固定金利期限到来

>59 >65 さん
で、結局今まで年間どのくらいの利益をあなたは上げ続けているのですか？
＞実際為替相場で儲けている人の意見のほうが遙かに信用できるな。
あなたが言ったことですよ？
だったら、それを示さなきゃ納得できないな〜。
人のふんどしで相撲を取るならぬ、人のふんどしで書き込みをするという印象を受けますよ？

>>72
あなたは今の中国の株価指数の推移を見たことがありますか。
例えば、上海総合、上海B株、深セン成分、深センB株．．．
この1年間で急激な株価上昇。明らかなバブルです。
円キャリーの資金がここにも流れているのです。

もし、「ウォール街のランダムウォーカー」などを読んだことがおありなら、
すぐに、南海泡沫会社バブルや日本のバブルにそっくりなチャートであることがわかります。
比較的まともな投資対象といわれる、ハンセンやH株のチャートの形でさえ、
2000年頃のITバブルのナスダックに酷似しています。

このバブルが崩壊すれば、円キャリーの巻き戻しが起きます。

本格的に為替に投資するなら、もっと世界に目を向けて判断すべきかと思います。
国内のブログだけを頼りにしていては、いつまでたっても正しい判断はできないです。

上記のチャートは、日本語サイトでも見れますから、参考にしてみては。
http://www.translink.co.jp/stock/
または
http://yahoo.searchina.ne.jp/

ちょっと、おせっかいでしたかね。

ついでに、
バーナンキもグリーンスパンも福井も、
みんな円キャリーのアンワインドの懸念を訴えていますよ。
ニュースや新聞を読み聞きしていますか?

バーナンキさんが直接言ったのは記憶に無いですがグリーンスパンさんは
円キャリートレードの巻き返しはいずれ有ると言ってますね。

しかしグリーンスパンさんの言うシナリオは
米景気後退→FF利下げ→日米金利差縮小→キャリー取引手仕舞い
というシナリオなのでこのシナリオから行くと円高にはなりますが日本の金利も
上がらないという事になります。まぁ最悪のシナリオとして日本国債の大暴落、
金利急上昇なんて事もありますが、この確率はかなり低いと思います。

ちなみに為替王さんは何も永遠に円安が続くとは言ってませんね。
現状当面の間はと言ってますがいつまでとは明言してません。
当面と言うのは半年先なのか1年先なのか解りませんが非常にアバウトな言い方です。
文章が予想が外れた場合の複線を貼っているというか、どっちに動いてもいいわけ出来る
ような書き方してます。

そんなわたしも当面は円安トレンドは続くと思います。というか、続いてくれないと
日本経済的にプラスでは無いでしょう。何でもそうですが相場は行き過ぎると調整が
入りますので一辺倒に上がり続ける事は無いでしょうが、当面は調整が入りながら
円安を維持し、外需にがんばってもらって内需に波及してくれて物価も上昇してこないと
次の利上げも見えて来ませんからね。

>中国株
何を今更？

何を今更？

何を今更 ？

68さん

59です。
私はまだ初めて2年ですが100万円で初めて今250万円くらいまでになりました。
当初はなかなかうまく行きませんでしたが、為替王の今日のポジションを毎日見るように
なってからはかなりの確率で勝つようになりました。まだまだ経験は浅いですが
「欲を出さない」「レバレッジは低めにする」この辺の自分で決めたルールを
必ず守るようにしています。どちらかというと長期保有、スワップ狙いではなく、
短期で豆に売買して楽しみながらやっています。

＞80
あ、大体私が思っていた金額を書き込みされましたね。
レス、ありがとうございます。

も一つ追加です。81です。
本当にそれだけ稼がれているなら、為替王、為替王と言わずに書き込みされてはいかがですか？
あなたが為替王の名前を出されるたびに、うさんくさい某広告(この○○を買って運が向いてきましたとか)を思い浮かべてしまうのです。
いや、広告目的なら余計なお世話ですが・・・。

81さん

80です。
何か私のレスのせいで変な方向に行ってしまっているようで申し訳無いです。
私は別に宣伝する為に書いた訳ではありませんし、運営者の方とは一切関わりは
ありませんよ。ただ質問に対して事実を答えただけです。それと私の運用益など
おそらく期間から考えるととてもうまく運用しているとは言い難い数字だと
思います。82の回答を拝見してちょっとショックでした。しかし自分の書いた
内容を読み直すと確かに宣伝みたいに取れる内容ですね。
大変失礼しました。

円キャリーってよくわからないな。
住宅ローンは日銀が別枠で低利で融資して
るんじゃないかな？
投機的な資金も日銀が低利で貸し出してるの？
貸し出すとき、目的が必要じゃないのかな？

>>84

おまえ何もしらないな。
日銀は関係ないよ。

本来、円キャリーは海外との金利差で利ざやを稼ぐために行われます。
そのため、キャリーされたお金が全て海外の高利回り債券(欧米の国債など)に
投資されていれば、株価が暴落しようとも、巻き戻しは起こりません。
でも問題は、キャリーされた資金が新興国(エマージング)の株式に投資されていることです。
今回のように、中国を発端とした世界同時株安が起きると、雪崩的に巻き戻しが起きます。

為替王の理屈もわからないでもないけど、今はポジションを落として、様子見の方がいいのでは。
まあ、投資はあくまでも自己責任で。失敗しても為替王のせいではありません。

いよいよ決定の時が。。。
金利決定しました。
優遇後
３年１．８％、１０年２．７％
となりました。
１０年ですかね。。。。
後ろから押してください。。。。

10年固定で2.7％．．．
1年前のフラット35は、それ以下だったような．．．

短期の人は、最後まで短期で突き進んだ方がいいのでは。
今さら妥協しない方がいいと思う。

３年後に今以上に悲しい気持ちになる可能性が大ですので１０年に傾いております。
元々２年固定に決めたことについては、超低金利に惹かれて考えが浅かったと反省しており、
これから先、借り換え等うまくやっていく自身がありません。そんな中もう少し考えてみたいと思います。ご意見ありがとうございます

初めて書き込みします、只今マンション検討中のものです。

お聞きしたいのですが、3年固定のローンを組んだ場合、3年後のローン決定時には借り入れ残高に対しての新たな金利がかかるのでしょうか？

その場合、繰上げ返済などで残高が減少していた場合は、ローン開始時の試算よりも月々の払いは下がるのでしょうか？

基本的な質問ですみませんが、どなたか教えてください。

今のところ、ミックスでのローンを組もうかと検討中です。

>>90さん
３年後放置していると変動になると思います、銀行からお知らせが着ます。
その後の契約内容により新しい金利が適用されます。

繰り上げ返済は、返済額再計算型にすれば、返済期間はそのままで毎月の支払額が下がります。
返済期間短縮型ですと毎月の支払額はそのままで、返済期間が短縮されます。

毎年繰り上げ返済するならば効果はあまり変わりません
（返済額再計算型は毎年繰り上げ返済額を多くできますし）
おりこうな繰上げ返済スレッドを始めから読むことをお勧めします。

>>91
おりこうな繰上げ返済スレッドで薦められていた、
返済額軽減型ですが、

ローン返済のことしか考えられていないので注意が必要です。
比較している期間が違うからです。

期間短縮型は返済額軽減型より期間が短くなります。
両者の差の期間だけ、期間短縮型は、その後の貯蓄を
早くから始められます。
本来なら、余分に支払っているはずの利息分を、逆に貯蓄できます。
そこまで考慮したら、返済額軽減型が有利とは限りません。

参考までに、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30870/res/91-97
ここでは、余裕資金をローン金利と同じ利回りで運用したらという
比較になっていますが、単なる貯蓄で利回りゼロだとすると、
期間短縮型が一番有利になってしまいます。
一度、計算されてみては。

>期間短縮型は返済額軽減型より期間が短くなります。

だからならないって！
しつこいけど返済額軽減も期間短縮も同じ額を繰上返済していれば
返済完了時期はほぼ一緒なんだが？

>返済完了時期はほぼ一緒なんだが？
「ほぼ」って、ファジーな言い方されても。

ここを本当に見てみた?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30870/res/91-97

ちゃんと計算してみてくださいね。

あと、具体的にどういう返済をしていくのかも書かないと
みんなわからないですよ。

ちなみに、
上記URLに示してあるグラフ「手元の自己資金」で、
青いラインが元本になります。
つまり、運用せずに、ただ貯金した場合に手にする金融資産になります。

これを見れば一目瞭然、期間短縮型が最も資産が大きくなります。

計算したけども同じ額を繰上返済していれば返済完了時期は完全に一緒なんだが。これは算数の足し算引き算の問題でちょっと考えれば解る事。

違いは軽減型は最悪返済期間をのばす事が出来るが期間短縮は出来ない。
それだけ。

まっ、住宅ローンの総支払額だけで見れば期間短縮のほうが総返済資金は少ないはず。繰上げ余剰のための資金を、借入金利にとるか、投資先の運用金利にとるかの話だよね。

いやだから期間短縮も返済額軽減も支払額、返済期間全く一緒なんだってば。

運用とかそんなのは全く別の話。

>いやだから期間短縮も返済額軽減も支払額、返済期間全く一緒なんだってば。
それは返済額軽減型でも月々の返済額を変えなければ・・・という話でしょ。通常は月々の支払額が下がるだけ、返済回数は変わらないよ。

>>99

だから繰上返済額が同じの場合と言ってるでしょ。
ここでいう繰上返済額とは月々減額分もプラスされると仮定すれば
返済完了時期は一緒。どう考えても返済額軽減のほうが有利。

>>98
たぶん>>99の言う通りか、月割りできちんと計算してないでしょ。
1年単位でざっくり計算していませんか?

どういう借り入れ条件で、どういう返済のやり方をすれば
あなたの言う通りになるのか、具体的に書いて下さい。
こちらでも、きちんと計算してみますから。

>>100
これって、スレ主や90さんのような人にとっては、結構重要です。
こういう塵も積もればというところで、みんな悩んでいるんだから。
とくに勘違いで間違った選択をしたら、後で後悔しますよ。
もしかして、私の方が勘違いしているのかもしれないし。

>>102

数字は適当ですが、例えば3000万30年で借りたとして月々の返済額が
15万と仮定します。

1年後に100万円繰り上げ返済した場合、
期間短縮だと残りが27年になるとします。
返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。

次がポイント。
返済額軽減でも２年目以降月々は13万円プラス２万円を返済に充てます。
すると毎月２万円の繰り上げ返済をしている事になります。
期間短縮でも返済額軽減でも見た目は月々の返済額が変わらないように
するわけです。
（または余剰金２万円を積み立ててあとでまとめて繰り上げしてもいいと
思います。ただ、この場合、若干利息に差が出ると思います）

というように繰り上げ返済をして返済額軽減にしても月々の返済額を
変えないようにすれば最終的に返済が完了する時期は同じになるわけです。
当たり前ですよね、月々の返済額が同じなのですから。
（計算するまでも無いと思いますがそれでも不満な方はエクセルで
もなんでも使って計算してみて下さい）

では何が違うのか。
返済額軽減は月々の返済額プラスアルファーを支払っている訳ですから
何か急な出費でお金が必要な時はプラスアルファーを止めれば資金を
調達出来ますが、自ら期間短縮をしてしまうと、それが出来ないと
いう事です。

ならばいざと言うときどちらにでも変更が可能な返済額軽減のほうが
柔軟に対応出来るわけですからよりよい条件になるわけです。

注意：実際そんな事したらお金を使いたくなってプラスアルファーの
返済を出来ないみたいな精神論は無しですよ。

ちなみに銀行によっては毎月一定の金額をプラスアルファーとして
繰り上げ返済してくれるサービスがありますのでそれを使えば期間短縮
と何ら変わらない返済方法で自己破綻のリスクを下げているわけです。

これを利用すると例えば変動金利で借りたら月々10万円。長期固定で
借りたら月々13万円になるような場合、あえて変動で借り入れて
長期で借りたつもりで３万円を毎月繰り上げ返済分として13万円を
返済に回すなど出来ます。これをやれば年間36万円繰り上げする事に
なり、長期と同じ返済額でも低金利が長引けば長引くほど元本が
減る事になります。

以上、賢い返済方法で読んだ知識でした。

>>103
分かりやすい説明ですね。
103さんの説明で分からない人は一生分から無いのではないでしょうか？

103の言われているであろう「賢い返済方法」を貼っておきますので
興味のある方は一読してみて下さい。目から鱗ですよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/

>>103
適当では困るんですよね。
それと、やはり月割りでちゃんと計算されてませんね。

>数字は適当ですが、例えば3000万30年で借りたとして月々の返済額が
>15万と仮定します。>1年後に100万円繰り上げ返済した場合、
>期間短縮だと残りが27年になるとします。
>返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。

ここに書いてある条件から、ちゃんと計算すると、

○ ローン条件
借入額: 3,000万円
金利: 4.39% (←ちょっと高いですが、これは上記条件から逆算しました。)
返済期間: 30年
毎月の返済額: 150,051円

ちなみに、繰上げを一切しなかった場合の総返済額は、
54,018,360円になります。

ケース1) 103さん提案の方法
1年後に100万円を軽減型で繰り上げる。
その後は、軽減された差額分を積立てておき、毎年繰り上げる。
つまり、実質の毎月の返済額は同じにする。

ケース2) 期間短縮
1年後に100万円を期間短縮で繰り上げる。
毎月の返済額は減らないので、繰上げしないで返済を続ける。

これでいいですよね。

以下、結果を示します。

ケース1)
1年後に100万円を軽減型で繰り上げる。
その後は、軽減された差額分を積立てておき、毎年繰り上げる。
つまり、実質の毎月の返済額は同じにする。

【結果】
29年0ヶ月で返済を完了します。
住宅ローンの返済総額は、51,819,829円です。

ケース2)
1年後に100万円を期間短縮で繰り上げる。
毎月の返済額は減らないので、繰上げしないで返済を続ける。

【結果】
28年1ヶ月で返済を完了します。
住宅ローンの返済総額は、51,717,238円です。

ケース1より、11ヶ月早く完済でき、102,591円少なくなります。
また、同じ期間で比べた場合、その後は貯蓄できるので、
150,051×11ヶ月＝1,650,561円の貯金も手にします。

まとめると、

返済負担があまり変わらないので、大きな違いになりませんが、
繰上げの効果が最大1年間の遅れる月のあるケース1の方が、若干不利です。

また、>>103にあるように、
>返済額軽減だと残りが29年で月々の支払いが13万に減ったとします。
にするためには、1年後に400万円の繰上げが必要になります。
それでも、厳密に計算すると期間短縮が有利になります。

その場合、
ケース1(軽減型)は、24年0ヶ月で完済し、総返済額は、46,218,667円。
ケース2(短縮型)は、23年2ヶ月で完済し、総返済額は、45,864,229円。
さらにケース2はケース1より、毎月の返済分を10か月分貯蓄できます。

まあ、世の中そんなにうまい話はないということですよ。

(すみません、前レスで図を添付し忘れてました。)

それと、

>返済額軽減は月々の返済額プラスアルファーを支払っている訳ですから
>何か急な出費でお金が必要な時はプラスアルファーを止めれば資金を
>調達出来ますが、自ら期間短縮をしてしまうと、それが出来ないと
>いう事です。

この場合、緊急事態になる最大1年前に繰上げしているので、
最大1年分の積立金しか手元に残っていません。
あまり、心強いとは言えないです。

それ以外の余裕金を積立てればいいと言われるかもしれませんが、
それは、期間短縮との優位点にはなりません。
同じことができるからです。


>（計算するまでも無いと思いますがそれでも不満な方はエクセルで
>もなんでも使って計算してみて下さい）

そういうときこそ、勘違いしている可能性が大きいので、
疑ってかかるべきですよ。

>>103さん
>（または余剰金２万円を積み立ててあとでまとめて繰り上げしてもいいと
>思います。ただ、この場合、若干利息に差が出ると思います）

>>107さん
>ケース1より、11ヶ月早く完済でき、102,591円少なくなります。

お二人とも同じことを言っているように感じます。
（20年超のローンで10万円は若干の差だと思います。）

確かに>>103さんの説明で判らないと一生判らないかも

エクセルで自分で計算すると良く判るんですよね
反論する方は計算してみてからにして下さいね
返済額が減額になっても同じだけ返済して行くところが重要です。
結局同じ額を毎月返済すれば効果は全く一緒
毎年毎に同じ額を返済すると効果はほぼ一緒（数ヶ月分遅れた利子があるから）
3000万 30年 3%
月返済額 \126,481 360回　TOTAL \45,533,028

月20万円をローンの支払いと繰り上げ返済分とした場合
毎月繰り上げ返済（期間短縮も返済額再計算も同じ）
189回 TOTAL \37,647,197
毎年繰り上げ返済 期間短縮 （繰り上げ額\882,228)
193回 TOTAL \37,935,265
毎年繰り上げ返済 返済額再計算 （繰り上げ額1年後\882,228　2年後\924,094　必要な月返済額が減っていくので毎年増えていきます)
193回 TOTAL \38,088,622
（実際には繰り上げ返済は1万円単位等の制約があるでしょう）

注目したいのは11年目の必要な月返済額は\70,619になっている事

懸命に期間短縮していてリストラされたりしたらと考えた場合
期間短縮は何があっても返済額を減らせません
再計算型は減額されたところまでは返済額を減らせます
このまま繰り上げていくのか、のんびり返していくのかを選ぶ事ができます。安定して給料を貰える方は考えなくていいです。

繰り上げ返済手数料が高い金融機関の場合は毎年とか2年毎とかの方がいいかもしれません。
手数料も含めて表計算ソフトで計算した方がいいです。

おおー、書いている内に他の方が説明していましたね

>懸命に期間短縮していてリストラされたりしたらと考えた場合
>期間短縮は何があっても返済額を減らせません
>再計算型は減額されたところまでは返済額を減らせます

損得を抜きにして、緊急時のことまで考えれば、
105〜108で計算された差 175万円(＝1,650,561+102,591)は、
保険代として見ればいいかもしれません。

ただ、106のグラフを見ればわかりますが、
その効果を期待できるのは、実質、最後の数年なんですよね。
111さんもわかっていると思いますが．．．
まあ、保険代としてはそんなものですかね。

積極的に繰り上げ返済をするという選択をした時点で、預金が増えないリスクを負います。
これは、期間短縮でも返済額軽減でも同じリスクです
預金が増えていない中でも返済額軽減であれば、後々支払い額の調整ができる分は保険になると思います。
積極的に繰り上げ返済する方こそ返済額軽減を選択した方がいいと思います。

数回しか繰上げ返済しないし総支払額を少なくしたい方は期間短縮でいいのではないでしょうか

>105〜108で計算された差 175万円(＝1,650,561+102,591)

これは適当に計算された仮定の場合であって利息が4.39で計算しています
から現在の長期固定の金利3%前後で考えると６〜７万円くらいに
なるのではないでしょうか？

それと返済額軽減は繰り上げを繰り返すたびにさらに月々の支払額が
減って（繰り上げ分が増える）破綻リスクが落ちて行きますから
保険料と考えてもかなり有効な方法だと思います。

あと、余剰金を貯蓄しておいてあとでまとめて返済の方法しか反論されて
いませんが、返済額軽減を選択して軽減した分を毎月繰り上げ返済した
場合は返済総額も完了時期も一緒になるわけですからそれが可能な
銀行ならば一番いい選択とするのには異論はありませんよね？

>積極的に繰り上げ返済する方こそ返済額軽減を選択した方がいいと思います。

ではなくて、

>>92のURL先のシミュレーションにもあるように、
毎年繰上げする場合でも、金額だけを考えれば、期間短縮が有利ですよ。
ただ、もしものことまで考えるなら、その保険代を払ってでも軽減型が
いいということですよね。

>>115
>返済額軽減を選択して軽減した分を毎月繰り上げ返済した場合は...

そこまでやればね。
結局、それを続けている間は、期間短縮と全く同じですよね。
でも一般的には、軽減型は手数料も高いはず。
はたして、やる価値があるかどうか。

住友信託のような銀行があればいいんですよね
返済額軽減型で、毎月同じ金額を返済できますし、手数料無料です

他の金融機関の方は毎年になるでしょうね
手数料を含めてリスクと相談するしかないです

預金がいっぱいある方は預金連動型なんて選択もできますね
数年で金利が0になる方に対してですけど（元々の金利優遇が少ないので）

111の計算からみれば
毎年繰り上げ返済したばあいの総額差は5万ですね
保険料としては十分安いと思うけどな
5万にこだわっても期間短縮を選択するのも自由

この件はおりこうな繰上げ返済掲示板にお任せしましょう

確か同じようなサービスを行っている銀行は結構有ったと
思いましたよ。地方銀行でも何行か見た気がします。

ご自身の利用バンクでそのようなサービスが有るか確認してみて
あるようなら利用しない手は無いと思います。

いずれにしても5万円くらいの差額ならばやるべきでしょう。

返済額軽減型の利点は解ったのですが、欠点として、途中で思うように
繰上げ返済ができなくなった時、利息軽減効果がかなり低くなるように
思うのですがどうなんでしょうか？

継続的に繰り上げ返済ができないと利息の面からだけを考えますと確かに利息軽減の効果は薄くなりますよね。
でも、返済額軽減型は借り手が利息効果か借りていられる権利かの度合いをコントロールしながら返していけるところがいいと思います。

繰り上げ返済が思うようにできなくなった場合で、さらにローンを払うだけでも大変な事になると、返済額軽減型の利点が生きてきますよね。

期間短縮型のリスク、最低返済しなければならない月額は減りませんからね。
収入に不安のない方は何も考えずに期間短縮でいいでしょう。