変動金利は怖くない！？その７

>>350
>我が家は買った直後（2006年）に値上がりして買った値段のプラス200万くらいで売りに

税金のことをよく知らないのですが、短期所有の不動産売買で益がでた場合は
納税するのでしょうか？

>344

②の場合は変動でも、自分の収入も上がるので脅威ではない。最悪自分の収入が上がらない場合は家を売る。
④の場合はそもそも企業が倒産するなど発生し、固定・変動に関わらずリスクが高い。

②＝まさか344は違うと思うが、家を売っても借金が残る人はどうするつもりなのか？
④＝企業の倒産の可能性をここだけに考慮するのはちょっとちがうんじゃないのかい？
　　前提をすり替えちゃダメだと思うよ。
　　それで、④は金利が上がるといった状況では変動の確実にデメリットでしょう。

この人甘いよ。自分には甘いタイプなんだろうと思うけど。

甘いと言うか、変動の方は基本的に、短絡的ですね、発想が。

>>353
固定の方は短絡的でないと思いながら、高いローンを払って下さい。
>>352
では、四つとも全て自分にはとてつもないリスクだと思って高い金利を払って下さい。あなたがそうしたからといって、誰もあなたの事を悪く言わないからね。

先が読める霊能者や予言者の発言乞う
公庫を信じて５年間３５００万円借り元本はたったの１００万減り。支払った返済金１０００万円
ろうきんで２年間２０００万円借り元本１００万円減り。支払った返済金３００万円
それ以来団信付き火災保険付き諸費用のリスク金利優遇に目がいく。

固定の人は胆略的以前に自分の考えが無いっていうか。。。

では具体的に変動が危険になるケースを上げてみてください。
例えば不況下で金利だけが上がるようなケースはどういった事が考えられるか？とか。

以前に固定で年50万繰り上げして年50万貯蓄して20年で返すみたいな人いましたが、
この方は変動でシミュレーションしてみなかったのですかね？変動でしたら年100万近く繰り上げ可能
だったわけですし、かなり余裕が有るわけですから変動有利と普通は思うと思うんですが。
胆略的に今は低金利でいずれは上がる物みたいなありがちな話を鵜呑みにして自分で計算もせずに
固定は安心と決めちゃった感じにしか思えないんですが。

固定の人でもギリギリな人は危ないというのは異論は無いと思うんですが、余裕有る人は変動も検討
したのでしょうか？はなから拒絶していたんじゃないのかなーと。

｢○○君、車の任意保険入ってないんだってな。入ってた方がいいよ。｣

｢全然平気っすよ。俺らのまわりみんな入ってないし、カネがもったいないじゃないスか。保険なんてバカらしいっスよ。｣

↑みんなこれ程リスクないとは思わないんじゃないの？大丈夫？

>>356
ギリギリなのかどうかは個人の感覚ではないだろう。
もちろん、いろいろな考えがあってもいいと思う。
ケースによっては変動は有利な借入であって、しかし、状況によって固定がいい場合もある。
要するに人それぞれの状況しだい。
356さんは変動のようだけど、どの程度の年収でどの位の借入していて、有利と判断できたの？
それによって、まともな考えなのかどうかはかれるというもの。
お金の話しをしているので、お金がないとしたらに何言っても説得性はないから。

354の人はいろいろ考えて変動でローンを組んだと思っているのはご自身だけで、
それはお金がない言い訳で、まさに何も考えていない典型みたいだけど。

>No.354
金利の変動のリスクを取り上げていると思えば
いつの間にか企業の倒産とかにリスクをすり替えちゃってるって。
完全に卑怯な発想だろ。仕舞いには、捨て台詞かよ。
固定がただ高いコストを払っているだけだと勘違いしてるし、
リスクをはき違えているのか、事実誤認してる。それとも現実を直視できなのかどうか。
なんだかしょうもないよな、こういうヤツは･･･。

いろいろ考えて変動で組みましたよ。すいません。頭足りないのも認めますよ。
どれくらいで組んだのか試しに聞いてみたい。あなたが一生懸命考えて固定を組んだのを否定しているわけじゃないから、勘違いしないでね。
ちなみに年収700万で2000万の変動ローンです。貯蓄は500万程。住宅ローン減税は満額とれますが、堅実にいきたいし早く返したいので、年100万繰上げ予定です。
では、359さん360さんお手前をよろしく。

よく車の保険に例えるヤツいるけど全然例えになってないんだが？
そんなのと比較して変動危険とか思ってるの？

例えば車ならば運転してれば信号無視する人がいるとか、居眠り運転する人がいるとか、明らかな危険要因が
有るから任意保険に入るのであって、自動車を運転する事による危険は誰でも答えられるでしょ？

つかそんなネタしかもう無いのかよ！もっとこう、こういったケースだと変動も危険だよみたいなの無いの？
危険危険といいながら何が危険なんだかさっぱり分からないんだが？
変動が危険な例を誰も出せないって、固定の奴らってどんな仮定を得て固定に決めたのか是非教えてよ。

361さんへ

私は359さんと３６０さんではないですがタイムリーな記事が出ていたので下記サイトは参考にしてくださいね。

http://money.jp.msn.com/columnarticle.aspx?ac=2009041700&cc=01&...

私は１６５０万のローンを固定金利３０年間　2.65％で組んで低金利と皆様の掲示板を読んで失敗したと思っていたが上記のサイトをみて固定金利にしてやはりよかったと思っています。

ただし３６１さんの場合は年収７００万もありますし繰り上げを返済するから大丈夫だと思います。

しかし一般的に変動金利の場合125％のルールがあっても結局は金利が上がるとかなり厳しいということが上記のサイトでわかりました。

そしてローンを組んだ最終月まで来ると一括で返さないという危険もわかったのでやはり低金利市場での金利の場合は、固定金利がいいと私は思うようになりました。

>>351

私は6年前に3年固定で購入しました。当時はまだ優遇が0．4とかでしたし、3年固定のほうが変動よりも
安かったので。で、3年前に冷やかしで入ったモデルルームでその気になり、試しに査定してもらったら
ほぼ買値で売れると言われたので、プラス50万乗せて売りに出しました。オープンハウスを何度かやった
のち、買い手が付きまして、残債を返してもかなりの余剰金が出来ました。

税金に関してはよほど高額で売れないと課税にはならないようです。（売却益が3000万以上）

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051206A/

残債を考えると庶民には余計な心配なようです。

363です。


＞そしてローンを組んだ最終月まで来ると一括で返さないという危険もわかったのでやはり低金利市場での金利の場合は、固定金利がいいと私は思うようになりました。

×　一括で返さない
○一括で返さなければならない
でしたすいません

>>363

まさかその記事だけ読んで決めたわけではありませんよね？

http://www.sumunet.jp/loan/kiru/011.html

↑は2年くらい前の金利上昇局面の記事でしかも優遇を考えない例で出てます。このスレの常識は
長期分の差額は繰り上げですから、それらの条件を入れて試算すると変動が長期より多くなるケースは
5年以内に金利が急激に上がるようなケースのみとなります。

基本的にFPの方は長期を勧める傾向にあると思います。何故かって一番リスクの無いものを言っておくのが
無難だからです。

もうちょっといろいろと調べたり、実際に試算してみるといろいろな結果が出ておもしろいですよ。

363さんへ

例えば、3000万円を返済期間は35年・変動金利0.975％で借りると、毎月返済額は約８万4000円で、金利が低いため初回の利息は返済額のうち約３割である。
　仮にこのローンの金利が半年ごとに0.25％ずつアップすると、５年経過時、利息は返済額の約８割を占めるようになる。この間、返済額は変わらないため、通帳の引き落とし額だけ見ていると、利息額の増加に気がつかない人も出てくるかもしれない。

と、ありますが、半年ごとに、0.25%ずつUPなんて、実際あるのでしょうか。

現在 0.975
半年後 　　　　　1.25 1.21875
半年後(1年後) 1.25 1.5234375
半年後(1年半後) 1.25 1.904296875
半年後(2年後) 1.25 2.380371094
半年後(2年半後) 1.25 2.975463867
半年後(3年後) 1.25 3.719329834
半年後(3年半後) 1.25 4.649162292
半年後(4年後) 1.25 5.811452866
半年後(4年半後) 1.25 7.264316082
半年後(5年後) 1.25 9.080395103

それとも、この日本語は、0.975の25パーセント(0.24375)だけUPするということでしょうか

現在 0.975
半年後 0.24375 1.21875
半年後(1年後) 0.24375 1.4625
半年後(1年半後) 0.24375 1.70625
半年後(2年後) 0.24375 1.95
半年後(2年半後) 0.24375 2.19375
半年後(3年後) 0.24375 2.4375
半年後(3年半後) 0.24375 2.68125
半年後(4年後) 0.24375 2.925
半年後(4年半後) 0.24375 3.16875
半年後(5年後) 0.24375 3.4125

後者として計算してみましょう。

仮にこれで計算します。

現在 0.975
半年後 1.21875
半年後(1年後) 1.4625
半年後(1年半後) 1.70625
半年後(2年後) 1.95
半年後(2年半後) 2.19375
半年後(3年後) 2.4375
半年後(3年半後) 2.68125
半年後(4年後) 2.925
半年後(4年半後) 3.16875
半年後(5年後) 3.4125

比較の為、現在の35年の固定金利3.5％と比較すると

1)固定の場合


　月の支払い：123987円　元金：36594円　利息：87393円


　5年後の残元金：27611297円　

2)変動の場合

　
　月の支払いを平等にするために、固定と同じ、123987円を毎月支払うものとする。
　(支払額軽減の繰上返済とする)


現在 0.975　　　月の支払い：123987円　
半年後 1.21875　　月の支払い：123987円　
半年後(1年後) 1.4625　　月の支払い：123987円　
半年後(1年半後) 1.70625　　月の支払い：123987円　
半年後(2年後) 1.95　　月の支払い：123987円　
半年後(2年半後) 2.19375　　月の支払い：123987円　
半年後(3年後) 2.4375　　月の支払い：123987円　
半年後(3年半後) 2.68125　　月の支払い：123987円　
半年後(4年後) 2.925　　月の支払い：123987円　
半年後(4年半後) 3.16875　　月の支払い：123987円　
半年後(5年後) 3.4125　　月の支払い：123987円　


　5年後の残元金：25130306円　

つまり、同じ支払いをした場合は、
変動金利で支払った方が、元金が2480991円減ります。

次に、その後の30年ですが、どのような金利UPを想定しましょうか。

　・ずっと上がり続ける？
　・また下がる？
　・このまま同じ？

次は、30年で2513万のローンをどう組むかを考えることになりますが、恐らくこのまま変動金利
かと思います。

>361
どうも。2000万の借入なら負担感もなさそうですね。
自分も似たり寄ったりですよ。
年収1100万円で借入2500万円です。貯蓄が1000万程です。

固定にしたのは周囲ではお金がない人ほど変動で頭金の足りない分を補うことが目に付きました。
今後の返済のことよりも目先借入額にいっていたようです。
また、自分の場合、金融関係の知り合いの意見が影響したのかもしれません。
ただ、変動金利で評価すれば過大にコストを支払うことにになるでしょうね。
いろいろ考えても所詮は見通しがあたるか、外れるかは分かりませんので
保守的に今後の資金収支がより明確で確実性を取っただけのような気がします。
金利はこのまま低空非飛行を続けて行く可能性はないとは言えません。
反対に金利が動いたときに、最低の金利水準のイメージが抜けずに、少し上がったときにでも
なんだか損をしているような感覚にとらわれるとしたら煩わしいと感じたしだいです。


住宅ローンのことを語るにはどうすても、その人の収入や年齢、借入額しだいで
リスクの高低は違ってくるように思います。
単なる素人経済評論、ゴミのようなネットの情報をいくらかき集めても
なかなか変動金利が危ないかどうか、一般論として語るのは無理があるでしょう。

363さん
落とし穴って、金利変動リスクそのものについてかと思ったら、
金利変動リスクが如何に表面に現れにくくて勘違いしてしまうか、ってことなのね。

ところで。。

変動金利は銀行のプライムレートに連動し、プライムレートは政策金利に連動するってことだから、
変動が跳ね上がる条件としては、

１．政策金利が跳ね上がる
もしくは、
２．政策金利とプライムレートの相関性がなくなる

っていう認識でいいんでしょうか？２．のパターンってありえる？？

で、１．の場合は、そんなことすると上場企業が増資しまくりの今を考えると、
日本そのものが破綻まっしぐらになるので、よっぽどエネルギー価格が（去年を超えるような）高騰をしない限り
将来そう簡単に日銀はそういう舵を切るリスクが低いと思いますが、
一方で２．のパターンって、どんな状況になると有り得るのでしょう？
日銀が銀行をコントロールできなくるような状況って、どんな状況？？？やっぱ２．パターンは有り得ないのでしょうか？

どなたか、教えて下さい！

変動金利をいつ固定にしようか困っている者より。

366さんへ363です。

私は昨年１０月に契約しています。この記事は本日の記事です。

今住宅ローンのシュミレーションをしてみましたが、５年後に仮に3.5％上がったとしたら３０年固定金利2.6％の方が有利のようです。

そして実際には５年後にいきなり上がるわけでなく、じわじわあがるので５年後3％でも固定金利の方が有利のよう

です。

もちろん変動金利を熟知している人はいいですが、これから1年後まで経済が落ち着く方向になっていくと変動金利

で繰り上げ返済しない人はずるずるいってしまうと思うのですが違いますか？（日銀の金利は1％ぐらいまではすぐ持っていきたいと思っていると思います）

ただし繰り上げ返済を心がけていたりローン残高が少ない人なら問題ないと思いますが金利が上昇した場合、常に金利の心配しなければならないと思います。

370さんへ
３６３です。私もサイトを見て勉強しているだけなので確実なことは言えませんが、政策金利と変動金利の相性がなくなることはないでしょうね。

ただし１の可能性は十分あると思いますよ。

http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20070224A/
上記サイトによると2007年の1月に0.5％上げついサブプライムローンの破たん前までは政策金利も0.5％からさらに上昇したかったようです。
要は上場企業が通常な状態に戻ったときに金利も上がるというよりは、金利も通常の状態に戻したいのが本音だと思います。（本当は変動金利4％ぐらい戻したい）
もちろんすぐ金利が上がるわけではないですが、できれば１年後か２年後には政策金利を上げたいと思っていると思います。

３７０さんの場合はもう変動金利をしているので2％ぐらいになったら考えてもいいと思いますがしかしローン残高が少ないのであれば、基本的には繰り上げ返済をしていき全て変動金利で返済していくことがいいと思います。
借り換えするとお金もかかるし、金利が上がった時は優遇措置などもないと思います。

>２．政策金利とプライムレートの相関性がなくなる

最近のニュースで見た記事ですが、今企業の資金繰りが問題になってるわけですが、地方の信金で短プラを
弱みにつけ込んで不正に上げて利息を取り、摘発されたとかってのが載ってました。
政策金利とプライムレートの相関が無くなってしまったら政策金利の役割、中央銀行の金融政策自体意味を
なさなくなってしまうのであり得ないんじゃないでしょうか？実際有っても摘発されてますし。そういった意味では
地方銀行よりメガバンクのほうが有利かもしれません。


>よっぽどエネルギー価格が（去年を超えるような）高騰をしない限り

去年はその「よっぽどな高騰」がありました。今原油価格は40ドル前後ですが当時は150ドルとかでした。
でも政策金利は上がる気配が全く有りませんでした。以前にも書込が有りましたが政策金利は供給側のインフレ
ではなく、需要側のインフレが起きないと上がらないと思います。

>５年後に仮に3.5％上がったとしたら

確かにそこまで上がるのであれば固定が有利ですね。そこまで上がると言うことは優遇後変動が5%です。
一回の利上げが0.25とすると16回の利上げです。3ヶ月おきに利上げしていかないとこの金利にはなりません。

>日銀の金利は1％ぐらいまではすぐ持っていきたいと思っていると思います

日銀が利上げを急ぐと言うことは実体経済より早めに動くわけですから、結果的に金利上昇抑制になると思います。
アメリカの例ですと低金利を続けた事によってバブルが起きたわけですから、金利は多少上がったほうが高金利に
なりにくいって事になるのではないでしょうか？
もっとも日本は10年以上低金利なのにバブルが起きる気配すら無いですが。日銀も金利を上げ急ぐあまり、失敗して
結局今は0.1ですから。

前に誰かが書いていましたが、5年以内の金利上昇(元金が多い間)は、
変動より固定がお得という逆転現象が起きます。

しかし、5年以降であれば、半年毎に、0.25%程度の上昇であれば、固定金利3％
相当の支払いで余裕で払えてしまいます。

5年ごとの1％上昇で金利8パーセントまでUPしても、固定3％より楽な支払いで
終わります。

そもそも金利上昇が10年以降であれば、10年目から金利が5パーセントで推移されて
いても、今の3％より月の支払いは少なくて返済できます。
※元金が3/1以下まで減っている為


しかし、金利上昇などよりもっと怖いことがあるかと思います。

金利が上昇している場合においては、世の中には金余りと物価上昇の状況なので
家を売れば、元金を相殺できる可能性があります。

しかし、10年間、固定と同じ金額で変動＋繰上返済して支払いをした場合には、
変動は3/1の元金が減っているが固定は、5/1ほどしか元金が減っていない為、
借金が大きくのこる危険があります。

変動の人は金利上昇など特には恐れていないです。

固定の人は、最初の10年の利息支払額が馬鹿高く、後半元金が減っていても、利息
支払額が大きいという状況になります。

http://www.boj.or.jp/theme/seisaku/mpm_unei/giji/index.htm

↑の利上げ時期を見るとおもしろいですよ。利上げ時は必ず各経済指標を確認して、それなりの
理由を元に利上げしています。例えば、企業の設備投資が旺盛だとか、個人消費が好調とか、
失業率が低いとかです。また、数値として出ていなくても今後回復の期待が見込める場合にも
利上げの要因になっているようです。

日銀の金融政策決定会合では政府からも出席していますし、まさか景気が良くないのにいきなり
政策金利を上げるとかあまり考えにくいですよね？情報公開で議事録は全て公開されますし、
良く言われる、日銀は金利を上げたいから上がるみたいな意見がありますが、日銀だって、
日本の景気は良くなって欲しいはずですので、無理矢理上げる事は無いと思うのですが。

変動と固定の考え方

　金利上昇について
　　変動の人：ちゃんと対策があるので怖くない
　　固定の人：怖い

　借り始め5年以内の金利上昇
　　変動の人：未払い利息が発生する危険がある。
　　固定の人：最初から高金利で固定なので関係ない。

　10年低金利が続いた場合
　　変動の人：固定と同じ支払いで借金が1/3減っている。繰上返済しなければ、貯金ができてる。
　　固定の人：すでにかなりの高額の利子を支払っている。元金が5/4程残っている。


　10年低金利が続い後の金利上昇の場合
　　変動の人：元金が減っているから、支払いが楽
　　固定の人：固定なので関係ない。


　会社が破綻やリストラした場合
　　変動の人：元金が減っている為、借金を相殺しやすい
　　固定の人：売っても借金が残る可能性あり


　子供の教育費等の出費
　　変動の人：繰上返済をするか、しないかの選択でお金をコントロールできる。
　　固定の人：住宅ローン分は、同じ支払額をし続けるので他から用意です。

　元金3/1になってからの支払い
　　変動の人：金利が高くても痛くない。金利が安いとさらに返済スピードが上がる。
　　固定の人：金利は高いまま。返済額も同じ。

ちゃんと対策がある。
↑
ここが問題。

具体的には？

政府紙幣が実現したりして、
インフレに誘導されたらどうなるんでしょうね。
100年に1度の危機ですから、過去の経験通りに行くかどうか。

インフレになったら、みんながお金を消費して物を買う、結果給料が上がるので金利が上がっても返済できる。ということじゃないの。

結局360も359も、人が変動にしたのを短絡的だとかけなすだけけなして、自分の事は何もいわずとんずらか。根性なしだな。
10年固定にしないと危険じゃないですか？くらいしか言うことはないか。

変動にした事が短絡的ではなく、
リスクヘッジが、家を売ればいいが、短絡的だよ。

固定にした事が短絡的じゃなく、しっかり考えたのなら
どうして固定を選んだのか教えてよ。

それに家を売るというのは金利がバブル期並になった場合の最後の手段で、変動派は皆そこまで
ならないと思って低金利の間に元本を早めに減らす事や、貯蓄を多めに蓄える事が目的。

短絡的に金利上がったら怖いから固定にしたけどよくよく考えたら上がりそうにないからここで変動攻撃してる
だけなんじゃないの？

是非固定さんの短絡的ではない考えを聞いてみたい。

373さんへ363です。

５年後に仮に3.5％上がったとしたら

確かにそこまで上がるのであれば固定が有利ですね。そこまで上がると言うことは優遇後変動が5%です。
一回の利上げが0.25とすると16回の利上げです。3ヶ月おきに利上げしていかないとこの金利にはなりません。

そうですね５年は間に合わなかったですすいません。しかし私は優遇金利後0.975％で計算した場合で見てみました。
よって6年後3.5％になる可能性はないとは言えないです。しかし、繰り上をきちんとしている人なら変動金利の方が不利になる可能性は低いと思います。

問題は金利が上がったとき、５年後返済額が変わっていることを知らず月々の支払しかしないと、後で固定より高くなったと損をしないよう注意しなければならないということです。
（よって固定金利を払うように変動金利を返していく人は問題ないと思います）

３０年変動金利1650万優遇後0.975％になっている場合
月々　５２８８１円
１年　1.25％
２年　1.75％
３年　2.25％
４年　2.75％
５年　3.25％

例　仮に２年後に1.975％になっているのに、返済額５２８８１円しか返済してない場合は
（本当の支払いが６０２６２円となるので繰り上げ月約元本８０００円必要となる計算です）
通帳からは５２８８１円しか引かれないので繰り上げ年約９万は必要となる計算です。

ちなみにハイパーインフレの場合は固定であっても金利維持せず上がるからね。
約款見るとわかるよ。

>>381
リストラされるとか会社倒産して、ローンが払えなくなったらどうするの？
家を売るのがリスクヘッジにならないと言うんだから家を売らないのね。
どうするの？短絡的じゃないリスクヘッジを教えて下さい。

>リストラされるとか会社倒産して、ローンが払えなくなったらどうするの？

そのまま固定さんに同じ質問返すよ。固定にしとけば会社倒産してもローン払えるんだ？

そもそも、住宅ローンのリスクヘッジは、
家を手放す事にならないためにするものでしょう。
なので、繰り上げを計画的に
頑張る、貯蓄に励む等がリスクヘッジ。
家を手放して売るって事は、
リスクヘッジじゃないよ。

繰上げ返済をしてローンを減らし、それでは対応できない程の金利上昇局面になったら、家を売るという変動さんがいたんですよ。それに対して家を売るなんて周りの家族のことを考えてない、とか短絡的だという（おそらく）固定さんがいたんですよ。
で、それならどうすれば家を売らずに済むのか聞きたいんですよ。家を売るのがリスクヘッジにならないのはわかりますよ。本末転倒だからね。でも、余程素晴らしい案があるのかと期待して待ってるんですよ。

金利が底のうちに、繰り上げを頑張るしかないでしょ？
それに、変動での返済は、無駄な利息を払わないために、
選らんだのだから、繰り上げ頑張って1年でも早く、
完済する事が、最良のリスクヘッジでしょう。

素晴らしいとかじゃなくて、
これに尽きる。
借金は、早く返すに越した事はない。

>繰上げ返済をしてローンを減らし、それでは対応できない程の金利上昇局面になったら、家を売るという

それでも対応出来ないほどの金利上昇というのはバブル以外考えられないから家売ってもおつりが来るって
事でしょ？最悪でも破綻は免れると言いたいんじゃないですか？繰り返しますが最悪の場合です。

そもそもそんな金利上昇時はその時代の住宅購入者は皆普通に高金利で買ってるわけですから高金利になっても
払える環境にあると考えるのが普通です。というか、それだけ住宅需要が有るから高金利になってるので
有って、需要も無いのに金利だけ上がったらさらに売れなくなって地価が下落するのでより不況になって
しまいますので結局は金利は下がってしまうと思います。

日本やアメリカの高金利時代は住宅はバンバン売れてましたし、金利が上がって払えなくなったなんて
話は聞いた事がありません。

↑そういう風に説明した変動さんをけなした（おそらく）固定さんがいたから、家を売らずにどうやってローンを払うのか聞きたいんだって。
でも、ありえないよね。金利が上がる時は景気が良くなる時だろうから、給料上がるから払えるといえば、上がらなかったらどうするの？とくる。それはその会社だけのことなので、転職して払うといえば、転職できなかったら、もしくは転職して収入が下がりローンが払えなくなったら？とくる。ではしょうがないから家を売るという。そしたら、残債残ったらどうするの？とくる。さらに、家を売るのは短絡的で、家族のことを考えていないとかいうんですよ。面白いでしょ。
で、自分は返済計画をいうわけでなし、どう計画的に考えて固定にしたか言うわけでなし。でもそこまで言うからには何かとてつもなく面白い発想というか考えがあるんじゃないかと期待してるんですよ。
当方頭が悪すぎて全く理解できないんだけど、どういう考えがあるのか聞きたいんです。

384さんへ
6年後3.5％戻ってもハイパーインフレではなく通常の状態でしょう。よって固定はあがらないと思いますよ。

390さんへ

ちょっとネットで調べたらこんなの出てきましたよ。
http://real-estate.seesaa.net/article/634976.html
そんなに金利が上がらなくてももしかしたら経済がサブプライムローンの前位戻れば変動金利3％ぐらいにはなると思いますよ。
その時変動金利を熟知している人ならいいと思います。
忠大方資金に余裕がない人が変動金利を借りている人が多いのではないかと思います。
２年後に1％上がり、１万増えただけで生活が苦しくなる人も多く、実際の返済額はよく調べないと解らないため、なかなか繰り上げ返済しようと思わないのではないですかね。
まぁこれからどうなるかは誰もわかりませんからね。
でも389さんみたいな人は得すると思いますので変動金利でお金のある人は固定よりも変動金利の方がいいかもしれませんね。

382さんへ
私は何度も書いてますが１６５０万の３０年固定金利で2.65％で組んでます。
月々返済が６万８千円で管理費込み月９万以下のため購入しました。
この理由は所帯年収が３００万になったとしても何とかやっていけるので固定を組みました。
私は社員ですが３０年間の間景気は山あり谷ありなのでいつどうなるか解らないため固定を組みました。
変動ですと金利が上がる可能性は低いですが、ゼロではないですし、毎年考えるのも嫌なので固定を組んで繰り上げ返済を毎年７０万すると考えてます。
と考えてますがいかがでしょう？
年収が７００万ぐらいある人にはいいと思います。しかし変動はからくりがあるので所帯年収５００万前後であれば
年間計画が建てにくいと思いますよ
私の場合は、変動で２年後金利が1％上がった場合、もしくは３年後1.5％上がった場合を想定して考えにくいです
（繰上げをいくらしなければいけないかを考えなければいけない）
だから固定の方が短絡ではないといえると思います

たから、このスレは今後の経済状況だけを、
予測して、変動は怖く無いって安心するスレじゃなく、
どうすれば、変動は怖く無くなるかを考えるスレに、
した方が良いと思うよ。
だから、もっとヘッジについて、
語って欲しい。
暫く経済が停滞する事は、誰でも分かっている事なんで。

ヘッジについては充分議論出尽くしてるでしょう？
金利上昇局面での返済額と元本の減り方の関係だけですよね？
金利はどうなるか分からないわけだから、どこまで金利上昇を想定するかだけ。
何度も何度も出てるじゃないですか。

1.月々の限界返済額-月々の変動返済額=余剰資金（繰り上げOR貯蓄）

となります。で、

2.現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分＜月々の限界返済額

で有ればヘッジになるわけです。

1.は、現状の変動金利での返済額+余剰資金（繰り上げOR貯蓄）

となりますから、2をさらに突き詰めると

3.現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金（元本を減らす事が可能な資金）×年月＜月々の限界返済額

で有れば変動は怖く無いとなります。

さらに言うならば金利上昇局面では当然物価も上がっているでしょうから、3の式にさらに物価上昇分を入れて

現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金×年月＜月々の限界返済額×物価上昇率（賃金も含めて）

となります。

余剰資金を繰り上げOR貯蓄としたのは貯蓄はいつでも繰り上げ可能資金と見なしてです。

「現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金×年月＞月々の限界返済額×物価上昇率」

↑に実際数字を当てはめて試算すれば自分の危険度が分かると思います。

いろいろシミュレーションする事良い事だし、否定をするつもりも無いが、
それだけでは、単なる予測しか無いので、
そのシミュレーションの結果、どうリスクヘッジしてるか、
教えて欲しい。そうでなかれば、これから変動を選択する人達に、
参考にならないよ。
金利予測スレは、他にもあるし。

予測なんてしてないじゃないですか。

「現状の変動金利での返済額+想定金利上昇分返済額増分-余剰資金×年月＜月々の限界返済額×物価上昇率」

に数字を当て込めばいいだけですよ。変動金利のリスクは「想定金利上昇分返済額増分」だけなのですから
そこをどこまで見るか？だけです。

さらに言うならば、何度も出ている金利が上がれば給料も上がる的な考えですと、
「想定金利上昇分返済額増分」は「物価上昇率」で相殺されると言う考えですね。

では逆におたずねしますが、これを固定に当てはめると

「固定金利での返済額-余剰資金×年月＜月々の限界返済額×物価上昇率」

となるわけです。月々の限界返済額は収入や環境によって増減しますし、物価上昇率がマイナスになれば
当然限界返済額に影響してきます。

二つの式を比べると「想定金利上昇分返済額増分」が有るか無いかだけですので、これ以外の
ヘッジの考え方は基本的に一緒のはずです。何度も出ていますが、「想定金利上昇分返済額増分」は
どこまでの金利上昇に耐えられるかのみですので、それ以上お答えしようが無いわけですので、
それ以外のヘッジに関して固定さんの意見も是非聞いてみたいと思います。

自分の考え、状況
・35年ローンでなく、25－30年ローンを組む。
・元利均等ではなく、元金均等にする。
・嫁の収入を合算してローンを組まず、貯金＋繰り上げに回す。
・万が一家を手放すことになったら、郊外に引っ越す。
　（今東横線なので、嫁の実家の西武線に移る。）

393がいう、ヘッジや怖くなくなる方法というのは、
どれだけ余裕を持ってローンを組むか、しか答えはないと思う。

今の日本の財政じゃもはや５～７％の金利はこないでしょう。

戦後６０年過ぎてはじめて税収より国債を発行した麻生政権。

ますます高金利には耐えられない日本なりました。

郵貯や国民年金を使ってでも、国債を購入して金利を低く抑えるでしょう。

また、金利が上がらない話かよ・・・
聞き飽きた。
そんな事しか書かないから、
経済状況だけが頼りで、
他力本願な、ギリ変だと書かれるよ？

>>393
具体的にどういうリスクの話か言ってもらえば、一般論でなく個人的な範囲でお答えしますよ。想定してないリスクがあるかもしれないから、それはそれで勉強になるかもしれないので。

>>399

他力本願って、、、

変動のリスクは金利変動リスクだけなんだから金利の上がらない予想をするのは別に自由でしょ？

金利が上がらない予想をするのと返済余力がどれくらいあるかは別なんだから、ギリギリとか関係ないでしょ？

そこまで言うならば具体的な金利上昇リスクを語ってみてくださいよ。

みなさん、2016年の東京オリンピックが決まったら、金利は上昇しませんか？
それでもデフレは続き、低金利が10年も続きますか？

決まる分けない。

実はどうなるかとワクワクして待っているが、オリンピック誘致に成功したからといって、実態経済はほとんど動かないのに金利が上がるかな？
半分くらいは希望的観測だけど、オリンピックが決まったとして、スタジアム建設等が進む→雇用が一時的にせよ生まれる→その他経済効果がある→景気が少し回復→給料が上がる→消費が増える
・・・給料が上がれば金利上がっても大丈夫でしょう。その後景気が停滞→金利も停滞

↑忘れてた。うまく行けば、観光客が増えお金を消費してくれる→物が売れる→消費が進んで給料が上がる
いいなぁ

>405
東京周辺でしか効果はないし、全国規模の企業にとってみればカンフル剤ほどの効果はない。
結局、首都圏の地場建設業者がひと息ついて、地方から出稼ぎ労働者が増えるだけ。

北京オリンピックの例もあるからなぁ・・・

でも東京五輪が決まれば期待値が上がって多少の景気回復効果はあるかもしれないね。
景気って心理的要因も大きいと思うので皆が良くなりそう！って思う事は大事でしょう。

そういう意味では政治家さんにはしっかりしてもらわないと。。。
この総理大臣なら日本を良くしてくれそう！ってならないですからね、最近ずっと。

変動の皆さんは、どのくらい年収があって、借入額がいくらあって、
年間どのくらいの額を繰り上げして、
いくら貯蓄に回しているんですか？
参考にしたいので、よろしくお願いします。

やっぱり403みたいな全否定な○○が出た。
と、オリンピックのことだけで上がるとか停滞とか、やっぱり将来の世界情勢や金利などわからないから、変動さんは上がる前にせっせと繰り上げしよう！

408へ
参考にしたいんだったらまず自分が年収どれくらいあって、借入額がいくらあるのか述べよ。
まだ借金がないなら年収と貯蓄、いくらぐらいの物件をねらっていて毎月どれくらい返済にまわせるのか。

↑
出た！！

お得意の、自分の事は語らず、
人の状況を聞き出し、ああだこうだしか、
言えない変動さん。

参考にしたいって書いてあるんだから、
いろいろな状況を、教えてあげれば？
それとも、自分の状況は、
書けないかな？

>>408
年収1000万、借入予定4300万
正社員の妻の収入は生活費に使わず、貯金＋繰り上げ。
毎年200万貯金し、200万繰り上げに回す予定。
ローン減税もあるし、余裕でしょう。

日米金融機関の1―3月期業績に明暗、背景に「株安」など３要因
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20090419AT2C1800G18042009.html

　世界金融危機の震源地である米国の大手金融機関の業績悪化に一服感が出
ている。シティグループの1―3月期の最終損益が黒字転換するなど10億ドル
（約1000億円）単位の利益を確保する金融機関が相次いだ。半面、国内3メ
ガバンクは同じ期間にそろって1000億円単位の赤字を計上する。明暗の背景
には「株安」「実体経済」「決算期末」の3つの要因が浮かぶ。

　シティは17日、1―3月期の最終利益が15億9000万ドルになったと発表した。
6四半期ぶりの黒字。ゴールドマン・サックスやＪＰモルガン・チェースに
続いて業績に薄日が差した。 (10:02)

若くして（30歳代～40歳代）年収が１０００万とか、また、これに近い年収貰っている方って、
どんな業種なんだロー？

小生は「地方公務員（転職組み）」40歳代ですが、５００万台です。

３０代とかで本当に年収１０００万円以上もらっているなんて、さぞかし優秀な人なんでしょうね。
ちょっと調べたところによると、４０代だと５８９万円が平均らしいです。
そのデータも４年前のだから今だともっと少なくなっているかもしれませんが。
http://www.ganvaru.com/cat_16/ent_2.html
４１４さんは平均の辺りのようですね。

そうそう、暫くこの板をロムっていて、色々と勉強をさせていただきました。
当初、フラット３５を想定して予算を組んで物件を探しを始め、予算内で納得のいく物件を見つける事ができ契約できたのですが。
ここでの議論を聞きけば聞く程、自分で調べれば調べる程、変動金利の使用に傾いて行っています。
何が怖いのかちゃんと理解すれば、知らないでイメージしていた程怖いものじゃないと思えて来ました。

今考えているプランは、金利の違いによる差額と繰り上げ返済分のお金を手堅い運用にまわし、金利が上がり出してから繰り上げ返済を行いリスクのヘッジをしようと思っています。
これで巧くすれば数千万円を節約できるのではと思っています。

情報をくださいました皆様、ありがとうございます。

>>411
あなたはどのくらいなのかな？
変動にするか固定にするか決めるなら、固定さんの話も聞いてみないとね。固定さんこそいくらでどんなローン組んだか教えてくれる人少ないからね。
よろしく

自分で考えて行動できる人は変動がいい。
自分で考えたり行動できない人やしたくない人は固定にすればいい。
それだけのことでは？

固定はリスクを銀行に負わせる分高くなる。
金はあるけど面倒なのは嫌って人は固定だね。

>>416

借入額:2900万
35年固定：2.522%
世帯収入1200万
私:700万（一部上場企業）
妻:500万（地方公務員）
子供：中学生と小学生
繰り上げ：年約50万
貯蓄：：年約150万

もっと、貯蓄、繰上げしても良いが、それなりに贅沢（衣・食・車等）もしたいので。
固定にした理由は、子供の将来の不確定要素（学校・進学等）と
経済情勢の不確定要素（金利の上昇）を現時点で確定する事は、
不可能だからせめてローンによる不確定要素を排除した。
世帯年収から考えて変動での勝負も考えたが、妻の年収はあてに
しない場合も考えて、超長期固定を選んだ。

不確定要素はその人独自のものも多いので、固定にした人は何も考えず決めたとか、変動の人はデベに騙されたとか頭金がなくて変動でなければギリギリだった、という人もそんなにいないのではと思うんだけどね。
ちなみに610で書いたので割愛。
今から決める方はある程度自分の状況に照らし合わせてよく考えましょう。

361で書いてました。間違い。

補足ですが、子供がいなかったら、
変動にしたでしょう。
実際、子供はお金がかかりますので。

変動が５～８％という金利の再来はないと思うけど、
現在の固定の最安値圏の２.５％－２.７％くらいは
１０年単位の期間で考えれば、ありえなくはないと思うけどな。

繰り上げ返済をガンガンできる予定が立っている人は、
変動でも良いけど、そのあたりが未定な人は、固定っていう
選択もありだと思う。

繰上げ返済が出来ないような人は固定変動に関わらず、購入物件のランクを下げるべきだと思う。
繰上げも出来ないような人が固定にしたからと言って安心するにはあまりにも楽観的すぎないか？
将来今の収入を維持できる保障は全く無いし、税金は増えることはあっても減る事は考えにくいし、
年金ももらえるか怪しいし、医療費も上がる一方だし。

保険が好きな人は固定にすればいい。
ギャンブルが好きな人は変動がスリルを楽しめていい。

>>423
支払い限度額ギリギリで固定にしてるならともかく、給料下がったからって払えなくなる人って、そう居ないんじゃない？

固定は感覚的には、生命保険もしくは、医療保険と同じかな。
自分がいくら気を付けていても、病気になる時はなるので。

>>423
将来今の収入を維持できるか…なんて言ったらみんな駄目だね。
変動さんが繰り上げして元金減らそうとする前に収入減っちゃったらどうするの？
ローン組まないのが１番かな？

変動だけど固定にした場合に払う以上の額を返済口座に毎月入れているよ。
変動の優遇後金利（0.875%）が減税（1%）より低いうちは勝手に積み上げておいて減税が減る（1%→0.5%）5年後に繰り上げる予定。
5年より早く金利が上がり始めるようならそれまで積みあがった分を繰り上げるよ。

423はすごく当たり前なこと言ってると思うが？

固定さんは繰上げしてないんか？

>>427
今の収入を10年後維持出来るかどうかは怪しいが、2、3年くらいの見通しはたつ人は多いでしょう。逆にそれすら危ないようでは、言われるように家を買わないか、現金しかない。
手前、公務員でも一部上場の企業でなく、社員数も400人そこそこの会社だが、今年も業績は下がったがわずかながら黒字決算で、あまり景気に左右されない業種。管理職に内定をもらっているので、今年か遅くとも来年には年収が100万程上がる（予定）。
うちは子供が一人（2、3年後にはもう一人予定）で、まだ1歳なので早めに繰上げをするつもりで、変動にしました。これが411さんのように中学生にもなる子供がいれば、ミックスか最低でも10年固定は考えます。
なので426さんがいう保険という感覚は理解できる。何も考えず、金利が安いからとか、物件が安いからという理由は、貸してくれるから買ったというゆとりローンの破産寸前の方々と変わらないので気をつけましょう。
今からでも返済プランをよく考えましょう。

長期固定にして戴いて助かります。高い金利なんで儲けが出て笑いが止まりません本当に有難うございます。

>>430
まだ子供が生まれたばかりならば、変動でも良いと思いますが、
先も書きましたが、子供は幼稚園あたりからかなりお金がかかります。学費だけでなく、塾やなやらでも。
今は金利も底ですので、今のうちに繰り上げを頑張った方が良いでしょう。

ちなみに、子供が1人から2人に増えた場合、養育に必要とするパワーと費用は
×2ではなく×3くらいと思っていた方が良いですよ。
特に、母親（妻）は常にグロッキー状態です（笑）

>>431
長期が儲かる？　頭悪いね

>>432
やっぱり二人は大変なんですね。
参考になりました。ありがとうございます。
スレ違いご容赦

↑ついでと言っては変ですが、金利の話。
うちは35年平均７％でも、年100万の繰り上げ継続で返済できます。

>>435
>やっぱり二人は大変なんですね。
何を買うにしても必ず2個必要になります。例え片方には殆ど必要なくても。
それに、片方が病気になると、やはり殆どもう片方にもうつりますので、
年中、手間がかかっているような気分ですね。

>うちは35年平均７％でも、年100万の繰り上げ継続で返済できます。
であれば、変動でも全然問題無いですね。

お互い返済プランは違いますが、頑張って返済していきましょうね。

私も、スレ違いご容赦です。

433
ぷっW

歪み合う事はやめて、お互いに頑張りましょう。

変動？、ギャンブル好きにはたまらないねぇ。

>>440

そういう事書くと逆効果だよ。たぶん皆冷ややかな目で見てると思うし、同じ固定派の人もいい気はしない。
ここを良いコミュニケーションの場にしたいなら低レベルな書き込みはしないがいい。

>>431
よくわからないのですが,長期固定の利用者が多いからと言って,銀行が儲かると言う話ではないのではと
受け止めています。要は，調達金利によって，貸出金利が決められているという印象で，
長期固定の貸し出し資金を調達するためには,銀行も相応の金利を支払っていて,その調達金利に
手数料なり団信，リスクヘッジを上乗せして，金利が決められていると理解しています。
例えば,最近の長期金利の上昇は,必ずしも長期的に見て金利が上がる，ということを表現しているのではなく，
信用収縮によって,調達金利が上昇しているとみるのが妥当だと考えていました。
皆さんはどのように理解していますか。

まったくその通りですね。
お互いに返済プランは違えど、住宅ローンを抱えいる
環境は同じですので、単なる煽りではなく、
有意義な情報交換の場にしていきましょうよ。
有意義な場になれば、今は固定でも変動に向いている状況の人は、
変動にするでしょうし、先の事を考慮して自分は、変動に向かない人は、
固定に変更するかもしれません。
そんな、スレに出来れば、本当に有意義な場所になると、思います。
仲良くやっていきましょうよ。

>>442

長期金利が高いからと言って銀行が儲かるわけでは無いようですね。

http://www.fsa.go.jp/fukukyouzai/point/kiso_03.html

あと、銀行自体が短期金融市場からの資金調達がメインのようで、通常あ超長期などは扱えないようです。

http://www.flat35.com/guide/shikumi/index.html
フラット３５は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現した長期固定金利の住宅ローンです。主に短期の資金で資金調達を行う銀行などの民間金融機関は、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことが難しいとされています。
そこで、住宅金融支援機構は、フラット３５を取り扱っている数多くの民間金融機関から住宅ローン（フラット３５）を買い取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供するしくみを支えています。銀行も言うなれば変動で借りて資産を運用しているような物なので、まさにギャンブラーという事になります。

久しぶりに見ましたが。最近、まともな意見の交換の場となっていて、うれしい限りです。
決して、利息の支払い総額だけの損得だけで語れるものではないと前から思っていましたが。
ちなみに、現在の金融情勢が続くとしばらくすると、超長期固定の取り扱いをしなくなる金融機関が増える可能性も大だと思いますね。フラット以外は。その時変動選択されているかたは、どう思われるのでしょうかね。

銀行は、金利6％で返済できるかを計算して、返せると計算したら、ローンを通して
くれるようです。
よって、固定にしろ、変動にしろ、ローンが通った人は、金利6％でも返済できる
能力がある人です。

その中で、実際は、固定で3％、変動で1％で支払いをします。

固定でぎりぎりとか、変動でぎりぎりという考えがそもそも無いのではないでしょうか。

変動で1％の人は、固定3％でローンを組んだと思って繰上返済をする。
固定で3％の人は、支払額がずっと同じであることに安心をして返済をする。

金利が上昇しても、変動の人は元金がすごいスピードで減っているので、実際は、固定
の人ほど毎月の支払額が多くならない。

固定の人も変動の人も、一番心配なのは、会社の倒産かリストラでしょう。

同じ額を毎月支払っているのに、固定の人は、10年たっても、全体の5/1しか返済できない。
変動の人は3/1は返済が終わっている。

支払えなくなって家を売る自体になったときに、固定の人は、元金が減っていないので
借金が残る可能性が高い。

固定の人は、変動の人を批判する前に、
　・自分の借り入れ金額
　・金利
　・何年借りたか
　・現在何年目か
　を記載してみてほしい。
そのまま10年後の残元金と、変動にして同じ額を支払った場合の残元金を計算してみてほしい。

変動の金利上昇以上のリスクに気づくと思う。

全然元金が減っていないというリスク。

>全然元金が減っていないというリスク。
何％の固定のことをおっしゃっているのかしら。
３％位であれば、全然減らないということにならないのでは？
６％だと、かなり減りかたは鈍ると思いますが。

某公務員ですが、自分の他にも全期固定の方が結構います。
ああやっぱりねと思われそうですが。

今日もテレビで政治家や経済学者がこの不況ではインフレ誘導不可であり、金利は上がる危険性が高いと言っていた。


税収以上の何十兆円という資金を市場に流しこんでもインフレにならないなんて、有り得んだろ(笑)
この不況やばすぐる(笑)
もうどーにでもな～れ。