東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？

先日東京スターのローン相談会に行ってきたのですが、担当の説明は分かりにくいし態度も悪くていやな気分にさせられました。
しかし預金連動型ローンのメリットは十分に感じているので、諦めるつもりはありません。
そこでお聞きしたいのですが、東京スターの相談会に行かれてみて、とても感じが良かったと書かれている方が数名いらっしゃるようですが、どちらの支店でしょうか？
気持ちよく借りたいので、支店を変更することも考えています。差し支えなければ教えてください。

>122

　私は池袋支店です。わからない点は納得のいくまで説明してもらいました。
　

１２３さん、レスありがとうございます。
池袋ですか・・・。神奈川在住なので、行けなくはないですがかなり遠いです。
新宿はどうでしょうか？
どなたかご存知ないですか？

新宿で契約したものです。
とてもよかったですよ。対応は、私にとっては過剰と思えるほどでした。

それより、まずここでいろいろ聞いてみるってのも良いと思いますよ。
借り入れ経験者もいっぱいいますからね。

１２６さん、ありがとうございます。新宿は親切なようですね、安心しました。
マンションの契約までまだ１ヶ月以上あるので、支店の変更についてはＧＷ明けくらいまでに決めようと思います。
主人は「申し込みは郵送ですればいいし、あとは契約時に会うだけなんだから、気にしなければいいんじゃない？」と言います。
支店の変更は銀行側にクレームをつけるようで、なんとなく気が引ける・・みたいです。そう言われると、こちらはお金を借りる立場ですから、あまりわがままは言わないほうがいいのかもしえない、と私も考えてしまいます。

預金連動型ローンに関してはいろいろと調べたり、疑問に思うことはフリーダイヤルで質問したり、自分なりに十分理解したつもりでいたのですが、このスレを最初から読むと私では考え付かないようなリスクを想定してお話されているので、とても勉強になりますね。

船橋に相談に行ったものです。
最初はぶっきらぼうでどうなるかと思いましたが、
調べていたことを色々聞きましたところ、結構
真面目に答えてくれました。
家内は、「どうも信用が・・・」とか言っていますが、
借入額の１／３位当初貯金すれば、追加貯金なしでも
トータルで２％を切る金利は魅力的です。

>128
そんなにうまく行きますか？
固定後の金利をいくらに予想するかによるけど、
ＨＰのシュミレーションでは将来の金利が4％までしか
設定できませんよね。
５年後、１０年後に4％より上がってるかもしれないし、
そう考えるとここのローンはかなりハイリスクです。

１２８さん、レスありがとうございます。
新橋もよさそうですね。どうやら都内のほうが評判がいいみたいですね。

ところで１２９さんが金利のお話をされていますが、私も将来の金利上昇の不安はあります。
みなさんは金利を払う期間（借入れが預金を上回る期間）が何年以内だったら安心して借りられるのでしょうか？

>130
私もスター銀行がいいと思っていたのですが、
金利上昇のリスクが一番強いローンだと思います。
自分でシュミレーションしたら、借入額が少なめなら
他のローンよりずっとお得になるけれど、借入れが多くて
長期ローンになる場合はリスクの方が高いと見ました。
それなら全期固定のＧＬで繰上げ返済しまくった方が
ずっと得です。

ここは、頭金が半分以上合って、尚且つ１０年くらいで返せる人に
メリットがあると思います。
逆に、頭金が少なく、返済期間の長い人は不利です。
また、収入が少なく所得税が４０万円以下の人にもあまりメリットはないかも。

１２８です。
確かに借入額とどの位で貯金が元金を上回るかが問題だと思います。
私の借り入れの仮定は、１６００万円借入、２０年償還で
５００万円入れると、３年固定、４年以降４％のシミュレーションで１．８％位になります。
これにローン減税を加えると実質金利は１％程度。
実際は貯金もして、１０年目までには貯金が元金を上回ることを
考えています。

＞128
無難な線じゃないですか。

現在借り換え検討中、ローン残高２，０００万円、年約５０万円貯蓄すればトータル約２３０万円の
現行よりお得になるとの事でしたが、５年後の子供の進学等で当然預金を切り崩すことになります、
この場合は、かなりのハイリスクとなるのでしょうか？
現在住友０．８％（３年固定）その後０．９％の優遇あり、新生１％（５年固定）とスターのいずれかに
するか悩んでいます・・・・・・・・

東京スターの良いところは、繰上げ返済せずに同じ効果が得られるところ。
５年後の進学資金を５年間預金で寝かせて、ローンの利息を払い続けることになります。
東京スターは５年間だけでもローン利息を減らすことができます。

普通のローンの場合、もしものために預金を２００〜３００万円余分に置いたりしますよね。
進学とかあれば、５００万円くらい余裕を持っている人もいるのでは？

そんな人なら、東京スターがいいと思いますよ。

グッド公庫ローン　５月実行金利　2.15％！

すみません、リロードの関係で、スレ間違いでした。

>>138

　グッドローンと最後まで悩んで、東京スターにしましたが、グッドローン下がって
しまいました・・・。まあ、新しい金利でシミュレーションしても東京スターの方が
総支払い額は低いのですが。

　欲を言えばもう少し金利を低くしてもらえると良いのですが・・・。他行も下がって
いますし。

>>136
レスありがとうございます。とりあえず、申し込んでみようかなと。断られることもあるんですよね・・・

一括（と言っても親ローン）での購入予定者（契約済）です。
親ローンではローン減税受けられないので全額ここに預けて借りようかと思うのですが
ペイオフ絡みで１０００万に留めた方がよいのでしょうか。

>>142
大丈夫ですよ。契約の中に、破綻の場合も預金とローンを相殺してくれる旨、書かれています。
だから、ローン控除の４０００万円（１０年後のことを考えれば４５００万円くらいかな）
をフル活用するのが一番良いですね。

>>143
ありがとうございます。
早速資料取り寄せてみようと思います。

祝金利０達成！
でも支払額が毎月高くなっていくのはなんとなく気分的にやだな。

東京スター銀行のローンは、頭金準備の少ない若年層には不向きだと思う。
若い人＝頭金が少ないが、返済期間を長くできる人は、グッドローンのような長期固定型が有利。
私のようなおじさんで、＝頭金が多いが、返済期間が短い人は、東京スター銀行がいいかんじですね。

預金が多い人、金利上昇リスクを回避できるのが、東京スター銀行なのですが、
預金が少ないと、金利上昇リスクをまともに受けるので、固定金利を狙うのが定石でしょう。
東京スター銀行のは、はやい時期にゼロ金利を達成できる人向けです。

東京スター銀行にローンの相談をしたのですが、銀行の目論見として、
住宅ローンの金利を目的にしているのではなくて、こういうローン商品をトリガー
にして、高所得者層を囲いこむのが目的だそうです。
確かに金融資産に余裕がある層なら、ゼロ金利は魅力的なので、東京スター銀行と付き合いを始める
銀行側も貸し出したローン分預金を確保できるし、更に余裕資金の運用のセールスもかけられる。
ということらしい。
資金余裕が少ない若年層だと、ローンをたくさん借りてもらっても、銀行の見返りは、
ローンの金利収入だけで、繰上げ返済ばかりだと、銀行のうまみもないということでしょう。
ソフトバンクのグッドローンなどは、儲け口が少ない薄利商売なので、将来大丈夫なのかなあ
という気もします。

>>147
そうですよ。
私も、借入額と同じだけの預金があったのでここで実行しました。
そのとき、ちゃっかり外貨預金を奨められましたよ。
相殺預金は、外貨でも良いとのことで奨められましたがその時は断っておきました。

まあ、その辺りが狙いなんでしょうね。

>口座開設、融資実行後もポケットティッシュ１つでさえ頂けませんでした。

低コストオペレーションが徹底していますね。あるいみ良いかも。

諸事情あり頭金無し、諸費用ギリギリ出せる程度の手持ち。
グッドローンで8割借りて、スターワンで2割借りようと思ってます。
自分はそれで考えていて、今日か明日にでも話を聞いてこようと思っています。
世帯収入は1400万、子供ができれば1000万に減ってしまいます。
年間貯蓄の想定は200〜400万、当分は物いりなので1年後には200万ほどスター銀行に預金しようと思ってます。
この計画だとあまり旨味はないですかね？

>>151
借り入れ金額総額によると思いますが、100％ローンはリスクが大きいと思います。
借り入れ比率が購入物件の60％を超えると、東京スターの場合、金利が割増されるので
旨みは全くないです。

話を聞いてきたら、グッドローンとスターワンの併用はできないそうです。鬱
たんに取り次ぎ業務だけとかで。さて・・

初の投稿です。
有識者の方にお聞きしたいのですが。

こちらのローンシミュレーションしてみました。
３５年３０００万スタートです。
当初この預金連動型ローンをかなり魅力に感じ、月５万／ボーナス時６０万の預金で行ったところ
１４年目で金利０％になり、２０年目くらいで余裕で完済でした。

しかし他のローンと比べあまりにもおいしすぎるのと、この銀行のメリット(利益)を気にされてた方も
いらっしゃったように私も気になり資料も取り寄せ色々調べた結果ある大きな間違いに気付きました。

シミュレーションを再度行ったところ、金利０％は２２年目、完済は余裕を持つなら３０年目という結果が
出ました。他の銀行のローンと比べてもあまりメリットも見られず、逆に繰上げ返済しなければ他の銀行より
余過剰な利息を払う結果となりました。
・元利均等返済
・他の銀行と比べてもかなり高い金利
・利息相殺の計算方法
という点が大きなミソであるという認識は正しいでしょうか？

もしかしたら間違った計算や考え方をしているかもと思ったので。
当銀行も貯蓄をしながらローン返済できると謳っていたので、そのつもりでココにするつもりだったのですが・・・。

ここの銀行は、頭金が物件価格の半分以上なければ、メリットないですよ。
銀行の狙いは、富裕層。
「頭金３０００万円くらい持っていて２０００万円くらいのローンを借りたい人」
がターゲット。

このような人は、頭金３０００万円をためることができる人であり、将来的にも
上客となることを狙っているんでしょう。

頭金が、物件の２割くらいならあまりメリットはないでしょう。

155さんの仰る通りです。
我が家は、東京スター銀行を第一候補として考えています。
物件価格：５８９０万円
ローン：３５００万円
頭金を支払った後の貯金額は、外貨預金2000万円ほどがあります。

今の貯金ペースでいくと、3年後借り入れの金利は０％達成可能という計算となっています。

＞外貨預金2000万円ほどがあります

ドル建て預金で、円換算額2000万円ほどがあります。

156さんへ
ちなみに何年返済でしょう？
ちょうど６割の借り入れで金利はいくらほどですか？

変動金利：2.15%
固定３年：2.25%
固定５年：2.7%
固定１０年：3.4%
です。
６〜８割の場合は+0.3%、８割を超えると+0.6%上乗せです。

ローン金額を物件の６割以内に抑えないと、お徳ではありません。
155さんのおっしゃるように、物件の半額程度の頭金がある人がターゲットです。

資料をもらって読み込んでいたら、普通預金以外に外貨普通預金を組み合わせると外貨預金の利息は相殺
されずもらえるというのをみつけました。

外貨預金といっても、取り扱いがあるのは、米ドルとユーロだけなので大した利率ではありませんが
塩漬けの外貨預金のある人は、外貨で送金してあずけとけば、結構お得だと思います。

為替リスクはありますが、おもしろいんじゃないでしょうか。

159さんへ
申し訳ございませんが、当銀行のローン金利は知っています。資料も取り寄せましたし。
私が聞きたかったのは、156さんが考えていらっしゃる返済期間と借り入れ金利です。

私も当初ここで借り入れようと考えていましたが、色々調べていくうちに庶民層はもちろん富裕層にも
あまりメリットはないんじゃないかという結論に達しました。単純に銀行側の『限りなくノーに近い低リスク、ハイリターン』
と思っています。

一つは挙げた３つのポイントの２つ目、他の銀行の金利がかなり低いので当銀行の高い金利を払ってまで預金連動型に
しているメリットが少ない。
当金利と他の銀行の金利で156さんの借入れを考えてみると(勝手に引用してしまってすいません)、

【当銀行】 【現在の最低金利】http://www.eloan.co.jp/home/?from=allabout：参照
変動金利：2.15% 1.066%
固定３年：2.25% 0.780%
固定５年：2.7% 1.200%
固定１０年：3.4% 2.000%

>>続き
【156さん場合】
物件価格：５８９０万円
ローン：３５００万円
貯金額は、外貨預金2000万円

預金後の残高で計算・・・・・・・・・・・1500万円
仮に他銀行でのまるまる借入れで計算・・・3500万円

【当銀行】 【現在の最低金利銀行】年間の利子額
固定３年：\337,500 \273,000
固定５年：\405,000 \420,000
固定10年：\510,000 \700,000

となります。固定３年ならば他銀行の方が得になります。５年、１０年ならば当銀行という形になりますが、
当銀行は団信料は1500万円ではなく3500万円にまるまるかかり、別途支払いますし。

『貯金をするから毎月ちょっとづつでも金利が下がるから一概には比較できない。156さんは３年後に金利０％になるのだ！』
という点ですが、３年間で借入れ相殺額と同額の1500万円を貯められるんですよね？年間500万。
ならば、単純に３年後に全額返済した方がいいような・・・。金利は０でも残高が０になった訳ではない。

今挙げたのはかなり大雑把な計算で、本当はもっと緻密にシミュレーションをしないと出てこない部分もあるのですが、
単純な金利の計算だけでもメリットが少なく感じられる上に、他にもメリットを感じられない部分もあります。
有識者の方、ここまでの考え方は合ってますでしょうか？間違ってますでしょうか？

仕組みを調べれば調べるほどスター銀行のメリットばかりが目についてしまいます・・・リスクはほとんど冒してないのに。

びびでばびでぶう様へ

固定３年、借入期間は３５年を考えています。
借り入れてからの３年間は貯金に励んで、年間５００万円を目指します。

びびでばびでぶうさんの書き込みを読んでいると、私も少し心配してきました。
もう一度シミュレーションを確認してから、書かせていただきます。

162>
住宅ローン減税の分を考慮にいれればお得なのでは。
繰上げ返済では、住宅ローン減税の対象残高が減ってしまいますが、このローンでは預金との相殺で
実質金利がかからない部分（繰上げ返済相当部分）もローン控除の対象となりますので。

でもそのうちに法律が変えられてメリットがなくなる気がします。

極論すると、全額現金で物件を購入できる人が、ダミーローンを組んで住宅取得減税のうまい
汁をすうためのシステムであって、
それ以外でメリットがあるのは、頭金が物件金額の1/2以上かつ、住宅ローン減税で戻る分の
減税金額相当の所得税を納めている方、
以外はメリットの無いシステムだと思いますが。

163さんへ
私も本格的シミュレーションに入りました。週末にはもっと緻密な計算ができると思います。

164さんへ
これも計算上は入っていませんが、考慮してあります。
上記の計算上ではどちらも3500万円まるまる借り入れてあります。
つまり、どちらともにも3000万円(平成１８年度入居として計算)までの控除は受けられます。
最大額が255万円なので当銀行は残高が3000万円を割る事はないのでそのまま受けられるとします。
問題は他銀行での１０年後の残高はいくらなのか？
(１％減は７年目までなので８年目以降は-0.5%ですがココは目安の10年目を見ておきます。)

単純に計算して１０年後の残高は\23,953,120.-
仮に１％の控除を受けられるとしても24万円。0.5%なので12万円です。
当銀行なら30万円まるまるとしても半分の15万円。その差３万円です。たった３万円です。
残高が3000万円を切るのは私の計算上では４年目です。そっから10年目まで600万円しか減りません。
単純に１%控除を受けられないのは次の年で１万円。次の年で２万円。７年目以降はそれが半分になり、１０年目は３万だけの差。

ただ他銀行の３年固定後の金利は最計算していませんのでこれが正確な残高ではありませんが、
当銀行⇒255万円の控除
他銀行⇒計算上230万円以下
となります。では、３年目までの利息の違いはと言うと、前回記述した年間利息額の差は
>固定３年：\337,500 - \273,000 =\64,500
３年間で\193,500

上記と相殺すると6万以下です。前にも言いましたがここのは団信料が入ってきます。年間７万ほどです。
相殺するとメリットゼロです。

＞続き
ただ何度も言うように３年後の金利は再計算されていなので、0.78%から確実に増えますが、
それはスターも同じですよね？上がり幅から言えばスターの方が大幅に上がる気がするのですが・・・。
まあ残高＝預金になれば金利が０になるので何％になろうが関係ないのですが３年間で500万円も貯められる方が
年間の２，３万円に対してメリットがあると言うのは、本当にメリットか？？と思ってしまいます。
金利が０％＝借金０ではないということです。返せるなら本当の意味で金利を０にした方がいいような気がするのです。

ちなみに私は当銀行を落としいれようと書いてる訳ではなく考え方が正しいのか知りたいだけなので
何度も言いますが有識者の方レスお願いします(笑)
もし本当にメリットを見出せれば私もココで借りたいと思っています。

＞さらに続き

164さんへ>
>でもそのうちに法律が変えられてメリットがなくなる気がします。
>
>極論すると、全額現金で物件を購入できる人が、ダミーローンを組んで住宅取得減税のうまい
>汁をすうためのシステム

実はココにもポイントがあると踏んでいます。
『うまい汁を吸うためのシステムと思いこんでいるばっかりにうまい汁を吸えなくなるシステム』
ローン控除に関してはあまり旨みが実はないと記述しましたので、何故旨みがなくなるか？なんですが
まず当銀行のシステムとして
融資額の６割まで⇒金利上乗せなし
融資額の８割まで⇒金利＋０．３％
融資額の８割以上⇒金利＋０．６％
とありますよね。ほとんどの方が６割までに抑えようとするはずです。(実際私もなんとか６割までにしたいと頭を
かかえて親もしくは親戚に泣きつこうかと思ったくらいですから)
しかし、６割融資をしても貯金が残る人と言うのはどういう方でしょう。
さらに2000万円もの貯金がある163さんですが、仮にもうからっぽという方や、いやいやまだまだ預貯金がある人とはと言うと

1)もう貯金が無い方⇒残りの６割の借金を他銀行と比べて高金利な返済をする
2)さらに貯金のある方もしくは既に残高＝預金がある方⇒実はキャッシュで買えるのにわざわざ借金をして買った。そのため諸費用や団信料などを払う余計なお金を払っている。

という事を考えてしまいました。さらに裕福層にとってかなりデメリットになると思ったのが、だいぶ前に挙げたポイントの１つ『利息相殺の計算方法』

1,預貯金を１日単位で金利から計算し、それを利息分から減額
2,預金には相殺のためだけであって利息はつかない(外貨預金は付く)

(1)についてですが、『１日単位で計算するので無駄がありません』という謳いこみでした。最初は、なるほど無駄がないのかぁと納得しましたが、例えば親や親戚から一時的に借りて預金だけを入れておく方法も考えた私は、「じゃあ一日でも出したら金利がかかるやん！？ずっと入れておかないと無意味？」
と気づきました。つまり「自由に引き出せるから安心です＝自由に出したら金利がかかるから出したくない。出せない」と言う結論に。
あるから出せるではなく、あるのに出せないの方に意識がいってしまいました。

(2)『まあ金利を抑えるためなら出さなくてもいいか。借入れ金利を利息としてもらってると思えば』というのも謳っていましたが
それも納得いかなくなりました。例えば2000万もの資金があるのに眠らせておくのはもったいないんじゃないの？ってことです。それを元手に資産運用すれば借入れ金利より高配当で返ってくる気がしたのです。
(資産運用なんてしたことがないのでコレは大いに甘い考えなのかもしれませんが)ここの掲示板で年利２％なら余裕、頑張れば4,5%ならという
のを目にしました。『なら年２〜５％を目指して預貯金分を資産運用に回す方がいいんじゃないの？？だって借入れ金利を抑えられるって言っても
この銀行の金利だけが高いのであって他ローンは金利0.78%で借りれるねんもん！』というのが私の単純に出た考えです。

前に記述した
>『限りなくノーに近い低リスク、ハイリターン』
というのは、
・最初に融資額を６割〜８割までに抑える事で借入れ者の貯金を無くす⇒貯金連動型のメリットをなくし金利でもうける
・さらに貯金のある人で金利０％とする人orなった人⇒借金をカモフラージュとした利息無しの定期預金で資金調達

-例-
3000万円借りた人がすぐに3000万円貯金します。金利は０％です。

【売主】・・・・・【銀行】・・・・・・【借主】
3000万円←←←←←3000万円

←←←←←←←←←←←←←←←←貯金←←3000万円

------------------------------------------------
＋3000万円・・・・・±０円・・・・・・−3000万円

銀行は他人の資金を運用してる訳ではなく本人の資金を使っているので、全くノーリスク。
もし貯金を崩すもんならその分の利息が手に入るし、借主は利息発生させたくないから崩さなくても問題ないし。
貯金している事が借金０と思い込んでいるので繰上げ返済なんてしないだろうから３５年間は預けっぱなしの上客だろう。

『繰上げ返済ガンガンする間に資金が０だと不安だからキャッシュで払えるけど払わないでおこう！！
その分の余剰分は保険みたいなもんだね』
という認識でしかメリットがないという結論に達していたのです。・・・・あ〜全部言っちゃった(笑)


どうなんでしょう？？未だに私が合っているのか大きな勘違いしているのか判断し兼ねています。
有識者の方教えて下さい。

図がおかしくなっちゃいました。すいませんでした。

びびでばびでぶうさんの疑問にお答えはできないのですが、同疑問から検討中の者です。
詳細は省きますが、物件価格の半分以上は頭金はあります。
繰上げ返済をしてなるべく早い段階でローン完済を目指していました。
私は、ローン返済当初、ここの銀行に貯金する余力はありません。貯金ゼロからのスタートになります。
スタートラインから金利ゼロにできればいいのですが、それは無理です。
今後も遺産がどんと入ってくるわけでなし、そんなにメリットがあるのかなと思っています。
団信料や東京スター銀行の預金連動にするまでの金利の高さや今後の不確実さなど勘案するに、東京三菱の長期固定の方がいいのか？グッドローンか？と考えています。
ココはメリットだらけに思えたのですが、世の中そんなにおいしい話があるんでしょうか？
銀行側にはメリットはあると思われます。
第１に、優良顧客開拓コスト削減
第２に、銀行の預金残高が増える
第３に、日本初預金連動性で金利ゼロの話題性で銀行名のPRになる
第４に、団信料は顧客負担にも関わらず、金利ゼロの方に目がいく
第５に、金利がゼロになる顧客は優良顧客だから大事にしたいでしょう。金利が派生する顧客からは通常銀行よりも高い金利を設定できる
第６に、法律が改正された時にも、銀行側にはペナルティーがない。
　　　
私の思う１番のリスクは、固定から預金連動性に切り替えた時の金利動向。それに加えて、病気になって思うように貯金が増えなかった時のリスクです。
「変動金利は他銀行さんと同じです」と説明を受けましたが、そうとは思えない。期待が大きい分だけ金利が上がった時にへこみそうです。
金利ゼロはほど遠い。数年内（５年以上）には金利がゼロになるが、それだったら、固定１０年で借りてもいいかもしれない。

ローンは難しい。繰上げ返済では手元にお金が残りませんが、この銀行で借りれば手元には残る。
この論理は説得力あります。
びびでばびでぶうさんじゃないですが、メリットを見出して、私もココで借りたいと思っています。

>167〜169は仕事の合間に書いたのでかなり支離滅裂な文章になっており大変申し訳ありません。意味は通じるでしょうか？（笑）

>>170さん
私も当初(当銀行を知る前)は繰上げ返済ガンガンやって固定後の金利変動に備えつつ、
20年ほどでローン終わらせると目論んでいたのですが、繰上げ返済は貯金が０というリスクに気付き、
当銀行の預金連動型で手元に残るに希望を見出した一人です。

しかし計算方法がおかしかったんです。
間違えていたポイントは、
・預金で金利が相殺される事に目が行くが、当初の金利で返済額が決まっているから他と比べて金利が高い分、元本充当分が低く利率充当分が高いので残高が減りにくく最初の方は利息ばかり払っている。
　　　↓
・貯金をすることで金利は下がっているが、残高が減っていない。
・預金がたくさんないと低金利の今の時代に見合わない利息を初めに払ってるだけで
　全体的に払っている利息分はそんなに変わらない。

と思っています。今から本格的にシミュレーションしてみたいと思います。
実際に借入れされてる人とかはどうなんでしょうか？
やっぱり机上で計算してても、既に返済されてる方の方が理解されてると思うので。