ロイヤルシティビュー祇園について

この物件は、コベルコ跡地の
三菱地所レジデンス×神鋼不動産の
下祇園駅前プロジェクトの動向次第ですね。

元々この物件の土地は価格が高いせいで、マンション事業には不向きであったところを、とある不動産業者が買い取り、既存の建物を解体し更地にして更に利益を乗せて東亜地所に売却したと聞いています。

また昨今依然として上昇し続けている建築資材価格と人件費、加えて消費増税、更には30戸という小規模のため、建築コストにスケールメリットを生かす事が難しい等、余程の安普請でもない限り、周辺の過去物件より建築単価は高くなります。

過去物件と比較し、割高に用地取得し割高な建築単価ですから、このエリアで最も高額物件にならざるを得ないのではないかと思います。

ベルズ祇園、ポレスター祇園、ザ・パークハウス祇園、
これらよりは高額のインフレ物件かと思います。

コベルコ跡地は幾らで出すかわかりませんが、スケールメリットを生かすとするとこちらの物件よりも安いと見るのが自然です。

場所は良いところだと思いますが、上記理由により、販売はすんなりとという訳には行かない物件だと思います。

ひゃ～～っ！！
手厳しいご意見ですね。

すぐ近くにマックスバリュがオープンするので注目度はかなり増すと思うのですが。

コベルコ跡地は三菱地所のマンションになるんですか？

【広島経済レポートのブログ】
ニュース配信：コベルコ建機祗園工場跡地に三菱地所レジなどが分譲マンション
三菱地所レジデンス広島支店と神戸製鋼所グループの神鋼不動産は、共同事業で分譲マンション「(仮称)祇園３丁目計画」を建設するため、広島市に中高層建築物にかかわる標識設置を届け出た。届け出によると、建設地はコベルコ建機祇園工場の跡地約3万３０００平方メートルの南側一部。14階建て１４１戸を建設する。
http://ameblo.jp/n-yoshida-hk-report/entry-11503812097.html

かなり大規模マンションができるのですね。
大規模な分、パークハウス祇園よりは低価格になりますかね？
もう工事は始まっていますよね？
近々詳細発表されるんでしょうか？

ロイヤルシティビュー祇園は施工会社がまだ決まっていないらしく
正式な価格発表はＧＷ明けと聞きました。
標準ではなくオプションのものがかなりあるのと間取りが狭いのが
気になりました。

立地は買い物も学校も近いし魅力的ですよね。

Aタイプの和室をダイニングに変更して広いリビングっていうのがステキ。
洋室⑴とリビングのFix窓はどうやって窓拭きするのでしょうか？

収納が広さの割にちょっと少ないのが気になりました。
AとCはバルコニーに差があって面白いですね。

おいくら万円ですか?

ちょっと客足が鈍いようですね。
ガンバレ！！

ここ数年の祇園周辺の物件の中では文句なしに最高の立地だと思います。
必要なもの全てが徒歩圏内というのは安佐南のマンションでは稀だと思います。
間取りがもう少し広ければいいのに、とは思いますがそれを差し引いても魅力的な物件だと思います。
ただ、子育てする上ではどうしても学区が気になるところです。
祇園小学校は現在どのような状況なのでしょうか？

マンモス校が気になる。

＞ここ数年の祇園周辺の物件の中では文句なしに最高の立地だと思います。
ザ・パークハウス祇園が84世帯を約1か月で完売しました。
ここはたったの30戸ですが、おっしゃる通り最高の立地とするならば、
どのくらいで完売すると思いますか？

>>11
祇園小学校のどういうところが気になるのか具体的に言ってくれたら分かる範囲で答えますよ。


祇園中学校は今の一年生から人数が激増。再来年は１１クラスくらいになるかも。

ザ・パークハウス祇園は約1か月で完売していません。
約5か月かかっています。嘘はやめましょう。

祇園で５カ月は苦戦した方なの？

全く苦戦の域に達してないですよ！
完成までに完売すれば物件として成功です。

5ヶ月も掛かって無いぞ！！
何ウソ吐いてんだ？

だから文句無しに最高の立地なら、
何日で完売する見込みなんですか?
たった30戸を。

ザ・パークハウス祇園
H24年9月分譲開始→H25年2月完売

>>19
そんなこと預言者じゃあるまいし分かるわけがないでしょ？
たとえ私が預言出来たとして、それを貴方が知ったところでなにかあるんですか？
最終的に売れ残らなければ問題ないと思いますが。

>>14
ありがとうございます。
学校の雰囲気といいますか、荒れていないかどうかが気になります。
学級崩壊していたらさすがに利便性が高くても避けたいところです。

だったら最初から、
＞ここ数年の祇園周辺の物件の中では文句なしに最高の立地
とか、敵を作るような発言は慎むべき。
貴方にとっては「最高の立地」でも、
多くの人からはそうでもないと思われてる事も検討するに当たって大切な情報。

パークハウス祇園の方が良い立地と言いたいだけでしょ。
規模に対しては確かに早い売れ行きだった。
まあ、ここも3ヶ月位で売り切れたら貴方の言うことが正しかったってなる訳だから、3ヶ月後に「ザマーミロ！」って言ってやったらどう？

さて、言えるかな。

>>22
ほんと、どうでもいい事につっかかってきますね。
人の話すことなんて殆どが主観ですよ。
「思います。」って言ってるでしょ？
そこを端折って言いがかり付けないで下さい。
そのくらいのことで敵を作るだとか言われたら何も話せませんよ。
ではもっと分かりやすいように言い直しましょうか？
「個人的に」ここ数年の祇園周辺の物件の中では最高の立地だと思います。
これで気が済みましたか？

＞そこを端折って言いがかり付けないで下さい。
＞そのくらいのことで敵を作るだとか言われたら何も話せませんよ。
確かにそれもそうだな。
どうやらこちらが大人気なかったようです。
不愉快な思いをさせたようで申し訳ありませんでした。

仰るとおり、個人個人の主観をぶつけ合うことにこうした掲示板の意義があるもんな。
いちいちその主観に噛みついた私が悪いのだと思います。

主観ばかりでなく、客観的に見てこの物件の良さは何でしょうか？
人それぞれだとは思いますが最近のこのエリアの物件は

・ベルズ祗園山本
・ポレスター祇園
・ザ・パークハウス祇園

等がある訳ですが、
あくまで客観的にこちらの物件が優れているところは何でしょうか？

例えばまず、立地がいいというのはどういうところでしょうか。

他物件もそれぞれいいところがあるかとは思いますが、
この物件の魅力をプロファイルして良いところを見つけましょう。
悪いところはどの物件にも少なからず必ずあります。
だから言ってもキリがないと思うので必要ないです。
とにかく良いところ、
「こんな良いところがあったんだ。」
そう思える情報はありますか？

意外と近く、徒歩2分のところにバス停があります。
広島交通「南上安」バス停

【時刻表】
八丁堀・広島駅行き
http://www.hiroko-group.co.jp/kotsu/rosen_jikoku/all-jikoku/midorii-pd...
http://www.hiroko-group.co.jp/kotsu/rosen_jikoku/jikokupdf/yamamoto.pd...

・区画整理されている地域なので、祇園なのに周りがごちゃごちゃしていない
・歩道が整備されている
・いつになるかは分からないが北側の道路が整備される予定
・イオンモールが近い
・幼稚園、小中学校が近い
・東南側は道路なので将来的に建物が立たない
・駅が徒歩圏

>21
学級崩壊まではいかないのかもしれないけど
去年は１クラスほどちょっと問題があったという話は聞きました。
でもまぁよその学校の保護者の人達と話してたら
どこの学校（公立、私立に限らす）でもそういうことがあるみたいなので。
こればっかりは問題行動がある児童さんと同じクラスにならないように祈るしかないですね。
学校全体が荒れてるという雰囲気ではないです。
校長は去年まで教頭だった先生で祇園小に長く在籍されてて、よく学校を見回ってるみたいです。
HPに毎日写真を掲載されてます。

中学生も以前は服装が乱れた子をよく見かけたけどここ最近は見なくなったので落ち着いてきてる？
中学の先生をやってる保護者さんも「祇中は悪くない」って言ってたからよくなったのかもしれません。
制服はださいが給食があるので結構魅力的だったりします。

悪い場所ではない。でも決め手に欠ける立地ですね。

歩道が整っている点は良いですね。
ポレスターは片方に歩道がなくて子どもが飛び出しそうで危険ですから。
ベルズとは立地の面では似たり寄ったりに思います。
たたパークハウスには劣りますでしょうか。
コベルコ跡地のパークハウスとの間取り、価格勝負になりそうですね。
ホームページできたみたいです。
http://www.mecsumai.com/tph-gion-residence/
ただあそこは線路がすぐ近くなのが引っかかります！

価格勝負どころでなく、全く相手になんないでしょうね。

>30
そうなんですか！?
どちらが良いんでしょう。

パークハウスは駅が近くていいのですが線路沿い、しかも踏切が目の前なので騒音が気になりますね。
またイオンとゆめタウンのどちらも中途半端に離れています。
といっても500mくらいですから遠くはないのですが、荷物を持って歩くと意外としんどい距離です。
間取りはどちらも似たようなものです。
建物の設備や仕様はまだ分かりませんが、今までの広島のパークハウスの仕様を見る限りではどこの地場デベとも大差ないと思います。
ブランドの差は圧倒的だとは思いますが・・。

間違いなくうるさいですよ近くにイオン、コンビニ、大学。役満ですね。休日に窓開けて風を感じながらゆっくりできる事は無いでしょう。

高齢の方・時間が有り余る方はそう思うのでしょうか。

日々忙しい方は利便性を優先するかもしれませんね。

>>33の方の言われる
＞休日に窓開けて~云々
という環境は明らかにマンション立地では無いですね。

朝、夕の大学生の原付集団が一番嫌かも。

なかなか客足が伸びないのは下祇園のパークハウス待ちが原因でしょうか。
それとも祇園地区はマリモやイズミ・フレスタそばのパークハウスでもう枯渇状態だからでしょうか。

パークハウス待ちでしょうね。

あらそう。

なんか天井にでっかい梁があって、苦肉の間接照明がショボかった。
「テレビはどこ置くの？」
って聞いたら、ソファ置いてあるところだって。
じゃ、ソファ置くとこないやん。

凄い人気だそうですね。

総戸数30戸
http://www.toajisho.co.jp/gion/total/index.html
を謳うなんて、
余程ビビってますね。

ビビってるのは他の業者でしょうね

大分建物ができてきましたが、売れ行きはどうなんでしょうか…。

近くに建つパークハウスと比べたら、道路が渋滞しないかも。

祇園で渋滞！？

↑住んでる人やこの辺を利用する人には分かります。