住宅ローン・保険板「繰り上げ返済は愚か者?【Part2】」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2013-03-13 17:50:44
【一般スレ】住宅ローンの繰り上げ返済| 全画像 関連スレ まとめ RSS

最低金利の今、繰り上げ返済するなら他で運用したほうが得!という気のちもわかりますが、やはり繰り上げ返済で気楽になりたい。実際どうなか!引き続き楽しみながら話し合いましょう!!

[スレ作成日時]2012-12-15 22:36:58

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繰り上げ返済は愚か者?【Part2】

  1. 551 匿名


    金利1%以下では減税期間中の繰り上げは損です。

  2. 552 匿名さん

    大事な議論を忘れてるよ。

    仮に10年後あたりから金利が急上昇した場合、いくら借り入れ利率は制限があるとは言え
    急に返済における利息部分が増える。

    1%未満だったとしても、4000万借りている人が毎年100万繰り上げて10年で元本を
    1000万減らしていた場合と、全く繰り上げしていない場合、金利の激変急上昇で
    被るダメージはかなり違う。

  3. 553 匿名さん

    >金利1%以下では減税期間中の繰り上げは損です

    その通りですが、計算するとわかりますが10年で数万円の差しか有りません。しかも10年間ゼロ金利が続いた場合だけです。

    どっちでもいいレベルですね。

  4. 554 匿名

    >>551
    本気で言ってるの?じゃあ今年借入れ6000万円 金利0.9% 、繰り上げ毎年100万円と10年後に一括1000万円とで比較してみ?それともここの板は壮大な釣りなのか?

  5. 555 匿名さん

    んなこと言ったら借入た翌月に全額繰り上げが一番お得

  6. 556 匿名さん

    金利1%以下なら繰り上げ返済は損って話ですが、早く返した分、保証料が帰ってくるから似たような金額になるのでは?
    それより早くローンの重荷から解放られる方か精神的に良いのかも。

  7. 557 匿名さん

    繰上げ返済しないことによる、
    個人向け国債で受け取る利息、
    控除で減らされる額、
    を考慮すると、保証料の戻りを考えても繰上げした方が損なのでしてない。
    同じ理由で10年間100万繰上げと10年後の1000万を比較するのは間違い。
    繰上げしたメリットばかり考慮されており繰上げしないメリットを考慮してないから。
    (10年後繰上げできる額は1000万じゃない)

    損得勘定でほぼトントンだとしても、
    手元に資金を残せることによる流動性リスク低下、
    死んだ時にチャラになる保険、
    を考えればやはり繰上げした方が損。

    明らかに繰上げした方が得になってからするのが最良。

    あくまで個人的見解です。

  8. 558 匿名さん

    >557
    ですから金額的にはいくら儲かるのですか?

  9. 559 匿名さん

    資産500万残して3400万35年、繰上で約13年短縮予定
    ミックス金利、変動(優遇幅-1.7%)+当初固定20年1.8%の元金均等払い(実質1.2%相当)

    毎月3.5万と、ボーナスから年15万を繰上用に
    運用益や減税含め毎年100万は貯めており、
    10年後繰上用に1000万程度は最低限確保予定です

    お得な返済は、固定繰上ですが
    金利変動に備えると、変動繰上です
    今の金利水準と残高を考慮すると
    今日現在では、どちらが最終的に得か決められません

    皆様なら、どうしますか?

  10. 560 匿名さん

    繰上げが損なんて言ってる人は、たぶんまともに試算もせずに、
    単純に住宅ローン控除の1%と金利だけから判断してるはずですよ。
    ローン実行月による違いとか保証料の返還とか、
    年に1回の所得税還付と毎月のローン利息の違いを全く無視してるよね。
    単純な頭で単純な計算をして、単純に言葉を発してる って感じだねw
    ただし、繰上げしないでその資金を有効活用する場合は、
    単純な利回り計算だけではない効果も生むので有効な場合も多い。

  11. 561 匿名さん

    繰り上げた年数分の利息-所得控除額が減ったらその金額=損額をまぬかれた金額

    一月に繰り上げ返済をしよう。

  12. 562 匿名さん

    >>557さん
    あなたが一番お詳しそうなのでご教授願います。
    昨年2012年11月にローンを実行し、来年2014年から毎年1月に繰上返済する計画していましたが、
    ここを見て繰上げ返済をしない方が得だと思うようになりました。
    でも、実際にどれだけ得になるのかが私には計算できません。
    私のケースではどれだけ得になるのかどうか教えていただけませんか。
    よろしくお願いします。

    借入 3000万円 変動 0.875% 35年
    返済開始 2012年8月
    繰上予定額 96万円/年(毎年1月を予定)
    初回繰上日 2014年1月


    2021年の年末が最終の住宅ローン控除ですので、
    2014年の1月から2022年の1月まで毎年96万円の繰り上げ返済をしたケースと
    2022年1月に9回分の864万円をまとめて繰り上げるケースでの
    2022年1月繰り上げ返済時点での残高と住宅ローン控除額、運用益などでの試算をお願いします。
    運用は個人向け国債でも定期預金でも結構です。金利は今現在のものでも結構です。

    どうぞよろしくお願いします。

  13. 563 匿名さん

    >>557さん
    間違いがありましたので再度書き直します。


    あなたが一番お詳しそうなのでご教授願います。
    昨年2012年11月にローンを実行し、来年2014年から毎年1月に繰上返済する計画していましたが、
    ここを見て繰上げ返済をしない方が得だと思うようになりました。
    でも、実際にどれだけ得になるのかが私には計算できません。
    私のケースではどれだけ得になるのかどうか教えていただけませんか。
    よろしくお願いします。

    借入 3000万円 変動 0.875% 35年
    返済開始 2012年11月
    繰上予定額 96万円/年(毎年1月を予定)
    初回繰上日 2014年1月


    2021年の年末が最終の住宅ローン控除ですので、
    2014年の1月から2022年の1月まで毎年96万円の繰り上げ返済をしたケースと
    2022年1月に9回分の864万円をまとめて繰り上げるケースでの
    2022年1月繰り上げ返済時点での残高と住宅ローン控除額、運用益などでの試算をお願いします。
    運用は個人向け国債でも定期預金でも結構です。金利は今現在のものでも結構です。

    どうぞよろしくお願いします。

  14. 564 匿名

    550です。560さんはきちんと理解されてますね。ちょっと安心しました。勘違いされてるかたばかりなのかと。どうもおじゃましました。

  15. 565 匿名さん

    >>563

    私は557さんではないですが、シミュレーションしてみました。


    毎月の返済は 82,949円でよろしかったでしょうか。
    また、団信は書かれていなかったので、込と判断させていただき無視します。


    毎年1月に96万円を繰上返済した場合

     2022年1月末の残高    13,991,587円
     2021年度までの還付金計 2,292,600円

    2022年1月に一括で864万円を繰上返済した場合

     2022年1月末の残高    14,301,514円
     2021年度までの還付金計 2,648,400円

    となります。

    以下「毎月」「一括」と略します。

    2022年1月末の残高は、
      毎月の方が一括よりも 309,927円少なくなります(得)

    2021年度までの住宅ローン還付金の総額は、
      毎月の方が一括よりも 355,800円少なくなります(損)

    ここまでで、一括にした方が、45,873円得になります。

    運用益はあえて計算しておりませんが、元本保証のものにすれば微かですが確実にプラスになります。

    また、保証料の返戻については、保証会社によってことなるため、ご自身で計算してみてください。
    (全額返済でない場合は、保証料の返戻はしないとしている保証会社もあります。)

    額にすれば、10年間で45,873円ですので借入額と比較すれば少額です。
    しかし、45,000円を紛失したと想像したらどうでしょうか?
    実は、それくらい大きな金額なんです。

    その上、その為の手間なんかは一切ありません。
    使い込みに自信の無い人は、別口座へ年に1回振り返るだけで、繰り上げ返済の手続きをするよりも
    もっと簡単です。

    そういうことから、私があなたであれば、10年間は繰り上げ返済をしません。
    但し、金利に変動があった際には、再度シミュレーションし直す必要はあります。

  16. 566 匿名さん

    年末調整の還付金の内、住宅ローン控除分をきちんと把握して残しておかないと、
    10年後に、あれ?ってことになるよ。
    それがいちばん危険なんだよな。
    あと、年収の割に扶養家族が多かったりして、ローン控除が満額いかない場合もあるので注意が必要。
    そんな計算に疎い人は、手持ち資金とのバランスを考えてドンドン繰上げした方が得ではないかな。

  17. 567 匿名さん

    >>565さん
    詳しく計算していただきありがとうございます。
    確かに高額です。

    >566さん
    ありがとうございます。
    ご注意していただいた点に気を付けたいと思います。

  18. 568 匿名

    逆だね。繰り上げしたほうがきちんと利益がでると計算できる人はケースに合わせて繰り上げたほうが得。よくわからない人はそのままにしたらよい。

  19. 569 匿名さん

    要するに数万円の差でしょ。

    元本保証の運用も金利上昇時に直ぐ現金化出来なきゃならないので限られる。

    十年後一括繰上げが得というのは否定しないけど、メリットとしては数万円で言うほどお得感がない。

  20. 570 匿名さん

    >>569
    565を読んだ?
    数千円ならともかく、俺も手間をかけない数万円のメリットなら大きいと思うぞ。
    元本保証で直ぐに現金化できるものなんかたくさんあるだろ。
    たくさんなくても1つあればそれにしたら良いだけ。
    565が元本保証と言ったのは、損をしないで残すためであって運用とは違うと思う。
    定期預金にでも入れておけば済むんじゃねえのか?

  21. 571 匿名さん

    たった5万円の差なの???楽しみ・・・趣味の世界だね。

  22. 572 匿名さん

    100万円とか儲かるんではないの?あれだけ大きな事言って数万円ですか(苦笑)。

  23. 573 匿名さん

    565です。

    563さんのケースでは数万円であるけれど、これは条件によって当然異なります。
    住宅ローン控除後の一括での繰り上げは、手間がかからないでメリットが出るということです。

    面倒な手続きをして数万円ならメリットも薄れるでしょうが、そうではないのです。

    それに、もっと大きなメリットは、一度繰り上げたお金は絶対に戻ってはきませんが
    10年分を一括で繰上返済すると、それまでの10年間は、直ぐに現金化できるお金が手元にあるということです。
    これは、有事の際を想定すると心強いものとなります。

  24. 574 匿名さん

    >>571
    毎回繰上げする方が、手間をかけて数万円損するんだぜw
    金銭感覚おかしいのかw
    口座から自動繰上げだなんて、一般的でないケースを出すなよ

  25. 575 匿名さん

    有事に用意するってこと自体、住宅ローンの不良債権化を意味しているのではないですか?「住宅ローンはそれ以外の目的に使わない」が絶対原則です。あなたは運用不適格だと思います。

  26. 576 匿名さん

    手数料をかけて繰り上げ返済をするなんて人は一人もいないよ。無料の時期に繰り上げるということでは

  27. 577 匿名さん

    不測の事態とは文字通り、いつ何が起こるのか起こるのかわかりません。
    その、もしもの際に、おそらく住宅ローンより高い金利で新たな借金をしたり、
    最悪は折角買った住宅を手放さなければならないことにもなります。
    手元に資金があれば、それらは回避できる可能性があります。
    そのお金はあくまで繰上返済分の余裕資金であって、
    「住宅ローンはそれ以外の目的に使わない」から外れるとは思いません。
    もっともその原則に縛られたために、多額の借金を抱えたり、家を手放すよりははるかにマシです。
    何度もいますが、これには手間もお金もかけていないのですよ。

  28. 578 匿名さん

    >>576
    誰に何を言いたいんだよ。
    繰上げ手数料なんか誰も計算してねえだろw
    そんなもんがあったら、繰上げ回数が多いほど損が大きくなることバカでも分ってるよw

  29. 579 ビギナーさん

    >>575

    世の中には、家よりも大事なものがあるんです。

  30. 580 匿名さん

    >>559に、金利変動を考慮して試算してみました。

    最悪値
    変動金利が優遇後1.85%を越えるケース
    総返済額4082万(金利負担682万)
    固定を残すのでこれ以上になる可能性は低い

    最良値
    変動金利が、付利撤廃などで-0.1%下がって0.675%
    総返済額3871万(金利負担471万)
    変動を残すので変動する可能性はある

    上記は、10年後以降の繰上は考慮して無いので
    実際はもう少し、少なくなると思います。

  31. 581 匿名さん

    >>571
    金と手間をかけてするのが趣味
    マメに繰上げ返済をすることこそ趣味だね

  32. 582 匿名さん

    無知でお恥ずかしいのですが、我が家のような場合は出来るだけ繰り上げ返済をした方が良いですよね?
    借入4500万
    フラット35s(当初10年0.89 以降1.89)
    2012年入居なので減税は30万。先日満額振り込まれました。
    ご教示よろしくお願い致します。

  33. 583 匿名さん

    もう振り込まれたのですか?早いですね。

  34. 584 匿名さん

    >>582
    返済開始月と団信の有無や条件を教えてください。

  35. 585 匿名

    >>582
    年間150万円くらいなら、計算するまでもなく繰り上げたほうが得です。

  36. 586 匿名さん

    >>582
    なぜ還付が30万円なのですか?
    控除額を満額受けられない方であれば繰上げたほうが得でしょうね。
    また、フラットだと団信は別途必要でしょうから残高が減らなければ保険料の総額も高くなります。

  37. 587 匿名さん

    582です。
    返済は昨年11月から始まっており、団信は一名加入してます。
    年間150万の繰上は無理そうです。頑張っても2年毎に100万といったところでしょうか。
    >586さん
    30万は満額だと思っていましたが、違うのでしょうか?

  38. 588 匿名

    2012入居で長期優良住宅なら確か限度額400万円ではないかと。どちらにせよ10年で500万円繰り上げなら繰り上げたほうが得でしょうね。運用に自信があれば別ですが。

  39. 589 匿名さん

    >>587さん
    587さんのように残高の1%全額が控除されないケースでは、どんどん繰り上げた方が得になります。

    588さんのいうように、フラットSが借りられる条件でしたら限度額は4000万円だと思いますので
    満額では40万円の還付になろうかと思いますが、30万が勘違いだったとして40万円を満額として計算してみました。


    初回繰り上げは2014年の1月で2年ごとに100万円を繰り上げとしました。

    2014年1月から2年ごとに100万円を繰上返済した場合
     2022年1月末の残高    29,251,279円
     2021年度までの団信    1,275,700円
     2021年度までの還付金計  3,661,300円

    2022年1月に一括で500万円を繰上返済した場合
     2022年1月末の残高    29,434,060円
     2021年度までの団信    1,364,300円
     2021年度までの還付金計 3,844,000円

    となります。


    残高、団信で、還付金の差を計算すると
    2年ごとに繰り上げした方が差し引き88,681円の得です。



    ちなみに30万円では、以下の通りです。

    2014年1月から2年ごとに100万円を繰上返済した場合
     2022年1月末の残高    29,251,279円
     2021年度までの団信    1,275,700円
     2021年度までの還付金計  3,000,000円

    2022年1月に一括で500万円を繰上返済した場合
     2022年1月末の残高    29,434,060円
     2021年度までの団信    1,364,300円
     2021年度までの還付金計 3,000,000円

    となり、2年ごとに繰り上げした方が 271,381円の得になります。

    団信も含めた金利とローン控除が残高の1%還付されるかどうかが、当たり前ですが重要です。

  40. 590 匿名さん

    587です。
    みなさん、アドバイスありがとうございました。漠然と考えていましたが、589さんが出して下さった数字を見て驚いてしまいました。やはり我が家の場合は繰り上げに励んだ方が得なのですね。それからフラットではありますが、長期優良住宅ではありませんでした。なのでMax30万です。
    回答して下さった皆様、本当にありがとうございました。背中を押して頂きました。

  41. 591 匿名さん

    >>590さん
    長期優良住宅でなくても35で借りれるのですね。
    私が勘違いしていました。

    もし、借入が満額になる3000万円だとしても、
    やはり繰上げした方が 65,188円の得でした。

    フラットSは金利は安くても団信が別なのが響きますね。

    ちなみに団信は住宅金融支援機構の団信を前提に計算していますので
    機構の団信と違うようでしたら、2022年1月末までの保険料に置き換えてください。

  42. 592 匿名さん

    (訂正です)
    長期優良住宅でなくても35で借りれるのですね。
     ↓
    長期優良住宅でなくても35sで借りれるのですね。

  43. 593 匿名さん

    >591さん
    団信は住宅金融支援機構で加入しました。
    ご丁寧にありがとうございます。

  44. 594 匿名さん

    背中を押してもらうって表現、わかるぅ!
    悩むもんね。お互い繰り上げ返済がんばりましょう。

  45. 595 匿名さん

    但し、繰上げ返済は頑張り過ぎない方がいいですよ。
    よく言われる「繰上げ貧乏」にだけは成らないように気を付けましょう。

  46. 596 匿名さん

    >580
    ミックスで繰上金利が選べる場合
    選び方と金利動向次第で、200万以上
    違ってくるんだよね。

    低金利が続くうちは、繰上しないで
    あがったら、変動を繰上すればいいし

    10年後、今と同じような金利なら
    固定繰上て、変動は10年固定でもいいし
    そのままでもいいし、半々でもいいと
    選べるのがいいね。

  47. 597 匿名さん

    >596
    安全で200万円違うんだったら絶対運用です!
    具体的にやり方を教えて!絶対教えてください!!

  48. 598 匿名さん

    4万弱の差から200万って一体どんな運用?

  49. 599 匿名さん

    運用すれば安全に200万円儲けられる方法を言ってあげて。繰り上げ派敗北させよう。

  50. 600 匿名さん

    元本保証ですぐ現金化出来る運用で原資が年100万円を10年、10年後に200万の運用益が出せるなら是非聞きたいですね。

  51. by 管理担当
    こちらは閉鎖されました。

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