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私の周りにはローンを組んで物件購入される方が多数います。
なんで借金背負ってまで家が欲しいのか？
ただの「負債」にしか思えないんですが、、、。
[スレ作成日時]2007-07-25 19:02:00
家って資産なの？
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121 匿名さん
１２あたりは、会計の素人じゃないの。わかってないね。
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122 匿名さん
「３５年返済で繰り上げ返済もできず定年後までローンが残ってしまったひと」が、同様の状況の賃貸の人より不利な点って、具体的に何か挙げられるか？
簡単だよ。危機管理上は、賃貸の方が有利なこともある。
賃貸なら経済的逼迫から逃げるために、もっと家賃の安いところに逃げて、危機を脱するチャンスをうかがうこともできる。危機を乗り越えれば、家賃レベルを上げて復活もできる。
分譲は保険という奇妙な説はあるが、そーかなーと思うことがあるよ。
たとえば、天変地異で家を失って路頭に迷う気の毒な人をニュースで見たりするが、賃貸なら、家がつぶれようが、逃げればいいだけだけ。家財道具を捨てれば、翌日から、復帰は可能。分譲だとそうはいかない。
地震や台風などで、がけ崩れが起こって、もとの土地が現状復帰ができないくらい破壊されると、分譲だと悲惨。ローンが残ってなくても、土地の価値もゼロだから、新しい土地の購入と家の建築費がないと元にもどせない。年寄りならまず現状復帰は難しいだろう。
こういう潰しがきかないものを保険というのは違和感がある。
保険は、保険でかけないとだめでしょうね。 -
123 匿名さん
１２はB/SとP/Lの関連性を無視しているから、滑稽なんだよね。
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124 匿名さん
地震国日本だと、分譲の持つ潜在的リスクはかなり大きい。
いくら地震保険をかけても、半分しかカバーされない。
地震でつぶれると、元には決してもどらず、半分はパーになる。 -
125 匿名さん
自宅使用の不動産なんて、資産とは言えない、費用項目に近いね。
賃貸でも、分譲でも、生きるためには必要なコストであって、
分割払いの方法がちょっと違うだけじゃないの？ -
126 匿名さん
>>1
ローンまみれの自宅なんか、1さんの言うとおり単なる負債といっていいと思う。足枷になっても、家計のプラスになるとは思えない。
保険は保険でちゃんとはいったほうがいいですよ。
住宅ローンの成人病特約とか、なかなか保険金払ってもらえないらしいよ。 -
127 匿名さん
>>87、>>89です。
何か混乱している気がします。
>>112さん
「35年ローンを払いきれずに定年後も残債がある人」を賃貸に例えるなら、「働けるときに生活費以外のすべての収入を家賃に充て、貯蓄を一切しなかった人」と同等なのだと思います（スレの流れで言うならば）。
私の自論は89で書いたとおり、「ローン残債が売却額（時価）を下回ったとき、分譲は資産と考えられる」なのでそれを前提に書き込みます。
物件がいくら暴落しようと、頭金を何割入れようと、関係ないのです。
5000万のマンションを購入、売却したいとき時価2000万（半額以下）だとして
・頭金500万で残債が1000万の人
→資産です。売れば1000万円だから。
・頭金2000万で残債が2500万の人
→マイナス資産です。穴埋め500万が用意できないと売れません。
理屈は単純です。（わかりやすくするため手数料などは抜いています。）
これまで何年住んだとか、いくら返済してきたかなどは関係ありません。なぜなら、「家（マンション）って資産なの？」という問いかけに対し、現在の自分の手持ちの中でプラスの現金を生み出せるかどうかが焦点だからです。
だから、住居関係以外の資産（株やキャッシュなど）が同じという条件ならば、30年賃貸を続けて500万の貯蓄を作った人＝5年前買ったマンションを売却して500万の差益が出た人 です。5年賃貸生活を続けていて100万借金がある人＝30年住んだ分譲マンションを売却しようとしたら100万残債があり穴埋めしなければならない人 です。 -
128 匿名さん
>>127
>物件がいくら暴落しようと、頭金を何割入れようと、関係ないのです。
まったくでたらめなんだよね。不動産価格の下落率や頭金の額は、資産性に直結する。
下落率が少なければ少ないほど、
頭金を多く入れれば入れるほど、不動産資産が焦げ付くリスクは少なくなる。
5000万のマンションを購入、15年後、売却したいとき時価2000万（半額以下）だとなんて場合は、
・頭金500万だとローンは4500万円もすることになる。
35年ローンだと、15年返済しても残債は、2500万以上あるから、マイナス資産。
さらに、その不動産が運の悪いことに、土地が暴落している田舎だった場合、15年後の価格が2000万円じゃなく、1000万円だったら、マイナスはさらに拡大する。
ところが同じ物件で、3000万円頭金を入れたら、買った瞬間から残債は2000万で、毎年その残債は少なくなる。その不動産は、15年後、2000万円に価値が下落するが、頭金を3000万円入れた人は、ずっと残債＜売却益となるから、ずっとプラス資産だよ。 -
129 匿名さん
不動産というのものは、大体買うときのタイミングや頭金の額で、大体、成功するか失敗するか別れるね。
頭金2割以下なんていうのは、高度成長期で、不動産価格が毎年上昇するような時代じゃないと、ペイしないと思うよ。 -
130 匿名さん
>>122
論外。反論になっていない。
＞簡単だよ。危機管理上は、賃貸の方が有利なこともある。
＞賃貸なら経済的逼迫から逃げるために、もっと家賃の安いところに逃げて、危機を脱するチャンスをうかがうこともできる。
分譲でも「駄目物件を無謀なローンで購入してしまったようなケース以外」なら、賃貸に出して、自分は安い借家住まいにすればよい。こんなこと、いちいち言わんとわからんかな？
＞たとえば、天変地異で
飛躍しすぎ。そのレベルでよいなら、保険だって保険会社が潰れればお終い。天変地異まで含めれば、もう何でもありだ。
＞地震や台風などで、がけ崩れが起こって、もとの土地が現状復帰ができないくらい破壊されると
崖がそばにあるようなのは駄目物件だろ。
＞保険は、保険でかけないとだめでしょうね。
分譲は本人が死んでも団信で残債は無くなり残された家族に家が残るが、賃貸は本人が死んだら残された家族には何も残らない。保険そのものとセットになってるのも長所だな。団信は掛け金も安い。 -
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131 匿名さん
>>128さん
おっしゃるとおりだと思います。ただ127では資産「性」ではなく資産として書きました。
資産とは、要は現金化できるものです。もし全財産を掻き集めなければならない事態に陥ったとき、家の評価額がローン残債を上回っていれば、家も資産の一部でしょう。そういう意味です。
資産性を考えれば、私の意見は128さんとまったく同じです。頭金が多ければ多いほど、立地がよく地価の下がり幅が少なければ少ないほど、資産価値は高まります。
全額キャッシュで購入する人以外、賃貸生活を選べばローン利息分を貯蓄できます。自然災害などで物件価値がゼロになる場合は賃貸が当然得です。逆にローンを背負う世帯主が団信に加入していて早世した場合は、分譲の方が得ということになります（どちらもレアケースですが）。
上で保険に例えられた人は、このローン利息分を保険料に例えたんだと思います。掛け捨てになるかもしれないし、大きな保障があるかもしれないということで。
資産性を考えると、セカンドハウスでもない限り家は住居でもあるので、話は大きく変わると思います。賃貸と分譲のどちらが得かというのも、どういうローンを組むか（もしくはキャッシュで買えるのか）によって違ってくるでしょう。
私が再三「ローン残債が売却価格（時価）を下回ったとき、家は資産となる」と書いているのは、あくまで「家は資産になるのか」というスレタイに対しての自論です。ローン残債以上の価格で売却できるとき、家は現金を生むので資産と言えると思います。同様に、現金を生まない家は資産ではなく負債しょう。 -
132 匿名はん
今はノンリコースもあるから
潜在価値のある不動産は資産だぜぃ！ -
133 匿名さん
ノンリコースファイナンスはもっと普及すべきだと思うけど、戸建じゃないとだめでしょう。マンションはまだノンリコース適用されにくいと聞きました。
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134 匿名さん
ノンリコースとリバースモゲージは同じですか？
リバースの場合土地評価が７千万以上だった記憶していますが。。。 -
136 匿名さん
ノンリコースは、投資物件を購入するためのローンですね。
自宅は家賃収入がないから成立しません。 -
137 匿名さん
リバースモゲージ
リバースモゲージとは、持家を担保に融資を受けるシステムのこと。
逆抵当融資方式という意味。老後の生活資金調達方法の一つとして注目されている融資システム。持ち家の担保評価により貸付限度額を設定し、その限度額に達するまで毎月一定額を受け取ることがでる。そして、債務者が死亡した後に、担保となっていた不動産を売却して借入金を一括返済するという仕組み。このシステムには、地方自治体が運営する「公的プラン」と信託銀行などによる「民間プラン」がある -
139 匿名さん
138の訂正。
自宅が家か、じゃ無くて、自宅の家が資産か？でしょ？ -
140 匿名さん
いざとなれば担保価値以上に高額で買い取ってくれるなら資産じゃない？
たとえば
担保価値2000万でも2500万出しても買いたいという人(ファンドでも投資不動産屋でも)がいればＯＫじゃん。
そういうときに2500万の出所がノンリコースでもアリだと思う。
ただ、住みながらは無理だね。
最終処分時の話だね。
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