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個人的には、SBIのフラット３５で決定！と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で２.58%、20年で2.53%、15年で2.35％（10月3日現在）。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。
[スレ作成日時]2005-10-10 06:58:00
【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて
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322 匿名さん
補足ですが2,360万をローン2本に分けてます。
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323 匿名さん
>314
１１月後半実行予定のものです。
１５年固定３５年 ２．４５％ １４００万 保証料一括
２年固定１５年 ０．６（０．８％） ７００万 保証料上乗
で申し込みました。
毎月１０万ほど返済口座に入れて、余剰分を２年固定に自動返済し、
２年に一度位 １５年固定に１００万ほど繰上返済する予定です。
ある程度繰上げの予定があれば、１０年固定でもいけると思いますよ、自分はビビリなので１５年にしましたが。 -
327 こまった
土地を購入してから注文住宅を建てようと思っているのですが、地場の工務店で建てるために
現金を残しておく必要があるので土地3150万に対して2850万の借り入れ、建物2450万に対して
1150万の借り入れにて仮審査の申込をしたのですが、土地に2000万、建物に2000万にしてくれ
ないと審査が通らないと言われました。住宅ローンとして借り入れを行うのに、こういうこと
ってあるのですか？
ちなみに同条件で東三さんの仮審査は通っております。 -
328 323
>>326
上でも話に出てますが、自動返済を正しくシュミレートすることって結構難しいのです。
なので、お見せするほどのシュミレーションはないのですが、自分の計画では
毎月の支払いが１０万以下に収まるようにして、１０万との差額を常に短期に自動返済で繰上げし、
短期の利息が上がった場合でも毎月の返済額が上がらないようにコントロールする。
長期は、２年おきに１００万ほどを繰上げ（手数料払って）する予定です。
毎月の余剰を短期に入れて、年間の余剰を長期に入れるイメージです。
何故、長期を金利上乗せしなかったと言えば、長期の方が借り入れが大きいから０．２％の影響が大きいからです。 -
329 とおりすがり
みなさん、短期固定分に結構たくさん割り振ってますね。
私は、現在の情勢では、数年後に高金利（５％超）となる可能性もないことはないと考えてますので、
２６００万円中、２２００万円を３０年固定、４００万円を３年固定で１１月実行の予定です。
米国では、あっという間にＦＲＢが短期金利を４％に上げました。上がり始めたら早いです。
米国は住宅バブル（インフレ）の真っ只中で、日本とは状況が異なりますが、
日本も一部で外資流入によるミニバブルが生じてます（これまでの異常な量的緩和により、
行き場のないマネーが、投資先を探しています。最近の株価の急上昇もちょっと異常、近い
将来のインフレを先取りしているという話もあります）ので、日銀が量的緩和政策を解除
してしまうと、あっというまに金利を上げざるを得ない状況（＝インフレ）となることも
想定されます。
私は年間１００万しか繰上げ返済資金が確保できないので、いざというときに短期分を
完済できるよう、４００万円以上を３年固定へ割り振る勇気はありませんでした。
恐怖心をあおっているわけではなくて、家計を預かる身としては、最悪な事態を
常に想定しておくべきではないかと考えます。
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330 匿名さん
私も、短期＆長期で分割して借りることを検討したのですが、
短期金利が上がってしまいそうな状況となったとき、短期分を返済期間短縮で繰り上げ返済
しても、総返済額は分割しないときより減らないことがわかりました。
シュミレーションしてみればわかりますが、総返済額を減らすにはいかに完全に返済を
終了させるかにかかっているようです。
例えば
2000万 30年（5年固定） 1.5％
2000万 30年（30年固定） 3.0％
と分割した場合、5年後に短期金利が上がってしまったからと、
短期のローンを1000万繰り上げ返済した場合より、
4000万 30年（30年固定） 3.0%
と一本化したローンを5年後1000万繰り上げ返済した方が効果が大きいってこと。
当初の支払いを押さえるには分割は効果があるけど、恐らく数年でその効果は
吹き飛んでしまう可能性があります。 -
331 匿名さん
私は短期分を小さくしました。
３１００万のうち２５００万を３０年固定、６００万を２年固定（ともに３５年）に分けました。
330 さんのようなシュミレーションもしてみて１本にしようかどうか悩んだのですが
短期分を完済することによる月々の支払額の減少に魅力を感じたため、２本にしました。
教育費がかかる頃に月々返済額が減っていると助かりますので。
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332 匿名さん
今更なんですが、>88を初めとする保証料の支払い方による計算ですが、
>１．35年（30年固定10月金利）
>（１）保証料一括払（2.58％） 31〜35年も2.58％とすると、
>借り入れ3000万円 返済総額45,586,275円、保証料644,982円（住信返済シュミレーションより）、合計46,231,257円
>（２）保証料金利込み（2.78％）、31〜35年も2.78％とすると、
>借り入れ（3000万円-644,982円）＝29,355,018円 返済総額45,947,647円
>なので（２）が283,610円すくなーい。
となってますが、実際には（２）で借り入れ額を減らした分を頭金に回しているので
（２）の返済総額は45,947,647円＋644,982円＝46,592,629円となり、逆に（1）のほうが361,372円
総支払額が少なくなると思いますがどうでしょうか？
※（１）の場合の頭金が０円で全額ローン（保証料だけ現金払い＝結局（２）の頭金と同額）だと
考えれば分かりやすいと思います。
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335 332
失礼しました。↑332でした。
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336 匿名さん
あのー
ローンの返済総額の比較なので88さんのでよろしいかと思います。
物件の支払総額なら332さんの意見も判りますが。
自動返済とか繰り上げ時の手数料損とか考慮するならば、上乗せの方がお得だと思います。
少なく借りる事に意味がありますので
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337 332
＞336さん
いえ、ローンの返済総額ということであれば（１）の保証料一括支払いもローン外になると思うのですが、
どうでしょうか？
おっしゃる通り、判断基準は総支払額だけではなく手数料や返済計画によって人それぞれですので、
上乗せのほうがお得な方もいれば、そうじゃない方もいらっしゃると思います。
別に私は、一括のほうが正解だよと言いたいわけではなく、検討する比較の数字が間違っているのでは？
と思っただけですので、どちらを選ぶかは各個人の判断でよろしいかと思います。 -
338 匿名さん
332さんの内容が理解できていないので申し訳ないのですが、
とりあえず簡素化した値です。
物件：4065万円
自己資金：1065万円
借入金：3000万円
全期間固定金利：3%
(1) 1000万円（頭金）+ 3000万円 * 3%（借入金） + 65万円
(2) 1065万円（頭金）+ (3000万円 - 65万円) * 3.2%（借入金）
3000万円 * 3% ＞ 2945万円 * 3.2% ということではないでしょうか？
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339 匿名さん
>米国では、あっという間にＦＲＢが短期金利を４％に上げました。上がり始めたら早いです。
でも米国長期金利（＝長期住宅ローン金利のベース）は上がってないよね？ -
340 匿名さん
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341 匿名さん
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