管理組合の携帯基地局収入に課税？

この問題の根源は、発生する所得は区分所有者の所得なのか、それとも管理組合（人格なき社団）の所得なのかと云うところに有ります。

＞＞1307　: miyaさんは、不動産（資産）から生ずる収益に起因する所得であるから、「区分所有者の所得であり区分所有者が確定申告をすべきである。」と主張しています。（私もそのように思っています。）

しかし、税務署の方や多くの税理士法人、また、このスレッドで、「管理組合の所得であるから管理組合が確定申告をすべきである。」と主張する多数派？の方々は、収益は資産（不動産）からではなく、管理組合（人格なき社団＝税務上のみなし法人）の業務（事業行為）から生じていると判断しているのではないかと思われます。

国税庁が全国の税務署等に発している通達（法令では無い。）を読むと、
国税庁は、事業行為から生ずる収益は「事業主」に帰属すると判断していることが解ります。ここで、国税庁の云う「事業者」とは、個人事業者(事業を行う個人)と法人をいい、「事業として」とは、対価を得て行われる資産の譲渡等を繰り返し、継続、かつ、独立して行うことをいいますから、みなし法人である管理組合は即事業者であり、管理組合が行う行意が収益事業34種類の一つに分類できれば、その収益の規模に関わらず、法人税の確定申告を求めるのであろうと思われます。

思うに、国税庁が共用部分の賃貸を管理組合の事業と判断するようになったのは、平成９年(１９９７年)の旧建設省標準管理規約改正以降ではないでしょうか。それ以前は、管理組合が第三者に賃貸して収益事業をすることが許されている部分は、旧規約１６条２項であって、「第２項の対象となるのは、広告塔、看板等である。」とコメントしていて、不動産ではありません。しかし、平成９年の改正により、管理組合は、共用部分を含む共有部分のすべてを第三者に賃貸し収益事業が出来るようになった（改正規約１５条、１６条）と思われます。
そうすると、平成９年改正以降の標準管理規約を模倣した管理規約を有する管理組合が管理組合を賃貸側当時者とする賃貸借契約書を締結し、管理組合が自主的に収益事業開始届を提出し法人税を申告納税しているのであれば、これを違法とするのは極めて困難だと思われます。
miyaさんの主張を通すには、管理組合が収益事業開始届を提出しないことはもちろんですが、管理規約を平成９年改正前のように変更する（あるいは、管理組合は第三者に共有不動産を賃貸出来ないことを規定する）ことや、賃貸側の当事者である区分所有者全員を管理者が代理して賃貸すると云う事を契約書に明記することなどをした方が税務署にとっても解り易いのではないかと思います。

>>1308：匿名さんの助言を参考に全国の管理組合が不利益にならない税務対応が出来ます様に。
不動産を所有して無い者が不動産賃貸業が出来ないのは明白、不動産事業の仲介業でしたら可能。
管理組合は区分所有者の賛成多数で議決される、これも本件が正しく判断されない理由です。
区分所有者で経理・税務精通者がいた場合でも、税務署や税理士意見を信頼する、
したがって、経理・税務精通者意見が打ち消されてしまう、これが現状です。
この掲示板での発言を参考に税務署との話し合いを有益に。

>>1308：匿名さんの提案についてですが、
管理規約を平成９年改正前のように変更する（あるいは、管理組合は第三者に共有不動産を賃貸出来ないことを規定する）こと・・・
これは、管理規約の変更になり無理でしょう。
現状の管理規約では、共用部の外部貸は区分所有者の４分の３以上の賛成が必要と規定されています。
即ち、外部貸や賃貸料収入の決定処理権は区分所有者に有り、この規約条項で行けるのではないでしょうか。
miyaの所の管理組合では、当初から区分所有者所得として処理していました。
したがって、以上を根拠に行政指導には従わず、継続してこの税務対応をしています。

事業廃止届の提出前での税務相談、事前準備をして気楽に税務署を訪問しては如何でしょうか。
私事ではありますが、法人税や個人事業税の相談で何度も電話、難しい問題では税務署を訪問した経験が、
納税者の申出が確かなもので有れば丁重な対応を税務署はします。

今年3月の東京地裁判決を掲載した情報で、この問題の争点が掲載されています。（下段）

　https://www.ko-zu.jp/WP/wp-content/uploads/2018/09/newsletter180925-.p...

一方、国税不服審判所の裁決では、
　管理組合収入にし、区分所有者には分配せず修繕積立金に繰り入れる事を総会決議している、
　したがって、管理組合収入とする課税は妥当、としている。

以上は、
　区分所有者収入にする事が妥当であり、
　区分所有者に入金の都度分配し、区分所有者所得としての税対応、
　この様な管理組合への裁決や判決では無い。

東京高裁も控訴棄却の情報紙

　http://www.mansionkanri-shimbun.co.jp/top.html

>>1310
管理組合に所得が帰属するかどうかは「団体として行う活動としての実質を有するものといえるか」という点により判断される。
したがって、区分所有者に入金の都度分配し、区分所有者の所得として申告していたとしても、その事実をもって直ちに管理組合に所得が帰属しないということは言えない。
したがって、貴公の管理組合が「団体として行う活動としての実質を有している」のであれば、ご愁傷様。（判決内容を踏まえれば、標準的な管理規約によって運営されている権利能力のない社団である管理組合の場合、法人税課税は不可避）
なお、上記の判断方法は、東京高裁判決でも維持されている。
また、東京高裁は、資産の所有者である区分所有者でなければ所得が帰属しないという考え方も、東京地裁と同様に排斥している。この点についてもご愁傷様。

>>1313
＞収益の帰属先に限定して争う必要があったでしょう。
他の訴訟内容が本件を複雑にして、敗因になった。
↑
残念ながら違います。本件の争点は、①管理組合が人格のない社団等に当たるか。②共用部分等の外部貸しが管理組合の行う収益事業に当たり、管理組合について収益事業から生じた所得が存在するといえるか。の２点です。法人税法の課税要件に即したとてもシンプルな内容です。

＞各賃貸収入が区分所有者から分離されて、管理組合の団体としての活動目的に沿うよう管理・保管されていることを勘案すれば、原告の所得を構成する。
この部分の地裁判断が最も重要となる。
↑
この点も違います。
判決で最も重要な判示事項は「人格のない社団等の行う活動が団体としての根拠と実質を有し、その活動を通じて収益を上げているといえる場合には、法人税法上は、当該人格のない社団等が収益事業を行っているものと認め、当該収益事業によって生じた収益は当該人格のない社団等の所得を構成するものとして法人税を課すことができる」としている部分です。
ちなみに、1313が引用している判決文は正確には「原告の団体としての活動目的に沿うよう管理・保管されていることも勘案すれば」であり、「～も勘案すれば」が示すように補助的な（付け足し的な）意味合いしかありません。

＞miya管理組合の場合、管理組合に留保してない、したがって管理組合資産として形成してない。
↑
管理組合に対する法人税課税と区分所有者への分配は税法上両立します。管理組合に収益が留保されていないことは、管理組合に対する法人税課税を妨げる理由になりません。

>>1314 匿名さん、この様な冷静な議論は有意義と思います。
miya管理組合については課税庁判断を待つ事になりますが、
この判断が税務署から示されましたら、結果開示をお約束致します。

私見を述べさせて頂く前に以下の確認を致します。

・共用部の資産は区分所有者のもの
・管理組合が行なう収益事業は法人税対象

私はこれが正しいと思っていますが、1314さんも同じ考えで宜しいでしょうか。

私は、＞＞1167や、＞＞1308　など、いくつかの投稿をした者です。

このスレッドに登場するマンション屋上の一部スペースの賃貸所得についての申告納税は、３つの類型に分類されると思われます。それら３つの類型について、租税法上の違反といえるような違法性、あるいは課税庁が更正をしなければならないような違法性があるか否かを検討してみます。
【類型の１】は、賃貸開始当初から、申告納税をしている【miya型】（ ＞＞593 ）です。
【類型の２】は、税務署から行政指導を受けて申告納税を開始した【vista型】です。行政訴訟を起こした金沢のマンション（ ＞＞535 ）もvista型に含まれます。
【類型の３】は、申告納税をしていない【無申告型】です。このスレッドのレス（ ＞＞376　　　や＞＞571 ）に登場します。また、vista型も、申告納税を開始する前は、無申告型だったといえるでしょう。

【miya型】の検討
共用部分の共有者である区分所有者は、民法上当然に、屋上の一部スペースを共同で賃貸することができます（これが所有権の原則です）。一方、民法の特別法（区分所有法）の定めを根拠に規約で「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等の一部について、第三者に使用させることができる。」と定めております（これは、所有権の例外規定ですが法的に有効です。）ので、区分所有者が共同で賃貸するか、管理組合（人格のない社団）が賃貸するかは、総会の決議によって決めることになります。（注：「できる」という規定は、「やってもやらなくても良い」ということですから、「やる」ときには、規約か総会で「やる」と決めなければなりません。）

そうすると、総会で「区分所有者が共同で賃貸する。」という決議をし、管理組合が「収益事業開始届」を書いてもいない【miya型】マンションの場合、確定申告の必要な区分所有者のみが確定申告をしているならば、これを違法と判断する理由はないものと思われます。（結果として、課税庁には、「区分所有者の所得税の確定申告を受け付けない」とかいう『更正』や「管理組合に、強制的に法人税の納税を課す」ような『決定』をする理由がないと思われます。）

この類型に属するマンションでは、区分所有者が申告納税（区分所有者が個人なら所得税、法人なら法人税）していることになります。所得税の確定申告が必要な人は所得税法121条で規定されていますから、ごくわずかであり、居住用マンションでは、区分所有者が法人であることも希でしょうから、申告納税する者（個人や法人）は極少数になると思われ、各区分所有者の納税額のマンション全体の合計額は、極めて小額になると思われます。
（ つづく）

（1316からのつづき）
【vista型】の検討
これは、管理組合（人格のない社団）が税務署の行政指導を素直に或いは仕方なく受け入れて、「収益事業開始届」を提出し、管理組合が法人税を申告納税している類型です。この類型のマンションの場合は、管理組合は「収益事業開始届」を税務署に提出して、自ら、収益事業を行う意思を示しているので「人格のない社団等については、収益事業を行う場合」（法人税法４条）の『行う』に該当すると思われます。このような管理組合は「収益事業廃止届」を出さない限りにおいては事業年度毎に法人税の確定申告をする義務が発生しますから、申告内容を容認して徴税した課税庁に違法性は認められないと思われます。（管理組合が「収益事業廃止届」を出さずに法人税の確定申告を止めてしまうなら、むしろその行意に違法性が認められることになるかと思われます。）
　もしもこの類型のマンション管理組合が、このスレッド冒頭のvistaさんの意見のようま類型（miya型）に移行したいのであれば、管理組合が賃貸する契約を一旦終了し、税務署に「収益事業廃止届」を提出し、新たに、区分所有者が共同で賃貸する契約を取り交わすことを総会で議決した上で、改めて管理者としての理事長が区分所有者の全員を代理して携帯電話事業者との賃貸借契約を締結しなければならないと思われます。（過去に遡って、「管理組合が納付した法人税を返せ」という主張は、法的に受け入れられないと思われます。）管理組合は、今後のことについて、区分所有者の利益になるような活動をすることが望ましいと思います。
（つづく）

（1317のつづき）
【無申告型】
ここで、無申告型のマンションの実態を推定（経験的推論です。）すると、多くの管理組合は管理費等が不足して深刻な状況です。そうすると、miya型のように、区分所有者が本業収入から充当する額を減額したりはせず、区分所有者の副業収入（不動産収入）を管理費等に充当してしまいます。共用部分から生ずる利益を区分所有者でない管理組合が収取なら、規約で規定しなければならない（区分所有法19条）のですが、そんなことはおかまいなしです。このような状況では、区分所有者が不動産収入を得ると同時に、不動産収入と同額の管理費等の値上げが実施されたに他なりません。

　この副業収入（不動産収入）の発生と管理費等の増について、所得と租税の関係を検討すると、不動産収入と同額の管理費支出（賃貸の経費）が発生することになり、所得は発生しないように思われます。しかし、ここで一つ問題なのは、共用部分のみの賃貸について管理費等が経費（損金）として認められるかということです。一般に、管理費等は、専有部分賃貸の経費（損金）として認められていますから、共用部分賃貸の経費（損金）とはならない様にも思われます。そのように考えると【無申告型】は、違法ということになるとも思われます。ここのところは、租税法の専門家の方のご意見を伺いたいところです。
（しかし、miya型の検討でも述べたように、徴税額が極めて小額で行政指導や徴税の為の費用も賄えないから、税務署は申告を求めないかも知れません。それが、昭和の時代の租税だった様に思われます。）

【最後に】
この投稿を書いていて、法人税法４条の「収益事業を行う場合」の『行う』という証拠が、管理組合が自ら提出している「収益事業開始届」によって、立証されていることに気付きました。この『行う』の意義（定義）が法定されていません。いわば「収益事業開始届」という『自供』のみによって、『行う』という事実が立証されているということです。租税法定主義（憲法30条,84条）の日本国で、法律に定められていない課税が、税務署から強要された『自供』により実施されています。租税法では、まだまだ、厳密な法解釈はされてはいないと感じました。租税法には、人の生命を奪うような刑罰がないので、法令の厳格な文理解釈は行われないということでしょうか。
　いずれにせよ、区分所有者が共同で賃貸しているマンションの管理組合が「収益事業開始届」を提出することは禁物です。 　　　　以上

>>1318
こんな長たらしい投稿を書き込む前に、東京地裁平成30年3月13日判決と、その控訴審である東京高裁平成30年10月31日判決をしっかりと読んでいただきたい。両判決の判示内容を踏まえると独自の見解と言わざるを得ない。収益事業開始届は飽くまで間接証拠にすぎず、これによって全てが決する訳ではないのが分からないのだろうか？

>>1318
「租税法定主義（憲法30条,84条）の日本国で、法律に定められていない課税が、税務署から強要された『自供』により実施されています。」
←本当にこんな課税がなされているというのなら、何故、地裁、高裁ともに納税者（vista型とかいう金沢のマンション管理組合）は敗訴するんだ？ばかも休み休み言え！

1319：匿名さん
1320：匿名さん

他人の意見を、封じる様な発言は如何なものか。
貴方のご意見を述べるのが、この様なページでは宜しいかと。
発言の判断はページ読者が致します、貴方が判断するのではありませんので。

>>1322 匿名さん

発言の判断はページ読者が致します、貴方が判断するのではありません。

>>1323
貴方というのもページ読者じゃないのか。
何を言っているんだ。
お前の方こそ意見封じじゃないか。

>>1321
この掲示板を過去からたどってみると、miyaは自分の主張を他の管理組合にも受け入れさせるために、ほとんど私物化しているのがよく分かる。
そんな奴にあれこれ言われる筋合いはない。

出てるね。

1316 ～　>>1318 匿名さん

税法等の有識者でしたら匿名さんのご意見に賛同することでしょう。
【最後に】の最後の記述　” 区分所有者が共同で賃貸しているマンションの管理組合が「収益事業開始届」を提出することは禁物です ”
これがこのページの正解、と私も思います。

不動産非所有者が不動産賃貸収入を得る、そんな事できる訳ない。
国税庁の課税先（意図的）間違いです。
「収益事業開始届」を提出することは禁物、賛成です。

>>1327
既に司法判断が下っているのに賛同する税法等の有識者などいるわけないだろうが！（金沢の管理組合の場合、上告したとしても上告要件を満たさないから即棄却されるし、仮に上告受理申立てがなされても不受理決定は間違いない事案）
もう、国税庁の意図的間違いとか言っている段階じゃないのが理解できないとは哀れとしかいいようがない。本当に常識を外していると思う。
収益事業開始届があろうがなかろうが、管理組合の実質に鑑みて判断されるだけだよ！！

>>1328
税務の仕事、税務署や国税庁税務調査の応対したことある？
税務否認されなければ、裁判などする必要ない。
金沢の管理組合判決が税務でmiya管理組合に適用されると思っているのかな？
思っているのなら、司法有識者とは言えないね。

既に司法による決定的な法解釈が示されていますが、それでもなお、miya主張に与される方はおられるのでしょうか？
そのような方がいるとすれば不思議でなりません。
万が一おられるのであれば、是非その根拠・理由を教えて頂きたいものです。

前から言ってるように、サブリース契約にすれば問題ない。
管理組合は個々の区分所有から不動産を借り上げて、携帯電話会社にまた貸しする。転貸借だよ。

>>1331 匿名さん、の仰せのとおりです。
サブリース契約にすれば問題ない、これが何を意味するかです。
サブリースさんは分かって居られる事、不動産を所有して無い者は賃借してから貸し付ける、
この方法、サブリースだったら完璧でしょう。

コインパーキング企業などはこの方法、しかしマンション管理組合と区分所有者の場合には最善策でしょうか？

管理組合は区分所有者から分離した存在ではないから両者の間にサブリース契約なんて成立しないよ。だって、管理組合は区分所有者全員から構成される団体（管理組合＝区分所有者全員）であり、いわば一心同体なんだから。株式会社と株主のような関係なら別だけどね。

それともうひとつ。マンションの共用部分は区分所有者の共有に属するけれど、民法249条の狭義の共有とは異なるから、個々に貸付けなんてできないはず。

＞＞1331さん

仮に、管理組合と個々の区分所有者全員との賃貸借契約が成立して、管理組合が不動産貸付業を行い、所得が欠損（賃借減価が賃貸収益を上回った）になったとしましょう。この場合でも管理組合は地方税の定額部分（７万円ぐらい）と税理士費用（１０万円ぐらい）の合計約１７万円を支払うことになります。
さらに、個々の区分所有者は、【miya型】のマンションと同様の所得税あるいは法人税を支払うことになるでしょう。
＞＞1332で書かれている　
＞コインパーキング企業などはこの方法、しかしマンション管理組合と区分所有者の場合には最善策でしょうか？
というのは、このことだろうと思います。　

1333は少し言い方と換えると、区分所有者全員の共有に属する共用部分を区分所有者全員（管理組合）に貸すことは単なる循環行為にすぎないということです。

>>1335
いずれにしても打つ手がないということですね。
よく分かりました。

＞＞1337さん
そういうことではなく、管理組合は収益事業など行う意思はないのなら、「収益事業開始届」も法人税の確定申告も出さずに、【miya型】のままにしておけば、何の違法性もないだろうと思われるということです。
簡単な言い方をすれば、打つ手は、「【miya型】にする。」ということです。

>>1338
裁判所の意思に反してね。

>>1338
「収益事業開始を出さない」＝「収益事業を行っていない」ということにはならないんだよ。なぜなら収益事業開始届では課税要件ではないから。それと収益事業を行う意思があるかどうかという主観の問題でも全くないよ。

携帯電話会社は管理組合と賃貸借契約を締結するので、自ずから管理組合のサブリースになる。すなわち管理組合の転貸。これだと国税は文句を言わない。

>>1341
区分所有者と管理組合の間に共用部分の賃貸借契約は成立しないからサブリースにはなりません。理由は過去の書き込み参照のこと。

＞＞1341
サブリース（転貸）というのは、不動産貸付業（＝収益事業）そのものなのだよ。

>>1342
否、成立する。
不動産を所有しない管理組合が、携帯電話会社に不動産賃貸を行うためには、転貸しか方法はない。

他人物賃貸借は有効である。
管理組合は共用部分等を管理する団体（区分所有法３条）であり、規約の定めや総会決議により直接的に共用部分等の使用・収益権を有する。

管理組合が収益事業を行って、その収益を区分所有者に収取させるには、サブリース方式しかない。
携帯基地局だけではない、駐車場の外部貸しも同様。

区分所有法
（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

携帯電話会社は管理組合と賃貸借契約を結ぶから、不動産を所有してない管理組合は各区分所有者から不動産を賃借するしか方法はない。だからサブリース（転貸借）になる。

＞＞1345
＞他人物賃貸借は有効である。
確かに、その通りです。しかしそれは、民法上の契約における債権・債務の帰属関係であって、租税法上の所得の帰属関係のことではありません。所得はあくまでも、不動産の真の所有者に帰属するのです。そして、所得の帰属する者（＝区分所有者）が、納税主体となるのです。

＞管理組合は共用部分等を管理する団体（区分所有法３条）であり、規約の定めや総会決議により直接的に共用部分等の使用・収益権を有する。
しかし、管理組合共用部分の所有者ではありませんから、法律上当然に使用・収益権を有するのではありません。管理組合が使用・収益権を獲得するためには、真の所有者である区分所有者から、使用・収益する権利を、授権されなければならないと思われます。管理組合（の管理者たる理事長）は、「区分所有者を代理する（区分所有法26条2項）」とされますから、「直接的に共用部分等の使用・収益権を有する。」のではなく、区分所有者から管理業務の多くの権利を授けられて、区分所有者を代理しているのです。

＞＞1346
＞管理組合が収益事業を行って、・・・
あなたは、管理組合が収益事業を行うことを前提にしているのですね。
ということは、あなたは、このスレッドのあちこちで「課税納税君」とか呼ばれている方のお一人ですね。
管理組合が収益事業（サブリース）をして、区分所有者は管理組合に貸して不動産賃貸収入を得る（マスターリース）なら、管理組合と区分所有者の両方が確定申告をすることになるでしょう。

管理組合は、組合員の共済事業以外は全て収益事業になるのじゃないか？

>>1346
契約の貸主が管理組合だから収益事業。

管理組合は区分所有者の代表名義。
収益の帰属は各区分所有者。
従って、納税は各区分所有者。
これが道理だろう。

>>1347
そんなことは金沢の管理組合も訴訟で主張していたが、裁判官から相手にもされなかったわ。

>>1348
裁判では所有権を有していない管理組合を不動産貸付の主体と認定し、不動産貸付の所得が帰属すると判断しているから、いくらそんなこと言っても意味ないし無駄だよ。
ちなみに、区分所有者と管理組合の間に共用部分に係る賃貸借契約があるとか、権利を受権されているなんてことも判決は一切述べていませんから。

>>1352
先ずは判決を読め。

賃貸料は個人・法人に関係なく不動産所有者が収入計上しなければなりません。

分譲マンション設置だけが税未徴収になっていた、そこで管理組合の税務調査を。
調査の結果、この収入が管理組合収入として処理されていた。
外部からの管理組合収入は法人税の対象になる、これが国税庁の主張。

不動産所有者が収入計上、これに反した税徴収をしているのです。
但し、税額が納税されれば税務署としては納税者の正否を問いません。

その一例、ノルマ達成社員に販売報奨金を支払う場合が、
支払額が軽微だったら税務署は問題にしないでしょう。
しかし多額の報奨金支払がされていた場合、給与・賞与と見なされます。
その場合、社員はこの分の所得税を支払わなければならない。
しかし事業者が所得税相当の納税をする代案、これで税務署に認めてもらう話し合いも・・・

不動産所有の区分所有者収入にして、区分所有者が税対応、これが正論でしょう。

>>1356
>賃貸料は個人・法人に関係なく不動産所有者が収入計上しなければなりません。
↑
一般論としてはそういえるかもしれないが、税務上の例外的な取扱いとして本件のようなケースもあるというだけのこと。立法は政策的な配慮も働くから原則論だけで全てが説明できる訳ではないことぐらい分かるだろう。それが嫌なら日本国民をやめることだな。