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マンションの区分所有権ってよく分かりません。
戸建の所有権との違いって何かあるんですか？
[スレ作成日時]2009-02-19 14:04:00
区分所有って何ですか？
-
2 匿名さん
ぐぐれ！
-
3 第三者
ぐぐらなくても、
マンション＝集合住宅なので、持ち主が複数人。
区分＝区分けされた一部分、持ち主みんなが部分的に所有権を持つってくらいはわかるだろう。
んじゃ、次に何がわからんの？ -
6 匿名さん
>>03
まず「集合住宅だから所有者が複数」という認識は大誤解。
１棟を丸ごと単独個人が所有している集合住宅もあるし
その場合は区分所有建物ですらないケースもある。
区分所有とは、いわゆる「専有部分」として区画された建物の一部を
所有する事であって、「区分所有権」とは
・建物の専有部分
・建物の共用部分の共有持分
・敷地の共有持分
の３つに関する所有権の事を言う。
特に２つ目と３つ目がマンションのマンションたる所以。
一方、戸建の場合の「所有権」は、例えば建物だけが複数人の所有だったり
敷地に対する権利者が底地権者と借地権者とで別人だったりする事もある。
一言で「戸建の所有権」と言っても建物と土地の権利形態によって状況は大きく
異なるので、単純に区分所有権とは比較できない。
無理矢理まとめるとしたら
【区分所有権の特徴（戸建の所有権との違い）】
・専有区画という物理的な要素ありきのものである
・共有部分や敷地に関する権利とワンセット
→共有部分の存在こそがキモ
・基本的に建物に対する権利と土地に対する権利は分離できない。
→権利を処分する時に一定の制約になる＝一方では資産の安定性が担保される
まぁ、正確な知識はググるが吉。 -
7 06
失礼。
「共有部分」ではなく「共用部分」の誤りです。 -
8 匿名さん
誰が解説するのかと思ってたらいい回答聞けましたね。
宅建持っててもいざ聞かれるとマンションの所有者とだけ言いたくなるよ。
マンションには敷地権と共有持分とあって古いマンションだと共有持分がある。
1番嫌なのは集会所、ポンプ室が別戸にあって共有持分を持ってるの。
登記代が余分にかかるし謄本も１０００円するのに筆ごとにとって高くつく。 -
9 匿名さん
マンション派に区分所有の話を聞いても残念ながら
Ｎｏ３さんのような回答しか出ないでしょうね。
臭いものには何とやら。
本当に区分所有の話をするのであれば、
将来の『建替え問題』を避けることは出来ないでしょう。 -
11 03
03ですが、私は毎日お風呂に入っているし、加齢臭もきつくないと自分では思ってます。
09さんは、どの部分を「臭いもの」と言いたいのでしょうか？ -
-
12 匿名さん
面白い方ですね。
別に０３さんが臭いわけではありませんので０３さんの名誉にかけて説明させてもらいまっす！
「臭いものに蓋をする」
臭いものを除去もせず蓋をしてやり過ごすという、その場しのぎの対応を指す。
念のために申しますが、別に０３さんのレスがその場しのぎの対応と
言ってるわけではありませんのでお気になさらず。 -
14 匿名さん
>>09
貴方が言う『建替え問題』が、「既存マンションの建て替えは合意形成や
資金調達などの面で難しい」、という事を言わんとしているのだとしたら
それはスレ主の質問に対する回答とはあまり関係の無い話。
区分所有という考え方は、共同建物に係る権利関係を明確にするために
作られたものであって、建て替えや再開発等においては前提として不可欠。
「区分所有だから建て替えが難しい」と言うよりも
「建て替えを合理的に行なうための区分所有」なのだと言うべきだろう。
かと言って、現実には共有している部分がある以上、前述の合意形成や
資金調達には諸々の問題がつきまとう。
しかしそれは、決して区分所有建物である事に起因している訳ではない。
単独所有の賃貸マンションでも、建て替えともなれば借家人と所有者との
間に合意形成は必要なのであり、借りて住んでいる側にも賃料上昇等の
問題が発生する事がある。（補償されるケースもあるが、当たり前ではない） -
16 匿名さん
いえいえ、こちらこそ紛らわしい言い方で失礼しました。
私の方こそ嫁子に蓋をかぶせられるのを逃げ回っております。 -
17 ビギナーさん
みなさんありがとうございます。
戸建の所有権とマンションの区分所有権。
なんとなく違いはわかるのですが、詳しい違いがよくわかりません。
皆さんはマンションの購入に当たってこの違いを確実に理解しておられるのか。
少々気になりましたのでスレ立てました。
０６さんに説明していただきましたが正直ピンときません。
私なりに噛み砕いて理解すると、
戸建は（借地は除く）土地所有者と建物所有者が同一なので所有権が明確です。
何かするときは敷地も建物も本人の判断で可能なんだろうと思います。
一方のマンション（所有者が複数の場合）は
共用部と専用部と敷地があって共用部と敷地はみんなのもの、専用部だけが自分のもの。
専用部を何かするときは本人の判断で可能。（一部みんなの了承が必要なことも？）
共用部を何かするときはみんなの判断が必要。
敷地はみんなのものなので何かしたくてもどうすることもできない。
つまり区分所有権とは所有権に比べて非常に制約がある権利で、
本人の意思が反映されないこともある権利だと思いました。
建て替え問題とはどんな問題でしょうか？ -
18 匿名さん
区分所有者の４／５以上の議決権を必要とするのが建替。
提供公園や駐車場店舗が別所有者だったりすると建ぺい率容積率が同等でなくなる場合もあるから
国を挙げて６０％／２００％→８０％４００％などに見直ししてもらわないとね。
建替がスムーズなのは土地の有効面積が大きく場所の良いところでお金の持ち出しをしないで建物の等価交換方式で第３者にも売れる分があればいいんじゃない。 -
19 ビギナーさん
4/5の議決権ってことは仮に１００戸なら８０戸以上の賛成で建て替えることができるんですね。
やはりその場合は反対した２０戸弱の住民は退去することになるのでしょうか。
＞建ぺい率容積率が同等でなくなる
とはどういうことでしょうか。
提供公園とは自治体等に提供することですよね。
公園の所有者はマンションの住民じゃなくて自治体の所有になると思うのですが
何か影響があるのでしょうか。
駐車場や店舗は住民が所有しているのではないんですかね。よくわかりませんが。
＞６０％／２００％→８０％４００％などに見直し
けんぺい率と容積率ですね。
確かに率が増えた方がたくさん立てれるんですね。それなら建て替えた方がよさそうですね。
部屋が広くなるのでしょうか？
＞建替がスムーズなのは土地の有効面積が大きく場所の良いところでお金の持ち出しをしないで
＞建物の等価交換方式で第３者にも売れる分があればいいんじゃない。
難しい話ですね。どういうことでしょうか。 -
20 匿名さん
昭和４０〜５０年代にかけて建築基準法の改正がされているので古いマンションは今の大きさが建たない場合がある。中古で買えば重要事項説明に記載してあるはず。数は知らないけれど。
昭和５６年には地震に備えて耐震規制されて法改正がされてる。じゃそれ以前はと言えば・・。
耐震偽造問題で騒いでたけどじゃ昭和５６年以前のものには法規制がない。
耐震診断している訳じゃけれど実態は知らずでしょ。 -
21 匿名さん
>>17
根本的に違うので一言。
まず、共用と共有を区別してください。
マンションは、敷地・建物・駐車施設と、給排水設備など建物に付随するものは、全部共有物です。
共有物でない個人の物は、内装（システムキッチンや洗面台、襖、照明の電球など）だけです。
ですから、「共用部と専用部と敷地があって共用部と敷地はみんなのもの、専用部だけが自分のもの」ではなく、全部、共有物です。
「専用部を何かするときは本人の判断で可能。（一部みんなの了承が必要なことも？）」ではなく、区分所有者でつくる管理組合などで協議してもらい、管理規約で決まっている内容なら、許可が必要。場合によっては、不可能な場合もある。
「共用部を何かするときはみんなの判断が必要。」も上記のとおりです。
「何かするときは本人の判断で可能」なことは、襖や障子の張替え、壁紙の張替え、電球の取替え、システムキッチンの取替え（給排水管などに影響を与えないこと）くらいでしょう。
共有物のうち、自分だけで「使用できる」のが「専用部分」、区分所有者全員で使用する（共用廊下やエレベータなど）が「共用部分」です。
区分所有者＝共有物のうち専用部分を使える人、と解釈すると分かりやすいです。
なお、一部の変なマンションでは、「分譲駐車場」などがありますが、これは個人所有です。
まったく意味の無いものですので、こんなのがあるマンションには、トラブルが多いです。 -
22 ２１です
>>17
表現に誤解を招く部分があるので直します。
区分所有者＝共有物のうち専用部分を使える人。
じゃなくて
区分所有者＝共有物のうち、専用部分を独占的に使用できる権利を持っている人。
にあらためます。 -
23 匿名さん
>ですから、「共用部と専用部と敷地があって共用部と敷地はみんなのもの、専用部だけが自分のもの」ではなく、全部、共有物です。
それも間違ってるだろ…。
専有と共用の区別もついていないスレ主には
管理組合総会の議決の話はまだ早い。
分譲駐車場の話をしたところで話をややこしくするだけだよ。 -
24 ２１です
>>23
分譲マンションの説明ですので、「共用部分」「専用部分」の説明としては、あっていると思いますが。。。
通常、、「共用部分」「専用部分」と名がついていても、区分所有者全員の「共有物」です。
賃貸マンションの概念は、入っておりません。( ;´・ω・`)人(´・ω・`; ) -
25 06
>>22
貴方の表現にも重大な誤りがある。
マンションに「専用部分」と呼ばれるものは存在しない。
まず、物理的に区間された「専有部分」というものがあり
区間そのものである壁やスラブ、サッシ等を除いた内装や下地、
設備機器等がこれに該当する。
これの所有者は外ならぬ区分所有者。（区分所有権のうち「建物に関する権利」と
されるのは、この専有部分に関する所有権のこと。前述の通り。）
一方、貴方が「専用部分」と称しているのは「専用使用部分」の誤用だと思われる
専用使用部分とは、一定の区分所有者が排他的に使用する事ができる部分
の事であり（例：バルコニー）これはあくまで共用部分に属する。
マンションには「自分だけのもの」とされる部分が存在する。
そこは貴方も認識を改めないと、スレ主に正確な事を教えることは出来ない。 -
26 ２１です
２５さんの言うとおりです。
専用部分って言い方が誤解を招きますね。 -
-
27 25
私も間違えていた。
３行目と４行目、「区間」ではなく「区画」の誤りです・・・。 -
28 マンコミュファンさん
なんか、どんなに噛み砕いて説明しても
スレ主は理解できないような気がするなぁ・・・
「何が疑問なのか？」という事が整理できていない、と言うか
失礼ながら何も知らなさ過ぎるんじゃないかと思う。
質問に答えてる人も、いきなり大風呂敷ひろげ過ぎじゃない？
専有と共有、専有と専用、共用と共有・・・それぞれの区別もついてない人に
いきなり建て替えの時に発生し得る問題の事を投げつけたって混乱するだけだよ。
ここで質問する前に、例えばマンション管理士試験の参考書でも読んでみたら？
薄いやつでもいいから図解入りの解り易いやつを買ってみてもいいし
図書館にも置いてある筈。最初の方に「区分所有」の基本的な事が載ってるから
せめてそれくらいは見た上で解らない点を整理するべきだと思う。
率直に言って、今のスレ主に一から教えようとしたら、そのまんま「参考書」と
同じ事を書き込まなきゃならないんじゃないかと。 -
29 匿名さん
道案内を聞くと頭の良し悪しがはっきりする。判りやすく簡単に相手が呑み込めるのが良し。
多分、区分所有についてはこの解説で判るんじゃない？
判ってもらえないとしたら判りやすい説明出来る人の登場を待とう。
まあ商売でやってる人でも重要事項の説明を判りにくくだらだらやってる人もいるから。
私から見ればいい解説をされてると思うな。 -
30 サラリーマンさん
22さんは、その分野を勉強してる人？
＞区分所有者＝共有物のうち専用部分を使える人。
＞じゃなくて
＞区分所有者＝共有物のうち、専用部分を独占的に使用できる権利を持っている人。
言い直して間違えてるようでは、あまり強気で発言されないほうが・・・
「専用部分」も陳腐だが、定義がまったく正しくない。
賃貸マンションじゃなくても、賃貸・賃借は一般的にあること。
22の定義では、賃借人も区分所有者となってしまうよね。 -
32 デベにお勤めさん
区分所有とは前世では小作人とよばれ
現代の被搾取者である。
みずから望んで賜った為に相当Mっ気が強いと見える -
35 匿名さん
理事会板から覗きに来たけど、えらく低レベルな議論をしてますな。
法律や専門用語を引用して事細かに説明することは可能だが、そういうことを求められているわけでもないようなので、大ざっぱにスレ主さんの要望に答えるなら、
>>17中、「共用部」を「共用部分」と、「専用部」を「専有部分」と読み替えれば、だいたいそういう理解で良いでしょう。
>>19については、>>18が中途半端なことを書いてフォローしないんで、代わりにコメントすると、
＞提供公園とは自治体等に提供することですよね。
提供しちゃったら、もはやマンション区分所有者には何の権利もないでしょう。総合設計を採用した場合の公開空地のことを言っているのかと思われるが、
＞提供公園や駐車場店舗が別所有者だったりすると建ぺい率容積率が同等でなくなる場合もあるから
は意味不明ですな。まさか、共用部分及び敷地の一部を分離処分して、その結果、既存不適格になっちゃったというとんでもないケースを言っているのかな？
＞駐車場や店舗は住民が所有しているのではないんですかね。よくわかりませんが。
店舗等複合型でも共用部分を共有していることに変わりはないですよ。
＞確かに率が増えた方がたくさん立てれるんですね。それなら建て替えた方がよさそうですね。
＞部屋が広くなるのでしょうか？
容積率の余剰がある場合で、かつ、自己負担なしで広くなるのは還元率が１００％を超える場合に限られます。 -
36 06
>>31
「賃貸の場合」を除外したとしても、>>21-22の記述では
スレ主の質問に対する回答としては不適切。
仮に「専用部分」が「専用使用部分」のエラーだとしても、もともとスレ主の質問は
『区分所有権と戸建の所有権との違いは何なのか？』という主旨なのだから
「専用使用部分の定義」をもって回答とするのは的外れだ。
スレ主は「専用」と「専有」の区別ができておらず、貴方もそこを訂正しないままに
「専有部分≒専用部分」という前提で説明を加えているから、結果的に
『専有部分は自分だけのもの』というスレ主の折角の理解を否定し
「全てが共有物だ」と説明してしまっている。これではスレ主も混乱してしまう。
「共用」と「共有」の違いに対する認識は確かに大切な事だが、それ以前に
スレ主は「専有」と「共用」の違いをしっかり理解する必要があるのだから
貴方もそこを最初に説明するべきだった。
>>30氏の指摘はもっともな事で、貴方のように
【区分所有者＝専用（使用）部分を自由に使える者のこと】
と買いてしまうと、賃貸の場合を除外しなくとも、例えば本来の区分所有者の
家族や同居人なども区分所有者に該当してしまう事になる。
「区分所有者」とは、読んで字のごとく「区分所有権を有する者」であり
意味合いとしては区分所有建物の専有部分に係る所有権を持っている者の事。
あくまで「権利の所在」についての話なのだから、実際の使用実態とは別問題なのだ。
そういう意味でも「賃貸の場合」を除外して説明するのは根本的にナンセンス。
スレ主も、そこを認識した上で以降の（他の方々からの）説明を読むべきかと。 -
-
37 06
>>35氏が指摘している通り、そもそもスレ主の質問に対して「提供公園」の話題は
基本的に脈絡がない。仮に同氏が指摘している様に
「分離処分の結果、既存不適格になってしまったケース」
などを例として挙げたいのだとしたら、それはもはや区分所有の説明としては
不要なものだといわざるを得ない。
※
提供公園とは、一定規模以上のマンションを開発する際には所定の面積の土地を
公園用地として建築計画敷地から切り離し、自治体の所有・管理下におくという
ルールが自治体によって定められている場合に造られる公園の事。
当然ながら、そのマンションの建設当初からマンションの敷地とは全く別の土地となり
所有権も管理責任も自治体に移っている。
マンションの土地と建物の分離処分（※違法行為）とも、直接的には関係し得ない
制度によるもの。
「容積率」の話題も上がっている様だが、これはおそらく「建て替え問題」という言葉に
応えるつもりで出されたものだと思われる。
（この言葉もまた、区分所有の基本事項を説明する上では不要なのだが）
マンションを建替える時には、区分所有者や実際の利用者の間での合意形成が
必要になるとともに、当然の事ながら多額の資金が必要となる。
この資金をまかなうひとつの源として、建て替えによって建物の規模（戸数や面積）を
大きくし、余剰の部分を処分（つまり売却）する事で得られる利益を見込むケースが多い。
これが実現するには、当然の事ながら法に準拠して建てようとする「新しい建物」が
現況の建物よりも大きくなる様な状況になければならないので、長年の間に用途地域が
見直されていたり、総合設計制度や再開発などの都市計画事業制度を利用して
『容積率の割増』を受けられる事が条件として必要となる。
・・・>>18氏は（どこまで正確に理解しているかはともかく）、こういった事を言いたかったの
かも知れないが、いずれにせよスレ主の質問に対する答えにはなっていないと言える。 -
38 35
06さんのレスは的確だね。他の中途半端な知識を振りかざしているレスは無視して良いよ。
-
39 06
ここまでを踏まえて、改めてスレ主さんへの回答。
（06での説明ではピンとこなかった・・・という事ですので、もう少し頑張ってみます）
>戸建は（借地は除く）土地所有者と建物所有者が同一なので所有権が明確です。
>何かするときは敷地も建物も本人の判断で可能なんだろうと思います。
戸建は「戸建だからこそ」土地と建物の所有者が同一ではない場合があります。
そこを無闇に「借地の場合は除く」だとか、「共有の場合は除く」などと
無意味な条件を加えてしまうと、話がかえってややこしくなってしまいます。
「何かするとき」の「何か」によって異なりますが、例えば資産として売却したり
建て替えたりする時に、所有者としての意思決定さえできれば、戸建であろうが
区分所有のマンションであろうが本質的な差はありません。
マンションだって、自分のものであれば自分の意思だけで売却できますし
逆に戸建であっても、所有者が複数であれば売却する際にも「意思統一」は必要になります。
>区分所有権とは所有権に比べて非常に制約がある権利で、
>本人の意思が反映されないこともある権利だと思いました。
マンション特有の事情として有るのは「物理的に分割できない部分がある」という事。
これが先述の「共用部分」と「敷地」です。
これらは「ここからここまでが自分のもの」と線引きする事はできないので、例えば補修や
改修をする時には自分だけの意思で勝手に手を加える事はできません。
これを、戸建のケースと比べて「区分所有ゆえの制約」と捉えるのは個人の感覚として
アリだとは思いますが、同時に、建物を大規模化して土地に対する取得費・維持費を
軽減したり、個人で持つには重過ぎる施設を多くの人で共有する事によって得られる
メリットも、区分所有建物ゆえのメリットとして挙げられる筈です。
物理的に不可分なものがある、という点においては確かに制約があるけれど
「権利」は所有者個人のものとしてしっかり明確にされています。
もしもスレ主さんが、単独で戸建住宅を買おうか、あるいは分譲マンションを買おうか
どちらにしようか検討しておられるのだとすれば、「共用部分」と「敷地」を共有する事の
メリットとデメリットを自分なりに整理してみるべきかと思います。
「区分所有権」という権利そのものは、自分の権利として明確になるという点はお忘れなく。 -
40 匿名さん
もっと、ど素人にもわかる説明してほしいな．．．
自分の部屋（専有部）の所有権は文句無しだが、
その部屋に行くための、共用玄関（エントランス）や通路（共用廊下）のほか、部屋までの配管などマンションには「共同で管理すべきもの」が多い。
それらの共同で使う部分については、所有している専有部の割合に応じて共同所有となるから「区分所有」という言い方になる．．．．とかさ。
>>22=31=34
開き直るくらいなら、大人しくしてなさいよ。 -
41 匿名さん
>>40
なるほど。スレ主さんにはスレ主さんなりの「疑問点」がある筈ですね。
御本人が>>17で総括しておられる書き方に倣ってみると、こんな感じでしょうか。
戸建住宅には共用部分が無いので、所有者が単独であると仮定すれば
何かする時（建て替えたり売却したりする時）には、所有者の判断でＯＫ。
一方、マンションも区分所有者が単独であると仮定すれば
売ったり貸したりする時は区分所有者の判断でＯＫ。
しかしマンションには共用部分があり、敷地に関する権利も共有なので
自分の持分だけを自己判断で改変するような行為は物理的に不可能であり
日常的に共用部分や敷地を使う際にも、利用上のルールが存在する。
専有部分は自分だけのもの、共用部分と敷地はみんなのもの。
みんなのものを取り扱う時にはみんなの判断が必要となる。
言い方を変えれば、みんなの判断としてＯＫとされれば、共用部分も敷地も
部分的に改変することはできる。
区分所有権とは「みんなのもの」とされる部分（共用部分等）の存在が
前提なので、これを資産として取り扱う際には、個人の意見が１００％
反映されない場合も有り得る。そういう意味では一部「制約」があるが
専有部分に係る権利はあくまで、区分所有者だけの権利として
しっかり確立されている。
定義としては不十分でしょうが、スレ主さんにとっての「理解」としては
こんなもんでいかがでしょう・・・ -
42 匿名さん
何も知らないほうが、幸せに暮らせるのが「マンション」ですよ。
「なんか、管理組合とかあるねぇ」ぐらいの理解で十分生活できますよ。 -
43 匿名さん
知らぬが仏か。 でも知っている方が 自分のことだから。
-
44 匿名さん
42さんも正解だし、
43さんも正解だと思う。 -
45 匿名さん
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
（平成十二年十二月八日法律第百四十九号）
（管理組合等の努力）
第四条 （略）
２ マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。
第百十三条 次の各号のいずれかに該当する者は、十万円以下の過料に処する。
一 第四条の規定に違反した者 -
-
47 匿名さん
建物の区分所有等に関する法律
（昭和三十七年四月四日法律第六十九号）
（建物の区分所有）
第一条 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
（定義）
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
（共用部分）
第四条 （略）
２ 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。 -
48 匿名さん
「区分所有って何ですか？」という問いに
マン管適正化法の条文を持ち出す人は初めて見たな・・・ -
50 ビギナーさん
みなさんありがとうございます。
特に41さんわかりやすい説明ありがとうございます。
大変よくわかりました。
私が区分所有に対して質問をしたのは何か具体的な疑問点があるわけではなく、
漠然とした不安からです。
田舎の戸建で育って都会に出てきた私にとってマンション（区分所有）というものに
あまり馴染みが無く「持ち家＝一戸建て」という認識が強いからです。
みなさんのお陰で区分所有といっても区分所有者の権利は十分確立されているのは
よく分かりましたが、どうもまだモヤモヤとしたものが残ります。
何が不安なのかもよく分かりませんので先ずは「建物の区分所有等に関する法律」
から目を通してみようと思います。
マンション購入前に区分所有についてよく理解して納得した上で買いたいです。
大きな買い物なので後で後悔はしたくないですよね。
それと最近の国交省のニュースだったと思うのですが、将来的に区分所有の形態を見直して
所有者を一人（デベ？）にしてマンション購入者には専有部を自由に工事できるような使用権を
与えて、所有権をマンション購入者と分ける考えがあったと思うのですが、
ネットを探しても出てきません。
記事について詳しくご存知の方がおられましたら教えてください。 -
51 匿名さん
ゴルフの会員権な感じか？
不正が横行するから止めた方がいい
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