申込みと契約は同じなの！？

業者さんどうぞ！
↓

法的には、
販売広告＝申し込みの誘因
申し込み＝契約の意思表示
となります。
売買契約は双方の意思表示が必要なので、買主が申し込みをし、売主が承諾した時点で売買契約の成立です。
契約書・申込書・注文書、いろいろありますが、みんな契約行為となります。

また、契約に関しては口頭でも成立し、書面や捺印はただの証拠です。(登記の問題はまた別途ですが。)

簡単に言うと、買主が｢買います。｣といい、売主が了承した時点で契約は成立、八百屋でものを買うのと同じです。
ただしその場で引き渡してもらえるものでもないし、登記や取得税など、不動産特有の手続が多数あるし、額も大きく間違いや勘違いがあっては困るので、宅検業法で重要事項説明を義務付けたりしてるのです。

あなたが申し込んでからキャンセルするまでの間、その部屋を買いたい別の人がいても、売り逃しているのです。そういうことに思い至らず、キャンセル無問題って態度でいたなら、罵倒されても仕方ないでしょう。

手付金振り込んだ後のキャンセルじゃ、罵倒で済んで良かったと思わなきゃ。

契約は口頭でも成立する。これは確かです。

ところが今は、中古物件を買いたくて買付証明に印鑑を押して売主に渡しても、
正式な売買契約書を取交わす前なら、買主による白紙キャンセルが可能なんですよ。

不動産取引は複雑だ。
昔は買付証明は契約と同じと言われてたんですがね。

手付金って購入意思があるのを示すために一番最初に１０万とか入れるやつですよね。
契約書の前段階ならば普通にキャンセルできますよ。

３時間も罵倒された？それは嫌がらせです。
販売代理ではなくて売主のほうにクレーム入れてもいいんじゃない？

契約とは何か勉強したほうがいいよ。

口頭の意思表示で契約が成立するのは民法です。

但し不動産業者が介在している場合は宅地建物取引業法が
適用されます。
宅地建物取引業法上では、売買契約書の締結をもって契約成立です。
よって今回は契約キャンセルも全く問題なし。

自分がマンション購入する前に勉強しました。
もしかして勘違いしている人がいる？

スレ主が払ったのは、手付金じゃなくて申込み証拠金だったに一票。

説教・罵倒に該当するかはともかく、キャンセルを引き止めるのは営業行為の範囲だわな。

個人が個人に、あなたの不動産を買いますと言うと口頭での契約が成立するわけです。
だけど、不動産業者もそれは承知の上。
昔のバブル時代には、不動産売主の所に買い手を連れて行き、
売主から直接買い手に「売る」と言わせた。

何故かって？
バブル時代には買い手がいくらでもいたから、
書面で正式契約する前に他の業者に契約を横取りされてしまう場合があったんですよ。

手付けを安易にキャンセルして正式契約云々言ってたら、やがて不便になるのは買い手だよ。

宅建業法には売買契約書の作成・調印をもって契約成立とする規定は一切ありません。
売買契約の成立に関する規律は、やはり民法であって、基本的には口頭でも契約成立となります。
しかし、不動産の売買においては、契約書の取り交わしがあってはじめて確定的な「売る、買う」の意思表示がなされたものと理解するのが常識であり、裁判例も同様に判断しています。
つまり、不動産については、契約書の作成前に口頭で売買契約が成立した、と認定されることは殆どあり得ないのです。

上記の売買契約の成立の有無の判断においては、少額の申込証拠金を支払ったか否かという事情は当然無視されますし、高額の（売買代金の１割程度）の手付金相当額が支払われたか否かも余り重視されません。契約前にいくら振り込もうが、契約が成立していなければそれは「手付金」ではなく、将来契約が成立した場合に「手付金」となることが予定された金銭であるに過ぎません。

ですから、すれ主の場合は、振り込んだ金額の高い安いに関係なく、契約書を取り交わしていない以上売買契約が成立しておらず、キャンセル云々の問題は生じません。振り込んだお金は直ちに返還を求めることができます。

その理屈だと、業者は手付けなんて無視して、他へ販売してもなんら問題ないってんだな。

15さん
これを読んでみてくださいね。売買契約書について書いてあります。
http://www.plan-service.co.jp/sumai/keiyaku.html

ちなみに　宅地建物取引業法　はここで見られます。
http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi

スレ主さんが説教・罵倒されたのは、
営業の人の逆ギレでしょう。
「あと少しで自分の売上げになったのに、くやしい！」って。

１８さん、だから宅建業法には契約書を作成（署名・押印）した時点で売買契約が「成立」したことにするなどという規定は一切ないのですよ。宅建業法は、宅建業者に対し契約が成立した場合に契約書を交付することを義務づけているだけであり、契約書の作成をしなければ売買契約は成立しない、なんてことは書いてないんですよ。宅建業法は基本的には公法・行政法であって、私人間の権利義務関係を規律する私法・民事法ではないのです。口頭で契約を成立させて契約書を交付しなければ、宅建業法違反として処分されるが、契約としては成立することがあり得るんです。

だから、売買契約書の作成なくして契約が成立しないという実務常識を説明するには、「売る、買う」という意思表示が何時合致したのか、という事実認定の問題を取り上げざるを得ないんです。法律家、裁判所は、そういう発想をしています。そして、不動産、特に宅地建物（不動産と宅地建物の違いは分かりますか？）については、売買契約書を作成（署名・押印）してはじめて確定的な「売る、買う」の意思表示が合致して売買契約が成立する、と考えられているのです。

スレ主さん
>３時間ほど散々説教なり罵倒を浴びせられました。

結果購入しなくて正解だったと思います。
デベの姿勢を把握出来てよかったのでは？

3時間の罵倒は、勉強代だと思い次は慎重に！

宅建業者が売主の場合は、契約書が作成されてはじめて契約成立となる、という理解は結論としては「概ね」正しい。
契約書を作成せずに契約を成立させると宅建業法違反になってしまうから、そんなことは普通はしないからね。
でも、宅建業法違反を承知でそのようなことをする業者がいないわけではないから、あくまでも「概ね」に過ぎないよ。

宅建業者が関与しているか否かにかかわらず、不動産の売買の場合は、契約書を作成するまでは契約は成立しない、という理解が一般的だが、これも結論として「概ね」正しい。しかし、これは、不動産の特性（極めて高額な資産であるということ）からの経験則の結果であるに過ぎないので、当然、特殊なケースでの例外はあり得ます。

いずれせによ、契約が成立したか否かの判断において、契約書が作成されたか否かは極めて重要な判断要素ではあるが、それ以外の判断要素次第によっては契約書を作成していない段階でも契約が成立した、と判断されることはあり得るのです。「宅建業法で禁止されている」の一言で全て解決する、という単純な問題ではないのです。