理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！その2

管理会社は知識の宝庫。知識のない理事長が対人関係ばかりを気にすると精神病になるよ。知識がないと自信を失う。

管理会社は売主の建築瑕疵を隠すよ。
うちでは住民が瑕疵を発見して理事会に突き付けた結果、
管理会社が長年隠ぺいしていた事実が暴露された。

うちは243と逆だな。管理会社から売主にアフター請求したほうがいいと勧めてくるよ。同じ系列だけど。

243の瑕疵ってどう言う内容？

住民広場になってる屋上のコンクリ表面破裂。面積は500㎡くらいある。
管理会社が定期巡視点検していながら長年に渡って理事会にまったく報告していなかった。
たまたま途中入居のある住民が広場に初めて行ったときに異常を発見し、理事会に正式文書で原因と対策を申し入れて発覚した。
まだ築浅で売主の10年瑕疵担保責任期間内でしかも屋上防水の部分にあたるので、漏水の遠因になると判断して売主は瑕疵を認め施工業者に補修させた。
しかし不思議なのは、これだけの表面破裂が起こっているのに、今までの理事会は誰も気づいていなかったことである。ありえないと思うが。

>245

それで、どう言う補修をしたの？

押さえコンの表面のクラックみたいだけど。

【ポップアウト現象】

コンクリートの表面部分が、コンクリート内部の膨張圧により、部分的に飛び出すように剥がれてくる現象をポップアウトという。
ポップアウトは、凍結融解作用、反応性骨材、鉄筋の錆などが原因となって発生する。

ポップアウトの補修前と補修後

写真はこれ↓

それで、補修している最中の画像は無いの？
折角補修するなら補修中の作業内容も確認すればよかったのに。

ところで、押さえコンがそうなると何が問題なの？

自分で調べたら？

>251

249が問題だと思っていることが検索すれば分かるのか？

答えろ。

やだ

この屋上の真下で雨漏りが昨年発生してる。
しかは原因とか修理報告は一切なかった。
当時の管理会社と理事会で隠ぺいしたようだ。

その雨漏りの原因が、押さえコンにあったわけ？
雨漏りも雨が降る都度に同じ所で起きたの？

249ってモルタル塗っただけなんじゃないの？

押さえコンクリートを全部取ったとは思えないんだけど。

>>256
品確法による瑕疵担保責任と保障は売主にあるよ。

写真だしてるのはたぶちゃんだとおもう

>>258
誰それ？

たぶちゃんは国家資格を見せびらかすわりに能力がないってのは分かった。

みせぶらかせるだけでもいいなあ。
僕ちゃんは、何回受けても通らないから。
たとえ一点差でも、合格と不合格では月とスッポン。
大学でもそうだし。
有資格者と無資格者も天と地ほど違う。
どうせ合格できないんだから、マン管を徹底的に
こきおろそう。

マン管は四択の試験で簡単
紙資格
名称だけの資格
生活できない資格

お上も安易な資格と分かっているから独占名称使用権しか与えられないのだろう。
ちゃんとした資格ならば業務独占権が与えられる。
その意味ではアマチュア無線免許よりも劣る資格だ。

２６２　２６３　は　永久冶不合格組の戯言。鏡に自分の顔を映してみよ。恥かしくないか。

スレ主だが、
今年の有馬はダークシャドウの複勝で勝負だ。

理事会で発言するときに必ず「マンション管理士の破格持ってるけど、・・・・」と言う理事がいる。
それだったら管理士証胸にかざして出席すればいいと思うが。

国家資格は持ってるだけでもすごいと思う。
試験に合格しないと取れないし、受験資格に実務経験が要求されるものは事業主から証明貰わないと受験できない。

>>260
マンションに住んでる地主だとのうわさ。

>267

実務経験と一口に言っても役に立たない経験者じゃなあ。

前の方に載っている防水押さえの件でも意見だけして後の作業内容は知らないみたいな中途半端じゃなあ。押さえコンに多少問題が出ても雨漏りするわけじゃないから、お化粧してヨシヨシじゃ駄目なんじゃないの。

>>270
前のレスにあった品確法の瑕疵担保責任が理由で売主が無償補修したなら買主の区分所有者はあれこれ注文はつけられないだろう。売主は法で定められた責任義務があるので、買主は保障を要求するだけだと思う。

よく管理会社が築6年目に仕事欲しさに屋上防水補修工事を仕掛けてくるけど、
売主が10年間の雨漏り事故を担保するために自主的にやるのではなく、管理組合が勝手に補修すると、
売主の瑕疵担保責任と保障は免責されてしまう。
品確法の瑕疵担保責任並びに保障は「施工者から引き渡された時点の材質と施工の保障」だから。

築6年目に屋上防水の補修が必要なら、管理会社は売主に提案すべき問題だろう。
「補修しないと10年間の保障できませんよ」と。売主からすれば「余計なお世話だ。」
だから管理組合に提案して金を引き出させようとする。
それにうっかり乗る管理組合がなんと多いことか。

>271

アフターの補修でも売主は理事会に補修方法を提案して了解を取るんじゃないの？

うちはそうしたけど。だから、理事会から質問もするしお手軽に直そうとしているのがわかれば変更もさせる。防水の押さえだからできる事は無いにしても、施工方法の確認位するだろう。

271の言っていることは、大勢に影響ないような事で騒いで後は知らないと言っているようなものだ。


>272

防水改修を持ちかけてきたわけじゃなくてトップコートを塗ってはどうかってな工事提案だろ。トップコート塗っても防水を切るわけじゃないから保障は切れねぇよ。それに、シート防水なら既存の防水層の上に張るから既存防水層を切ったりしない。

>アフターの補修でも売主は理事会に補修方法を提案して了解を取るんじゃないの？
もし建設請負工事にアフター保障の規定があるなら、それは発注者(売主)と受注者(施工業者)の話だろう。
売主と買主(区分所有者)間の売買契約のアフターとは違う。

>防水改修を持ちかけてきたわけじゃなくてトップコートを塗ってはどうかってな工事提案だろ
もともとの防水層に上塗りするのだから改修になる。
それと管理会社の提案先は売主であって管理組合ではない。

それはうちも管理会社に提案された。
でも10年の保障が切れた築12年目に外壁・防水・金属塗装・内装の9億近い大規模修繕するから断ったよ。
10年間は売主の保障だから余計な金は使わないよ。

防水は12年目だよ。6年目は鉄部塗装。
http://www.sumitate.co.jp/kanri/syuzen_popup2.html

理事長ですら理解してないのであきれる。

売主と施工業者は建築工事請負契約
売主と区分所有者（管理組合）は不動産売買契約

従って区分所有者（管理組合）と施工業者間には何ら契約関係はない。

管理組合が直接保障を求めるのは売主。

>>278
当たり前。知らない理事長は売主と直接交渉してないアホだろう。

>275

君の所は売主が勝手に工事をするのか？マジ？

うちは、工事規模にもよるけど売主が施工者を連れて説明に来るんだが。当然、理事会が了解しないと工事に入らない。アフター保障と瑕疵担保責任による保障に違いはない。売主は管理組合に対しそれが当たり前と言う姿勢で対応をしてくれている。

思うに君の所は、売主の問題ではなく君自身の問題ではないのか。グチャグチャクレームをつけて体裁を整えられて満足させられていると言う感じだ。問題もその程度と言うことなんだろうけど。


防水層の上にトップコート塗る場合、元施工会社にやらせるんだろうな。それなら問題ない。別の会社にやらせてもトップコートが原因で防水が切れたりするわけないから問題ないと思うけどね。

君の所は屋上防水にトップコートが塗ってないのか、積立金を安く見せるために修繕計画から抜いてあるって所だろう。うちは最初から塗ってあるし修繕計画にも入っている。今のところ塗りなおす気はないけどね。

社会一般常識の許認可のことは敢えて書く必要ないでしょう。
金のやり取りのことを書いてるのだと思います。

>防水層の上にトップコート塗る場合、元施工会社にやらせるんだろうな。それなら問題ない。

保障期間中なら売主が施工元にやらせることですね。管理組合はノータッチです。

>別の会社にやらせてもトップコートが原因で防水が切れたりするわけないから問題ないと思うけどね。

もし管理組合として敢えてやるなら、保障継続の念書を売主に取る必要があります。

保障に関しては、必ず文書で証拠を残すことです。建設業界では常識です。
法律で10年保障になりましたので、売主も施工業者も神経使ってます。

>282

それこそ常識だから書くほどのことではないね。

>281

読み間違えたということにとておこうね(笑)

そう思う。常識のない人が多すぎる。

>>283
その常識を破って管理組合から金をむしり取る提案を管理会社がする。

>286

管理会社と敵対することばかり考えていたらダメだぞ。被害妄想も程々にな。

敵対する管理会社は変更すればいいのでは？

必要なのは対人折衝能力よりも業務処理能力だろう。

対人折衝と言えるほどのものは何もない。

管理会社と打ち合わせするだけで済むな。