管理組合・管理会社・理事会「管理組合の携帯基地局収入に課税?」についてご紹介しています。
  1. マンション
  2. 住宅・マンション一般知識板
  3. 管理組合・管理会社・理事会
  4. 管理組合の携帯基地局収入に課税?

広告を掲載

  • 掲示板
vista [更新日時] 2019-08-20 11:11:37
2.4
口コミ人気度

当管理組合は携帯基地局事業者に屋上の一部を貸し、アンテナ設置料として10年ほど前から収入を得ています。先頃、税務署より、携帯基地局収入は事業収益にあたり、管理組合は人格なき社団だからと今後の申告と過去5年分の収入に対し課税すると云ってきました。しかし本当に管理組合の事業収入なのでしょうか。

第一に「屋上は共用部分であり、共用部分は区分所有者の持ち物である。従って管理組合は所有者ではない。」わけで、仮にこれが収益事業ということであれば、管理組合は所有者ではないのだから、本来の所有者から屋上を借り、基地局事業者にそれを貸して、その差額が収益ということになり、これが所有者ではない管理組合の不動産賃貸業(収益事業)のはずです。携帯基地局事業者は管理組合と賃貸契約を結んでいますが、本来、契約はその所有者と締結されるべきで、その収入は当然所有者のものでなければならないはずですので、管理組合は便宜上所有者を代行しているだけとは云えないでしょうか。

第二に、区分所有法第十九条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあります。これは「区分所有者はその持分に応じて、共用部の管理等及び修繕に関わる費用は負担しなさい、逆に、共用部から生じる利益は区分所有者のものです。」ということではないでしょうか。標準管理規約に準ずる当マンションの管理規約にも、管理組合の会計の収入が規定されています。「第○○条に定める管理費等及び第○○条に定める使用料等によるものとする」つまりこれ以外は管理組合としての収入ではないというように受け取れます。

以上のようなことから、携帯基地局収入は管理組合の収入ではなく、各区分所有者の収入ということになり、従って課税は区分所有者個人対してなされるべきのように思いますがいかがでしょうか。

最後に、管理組合は土地も建物もその他、資産を持っていません。あるように見える管理費会計や修繕積立金会計の金融資産は組合員の総有財産です。(勿論分割請求などはできないのですけれども。)一般の個人や企業が税金を滞納をすれば、差し押さえ等の処分を受けます。管理組合が仮に税を納めなかった場合、税務署は何もないを管理組合をどう処分するのでしょうか。

長くなり、まことに恐縮です。ご教授いただければ幸いです。

[スレ作成日時]2013-04-21 10:44:31

東京都のマンション

スポンサードリンク

広告を掲載

管理組合の携帯基地局収入に課税?

コメント  

  1. 1498 匿名さん

    私の所属する管理組合では、数年前の総会で「収益事業開始届を提出する。」という決議をしてしまいました。そのような間違いをしないように、警鐘をならしているつもりです。


    >申告納税制度は国が定めた税法に従い、納税者が申告納税する。

    その通りです。

    >不動産賃貸料の納税者の定めは下記、

    ではその定めを、文章そのままに解釈してみましょう。

    >それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

    ここに、「・・・であるものと推定する。」という表現があります。「・・・である。」との違いは何でしょうか。「・・・であるものと推定するが、正当な理由があれば・・・は否定される。」ということです。

    つぎに、
    >法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。

    とあります。これを本件事案(賃料収益の帰属)にあてはめると、
    区分所有法が、共用部分の管理に関することは集会の決議によるとしていますから、区分所有者(登記上の名義人)は単なる名義人であって、収益を享受する者は『総会決議によって収益事業を行っているとされた管理組合』であるという解釈が成立してしまいます。

    法律にこの様な(一般人が騙されてしまいがちな)欠陥があるのは珍しいことではありません。
    総会で、「管理組合が不動産貸付を行う」という決議をして、「管理組合(代表:理事長)を賃貸側の当事者とする賃貸借契約書を取り交わす」と、法律解釈の専門機関としての司法は、管理組合が不動産を貸しつけて収益を享受しているという明白な自白証拠(正当な理由)があることになってしまい、「・・・であるものと推定する。」という推定を否定せざるを得ないのではないでしょうか。

    だから、
    『収益事業開始届を提出してはならない。』と言っているのです。

  2. 1499 miya

    >>1498さん、私の言葉足らず、或いは記述が適切で無かった様ですね。
    お詫び致します。

    一般事業者(マンション管理組合=***株式会社)が、
    >1、マンション管理組合が不動産を管理している。
    >2、マンション管理組合が不動産賃貸契約を交わしている。
    >3、マンション管理組合の収入にしている。
    この様にした場合でも、不動産所有者に課税されるので注意を要する、この様な意味合いでした。

    基地局課税の場合、国税が管理組合に課税する様に指導している事から考えると、
    >>1490さん記述の通りでしょう。

    一般事業者とマンション管理組合とを異なった扱いをしている、
    その様な事が言いたかったのです、お許しください。

  3. 1500 miya

    所得税法 第十二条とマンション共用部

    共用部の所有は区分所有者、これは明らかな事です。
    区分所有者が毎年固定資産税を納付している。
    外部貸しは総会決議事項であり、管理組合は共用部に関する決定権限は一切無い。
    したがって、管理組合に課税する税法根拠は無い。

    質疑応答事例に示している下記条項は、課税先を決める法令ではないのです。
     法人税法第2条第13号、第3条、第5条、第7条
     法人税法施行令第5条第1項第5号


  4. 1501 匿名さん


    >1500 miya
    >質疑応答事例に示している下記条項は、課税先を決める法令ではないのです。
    >>法人税法第2条第13号、第3条、第5条、第7条
    >>法人税法施行令第5条第1項第5号

    その通りです。
    だから、税務署は屁理屈をこねてでも事務処理が簡単で税額が大きくなるような課税先にしたくなります。区分所有者の所得税にしたら、税収はほとんど望めません。

    しかし、法令をよく読んでみると、法人税法第4条に課税先(所得の帰属先)を決めていると思われる記述が見つかります。また、第150条に収益事業開始届についての記述があります。

    第4条 内国法人は、この法律により、法人税を納める義務がある。ただし、公益法人等又は人格のない社団等については、収益事業を行う場合、法人課税信託の引受けを行う場合又は第八十四条第一項(退職年金等積立金の額の計算)に規定する退職年金業務等を行う場合に限る。
    第150条 内国法人である公益法人等又は人格のない社団等は、新たに収益事業を開始した場合には、その開始した日以後二月以内に、次に掲げる事項を記載した届出書にその開始した時における収益事業に係る貸借対照表その他の財務省令で定める書類を添付し、これを納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。

    ここでは、法人税を納める義務について、「人格のない社団等については、収益事業を行う場合、・・・・・に限る。」と決めています。しかし、『行う』という認定が如何なる事実を以て、誰によって判定されるかは規定されていません。
    区分所建物の管理費等は区分所有者が負担しますから、管理組合は収益を必要としませんので、収益事業を行う必要がないのです。一方で、専有部分や共用部分を賃貸して自分が負担する管理費等の一部を稼ごうとする区分所有者は少なくはないと思われます。そのような状況であっても、管理組合が自ら収益事業開始届を提出して税務署が受領すれば管理組合が収益事業を行うという認定が成立してしまうのでしょうが、そうでなければ所得の帰属に関する原則的な定め(所得税法12条1項)により収益は区分所有者に帰属すると推定されるから、その収益によって区分所有者が申告の必要な所得を得るならば所得税(区分所有者が法人であれば法人税)を納める義務が発生するのだと思われます。

  5. 1502 miya

    政府・国税庁を信じ殆どの方々が納税、不正申告者は一部の事業者と思っている。
    しかし本件については、国税庁の信頼を失墜させる行政指導でしょう。

    本来、区分所有者が納税すべき事案ですが、管理組合が納税することも容認する。
    この様な行政指導でしたら納得できる。

    本件と異なる事で考えてみる、
    ・事業者・企業は企業会計原則に沿って収支計算をする。
    ・不正経理をすれば、債権者や出資者がその企業の正しい判断をすることが出来ない。
    ・税務も企業会計原則に沿って行われる。
    ・製品や商品を所有(在庫)している者が、それを販売したら自らの売上にする。
    ・不動産を所有している者が、それを販売したり賃貸したりしたら自らの売上にする。

    所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。
    債権者や出資者に正しい収益や資産状況を伝えないことになる。
    税務でもこれに変わりない。

    以上からも、本件事案での管理組合課税は諸法との整合性が執れてない。

  6. 1503 マンション比較中さん

    金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、
    しかし地裁・高裁とも認められなかった。
    また平成25年10月15日国税不服審裁決でも、同様の管理組合主張が認められなかった。

    認められなかった理由を検証する必要があるでしょう。
    事業開始届を提出しなければ済む問題でもないと思われます。

    miya管理組合の主張は平成29年4月に税務署に提出済(先にこの掲示板で紹介)、
    これが認められるか、否かは不透明ですが・・・。

  7. 1504 miya

    >>1503 の追加
    miya管理組合は設置時からこの収入を区分所有者に支払い、区分所有者の収入にしている。
    したがって管理組合にはこの収入の留保金は一切無く、事業開始届も、税務調査も拒否している。

  8. 1505 匿名さん

    >1503 さん
    >>金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、 しかし地裁・高裁とも認められなかった。

    そうですか。
    >1498 でも申しました通り、所得税法12条は、「・・・と推定する。」という、正当な理由があれば覆せる規定です。(ちなみに、「・・・とみなす。」となっていれば、理由の如何を問わず、覆すことは出来ません。)
    管理組合が自ら収益事業を行う意思を以て『収益事業開始届』を提出することを決議し、これを提出しているなら、収益が管理組合に帰属するという正当な証拠になってしまうでしょう。もちろん、国税側はその証拠を固めるために、賃貸借契約書や会計処理の不備も突いてくるのだろうと思われます。金沢の管理組合がどうだったかは解りませんが、たとえば、賃貸借契約書の賃貸側当事者が、『××管理組合理事長○○○○』と記載してあるので、管理組合が賃貸側の当事者のように見えることや、管理組合の収支報告書見ると、賃借人から受け取った賃料が管理組合の収入(賃貸料や雑収入)として記載されていること等により、証拠固めをしたのだと思われます。
    管理組合が自ら収益事業を行う意思決定(決議)をして、『収益事業開始届』を提出するようなことをしていなければ、契約書の誤記載や収支報告書の誤記載は素人ゆえの誤りであるという説明が認められる可能性もあるかも知れません。

    だから、①『収益事業開始届』を提出してはいけないのです。
    さらに、②賃貸借契約書は、管理者が区分所有者全員を代理して賃貸していることが、きちんと読み取れるように書き、③貸借対照表には、預かり金(賃借人から振り込まれた賃料)を区分所有者に返済した記録を残し、④収支報告書には、区分所有者からの管理費収入として記載すべきだと思われます。

    また、国税不服審というのは、行政(国税庁)の一機関(苦情処理窓口のようなもの)にすぎませんから、行政寄りの裁決になります。平成25年10月15日国税不服審裁決は、棟共用部分である塔屋の一部を携帯電話事業差者に賃貸するのに、団地管理組合の理事長が代理シテ賃貸借契約を結んだ事案であり、「棟の管理者では無いから、棟の個々の区分所有者全員の委任状が無いから認められない。」として、区分所有者を代理しての契約とは認められなかったように記憶しています。管理者でない者が代理するなら、共有者全員の委任が必要です。


    >1502 さんの考え方にも、一部に賛同できない部分があります。

    >>所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。

    果たして、そうでしょうか。原則論に執着していませんか。
    民法は、他人の所有物を販売して収入を得ることを認めています。また、他人の所有物を賃貸して収入を得ることも認めています。それを認めないと、買った人や借りた人が途方もない損害を被ることがあるからです。従って、管理組合が区分所有者の所有物を賃貸することも認められます。もちろん所有者の同意は必要であり、同意が無ければ不当利得になります。
    なお、税法は不当利得であっても利得に課税するようです。解りやすく言えば、窃盗団が盗品を販売して収益を上げれば、法人税が課税されることになるようです。

  9. 1506 miya

    >>1505さん、貴重な助言ありがとうございます。

    >>所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。
    債権者や出資者に正しい収益や資産状況を伝えないことになる。
    税務でもこれに変わりない。

    どんな処理もできるでしょう、
    これは企業会計原則の観点からであり、税務では所有者収入に修正(更正)される、
    この様な意味です。

    会計原則と税務での適用が異なる場合、税務処理で修正する。

  10. 1507 miya

    実質所得者課税を訴えながらも、金沢の管理組合さんが地裁・高裁とも敗訴した。
    そこで、所得税法12条 解釈通達12-1 法人税法11条 を改めて確認、
    しかし数行の条項と解釈です。

    そこで、事案は異なるものと思われますが、
    >>1174 匿名さん紹介のレポートを再読しました、

    税法では数行の定めですが、色々な解釈と判決があり、
    税務署と争うには、この条項を慎重に研究し臨む必要がと実感しました。

    miya管理組合としては、2年半に渡り争議中ですが、
    税務署から課税措置を受けない内容での反論が重要と思い勉強しています。

メールアドレスを登録してスレの更新情報を受け取る

東京都のマンション

スポンサードリンク

広告を掲載
スポンサードリンク 広告を掲載

スポンサードリンク 広告を掲載

スムログTwitter

東京都の物件

ザ・パークハウス 市ヶ谷

東京都新宿区市谷本村町30番3他6筆(地番)

6,000万円台予定~1億2,000万円台予定

プレミスト中野通り

東京都中野区新井5丁目

5,290万円~7,790万円

クレヴィア日本橋浜町公園

東京都中央区日本橋浜町一丁目

8,030万円

イニシア築地レジデンス

東京都中央区築地七丁目

価格未定

クレヴィア日暮里 THE PLACE

東京都荒川区東日暮里五丁目

価格未定

パークスクエア日暮里

東京都荒川区東日暮里5丁目

価格未定

プレミスト東京王子

東京都北区豊島4丁目

3,620万円~5,190万円

ドレッセ都立大学

東京都目黒区中根一丁目

価格未定

ピアース品川中延

東京都品川区中延4丁目

価格未定

シティテラス金町

東京都葛飾区新宿六丁目

4,280万円予定~6,980万円予定

ルフォン北綾瀬 シエルフォート

東京都足立区東和五丁目

3,200万円台予定~4,900万円台予定

レジデンシャル上板橋パークゲート

東京都板橋区桜川3丁目

価格未定

リビオ四谷

東京都新宿区若葉2丁目

3,420万円・8,340万円

プラウド住吉

東京都江東区大島一丁目

価格未定

注目のテーマ

3,000万円以下のマンション

3,000万円以下のマンション

ゆとりある生活のためにやっぱり予算は大切。

速報!新発表物件

速報!新発表物件

いい物件選びには早めのチェックが重要。

駅から徒歩5分以内!

駅から徒歩5分以内!

毎日の通勤・通学を考えるとやっぱり駅は近いほうがいい!

タワーマンション

タワーマンション

地域のランドマークとなるタワーマンション。眺望やステータス感も満点。

大規模マンション

大規模マンション

共用庭や駐車場など充実した施設とコストパフォーマンスが魅力。

即入居可能なマンション

即入居可能なマンション

購入してすぐに入居できる物件を集めました。実物を見て決めることもできます。

お役立ち情報

不動産売却一括査定

あなたがお住まいの物件を無料で一括査定依頼してみよう!

Yahoo!不動産 おうちマガジン

不動産にまつわるマジメな記事からおもしろ記事まで、家さがしが楽しくなる情報をお届け!
(ほぼ毎日更新)

 

住宅コラム

//www.e-kodate.com/column/column2_top/

住宅を購入する前に知っておくべき「お金の基礎知識」
松井 大輔(ファイナンシャルプランナー)