管理組合口座で自治会費を徴収しようとする管理会社【Part2】

＞私不勉強で「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。

管理組合は区分所有法に基づいて設立される団体で、

区分所有法の3条と30条に、管理組合の目的が明記されている。


「建物並びにその敷地および付属施設の管理を行うための団体」

「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」

だから、それ以外の事項、別の団体（自治会とか）の加入や徴収に関する事項は、
管理組合の目的ではないので、

仮にその規約で定めても無効なんですよ。

その点、区分所有法は明確なんだけど、標準管理規約とか福管連が、めんどくさい問題を持ち込んで混乱させているのさ。

>>928
＞でも、700近くの管理組合が加盟している全国でも有数の連合会らしいよ。

平成２５年の情報だけど、貸物件も含めた福岡県の共同住宅総数1,106　　
そのうち1～2階建が225 　　3～5階建が362 　　6階建以上が519

九州広範囲に活動しても分譲物件＝管理組合の加盟が７００以上って？
やはりどこか胡散臭いよね、なにを根拠に加盟と言っているのやら、笑えるわ。

http://www.stat.go.jp/data/nenkan/pdf/yhyou18.pdf　

何を騒いでるのかしら？
そんなの自治会でおやんなさいなと申し上げたいわね。
自治会が管理組合に頼んでいるとしたら、そのマンションの自治会長しっかりしなさいよ。
常識レベルどの位？

>>934
あら！本当ですこと。
何処かの土建屋さんの加盟みたいですこと・・・

>>934
その数字の単位は?

>>934
>>946

あのぅ～
（単位 1,000戸）って書いてありますけど・・・

＞だから、それ以外の事項、別の団体（自治会とか）の加入や徴収に関する事項は、管理組合の目的ではないので、仮にその規約で定めても無効なんですよ。
　
私の質問は
「目的外業務を行ってはいけない」根拠がわかりません。
でした。

「管理組合の目的ではないので、仮にその規約で定めても無効なんですよ。」
では答えになっていません。

「何故目的外のことをしてはいけないのか？」
誰かわかる人いませんか？

>934
福岡のマンションの数はどれぐらいあるか知らないけど、
福管連の加盟マンションは、７００近くあるのは間違いないようだよ。
北九州は別にＮＰＯの連合会があるみたいだし、福管連は博多地区だけ
と思うけどね。

↑
単位は棟なりマンション単体でしょう、世帯数はほかに有りますよURLあければね。

福岡だけでそんなにマンション＝管理組合はありませんよ、残念ね。

>>922
その無効だから、何をやってもダメというのは、半ば予想通り。
ただ、私には福管連だと管理の目的の範囲内なのか理解に苦しむところが残るんです。
また、コンメ、判例と照らし合わせながら考えてみます。

そりゃー独自の解釈でマンション管理を推奨する団体、理解できる訳有りませんよ。
既存のマンション管理組合に理事長を外部から派遣するとか意味不明だしね。
相手ににする次元ではありませんよ。

>>942 875.さん
>ただ、私には福管連だと管理の目的の範囲内なのか理解に苦しむところが残るんです。

福管連のモデル規約に関してはすべて推測で書いています。その点を含んでお読みください。
（詳しいことを知りたいのであれば、福管連に問い合わせてください。）

自治会費を巡ってのトラブルで裁判となり、万が一、裁判所が「管理組合が、自治会加入者である区分所有者のために自治会費を立て替えて自治会に支払うことは、特段の事情を考慮しても区分所有法第3条の目的外事項であるから規約に定めても無効である」との判断をすれば、その時点でジ・エンドかな？とは思っています。

お疲れ様でした。

＞福岡だけでそんなにマンション＝管理組合はありませんよ、残念ね。

九州沖縄合わせて７０００組合くらいらしい

マンション管理組合が居住者の自治会費用の代理徴収（口座引き落とし）を行うと言うこと自体、
管理規約には記載できず、記載しても無効ということですが。

お疲れ様。

あら、答えが出たようですね。
皆様お疲れ様でした。

しかし、福管連では、弁護士１４名が名をつらねて、オーケーという
規約を作成しているよ。
いろいろ検討した結果、その規約は有効ということでしょう。

たった14人の弁護士で？

＜水道料の一括検針一括徴収制度に関する裁判例＞

大阪高裁 平成20年4月16日判決
事件番号：平２０（ツ）７号
事件名：管理費等請求上告事件
（抜粋）
法３条１項前段が「区分所有者は，全員で，建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し，この法律の定めるところにより，集会を開き，規約を定め，及び管理者を置くことができる。」と定め，かつ法３０条１項が「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は，この法律に定めるもののほか，規約で定めることができる。」と規律している趣旨・目的に照らすと，建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は，規約で定めることができるものの，それ以外の事項を規約で定めるについては団体の法理による制約を受け，どのような事項についても自由に定めることが許されるものではないと解される。そして，各専有部分の水道料金や電気料金は，専ら専有部分において消費した水道や電気の料金であり，共用部分の管理とは直接関係がなく，区分所有者全体に影響を及ぼすものともいえない事柄であるから，特段の事情のない限り，規約で定めうる債権の範囲に含まれないと解すべきである。
しかるところ，前記事実関係によれば，①本件マンションは，各専有部分は，すべてその用途が事務所又は店舗とされているところ，②本件マンションでは，被上告人が，市水道局から水道水を一括して供給を受け，親メーターで計測された水道使用量を基に算出された全戸分の使用料金を一括して立替払した上，各専有部分に設置した子メーターにより計測された使用量を基にして算出した各専有部分の使用料金を各区分所有者に請求していることとしているが，これは本件水道局取扱いの下では，本件マンションの各専有部分について各戸計量・各戸収納制度を実施することができないことに原因し，③被上告人が，関西電力から電力を一括して供給を受け，親メーターで計測された電気使用量を基に算出された全戸分の使用料金を一括して立替払した上，各専有部分の面積及び同部分に設置した子メーターにより計測された使用量を基にして算出した各専有部分の使用料金を各区分所有者に請求しているが，これは本件マンションの動力の想定負荷が低圧供給の上限を超えており，また，本件マンションには純住宅が２軒以上なく電気室供給もできないため，関西電力と本件マンションの各専有部分との間で，電気供給につき戸別契約（低圧契約）を締結することができないことに原因するというのであるから，本件マンションにおける水道料金等に係る立替払とそれから生じた債権の請求は，各専有部分に設置された設備を維持，使用するためのライフラインの確保のため必要不可欠の行為であり，当該措置は建物の管理又は使用に関する事項として区分所有者全体に影響を及ぼすということができる。
そうであれば，被上告人の本件マンションの各区分所有者に対する各専有部分に係る水道料金等の支払請求権については，前記特段の事情があるというべきであって，規約事項とすることに妨げはなく，本件規約６２条１項に基づく債権であると解することが相当である。

>>950 の続き
＜水道料の一括検針一括徴収制度に関する裁判例＞

名古屋高裁 平成25年2月22日判決
事件番号：平24（ツ）第7号
事件名：不当利得返還等請求上告事件
判決内容： 一部破棄差戻、一部上告棄却
【判決要旨】
区分所有法3条前段及び30条1項が定めている趣旨・目的に照らすと、「建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項に限って規約で定めることができるのであり、それ以外の事項を規約で定めても規約としての効力を有しない」。「専有部分である各戸の水道料金は、専ら専有部分において消費した水道の料金であり、共用部分の管理とは直接関係がなく、区分所有者全体に影響を及ぼすものともいえないのが通常であるから、特段の事情のない限り、上記の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項には該当せず、上記水道料金について、各区分所有者が支払うべき額や支払方法、特定承継人に対する支払義務の承継を区分所有者を構成員とする管理組合の規約をもって定めることはできず、そのようなことを定めた規約は、規約として効力を有しないものと解すべきである」とした。さらに、規約が無効であれば、前主の未払い水道料金についてはＸに支払義務はなく、マンション取得後の水道料金も実費に限定される可能性を示唆し、原判決中、水道料金の支払いに係る不当利得返還請求に関する部分を破棄し、破棄部分を原審に差し戻した。

現行制度は最高裁判所の判例につきその変更は慎重な手続きを設けて、容易に変更が出来ないようにしており、またこれに反する下級審の裁判があったときには法令解釈の違背があるとして取り消すことができる。法令の安定的な解釈と事件を通しての事後的な法令解釈の統一を図るためであり、最高裁判所の判例には後の裁判所の判断に対し拘束力があるものと解釈されている。

異なる判例がある場合、優先順位としては、上級審の判例が優先され、同級審の判例同士では新しい判例が優先する。特に最高裁では、「判例変更」の手続が取られて新しい判例が出来た場合、「古い判例に対する違反」を上告理由とすることが出来なくなり、古い判例の「先例」としての価値が無くなることから、新しい判例の優越性が明確である。また、最高裁の場合、「判例変更」という制度があるため、異なる判例の共存は、概念上成立し得ない。

＞しかし、福管連では、弁護士１４名が名をつらねて、オーケーという規約を作成しているよ。

それ見たけど顧問弁護士でもないし、ただの団体の意向だしね、現実に実行してるかどうかは？
NPOが弁護士つかってまでやる事じゃないし、思想の違いすら感じるよ。
ググるとあまり良いこと出ない団体だしね。

ところでマンション管理組合が花火大会や夏祭りを主催し費用も出すのも問題ないらしいけど？　
この団体、笑えるでしょ！　

国交省にケンカ売ってるみたいねー　笑

>マンション管理組合が花火大会や夏祭りを主催し費用も出すのも問題ないらしいけど

問題ないでしょう

第９回 マンションの新たな管理ルールに関する検討会（平成２４年８月２９日）
における座長（政策研究大学院大学教授）の発言

「もちつき大会とかコミュニティ形成のための活動が当然に目的内だと読めないことは法的には明白ですので、どういう場合の催事であればマンション管理組合の目的内事項として読めるのか。逆に司法判断として読めないのはどういう場合か、など詰める必要があります。町内会費の徴集は無効だとまで言われているわけですから、仮に違法な活動に管理費を使っていた場合に、法的紛争が起きて同様の判断が裁判所で相次ぐことにでもなったら、標準管理規約以前のみっともない事態に陥る。そういう意味での安全運転をするという前提で議論いただきたいと思います。」

>955
だから、その検討会は意見が分かれ、収拾がつかなくなり
頓挫して現在に至っているんだよ。
それ以降検討会は行われていません。
それまでは、1ヶ月に1回実施され、24年8月には最終報告をする
予定だったんですよ。
それほど難しい問題なんですよ。
法律家も官僚も解決できない。

>>956
そういえば、あなたからの回答がまだでしたね。

>>>774
>福管連に自治会費を管理費等と一緒に口座引き落としをするのはどうかと質問すれば、弁>護士１４名の検討の結果、それは法的に問題ないというでしょうね。
>弁護士がオーケーといっているのを、法律の素人軍団が、あたかも自分が一番正しいと主張してもねえ。

福管連は何と言っていましたか？

>>948
弁護士の言うことが全てならは、逮捕者は全て、無罪でございますよ。 笑

＞956

＞それほど難しい問題なんですよ。
＞法律家も官僚も解決できない。

？？？

＞第９回 マンションの新たな管理ルールに関する検討会（平成２４年８月２９日）
＞における座長（政策研究大学院大学教授）の発言

＞もちつき大会とかコミュニティ形成のための活動が当然に目的内だと読めないことは法的には明白

法的に明白なのに（確かに区分所有法では明確だ）、
法律家も、官僚も「解決」できないとはこれいかに。

それは、
標準管理規約があるがために、

＞逆に司法判断として読めないのはどういう場合か、など詰める必要があります。町内会費の徴集は無効だとまで言われているわけですから、仮に違法な活動に管理費を使っていた場合に、法的紛争が起きて同様の判断が裁判所で相次ぐ

ということになっている。

であれば、
問題のある標準管理規約を、明白な法律の規定に基づいて該当部分を削除するしかないだろ。

ヘンテコなマンション例をあげればきりがありません。
賢いマンションの賢い管理組合ならば、シンプルに自治会費は自治会で徴収します。
どんどん、ややこしくしないでね。

区分所有法で罰せられないからと、自分勝手な管理や運営をする人間が下品なだけですよ。

最低限区分所有法に準じた管理規約を作り遵守し運営するのが普通のマンション。
管理組合におけるコミュニティー形成とは、花火大会や夏祭りをする事ではない位周知のこと。

何の為に区分所有法ができたのかくらいは勉強してから投稿しましょうね。
それを基に管理規約ができる訳で、そこに自治会の飛び入り参加は無理な事ですよ。

弁護士が～弁護士が～１４名？　弁護士は顧客の要望に合わせた解釈するでしょ　アホらしい。

あくまでも管理組合は敷地、建物、それに関わる施設や設備の維持管理運営をするのが目的。
また近隣コミュニティーへの配慮からその活動への管理組合としての参加（地域の集会や会議など）
が、ある程度は必要とされるくらいですね。

人間同士のコミュニティー団体の構成に、管理組合は拘りません。
別組織で町内会など組織し、独自で活動するのが世の当然ですよ。

町会自治会は任意加入の団体、好きで加入するなら会費徴収くらい自分達で算段するのが常識。

それでは、本日の教訓です。

” 触らぬ【会費】に祟りなし ” （蝦入理事長）

ハハハー
マンションに二つの団体が存在することは知っていても、違いのわからない人が僅かですがいらっしゃいます。
原因の一つに管理組合口座で自治会費を徴収しているからです。

＞法３０条１項が「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は，この法律に定めるもののほか，規約で定めることができる。」と規律している趣旨・目的に照らすと，建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は，規約で定めることができるものの，それ以外の事項を規約で定めるについては団体の法理による制約を受け，どのような事項についても自由に定めることが許されるものではないと解される。そして，各専有部分の水道料金や電気料金は，専ら専有部分において消費した水道や電気の料金であり，共用部分の管理とは直接関係がなく，区分所有者全体に影響を及ぼすものともいえない事柄であるから，特段の事情のない限り，規約で定めうる債権の範囲に含まれないと解すべきである。

ここで初めて、目的外行為の禁止について出てきましたね。

＞「それ以外の事項を規約で定めるについては団体の法理による制約を受け，どのような事項についても自由に定めることが許されるものではないと解される。」
つまりこの裁判官は「私はこう思う」いう判決を下したわけだ。

権利能力なき社団である管理組合にも「定款」のようなものが自然に存在するという事か
標準管理規約は、法令を遵守していると信じている私はどうすればいいのか

「これは本件水道局取扱いの下では，本件マンションの各専有部分について各戸計量・各戸収納制度を実施することができないことに原因しているので」
＞自由に定めることが許されるものではない
が、このマンションは特別に許すという判決。

でも、各戸にメーターがあるのに何故「これは本件水道局取扱いの下では，本件マンションの各専有部分について各戸計量・各戸収納制度を実施することができない」のだろう。

本来マンションの水道料金は、住宅に限って特例で、平均使用量による単価で請求する事が出来、事務所や店舗に適用できないはずなのに、水道局はこれを認め、判決も支持している。
もっと詳しい事情が分からないと、軽々には言えないが、理解しづらい。

どこまでもひろがるからー　自治会費の件でたのむねー

水道料で論じたいならスレ立てな～

>>965
>でも、各戸にメーターがあるのに何故「これは本件水道局取扱いの下では，本件マンションの各専有部分について各戸計量・各戸収納制度を実施することができない」のだろう。

大阪高裁 平成20年4月16日判決
事件番号：平２０（ツ）７号
事件名：管理費等請求上告事件
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol8_01.pdf
（抜粋）
２ 原審が確定した事実関係の概要等は次のとおりである。
(2) 【本件マンションの各専有部分は，『すべてその用途が事務所又は店舗』】とされている。
(5) 本件マンションでは，被上告人が，大阪市水道局（以下「市水道局」という。）との間で締結した一括契約により水道水の供給を受け，本件マンションの親メーターで計測された水道使用量を基に算出された全戸分の使用料金を２か月に１度，２か月分を一括して立替払した上，各専有部分に設置した子メーターにより計測された使用量を基に各専有部分の毎月の使用料金を算出し，各区分所有者の被上告人に対する同使用料金の支払義務を定める本件規約６２条１項に基づいてこれを各区分所有者に請求している。
【市水道局においては，水道メーターの設置基準として，専用給水装置ごとに１個設置されることとされているところ，マンション等の場合，全体の使用水量を計量する親メーターがこれに当たるものとして取り扱われ，１建物で『住宅部分が１４個以上の共同住宅』である等の一定の基準を満たす場合には，申請により各戸計量・各戸収納制度を実施している（市水道局における上記取扱いを，以下「本件水道局取扱い」という。）。本件水道局取扱いの下では，本件マンションの各専有部分について各戸計量・各戸収納制度を実施することができない。】

水道料で論じたいならスレ立てな～

水道代も、自治会費も別じゃー
これで決まりだ！これが最高！

自治会費の事がいつの間にか、コンシェルジュ→副管→水道管と話の枝が広がりましたね。
例えのつもりかもしれませんが、口説いわよ。
ダラダラ文章は、男の風上にもおけませんことよ。

>>965 >>967 は、重要なポイントです。
つまり、このことが「特段の事情」であり、以下の判断に繋がるわけです。
そして、自治会費の取り扱いにも通ずるものです。

「本件マンションにおける水道料金等に係る立替払とそれから生じた債権の請求は，各専有部分に設置された設備を維持，使用するためのライフラインの確保のため必要不可欠の行為であり，当該措置は建物の管理又は使用に関する事項として区分所有者全体に影響を及ぼすということができる。
そうであれば，被上告人の本件マンションの各区分所有者に対する各専有部分に係る水道料金等の支払請求権については，前記特段の事情があるというべきであって，規約事項とすることに妨げはなく，本件規約６２条１項に基づく債権であると解することが相当である。」

管理費と水道料金はOK
自治会費はNO
お・し・ま・い

自治会費を管理組合が徴収することが、「建物の管理又は使用に関する事項として区分所有者全体に影響を及ぼすということができる。 」と言えるかどうかですな。

解決済みですが　なにか？

マンション管理組合と町内会、自治会の違いが分からないとは日本人も三流国の人間になったと言うことだ。

一般市民はそんなこと知らない

上流階級もそんなこと知らない。
下流の宴を見物するのも、暇つぶしに丁度よいですわね。
ほほほほっ。

誰も気づかないからやっちゃえば

あとは、理事長と自治会長でどうぞ
自治会長が短気で交渉決裂しちゃったけどね！
ある意味うちのマンションも下流なのかな

>一般市民はそんなこと知らない

当たり前のことです。
分譲マンションの購入で、アパートや戸建てとの違いが分かるのが常識人です。

常識の使い方、間違ってますよ。

自治会費の徴収は自治会口座で徴収するのが常識マンション

イヤ　自治会班長さんの戸別訪問での集金でしょ！　　なんてったって自治会だもの～

自治会会員さんたちぃ～　会員同士の繋がりや交流を盛んに楽しんでねー　　私は入らないけど