管理寺の修行場

自分の家で滑って転んで訴訟とは情けないね。
余りにも発想が貧相だね。

戸建じゃないんだよ。共用部分の話だよ。
共用部分は持分権者全員の管理だからな。

持分権は敷地にもあるよ。

そこで転んで怪我したとしてクレームとはね。

金巻き上げるのが目的だろう。

事例を上げた当人の貧相な夢想に過ぎない。

地裁の判決出たけど、原告・被告とも上告した。高裁だ。

原告と被告が上告した。それっておかしくない。眉ツバものだな。

原告の組合員は慰謝料が減額されて不満だから上告したのだろう。
一方、被告の管理組合は業務上過失を認定されたので沽券に係わるから上告したのだろう。

架空の話を良く続けるね。

訴訟何だから当事者以外に実際のところはわかるまい。

管理組合が負けたのなら面白い。ローカに私物を放置してあるマンション
ポーチへの食品配達については、マンション間での差が大きいから、おおいに問題になるな

管理費について，基本的なことを教えて下さい。

管理費は，簡単に言えば「マンション管理に必要な各戸あたりの費用」から駐車場代を差引いた額になっていると
考えています。

その駐車場代を決めるにあたっては，周囲の普通の駐車場の料金を参考にします。

つまり、立地場所以外の条件は同じ二つのマンションを仮定した場合，都会であるほど駐車場代が高く，よって管理費が安いのでしょうか？
（都会マンションに車なしで入居すると，相対的にお得と言えるのでしょうか？）

>管理費は，簡単に言えば「マンション管理に必要な各戸あたりの費用」から駐車場代を差引いた額になっていると考えています。

管理費は同じで高低の駐車料が加算されているだけです。

>その駐車場代を決めるにあたっては，周囲の普通の駐車場の料金を参考にします。
近隣相場よりも安くしなければならない。
理由は管理組合の駐車車上業は組合員にたいする共済事業だから。
だから国税庁は管理組合の駐車場業を非課税にしている。
外部貸しすると途端に課税されるよ。

886様、情報ありがとうございました。


885様、こちらの書き方が悪く、申し訳ありません。

駐車場代はやがて管理費として使用されると考えています。

（部屋、駐車場ともすべて1タイプのみとして）管理のための費用が月に2万必要なマンションの場合（例）、
　
　　○郊外　→　管理費1.5万、駐車場代0.5万
　　○都会　→　周囲の一般駐車場料金を勘案して、管理費0.5万、駐車場代1.5万

とするのでは？　との疑問があります。

チリも積もれば大きな山となることから、一言でいうと、都会での車なしマンション住まいはお得なのでは？
との趣旨です。

>885

都会と地方の管理費は同じわけないだろ。人件費の単価が違うんだから。

全くその通りです。

そういった常識は除いた上での（同じとした上での）比較です。

その他の条件は，デベ，管理会社，駐車方式（例：機械式 v.s 機械式）等々，同一とした場合の疑問です。
（当然ですが同一条件のものがないため，比べられないことによる質問です。）

郊外と違い土地価格が高いため駐車場の固定資産税も高い。
以上のことから、立体駐車場になるが、維持管理費、修繕費用が必要になる。

機械式立体駐車場の抱える問題が大きい。
空きが増えても維持管理、修繕にかかる費用は変わらない。
２０年ほどで立体駐車場は建て替えが必要とも言われるが、費用が高額なために駐車場は撤去にするしかないとのことだ。

都心のマンションは、外部の月極駐車場より高額な駐車料金になることもある。
私のマンションも駐車場の１階は外部より１万近く高い価格設定ですが、１階は人気が高く空きがでません。
外部に駐車する煩わしさと安全確保から価格よりもマンション駐車場を利用されるようです。

机上の空論だね。
郊外は一世帯一台が当たり前。都心は世帯数より少ないのが当たり前。

駐車場の無いマンションは、お得です。

一戸建てに住めば解決、下らない機械式駐車場？　あれはトミカの車庫だな。

＞885様、こちらの書き方が悪く、申し訳ありません。
＞駐車場代はやがて管理費として使用されると考えています。
間違い。駐車場代は一般には特別会計にして将来は修繕積立金に充当します。
従って以下の考え方は間違いです。
＞（部屋、駐車場ともすべて1タイプのみとして）管理のための費用が月に2万必要なマンションの場合（例）、 ○郊外　→　管理費1.5万、駐車場代0.5万 ○都会　→　周囲の一般駐車場料金を勘案して、管理費0.5万、駐車場代1.5万 とするのでは？　との疑問があります。

(使用料)
第29条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕 積立金として積み立てる。

＞８９４
その計算はおかしい


管理費は同じ。

駐車場代を外部と合わせるために管理費を高くすることも安くすることもない。

管理費は管理費で見積もった金額。
駐車場は駐車場で見積もった金額。

>＞８９４
>その計算はおかしい

何がおかしいの？
29条の通りです。

うちは駐車場使用料は一般会計収入から修繕積立金会計収入に総会決議で移設したよ。

＞うちは駐車場使用料は一般会計収入から修繕積立金会計収入に総会決議で移設したよ。

全組合員に関係しないものは特別会計にするのが常識です。
前掲の29条を読みましょう。

よこからゴメンね、２９条って区分所有法の事？　違うよね。
何の拘束力もない標準管理規約なら意味ありませんよ、希望事項です。
それとも自身のマンションの管理規約？　

＞何の拘束力もない標準管理規約なら意味ありませんよ、希望事項です。 それとも自身のマンションの管理規約？　

基準、常識がないと議論にもなりません。
一般会計と特別会計を勉強しましょう。
これが29条の基本になっている事もね。

>>901
ですから、何の法律の２９条ですか？

憲法２９条（財産権）の規定です。

特別会計にした場合、そのお金は最終的にどうするのかな？

>903
へー、財産権と会計方法に何の関わりが有るのか解説たのんます。
学校（法学部）では教えてくれなかったと思う、よろしく。

＞学校（法学部）では教えてくれなかったと思う

憲法を履修しないで会計をする法学部とは、バカだ大學ですね。

>906
解説できる？　無能者。

２９条の解釈間違いでしょう。

駐車料金を下げるために、管理費を上げるのも
駐車料金を上げるために、管理費を下げるのも

どちらも会計計算上おかしい。

管理費は管理費として計算すべきで、駐車料金も駐車料金として計算できなければ
会計計上できない。ごまかしを産むことになる。

＞９０８
他人に説教するの止めましょうね、議論には議論で。
回答出来ないなら、それこそ書き込み止めましょう。

>>901
＞ですから、何の法律の２９条ですか？

条文まで引用しているのに何を絡みたいの？

>>910
私は>>904ですが回答とは何の事ですか？

病人を相手にするなよ。

>>911
ですから何の法律の条文ですか、　一言も記載無いですが。
国交省が作った規約の見本の事ですか？

人に聞かずに、自分で勉強しなさい。

知っていて聞いてると思うけど、聞かれている方は何故答えない。
疾しいのか、法律では無いのかだね。　　強制力も無いからかな。
915さん、チャチャ入れずに、答えてあげたら如何ですか。

日本国憲法２９条と答えているでしょ。
財産権の不可侵は、すべての会計規則の原点だよ。

知識と関心のない人はご遠慮ください。

＞９１７さん
＞財産権と会計方法に何の関わりが有るのか解説たのんます。

この回答願います、またその原点に至る意味は何？
バカだ大学で教わらなかったので、よろしくね。
それとも知ったかぶりかな、法律なめてます？

国交省の管理規約の見本の２９条なんでしょ、くだらん。
こんなもんを基本に考えるって、ノータリンですね。

誰が教えるんでしょうね。

＞それとも知ったかぶりかな、法律なめてます？

少し頭を冷やしなさい。人をからかうのもいい加減にした方がいいですよ。

＞９２１さん
そうやってチョッカイ出して、議論の邪魔はよしましょうよ。
貴方こそ無関係なお節介ですよ、からかっている等は人の感受性によります。
私には、からかっている様には取れません。

あなたは議論しないのですか、いや、出来ないのでしょうか？　お願いしますね。

ここのスレ主はこの様に言っています。
＞最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

間違った知識は正しましょう。
返事の出来ない様な、でたらめを書くのはよしましょう。
で、よろしいでしょうか。

＞国交省の管理規約の見本の２９条なんでしょ、くだらん。 こんなもんを基本に考えるって、ノータリンですね。

誹謗だけで、反論は出来ない寂しさよ。

>>923 元業界さん

貴方が是非教えてあげてくださいな。

教えても理解しない人には無理です。

>>921
他人に説教するならこっちにも誹謗中傷罵詈雑言はありますよ。
＞憲法を履修しないで会計をする法学部とは、バカだ大學ですね。No.906
＞病人を相手にするなよ。No913
＞人に聞かずに、自分で勉強しなさい。No.915
＞知識と関心のない人はご遠慮ください。No.918
＞誹謗だけで、反論は出来ない寂しさよ。No.924
＞貴方が是非教えてあげてくださいな。 No.925
＞教えても理解しない人には無理です。No.926

これだけ知能の低い方がみえます、921さん、説教してあげて下さい。
まさか御自分では無いですよね。

>>924さん
それは国交省の標準管理規約でしょうが、それを遵守する必要が有りますか。
だれがこの規約を基本にしましょうと言ったのでしょう、誰が決めました。
マンション管理センターですか？　何処でしょう？　　答えて下さい。

おたく、反論は出来るんですよね。

あのう、横から口出しするのもなんですが、そもそも会計って何ぞや？をググらずにそらで答えられる人居ますか。
ヒント
会計は、目的ではなく手段である。では、会計の目的は何？

＞それは国交省の標準管理規約でしょうが、それを遵守する必要が有りますか。 だれがこの規約を基本にしましょうと言ったのでしょう、誰が決めました。 マンション管理センターですか？　何処でしょう？　　答えて下さい。

自分で答えているでは無いですか、「国交省の」とね。そして標準管理規約コメントの最初に全般関系として詳述されているので読んでこの標準なる趣旨を理解することです。
マンション管理センターは単なる啓蒙センターに過ぎなく何の権限もありません。

＞おたく、反論は出来るんですよね。

具体的に云えば、管理費と駐車代は一般会計と特別会計の関係にありますから、管理費は経常的な一般的な管理費に使用すべきもので、駐車代は駐車場の維持管理費に使い、残余の分は修繕積立金に繰り入れるべきです。
これらの事が29条に規定されているのです。
さあ、誹謗ではなく反論をどうぞ。

＞９３１さん
＞これらの事が29条に規定されているのです。
この事項を遵守する必要が有るのですか？　と、尋ねているのですが、お答え下さい。

また、会計は各管理組合が規約にて決める事、標準管理規約には何の縛りも有りません。
区分所有法に沿った管理規約なら、その会計も問題無いと思います。

>>931 の匿名さん
ぜひ>>930の会計の目的って何かを考えてみてください。
あなたの後段の
>具体的に云えば、
以下は、言葉は悪いのですが木を見て森を見ずな論調になってます。

　　> 896
　　> 管理費は管理費で見積もった金額。
　　> 駐車場は駐車場で見積もった金額。

　　> 909
　　> 管理費は管理費として計算すべきで、駐車料金も駐車料金として計算できなければ
　　> 会計計上できない。ごまかしを産むことになる。

　　駐車場を見積もりどおりにすると、周辺と比較して格安の駐車場費用となることが
　　あり、それによる「また貸し」防止や、治安悪化回避等のため、駐車場費用は、
　　駐車場のための費用とイコールではないものが多いと思う。

　　（平面駐車場は維持費が格安ですが、全車平面（全戸平面ではない）の駐車場が
　　　都心にあったとしても、駐車料金が数千円なんて、あり得ませんよね？）

>>934
最近の都心の新築マンションは駐車場月2000円とか普通にありますよ。

＞この事項を遵守する必要が有るのですか？　と、尋ねているのですが、お答え下さい。

具体的に記述しているのでそのコメントを読みなさい。

＞＞９３６
そのコメントは何処にでしょうか、お願いします。

＞９３６さん
まさか国交省のパブリックコメントを、法律と同列として扱ってませんか？
コメントは所詮コメントでしかありえませんよ。

>>935
千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区で2000円のマンションのURLをカキコして。

自分で探したら。　

ないよ。
地方の話だろう。

そもそも、駐車場がどういう状況なのか特定せずに議論しても意味ない。

例えば、
○何十戸もあるのに平面駐車場が１，２台のみのマンション
○全戸数分の駐車場があるが、ほとんど全部機械式の駐車場で、ターンテーブルまであるマンション
この二つじゃ結論が全然違うでしょう。

私、中部地区一の地方都市在住ですが、近隣の月極駐車場料金は約１万円～です。
居住しているマンションでは、各戸駐車場は一台目は無料、二台目からは一台に付二千円です。
全て平面駐車場です、地域柄で、一戸に複数の車を所有していますので、駐車場の整備が重要です。
この地域では、駐車場が少ないマンションは売りにくいと思います。当然料金もですが。
マンション敷地自体住人皆のものですから、住人相互に利益、利便が有れば良いですよ。

私のマンションには駐車場は無いので、何の問題もありません。

まえありましたが、売却してしまいました。

どうやって売却するんですか？
処分行為は全員の合意が基本です。
うちは特別決議で可能ですが。

>954
マンション敷地内の駐車場を売却したんですか、それ建蔽率大丈夫ですか。　うそ　ですよね？
敷地売るなんて考えつきません。（笑

無理なく考えられるケースとしては、
1.道路の拡幅計画があり、当初、道路予定地部分を駐車場利用をしていた。
2.道路予定地部分は建ぺい率、容積率に算入していない。
3.その後、計画道路が事業決定され収容された。
というのが考えられる。

それで、マンションに駐車場が無いと言う事は、そこの土地、建蔽率は何％なの？
９０％とか？　それとも商業ビル？
やっぱり、子どものイタズラですか？

＞まさか国交省のパブリックコメントを、法律と同列として扱ってませんか？
パブリックコメントとは法案にたいする一般の意見を聞く行為です。
＞コメントは所詮コメントでしかありえませんよ。
標準管理規約を言うなら、これに付随するコメントのことです。
双方ともに法律でも何でもありません、遵守義務もありません、しかしこんな掲示板では前提が無いと議論にはなりません。
まるで外国人の書き込みを読んでいるようです。

>>931 の匿名さん
＞ぜひ>>930の会計の目的って何かを考えてみてください。
真実の追求です。
＞あなたの後段の
＞>具体的に云えば、
＞以下は、言葉は悪いのですが木を見て森を見ずな論調になってます。
誹謗のみで反論にはなっていませんね。そんな古臭い表現ではなくもっと具体的に描くべきです。

＞木を見て森を見ずな論調になってます

おたくはやはり、都の西北、バカだの森の大学なのに、憲法を学ばずして会計原則に目が行ってしまったのですね。

正確に言うと、

マンションの駐車場は売却しましたので、マンション管理の駐車場は無くなりましたが、第三者所有で現状の駐車場も利用者もほぼ同じです。

こういう方法もあるのです。

＞おたくはやはり、都の西北、バカだの森の大学なのに、憲法を学ばずして会計原則に目が行ってしまったのですね。

矢張り誹謗しか出来ないのですね、トランキライザーでも飲みなさい。

953
敷地外駐車場なんですね。たぶん。
規約敷地。

高齢化や若者の車離れが進行してるから、今後は空きが多くなるよ。

マンションの駐車場は、道交法が適用されないせいか、事故も多い。

移動で歩く人もいるのに、スピード出しすぎで、駐車場で轢かれると、悲惨です。

>>951,>>952
スルーされたかと思いました。

>>930で、
>そもそも会計って何ぞや？
>ヒント
>会計は、目的ではなく手段である。では、会計の目的は何？
と言いました。
答えは、関係者の意思決定を図るため=目的、決算書等の財務諸表を道具=手段として使うためです。

上場会社の場合、株主、経営陣、従業員、取引先・・・と関係者が多く何を意思決定したいかは異なります。
株主は、売り時か買い増すかの判断に使いますから、色々な会社と同じ土俵で比べる必要があります。そのため、厳格に会計ルールが適用されます。
他方、家族経営の商店は、自分たちで意思決定できれば、後は関係者は税務署ぐらいなら税法上に対応した決算をすれば良いだけです。上場会社の決算書とは別物になりますが、別にそれでいいのです。

では、本題の管理組合は、何の意思決定のために会計するのでしょうか。
因みに、一般的な管理組合は、決算書意思決定に使うのは組合員だけと言って過言ではありません。

続きは後ほど。。。

実際問題、マンションの敷地の一部を売却って出来るのでしょうか？
売却益は課税？
区分所有者全員の権利書を書き換え？

>答えは、関係者の意思決定を図るため=目的、決算書等の財務諸表を道具=手段として使うためです。

間違い。既に会計の目的は真実の追求と述べました。

無知なみなさ～ん。
意味の無さない標準管理規約を、引き合いに出して議論するのは止めましょうね。
ただの見本ですから、勘弁ね、区分所有法に沿って議論してね、せっかく法が有るんですから。

>意味の無さない標準管理規約を、引き合いに出して議論するのは止めましょうね。 ただの見本ですから、勘弁ね、
意味の無さない＝見本　？
それなら意味があるんじゃないの？
日本語を書きましょうね。
＞区分所有法に沿って議論してね、せっかく法が有るんですから。
規約中味の議論は出来ませんよ。

>>958の続き。
管理組合の会計の目的は、
・管理費や修繕積立金の収支が適切かどうか判断したい。
・承認された予算内で運営されているかを確認したい。(役員から見ると「説明したい」)
あたりでしょうか。何れにしても会計はそういった目的を達成するための意思決定のための道具です。

今回のテーマは、駐車場収入の会計上の取扱ですので、まずは、組合員が駐車場収入についてどんな意思決定をしたいのか=目的をはっきりさせなければなりません。具体的には、
・利用者と非利用者との負担の均衡を図りたい
・長期的間の一時点で多額の費用が予想されるので個別に資金的な手当が出来ているか確認したい
と言ったところでしょう。

ですから、個々のマンションの状況に応じた意思決定のニーズを明らかにする必要があります。
意思決定のニーズを明らかにせず、標準管理規約その他を振り回すから、木を見て森を見ずの展開になるのです。

意思決定をキーワードに説明するのがシンプルになるため、会計の目的について一般的に言われていることを一部意図的に端折って書きました。

端折ったところも、大切なこともあるので、wikiから引用しておきます。

>会計（かいけい,英語: Accountancy）とは、一般に、金銭や物品の出納を、貨幣を単位として、記録、計算、管理等することであり、「情報の利用者が、事情に精通した上で、判断や意思決定を行うことができるように、経済的な情報を識別し、測定し、伝達するプロセスである。」といわれる。

うちは管理費３０００円にした。

自主管理ならそんなもん

＞今回のテーマは、駐車場収入の会計上の取扱ですので、まずは、組合員が駐車場収入についてどんな意思決定をしたいのか=目的をはっきりさせなければなりません。具体的には、 ・利用者と非利用者との負担の均衡を図りたい ・長期的間の一時点で多額の費用が予想されるので個別に資金的な手当が出来ているか確認したい と言ったところでしょう。 ですから、個々のマンションの状況に応じた意思決定のニーズを明らかにする必要があります。

これが森を見ているのでしょうか？
逆に、駐車場使用料と管理費等の関係で、今更意志決定などと木を見て何になるのの状態そのもので、特別会計と一般会計との関係と見るのが森を見ているそのもなのです。

＞意思決定のニーズを明らかにせず、標準管理規約その他を振り回すから、木を見て森を見ずの展開になるのです。

森を例示するのが標準管理規約であって、駐車場収入の取扱いで何を意思決定するのか、まさに木を見ている姿そのものなのです。

駐車場収入は管理費会計の収入にすべきである。

理由は？

駐車場の空き台数に敏感になるから。

うちは毎年2150万円以上も駐車場収入があるので、総会決議で過去の内部留保含めて特別会計に計上することになった。

＞うちは毎年2150万円以上も駐車場収入があるので、総会決議で過去の内部留保含めて特別会計に計上することになった。

値下げは考慮しないの？

>>976

まさに、主客転倒です。わざわざ区分経理するという管理組合固有の会計慣行が発達したのが、意思決定に必要だったということを理解していないから生じる発想です。

＞わざわざ区分経理するという管理組合固有の会計慣行が発達した

固有の会計慣行？
特別会計、一般会計は今に始まったものではないことをご存じないのですか。

うちの管理会社は、管理費会計の累積赤字は問題ないと言ってる。
管理費会計で累積赤字１０００万で、修繕積立金会計の残高が１０００万の場合
口座の残高は０円になると思うが、そういう組合もありますよ、っていってるのだ。
帳簿を分けるだけでは意味はないよ。

>>981
値下げはしない。もともと近隣相場よりも格安に設定されている。
むしろ修繕積立金に繰り入れて積立金不足の補てんにする考え。

会計の目的が、「真実の追求」というのも主客転倒。

7つの会計原則の1つに、真実性の原則がありますが、真実でないと正しく意思決定できないから、真実性が要求されるのであっって、真実が目的ではない。

＞7つの会計原則の1つに、真実性の原則がありますが、真実でないと正しく意思決定できないから、真実性が要求されるのであっって、真実が目的ではない。

何回もききますが、何の意思決定ですか？
どんぶり勘定を推進するかしないかでしょうか？
そんなのは始めからダメに決まってますよ。

>>984
そもそも管理費会計が赤字になったら管理組合運営が出来ないのでは？
それを修繕費会計と合算してトントンだとは驚きだ。
マンション管理組合会計を全く理解していない。

でもさあ、他所のマンションの事だしそれで平和なら結果オーライなんじゃないの。ある意味理事が有能なのかもしれないよ（笑）

会計区分がしっかりしていても平和じゃないマンションて結構あるんじゃないの。

＞＞９８７
実際にそういう管理組合はたくさんあるのだ。世間知らずだねえw

>>988

>何回もききますが、何の意思決定ですか？

既に例示済。

もはうアホ理事長

ゴルゴ１３さん
纏わり付かれて大変ですね。

駐車場（使用料）考
・指導は兎も角、管理費と修繕積立金合計に不足が無ければ、平地駐車場であれば使用料は管理費会計に含んでも
　問題は無いと思います。但し管理費が実態以上に少なく見えますから誤解無いよう認識しておく必要があります。
・機械式や自走式駐車場の場合は保守・更新費用が多額となります。車を持たない区分所有者との負担平衡を
　保つ必要がありますので別途特別会計で管理する必要が有ります。
・使用料金額は、近隣有料駐車場相場の平均値あたりが妥当だと思います。（相場変動に留意する必要はあります）
・使用権に関しては、現に居住する区分所有者（家族）を賃借人より優先するのが妥当でしょう。
　（理屈上、設置コストを購入時に負担している）

地方自治体が、建築認可権限を楯に（実態を考えず）必要以上に駐車スペース確保を強要しているのは問題です。
（いたずらに台数が多く（無駄）所有者負担が大きな機械式駐車場が増える最も大きな要因だと思います）

＞今回のテーマは、駐車場収入の会計上の取扱ですので、まずは、組合員が駐車場収入についてどんな意思決定をしたいのか=目的をはっきりさせなければなりません。具体的には、 ・利用者と非利用者との負担の均衡を図りたい ・長期的間の一時点で多額の費用が予想されるので個別に資金的な手当が出来ているか確認したい と言ったところでしょう。

こんなのは意思決定の要素でも、二者択一の問題ではなく、駐車場収入そのものに付いて回る問題に過ぎない。
例示の前者は共用部分の専用使用権の問題であり、後者は将来の大規模修繕やメンテ費用の掛かる機械式駐車場に対するものでこれらの二者択一の問題ではないことは明白である。
従って標準管理規約29条を示すことで上記は網羅している。

>>998 前期高齢管理士さん

>纏わり付かれて大変ですね。
私も時に怒りを露わにした投稿もしますが、それは相手に伝わると思った時のみ。
一方通行だと思う時は適当にスルーしますので、特に大変とは思いません。

>駐車場（使用料）考
については概ね同意です。ただ、
>・使用権に関しては、現に居住する区分所有者（家族）を賃借人より優先するのが妥当でしょう。
>（理屈上、設置コストを購入時に負担している）
については、所有者兼住人優先というのも一つの運営方法だと思います。ただ、場所によっては、駐車場が劣後することで賃借人が集まらないという致命的なハンディを負う可能性もあります。賃貸するのも一つの購入コストの回収方法という見方もできるだけに十分に議論することが良いと思います。

マンション管理の問題点は、各々のマンションが抱える事情 によりなかなか『こうだ！』とする明快な回答が出ない事にあるでしょう。
掲示板で問題提起した場合ベストアンサーはまず得られない。ベターアンサーを拾い上げ更にマンション内で十分な議論咀嚼の上、意思統一を図る必要があります。

ちなみに、憲法29条（財産権の保障）はナンセンス。
決算書に資産計上しても何の保障にもならないです。

＞賃貸するのも一つの購入コストの回収方法という見方もできるだけに十分に議論すること

明らかに投資型マンションならいざ知らず、一般居住用マンションにおいては貴兄のご意見には与しません。
（賃貸の為の都合に居住区分所有者が譲る必要は無いと考えます）

（ご参考）私の住んでいるマンションでの優先順位は次の通りに改正してあります。
（規約では使用細則の通りと元規約でも記してあり、使用細則及び使用契約書では具体的に優先順位を）
①　居住区分所有者　②同左同居家族　③賃借者　④同左家族　としています。
上位の新たな使用希望が出た場合は、申込月を含め３カ月以内に最下位（複数なら抽選）に解約としています。

過去、幾度か賃借者の解約が有りましたがトラブルはありません。
（比較的近くに有料駐車場が複数有り、月額もほぼ同等である事もスムーズに運営出来ている理由でしょうが）

難し過ぎてついていけません。

＞ちなみに、憲法29条（財産権の保障）はナンセンス

改憲論者にはマンション管理に関して発言権なし。

改憲するもしないも含めて、29条なんて何にも関係ないし。。

>駐車場（使用料）考 ・指導は兎も角、管理費と修繕積立金合計に不足が無ければ、平地駐車場であれば使用料は管理費会計に含んでも問題は無いと思います。但し管理費が実態以上に少なく見えますから誤解無いよう認識しておく必要があります。

原理原則を無視したデベそのものの発想にすぎない。
でも管理費を少なく見せるとは正直ですね。

分譲時の高い管理費設定を住民に高いと感じさせないためには、駐車場使用料を管理費会計に組み込んで毎年使用料で剰余金を叩き出せば、管理費会計が黒字決算になるので住民は管理費が高いと感じなくなる。これはデべの販売戦略の一環で、ほとんどのマンションで行われている。
反対に修繕積立金は逆である。分譲時に安い修繕積立金額を設定し、数年後からじわじわ段階的に値上げするのである。
最初は安くして住民を安心させるのである。

引き渡し後２０年の６００戸マンションです。管理費等の値上げはしておりません。大きな工事はその時々の理事等がマンション内の有志を募り組合主導で実施してきました。横領や水増し工事等は現在の積立金の残高からしてあり得ない金額です。それなりに自浄作用が働いている管理組合だったと思います。役員は輪番制でしたが良かったと思います。今度は立候補した理事長は大規模工事を管理会社に任せた方が良いとしています。以前の大規模工事にたいしては管理会社よりの見積もりより数億円安くでしましたが、この理事長は理事でない時から管理会社主導でした。自分は立候補で理事長になっていながら立候補制の規約を廃止したりして住民の意見を排除の方向に向かっております。現在は結果は出ておりませんので推移を見ているところです。管理者の選任応方法には注視するべきです。規約違反で理事長になっている事は議案書や議事録で証拠は揃えてあります。

>今度は立候補した理事長は大規模工事を管理会社に任せた方が良いとしています。

そんな理事長を選んだのは誰でしょうか？
立候補者は賛成票が無い限り理事には勿論、理事長に選んだ理事連中を選んだのは誰でしょう。
制度が悪いのではなく組合員自身の責任の問題です。

理事長は理事の互選だよ。

だから理事を選んだのは誰かと言えば組合員でしょう。
従って、最終的にはそんな理事長を選んだのは組合員自身の責任ですよ。
推薦、立候補による役員選任の結果はすべて組合員の責任です。

理事の立候補については規約にある選挙管理委員会をたちあげて立候補者者を公募しないでいきなりこの理事を理事会で一人だけ理事に受け入れて理事の互選で理事長にしている。

それを黙認する組合員とは情けない限りです。

＞＞理事の立候補については規約にある選挙管理委員会をたちあげて立候補者者を公募しないでいきなりこの理事を理事会で
＞＞一人だけ理事に受け入れて理事の互選で理事長にしている。
細則の不備である。
立候補は一方的な申し出でできるとすべきであろう。

理事の立候補は一方的申し出で出来るとは規約には設定されたいな。理事の定員はクリアーしての出来事らしい。規約にある選挙管理規定は全く無視された状態で見切り発車されている。規約は特別決議（区分所有者及び議決権総数の４分の３以上）で採決され設定されている。

横領や談合を行う理事は少なくない。
総会で認証された理事なら管理組合責任だが、
どうしたら、そこから救えるか皆で考えてやろうではないか

団地と名のつく、古いマンションどの県でもあるようです。
買い替えできないでしょうし気の毒です。
しかしながら、いずれはどのマンションも古くなる。

＞規約にある選挙管理規定は全く無視された状態で見切り発車されている。

＞どうしたら、そこから救えるか皆で考えてやろうではないか

仮の地位を求める仮処分でしょ。
素人では無理ですよ。

仮の地位を求める仮処分について教えて下さいませんか？。

>どうしたら、そこから救えるか皆で考えてやろうではないか

書き込みの御仁のみでは心もとないので、規約違反を監事に訴えるか同志を集めて次の役員改選時に改善意欲のある人複数人を理事に推薦する他手段はありません。

訴訟の前に同士を集める事。
自分１人で立ち向かおうとするから訴訟しか手がなくなる。

なぜ理事長宅に突撃して詰問しないのか？
あとメールと電話でも。波状攻撃で精神的にまいらせるのだよ。

１０２０さんの言う両立てで考えている。

外から吠えるばかりで自分で理事会に入る気構えはあるの？これが一番手っ取り早いよ。

普通に話し合いなされ。

１０１９さんに言う監事は共謀者である。理事全員がニセ理事長の共謀者とみている。本来なら理事全員を排除したいが当面はニセ理事長だけの責任追及に絞っている。マンションでなければ刑事事件になりそうだけど。解り易く言うと政治家になりたいと言って立候補を表明しただけで選挙管理委員会が受け付けて当選させ政治家の互選で　市長　知事　内閣総理大臣になった事になります。いかが？。

組合員の自業自得です。

１０１６さん　そうですね。良くなるも悪くなるもマンションは組合員が最終責任者。管理会社ではない。

＞＞なぜ理事長宅に突撃して詰問しないのか？
＞＞あとメールと電話でも。波状攻撃で精神的にまいらせるのだよ。

そそ。正攻法＋嫌がらせは常套手段。民事調停、ＡＤＲを使う手もある。

（選任及び解任）
第二十五条 　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

１０２９さん　第２５条は時効はどれ位ですか。教えて下さい。

そんなレベルじゃ無理ｗ

＞第２５条は時効はどれ位ですか

どれくらいって、いったい、何年前の役員の解任請求をするんだ？
いまいる役員を解任すりゃいいだろ。

＞＞なぜ理事長宅に突撃して詰問しないのか？
＞＞あとメールと電話でも。波状攻撃で精神的にまいらせるのだよ。

　　　↑私はこの方が一番賢いと思う！

従前の理事長は、管理組合に正式に苦情として申し入れられても住民トラブルを避けて管理会社任せにしていたけど、今期の理事長は直接住民宅に突撃訪問して解決している。ただ、突然訪問された住民は不愉快になり一悶着あるとのこと。

そりゃそうですよ！
しかし、ケンカに持ち込むのはテクニック！
出るとこでましょか？できまり！

１０３４さん　そんな事は誰も言っていないよ。作り話をするもんではありません。１０２８さんの方法は使いました。

１０３４は反対の事を言っているね。管理会社の担当で悪い理事長との共謀が発覚して２人で逃げんが為に嘘に嘘を重ねて逃げ場を失っている。クビでしょう。

>従前の理事長は、管理組合に正式に苦情として申し入れられても住民トラブルを避けて管理会社任せにしていたけど、今期の理事長は直接住民宅に突撃訪問して解決している。ただ、突然訪問された住民は不愉快になり一悶着あるとのこと。

内容次第では威圧と受け止められるので理事長の単独行動は慎むべきだね。

集合住宅における共同生活のマナーやモラルが守れない不徳住民は成敗すべし。

うちはすぐに弁護士介入である。

弁護士呼ぶことが常態化してるのですか？
（呼ぶ原因を作る方、いつも呼ぶ方、どちらが他の住人から非難されているのですか？）

弁護士の名前で内容証明出してもらうんだよ。逆らったら法的手段をとる、と書いてある。

マンションや団地での出来事で、弁護士まで頼むんですか？
情けないと言うか、大人げないといいますか。
住民同士、真面目に事に当たり、仲良く過ごせば問題は少ないと思いますよ。

弁護士使うのもタダじゃない。
やたらめったら弁護士使うのは、やたらめったら工事をしたがるのと同じぐらい無駄遣い。

弁護士使うと理事会が安全なのだ。

相手方も、「自分は悪くない」と弁護士つけようとするのでは？

また、本当に弁護士にお願いすると、管理費が高騰すると思うのですが？

文書だけなら1回3万だ。

規約違反に対して出しているので相手側に弁護士は付きにくいだろう。負け筋なので。

何かと弁護士頼みと言う事は要するに自浄力０のマンションと言う事ですね？

専門家の活用は規約で規定されている。

管理者としての能力に疑問が有りますね、他の介入や司法判断は最終手段ですよ。
一般社会においても、管理職としての経験が無いのでは？

タテ社会の会社とヨコ社会の組合はちがうであろうw

組合運営は統治行為である。

管理者、管理職としての人望が無いのでしょうね、理事長には不向きです。

もはや神理事長さん、好き勝手言ってると消されますよ。

ただの並理事長どの

弁護士をバンバン使って、総会で弁護士を使ったことの合理性を説明できますか。

もはや神理事長って経験がない脳内理事長だと思う。
理事長になれないので僻みねたみの塊みたい。

構うな。

困りましたね～　出しゃばりな理事長の出番が欲しいだけですよ。

運用は管理会社に任せて、理事長は管理会社と住人のブリッジ役ですね。それなりに大変ですけど。

そうです、任せて安全安心な管理会社を選びましょう、理事選ぶより大切ですね。
素人は所詮素人です、管理会社にある程度はお願いしましょう。
結局、理事独自では何も出来ないでしょうね。

訳のわからん理事は共同の利益に反する行為。管理会社はどしどし告訴すれば良い。

＞そうです、任せて安全安心な管理会社を選びましょう、理事選ぶより大切ですね。
＞素人は所詮素人です、管理会社にある程度はお願いしましょう。

理事、監事の選任が一番大切です。
「ある程度は」とは無責任極まりない感覚です。

新築マンション購入後、１０年位は理事なんぞする仕事が無いですがね、責任だけ有るのかな。
１０年経たずにあちこち壊れるマンションなら別ですがね、壊れる頃には買い替えですよ。

古くなると修繕費かさむし、転売価値は下がるし役員面倒だし、管理費未納者も増える。
３０年以上経つと、終いには売却すら出来なくなりますよ、早めの買い替えお勧めします。