一方、マンションも区分所有者が単独であると仮定すれば
　売ったり貸したりする時は区分所有者の判断でＯＫ。
　しかしマンションには共用部分があり、敷地に関する権利も共有なので
　自分の持分だけを自己判断で改変するような行為は物理的に不可能であり
　日常的に共用部分や敷地を使う際にも、利用上のルールが存在する。

　専有部分は自分だけのもの、共用部分と敷地はみんなのもの。
　みんなのものを取り扱う時にはみんなの判断が必要となる。
　言い方を変えれば、みんなの判断としてＯＫとされれば、共用部分も敷地も
　部分的に改変することはできる。

　区分所有権とは「みんなのもの」とされる部分（共用部分等）の存在が
　前提なので、これを資産として取り扱う際には、個人の意見が１００％
　反映されない場合も有り得る。そういう意味では一部「制約」があるが
　専有部分に係る権利はあくまで、区分所有者だけの権利として
　しっかり確立されている。

定義としては不十分でしょうが、スレ主さんにとっての「理解」としては
こんなもんでいかがでしょう・・・