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マンションの区分所有権ってよく分かりません。
戸建の所有権との違いって何かあるんですか？
[スレ作成日時]2009-02-19 14:04:00
区分所有って何ですか？
-
32 デベにお勤めさん
区分所有とは前世では小作人とよばれ
現代の被搾取者である。
みずから望んで賜った為に相当Mっ気が強いと見える -
35 匿名さん
理事会板から覗きに来たけど、えらく低レベルな議論をしてますな。
法律や専門用語を引用して事細かに説明することは可能だが、そういうことを求められているわけでもないようなので、大ざっぱにスレ主さんの要望に答えるなら、
>>17中、「共用部」を「共用部分」と、「専用部」を「専有部分」と読み替えれば、だいたいそういう理解で良いでしょう。
>>19については、>>18が中途半端なことを書いてフォローしないんで、代わりにコメントすると、
＞提供公園とは自治体等に提供することですよね。
提供しちゃったら、もはやマンション区分所有者には何の権利もないでしょう。総合設計を採用した場合の公開空地のことを言っているのかと思われるが、
＞提供公園や駐車場店舗が別所有者だったりすると建ぺい率容積率が同等でなくなる場合もあるから
は意味不明ですな。まさか、共用部分及び敷地の一部を分離処分して、その結果、既存不適格になっちゃったというとんでもないケースを言っているのかな？
＞駐車場や店舗は住民が所有しているのではないんですかね。よくわかりませんが。
店舗等複合型でも共用部分を共有していることに変わりはないですよ。
＞確かに率が増えた方がたくさん立てれるんですね。それなら建て替えた方がよさそうですね。
＞部屋が広くなるのでしょうか？
容積率の余剰がある場合で、かつ、自己負担なしで広くなるのは還元率が１００％を超える場合に限られます。 -
36 06
>>31
「賃貸の場合」を除外したとしても、>>21-22の記述では
スレ主の質問に対する回答としては不適切。
仮に「専用部分」が「専用使用部分」のエラーだとしても、もともとスレ主の質問は
『区分所有権と戸建の所有権との違いは何なのか？』という主旨なのだから
「専用使用部分の定義」をもって回答とするのは的外れだ。
スレ主は「専用」と「専有」の区別ができておらず、貴方もそこを訂正しないままに
「専有部分≒専用部分」という前提で説明を加えているから、結果的に
『専有部分は自分だけのもの』というスレ主の折角の理解を否定し
「全てが共有物だ」と説明してしまっている。これではスレ主も混乱してしまう。
「共用」と「共有」の違いに対する認識は確かに大切な事だが、それ以前に
スレ主は「専有」と「共用」の違いをしっかり理解する必要があるのだから
貴方もそこを最初に説明するべきだった。
>>30氏の指摘はもっともな事で、貴方のように
【区分所有者＝専用（使用）部分を自由に使える者のこと】
と買いてしまうと、賃貸の場合を除外しなくとも、例えば本来の区分所有者の
家族や同居人なども区分所有者に該当してしまう事になる。
「区分所有者」とは、読んで字のごとく「区分所有権を有する者」であり
意味合いとしては区分所有建物の専有部分に係る所有権を持っている者の事。
あくまで「権利の所在」についての話なのだから、実際の使用実態とは別問題なのだ。
そういう意味でも「賃貸の場合」を除外して説明するのは根本的にナンセンス。
スレ主も、そこを認識した上で以降の（他の方々からの）説明を読むべきかと。 -
37 06
>>35氏が指摘している通り、そもそもスレ主の質問に対して「提供公園」の話題は
基本的に脈絡がない。仮に同氏が指摘している様に
「分離処分の結果、既存不適格になってしまったケース」
などを例として挙げたいのだとしたら、それはもはや区分所有の説明としては
不要なものだといわざるを得ない。
※
提供公園とは、一定規模以上のマンションを開発する際には所定の面積の土地を
公園用地として建築計画敷地から切り離し、自治体の所有・管理下におくという
ルールが自治体によって定められている場合に造られる公園の事。
当然ながら、そのマンションの建設当初からマンションの敷地とは全く別の土地となり
所有権も管理責任も自治体に移っている。
マンションの土地と建物の分離処分（※違法行為）とも、直接的には関係し得ない
制度によるもの。
「容積率」の話題も上がっている様だが、これはおそらく「建て替え問題」という言葉に
応えるつもりで出されたものだと思われる。
（この言葉もまた、区分所有の基本事項を説明する上では不要なのだが）
マンションを建替える時には、区分所有者や実際の利用者の間での合意形成が
必要になるとともに、当然の事ながら多額の資金が必要となる。
この資金をまかなうひとつの源として、建て替えによって建物の規模（戸数や面積）を
大きくし、余剰の部分を処分（つまり売却）する事で得られる利益を見込むケースが多い。
これが実現するには、当然の事ながら法に準拠して建てようとする「新しい建物」が
現況の建物よりも大きくなる様な状況になければならないので、長年の間に用途地域が
見直されていたり、総合設計制度や再開発などの都市計画事業制度を利用して
『容積率の割増』を受けられる事が条件として必要となる。
・・・>>18氏は（どこまで正確に理解しているかはともかく）、こういった事を言いたかったの
かも知れないが、いずれにせよスレ主の質問に対する答えにはなっていないと言える。 -
38 35
06さんのレスは的確だね。他の中途半端な知識を振りかざしているレスは無視して良いよ。
-
39 06
ここまでを踏まえて、改めてスレ主さんへの回答。
（06での説明ではピンとこなかった・・・という事ですので、もう少し頑張ってみます）
>戸建は（借地は除く）土地所有者と建物所有者が同一なので所有権が明確です。
>何かするときは敷地も建物も本人の判断で可能なんだろうと思います。
戸建は「戸建だからこそ」土地と建物の所有者が同一ではない場合があります。
そこを無闇に「借地の場合は除く」だとか、「共有の場合は除く」などと
無意味な条件を加えてしまうと、話がかえってややこしくなってしまいます。
「何かするとき」の「何か」によって異なりますが、例えば資産として売却したり
建て替えたりする時に、所有者としての意思決定さえできれば、戸建であろうが
区分所有のマンションであろうが本質的な差はありません。
マンションだって、自分のものであれば自分の意思だけで売却できますし
逆に戸建であっても、所有者が複数であれば売却する際にも「意思統一」は必要になります。
>区分所有権とは所有権に比べて非常に制約がある権利で、
>本人の意思が反映されないこともある権利だと思いました。
マンション特有の事情として有るのは「物理的に分割できない部分がある」という事。
これが先述の「共用部分」と「敷地」です。
これらは「ここからここまでが自分のもの」と線引きする事はできないので、例えば補修や
改修をする時には自分だけの意思で勝手に手を加える事はできません。
これを、戸建のケースと比べて「区分所有ゆえの制約」と捉えるのは個人の感覚として
アリだとは思いますが、同時に、建物を大規模化して土地に対する取得費・維持費を
軽減したり、個人で持つには重過ぎる施設を多くの人で共有する事によって得られる
メリットも、区分所有建物ゆえのメリットとして挙げられる筈です。
物理的に不可分なものがある、という点においては確かに制約があるけれど
「権利」は所有者個人のものとしてしっかり明確にされています。
もしもスレ主さんが、単独で戸建住宅を買おうか、あるいは分譲マンションを買おうか
どちらにしようか検討しておられるのだとすれば、「共用部分」と「敷地」を共有する事の
メリットとデメリットを自分なりに整理してみるべきかと思います。
「区分所有権」という権利そのものは、自分の権利として明確になるという点はお忘れなく。 -
40 匿名さん
もっと、ど素人にもわかる説明してほしいな．．．
自分の部屋（専有部）の所有権は文句無しだが、
その部屋に行くための、共用玄関（エントランス）や通路（共用廊下）のほか、部屋までの配管などマンションには「共同で管理すべきもの」が多い。
それらの共同で使う部分については、所有している専有部の割合に応じて共同所有となるから「区分所有」という言い方になる．．．．とかさ。
>>22=31=34
開き直るくらいなら、大人しくしてなさいよ。 -
41 匿名さん
>>40
なるほど。スレ主さんにはスレ主さんなりの「疑問点」がある筈ですね。
御本人が>>17で総括しておられる書き方に倣ってみると、こんな感じでしょうか。
戸建住宅には共用部分が無いので、所有者が単独であると仮定すれば
何かする時（建て替えたり売却したりする時）には、所有者の判断でＯＫ。
一方、マンションも区分所有者が単独であると仮定すれば
売ったり貸したりする時は区分所有者の判断でＯＫ。
しかしマンションには共用部分があり、敷地に関する権利も共有なので
自分の持分だけを自己判断で改変するような行為は物理的に不可能であり
日常的に共用部分や敷地を使う際にも、利用上のルールが存在する。
専有部分は自分だけのもの、共用部分と敷地はみんなのもの。
みんなのものを取り扱う時にはみんなの判断が必要となる。
言い方を変えれば、みんなの判断としてＯＫとされれば、共用部分も敷地も
部分的に改変することはできる。
区分所有権とは「みんなのもの」とされる部分（共用部分等）の存在が
前提なので、これを資産として取り扱う際には、個人の意見が１００％
反映されない場合も有り得る。そういう意味では一部「制約」があるが
専有部分に係る権利はあくまで、区分所有者だけの権利として
しっかり確立されている。
定義としては不十分でしょうが、スレ主さんにとっての「理解」としては
こんなもんでいかがでしょう・・・ -
-
42 匿名さん
何も知らないほうが、幸せに暮らせるのが「マンション」ですよ。
「なんか、管理組合とかあるねぇ」ぐらいの理解で十分生活できますよ。 -
43 匿名さん
知らぬが仏か。 でも知っている方が 自分のことだから。
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44 匿名さん
42さんも正解だし、
43さんも正解だと思う。 -
45 匿名さん
マンションの管理の適正化の推進に関する法律
（平成十二年十二月八日法律第百四十九号）
（管理組合等の努力）
第四条 （略）
２ マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。
第百十三条 次の各号のいずれかに該当する者は、十万円以下の過料に処する。
一 第四条の規定に違反した者 -
47 匿名さん
建物の区分所有等に関する法律
（昭和三十七年四月四日法律第六十九号）
（建物の区分所有）
第一条 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。
（定義）
第二条 この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
（共用部分）
第四条 （略）
２ 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。 -
48 匿名さん
「区分所有って何ですか？」という問いに
マン管適正化法の条文を持ち出す人は初めて見たな・・・ -
50 ビギナーさん
みなさんありがとうございます。
特に41さんわかりやすい説明ありがとうございます。
大変よくわかりました。
私が区分所有に対して質問をしたのは何か具体的な疑問点があるわけではなく、
漠然とした不安からです。
田舎の戸建で育って都会に出てきた私にとってマンション（区分所有）というものに
あまり馴染みが無く「持ち家＝一戸建て」という認識が強いからです。
みなさんのお陰で区分所有といっても区分所有者の権利は十分確立されているのは
よく分かりましたが、どうもまだモヤモヤとしたものが残ります。
何が不安なのかもよく分かりませんので先ずは「建物の区分所有等に関する法律」
から目を通してみようと思います。
マンション購入前に区分所有についてよく理解して納得した上で買いたいです。
大きな買い物なので後で後悔はしたくないですよね。
それと最近の国交省のニュースだったと思うのですが、将来的に区分所有の形態を見直して
所有者を一人（デベ？）にしてマンション購入者には専有部を自由に工事できるような使用権を
与えて、所有権をマンション購入者と分ける考えがあったと思うのですが、
ネットを探しても出てきません。
記事について詳しくご存知の方がおられましたら教えてください。 -
51 匿名さん
ゴルフの会員権な感じか？
不正が横行するから止めた方がいい
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