元金均等と元利金等

>>711

それって35年で借りるより20年で借りたほうが得と言ってるのと同じだよ。
何もしなければ元金均等のほうが得って事は誰もが承知してる。元利均等は繰り上げする事で（元金均等と同じ負担かそれ以上にする事で）元金均等より得になり得るしりスクにも対応出来る。

たぶん、↓なんだろうけど。

>>315

ようするに>>244がファイナルアンサーでしょ

元金均等で借りるくらいなら、「元金均等で借りたつもり」と考えて元利均等で借りておいて、返済額が元金均等と同じになるように繰上返済していけば良い。

※無論、1円単位で一致させる必要もないし、律義に毎月毎月繰上返済する必要もない。だいたい合ってれば良い。
※ただし繰上返済手数料が無料という前提条件はある。

こうすれば、何事もなければ元金均等と同じように返済が終わるし、もし何か予想もしない事態が起きてお金が必要になったら、繰上返済をやめて手元に現金を残すこともできる。

要するに元金均等には何らメリットはない。既に元金均等で借りてしまった人が、過去の自分の判断を正当化するために必死でねんちゃくしている姿は哀れなものだ。

>元利均等と元金均等のシミュレーションを上げて「こうなるといくら得ですよ」みたにな事やればいいのに。

そういうことなら、

>676
のシミュレーションを使ったらすぐわかります。
固定金利なら元利金等より元金均等の方が総返済額は少なくなるようです。特に677のページで、元金均等と元利金等の部分だけ変えて直接比較させたら良いでしょう。

ただし元利金等でも毎月繰り上げ返済したら、総返済額が元金均と同じように減るというのもまた事実のようです。
でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。
いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。

もちろん私は手放しで元金均等を勧めるものではありませんが、元金均等に何もメリットがないというのは言い過ぎだと思います。
余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある。ただし返済は一番きつくなるからそれをリスクと考える人もいるでしょう。要は人それぞれってことでいのでは？。

> でもそれを言うなら元金均等でさらに毎月繰り上げ返済したらもっともっと総返済額が減る。ということになる。

何度も言われていますが、返済額が同じなら総支払額は同じです。
元金で繰り上げするなら、それとトータルが同額になるように元利で繰り上げしたら、総支払額は同じです。
元金だからといって、月の支払いが多くなることはありませんよ

> いろいろ条件つけるからイタチごっこになる。シンプルにシミュレーションで比較して見ましょう。

だから、元金、元利ということが意味がなく、月々の支払いが多いほうが、総支払額が少なくなる。これが結論ですよ。

> 余裕があるなら元金均等を選択してさらに繰り上げ返済するのが総返済額的には一番メリットがある

何度も言いますが、繰り上げをするなら、元金と元利の差は、保証料の差だけですよ。
過去スレをちゃんと読んでね。元金で繰り上げするぐらい余裕があるなら、元利で期間を短くしたほうが保証料も安くなりあますよ。

みなさん、普通ローン組む時に月々いくら負担出来るか？で考えるでしょ？

ならば視点を変えて、自分の所得、学費や貯蓄など考えて月々住宅ローンの負担は12万までの家庭がいざ家を買う際、どんな検討をするか？

あくまで、「月々の負担が12万」を起点に考えた場合、いろいろなケースが有りますが、

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした

大まかにこの3つの選択肢が有ると思いますが、この3つは「月々の負担は12万まで」の条件を満たしていますのであとは違い、メリットデメリット、損か特かを比較するだけだと思いますが違いますか？

ちなみにこの場合、元金均等のメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

715さん

なぜ元利で１２万が存在しないのですか？？？期間を同じで想定した場合でしょうか？
一般的には、それが一番最初に考慮されると思いますけど。

総支払額で一番得するのはこのケースです。これを起点にリスクヘッジを考えていくのだと思います。

その３つのケースなら、間違いなく３でしょうね。１，２を選択するのは繰り上げ返済がめんどうと思う人か、持っていると使ってしまう人だと思いますよ。

3.の場合で、２０００万円、２０年、元利利息0.8％、元金1.5％で計算するとどうなりますか？

２６５０万　年利息0.8％、２０年で単純な計算をしてみた。
元利は年払い１４４０万（１２万×12）とした。
元金有利かと思ったが、意外にも総返済額の差は僅か５７００円だった。
ネットのシミュレ－ションでは元金有利の計算事例が多い。

不思議ことに実際は、元金の貸付利息が元利の２倍ぐらいになっている。
これでは元金が圧倒的に不利となる。

元利は本当に残債のみに利息が掛かる計算なのだろうか？

＞元利の場合、繰り上げまでに支払った利息額についても再計算して返還分を充当してもらえるのでしょうか？

元金均等・元利均等に関係なく、返済額のうちの利息額は、常に
　その時点の残債×金利（年利）÷12　です。
将来の利息を先に払うことはありません。
ですから、繰上返済をしても、それまでに支払った利息に変化はありません。



ここが間違いですね。

将来の利息を払うことがなければ、元金と全く同じことで、その年の払いは利息分を除けばすべて元本となりますから、元本が最初からどんどん減る計算となります。
元金と元利の違いは、支払いが１２万円定額と、元本/ｎ/12の差額のみとなります。
この場合、金融機関が利息に差をつける理屈は何処にもありません。
実態は違っていますよね。

>719
この計算式は元本均等計算ですよ。

元利さんが勘違いしていたようですね。

>>716

>なぜ元利で１２万が存在しないのですか？？？期間を同じで想定した場合でしょうか？

では、リクエストに答えて。この方が買おうとしている物件の価格が3000万と仮定します。

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした
4.元利均等で月12万にしたら返済期間が35年では無く、25年に短縮した。
5.元利均等で月12万にしたら3500万まで借りられるのでもっと良い家を買う事にした。


4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮する理由が有りませんね。元金均等に意味が無いのと同じ理由で期間を短くする理由が有りません。5番は借入額が違ってしまうので比較になりませんが、あえて言うならばより多く借りられるという事でしょうか。しかし、金利上昇リスクや所得減少リスクに弱くなるのであまりオススメ出来ません。

さて、再びお伺いしますが、上記の状況で元金均等を選択するメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

>>718
>>719

ちなみに過去スレの>>407元利均等VS元金均等の正確なシミュレーションを出してる人がいます。差はたったの994円のようです。

>361と似た条件で中央三井から借りようと思っているので計算してみました。
361では計算に入っていなかった返戻保証料の概算値を銀行の担当者に聞いて
計算に組み入れたのが大きな違いです。

借入条件は次の通りです。
- 借入 1810万円
- 金利 0.775%
- 返済期間 35年
- ボーナス払い無し
- 保証料一括払 元利均等\373,059、元金均等\296,225
- ローン返済開始は1月
- 一部繰上返済はせずに、10年後(121ヶ月目)に一括繰上返済する
- 金利は変わらないものとする

元利均等(返済額 \-49,218)
住宅ローン控除合計 \1,555,541
支払利息合計 \-1,225,218
保証料 \-373,059
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \153,156
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \68,920

元金均等(初月返済額 \-54,757)
住宅ローン控除合計 \1,525,571
支払利息合計 \-1,200,687
保証料 \-296,225
保証取扱手数料 \-31,500
返戻保証料 \82,754
保証料返戻手数料 \-10,000
合計 \69,914

意外なことに差額はわずか\994です。
初期費用は若干かさみますが総支払額がこれぐらいの差であれば元利でも良いと思うのですが、
どうでしょう？

> 4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮する理由が有りませんね。
> 元金均等に意味が無いのと同じ理由で期間を短くする理由が有りません

たぶんあなたやっぱり勘違いされていると思いますよ

１番と２番なら、２番のほうが総支払額は少ないです。なぜなら１番は最初は１２万だが、だんだん月の支払いは減っていきます。２番はずっと１２万支払うということです。
２番と４番は、総支払額は同じですが、保証料が安くなります。

>>725

分かってますよ。
すいません、記述ミスです。

☓4番は1番、2番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮
○4番は2番、3番と結果的に総返済額も完済時期も同じになるのであえて期間を短縮

でも実際は3番は減税分を多く受け取れるので総返済額と完済時期が一緒でもそのお金をさらに繰り上げに回せばもっと有利になりますね。

>２番と４番は、総支払額は同じですが、保証料が安くなります。

でも2番は保証料が返って来ますのでその差はおそらく微々たるもの。

フラット35はどちらでもいいでしゅよ。

http://www.flat35.com/loan/atoz/1_4.html

元金の方がだいぶ安いみたいです。

>>728

結局元利元金の情報って根本的な事が抜けてるんだよね。

元金にすれば元利に比べて月々の返済が高いから得なのは当たり前。でも元利は月々の返済が低い分手元に自由に使える資金が残る事になる。この資金を解説してる所が無い。

この資金は繰り上げに回せば元金と同等になる。貯蓄すれば将来の不確定リスクの資金になる。

そのへんを理解してどっちを選ぶか考えればいい。元金にして強制的に月々の返済を高めにして段々減って行く支払いでニンマリするのも悪くない。

元利+繰上げで可能性としては低いかもしれないけど将来の所得減少に備えるのも悪くない。


>>724

あなたは元利が有利な事をわかってて投稿してますよね？意図は何ですか？単に荒らしたいだけ？自分が元金選んじゃったから現実を認めたくない？

>>719,>>720,>>721
元本均等も元利均等も利息の計算式は同じですよ。

>>719
元本と元利で金利が違う金融機関があるのですか？
差し支えなければ、どこの銀行でどの程度違うのでしょう？

じゃぁ、あの計算式で元利均等の月額出してみてよ

・返済月額＝借入金額×年利/12×（１＋年利/12）^（借入年数×12）÷（（１＋年利/12）^（借入年数×12）－１）
・支払利息＝返済前残債×年利/12
・返済元本＝返済月額－支払利息
・返済後残債＝返済前残債－返済元本


検証はエクセルを使った計算でよいかな？

・返済月額：PMT(年利/12,返済月数,-借入額）・・・Ａ

・ｎ回返済額のうち元本：PPMT(年利/12,n,返済月数,-借入額）・・・Ｂｎ
・ｎ回返済額のうち利息：IPMT(年利/12,n,返済月数,-借入額）・・・Ｃｎ
または
・ｎ回返済額のうち利息：ｎ回返済前の残債×年利/12・・・Ｄｎ

このとき、以下の関係が成り立ちます。

Ｃｎ＝Ｄｎ
Ａ＝Ｂｎ＋Ｃｎ＝Ｂｎ＋Ｄｎ
Ｂｎ＝Ａ－Ｄｎ


例えば、
・借入年数：35年
・借入金額：3000万円
・借入金利：1.00％
とすると、

・返済月額＝PMT(0.01/12,35*12,-30000000)＝84686円・・・Ａ

初回返済は
・初回元本＝PPMT(0.01/12,1,35*12,-30000000)＝59686円・・・Ｂ１
・初回利息＝IPMT(0.01/12,1,35*12,-30000000)＝25000円・・・Ｃ１
または
・初回利息＝30000000*0.01/12＝25000円・・・Ｄ１

Ｃ１＝Ｄ１
Ａ＝Ｂ１＋Ｃ１＝Ｂ１＋Ｄ１
Ｂ１＝Ａ－Ｄ１

残債は、3000万円－Ｂ１＝29,940,314円

２回目の返済は、
・２回元本＝PPMT(0.01/12,2,35*12,-30000000)＝59735円・・・Ｂ２
・２回利息＝IPMT(0.01/12,2,35*12,-30000000)＝24950円・・・Ｃ２
または
・２回利息＝29940314*0.01/12＝24950円・・・Ｄ２

Ｃ２＝Ｄ２
Ａ＝Ｂ２＋Ｃ２＝Ｂ２＋Ｄ２（１円の誤差が出ていますが端数処理の関係です。）
Ｂ２＝Ａ－Ｄ２

残債は、29,940,314－Ｂ２＝29,880,579円

以下、これを繰り返せば最後まで検証できます。



アドオン方式と元利均等返済方式は違いますよ。念のため。

計算式、変えちゃってるじゃん。
深夜にご苦労様でしたね。

だいぶ前のことだが、三井で元利1％、元金3～4％ぐらいだった。

一部の人間しか使わない関数pmtをチャンと式にしないと、説明にならないよ。

>>733
変えてないですよ。>>719で引用してるのは>>679ですが、それは利息の話ですよね。
利息については、
＞・支払利息＝返済前残債×年利/12
一番上から２つめの「・」です。

>>735
pmt関数は検証に使っただけです。>>731でのリクエストは返済月額でしたね。式にしていますよ。
＞・返済月額＝借入金額×年利/12×（１＋年利/12）^（借入年数×12）÷（（１＋年利/12）^（借入年数×12）－１）
一番上の行です。


もう一度書いておきますが、
元金均等でも、元利均等でも、残債が同じなら利息は同じです。
・利息＝残債×年利÷12

ですから、初回の返済額のうち利息は同額で、違うのは元本だけです。
返済額は元本均等の方が大きいですが、これは元本の返済額の違いです。
（元本の返済額は元本均等の方が多い＝残債は元本均等の方が少ない）

繰上返済をしなかった場合、２回目返済前の残債は元本均等の方が少ないので、利息も元本均等の方が少なくなります。
しかし、繰上返済（＝元本の任意返済）をして返済額を同じにすれば、２回目返済前の残債は元本均等でも元利均等でも同じなので、２回目の利息も同じです。

これは基本中の基本なので、それがわかっていないと議論にならないです。


>>734
＞三井で元利1％、元金3～4％ぐらいだった。
そんなことってあるんですね・・・元金は優遇無しということでしょうか？
その状態なら元金で借りるメリットは全くないですね。

>>728
公庫の計算例ではだいぶ違うね。

現在の公庫５年固定の元金均等が1.48％
銀行さんは、この掲示板では元利0.85％

その計算ではだれも公庫から借りない。
計算方法が違うと思います。

だって、元金で貸したって金融機関には何もメリットがないから。そりゃ元利を勧めるよ。

元金は借りる側も何もメリット無いけどな

貧乏な人には元利が一番ですね。

頭数悪い人には元金がお似合い

元利を選ぶ人は算数も苦手みたいですね。

>>743
一生懸命書き込んでるけど、要約すれば、
元利均等は何一つ元金均等より得なことはないってことだね。

>>744
いや、元利均等の方が、その月に「返済しなければならない」額が小さいことがメリットです。

逆におたずねしますが、繰上返済も考慮した場合の元金均等のメリットって何ですか？

>>745
ローン保証料を節約できる。これは明確な経済的メリット。
そして、どう間違っても元利均等よりも多くの利息を支払う心配がない。これも経済的メリット。

あとは、ここの人達みたいに、毎月毎月「元金均等よりも多く弁済しなきゃ損しちゃう！」なんて
余計な心配をする必要がないってことかな。

＞いや、元利均等の方が、その月に「返済しなければならない」額が小さいことがメリットです。

ふーん、元本返済額が小さいせいで利息を余計に支払うことがメリットなんだ。
さすが元利均等を選択する人はひと味違うねｗ

>>745

繰上返済をしなくても元利＋繰上と同等以上(保証金のことね)が得られることでしょうか。
返済に余裕があったり将来リスクが少ない人（公務員など）には向いているのではないでしょうか。
また、今月の返済がが一番苦しい、言いかえれば来月は今月よりも返済が楽なわけですから、心理的メリットは大きいでしょうね。

＞743
フラットの方が財形融資より利息高くない？

0.865％変動と１．４８％１０年固定が、この掲示板の住信さんの元利均等の利息
公庫（誰でも知っているけど今は承継団体ね）の1.45％５年固定の元金均等の利息

固定と変動は抜きにして、この利率で計算すると、どうなるの？
自ら固定と変動など別の論は駄目よ。

>>746
>>747

だからずーーと前から元金均等は2万円お得って言ってる。それ以上でもそれ以下でもない。

2万円得したい人は元金。以上、終わり。

>返済に余裕があったり将来リスクが少ない人
>今月の返済がが一番苦しい、言いかえれば来月は今月よりも返済が楽

なんという矛盾

将来のリスクが少ないなんて言い切れる人はほとんどいないでしょう？実家が資産家でもない限り。JALやエルピーダ、東電でリストラに有ったエリート社員もまさか自分がこんな目に合うとは思って無かったでしょうから。それを2万円得する為にあえて元金均等？

変動+繰上は当初5年間は返済額は変わりませんが、5年後には元金が減っている為、見直す際、金額を下げられます。翌月の返済が下がるなんてちっちゃな心理的負担軽減よりも5年間というスパンで考えてほうがいいとは思いませんか？しかも5年後は返済額をさらに上げる事も下げる事も出来ます。5年後は5年後の所得や支出を元に返済額を選択出来るのです。

>>749
何度も聞くけど、その２万円ってのはどうやって計算したの？

>>750
元利均等の弁済額は支払えても元金均等の弁済額が支払えないってどういう状況？
せいぜい数千円しか差がないのに。

しかも、毎月繰り上げ弁済していたら、数千円どころかほとんど差がなくなっていくわな。

> ローン保証料を節約できる。これは明確な経済的メリット。
> そして、どう間違っても元利均等よりも多くの利息を支払う心配がない。これも経済的メリット。

もともと元金の初期額に対して余裕があるなら、元金の初期支払いと同額にして、元利で期間を減らしたほうが、経済的にはお得ですよ。これをしない理由は何ですか？

> あとは、ここの人達みたいに、毎月毎月「元金均等よりも多く弁済しなきゃ損しちゃう！」なんて
> 余計な心配をする必要がないってことかな。

住宅ローン控除のため、金利１％未満なら、１０年間は、繰上げしなくても元金と変わらないですよ。

元金均等は、毎月弁済額が減っていくからローン期間の大体中間で元利均等と毎月の弁済額の多寡が逆転する。

もし、元利均等で毎月元金均等以上の弁済額になるまで繰上げ弁済を続けるとしても
この逆転するポイント以降は、元金均等と元利均等の弁済額がイコールになるのでは？

＞もともと元金の初期額に対して余裕があるなら、元金の初期支払いと同額にして、
＞元利で期間を減らしたほうが、経済的にはお得ですよ。

どこが得なんだよｗ
だから元利均等を選ぶ奴は算数が弱いとか馬鹿にされるんだよ。

>>753
繰り上げ弁済の場合、期間短縮の方が返済額軽減よりも得だといいたいわけ？

それって、元金均等の方が元利均等より得だという話と同じロジックなんだけど。

754さんの言うとおり、返済期間の折返点以降は返済額が逆転しますね。
となると、リスクに対する有利不利が逆転するということかな。

見通しが立ちやすく再就職のしやすい前半と、見通しが立ちにくいし再就職も難しい後半で
リスク対策はどちらに重きを置くべきですか？

>>756

結果的に期間短縮になるんだよ。そんな事も分からないのか？

誰か↓の問に答えて、元金さん

>>715

みなさん、普通ローン組む時に月々いくら負担出来るか？で考えるでしょ？

ならば視点を変えて、自分の所得、学費や貯蓄など考えて月々住宅ローンの負担は12万までの家庭がいざ家を買う際、どんな検討をするか？

あくまで、「月々の負担が12万」を起点に考えた場合、いろいろなケースが有りますが、

1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした

大まかにこの3つの選択肢が有ると思いますが、この3つは「月々の負担は12万まで」の条件を満たしていますのであとは違い、メリットデメリット、損か特かを比較するだけだと思いますが違いますか？

ちなみにこの場合、元金均等のメリットは何でしょうか？私には何も思い当たらないのですが？

> 繰り上げ弁済の場合、期間短縮の方が返済額軽減よりも得だといいたいわけ？
> それって、元金均等の方が元利均等より得だという話と同じロジックなんだけど。

保証料も得と言いたかっただけですよ。

元金の人は、繰り上げを否定しているので、繰り上げしないくらいなら、元金の初期設定と同等の元利の返済額にすれば、総支払額が減るって言っただけですよ。
繰り上げをするなら元利も元金も一緒。１０年未満では住宅ローン控除があるため繰り上げをしなくても元金と元利は同じ。それなら手元に資金が残る元利がお得ですよ。

そして資金を残す必要もないぐらい余裕なら、元利で期間を短くしたら、保証料が得になると言いかっただけですよ。