変動金利は怖くない！？その９

>>281さん
遅くなりましたがありがとうございます。
確かに返済の自由度はなくなりますね。
保証金の返還についてはまったく考えていませんでした。
詳しく調べてみます。

>>297
従業員は儲かっていますよ。給料も高いです。
下請けが悲惨なだけです。下請けの人数の方が圧倒的に多いですけどね･･･。

最近、変動金利（0.875％）で、3000万円組み、新築購入しました。
参考までに、融資された銀行の固定の場合の金利は、30年　3.0%でした。
他の銀行の融資条件はこれ以下でした。

販売会社の営業の言葉

1．最近（0.875で組めるようになってからと仮定しましょう）の人は、ほとんど（9割方）　変動を選択している。
　　　
（固定資産税が発生するので、住宅減税1%でプラスとはなりませんが、やはり魅力的です。）

2．変動基準金利が4.6%　になる（1.6%の金利値引きがあるので、この時点で3.0%となる）ことがあれば、購入したマンションの価格が上がると思いますよ。（つまり、最悪、売却すれば、残債で苦しむことはない）

前者は嘘とも思いませんが、後者について、マンションの価格が上がる？　という点についてご意見いただきたく。

>>303
自分も同意見です＞マンションの価格が上がる

というか、変動金利が4.6%になる状況というのが想像できないので
あくまで理由付けという感じなのでしょうけどね。
プチマンションバブル下のマンション価格の上昇と変動金利の推移を見る限り
それだけ金利が上がった場合、マンション価格は5倍ぐらいまで上昇する可能性があります。

>マンションの価格が上がる？

過去の例で行きますと、

http://sumai.nikkei.co.jp/special/kouji/index.cfm?i=20090324s2005s2

↑を見ると確かにバブル期は今の5倍の値段がついてます。

次に変動金利の推移を見てみますと、

http://d.hatena.ne.jp/geogeo2681/20041203

地価が5倍の頃、変動金利は実に8.5%もありました。


しかし、ここで注目したいのは変動金利8.5の頃はほんの数年で利率が大きく跳ね上がっておりますが、
当時金利が上がってローンが払えなくなった人などおらず、高金利でもむしろ地価が跳ね上がるほど住宅が
売れていました。いわゆるバブル経済なわけですが。

住宅ローンだけにスポットを当てて考えると、不況時は金利を下げて住宅を買いやすくして景気を刺激し、
景気が良くなって来ると皆が住宅を買い出し、地価が高騰しだすので金利を上げてバブルを抑制するわけ
ですので、変動金利が4.6になっている状況とは、その金利でも住宅需要がある状況と想像出来ます。
そして、そこまで金利を上げて来ているという事は住宅価格高騰を防ごうとしているわけですから地価も
それなりに高騰しているはずです。

その通りですね、どうしてその様になるのか理屈か明解ですよね。。
だけどこの掲示板では、その思い込みは甘いという固定派の人間がいる。
本当に甘い考えで有るならば、甘いという明確な論拠を出して欲しいものです。

303 です。　ご意見ありがとうございました。

個人的には、変動金利は経済情勢に合わせて、変わりますから、得も損もないと基準であると考えています。
そう仮定すれば、固定金利は、未知である、先の経済情勢に対するギャンブルをしていると考えます。

今後、30年間で、基準金利が8％という日が来ないとはいえませんが、来れば固定派の方は得をします。

でも、世の中の評論家の方には、私とまったく反対の考えを唱える方が多いと感じます。

おそらく、何を基準に考えるかで、180度　変わってくるのだと思います。

＞世の中の評論家の方には、私とまったく反対の考えを唱える方が多いと感じます。
評論家自身もその事には気がついているけど、自分の顧客に対しリスクを負いたくないから無難な長期固定を勧めるだけ。
顧客に詳しくリスクを説明しても、その顧客は正しくそのリスクを理解しようとせず、何か不利益が発生したら「どう責任取ってくれるんだ。」と最後に自分が決断したという事実を棚に置いて追求してくるからね。
ここを見ているとそういう人が多いというのが容易に想像出来ると思う。

ここ数カ月で多少の誤差はあっても住宅ローン金利は今が底(固定は既に上がり気味だけど・・・
でもソニー銀ならまだ、長期でも2%代、団体生命保険・保証料込)・・・だから普通は固定で組むでしょう。
株も底値を狙って買うでしょ？・・・単純明快だと思うんだけどな？なんで変動でわざわざチャレンジする
のか分からない。

金利で無駄なお金払いたくないから。
お金は賢く有効に使いましょう。
考えたりするのがいやでラクしたいから固定にするんでしょ？

>>ここ数カ月で多少の誤差はあっても住宅ローン金利は今が底(固定は既に上がり気味だけど・・・

なんでそう確信してるのか分からない。今月大手が長プラ引き下げを行ったので長期固定は来月
下がると見ています。評論家の意見というならば、株価が一時の底値から落ち着き、銀行も貸し出し余力が
回復して来て懸念されていた国債増発による金利高騰も無いようで、年内までに長期金利は1%目指すのでは？
とも言われています。今後不況が長期化すれば長期固定が2002年あたりのように2%前半まで落ち込む可能性も
あります。

>株も底値を狙って買うでしょ？

底で買って天井で売る。この事が難しいから皆損したりするのです。底と天井が分かれば誰も苦労しません。

よくあなたは今が底だと言い切れますね？それに底を打ったからといって上昇するとは限ら無いですし、
むしろ上がっても限定的で低位でしばらく推移する可能性が高いのにあえて上昇リスクを考えて長期固定と
いうのが必ずしも正しく、安全とはとても思えません。

303　307　です。　レスありがとうございます。

>株も底値を狙って買うでしょ？　

まさに、固定の方は、ギャンブルしていると考えてしまう次第です。
ただ、読みとしては悪くないのですが、先を予想して、得をしようとしているのですから、ギャンブルですよね。

実際、私自身、約5年前に住宅金融公庫で、同じ読みで、10年　2.0％　以後　20年　3.5％　固定で、最初の家を購入しちょっと前に売却しております。　私のギャンブルは、結果としては、負けになるのではと、理解しています。
変動であれば、1％優遇で、当初3年間は1％を選べたころでしたから。　3000万円で1％違うと、年間30万円ですので、3年間分の1％は大きいですよね。

変動を選んでいれば、勝てたとかではなく、あくまで変動金利は、勝ちでも負けでもない、基準だといいたいのです。　つまり、変動を選んでいれば、損も得もなく、適正な利子を払ったのだと。

結構、このような議論のサイトを見ますが、私のような主張を見たことがなく、持論を展開させていただきました。

確かに金利の値は底だと思いますが、底のまま、15年くらい続いてしまう可能性もありますよね。

ほんのわずかですが、マイナス金利（銀行に預けると、手数料取られる）可能性もありますよね。

要は、固定の方は、最近では先物取引していると理解しています。

後に金利が上がって、固定にしておけばよかったというのは、要は先物取引しておけば　よかったということになり、当たり前の　たら、れば　の話ではないでしょうか？

固定の方は、リスク回避をしている　と主張すると思いますが、そもそも、それが先物取引の原点ですよね。
＞自分の顧客に対しリスクを負いたくないから

で、評論家の多くが、固定金利を薦めるという、なんだか　ループ現象ですね。

もともと、変動金利　怖くないの？　スレでしたね、　脱線しているかもしれません。

すみません、以前から気になっていたのですが、せっかく話題にあがったので
インフレ時の不動産価格上昇について、教えて下さい。
政策金利が上がるということは物価上昇を抑える必要があるということで、
不動産価格も上昇している状態であろうというのはわかるのですが･･･

でも、出生率の推移を見ていると、これから先少なくとも約30年は、
不動産を購入する層の人口はどんどん減っていくので、
需給のバランスを考えると、経済情勢による上下はあっても、基本的に不動産価格は
下がっていってしまうのでは？と考えてしまいます。
（参考：出生数及び合計特殊出生率の推移）
http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/111b1.htm

仮にインフレであったとしても、不動産以外の要素で起きているとすれば
政策金利上昇＝不動産価格上昇　とも言えないのではないかなぁと思うのですが、いかがでしょうか？
　→とは言っても　所得が上昇しないと政策金利も上げられないでしょうから
　　変動が不利だと言っているわけではないです。
　　ただ、高値で売り抜ける作戦は難しいかなと思っただけです。

不動産が上がらずに物価が上がるか！と言われれば、すみません素人でごめんなさいという感じです。
でもそれ考えると、インフレの可能性自体低いということになりますかね･･･？
　→とすると元金の減りが遅い固定が怖いですね･･･


というかそれ考えてると、年々売却が難しくなってくるということなので、
最悪の事態（リストラ等）を考えると、住宅ローン自体がおっかなくなります。
（ちなみに私はHNのとおり、「いつか買いたい」なので今は賃貸です）
どなたか希望をもてるご意見を頂けると有難いです。

今世界的な超低金利政策だから、景気回復とともに各国が金利を上げ始めると
そんなに回復の実感なくても、日本も安心して一緒に上げていくだろね。

>>313

不動産価格の上昇という意味では当然需給の関係で考えればいいと思います。人口減少と言うのは、
日本全体がバランスよく減るわけではなく、おそらく地方、まともな産業が無い地域から減って行くと
思いまし、そうなれば逆に都心部へ集中するという事を考えると、主要都市以外の物件は資産価値が
低いと思うのであまり値上がりはしないと思います。

そもそも人口減少時代にインフレを起こすような好況が有るのかどうかが疑問です。インフレ
（物の値段が上がる）というのは需給バランスが崩れて起こる訳ですから、住宅に関わらず、
すべての物の値段に対して人口減少はマイナスに作用すると思います。

>>314
世界が上げれば日本も上げるという考えはとても胆略的で無責任な発言ですね。
そもそも2年前まで世界中が好景気高金利の時代、日本だけが低金利を続けていました。

>日本も安心して一緒に上げていくだろね

各国が金利を上げると日本の何が安心なのでしょうか？
逆に各国の政策がうまくいき、好況になって来ているのに日本だが取り残されて金利を上げられず、
不安になるんじゃないでしょうか？

＞そんなに回復の実感なくても、日本も安心して一緒に上げていくだろね。
なんだか、感覚的な理論しか出てこないね.

>>314
　そんなに簡単だったら０金利解除の後すぐに下がったりはしないよ。
　でも下がったね。

変動は景気物価連動と思ってたら問題なし。

ただ、時間差はあるからギリギリはダメ。

変動は文字通り経済にあわせて変動するわけだからうまくつきあえば有効。
うまくつつきあう自信が無い人やそういう事が苦手、面倒な人は固定でいいんじゃない？
その代償は大きいけどね。

都議選民主圧勝っぽいけどこのまま衆議院選も民主圧勝で政権交代になると金利的にはどっちに
行くんでしょうね？

どちらかというと自民がダメだから消去法で民主ならあまり明るい未来は期待出来ないと思うんですが。
民主に期待を持ってるとは思えないし。

一度下野したあとの自民に期待ってとこですかね？とすると希望をもてるのは5年後？

>>319

自民・公明が勝てば今まで通りの官僚内閣制がこれからも続いて行くことになりますけど。。。
無駄な公共事業、天下りし放題、いい加減な年金管理など官僚にとって心地よい制度がたくさん
ありますが、現在のやり方を続けて行くと明るい未来が見えてくるとは到底思えません。
かといって民主に本気で官僚と対決して制度を変えるほどの気骨のある人がいればいいのですが、
どうなんでしょうねー。