おりこうな繰り上げ返済とは？その２

＞まさかの不測の事態のときにお金が足りなくなって、
＞自分で自分の首をしめることになったとしても自己責任ってことで。

この心配がある人は軽減ですね

いろいろな家庭事情があるので、一概に言えないですね。

ただ、ここに来る皆さんは何故か勝ち負けにこだわる人が多いので、一応。

・公務員夫婦
・フラット20S
・余裕資金100万円貯まる毎に期間短縮繰上（不定期で100万円毎だから期間短縮）

今年に関してはこれが勝ち組さんですね。
普通は１番目の条件でほとんどの人がアウトになりますが。
該当する人が羨ましいわ。

まさかの事態の時には短縮より軽減のほうが安心ってのは精神論としては分かるけど。

上でも何度も書かれてるように、繰り上げ返済せずに現金で持ってたほうがよくね？
一度返済した金は銀行に頼んでも戻ってこないよ。

>>1134
それなら、繰り上げしない方がよくね？
ってなるよ。

>>1126
住信楽ですよ。

私は住信の自動返済で、最初の年の支払額で月10万分を繰り上げ返済してます。
軽減で月当たりの総額が変わるので、１年以内に一度繰り上げ額を変更してます。
（住信から明細が来て、そろそろ変えとくかと思った時）

なので、そんなに手間でもないです。

>>1134
>上でも何度も書かれてるように、繰り上げ返済せずに現金で持ってたほうがよくね？

これは難しいね。

まさかの事態に備えてある程度の現金を持っておくことは必要だけど、そのコストはゼロではない。
>>1129さんが「トータルコストを最小限にしたいのなら、一日でも早く元本減らしましょう、ということ」
と指摘されているように、繰り上げ返済で元本を減らせばその分の利子を払わずに済むけれど、
繰り上げ返済しないのなら利子を払わなければならない。
各自計算してみればわかるけど、そのコストは結構なものになる。

また、>>1110さんが、「自分の意識のないところで、余裕があれば、あるぶんだけ、多く使ってしまう」
と指摘されているように、現金があるために無駄遣いしてしまう可能性もありえるからね。

やはり、各自でリスク対応に必要な現金の備えの額を見積もって、
それを超える余裕ができたら繰り上げ返済に回すようにするべきだろうね。

その際は軽減型で繰り上げ返済を行い、月々のローン返済額を減らしておけば、
現金の備えも少なくて済むようになり、より多くの額を繰り上げ返済に回すことができるようになるね。

普通は繰り上げもするけれど、貯金も殖やすんじゃないの？
うちはそうしている。
いざというときの備えは勿論貯金残高。
貯金は増やしつつ（年間200～）、これだけは繰り上げしてもよいという金額（１２０～２００）は、繰り上げしている。

ちなみにローン減税の戻りは利息とは相殺しなくて良いと割り切ってます。

せっせと繰上しても、手元に余裕がなければ。
繰上自体止めた方がいい。

>>1136

1126です。私も住信の自動返済活用していますよ。
月10万円の繰上げとは凄いですね。

うちは指定残高20万を残して、上限100万(MAX)まで自動的に繰上げ出来るような設定にしています。
ザックリですが基本的には金利3%程度の金額を振り込んでおいてボーナス時などの臨時収入時にドカンと入れる等、その時々で調整しています。

微々たるものですが毎月保証料が戻ってくるのがちょびっと嬉しいかも（笑）

>>1137さん

現金の備えは、車の買い替えや、家の補修が必要になった時、
あまり考えたくないけど、身内の不幸が起こった時などの
多くの金が一時気に必要になる時の備えも含んでいます。

軽減型で繰り上げて、月々のローン返済額を減らしても、
現金の備えも少なくて済むようになるとは思えないけど…。

>>1141
それだけで足りないとしても、減額した分は減らしていいんじゃないの？

>>1141
Aさんは、手元の貯金が500万円、月々のローン返済が15万円、
Bさんは、貯金は同じく500万円、月々のローン返済はこれまでの軽減のおかげで10万円まで減っていて、
いまは毎月10万円をローン返済、毎月5万円を繰り上げ返済しているとする。

あるとき、不幸な事態のために両者とも500万円を支出せねばならなくなり、貯金がゼロになったとする。
Aさんは、その日から倹約生活を始めたとしても、手持ちの現金が少ない危険な状態が長くつづくことになるが、
Bさんは、同じように倹約して、さらに繰り上げ返済を中断すれば、
1年後にはAさんよりも60万円多く現金を持てることになる。

こう考えると、Bさんと同レベルのリスク対応能力を備えるためには、
AさんはBさんよりも40～50万円くらい余分に貯金しておく必要があるんじゃないかと言えるのではないかな。
逆に言えばBさんはAさんよりも貯金は少なくても大丈夫ということ。

ここで勉強させてもらっています。

私は昨年末にローン開始しました。
子供も小さいので、ここでよくある毎月軽減型で繰上返済を指定校と思っていたのですが、今のところ2回、期間短縮で繰上返済しちゃってます。

2600万を変動35年で借りているのですが、ひとまずローン残高を2000万くらいにしておきたかったので、定期預金の満期を待って200万程繰上ました。

来年1月に400万繰上ておきたいと考えています。（短縮で）

そもそも変動35年にしたのは、毎月の返済負担を減らすためにしたことなので、これ以上軽減したいというよりは少しでも早く返してしまいたいというのがあります。

毎月繰上分を含めた一定の金額をローン引き落とし口座にプールしているのですが、そのまま様子みながら繰上用に貯めていこうと考えています。

現在ローン金利が1％切っているので、ローン開始後すぐ（残高多い）の繰上は金利減の効果が大きいので、金利上昇のリスクを軽減するために繰り上げておきますが、それ以降は市場の様子と自分の懐具合をみながらやっていこうかと。

私はあれば使ってしまうというタイプでもないので、手元にある程度まとめてもっておくことでリスク回避になるのかと思いました。

>これ以上軽減したいというよりは少しでも早く返してしまいたいというのがあります。

またまたビギナーさん登場のようですが、
軽減で毎月の返済額が減った分をさらに繰り上げ返済に回せば、
最終的には短縮で繰り上げ返済したのと全く同じ時期に返済が終わります。
悪いこと言わないから次に返すときは軽減にしときなさい。

>>1140

>>1136 です。

うちは、逆の返し方ですね。（残す金額を大目、繰上げ上限を予定通りの額）
ドカンと返しちゃうと消えてしまうので、月々を均すようにしています。

まず、口座に残しておく金額を支払額の1年分に設定してあります。
その上で、繰上げる金額の上限を、「当初の支払額＋10万」＝「現在の支払額＋現在の繰り上げ額」
になるような「現在の繰り上げ額」にして、繰上げ分もとりあえず半年から1年分入れてあります。

たまに繰り上げ額の上限を見直す時に、一緒に口座に残す額の上限も変更してます。
軽減するに従い、繰り上げ額の上限が増えて、口座に残す額の上限（その時の支払1年分）が下がります。

これだと、住信には同じ金額（私は当初の1年分の支払額＋120万をずっといれてありますが、必要なのは
当初の1年分＋10万なので、110万は予備費です）以上を入れておけば済みますし、何かあって口座の残高
が減り、残しておく1年分の支払額を割り込んだ場合、繰上げが自動で止まり、1年間は繰上げなしで通常の
支払いが続きます。

面倒くさくない方法＆なんかあっても危なくないように、当初支払額で月10万（年で120万）繰り上げる
方法と考えて、上記のようにしました。

>>1144
えー
変動ならローン金利１％以下ですよね？
なら住宅ローン減税で金利分戻るのに、繰り上げするんですか？

だったら、繰り上げしたつもりで資金を手元に残しておいた方が
何かと便利なのでは？金利上昇したら繰り上げすればＯＫだし。

知らない間に借金終わってたよ。はは〜という気楽さで返せればいいですね。

>>1144
「現在ローン金利が1％切っているので、ローン開始後すぐ（残高多い）の繰上は金利減の効果が大きい」

これ、逆でしょ。ローン金利が高いのと低いのを比べたら、高い方が残高の多い段階での繰上げの効果は
大きいです。
しかも、昨年建てたのなら、ローン減税が年に1％から1.2％ですので、変動で1%以下なのに急いで返す
ということは、ローンの金利減の効果よりも、預けておいて得られる金利の放棄により、逆に金利で損を
してます。

仮に短縮にするにしても、変動金利が1%になるか10年経つまでは貯めておいて、その段階でまとめて
返したほうがいいでしょう。

中途半端だと思いますよ。

>>1146

>>1140です。
なるほど。その方法は目から鱗ですね。
そうしておけば1年間は放っておいても勝手に返済＋繰上げされるし、いちいち降込む手間も省けて一石二鳥ですね。早速変更してみようと思います。

住信の自動返済の活用方法としては、まさに「おりこうな繰上げ返済」だと思います。

非常に参考になりました。

なんで皆そんなに繰り上げするんですか？おかしいですよ。
ローン控除でマイナス金利、10年は繰り上げしないのが普通でしょ。手元に現金あれば色々便利、返した金は戻ってきません。

ローン残が控除上限を超えているので繰上返済してますけど。10年後には切ってる予定だけど。

控除上限を超えたローン残って・・・家計大丈夫？？

2007年入居で上限2500万円ですから。1000万繰上しました（軽減でね）。余裕ですよ。

金利が、0.975とか0.875でも、前払い保証料が0.15％くらいあるから
繰上げしたほうが戻ってくるよ。

>なんで皆そんなに繰り上げするんですか？おかしいですよ。

それが一般的な日本人ですから。みんなと一緒じゃないとあせるんですよ。

>>1152

>>1146 ですけど、ここでも言われていますが、私も手続などは面倒くさがり屋で、仕事も時期によっては
忙しく銀行に行くのも面倒になります。

なので、面倒くさがりでもできる、毎月の繰り上げ返済の方法を考えたら、>>1146になりました。

基本は減った分は毎月充当してますけど、残高も繰り上げ額の変更も、ある程度放っておいてもいいので、
気が楽ですよ。

融資銀行のローン担当にここに紹介されている支払い絶対額を変えない支払い削減型の繰り上げ返済方法を説明しても理解してもらえませんでしたorz

期間短縮型がお得ですって言われちゃいました。

分かりやすい説明方法ありますかね？

>1156

残高2500万円って、信じられないのですが！！！

バブル時代に「住宅ローンは年収の５倍」といった宮澤喜一氏は、もうお亡くなりになったのですよ！
手元に1500万とかあるならわかりますけど・・・。

>>1156
1000万円の繰上げすごいですね。
私も2008年11月に借りたローンのうち今年1月に450万円5月に300万円返しますが
そのたびに貯金は100万円前後まで減ります（売るに売れない株とかは1000万円くらいありますが）。
残高が大きくない人は余裕なのでしょうが、
2000万円に減らすまでは安心できません。

>>1161

>>1156 じゃないけど、残高2500万とは書いてないと思うよ。

控除上限（2500万）を超えたローンを組んでいて、1000万繰り上げても、まだ上限以上ってことなので
控除は気にせず繰り上げてるってことでしょ。

私は現時点で5千万借りてますけど、所得の3倍以内に収まってますので、特に危ないとも思っていません。
なので、>>1156さんの、書き込みには違和感を覚えませんでした。


>>1161　さんが、どう信じられないのか説明してもらえますか。

>>1160
その担当者はわざと知らないふりをして期間短縮型に誘導しようとしている可能性もありますね。
銀行にとっては短縮型にしてもらった方が好都合ですからね。

>>1164さん

なんで、短縮型の方が都合がいいのですか？

短縮型だと軽減型よりも、確実に利息が取れなくなる額が増えます。

もし、その人の返済が無理をしていて、万が一、破綻した場合も、
銀行は元本を保証会社から受け取るだけになるので、更に儲けが無くなります。

普通に考えたら、銀行にとっては、軽減型で、多く利息を取れる可能性を残して、
かつ、月々の返済額を減らして、破綻しにくくする方が得だと思います。

>>1165
銀行でローン担当をしているとしても、想定内の返済方法以外（シミュレーションソフトが対応して
いないようなもの）については知識がなかったりします。

>>1166さん

ここで言われている返済方法は、
単に、短縮と同じ金額だけ、必ず繰り上げ返済を繰り返すというだけですから、
計算は短縮と同じで計算すればいいので、
それほど高度なことでもなく、それほど難しいことでもないでしょう。
ただ、実際に、その通り出来るかは別の話です。


銀行の立場では、相手が本当に繰り上げ返済を恒久的に続けるかわかる訳が無いので、
相談を受けた繰り上げをする段階で、短縮型か、軽減型かを秤にかけて、
短縮型の方がお客さまにとって得(銀行にとって損)と言っているだけのことでしょう。

そのあと、繰り上げをこまめに続けていけるかは当人の問題として、
自己責任で軽減型で繰り上げ続ければ良いだけのことで、
その後、客が繰り上げできるかどうかまでは、責任は持てないでしょうね。

全く責任のないファイナンシャルプランナーなどの立場では勧められても、
利害関係が絡む銀行関係者が軽減型を勧めて、客が損した場合を考えたら
(事実、一回一回の繰り上げの結果だけを見たら、得な返済方法では無いのだから)、
銀行関係者は勧められないというだけの話だと思います。

>>1165

・毎月軽減型で繰り上げ返済する方法をやられると、
　銀行側では毎月繰り上げ返済事務が発生。事務コストが増えるので困る。

・この方法をやる人の多くは毎月の余裕分を繰り上げ返済に回すので、月によって
　返済額が変動する。銀行側としては毎月の入金額が不安定になるので困る。

・どうせローン破たんするなら銀行側としては早いうちに破たんしてもらった方がリスクが少ない。
　何年も経つと、評価額を維持する担保物件もあれば、もろもろの理由で評価額が激減する物件も出てくる。
　任意売却などで担保物件が高く売れても差額は元の持ち主が持っていくだけだが、
　安くしか売れなかった場合は、その分の損は担保権者（銀行側）が被ることになる。

あなたが言うように「銀行にとっては、軽減型で、多く利息を取れる可能性を残して、
かつ、月々の返済額を減らして、破綻しにくくする方が得だ」というなら、
銀行は50年ローンだろうが100年ローンだろうが設定してくれるでしょうし、
ローン期間の延長を申し出れば大歓迎で応じてくれるでしょう。

>>1168さん

> 毎月軽減型で繰り上げ返済する方法をやられると、
> 銀行側では毎月繰り上げ返済事務が発生。事務コストが増えるので困る。

ネットでやる分には、殆ど処理は自動なので、コストには影響しないでしょう。
窓口でやられたら、事務コストが増えるけど、それは事務手数料を取るでしょうが、
そこまで無料にしている銀行はあるのかな？


> この方法をやる人の多くは毎月の余裕分を繰り上げ返済に回すので、月によって
> 返済額が変動する。銀行側としては毎月の入金額が不安定になるので困る。

住宅ローンの月々の返済程度で、銀行の経営に影響するほどの金額が動くのかな？


> どうせローン破たんするなら銀行側としては早いうちに破たんしてもらった方がリスクが少ない。
>　何年も経つと、評価額を維持する担保物件もあれば、もろもろの理由で評価額が激減する物件も出てくる。
>　任意売却などで担保物件が高く売れても差額は元の持ち主が持っていくだけだが、
>　安くしか売れなかった場合は、その分の損は担保権者（銀行側）が被ることになる。

それは銀行がやるのではなく、保証会社がやることです。
破綻した場合は、銀行としては、保証会社から元本分を保証されるだけで、
早めに破綻したら、それ以後の利息は回収できないので、結果的に損をします。

>>1168さん

> 銀行は50年ローンだろうが100年ローンだろうが設定してくれるでしょうし、

50年も、100年も働いている人が、どれだけ居ますか？
50年でも、20歳から借りて70歳までですよ。

収入が無い人から金を回収できると考えますか？
借主が破綻したら、銀行は損するんですよ。


> ローン期間の延長を申し出れば大歓迎で応じてくれるでしょう。

ローンの期間を延長を申し出るということは、
今の返済額だと苦しいと申しでられたことですよね。
そんな危ない人に、銀行は金を貸したいと思うと感じますか？

ローンが心配で、購入前に、銀行の窓口に相談に行きました。

いろんな繰上げ返済方法を説明してもらいましたが、
銀行としては、

「完済」が一番うれしくて、
「滞納、以下支払ってもらえないパターン」が一番怖くて、一番困る！

という話でしたよ。
繰上げの事務の手間も、滞納に比べれば、ぜんぜんＯＫ！というかんじで、安心しました。
手数料はかかりますが、顔を見て相談できたので、いいかなと。

「本当は滞納する前に相談してくれたほうが、こちらも楽なので万一の場合は、
　滞納前に相談してほしい」・・・だそうです。

さてさてまとめてレスしますよ。

>ネットでやる分には、殆ど処理は自動なので、コストには影響しないでしょう。

処理をほとんど自動化して、1回あたりの文書作成と郵送のコストがわずか400円としても、
毎月これをやられれば年間5,000円。20年続ければ10万円。ローン残高2,000万円なら0.025%の金利に相当。
この掲示板でも優遇幅が△1.5%だ△1.6%だと0.1%単位の金利差で大騒ぎしているのに、
その1/4に相当する金額は大きいでしょうね。

>が、そのための手数料をとっている銀行もまだ多いです。

手数料を取られるなら、毎月軽減型で繰り上げ返済する方法なんて誰もやりませんよ。

>住宅ローンの月々の返済程度で、銀行の経営に影響するほどの金額が動くのかな？

私のローン返済が1カ月遅れたところで、銀行の経営には全く影響しないと思いますが、
銀行はやすやすと認めてくれるのかな？

>それは、短縮だろうが軽減だろうが関係ないですね。
>短縮で毎月繰り上げてる人だっているし、軽減で年１回まとめてという人もいます。

ここでは「毎月繰り上げ返済する方法」の是非について論じているのですが。

>それは銀行がやるのではなく、保証会社がやることです。
>それは、多くの場合、銀行のリスクではなくて、保証会社のリスクですね。

保証会社はたいてい銀行の子会社ですけど。

>それから、任意売却して安くしか売れなくても、残債の返済義務は残るのでは？

借主が破産したら回収できなくなりますね。

>50年も、100年も働いている人が、どれだけ居ますか？

親子ローンというものがあるんですけど。

>ローンの期間を延長を申し出るということは、
>今の返済額だと苦しいと申しでられたことですよね。
>そんな危ない人に、銀行は金を貸したいと思うと感じますか？

何がおっしゃりたいのかよくわからないのですが、
「繰り上げ返済のときに、期間短縮ではなく返済額軽減を申し出るということは、
今の返済額だと苦しいと申し出るということだ。そんな人には銀行は金を貸したくないと思うだろう。
だから、銀行は返済額軽減よりも期間短縮を歓迎するだろう」とおっしゃりたいのでしょうか。
確かにそうかもしれませんね。

> 処理をほとんど自動化して、1回あたりの文書作成と郵送のコストがわずか400円としても、
> 毎月これをやられれば年間5,000円。20年続ければ10万円。ローン残高2,000万円なら0.025%の金利に相当。
> この掲示板でも優遇幅が△1.5%だ△1.6%だと0.1%単位の金利差で大騒ぎしているのに、
> その1/4に相当する金額は大きいでしょうね。

これは短縮でも軽減でも同じことでしょう？
短縮の人でも、頻繁に繰り上げする人もいるし、軽減でも、ある程度纏まってから繰り上げをする人もいる。

それに、1回あたりの文書作成と郵送のコストがわずか400円程度のサービスは、
住宅ローンではなくても、給与振込、公共料金等々をやっている客には、
振り込み手数料や時間外のキャッシュディスペンサーの利用手数料などの形で普通にやるレベルのサービスです。
別に、銀行にとってはサービスの一環で対応可能でしょう？


> ここでは「毎月繰り上げ返済する方法」の是非について論じているのですが。

この話の起こりは「銀行にとって短縮の方が軽減よりも都合が良い」というのは本当か？からですよ。
ちゃんと話の流れを読んでください。


> 保証会社はたいてい銀行の子会社ですけど。

経営的には、完全な別会社です。


>>50年も、100年も働いている人が、どれだけ居ますか？
>
> 親子ローンというものがあるんですけど。

まだ、働いてない。
場合によっては、生まれていない子供と一緒に組める親子ローンなんて聞いたことないですけど、あるんですか？


>>ローンの期間を延長を申し出るということは、
>>今の返済額だと苦しいと申しでられたことですよね。
>>そんな危ない人に、銀行は金を貸したいと思うと感じますか？
>
>何がおっしゃりたいのかよくわからないのですが、
>「繰り上げ返済のときに、期間短縮ではなく返済額軽減を申し出るということは、
>今の返済額だと苦しいと申し出るということだ。そんな人には銀行は金を貸したくないと思うだろう。
>だから、銀行は返済額軽減よりも期間短縮を歓迎するだろう」とおっしゃりたいのでしょうか。
>確かにそうかもしれませんね。

繰り上げ返済金をためた人がする返済額軽減と違って、
繰り上げるお金も溜められない人が、期限を延ばしてくださいと申し出るのが同じですか？
そう申し出るということは、破綻スレスレということですよね。
そのような状況を審査なしで許せると思いますか？

金銭面はともかく、
繰り上げ返済のメリットについての説明を求められたとき、

「軽減型よりも、短縮型の方が説明しやすい。」

というのは、ありますね。
前述のプロのＦＰさんも、お客様の感動やモチベーションＵＰは、
短縮型をされた方のほうが大きくて、勧め甲斐がある、といったようなことがありますね。

説明しやすくてお客様に喜ばれたほうが、嬉しいでしょう。
顧客満足度としては、軽減型より、短縮型のほうが高い。
プロとしては、顧客満足度が高いアドバイスをするのが仕事でしょうから。

大抵、窓口に相談に来るのは、金融には素人でしょうから。

銀行のローン相談窓口や、独立型ＦＰなど、対人型の窓口に相談に行った人は、

軽減型のメリットだけを説明されても、
「なにがなんだかわからないものに、相談料とられてしまった」

軽減型のメリットをさらっと説明された上で、短縮型を勧められたまま繰上げ返済して、
「こんなに期間も利息も得したから、相談料とられたけど満足、感動！」

なんでしょうね。わかります。

>>1176

>これは短縮でも軽減でも同じことでしょう？
>短縮の人でも、頻繁に繰り上げする人もいるし、軽減でも、ある程度纏まってから繰り上げをする人もいる。
>この話の起こりは「銀行にとって短縮の方が軽減よりも都合が良い」というのは本当か？からですよ。

この話の起こりは、>>1160さんの「融資銀行のローン担当にここに紹介されている支払い絶対額を変えない支払い削減型の繰り上げ返済方法を説明しても理解してもらえませんでしたorz」からですよ。
ちゃんと話の流れを読んでください。

>それに、1回あたりの文書作成と郵送のコストがわずか400円程度のサービスは、
>住宅ローンではなくても、給与振込、公共料金等々をやっている客には、
>振り込み手数料や時間外のキャッシュディスペンサーの利用手数料などの形で普通にやるレベルのサービスです。
>別に、銀行にとってはサービスの一環で対応可能でしょう？

「コストがわずか400円程度のサービスは銀行は喜んでやってくれるのだ」と主張するのであれば、
提携外ATMの時間外手数料210円なんて銀行は喜んでサービスしてくれるでしょうから、
あなたが利用している銀行に「提携外ATMの時間外手数料をサービスしろ」と要求してみてはどうでしょうか。

>経営的には、完全な別会社です。

こりゃお話にならんね。連結経営とか連結決算を理解してから出直してください。

>まだ、働いてない。
>場合によっては、生まれていない子供と一緒に組める親子ローンなんて聞いたことないですけど、あるんですか？

100年ローンは一時期存在しましたが。

>繰り上げ返済金をためた人がする返済額軽減と違って、
>繰り上げるお金も溜められない人が、期限を延ばしてくださいと申し出るのが同じですか？
>そう申し出るということは、破綻スレスレということですよね。
>そのような状況を審査なしで許せると思いますか？

相変わらずあなたが何と戦っているのかが見えてこないのですが、
「破綻スレスレではない俺様がローン期限延長を申し出れば銀行は大歓迎で応じてくれるのだ」と主張されたいのでしょうか？

>>1177
>>1178
なるほど、それはありそう。