管理寺の修行場

居住用のマンション以外に土地を持ってますが、その土地の価値を3000万円に入れて考えていいですか？

>>445
マンション以外に土地持ってる地主さんですか、何ともうらやましい。
ただ土地は不動産資産として別カウントした方がいいです。
土地はすぐには現金化できませんから、手元に現金は別に3000万持っておく必要があります。
現金3000万と土地不動産資産、申し分ないでしょう。

>>450
管理費＋修繕積立金で10万円/月オーバーの物件が普通にある。
高いことは確かだ。

>管理費＋修繕積立金で10万円/月オーバー
年金の半分以上食われるね。3000万持ってても足りないのでは？

うちは、管理費+修繕積立金+インターネット+駐車場で月16000円台、ローン返済が月7000円台。
合計で月23000円台。それでも低所得だから生活キツイ。

>ただ土地は不動産資産として別カウントした方がいいです。
いざというときに金融機関から金借りるときの担保として考えていた方がいい。
土地があれば金融機関は金貸してくれる。金融機関の担保は第一に土地だ。

80歳まで返済期限が設定できるからと多額のローンを25年とか35年で組んだ人、65歳で年金生活入ったら多分ローンは払えなくなると思う。少なくとも65歳までに繰り上げ返済して完済した方がいい。年金なんて大卒の初任給以下だ。

年金収入が入る前提で、今までと同じレベルの生活をしたいなら３０００万円、ちょっと贅沢してみたいなら５０００万円だろう。もちろんローンなどの借金がないことが前提で８０歳まで健康で生きるとした場合。
おそらく定年退職金で住宅ローンを全額返済しないと無理だし、今でもローン返済しながら毎年コツコツと１００万円近く貯金してなきゃ６５歳までに３０００万は貯まらない。３０００万円は今でも3LDKのファミリーマンションが買える金額だ。
老後は厳しいことを今から知っておくべきだと思う。

そのころには年金支給年齢７０歳になるのでは？

>管理費+修繕積立金+インターネット+駐車場

インターネットって何？
設備の維持管理の費用？

管理寺も葬式寺になったな。クヨクヨ考えても明日は解らない。今日一日が楽しければ良い。年金制度はいつからできたのか。私は無年金。

>インターネットって何？
マンション一括インターネットなので、使う使わないにかかわらず強制徴収されます。
去年、今まで月額1500円→月額1050円に値下げされました。でもスピードは100Mbps→200Mbpsにアップ。

管理費、修繕積立金、駐車場代教えてほしい。

＞マンション一括インターネットなので、使う使わないにかかわらず強制徴収されます。 去年、今まで月額1500円→月額1050円に値下げされました。でもスピードは100Mbps→200Mbpsにアップ。

うちは光でも宣伝期間中だったから外から分電箱まで無料だったし、
分電箱以降は工事費は個人負担であとはプロバイダー契約料も当然に個人負担、
従って、ネットを使わない人の負担はない。

＞管理費、修繕積立金、駐車場代教えてほしい。

グレードによって違うから参考にならないよ。
強いて知りたいなら統計を見たら・・・。

マンション一括インターネットは分譲の条件だから、いやなら買わないことだ。
管理規約でも支払が義務化されている。
にも拘わらずNTTを使いたいという組合員がいるから利便性を考慮して参入を認めた。
但し弱電盤室の使用になるから総会決議で参入を認めた。
当時は電話線利用のVDSL方式だったので、共用ダクトに新たな配線が不要だった。
ところが最近、NTTはVDSL方式をやめて光配線方式に変更しだした。
そうなると共用ダクトに新たに光ケーブルの敷設が必要になった。
組合員から光ケーブル敷設許可が提出されたが不許可にした。
そしたらこの組合員と大喧嘩になった。

「ならぬものはならぬ」

>>463

月額管理費 9300円
月額修繕積立金 4820円
月額インターネット使用料 1050円
月額駐車場代 1500円

合計月額 16670円

>>467
安い。駐車場がなぜ1500円？

修繕積立金が少なすぎるよ。
それでは大規模修繕工事はできない。
最低14,000円程度はないと無理だよ。
積立金は読んで字のごとく積立金であるから自分たちのもの。
管理費は１ヶ月ごとに清算される性質のものだから安い方がいいけどね。

12年周期の大規模修繕に必要な1戸当たりの修繕積立金は100万円。
これを12年だから144ヶ月で割ると月あたりの積立金額になる。
単純計算では月7千円程度だ。500戸のマンションなら12年目の大規模修繕は5億円くらいかかる。

>>467
最初安くしておいて5年毎に段階的に値上げするタイプだと思う。
初期のランニングコストを低く見せる一般的に採られている方法だ。
この方がマンションは売りやすい。

５００戸のマンションだったら、誰かがちゃんとやるから、心配無用。

>>468
周辺の屋外平置き月極駐車場は月3000円の地域です。
都心へ1時間以内の通勤圏ですが都内に比べれば地価が1/5です。
もともと田畑山林原野だったところを20年かけて宅地化した地域です。

>都心へ1時間以内の通勤圏ですが都内に比べれば地価が1/5です。
マンション買うよりも土地買った方がよさそうだ。
都内で家が建てられる最少規模の狭小地100㎡31坪くらいの土地は安くても2000～3000万円する。
地価が1/5なら数百万円で買えることになる。

確かにどう見ても戸建て立地で
マンションだとコストパフォーマンスが
相当悪そう。

むしろあえてマンション買った理由が知りたい。

>今でもローン返済しながら毎年コツコツと１００万円近く貯金してなきゃ６５歳までに３０００万は貯まらない。
ローン返済してて毎年１００万円も貯金できるの？理想論のような気がする。

ローン返済しながら毎年100万円貯金するなら、25年ローン組んだら完済時に2500万円、35年ローン組んだら完済時に3500万円貯金が出来ることになる。
計算的には、老後の資金として3000万円近く貯まる。

マンション販売の営業マンはそういうね。

大規模修繕工事の費用だけあればいいと思っている単純な奴がいるね。
長期修繕計画を見たことあるんかいな。
だから４７０みたいなおめでたいのが出てくるんだな。
尤もらしい理論をかざして。

平成20年度の統計では月／戸当たりの修繕積立金の額の平均は10,898円、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金の総額の平均は11,877円となっている。

>470
どうした、計算までしてたようだが。

参りました。

修繕積立金は売買契約時に積立準備金を数十万円払ってるよ。これを基金としてスタートしてる。
ところで大規模修繕のときに資金不足になったら金融機関から借り入れすればいいのでは？
借り入れ無しでやろうとすると、組合員の負担が大きくなりすぎる。

>483
借り入れをすれば、利子を上乗せして修繕積立金から
返済していくことになる。
修繕積立金の値上げは必然。
最初の修繕積立金の準備金は、1回目しか役に立たない。
2回目の時も一時金を徴収するの？

＞修繕積立金は売買契約時に積立準備金を数十万円払ってるよ。これを基金としてスタートしてる。 ところで大規模修繕のときに資金不足になったら金融機関から借り入れすればいいのでは？

遅すぎますね。デベは売るためには入居後の管理費等の費用は過小にするのは当然です。
従って、管理組合の設立総会か一年目の総会で適正な大規模修繕計画書に基づく修繕積立金金額を設定する必要があります。

そんな検討できる理事などいない。だから管理会社の言いなり。

Excel出来ないと長期修修繕計画のシミュレーションは無理。
その結果をグラフ化するテクも必要。
さらに資料としてまとめるにてWordかPowerPointのテクも必要。
これができる理事長がいないと管理会社に頼らざるを得なくなる。

>>487
理事長はリタイアした人が多いから、それを望むのは酷だろう。

せいぜい電卓レベルだろう。パソコンで表計算は無理だと思う。

>487
長期修繕計画は、モデル比準法（コンピュータによる作成）と積算法があるんだよ。
モデル比準法は、標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、
個々の分譲マンションの規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や
工事費用と修繕積立金の目安を確認したい場合に適しているもので、ﾌﾟﾛに依頼しても3万も
あれば作成してくれるよ。
積算法は、個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に
係る数値に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法なんだよね。
これば、50戸のマンションで90万円程度、100戸で130万円程度の費用がかかるよ。
エクセルで素人が作成しても何の役にもたたないよ。

＞＞これば、50戸のマンションで90万円程度、100戸で130万円程度の費用がかかるよ。
相場の２．５倍から３倍です（笑）
この時点で騙されてる。。。

長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス
http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html
長期修繕計画モニタリング・簡易耐震診断制度]
http://www.kanrikyo.or.jp/consul/index.html

これのことだろ？理事長なら自分で作れるよ。
管理会社からは年度ごとの工事項目と工事費を貰えばできるよ。

地域によって単価は違う。
よくわかるね。

漫画は見たくはありません。

＞地域によって単価は違う。 よくわかるね。

屁理屈は言わないことですね。
契約の為ではなく、単なる修繕積立金の金額の目安を立てる資料です。

>496
ただ修繕積立金の目安だけでいいというんなら、長期修繕計画はいらないよ。
相場で判断すればいいだけのこと。
１戸当たり月の修繕積立金は、12,000円程度あればいいんだからね。（100戸程度のマンション）
その内訳書がなければ、いつ何の工事をどうすればいいのか分からないからね。
内訳書はないんだね、あんたのマンションでは。
それにね、そんな単純な計画書では、工事や補修の全ては網羅されてないよ。
一度、その内容を良く検討してみる必要があるよ。
必ず洩れているものがあるからね。
給排水管・エレベーターの交換、玄関扉の交換、窓枠の交換、室内の消防設備、インターホーン、
高架水槽の交換、専有部分の給排水管の交換、駐輪場の更新、駐車場の更新、外構、監視カメラの更新、
避雷針、屋外ガス管、バルコニーの手すり、オートロック、給水ポンプ取り替え、宅配ボックス交換、
風呂場、まだまだあるよ。
こんなのが全て網羅されてるかな。

＞ただ修繕積立金の目安だけでいいというんなら、長期修繕計画はいらないよ。 相場で判断すればいいだけのこと。

そんな議案では決議されません。
少なくとも貴方は理事長になる器ではありません。

>498
今までの管理会社が作成してた長期修繕計画があるだろう。
例えば、25年であれば、総工事費を年数、月、戸数で割れば
1戸当たり月の必要修繕積立金の額は簡単に計算できるけど、
それでは話にならないといっているんだよ。
その計画にはすべての工事が網羅されていないからね。
僕は理事長でマン管と管業・宅建の資格はもっているけどね。

建築や設備知らないと工事費の査定できないと思うよ。