固定金利期限到来

リスクというのは振れ幅（ボラティリティ）のことですから、急激に上がったものは急激に下がる可能性を秘めているということ。
中国株もしかり。
今まで急激に上がってきた＝ハイリスクということ。


ところで住宅ローンの話に戻ると、
変動や短期固定を選択しても問題ないのは、リスクテークが出来る人
すなわち、収入に余裕があったり資産を持っている人。
こんな属性の人であれば、仮に金利が上昇しても支払い続けるだけの余裕があり、「今後金利が低く続く方に賭け」て万一予想が外れても破綻することはない。

他方、上記とは逆の人（ローンの支払いがぎりぎり）の場合には固定金利を選択すべき。
変動や短期固定を選択してぎりぎりの支払いなら、将来金利が上がった場合に資金ショートでローン破綻に。

長期の金利変動なんてプロでも予想が外れるのですから、素人の思い込みで低金利に賭けるのは危険というか無謀です。

まあ、マンションを売る方は売った後のことなんてどうでもいいので、直近の支払いが楽な短期固定を勧めてくることが多いようですが。

もう一つ追加で一言。
本当に知識のある人で、数年後のハイリターンを予測してリスクのある投資をしている(今、種をまいている)人は、その投資先や内容を掲示板に書いたり人に教えたりしません。
素人で個人投資なら特にね。
人に教えるならある程度相場が上がってからでしょう。
(プロ投資家の)著名人なら、公表することによって、自分の投資いている方向に人を導いて、相場を上げ利益を上げて、(たぶん)一抜けして逃げるってこともできるでしょうが・・・。

長期、短期の議論は尽きませんが、私が思うに
長期でも短期でもローン支払いがぎりぎりでローンを組むこと自体が信じられません。
短期ローンで将来金利上昇したり、長期固定ローンで収入が少し減ったりしても、
節約すればたぶん大丈夫でしょ？
それでも破綻しそうだと思う人は賃貸が無難なのでは？

もちろんリストラとかのケースは別ですよ。そんな時は長期も短期も一緒ですから。

短期か長期かが問題じゃなくて返済比率が高いか低いかが問題なのかと思います。
もちろん同じ年収ならば長期のほうがリスクは回避出来ますが、高年収の人が3000万を短期で回すのはさほどハイリスクとは思いませんが、低年収の人が3000万を無理して長期で組んで安心だと勝手に思いこむのは危険です。さらに家族構成や、自身の勤めている会社の規模や将来性、購入する物件の資産価値（駅近など）などによってもリスクは変わって来ます。その辺をトータルで考えなければ単純に短期長期を語れないのではないでしょうか？

＞53
モデルルームを見て舞い上がっちゃうんでしょうね。
気に入った物件は当然、人気があるのでどんどん売れていくし。
マスコミや世間は今がチャンス！と煽っているし。
無謀なローンを組んだ人の書き込みは言葉の端々に甘い考えが見え隠れしています。
この掲示板を見ていると(失礼ですが)おもしろいです。

借金大国の日本円だけしか持ってないこと自体、大変なリスクです。

＞56
外国への分散投資は当たり前の時代ですが・・・？
当たり前のことを書いて何が言いたいのですか？
でも、日本に住んでいて住宅ローンがある以上、もしもの時の為に生活費1年分(欲を言えば3年分)確保した上でされた方が良いと思います。
さらに言うと、住宅ローンが無いならばリスクの高いベトナム株などにかけてもいいと思いますが、
住宅ローンがある方は安定した国の債権や外貨貯金にされた方がいいと思います。
株をされている方はご存じでしょうけど、投資内容が国内国外に関わらず株式投資のみというのは分散投資になっていません。

>57
そこまで考えて住宅ローンや貯蓄、資産運用している人がどれほどいますかね？
おそらくほとんどの人はモデルルームで舞い上がってローン選択時に短期じゃちょっと不安になってネットなどで調べて長期なら安心と勘違いして貯蓄も大して無く、リスクを考えて分散投資する資産運用なんて考えもしてないでしょう。

私、資産運用で外貨やってますが、とても参考になるブログがありまして、そちらで住宅ローンのネタが出てました。下手なプランナーの意見よりよほど理論に基づいた説得力のある意見だと思いましたのでリンクを貼っておきます。

http://blog.livedoor.jp/kawase_oh/archives/50885961.html

古い記事のリンクも読んで見るとこの方の見通しがいかに的確かが解ります。
最終的にはご自身の返済能力でどのタイプのローンを選択するかが大事と締めていますが、長期固定が必ずしも良い訳では無いとも言っています。

大変参考になりますね。

私も10年国債利回りをチェックし続けてきました。
イールドカーブはフラットニング傾向にあるといわれ続けており、
今日も長短金利差縮小、という記事が出ていましたね。

ただ、私の場合は、
金利上昇リスクに耐えられるほど裕福ではないので、
長期固定で金利上昇リスクを回避しました。

逆に「金利が上昇しないリスク」を抱えたことになりますが、
金利が上昇するリスク＝破綻 vs 金利が上昇しないリスク＝あ〜あ、損したな、
の比較衡量の結果、家計のリスクマネジメントとしては長期固定を選択して正解と思っています。

逆に言えば、金利上昇リスクを抱えても耐えられる人にとっては、
金利が上昇しないリスクも考えて、変動や短期固定で組むのもよいのだと思います。

そもそも、長期金利も短期固定・変動金利も等価なので、
どちらが損、得、という議論は愚か。
リスクマネジメントの視点で考えるべき。

金利上昇＝破綻、は言い過ぎで、実は結構余裕はあるのですが、
将来の支払額が確定しないリスクが嫌、固定費用化したかった、
というのが正直なところです。

短期金利は上昇しているので、変動はイマイチと思ってますが、
10年固定vs35年固定となると、微妙ですね。
ただ、優遇のマジックで、固定期間明けは優遇幅が縮まったりするので、
10年と35年の金利差くらいなら、長期固定にしちまおうかと。

さらに私はとってもチキンなので、
転売や借換したくなるリスクというのも考えて、
元金均等返済にしました。

もう1つ。
私の知り合いで、1年固定にしてしまい、
最初の固定期間だけ大きな優遇があるタイプだったので、
固定期間明けに優遇が0.4%になってしまい金利が上昇し、
苦しいから本当は10年固定にしたいけど優遇が0.4%なので余裕が無く、
止むを得ず3年固定で我慢をしている、という人がいます。
そういう人は、いいように銀行に食われているだけだし、
そんなたくさんローン組んではいけないと思います。

>>59
為替王は、FX取引に関してはプロフェッショナルだけど、
住宅ローンはここの住人の知識レベルと同じくらいだよ。

この人の見解も少し参考にする程度にしたほうがいい。
鵜呑みにしたら大火傷するよ。

自分の今までの人生と同じ年月の借金を背負うこと自体、私には信じられない。
ついでに言うと、その内の18年〜22年は親に養ってもらっていた年月でしょ?
組むなとは言わないがそれなら、もっと勉強して、リスク管理しようよ。

>>63
FX取引で儲ける為には即ち各国の金利情勢を如何に読み当てるかなので
為替王がFX取引に関してプロフェッショナルならばイコール金利情勢にもプロフェッショナル。よって住宅ローンに関してもプロフェッショナルという事になる。

少なくともここの住人や、口先だけで無責任な発言しかしないFPよりは実際為替相場（金融相場）で儲けている人の意見のほうが遙かに信用出来るな。

>65
甘い考えですね。視野も狭い。
あなたも住宅ローンギリギリで組んだくち？

>66
負け惜しみですか？
どの辺が甘いか言ってみ

59さんへ
資産運用で外貨をされているとのことですが、どのくらいの投資をして年間の利益がどのくらい出ていますか？
参考までに教えてください。

>>65
今回の円高局面は無事乗り越えられましたか？
レバを上げている人は痛い目を見たようです。
まだ、114MID〜115MIDに落ちるリスクはたぶんにありますが．．．

>>65
為替王の言うことを鵜呑みにすることほど怖いものはないよ。

為替王は、金利差だけに着目して、為替のトレンドを見極めている。
しかし、本当は実体経済を反映するものだ。

バーナンキ率いるFRB理事たちや、グリーンスパン、福井ら主だった面々は、
円キャリーの巻き戻しリスクの警鐘を鳴らしている。特に最近は声高だ。
もうそれが近いと、肌で感じているんだろう。

でも、為替王はそんなことはおかまいなしに、ドル高円安予想を宣言している。
当たればすごいと言われるだろうけど、外れる可能性もかなり大きい。

もし、為替王の予想が外れたとき、あなたはストップレートを見極める自信がありますか？
それとも為替王に死ぬまでついてくつもり？

バーナンキもグリンスパンも（ついでにポールソンも）円キャリーについて語った事はほとんどありませんよ。ベージュブックにもただの一度も出た事なんてありません。アメリカはどちらかと言うと円安は容認。むしろドルが強い方がいいとすら思ってる感じです。唯一警戒っていうか文句言ってるのはビッグ3ぐらい。（ブッシュに掛け合って相手にされなかった）ちなみにグリンスパンはそんな事一言も言ったことありません。住宅バブル崩壊で今年末には米経済は後退するとは言いましたが。（その後株価暴落で責任感じたのか撤回発言）

どちらかと言うとECBのトルシェのほうがそーいった発言は多いかな？でもそれはキャリー巻き返しによる警戒よりもむしろユーロ高での貿易不利を警戒しての発言。G7で正式に円安が議題に上らなかったのも日本が為替介入しておらず、経済のファンダメンタルズを反映した結果が今の円安との意見が多かったからです。

唯一去年の11月頃、日銀が円キャリーの事について調査しているとの報道があり、その後福井総裁が円キャリーに対して警鐘を鳴らしました。その後一気に円高が進み、114円くらいまで行きました。12月利上げ説も急浮上しましたよね、確か。しかし、日銀が円キャリーで騒いだのはこのときだけで、その後の決定会合で議題に上った事は無かったと思います。一ヶ月後に公開される議事要項は必ず見ていますので間違いなとおもいます。（利上げ見送ると円安容認したと思われると審議員が言ったことはあります）

円キャリーに関しては確かに危険要因をはらんでいますが、言われるほどでは無いというのが最近の認識だと思いますが？今回の会合で議題に上ったように米住宅バブル崩壊に伴うサブプライムモーゲージの問題の方がむしろ重要視されているように見受けられます。（会見では問題無いと言ってますが）

確かに為替王の言葉を鵜呑みにするのはどうかと思いますが、少なくともあの人はテクニカル的な考えだけでは無く、実体経済を充分加味して当面日米の金利差は縮まらないと読んでいると思いますよ。

結局は為替も金利も経済のファンダメンタルズによって決まるのです。決して今が低すぎるからとか安すぎるからなどの理由で動く物ではありません。

>59 >65 さん
で、結局今まで年間どのくらいの利益をあなたは上げ続けているのですか？
＞実際為替相場で儲けている人の意見のほうが遙かに信用できるな。
あなたが言ったことですよ？
だったら、それを示さなきゃ納得できないな〜。
人のふんどしで相撲を取るならぬ、人のふんどしで書き込みをするという印象を受けますよ？

>>72
あなたは今の中国の株価指数の推移を見たことがありますか。
例えば、上海総合、上海B株、深セン成分、深センB株．．．
この1年間で急激な株価上昇。明らかなバブルです。
円キャリーの資金がここにも流れているのです。

もし、「ウォール街のランダムウォーカー」などを読んだことがおありなら、
すぐに、南海泡沫会社バブルや日本のバブルにそっくりなチャートであることがわかります。
比較的まともな投資対象といわれる、ハンセンやH株のチャートの形でさえ、
2000年頃のITバブルのナスダックに酷似しています。

このバブルが崩壊すれば、円キャリーの巻き戻しが起きます。

本格的に為替に投資するなら、もっと世界に目を向けて判断すべきかと思います。
国内のブログだけを頼りにしていては、いつまでたっても正しい判断はできないです。

上記のチャートは、日本語サイトでも見れますから、参考にしてみては。
http://www.translink.co.jp/stock/
または
http://yahoo.searchina.ne.jp/

ちょっと、おせっかいでしたかね。

ついでに、
バーナンキもグリーンスパンも福井も、
みんな円キャリーのアンワインドの懸念を訴えていますよ。
ニュースや新聞を読み聞きしていますか?

バーナンキさんが直接言ったのは記憶に無いですがグリーンスパンさんは
円キャリートレードの巻き返しはいずれ有ると言ってますね。

しかしグリーンスパンさんの言うシナリオは
米景気後退→FF利下げ→日米金利差縮小→キャリー取引手仕舞い
というシナリオなのでこのシナリオから行くと円高にはなりますが日本の金利も
上がらないという事になります。まぁ最悪のシナリオとして日本国債の大暴落、
金利急上昇なんて事もありますが、この確率はかなり低いと思います。

ちなみに為替王さんは何も永遠に円安が続くとは言ってませんね。
現状当面の間はと言ってますがいつまでとは明言してません。
当面と言うのは半年先なのか1年先なのか解りませんが非常にアバウトな言い方です。
文章が予想が外れた場合の複線を貼っているというか、どっちに動いてもいいわけ出来る
ような書き方してます。

そんなわたしも当面は円安トレンドは続くと思います。というか、続いてくれないと
日本経済的にプラスでは無いでしょう。何でもそうですが相場は行き過ぎると調整が
入りますので一辺倒に上がり続ける事は無いでしょうが、当面は調整が入りながら
円安を維持し、外需にがんばってもらって内需に波及してくれて物価も上昇してこないと
次の利上げも見えて来ませんからね。

>中国株
何を今更？

何を今更？

何を今更 ？

68さん

59です。
私はまだ初めて2年ですが100万円で初めて今250万円くらいまでになりました。
当初はなかなかうまく行きませんでしたが、為替王の今日のポジションを毎日見るように
なってからはかなりの確率で勝つようになりました。まだまだ経験は浅いですが
「欲を出さない」「レバレッジは低めにする」この辺の自分で決めたルールを
必ず守るようにしています。どちらかというと長期保有、スワップ狙いではなく、
短期で豆に売買して楽しみながらやっています。

＞80
あ、大体私が思っていた金額を書き込みされましたね。
レス、ありがとうございます。

も一つ追加です。81です。
本当にそれだけ稼がれているなら、為替王、為替王と言わずに書き込みされてはいかがですか？
あなたが為替王の名前を出されるたびに、うさんくさい某広告(この○○を買って運が向いてきましたとか)を思い浮かべてしまうのです。
いや、広告目的なら余計なお世話ですが・・・。

81さん

80です。
何か私のレスのせいで変な方向に行ってしまっているようで申し訳無いです。
私は別に宣伝する為に書いた訳ではありませんし、運営者の方とは一切関わりは
ありませんよ。ただ質問に対して事実を答えただけです。それと私の運用益など
おそらく期間から考えるととてもうまく運用しているとは言い難い数字だと
思います。82の回答を拝見してちょっとショックでした。しかし自分の書いた
内容を読み直すと確かに宣伝みたいに取れる内容ですね。
大変失礼しました。

円キャリーってよくわからないな。
住宅ローンは日銀が別枠で低利で融資して
るんじゃないかな？
投機的な資金も日銀が低利で貸し出してるの？
貸し出すとき、目的が必要じゃないのかな？

>>84

おまえ何もしらないな。
日銀は関係ないよ。

本来、円キャリーは海外との金利差で利ざやを稼ぐために行われます。
そのため、キャリーされたお金が全て海外の高利回り債券(欧米の国債など)に
投資されていれば、株価が暴落しようとも、巻き戻しは起こりません。
でも問題は、キャリーされた資金が新興国(エマージング)の株式に投資されていることです。
今回のように、中国を発端とした世界同時株安が起きると、雪崩的に巻き戻しが起きます。

為替王の理屈もわからないでもないけど、今はポジションを落として、様子見の方がいいのでは。
まあ、投資はあくまでも自己責任で。失敗しても為替王のせいではありません。

いよいよ決定の時が。。。
金利決定しました。
優遇後
３年１．８％、１０年２．７％
となりました。
１０年ですかね。。。。
後ろから押してください。。。。

10年固定で2.7％．．．
1年前のフラット35は、それ以下だったような．．．

短期の人は、最後まで短期で突き進んだ方がいいのでは。
今さら妥協しない方がいいと思う。

３年後に今以上に悲しい気持ちになる可能性が大ですので１０年に傾いております。
元々２年固定に決めたことについては、超低金利に惹かれて考えが浅かったと反省しており、
これから先、借り換え等うまくやっていく自身がありません。そんな中もう少し考えてみたいと思います。ご意見ありがとうございます

初めて書き込みします、只今マンション検討中のものです。

お聞きしたいのですが、3年固定のローンを組んだ場合、3年後のローン決定時には借り入れ残高に対しての新たな金利がかかるのでしょうか？

その場合、繰上げ返済などで残高が減少していた場合は、ローン開始時の試算よりも月々の払いは下がるのでしょうか？

基本的な質問ですみませんが、どなたか教えてください。

今のところ、ミックスでのローンを組もうかと検討中です。

>>90さん
３年後放置していると変動になると思います、銀行からお知らせが着ます。
その後の契約内容により新しい金利が適用されます。

繰り上げ返済は、返済額再計算型にすれば、返済期間はそのままで毎月の支払額が下がります。
返済期間短縮型ですと毎月の支払額はそのままで、返済期間が短縮されます。

毎年繰り上げ返済するならば効果はあまり変わりません
（返済額再計算型は毎年繰り上げ返済額を多くできますし）
おりこうな繰上げ返済スレッドを始めから読むことをお勧めします。

>>91
おりこうな繰上げ返済スレッドで薦められていた、
返済額軽減型ですが、

ローン返済のことしか考えられていないので注意が必要です。
比較している期間が違うからです。

期間短縮型は返済額軽減型より期間が短くなります。
両者の差の期間だけ、期間短縮型は、その後の貯蓄を
早くから始められます。
本来なら、余分に支払っているはずの利息分を、逆に貯蓄できます。
そこまで考慮したら、返済額軽減型が有利とは限りません。

参考までに、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30870/res/91-97
ここでは、余裕資金をローン金利と同じ利回りで運用したらという
比較になっていますが、単なる貯蓄で利回りゼロだとすると、
期間短縮型が一番有利になってしまいます。
一度、計算されてみては。

>期間短縮型は返済額軽減型より期間が短くなります。

だからならないって！
しつこいけど返済額軽減も期間短縮も同じ額を繰上返済していれば
返済完了時期はほぼ一緒なんだが？

>返済完了時期はほぼ一緒なんだが？
「ほぼ」って、ファジーな言い方されても。

ここを本当に見てみた?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30870/res/91-97

ちゃんと計算してみてくださいね。

あと、具体的にどういう返済をしていくのかも書かないと
みんなわからないですよ。

ちなみに、
上記URLに示してあるグラフ「手元の自己資金」で、
青いラインが元本になります。
つまり、運用せずに、ただ貯金した場合に手にする金融資産になります。

これを見れば一目瞭然、期間短縮型が最も資産が大きくなります。

計算したけども同じ額を繰上返済していれば返済完了時期は完全に一緒なんだが。これは算数の足し算引き算の問題でちょっと考えれば解る事。

違いは軽減型は最悪返済期間をのばす事が出来るが期間短縮は出来ない。
それだけ。

まっ、住宅ローンの総支払額だけで見れば期間短縮のほうが総返済資金は少ないはず。繰上げ余剰のための資金を、借入金利にとるか、投資先の運用金利にとるかの話だよね。

いやだから期間短縮も返済額軽減も支払額、返済期間全く一緒なんだってば。

運用とかそんなのは全く別の話。

>いやだから期間短縮も返済額軽減も支払額、返済期間全く一緒なんだってば。
それは返済額軽減型でも月々の返済額を変えなければ・・・という話でしょ。通常は月々の支払額が下がるだけ、返済回数は変わらないよ。