マンションで塾を経営【その２】

>>814
>今回もし裁判になった場合の結果は、大きな意味を持ちます。

持たないよ。国交省のコメントもあることで、一律に禁止するのではなく、ケースバイケースで判断するという指針がすでに決まっているからね。

スレ主がいないから荒れるだけだねw
推測の話はやめれば？

一般的には許可を得ていない業務はダメだよ。

＞813

あれ？

生徒増減は無関係？

塾経営者が裁判のための準備してるのは、裁判しても減らないと思ってるからでしょ。

＞８１１

結局、811で、②でなく③まで到達できた例は，あるのでしょうか？

>>830
>一般的には許可を得ていない業務はダメだよ。
そんなことはない。
許認可が必要とされるものとそうでないものはある程度明確に分けられている。
そもそも、学習塾が禁止とか学習塾の開講に許可が必要なんて話は規約のどこにも出てこない。

あなたの中の”一般的”と他の人の”一般的”はどうも違うようだね。

>学習塾が禁止とか学習塾の開講に許可が必要なんて話は規約のどこにも出てこない。
住居専用だからでしょ。

>>829
>持たないよ。国交省のコメントもあることで、一律に禁止するのではなく、ケースバイケースで判断するという指針がすでに決まっているからね。
その通り。
その点を塾側の弁護士は適切に把握しているので、理事会に対して迷惑事実の確認のための質問状を出したのだが、理事会はそれに対して返答してはいない模様。
管理規約の主旨を読み違えた理事会と管理会社の担当者が総会までは現状維持で、その後どのように対応するのかが見ものなのだが、そのあたりはスレ主さんの報告を待つしかない状況。

スレ主は現状、スレを放置しているんだから、あれこれ言っても仕方ないでしょ。
展開がどうなるかカケでもしているの？

>>834
>住居専用だからでしょ。
１２条は「専ら」で「専用」ではないのだが、どこにそう書いてあるの？

前スレ66
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/66

http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
が参考になる。マンション管理士は国交省の標準規約やそのコメントについて基本的に知っているからね。

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マンション管理士の赤木です。

　今日は、管理規約の義務違反に関する事例を紹介します。

■事例1
○専有部の用法についてどこまで許されるか。
　管理規約に「専有部分を専ら住居として使用する」とあるが、住みながら小規模な学習塾を開きたいのですが、これは開くことはできますか。

○標準管理規約のコメントには、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かで判断する」ので、この「利用方法は、生活の本拠であるための必要な平穏さを有することを要する」とある。相談者の考えている小規模な学習塾について問題を検討してみると、この塾の開催において「生活の本拠として平穏さを有している」ことが確保されているかが判断のポイントになります。ここでは、塾は何の教室なのか、誰を対象とするのか、開催日時はどうなのか、近隣住戸への騒音や迷惑対策はどうなのかなどを検討することになると思われます。

　いずれにしても一般的なこととして客観的な判断をすることはできませんので、管理組合として、専有部分内で何ができて、何ができないのかを管理規約に具体的に定めることが適切です。

　また、これらの用途を容認する場合はできる限り例示をして一般の組合員が使用方法の適否を判断し易くすることも一方法です。
------

一般的な解釈はこのおような判断だろうね。

>>住居専用だからでしょ。
>１２条は「専ら」で「専用」ではないのだが、どこにそう書いてあるの？

ポジティブな解釈ですねw
「その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」だって。
学習塾が禁止とか学習塾の開講に許可が不要との話も規約のどこにも出てこない。

>>832
811ではないが、学習塾の場合に③までのケースは今のところ確認できていない。
そもそも、「①訴えられたが、」になるケースすら稀なのでは無いかと考えている。ある程度マンションに詳しい弁護士であれば、管理組合から相談された時点で平穏が乱されているいう程度を確認して、多くの場合訴訟しても勝ち目が薄いというアドバイスをすると思われる。そうなると、大抵の管理組合は訴訟を断念して、平穏を保つことに対して塾側と調整することになる。

なんせマンションという共同生活に対して受忍限度を越える迷惑を掛けていると判定される閾値がかなり高いので。

ここで意見しようとする方は、

国交省の「マンション標準管理規約」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/kiyakutantou.pdf
を読むこと。これがベース。個々のマンションで、標準規約が改正されていようとも、基準はこれですね。管理士もこれに基づいた知識で管理組合にアドバイスするようよ。

コメントとセットになっているが、今回の場合は、

------
第12条関係
住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判
断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを
有することを要する。
------

生活の本拠があり平穏さが保たれておれば、通常は営業行為をしても問題ない。これは、マンション販売や管理に詳しい方に聞けば、皆一様にこういう回答をする。国交省が定めているのだから、当然のことだからね。

夜10時とか11時くらいまでに数人がマンション内に静かに出入りする程度のものは、許容範囲って感じだね。

自分のマンションには、コメントがついてないなんて駄々っ子理論は通常通用しない。「国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及
びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。」ということで、周知されている訳だからね。

>第12条関係
>住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判
>断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを
>有することを要する。

いい加減だな～。

「第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 」
だって

>>842
>第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

のコメントが、

>住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

なんだよね。

そりゃあそうでなければ、株の取り引きや、親戚の子供を預かることもできなくなっちゃうようね。杓子定規に解釈しちゃいけないってコメントなのね。

だから、具体的な事例として、スレ主のマンションの問題の塾の場合は管理規約違反って理事会に判断されたんだよ。
ここまでは可能性でも選択肢でもなく単なる事実であり過去形の話。

HP立ち上げておおっぴらに講師まで募集してたんだから、まあ、誰だってそう思うわ。

塾側に異論あるなら、塾側はまずは総会、次は裁判所で争えばよい。
そして、塾側から総会の議題にあげたり、裁判所に訴え出たりする必要はない。黙っていても呼び出しがくる。
まあ、総会ではまず勝てないだろうけど、裁判はどうなるかわからんかもね。

>>844
>管理規約違反って理事会に判断されたんだよ

>>343に前スレのスレ主および住民の投稿がまとめられているが、

理事会が判断を誤っている可能性もあるし、スレ主が理事会の決定を誤って理解して投稿している可能性も大きいね。

前スレ54で理事会が規約違反と判断したようなことをスレ主が書いているが、同61で同マンション住民と名乗る方が、
------
理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。
------
と書いている。理事会で規約違反と判断されたかどうかは怪しい。

最終的には、
2013-03-26 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」と書いているように、まだ塾傾斜から話を聞く段階のようだよ。

>塾側に異論あるなら、塾側はまずは総会、次は裁判所で争えばよい。
>そして、塾側から総会の議題にあげたり、裁判所に訴え出たりする必要はない。

どちらなの？

>>845
塾傾斜　-->　塾経営者

>「第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 」
違反でしょ。経営は終了。

>>845
＞>塾側に異論あるなら、塾側はまずは総会、次は裁判所で争えばよい。
＞>そして、塾側から総会の議題にあげたり、裁判所に訴え出たりする必要はない。
＞
＞どちらなの？

？
そもそも情報が限定的だから、意見の相違がでるのは仕方ないとして、
頭悪い奴の相手は面倒くさいね。

総会の議題にあげるのも裁判にするのも管理組合側が粛々と進めるだけだから、
塾側はいままでどおり虚勢を張ってるだけで、自動的にそのコースに乗れるって意味だよ。

>>847
>違反でしょ。経営は終了。
もうすでに数１０回書かれているが、その解釈は不適切。

理事会が３ヵ月後の総会で話を聞くというような話の流れからすると、当初スレ主が書いた理事会の判断の内容である「規約違反と判断した」というのは正しくない表現と考えた方が良さそうだね。

>>８４８
「塾側に異論があれば裁判所で争えばよい」と書いたすぐその直後で、「裁判所に訴え出たりする必要はない」とかけば、頭の良し悪し関係なしに理解不能だろう。

最初から、塾側に異論があろうがなかろうが、何もすることないって書けないのかね？

誰でもわかっていることを今さら書くかなあ？

>理事会が３ヵ月後の総会で話を聞くというような話の流れからすると、当初スレ主が書いた理事会の判断の内容である「規約違反と判断した」というのは正しくない表現と考えた方が良さそうだね。

いや、スレ主としてはそうは言っていない。
理事会の判断が思惑とは真逆に出たので、規則に関して逃げられないということだ。
正しいのは理事会であり、スレ主ではない。
ココにスレ主が表れないのは、その証。

「第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」

これを理解できない人がいるだけでしょ。

>>853
>まあ、無理だと思っているから「違反していない」と連呼するに留まっているのでしょうが。
違いますね。
塾側にはすでに弁護士が付いているのです。皆さんご存知のように専門家ですね。
その専門家が現時点では、裁判を行う必要は無く、必要な主張を行う＆問題事実の確認の段階だと判断して、それに応じた行動を取っているだけです。
その結果が、「規約違反ではない」という主張と、もし迷惑行為が確認されているのであれば提示して欲しいという文書の提出なのです。
どこにも無理だと思っているという要素はありません。

弁護士はいませんよ。855の勘違いです。

>その専門家が現時点では、裁判を行う必要は無く、必要な主張を行う＆問題事実の確認の段階だと判断して、それに応じた行動を取っているだけです。
専門家に相談した結果なんて早合点もいいところです。
スレ主に確認してください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19/
>先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60/
>経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。管理規約など関係ない。具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろという主張です。

>>853
塾経営者側から総会にかけるわけがないし、裁判を起こすわけないですよ。

平気で開き直るという行為が可能な人間を相手にするときは、
正当性がどちらにあろうが、何かをさせようという側にものすごい手間がかかるのです。
個人間の借金だって、何を言われても返さない相手から、貸し手がお金を返してもらうのは大変です。
信義とか信用とか、そういうのは通じない相手には通じません。

今回のケースでも、理事会が管理規約違反といくら通告しようが、現実的には塾経営は継続可能です。
いや、まともな神経の持ち主ならこの時点で「まずい！」と考えて妥協点を探るんだけど、
この塾経営者はそんな人間じゃなかったわけです。

理事会が管理規約違反と明確に伝えてもそれに従わないような輩が相手となると、
管理組合総会で区分所有法に基づく差し止め請求を決議し、
それに基づき理事会が塾を訴える、以外の解決法はありません。

一般論として「管理規約など関係ない」の？

>858　スレ主でない回答を出されてもな～　
（コテハンを勧めたのですがコテハンにしなかったスレ主が悪いんですけどね）

>>343より

2012-12-18 スレ主さん
【スレタイ説明】
1)スレ主さんは、五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住んでいる
2)マンションの管理規約違反についての相談
3)近隣住戸で少なくとも一年半前から平日と土曜日、個人塾を経営している
4)区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてた
5)理事会で議題となり、管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたが、塾の経営をやめるつもりはない （スレ主伝聞）
6)ドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がし、かなりうるさい（スレ主感想）
7)管理規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないか （スレ主の相談内容）

2012-12-20 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19
8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした
9)塾経営者は「自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談する」と言ったとのこと（伝聞）
10)理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」とのこと（伝聞）
11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主感想）

2013-02-19 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
12)（スレ主さんによると）理事会の総意に基づき、理事会は学習塾の経営者に対し、2013年1月に「第一種住宅地域であり、マンション管理規約違反のため、一ヶ月以内にマンション内での塾経営をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる」と塾経営者に文書で通知したが、塾の経営は継続されている
13)今後は、法的な手続きに移行する見通し
14)腹立たしい（スレ主感想）

2013-03-07 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
15)塾経営者の弁護士から理事会に対し「周辺住民への迷惑について具体的な内容」の問合せ文書が発送される

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61
16)問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事がない（この住民の所感）
17)数ヶ月前にかなり精緻を極めた抗議資料がこの住民宅に投函されており、恐らくほぼ全戸に投函された（この住民の経験と推測）
18)理事会の議事録で学習塾についての報告を見たり、当該マンションに居住する他の住民から騒音問題を聞いた事は一度もない（この住民の経験）

2013-03-26 スレ主さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
19)まだ裁判になっていない
20)総会を三ヶ月後に開く予定

となるようです。過不足があれば適宜指摘、補ってください。

>862　スレ主でない回答を出されてもな～　
（コテハンを勧めたのですがコテハンにしなかったスレ主が悪いんですけどね）

>>412 より

第２章　標準管理規約(単棟型)の主な解説-１
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
なども参考になるでしょうね。

国交省のコメントに沿っている訳ですが、

《コメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

（解説）
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。

　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。

　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

>>863
>回答
なんかだしてないでしょう？

>862　
「第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」

これを弁護士に説明されて、スレ主はダンマリになった、とも取れるわけで・・・
結局、スレ主がいないから、スレタイについては何も分からないのですよ。
逃げてスレ放置したスレ主が一番悪い。

スレ主に説明して欲しいことは、

A)なぜ、理事会に相談しておきながら、（おそらく理事会の許可を得ずに、）匿名掲示板に相談する必要があったのだろうか？理事会だけに任せられない事情があったのだろうか？

> 8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした（スレ主さん伝聞を含む）

B)管理会社が言わんとしたのは、「現状管理規約違反とは認められるが、直ちに経営を停止することは難しい」あるいは、「管理規約違反として、経営を停止させるには、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しておかねばならない」ということではないだろうか？いずれにしろ、直ちに経営を停止させることはできないと読めないだろうか？

> 10)理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」とのこと（スレ主さん伝聞）
> 11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主さん感想）

C)理事会の「繰り返し本人に通告を」する方針が決まり、「冷静に対処しようと思」ったわけだが、おそらく方針決定後最初であろう1月の通告で経営を辞めなかったことに対し、
> 13)今後は、法的な手続きに移行する見通し（スレ主さん伝聞）
> 14)腹立たしい（スレ主感想）
としているが、「繰り返し本人に通告を」してない状況で、既に「冷静」さを失っているようであるが、「今後は、法的な手続きに移行する見通し」というのは、当初の理事会の方針と合致しないのではないか？

D)実際に、3月26日時点で、
> 19)まだ裁判になっていない
> 20)総会を三ヶ月後に開き、塾経営者から話を聞いた上での対応予定（スレ主さん伝聞）
となっており、
> 13)今後は、法的な手続きに移行する見通し（スレ主さん伝聞）
とは、温度差があるように思われる。案外理事会の決定事項をスレ主さんはしっかりと理解していないのではないだろうか。

なんだかんだで、塾を経営する人は気を使うわけですね。

規約なんて、どうとでも解釈できます、というのが結論ですか～。

住民に嫌われないように、塾経営していく必要がありますね。
スレ主は苦情人一人目ですが、これをうまく対応するか否かで、塾の存続が決まるのでしょう。

うまくまとめれば、すんなり塾継続可能ですが、うまくいかなければ更に面倒なことに・・・
　

> 8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした（スレ主さん伝聞を含む）

管理会社が、こんなことを言うかな？

管理規約違反であっても、特例で経営を認められるってことか？でも、3/4はまず無理でしょうね。

>870　スレ主宛なのですから、そこはスルーでしょう。

民法及び区分所有法から、区分所有者の共同の利益に反しない範囲で自らの所有する専有部分で塾などの営業行為を行うことは認められるとされており、

これに反して一切の営業行為を認めないとする管理規約があるならば、その管理規約は違法ということになります。

従って、第１２条「専ら住宅として、、、」の解釈は標準管理規約のコメントあるようにななります。

これは民法及び区分所有法の問題であり、当該マンションの管理規約にその文言のあるなしに関わらず、等しく適用されます。

>>872　専門家の方ですか？

>872　では、五月蠅いと感じた住民の権利が書かれた民法及び区分所有法・関連法を教えてください。

>>874
>>872ではないですが、

「区分所有者の共同の利益に反しない範囲で」って書いてあるのでは？

単に五月蠅いということであれば、軽犯罪法違反ですね。
（この場合、個人対個人、管理組合は無関係です。）

管理組合と塾経営者が妥協点を見出すのが一番でしょうね。

マンション内では、塾生たちがマナーを守り、近隣住民の迷惑にならないよう配慮する。（近隣が耐えられないような騒音はださないことこがもちろん求められます。）

>マンション内では、塾生たちがマナーを守り、近隣住民の迷惑にならないよう配慮する。
>（近隣が耐えられないような騒音はださないことこがもちろん求められます。）

そうですね。そうなれば反対派の大義名分もなくなりますね。