マンションは購入？賃貸？

>3454の訂正（言葉足らずでした）

だから、価格の内、建物比率の高いマンションは値上がりする。
　　　　　　　↓
だから、価格の内、人件費、資材価格などの影響をうける建物比率の高いマンションの新築価格は値上がりする。

まぁ、投資回収を考える25〜30年では賃貸も分譲もトントンでしょうね
30年越えで住む場合は分譲のほうが得になるケースが増えるでしょうか

資産価値の低下のことをしきりに気にしている人が居ますが、その低下が同レベルのマンションの賃貸料より下であれば、賃貸よりも損をしているようなことはありません

まぁ、長く住むつもりなら分譲を検討して良いかと

本当は、長く住むなら子世代まで資産（土地）を渡せる戸建ての方が良いのですけどね

> まぁ、投資回収を考える25〜30年では賃貸も分譲もトントンでしょうね

これは本当ですか？
私は賃貸オーナーをやろうとしていろいろ調べましたが、賃貸オーナーが投資回収に25-30年もかけませんよ

15～20年で想定します
このぐらいで投資回収できるような家賃設定にします。それができないなら建築費をケチるしかないということになります。

賃貸が儲かるなら分譲をする不動産はいないという人がおられますが、それはビジネスの考え方ですよね

不動産屋にとっては
1年後の100万もらえるのか（分譲的考え方）
10年後に300万もらえるのか（賃貸的考え方）
これのどちらがいいかと同じです

>>3457
最近の傾向知っていますか？不景気に合わせて新築供給を絞った結果中古価格が上昇しています。新築を絞れば絞るほど購入検討者の選択肢は狭くなり中古へと目が向くようです。(条件のよい物件が中心でしょうが)

米の5月新築住宅販売件数は前月比－３０％台の大幅な減少。過去最低の水準になりました。
特に西海岸の落ち込みが大きかった。不況だからです。その結果戸建の在庫が膨らんでいます。
原因としては米政府の住宅購入支援策が４月末に打ち切られたためでしょう。
景気の低迷、減税エコポイントなどが終了したら米と同様、新築も中古も売れなくなるはずです。
マンションも建売の戸建も新規の建築は抑えていくことになります。販売時点になって市場が落ち込んだら大変ですからね。どこまで着工を絞ることが出来るか、建売業者やデベの腕の見せ所かもしれません。
分譲か賃貸かなんって問題じゃなくてとにかく売れなくなりますから。
ただし、若い方は希望が出ましたね。頑張って社長になればゴーン氏みたいに所得が増えるということになりました。出世すれば分譲でも賃貸でもホテルでも好きなとこに住めますよ。

住宅エコポイントは物件の販売数にはあまり影響していません。

賃貸、分譲どちらが最後に得かの議論が盛んですが、
そろそろ、どちらが暮らしやすいかという、住環境のクオリティの議論に移りませんか？

賃貸は上下左右の音がいつも良く聞こえるので、都会に住んでいても孤独感を感じません。
住人同士挨拶もしないので、わずらわしい人間関係が不要です。どんな人が住んでるか良くわかりません。
汚したり壊しても、人のものなので、くよくよ気にかける必要がありません。
嫌になったら、すぐ引っ越せます。なので賃貸が有利です。

>>3461
>15～20年で想定します
>このぐらいで投資回収できるような家賃設定にします。

賃貸オーナー用物件を見れば分かりますが、利回り５％だと確かに２０年で
投資した全額を回収と計算できますが、実際は不可能です。　所得税、固定資産税、
空室、家賃下落、修繕などがあるのでかなりのロスが出ますからとても２０年なんて無理です。

じゃあ利回り１０％以上もある物件を購入すればいい、そんな物件はたくさんある。
でも利回りの高い物件ってボロいです、駅から遠いです。だから次にいくらで売れるか分かりませんし、
入居者も入りずらい（＝家賃の下落）、修繕に金がかかります。

3468さん

> 利回りの高い物件ってボロいです

これが正解です
つまり利回り8%～10%でるような物件でないと賃貸オーナーはできません（わざわざ赤字だしてまでする人はいません）
つまり賃貸物件は、設備などをグレードが低いのが一般的なのです

> 15～20年で想定します

あくまで想定です。つまり家賃設定は、満室なら15年で回収できるぐらいで設定して、実際は20年～25年で回収ということになります

つまり、普通にマンションの1部屋かって賃貸オーナーする場合は、もうかりませんよ
マンションのグレードが高すぎるので、賃貸オーナーをする場合は、基本的には自分でマンションを建てないと儲かりません

3469さん

賃貸と分譲の両方の住居に関する生涯出費が同じとするなら
広さが同じでも、賃貸の方がグレードが低いってことですか？
具体的にグレードが低くて何か困ることがありますか？

> 広さが同じでも、賃貸の方がグレードが低いってことですか？

そうです
MRでも行って、税金などを含めて資金シミュレーションして、同じ築年数で同じ広さで同じくらいの資金ですめる賃貸で比較すればわかると思いますよ

よく言われるのが、
分譲で生涯3LDKに住む場合と賃貸で2LDK(DINKS or　子供が小さい)→3LDK(子供が大きい)→1DLK（子供が独立）で同じくらいの生涯出費になると試算されているケースが多いですよ
つまり同じ3LDKに生涯すむのであれば、部屋のグレードを下げるしかないということです

> 具体的にグレードが低くて何か困ることがありますか？

- 壁が薄い
- 耐震強度が低い（概ね法律のぎりぎり）
- 床下暖房やディスポーザ、Ecoガラスなど設備がない
- 共有設備がない（キッズルーム、集会場など）
などなど
好みの問題もありますけどね

賃貸はグレードが低いとは言えません、分譲だって賃貸だってグレードはまちまち。

だからこれは嘘。
>壁が薄い
>耐震強度が低い（概ね法律のぎりぎり）
、、、

賃貸は安い作りって２０～３０年位前の話だよ。

賃貸は築２０年でも立派な現役。
新築着工件数が増えるわけでもない。

２０~３０年前の賃貸に住んでた経験があり、未だに賃貸に住んでいる猛者発見。

築１０年以上の古い物件に住みたくないなら賃貸で引っ越し繰り返すしかないかな？

分譲賃貸は家賃が高すぎ。あの金額を払うなら買ったほうがいいよ。
賃貸は分譲より仕様が低くても全然気にならない人向け。

分譲賃貸は最新の設備を楽しむもんなので築古はありえない
築浅なら少々賃料高いのも仕方ないのでは？

アパートでしょ？

3469さんが書いているように
分譲賃貸等のグレードの高いマンションは
賃貸に出しても、利益率は非常に低くなりオーナーはほとんど得をしません。

逆に言うと、グレードの高いマンションは、
購入よりも賃貸の方が金銭的には合理的な場合が多い。

投資用ワンルームでなければ分譲賃貸は主な賃貸形式ではないので、ここで分譲と賃貸の比較に出しても意味がない。

ここに書き込む適格者は、分譲購入者、検討者と購入も可能だけどあえて賃貸を選んでいる人でしょう。
買えない賃貸派はあまりふさわしくないでしょう。

ギリギリ無理すれば買えなくはないがそれでも買ったほうがいいかってのはありなの？

ありでしょうね。賃貸か分譲かの選択肢がある方なら問題ないかと。選択肢のない方はだいたいただ分譲を否定するだけですから話になりません。否定のための理由付けをしているだけですから。

まぁ、家族にチクチク言われながら、老後におびえながら、必死に家賃を払い込むために働いているのでしょうから、この掲示板で憂さを晴らすぐらい多目に見てあげたら？

老後用に平坦な土地の別荘買ってありますよ
仕事リタイヤしたらしばらく別荘で暮らせばいいのさ

私もそのつもりです。
但し病院通いが頻繁に必要になれば次の段階も考えてはいますが・・・

ファミリーマンションは賃貸に出してもあんまり得しないね

>>3488
その分資産価値も下がりにくいのでそれ考えるとそうでもないよ。
ワンルームマンションの資産価値の下落率はひどいもんだから。

新卒採用は手控え、派遣もダメなんだからワンルームマンションには手を出さないほうがいいよ。

住んでいた3LDK賃貸に出しています。
確かにそんなに高く貸せません。
ワンルーム3部屋持っているほうが良いと思います。

今売ってローン返済の足しにするか
貸し出して、将来ローン返済後、家賃を年金代わりとするか考えましたが
借り手がついたので貸しています。

本当はどちらが良いのでしょうか？

>>3491
恐らく売って他の投資に乗り換えた方が良いと思いますが
利益率は年利でどのぐらいですか？

自分の感覚だとワンルームマンションは売ると損になる物件が多いけど
ファミリータイプは売った方が得な物件のが多いかな。
利回り4％くらいなら売った方がいいと思うが、6％以上出せてるなら微妙かな。
築10年いかないくらいまでは持っててもいいかも。

10年すぎたら売ってしまったほうがよいのでしょうか？

マンションの多くが3年、5年、10年目、20年目、30年超ってかんじで資産価値が変動する。
築3年くらいはほとんど価格変わらず、5年目で少し下がり、10年目でやや大きく下がる。
中古買う購買者層がそういう区切りで見るってのと、
住む側もだいたいそのタイミングで中古の売りを出してくるんだよね。
中古の近隣相場見て築10年の似た条件の物件と近隣に同じ時期に建ったマンションが
どの程度あるか考慮して売れる値段と利回りを研鑽すればいつ売るのがベストかが見えてくるよ。

3491です。
利回りは多分５％前後です（売値が確定できないので）。
築１１年です。

でも近隣の築２０年くらいの３ＬＤＫの賃料もそんなに下がっていないので、
１０年後まで持っていても問題ないかと思っています。

他の投資と言うよりも、売却したらローン返済にまわすと思います。
ちなみにローン金利は２％後半です。

築20年以上のマンションに資産価値なんて･･･
うまい所で売り抜けないと邪魔以外の何者でもない。

大阪市内駅徒歩５分のマンションを２８年前１６００万で購入
先月▲１００万nego有りましたが１１００万で売却でき
同じく市内のタワマンに無事転居できました。

そういうものですよね。
ここにいる脳内投資家の方は、古ければ終わりという考えしかないんですよね。
だって脳内ですから

近隣の築30年の３ＬＤＫがいくらで賃貸に出ているか調べれば10年～20年後の賃貸し価値がわかると思います。

ここで、価値０とか言ってる人は、そんなことちっとも調べてないですよ。
調べても買えるわけじゃないからね。

築何十年経ってる物が賃貸用として価値がある。

新築では採算に乗らなかったものが、築数十年で
賃貸用として採算に乗るようになり、賃貸に出せる。

築40年のマンションにどれくらい価値があるかは、40年前に建てられた現存のマンションを見にいけば大体わかるんじゃない？ (やや乱暴な議論ですが)

この前見た40年前の超高級物件は今でも十分に不動産としての価値が認められたけど、当時の庶民用の物件は天井も超低そうだし地震も心配だし、1000万単位のお金出して買う気にはとてもならなそうな気がする。(修繕積立金もメチャ高そう)

40年前の庶民向けとなると、高度成長期の
いわゆるウサギ小屋と揶揄されてた団地だからなぁ。
建築基準も耐震基準も今の水準に合ってない。
参考になるかどうか・・・

今の基準に大きな問題が見つかるようなら
40年後、大きく価値を失ってるかもしれませんが・・・

3502です。

3503さんの意見は、その通りだと思います。
なのでこれは、乱暴な議論です。

ただ、40年でも30年でもいいのですが、長い時間の間に
大きい地震があって現行基準の建物にダメージが出れば建築基準は変わってしまうし、
人々が住居に求める最低基準も変わる。

これから数十年の変化はそこまで極端でないにしても、
昔の建物を醒めた目で見れば、自分がこれから買うものの価値も
おぼろげながら見えてくるんじゃないでしょうか？

私は築古の庶民用分譲マンションの現物見たこと無いので
数十年経過後の実際の価値の有り無し・魅力については中立です(懐疑的ですが)

>>3496
利回りは以下の計算式で算出できます。

粗利(あらり)＝（(家賃×１２)／購入金額）×１００


また、純利は粗利から維持費等の経費を引いた金額です。

純利は、粗利から５％程度引いた値で考える場合が多いですが、
この場合は、さらにローン金利の２．５％も引いた値となります。

純利が６％以上ないと、リスクに見合った投資とは言えません。
自分で住むマンションも同様に計算して純利が低い場合は購入失敗の可能性が高いです

純利6パーセントはかなり厳しいですよね。なかなかそんな物件ないですよね。

６％とかってに決められてもねえ。
これは築年数とかによってかなり左右しますから。

新築時で6パーセント、古くなればなるほど高久なるという話なんでしょ？たぶん。

結論として
マンションは賃貸。
戸建は購入。

理由がないと

戸建に住みたいなら、戸建を賃貸したら？
なんで賃貸マンションにで住みたいの？
賃貸マンションの何に惹かれるんだろうか・・・

マンションを10年毎買い替えが一番だな。

分譲マンションに賃貸で住んでますが良いですよ。

設備は良い上に、
面倒な管理組合の集まりとか出なくて良いし、
隣人に問題があっても引っ越せます。

多分、金銭的にも購入するより得 or 同じぐらいだと思います、
上の方でも出てますが、そんなに家主は儲かってないのでは。

気に入った分譲マンションを借りられて良かったですね。
まあ、そんなに家主は儲かってないでしょうけど
損もして無いとおもいますよ。

　民間賃貸住宅市場においては、家賃の不払い・病気・事故等についての貸主の不安感から、高齢者が入居を拒否される場合があります。このため、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、高齢であることを理由に入居を拒否することのない賃貸住宅をその貸主が、都道府県知事又は各都道府県の指定登録機関に、高齢者の方が安心・円滑に入居できる賃貸住宅「高齢者円滑入居賃貸住宅」を登録し、今後少子高齢化が進む我が国の高齢者に住居供給が滞ることなく提供する仕組みとして設けられた制度ですが今後改良点も含め実態を伴う制度にしていくことが急務である。

老後難民が急増するといわれる日本で住居確保は自己責任。
財政破綻まじかな国に頼っても無理でしょうね。

いざとなれば公営住宅があるさ、と考えているのかも。それも一つの選択肢ではあります。

そうですが、ランクダウンするのは思っている以上にツライ。

3513です。

一括購入できる程度の預貯金はありますが、
30代DINKSなので購入よりも自由度の高い賃貸を選択してます。

今後、人口が減って空き家が増えていくため、
老人への貸し渋りはあまり心配してませんが、
老後は介護付きマンションのような所を購入(or 賃貸？)したいと考えています。

人口も減る上に中古マンションは供給数は今の2~3倍になるらしいですね
かと言って中古を買うのはリスクありますし
安いと大規模修繕があるんではと疑います

利便立地は中国（自国では土地所有不可）を含め移民族が買い占めるでしょうね。
少子高齢化により財政赤字毎年プラス１兆円の中、公営住宅整備はまず無理。
地球上植物連鎖・弱肉強食の流れは本来自然の流れかもしれません。是非も無し。

すでに人気エリアでは中国人専用分譲マンションも建ってますね。
富士山周辺の別荘地も中国人が買い占めています。
益々元が高騰すれば買いやすくなるし本国は環境・空気汚染が
酷いので富裕層にとっては日本は通勤圏だし将来家族を日本で住まわせたい
と言う友人も増えてきましたね。心配しなくても日本人は少子高齢化で
人口減少でも不動産重要は増えてきますよ。ご心配なくです。

北海道のニセコスキー場周辺はオーストラリア人に買占められた。
ニセコにはオーストラリア人が多いと聞いていたがあそこまで多いとは思わなかった。

3513です。

中国株ではかなり儲けさせていただきましたが、
「人口が減っても、中国人が買い占めるので空き家が増えない」
という発想は無かったです。

介護付きマンションの値段が上がっても大丈夫なように
老後にお金は残しておきたいと思います。

中国株で儲けた？
いつの話だ？

低調な土地需要、空室率上昇＝マンション市場改善も限定的－路線価

２年連続のマイナスで、下落率も拡大した今年の路線価。低調な土地需要やオフィスビルの空室率の上昇で、都心部の落ち込みは特に大きい。
マンション市場には改善の兆しも見られ、一部取引は活発化しているが限定的という。
http://www.jiji.com/jc/c?g=soc_30&k=2010070100350


路線価　標準宅地１５年連続下落・・・どんどん地価が下がりますね。

中国はじめアジア新興国の日本買いは今まだスタートライン
これから本格的に始まるでしょうね。

日本買いのターゲットは商業地や施設です
海外から見て日本の住宅は投資価値がありません

↑いい加減なこと言ってなよ

無知は最大の欠点。

TVで中国での日本の不動産投資の番組やってましたが
麻〇Pハ〇スも彼らの持っている資料に載ってました。

ここもまた、中国人に買われるかもしれないんですね
某カード会社から紹介のダイレクトメールが来てますけど・・・

無知は最大の悲劇である。

国力低位下、ハイパーインフレ・円の価値下落すれば一万円が千円の価値に・・・
国債の９５％が自国民だから損するのは国民だけで世界は困らない。
今、所有するのが得策かでしょうか？

それは今の話ですね

この程度ではすまんでしょ。

意味すら理解できない日本人２名哀れだな。

やはり流れとしては、政府がいくらデフレ政策を継続したとしても、都心部の優良不動産は高利回期待の中国人買いで底堅く推移する一方で、中国人の興味のないエリアは日本人売りの継続で下落がつづくといった感じですね。
北海道のスキー場や富士山周辺の別荘地のようにいち早く中国人需要に対応することが商売においても投資においても鍵になってきてますね。

リーマンショック以降、全国の主要都市でオフィス空室率が上昇している。

４月末の東京都心の空室率は、8.82%と【過去最悪】を更新した。
新築ビルに至っては４割以上が空室という異常事態。
不景気で大手企業などが事業を縮小、オフィスの集約を進めているためだ。

起業意欲も最悪の水準
http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C9381959FE2EBE2E6...

・・・人が減り市場は縮小するから、日本の売上は減り続ける。
日本ではコストカットし、海外で攻勢をかけるのは当然の戦略。
ここ４ヶ月ほどオフィス空室率は【過去最悪】を更新し続けている。

当然ですよ。
足元も失業率は増加傾向。企業は日本を捨てグローバル化を余儀なくされる。
出来ない中小企業はブランド・商品力があれば本間ゴルフのように
中国企業が買収します。近い将は日本人は働く場を求めて中国に出稼ぎ
中国富裕層は空気・環境の悪い中国を離れ日本に住居を構える。
これが今私達の常識になりつつありますね。

中国は所詮反日だし労働力は腐るほどあるし
水商売ならともかく日本の今の子供達はベトナムかタイに出稼ぎかな・・・

>>3538
>これが今私達の常識になりつつありますね。

そのような常識を持っているあなたは
どこにどのような住居を持っているのですか？
また、どのように資産を保有・投資しているのですか？

>>3532
ハイパーインフレが本当に来るなら、現金より物を持っている方が価値がある。
一万円が千円の価値になるなら家賃もインフレで10倍に。
シコシコためた預金の価値は１０分の１に。
巨額ローンをかかえるのは論外だが、完済して物件保有してる方がいいだろ。

>>3540
私は3538じゃないけど、常識と言えるかどうかは別として、
そういう傾向になって行ってるのは事実ですね。
不動産バブルに沸く中国ですが、社会主義の中国では、買っても所有権はありません。
期限付きの使用権でしかありません。
同じ金を出すなら所有権がある日本の物件を中国の富裕層が買い占めていくのは当然でしょう。

>>3541
ハイパーインフレが必ず起こると分かっているなら、多額のローン組んででも買った方が得でしょ。
１０倍のインフレになっても物の価値は同じですが、通貨の価値が１０分の１になるから、
預金も含めた現金の価値も１０分の１です。
ローンも実質１０分の１になるので、現金で持つより、借金してでも土地や株を持ってる方が得なのは歴然。

インフレ開始→金利上昇→給料ｕｐの順番ですから
ローン組んでる人は漏れなく破綻します

私も同感です。
中国の富裕層に取っては環境・治安面からも大事な家族を
住まわせるのに美しい日本は近隣最適国に違いないと思います。

預金封鎖し、例えば、現在の100万円を新1万円に切り下げて(これで借金1500兆円を15兆円にしてしまう。)、そして国民に、新円で現在の税金高を支払ってもらうという政策で、税金が100倍になれば、当然物価も給与も100倍近くに、ハイパーインフレになる。これで損をするのは、預金や国債や現金を多く持っている人で、持たない人には影響は少ない。また、債権を持っている人は損。債務を持っている人は得です。でも、これがどの様に波及的影響を与えるか予測できない。しかしこれが一番混乱が少ない方法だと言われています。

>インフレ開始→金利上昇→給料ｕｐの順番ですから
>ローン組んでる人は漏れなく破綻します
変動でローンを組んでいる人は破綻ですが、固定金利でローンを組んでいる人は
逆に大儲けとなります。

3543です。
言葉足らずでした。
3547さんの言う通り、ローンは固定の場合です。

>>3544
インフレと連動した金利は長期金利。
長期金利と連動してるのは固定ローンだから、金利が上がっても実行済みだと関係ない。

変動ローンには金利は影響するけど、変動金利と連動する政策金利が上がるのは
給与が上がった後。

インフレになっても、景気が良くなっても給与が殆ど増えない人（公務員とか）は
破綻しやすいでしょうけど、そういう人は普通固定にしてるでしょう。

>>3542
>そういう傾向になって行ってるのは事実ですね。
>同じ金を出すなら所有権がある日本の物件を中国の富裕層が買い占めていくのは当然でしょう。

「一部の物件を中国人が買った」という事実と
「今後、日本の物件を買い占めていくかもしれない」という想像とを
ごっちゃにして考えている気がします。


「中国人が日本の物件を買い占めていく傾向が事実」
という根拠はなんでしょうか？

「一部の物件を中国人が買った」という事実が根拠そのものでしょう。
全部の物件を買うことは考えられないんだから。
ただ、あなたと異なるのは、「一部」というのがどの程度かという認識の差。
中国人の日本での消費が凄いのは知ってると思うけど、別荘地や都心のマンションなどの
不動産購入の物色もものすごい勢いだよ。
実際の購入も増えていってる。
あなたがどれだけご存じだか知りませんが、紛れもない事実です。
かつての日本がアメリカの不動産を買い漁った頃より勢いがあります。
ただ、いつまで続くかどうかは不明です。

根拠 一部の物件を中国人が買った
結論 中国人はみんな金持ちだ ぐらい
論理が飛躍している

>>3552
そんな極端に考えてるのは「あんた」だけです。
でも事実は事実として知っておきましょう。

少なくともここ数年、観光などで来日している中国人はみんな金持ちだと思う

差別や偏見と言われようが、中国人がこぞって買っているエリアに
自己の居住用の住居を保有したくない。
たとえそれで周辺の資産価値が上がろうと損得の問題抜きに生理的に嫌。

3554
金持ちにしかビザ発行されていませんでしたからね(笑)

ド田舎に行くしかないなｗ

＞ド田舎に行くしかないなｗ
ド田舎＝何の観光施設も名所もない田舎　ですよ。
有名な名所や避暑地は中国人の購入希望対象になってるようです。
投機対象の便利な都心のマンション購入だけでなく、
空気が綺麗で景観のすばらしい場所を買いたい層も居るようです。
双方では購入目的が異なる人達でしょうけど。
近い将来、中国人富裕層による買い上げで不動産価格が上昇し、
日本人庶民にとってマイホームが遠のき、中国人オーナーの賃貸に住む日本人が増えるのでしょう。
なんか悲しいね。