東急コミュニティーの評判は？その2

東急コミュニティー評判、？
のＮＯ１～ＮＯ１1までが表示されていないですが、
なにか問題があったのでしょうか。教えてください。？

それから、閉鎖が以上に早いです。理由があるのでしょうか。？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614233/

１５０１は、ここと繋がるのでしょう。これは、重要です。
皆さんご確認ください。その内私は投稿拒否されるかも知れませんので、
心ある方の継続を御願い致します。現在は、この部屋の承継人は住んで
いるかは不明です。

監事としての役職でしたが、管理会社東急コミュ二ティーに利用された
可能性があります。

その他副理事長１名は退去、もう一人の副理事長は専有部分の売却に出
しています。

書記も退去したかもしれません。区分所有法３１条違反での告発が原因
です。

原因は反社会的住民や、法令違反の組合員との共謀で、告発した組合員
が規約に則って理事への立候補を申請したが、これ等を無視して区分所
有法３１条に違反して立候補制等を廃止したり、職場に圧力をかけたり
してこの組合員を排除した事件です。

当時、坦当支店長Ｎ野、担当課長Ｈ口、担当課長Ｍ藤、担当課長ＳＺ木、
坦当係長Ｓ村、坦当Ｋ嶋、等々。理事長Ｋ口。副理事長Ｙ下、副理事長
ＩＴ長、書記Ｎ野、監事は責任追及中に退去か行方不明、他理事Ｙ下、
（この役員は法令違反で就任した役員なので偽役員になります、既得権
にて有効。）

1501 匿名さん 22時間前
東急コミュニティー評判、？
のＮＯ１～ＮＯ９までが表示されていないですが、
なにか問題があったのでしょうか。教えてください。？

それから、閉鎖が以上に早いです。理由があるのでしょうか。？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

ＮＯ１～ＮＯ１1までをＮＯ１～ＮＯ９までに訂正いたしました。

前は1000レスで閉鎖していたんですよ｡
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/596138/

レスがないのは問題のあるレスをサイト管理者が削除したからでしょう｡

いつもマンションコミュニティをご利用いただきありがとうございます。

これまで長らくの間、スレッドを1000レスごとに区切り、「次スレ」を立てて頂いておりました。
（Part1, Part2, その1, その2 など）

これを改め、今後は1つのスレッドでずっとレス投稿を続ける仕様とさせて頂きたく存じます。

・レス投稿の少ないスレッドは、ページャー部分に「全レス表示」と表記
・投稿の多いスレッド（1000レス超）は、「1000レス表示」と表記

となります。
（プログラム修正により、レス投稿をずっと続けることが可能となりました。）

1000レス表示の場合には、前のページに戻った際も、前の1000レス分が表示される仕様と
なっており、これまでの「前スレ」と同じような使い方が出来るかと存じます。

ただし、検討スレと住民スレがそれぞれ存在するのは、これまで通りとなります。
今後とも、サイトのご愛顧のほど宜しくお願い申し上げます。

※　問題のスレだから削除ではなさそうです。

「次スレ」終了のお知らせ
その他いつもマンションコミュニティをご利用いただきありがとうございます。

これまで長らくの間、スレッドを1000レスごとに区切り、「次スレ」を立てて頂いておりました。
（Part1, Part2, その1, その2 など）

これを改め、今後は1つのスレッドでずっとレス投稿を続ける仕様とさせて頂きたく存じます。

・レス投稿の少ないスレッドは、ページャー部分に「全レス表示」と表記
・投稿の多いスレッド（1000レス超）は、「1000レス表示」と表記

となります。
（プログラム修正により、レス投稿をずっと続けることが可能となりました。）

1000レス表示の場合には、前のページに戻った際も、前の1000レス分が表示される仕様と
なっており、これまでの「前スレ」と同じような使い方が出来るかと存じます。

ただし、検討スレと住民スレがそれぞれ存在するのは、これまで通りとなります。
今後とも、サイトのご愛顧のほど宜しくお願い申し上げます。

※　問題のスレだから削除ではなさそうです。

>>1504さん
削除はサイト管理者でないと出来ないのではないでしょうか。？
これは、プログラム修正でしょう。

>1262 は、法学部教授級。>1425 は、そこらの住民。
管理組合としては後者が数で勝つ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45956/
このスレもあまりのも早い閉鎖でしょう。
何らかの動きが感じられる。

悪の手先、東急コミュニティーの陰謀ってか　真相知ってどうするの
あまりのも　は　あまりにも　と打つべきだよん

この管理会社の管理費等の負担割合が不公正な徴収をしていませんで
しょうか。例えば特定の組合員は安いとか、勿論時の役員の責任もあ
ります事は百も承知致しております。
それを公開した組合員の役員承認を排除しようとして大変な事になり
まそうである。規模が大きいから金額も大きいです。
特定の組合員がよからぬ住民でない事を祈りますが、ここは危険？

以前は1,000スレになると簡単に新規スレに移行させ
古いのは閉鎖できたけど、現在は閉鎖はさせないからね。

この管理会社の管理物件の組合員にお伺いいたします。
①　タイプ別管理費等月額・年額・一覧表
②　議決権割合　一覧表　
①　②　を公表拒否していませんか。一覧表がなければ組合員は
　　通常総会時の会計報告をチェックできない。

※　会計報告のチェックが組合員がやりにくくしている可能性がある。
　　管理の全ては会計報告に集約されているので、最も重要である。

大型物件では、特に駐車場の収支は別に報告されるべきである。これ等
と併せて組合加入の保険を適用した工事等の収支に反映されるべきであ
るが、それ等は報告されていますか。？

過去にさかのぼってプロの方に依頼して精査して下さい。
私のマンションでは私がやかましいので最近改善をし始めましたが、
過去の件は証拠を取られたので身動きができない。

>>1513
管理費等月額一覧表は各組合員に配付していないのであれば問題です。
配付していない組合は過去の収支報告書を調べた方が良いでしょう。

区分所有法では共用部分の持分割合となっているが、規約に別途設定
できますが、後々の問題発生を避ける為に区分所有法どうりの持分割
合のマンションがほとんどでしょう。

それを公表を拒んでいるのは特定の組合員には安くしているので悪事
を隠しているのではないでしょうか。？

規約にも共用部分の持分割合になっているのに、そうでない管理費等
の徴収方法をしている可能性が有りますので、国土交通省００へ相談
しましょう。

これ等の証拠を掴まれると大変でしょ。
組合員の無知にかこつけた最も悪質な管理会社のモデルになるでしょ
う。

一覧表を公表しない物件は悪事を隠すためにかたくなになっている証拠です。
管理に詳しい組合員を排除したりする動きもそれ等を防ぐ為の一原因でしょう。非常に危険です。管理費等を公平に徴収していない可能性もある。

収支報告が偽装になるから一覧表は公表できないのでしょう。
ほとんどのマンションは管理費等は専有部分の床面積の割合
としている。
複合用途、団地型マンションで有っても同じでしょう。
大型マンションになればなるほど管理費等の収入は莫大な金額
になる。
不正の温床になっている可能性は大いに推察できる。

放置したら危険です。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/
最も悪質な管理会社である。危険でさえある。

社員なら逆に「安全」と言うでしょうね。正反対の見方・論じ方をします。
社員教育による刷り込みはもちろん、どこかの管理会社の社員でなくても、
ほぼ同じに考え、論じる人は管理士や区分所有者にもけっこう多いですね。

４５００を超える管理組合が東急と契約し、戸数なら３０万ですよ。
大手管理会社についての掲示板が静かになるのは、良くありません。

静かにしないと怖いからでしょう。

社員、業界人などは、
住人の「怖い」を、おかしいくらいにまったく認めませんね。

管理組合内部の問題だろ、組合に権利があるのだから拒めばいい、とか
よく書かれます。そんなに嫌なら契約を切ればいい、そのために組合を
まとめようとしないアンタに責任がある、この言い返し方は各社共通か。

なら当組合の理事会や総会に同席しないで下さい、などと言えば今度は
理事長が許可するから入るんだ、組合活動を助けてあげているのに、と
返す始末。

確かに組合が受け入れている面（会社支持派）があってこうなるのだが。

内のマンションは良からぬ人物が相当入り込んでいました。
この管理会社に任せるとこの良からぬ連中と共謀してマンションを支配する。
危険と言う意味は、ここら辺に端を発している。
各専有部分の入退去の履歴を役員会で調査される事を提案します。
勿論調査は管理会社抜きでしないと意味がありません。

ここは書類を精査するとすぐわかる。　電鉄系も財閥系に劣らず巧妙。

>電鉄系も財閥系に劣らず巧妙。

ホントにいい視点だと思いました。

マスコミは決して書きも伝えもしませんが、現状、分譲マンションを購入するということは大金の半分をドブに捨てるに等しいほど、食い物にされる行為だと思います。民間マンションの大半は「管理会社のお庭」みたいなもので、他の各種業者も会社を敵に回しては管理組合相手のビジネスもできません。

ゆえに１つのマンションをめぐっては、建築士も管理士も同業、仲間意識を持つのではないでしょうか。契約を通じてとはいえ、同じ管理組合の資金から報酬を得る点は共通してますからね。こうした慣行を疑い、経済的な仕組みを書く者が敵視される理由もここらにありそうです。

もし貴方のような意識をもつ組合員が過半数いるマンションであれば、そこへ外から仕事にやって来る専門家の質は基本的に高まるでしょう。それでもなお管理会社を恐がって、指定された低質な業者との契約に不本意ながら甘んじるマンションもあるくらいです。

デベロッパー(東急とは異なる)のアフターフォローについて、住民の方から不満の声が上がったため住民説明会を行うことになりました。

役員で日程を１か月以上前に決定したにも関わらず、準備ができていないから・そのままだとデベロッパーの吊し上げの場になるかも・・・という理由で勝手に延期されそうです。

勝手に理事会の判断を覆すことが出来ないようにする方法はありませんか？
知恵を授けて頂けると助かります。

　↓　こちらの掲示板で質問なさるとよいかもしれませんよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/643237/

総会で委任状の提出期限があって議案書に「必着」と明記されていたのですが、理事会のもくろみ通りにゆかず、管理組合員たちの提出動向は低調という年がありました。

毎回理事会に同席する監事が「締切をずらしても何も問題なし」として、結局ずらして定足数に到達（その後、総会成立）。

２００名を超える組合員がいますが、上記の締切再設定を疑問視する発言は（私１名からの全戸への配布文書を除き）ありませんでした。総会成立は問題なしとされ、既成事実として現在に至っております。

マンション管理組合の運営はたいていこの力学というか、原理で進められるようです。他のメンバーたちのモラル、価値判断。ゆえに説得に失敗すると干される恐れが出てきます。

委任状の到着が提出期限後であっても、総会開始時までに到着しているのであれば、その委任状は有効である。

私のマンションの話になりますが、「説明会」は理事会や総会と異なり、規約や細則等での言及もなく、そもそも言葉自体が出てきません。何度か参加して、「理事会が業者を第一に、住民（管理組合員）を第二」に位置付けて開催する（たまった不平不満の）ガス抜き的イベントに過ぎないと思うようになりました。規約等での規定もないため、住民への義務というよりは「してあげる」が理事会の基本的姿勢なんですよね。

そのため、私のところでは、業者＆理事会に不都合な発言だと記録もされず、その後の対応もない場合が多いです。事業が完了してしばらく経つと、あらゆる説明会が「主権者たちに説明はしたぞ」という、業者＆理事会に好都合なアリバイにされていることが分かります。

「業者＆理事会」になってしまうのは仕方ない面もあります。シロウト集団の理事会が、経験も知識も豊富な業者の後ろ盾なしに組合を率いていくのは不可能だろうと思われがちだからです。

>1527 さんの書き込み内容は、いかにもマンション管理士的です。正しいのでしょうが、結果的にはいつも、理事会を通じてマンションを操縦する管理会社ファーストの法的「販促員」みたいは働きばかりします。管理士といっても、このタイプの方のみというわけではありません。シロウトの皆さんはよくよく注意しませう。

>>1527
これ以上に悪質なのが、総会終了後などに、欠席者宅に委任状や議決権行使書を戸別訪問して回収していました。

基本的なことも理解できずに、全戸に文書配布をするような「厄介な老人」を誰も応援はしないでしょうし、マンション内で孤立するのは当然の成り行きだと思います。

>>1530さん
一般の組合員が何も知らない処で悪徳組合員や業者等と共謀している証拠を掴んだので組合員の財産を守る為にその悪事の一部を投稿したのです。
組合員の応援を得る為ではありません。貴方もその悪事の一端を担って分譲マンションの管理に携わっているのでしょう。
ほとんどの組合員（私も含めて）一生に一度しかマンションを買うゆとりがありませんので相当の覚悟で投稿しているのです。
悪徳管理会社や一部の悪徳組合員から大事な自分の財産を守る為です。今までのように悪い事はやりにくくなったでしょう。
あれから悪事を隠すために必死でしょう。表向きは相当改善はされてきましたが体質をそう簡単には替えられないでしょう。

>>1530
貴方の仰る基本的な事項とは具体的にご説明ください。おそらく、貴方の方が説明できないでしょう。
規約に反して８９３や悪徳組合員に管理費等の不払い等を見逃したり、組合員の知らない処を誤魔化したりしているでしょう。１５３０さんはその共犯でしょうから具体的には説明はできないと思いますが。

基本的な事項・・・委任状の到着が提出期限後であっても、総会開始時までに到着しているのであれば、その委任状は有効である。

＞＞1533さん。
>>1526への>>1530の解答とは異なりますが。やはり悪事の共犯者で決まりです。記録します。

>>1531
すごい。。。見事。。数万人に１人の頭脳と良心。

マンション管理は本来自主管理が望ましい。管理会社に文句があるなら自主管理してください。多分、管理会社はよい関係を継続してくれるよいお客様しか必要ありません。

この管理会社管理物件の組合員にお尋ねします。
規約等に駐車場使用料の区画別使用料一覧表の記載がありますか。若しくは配付されていますでしょうか。？
一覧表が規約に記載されているか、各組合員に配付されている場合、収支報告書の収入の合計が、月別、年間合計が一致しますでしょうか。？

まず。区画と一覧表が一致するかをお調べください。

>>1536
管理会社は良い関係を継続してくれるお客様しか必要ないのは当然でしょう。

>>1538>>1536
解りにくいので解り易く説明をお願いできないかな、？

管理会社にとって良い関係なマンションって、カモなマンションなんでしょうね。
自分で相見積もりを取ろうとするようなマンションはいいマンションではないと判断するんでしょうね。
たぶん全管理物件で、この物件からはいついついくら位むしりとれるって、エクセルかなんかで集計してるでしょ。それを積み上げて来期の業績予算が出来上がるってもんでしょう。
管理員がその値を超えてむしり取ればプラス評価、下回ればマイナス評価なんでしょうね。だからみんな必死です。どんな手でも使って来ます。相見積もりも徹底的に潰そうとします。組合員に仲間も作っています。ひどいもんです。

各期の収支報告書を精査した方が良いでしょう。

※１、とりあえず駐車場の各区画一覧表での使用料の合計と収支報告書の合計を検査して下　　　さい。

※２、管理費と修繕積立金等の部屋タイプ別月別負担割合表が規約にもなく組合員にも配付　　　されていない組合は危険ですので分譲時に遡って会計監査して下さい。

※３、保険金の収支も調べましょう。（保険金を受けているのに組合費で支払うている疑い　　　があります。雑費や小修繕費に忍ばせてて誤魔化している疑いがあります。）

下記の１４３０と１４３１のやり取りの件でしょうか、じっくり検討しましょう。

1430 匿名さん 2018/12/24 10:15:04
１、推測ですが工事内容はマンションの規模を６棟で３００戸として　
　　１戸当たりに換算すると３４６９８０００÷３００＝１１５６６０円
　　となり安すぎると思います。（これは私の理解不足でしょう）
２、漏水事故等のトラブルによる被害者に対する加害者請求による被害者保障
　　を組合加入の保険を使用した時は保険金の収支はこの会社は報告しません
　（本来は報告するべき案件）
３、共用部分の保険金処理は時々ではあるが収支に報告されている案件も
　　ありますが、中にはかなりの案件が組合費で支払われている。このか
　　なりの部分は組合費と保険金からの二重請求の疑いは否定できません。
４、組合加入の保険で工事等の費用を支払った場合、管理組合理事長宛て
　　に【　　　　　　　　　　】に関する保険金お支払い完了のご案内が
　　郵便で届くようになりますが、郵便物は管理員ポストに投函され管理
　　員が回収して管理会社担当へ渡されます。
５、４の件は理事長に手渡さずこの管理会社が隠匿しているケースが多い
　　です。
６、２～５の件は各期の収支報告書の収入の部の雑収入、支出の部の雑費
　・小修繕費等の月別収支明細書で確認して保険金詐欺の疑いを記録して
　　おいて下さい。
※急ぐ必要はありませんが犯罪の一角が崩れたときはすべての案件に強制
　捜査の対象になりますのでそれに委ねると良いでしょう。
１、の件はもう少し具体的に解り易く投稿して下さい、知られたくなけれ
　ば必要はありません。
最近の収支報告を見てみると２～５の件は正直に報告するようになりまし
たので、おそらく過去の会社ぐるみの保険金詐欺の疑いを消す為ででしょ
う。

したがって過去の管理会社の割り印のある収支報告書を取りそろえて保管して
おいて下さい（各期の議案書に含まれております）

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1431 カモシン 2018/12/25 00:19:57
1430　匿名さんへ　　
1、の件ですが私の説明不足のようです。組合全体では355世帯で6棟分で165261000が東　　急コミュへの支払額となります。今回の工事対象が私の棟で有り72世帯分を記載1戸当　　たりに換算すると481916円です。

2、専有部分の追加工事に58万の費用、別の棟で13部屋のクロスの張替えで28万円発生の　　役員会議事録での文面あり工事予備費からの支出の記載あり。
　
　　?管理組合では委託契約内容として記事録を全世帯配布の取決めになっているが、別に　　　（役員会便り）を作成し、差し障りのない内容で年4回程度の配布、議事録は毎月1　　　　月半遅れで作成、組合員からの催促は私だけからのようです。役員会・東急へ議事　　　　録を配布することで作業の効率化になる為に変更提案して3年になるが変更無し。

③管理会社の割り印の有る収支報告書は今のところ見つけられません。がしかし昨年度の　　総会資料で、修繕積立金の増額理由書の内容で、【管理会社からの説明】でとの内容　　　が記載されており、規約・区分所有法の違反行為にも拘らずこれまでの慣例に基ずき
　　設定しましたの資料が存在します。複合型の為に商店部会の負担が住宅と同面積に
　　換算した場合に　住宅が100として70％が13店と30％が6店あり、管理費も同様です。
　　この件で組合員・役員会も関心なく可決されましたが、これは商店部の1役員が4年に1　　回の輪番で就任し、管理会社の委託料減額についての問答無用とのおかしな関係が成立　　しているようです。組合での同調者をと言われますが、苦労しております。

この件でも何か法的にでも改善する方法が有れば、教えてくださいませ。
　　　　yoshimu_66@olive.plala.or.jp

　　東急への問い合わせは弁護士からで、問題発生個所の担当からの回答は一切なし。
　　弁護士とのやり取り文章は専用ファイルで保管しております。
　　　　

>>1542
勇気のあるマンション管理士の先生方のアドバイス等をお待ちいたします。

組合運営に文句があるなら、理事に立候補したら？役職互選で理事長になったら、管理会社のあなたへの対応は劇的に変わるでしょう。

理事は順番制ですから理事には順番でなりましたが、管理会社の発表で理事会の前に理事長が決まっていたのです。理事長を決める理事会の通知はありませんでした。

>>1544
この管理会社はね、とつるんでる区分所有者を抱え込んでるんだよ。邪魔な理事が増えると、途端に次の理事が大量立候補して抑え込みにかかったり。とにかくどんな手でも使って来る。

季節的に廊下側の照明や壁や階段の隅にクモの巣が張ってきました。東急コミュニテイーの掃除はクモの巣とりはしません。廊下天井のクモの巣それにかかった虫とすさまじいところもあります。廊下の床掃除は年1回の高圧洗浄だけ。階段の隅はクモの巣だらけ。でも、1階の踊り場だけは掃き掃除しているみたいです。最初の説明会では週5日大雨・大風・大雪・大地震・富士山が噴火しても週5日必ず庭掃除しますと言っていました。でも、現実、今日も雨降っていたのか掃き掃除やっていませんでした。清掃員がいませんでした。不思議なのが隣りの管理組合の敷地も同じメンバーが掃除しています。3人で。

この管理会社の大型の管理物件の管理人だけど８９３風の人間が幅を利かせて住んでいるので会社の上司フロントに報告しても何の変化がないので可笑しいと思いながら働いていたが。
管理費等の未収金が発生しても放置する状態でいたので怪しいと思っていたらどうも上層部は裏社会との人脈の為に管理物件を利用しているのではないかと思われる。
管理組合員の皆さまは、入居者名簿を分譲当時からのものが管理会社によって介在されていないかを調査されることを提案します。

例えば、名簿が古くなったので新しい名簿を作成致したいので入居届け等の申請書をご提出下さいの連絡等は気を付けた方が良いでしょう。駐車場の管理もしかりです。

163 匿名さん 19分前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
　 （別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面　　積で計算されています。）
　　にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費　　　１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面　　積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明　　しました。

苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算し四捨五入して２３８円になり、店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。]

この件で資料をそろえてマンション管理士等に相談してみてください。駄目でもともとだと思います。組合員に説明して一人でもかまいませんが、数人を集めて管理組合を被告にして集団訴訟に持ち込めます。当然管理会社が顧問弁護士を付けて組合役員を応援はしますが、これだけの証拠がそろっているので苦戦するのは間違いないでしょう。原告の代表者に対して和解を持ち込むでしょうが、応じては負けになります。最高裁までいけば９９％勝訴するでしょう、この件について皆で話し合いましょう。



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いまだに >1544 のような投稿をする人がいるのですねえ
専門家だろうと思いますが

管理会社の悪事の正当化には理事会制度ほど便利な物はちょっと他に見当たらん

>>1546

マンションの「理事会」にまつわる民主主義「神話」、民主主義「伝説」は、対内部的にも対外的にも根強いものがあると感じます。「理事会で決まったのならマトモだろう」と。だから集団の決定や方針に従わなかったり賛同していない奴だと思われたら危機的で、ワガママで変人のモンスター扱いされ、一度そうなると何をどう主張してもなかなか信用してもらえません（同調圧力、無間地獄）。村八分はされる奴が悪い、される奴にも責任ありと見なされるのが大衆社会の現状か、マンションの管理組合もその例外ではないようです。

しかし、たいていのマンションの理事会は、国政選挙を基準に見たら常に成り手不足の定員割れ無選挙当選状態で、未経験者に順番に就任してもらって形だけ民主制にしてそのハンドルは管理会社に握ってもらっているも同然のはずです。意外なことに、この輪番制のほうが内部の組合員や外部の諸機関をだますにあたって便利で好都合なようで、大々的に批判されても私のマンションは役員選出の方法を変えずに何年も続けています。契約業者の息のかかった人物が大規模修繕の発注期や施工期に理事長や監事に就く「偶然」は、堂々と発生しています。

こうしたメカニズム、仕組みを知っていて、管理組合の理事会や総会といった機関、公式記録文書としての議事録がよく悪用されますね。理事会の決議に反してマトモな指摘（批判）をしてみせる組合員を悪人、トラブルメーカー、場合によっては犯罪者に仕立てることも決して不可能ではありません。必要なら悪徳弁護士とか管理士に台本を作ってもらって、会議本番でその通り演じれば思惑通りの議事録が出来上がります。それを裁判所が証拠採用したらどうなるでしょう。

このやり方で「理事会を中心にマンションの資産価値を維持向上させようと管理組合を挙げて懸命に活動しているのに、従わないで不平不満ばかり言う迷惑住民が１人いてみんな困っているんです」とのでっち上げストーリーをホントの話にしてみせたマンションは、東急物件ではありませんが存在していると思います（マンション管理の恐怖：実話の集団的なひっくり返し）。

宮﨑爺の投稿は参考になります。　そうならないようにしましょう。　なってしまったけど。

残念でした。
このスレに宮崎爺の投稿なんてありませんよ。

さんざん東急をけなしておけば、管理を変えられなくなることを宮崎爺は知っている。
だれが東急などに管理を頼むものか。　おもしろいものもあるが。
宮崎爺が知らないこともあるよ。

東急コミュニティ－本社のセンタ-長によると、横領や着服の原因は「チェック不足」だそうです。
昔も、今も「チェック不足」って、どういうこと？
進歩しないマンション会社だね。

管理組合に集まったお金の出入りをきちんとチェックしている（点検できている）マンションがいっぱいあるとは、とても思えません。形だけ、監事がいて、会計担当の理事もいます。中身は、「管理会社さん、やっといて。」のお任せ、丸投げが多いでしょう。面倒だから、楽するためにも組合として委託料、個人として管理費を払っている感覚。もし本気かつ真面目に業務に打ち込んだとして、横領や着服の一端でも見つけて指摘し始めたら、たぶんまったく割に合わない展開になると思います。もちろん、うまくいけば結構だが、脅され騙され仲間はずれで孤立して泣く泣く売却し転居に追い込まれる恐れも生じえます。以上、組合内部。

管理会社の社内について。会計等の業務チェックを社員相互で誠実に、というのがウソ（偽善）でなければよいですが、えてして「社内調査しました」、「相互チェックはちゃんとやってます」との説明で管理組合に疑いを持たれた案件を封印し、永久に”迷宮入り”にして逃げ切るパターンが多いのではないでしょうか。他社ですが、組合員（しかも理事長）の立場で当事者になりました。社内での手続きがきちんと行われたことを示す書類を何枚もコピーで見せられましたが、銀行（いわゆる第三者）への依頼書はいくら請求してもついに見せてもらえませんでした。マンションの理事会も管理組合全体も私の味方になってくれることは全然なかったです。

１つのマンションで合法的に横領や着服を可能にするという意味での悪質な設計は、できると思います。管理組合を会社に協力させる、組合が会社に協力するマンションを作ればよいのです。管理規約から始まって、細則、内規までいじれば８割は完成といったところでしょう。その準備、前段階としてやり手の社員を何らかの形で当該物件に送り込む。当然、組合内部にその「受け皿」役を買って出る住人がいることでしょう。マンションはこの住人に支配されてしまいます。こんなことなど露知らず、ある年のある日、真面目に役員として働く誰かが何らかの形で、何かを契機に、不自然さに気付きます。その時、気付いた奴が何の力も発揮できないように何年も前から外部とも関係を築き、あらかじめ組合内の新組織も作っておく。そのためにも組合のお金は重要です。が、不正会計は更なる不正会計によって守ることが可能です。

せっかく買ったマンションにこの道をたどらせたくなければ、できるだけ早期に組合会計を透明に、ガラス張りにしましょう。それがまだ可能ならば。

数年前に居た管理人さんをたまに見かけます。どうやら辞めた後もマンション(管理室)に遊びに来ているようです。これはクレームを入れた方がよいですか？

貴重な経験をしてますネ。
私は他社物件ですが、理事長だった私に引退させられたに等しい老管理員さんは他の組合員多数からはとても強く支持されていて、完全に「いい人」の扱いでした。よって私は組合史上最大の敵とされました。

退職退任は最大のカモフラージュ（偽装）にもなると思いました。管理組合内の仲間たちと連絡し合い、報告を受けながら関係を継続していたとしても、全然わかりません。縁は切れたと思われています。どちらにしろ、指摘されてやめるどころかよけいにやる感じの大手マンションです。

>1559
管理会社派遣の住込み管理員さんを管理組合雇用に切りかえて「管理員業務委託契約」を結んでいましたので、給与は組合の管理費会計から支出されていました。先に役員をやった男性から「あの管理員については特別に内規があって、辞める時には退職慰労金も出ることになっている」と教えられていました。
　理事長だった私にさまざまな攻撃を仕掛け、ダマシたり脅したりをたっぷりやられて任期途中で辞任勧告まで出され、それを受け入れた私の意見は「慰労金を出すべきではない」というものでした。結局、慰労金は満額支給されていました（理事会は１年後に初報告）。その際の根拠として「退職後も来て理事会をサポートしていただいた」とはっきり書かれていたと記憶しています。
　私は「この人物が辞めた後も来ているとしたらけしからん」とも表明していましたので、この支給根拠の明記はそれら私の感覚と真っ向から対立するものでした。「あんたの意見には絶対に従わないぞ」という、毎度の含意を感じました。業者同席の輪番制理事会がこの憎たらしさを常に持ち、組合にはこの種の運営を批判する者が私以外にはまったくいません。そして、適法・合法なのです。以上、東急ではありませんが、手に負えない中規模マンション（２００～３００戸）からの報告でした。

>>1561 匿名さん
1559の者です。参考になりました。ありがとうございます。

あのような物件（>1558 >1560 >1561）ばかりではないのでしょうが、当たり前のことが実は全然通らない、一切理解されない場合があるというのがマンション管理の知られざる側面、理事会制度の最も恐ろしい点かもしれません。

鴻上尚史さんの『「空気」を読んでも従わない』（岩波ジュニア新書）が好評とのことで読んでみましたが、直にマンションのことではないものの、組織・集団（世間）への歯向かい方とその加減について、生徒・学生を主な対象として最大公約数的に書いてくれていると思いました。

私のマンションの他の住民（管理組合員たち）は、私が問題と思う数々の点をまったく問題視しません。これならば、その１つ１つがことごとく業者にも好都合です。しかし、ごく少人数ですが内外ともに私の見方に共感して「暗黒マンションだ」と言ってくれる人は存在しました。

インターネットも含めて、マンション管理のアドバイザーの多くがこの「深層」レベルの組合運営の話になると背を向けます。近隣の「万年東急」のマンションの婦人が「知らないうちに組合に決められた」と私に言いました。組合員が目覚めて、管理会社と異なる判断ができているマンションがうらやましいです。

しかし、、、管理費も修積金も高過ぎる！
特に小規模の築古のマンションは高すぎる。
良心的ではないねー！

１９７０年代に建てられた６００戸を超す大規模な東急物件が近くにあります。
そこの管理費と修繕積立金は、かなり高い部類に入ると思います。
数年前の大規模修繕時には「東急建設」の大きなロゴを見ました。

私がマンション管理の問題、特に自分の管理組合で起きたことを書いたチラシ
を投函したら、当マンションの管理組合あてに匿名で「やめさせてくれ」との
封書がチラシ同封で管理事務所に届いたらしく、それが事務所でコピーされ、
当マンションの管理組合の何者かが匿名で「外から意見が届いているぞ」との
説明書き（パソコンで作成）を添えて、当宅の郵便受けに投函されていました。

数日後、私は自分のところの「管理組合」名で記されたその説明書きを含めて、
チラシとともに当マンションのほぼすべての組合員宅に配って知らせました。
しかし当マンションで当宅に投函した者が名乗り出ることはありませんでした。
（私は配布チラシに自分の氏名と住所を載せています。）

お金について書いて刷って配る私を黙らせようとする人が、内外ともにいます。

箱根のリゾートマンションの管理会社ですが業者とつるんでやりたい放題。屋内消火栓の高架水槽のボールタップ交換工事が67万円!
一桁違うだろ。

>>1565 匿名さん

どういうこと？
近くのマンションに勝手にチラシまいたの？

>>1565

うちも大規模修繕では、入札で業者を選んだと言っていますが、
工事の時には建物の一番上にデカデカと「東急」ロゴが掲示されました。

入札と言っても理事会が東急コミュニティに丸投げしたもので、
最安だったのが積立金全額に近いものでした。
その上、工事途中で追加工事提案があり、その額が剰余金ぴったりでした。
これをあっさり飲んで、結局マンションの従前積立金はすっからかんになりました。

東急コミュニティ主導の談合と積立金の額の漏洩、
東急コミュニティによる剰余金の額の漏洩が疑われます。

>>1565
東急コミュニティは、色々な投稿を見ていると、マンション内に協力者が大量に居ることが珍しくないみたいです。
ちなみにうちのマンションでもそうです。
役員も修繕委員も、どう見ても東急コミュニティとつながっているとしか思えない行動をとっています。
他の大手管理会社も似たようなものかもしれませんが、
次にマンションを買うなら東急コミュニティ管理物件は絶対買いません。

民間の分譲マンションの販売で、事情通の人に最も〈詐欺的〉だと思える部分は、じつは〈住民〉〈管理組合〉なんじゃないですかね。特に集団になると普通の善悪の判断を絶対しないタイプの物件がけっこうある。これが分かるようになるまでに、事情通になった人のそれぞれが何年の経験を重ねてきたことでしょう。

常識的に〈民主主義〉だろうから「何か起きたら構成員の主権者たちがきちんと的確な判断をしてくれる」という前提で、それを考えも疑いもせずに〈不動産会社〉なり自分以外の〈住民〉を信頼して購入し、マンションに入っていく人が大多数だと思います。

しかし、私のここ８年の経験では「業者 VS 理事長」とか「住民Ａ VS 住民Ｂ」等の〈問題・トラブル〉が〈管理組合〉の理事会や総会に直接・間接にかけられて〈みんな〉に判断してもらうと、常識とは反対の判定〈多数決〉が１回の例外もなく繰り返されます。

私見ですが、マンションがこのようになってしまうのは、〈資産価値〉〈評判・風評〉を気にする〈管理組合〉ならではの性格が表に出てくるからかもしれません。「１＋１＝２」でも、〈管理組合〉の常識では〈資産価値〉〈評判・風評〉が上がるなら「１＋１＝３」でよい、これで何が悪いという態度を正当化してどこまでも貫くことができます。

恐ろしいことに、今のところ、こうした組織運営の歯止めになるものは日本社会のどこにもないようです。悪質な管理業者（管理会社だけとは限りませんね）は以上のすべてを心得ていて、特に〈管理組合〉の中枢たる〈理事会〉を巧みに押さえるのだと考えられます。

素人レベルのワルは〈管理組合〉に仲間を作らずに、〈住民〉の誰もが知らない所で悪事に手を付けるから、発覚したら「はい、それまで」。マンションを知り尽くした真のワルは、獲物を〈住民〉にも分け与えて〈管理組合〉を自分と同じ運命共同体の船に乗せる戦略を先に練ってから上手に実行に移しているはずです。

・中国政府＝管理会社
・香港政府＝管理組合理事会
・反乱市民＝私１名

現実のホンコンではデモに参加して自由を求める市民がたくさんいますが、
私のマンションでは２００～３００戸の規模なのに私１名が反乱者で孤立。
「共感者は黙っているだけで、あなたは孤立してない」とはネットの助言。

「おたくのマンションって買い取りじゃなかったっけ？」と言われました。
私の話を聞いていると買い取りとはとても思えないと感じるらしいのです。

管理業務委託先（管理会社）と大規模修繕工事専門業者（建築士）が強い。
この２社を変更したことはなく、変えてみる、歯向かうなどもってのほか。

管理会社経由で相見積とっても全く意味ないですよ。相見積と言っても、数字を分けた見積書を懇意の業者に作らせているだけで、どこが落とすか、あらかじめ決まっています。ストーリーがすでにできているんです。管理組合主導であい見積取るのは必須です。

東急のマンションに住む者ではありませんが、「管理組合主導」にも２種類あるでしょうね。

１つは、「自分たちの住まいだから、自分たちで（適宜プロのアドバイスも採用しながら）契約業者を見極めて選ぼう」という正真正銘の善人たちが集うマンション。勉強会とかやりながら。

２つ目は、「理事長以下、管理会社にまかせる管理組合でいい」という態度の当マンションと同じ型。このタイプでも「管理組合主導」は可能ですね。プロの業者に「ここから先はこっちでやっときますから、こことここにサインと押印を」とか「理事会はこの決定だけしてくれればいい」と言われて、組合が従えば、議事録その他で完璧に近い「組合主導」を装えます。

ウチでは勉強会までが偽善的かな。つまり、理事会開催前に「分科会」なるものが開かれて（複数の理事が参加するも本番の理事会でないので議事録はなく）、理事会本番の結果としての議事録の「大規模修繕工事」の項目に「分科会にて検討し決まったことの報告があった。」とだけ記載される。誰が読んでも肝心の中身が秘密で分かりません（←いわゆる「情報公開」の偽善的運用）。ただ、いつの間にか前回と同じ建築士が次回の大規模修繕に関する組合活動に早くも入り込んでいるということだけ「事後報告」で知らされるという仕組み。

内のマンションでは規約の全面改正、管理委託契約書、等々を精査すると共用部分の工事及び専有部分の工事等々は全て組合へ届けるように明記されてはいるが、実質は管理会社が受付けていて後日の理事会等で報告される。情報は全て管理会社経由で有る。＞＞1574の管理会社と同じです。

>>1575
>＞＞1574の管理会社と同じです。

>>1574 には、「東急のマンションに住む者ではありませんが、」と書いてますが？

全部委託は危険すぎる。分散管理を助言します。

>>1544 名無しさん

私は役員に立候補しましたが管理会社に不利になると見えて立候補は認められませんでした。理由は立候補者の意見が強くなり他の理事の意見が反映されず平等では無いとの事。

築古マンションで戸数の多いマンションではこの管理会社の管理物件は特定の組合員とのなれ合い（共謀）が確立していますので、１５７８さんの事例は多いです。だから危険です。
反社会的住民や、専有部分の工事、共用部分の工事等チェックは甘く、事故事件が多いでしょう。

>>1577 の正しさを証明するホットな事例：

築４０年近い野村のマンションですが、管理委託料増額要請が理事会に対して行われました。
↑この形にして、理事長から管理組合員全員に向けて「要請への対応状況を報告する」という巧妙な論じ方の（恐らく本当は会社作成の）資料が配られ、そこに「利益の出ない管理組合運営」とはっきり書かれました。「利益」とは、管理会社の利益という意味なり。＊が付いていて、「修繕、清掃など管理会社を元請けにせず、組合から直接発注。」の組合批判的説明あり。
つまり、現行の部分委託よりも会社としては「全部委託がほしい」ってことです。今でさえ完全支配に近いのに、限りなく１００％の支配をより高い支払いでやられちまうと思いましたよ。管理会社の欲深さに脱帽。

>1578 に書かれた「理由」のように、支配する側はとにかく口達者で実にさまざまな言いわけを述べてきます。こういうのを相手にしたくない、関わり合いたくない、標的にされたくないから、支配の構図が読めた人でも黙っちまうのでしょう。

マンコミュ掲示板上でも類似の展開がよく見られます。各マンションで１００人の住民がいたら、９９人は会社の言うがままに委任状を出すか賛成票を投じます（住所氏名の付記は必須で「投票の秘密」はマンションにはない）。あとは会社におまかせでほうっておけばストレスも心配もありませんから、黙ってりゃいい。

これに対して、まれに１００人中の１名が会社と理事長、理事会とか大規模修繕等の専門委員会の不正などに気付く場合があります。この１名が排除やイジメを受けながら「マンション管理」のカラクリを研究し、真相をつかむようになると、分かってもらうために膨大な量の説明（語り）をしなければならなくなります。

そこで沈黙の９９人を代弁する１名のプロが登場し、真相に気付いた１名を相手に言い負かそうとしたり、法的知識を動員するなどしてアマチュア１名の発言が信用されないように手を打ってきます。

この９９人と１名のプロの関係が、管理業務を始めとするマンションの「委託契約」の核心だと私は見ています。９９人の選択で管理組合の意思が定まり、あとは管理会社がプロとして組合（特に理事長）になりかわり、うるさい１名の正論を無効にするような別の「正論」を持ってきます。当然、９９人が黙っているのに、多数決でプロ１名が勝ちます。

多数決が効かない分野（裁判所とか）に有料で話を持って行って初めてバランスが取れるケースが多少はあるかな、というくらい、会社まかせは強力だと思います。組合は、この強さを得るのと引き換えに管理費等の資金の提供を求められ、応じているのでしょう。大半のマンションが、これからもずっと。

大規模修繕での不正があったかどうかはそれにタッチしてないと判らんだろう。
確たる証拠もなくて推測で批判しても弾かれるだけ。

>>1582 匿名さん
不正の証拠となる事例を教えてください。何処を抑えればいいのですか。

私のマンションは２００戸超の中規模ですが、不正は実質的に許容されていると言えます。裁判や警察につながっていく恐れがあるためか、誰も探ろうとはしません。ノータッチが一番安全と思われているのかな。

むしろ、金品の見返りという魅力がインセンティブになって、一部の管理組合員が活動的になり、大規模修繕等の数々の課題を乗り越えていけているなら「いいじゃん」。よく引き合いに出されるのが「管理不全」による「スラム化」で、それよりは多少の汚職ぐらい大目に見なさい。← 警察や報道機関もほぼ同じ立場でしょうか。私の場合は反権力的弁護士もそうでした。

疑惑の核心に手を伸ばしたりすると、企業（管理会社に限らない）が理事会を思うがままに動かして本当に組合に噛みつかれる場合があります。私の場合、理事長としての自分の役員報酬が管理員所管の会計部門で「滞留」されていた件でたまたま同部門の組合の通帳１ページ分のコピーを手に入れましたが、そこに載っていた利子は当該期の決算では記載なしでした。が、理事会も組合全体も一切問題視せず、後年、組合が臨時総会を経て起こした刑事告訴請求による私への取調べ（名誉毀損容疑）の場で刑事たちに言ってみても無駄でした。

「確たる証拠」があれば正義の歯車はきちんと回ってくれるでしょうか。悪質なマンション管理ではむしろ”逆回転”に拍車がかかって、企業と癒着した者たちが完勝で生き残り、今後もニヤニヤし続けるでしょうよ。「何をしても変わらないマンション」は「ある」。この認識からスタートして初めて本当に変わる可能性がほんの少し生まれる感じ。

皆様の書込みに感謝申し上げます。住民という集団、一方の営利業界、利害相反関係ですね。地理的交通的利便性は偏向的で、ハイリスクハイリターンかロウリスクノーリターン選択の問題となります。

　資産価値係数は流通価値と所有保有コストのバランスとなります。
　豪華なメンテナンスやセキュリティサービス、コンセルジュ、プール等の都市資産はグローバル経済の観点からの判断となり、一般の生活者資産としては危険度が高い、豪腕な建設、金融、不動産、投資といった業界の領域です。

　このことは管理組合や理事といった一般庶民のレベルが参与できる対象ではない、共有持分という似非所有権商品を売るための産業界の罠に嵌まるという　危うい経験をすることになります。

組合員は管理の勉強をした方が良いでしょう。
信用している管理会社に００の０なまで抜かれないようにしてください。

２００戸超ですが、管理の勉強をした管理組合員を見たことがない。しゃしゃり出てくる役員系は積極的会社丸投げ派ばかりです。支配をくつがえさえては困るからか、マンションの自治会の人事も彼ら・彼女らに握られ続けてます。夫が管理組合理事長（Ｍｒ．大規模修繕）で嫁が自治会長とか。スキャンダルで辞める国会議員や知事さながらに管理員や修繕専門委員の組合員たちが大量にこっそり辞めたりして、見た目はそこらにある集合住宅ですが起きていることは本格的で深刻です。解決策なんかありえません。

理想論を語ります：
もし「管理組合」が特に会計の面で外部による調査を受けることになったら、連中の顔色はようやく青ざめてくるはずです。そうならないから居座れている。ケチな管理会社が自腹を切るはずもなく、お金も人も「管理組合」が徹底して使われています。

全国の管理組合の８０％が管理会社の変更（リプレイス）をしたことがないらしいですが、この「８割」は「望めば管理会社を変更できる」という生易しいものではないでしょう。転職のしにくさと同じで、契約先の管理会社もなかなか変えられないんです。もっと広げて考えれば、分譲マンションは実は「８割」が会社の物であり、区分所有者各自がローンを組んで購入しても「２割」の持ち物にしかならん感じです。そういう買い物でしょう。払いきっても管理費が払えなくなれば手離すことになる程度の「所有」。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/renen.html

確かに、私のところでも「共有部分＝管理組合の管轄」と「管理組合＝管理会社の子会社」の関係から、識者が見れば極めてヘンテコリンなマンション管理が行われています。目下、来年５月の定期総会で毎月の管理費を値上げする案を可決承認させるべく、あの手この手が使われております。面白いのは、値上げ案の可決をスムーズに成就させようとうごめく組合員たちの存在です。彼ら・彼女らの財布からも毎月払う額はアップするに違いありませんが、まるでそんなこと頭の中にないかのように行動し、回覧の議事録を滞留させたりして特に私の解読と他の組合員たちへの発信を妨害するなどしています。妨害しなくても圧倒的多数で承認されるでしょうよ。今まで何があってもそうだったのだし。

「管理組合＝管理会社の子会社」（もともとの売り主たる大手不動産会社の子会社に自動的に組合の業務が委託される慣行が諸悪の根源との指摘も）というタイプのマンションだと、「利益相反」「利害相反」の指摘はかなり困難、なかなか通じない。一心同体と化しているためでしょうか。管理費値上げの話でいえば、ご丁寧な演出でまず「管理委託料増額要請への理事会の対応」を報告するとのことが来年の「大規模修繕工事の中身」の説明会に組み込まれて遂行されました。後者はまたまた常連の特定１社と組んで行われるということが暗黙の前提（理事会で先に決定済み）となっていて、それが説明会をやったことで既成事実、既定路線化します。

すなわち、管理費会計も修繕積立金会計も完全に業者（及び一部の組合員たち）が握っているということです。広い意味では「一部の組合員たち」は私と若干名を除く「８割以上の組合員たち」で、管理費や修繕積立金のもたらす恩恵を受けるというある種の利益団体。１人の反対者もいない静かなマンションが管理の完成形で、恐らく調査が必要です。

>>1572

香港市民のようにデモで反発を示すケース以上に深刻な場合とは、
みんなが大して問題とも思わずに受け入れて静かな場合でしょう。
分譲マンションの管理（特に管理組合の運営）でも考えられます。

行政長官を自分たちで選挙できない、に納得いかず、反発する人。
同内容のシステムが「上から」導入されるが黙って従う別の地区。

私の在住マンションは後者です。内部で１人、調べたくても無理。
調べたいという１人が逆に組合に訴えられて警察の調べを受けた。
それが失敗に終わっても集団で結果を無視し、反省も全然しない。

この管理組合が会社に委託料増額を言われて管理費値上げになる。
本音において「やられた」と思うのか、まだ気付かないのか不明。
ほぼ全戸投函した私の解読文書に対する反論を、議事録等で見た。
「ダマシ、脅しではない」と実質会社製の住民集会の記録で読む。
理事会、総会、説明会等の管理組合活動の演劇性を知ってほしい。
マンションの管理組合が、会社協力住人の自作自演の舞台になる。

全国の管理組合が会計面で調査されるとかいう展開にでもなれば、
分譲マンションを舞台としたコトの本質が少しは見えてくるはず。
今は「そうならない」という確信のもと、業も民もやり放題だが。

この管理会社の管理物件はかなりの反社会的人物が居住している。
特に大型マンションは危険です。
相当数整理はしてきても過去からの繋がりは断つことは難しいでいょう。
指定されている人物等は公表するとの組合員の告発で退去したのですが、
最近はその手下が住み着いているとの噂があります。

とにかく変に文句を言うモンスタ－住民が多く、管理会社は大変だなと思うよ。廊下に枯葉が落ちていたから掃除してないとか、スマホをさわっていた、とか管理人に対してなんかぐちゃぐちゃ言うやつがいてウザい。スマホ位お前ら仕事中でも触るやろ。こんなことも怒鳴っていたな。俺らの金で給料もらってるんやろ、とかね。

>>1590 住民 14時間前
モンスター住民は反社（８９３、等）も含まれます。
このような住民を厚遇していませんか。
例えば施設使用料を請求しないで使用させている等々。
モンスター住民の偽の理事長を擁立して組合を支配下に置いていた
マンションもありましたが。
１５９０さんの仰ることとは反しますが、この管理会社は反社と共謀している。
ので危機を感じたことがありましたが。

１５９０さんは東急関係者でしよう。？

東急コミュニティーの管理業務には多くの不備があり、改善してほしいと思っています。
事務処理関係の不備、総会等の議事進行の不手際その他、多々ありますが、書面の関係で詳細は後の処理としてここでは省きます。以下は最近の重要事項です。
・契約違反
●長年にわたり契約で定められた日常清掃を実施せず、契約違反をやってきたことを御社南支店営業担当（＝当マンション担当）が認めた。
●清掃が行われていなくてもチェックできておらず、品質管理のチェックの不備、日常清掃のチェックシステムそのものの信ぴょう性が全くなかったことが判明した。
●長年にわたり上記事項が改善されておらず、業務がまともに行われているように見せかけて顧客を満足させようとしてきた御社の業務運営姿勢が明らかとなった。
以上の件に対し、支店長をはじめ、責任者からは何の謝罪もない。
以上の事項に関し、東急コミュニティーが管理している全マンションの管理組合に対して、公表、謝罪し、今後実施していく対応処置、解決策を文書にて公知することを要求します。
まあ、うまいこと言い訳されて、結局根本的には何も改善されないのでしょうが。

築6年のマンションで管理の杜撰さを指摘したら品質管理課長０００江に
目を付けられ仕返しを幾度か受けた。胡散臭い仕打ちではある。

管理組合の役員をいままでは２年任期だったが　１年で交代させるってナカナカやるもんだ

>>1594 購入経験者さん
規約の変更をされたのですか。

東急コミュニティ管理のマンションの駐輪場の契約について依頼したのですが、
1月からの契約ということで合意し、12月末に駐輪場シールを送るので1月から利用できるようにするといっていたのですが、2月に入ってもシールは送られてこず・・・電話で催促したところ「シールがないので送れない」とのこと。ちなみに料金は引き落とされてます。

送ってない分の駐輪場料金は返金してくださいといったら、解約書を送るので1月分を解約して2月から再契約してほしいだって。
お前らの契約違反なのにこっちに解約させんの？平気で契約違反して金だけむしり取るとか、杜撰のレベルを超えてるわ。

早くつぶれて下さい

>>1596 口コミ知りたいさん
これは、この管理会社の特徴です。
管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用水道料、その他の施設使用料、
の徴収は届出金融機関の振替口座から合計して徴収されているでしょう。
振替口座を調べてください、
登録用シールを発行してから前金徴収でしょう。
規約や細則に規定しているでしょう。

ここの坦当はマンション管理士の問題ばかりに振り回されてして標準管理規約
や委託契約書を参考にして組合運営をしているので、各マンションごとの規約
や契約書に対しては無知です。

駐車場使用料や自転車（バイク）置場）、その他の施設使用料は着服されて
いるケースが多いです。

特に駐車場使用料の収支報告書には全区画からの使用料合計が、予算書には
前期の収入を参考にして合計金額が記載されて報告されています。

契約書には、アプローチ、風除室、エントランスや駐輪場の天井、高所の清掃（くものすとり、壁、照明等）をやることになっているのですが約20年間にわたり何にも清掃がされていません。契約不履行ではないかと問い合わせると、管理員の手の届く範囲をやれば天井の清掃をやったことになると言われました。東急コミュニティーの東京南支店です。これが東急コミュニティーの専門部署、顧問弁護士を含む会社としての見解だそうです。管理員さんが手の届く範囲を清掃すれば天井を清掃したことになるなんて、だれがどう考えてもこいつら馬鹿だとしか負えません。社長の雑賀氏も同意見なのでしょうね。社長に確認してみます。東急コミュニティーがこのレベルだなんて信じられません。まともな会社ではありません。どうかしています。頭がおかしいのではないでしょうか！！！

訂正：馬鹿だとしか負えません。--> 馬鹿だとしか思えません。

ーー＞１５９３　匿名さんへ
品質管理課長の〇〇〇江さんの名前を何とかして知りたいです。よろしくお願い致します。

>>1598 匿名さん
手の届く範囲内の清掃は清掃員若しくは清掃員の業務内容に契約になっております。
手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議する
ように契約書に明記されていませんでしょうか。

>>1598 匿名さん
手の届く範囲内の清掃は管理員若しくは清掃員の業務内容に契約になっております。
手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議する
ように契約書に明記されていませんでしょうか。

-->1602匿名さん
手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議する ようになってはおりません。そのような記述は一切ありません。契約には手が届くとか届かないという文言は見当たりません。日常清掃に高いところ、低いところの表現はなく、天井やガラスなどを清掃するとしか記述されていません。手の届かない範囲の清掃は定期清掃若しくは特別清掃で別途費用を組合と協議するなどの記述は契約書にありません。また、手が届かないから天井等、高所の清掃をやらなくてよいという根拠を示してくださいと言っても何も示してくれません。契約書には何も手が届くとか届かないという文言はないというフロントの回答を受けております。定期清掃にも何もそのような表記がありません。
　多分、古い契約書をそのまま見直さないで今まで長年使ってきてしまっていて、改定をしていなかった状態が続いていたのだと思います。管理会社フロントが契約書を見ていないのです。（担当のマンションそのものもよく見ていませんが）
　自分は以前、契約書の内容がおかしいので、今後、東急コミュニティーと組合の関係がうまくいくように考慮して、高所作業を除くとしたらどうかと東急コミュニティーに提案して最新版はそのような類の文言が載っております。問題は最新版以前の長き契約期間において、高所の清掃が約20年近くやられていないし、チェックもされていないと管理会社のフロントが認めています。約20年前の最初から手の届く範囲をやればよいことになっていたという東急コミュニティーさんの回答がおかしいと思っています。ここが問題です。どこに根拠があるのか教えてと言っても無視されています。手の届くところをやればよいという見解は、専門部署、顧問弁護士を含めての東急コミュニティーとしての見解だと言っています。もし契約でそのようになっているのであれば、説明すればよいだけの話です。まあ、契約不履行だとか言われることを避けたいということなのだと思います。
　契約書と現実の乖離を見逃していたため、一部に齟齬が発生してしまったと謝罪して、今後の対策などを提案してもらえばよいだけの話だと思います。なぜ約20年も前から手の届く範囲をやればよいことになっていたなどと下手な言い訳するのでしょうか？
こんな契約書作ったのは管理会社です。最初から管理員さんがやる日常清掃に天井や高所を入れておかなければよかっただけの話です。（現在の契約書でも決められた日常清掃の全部をやろうとすると、男性管理員でもきついと思います）定期清掃や特別清掃で対応できるような契約書の文章を作っておけばよかっただけの話です。長年にわたり契約書を見直さないできたのに、おかしな屁理屈で言い訳しなければすぐに齟齬の話はおわります。東京南支店の古谷支店長は解決の方針、方向をちょっと間違っていると思います。下手な言い訳していないで自社の落ち度は落ち度として認めたら、話はすぐに終わるのです。（あくまで高所を除くとなっている現在の契約以前の話をしています。）
　今、顧客満足度が最高と言われる管理会社で行われていることは、契約書の見直しです。
全社的に、すべてのマンションとの契約に齟齬がないか精査が行われています。また管理会社と組合間の契約と、管理会社と清掃業者間の契約の間で齟齬がないかということも含めて、全社的なチェックが行われています。これが管理会社のあるべき姿だと思います。
　おかしな対応していないで顧客に対して真摯な対応をしていけばもっと顧客満足度アンケートの上位に出てこれるのにと思います。東急コミュニティーさんの改善とさらなる発展を願っております。（取り急ぎ乱文乱筆にて失礼します。）

>>1603 匿名さん
私のマンションの古参の理事長経験者が、言っていました。
この管理会社の系列では電鉄だけは真面で悪い癖が伝統だそうです。
しかし、理事長の言う事はよく聞くように訓練されています。

お宅のマンションの収支報告書の管理費、修繕積立金は
決算も予算も同金額になっていませんでしょうか。
これって1年間１００％回収していることになりませんか。

貸借対照表には短期未収金3か月未満、長期未収金6か月
未満が計上されていませんか。

駐車場使用料は収入の部は未収金を差し引いた金額が計上
されていませんでしょうか。

ここら辺を会計監査で第三者に監査させたらどうなります
でしょうか。

預金通帳と照らし合わせると何らかの瑕疵が出そうです。

現在近所で東急コミュニティーの管理しているマンションの修繕工事が行われていますが、出入り業者の素行が悪すぎます。
昼間から弁当食べながら酒飲んでます。騒音についても私含め近所から多数のクレームも行っていますが何も改善されていません。
あんな奴らが工事してると思うとゾっとします。

>>1606 匿名さん
この管理会社の管理物件の大規模修繕工事に関しては、
入居届等でも明らかなように、
反社会的人物や、８９３の入居が認められます。
こういった事例から、当然に大規模修繕等は出入りの
業者や、作業員はフリーパスでマンション内に出入りします。
危険ですので、役員等は十分注意された方がいいでしょう。
役員の中に共謀する役員は役割から外された方がいいでしょう。

大規模修繕工事の施工会社選定で、こんなことがありました。

理事会の議事録の上では、８社から１社を選んで契約するため、まず書類選考等で４社に合格を出し、後日、マンションの集会所にてヒアリング会を開く、と。その会には、理事数名からなる「分科会」のメンバーと「管理組合運営コンサルタント」の１級建築士のみが参加でき、他の住民は出席不可。

書類等での選考の結果として、議事録にこんな表が載りました。
A社　ー、B社　〇、C社　ー、D社　〇、E社　〇、F社　ー、G社　〇、H社　－、

この時、「これはE社になるはず」と思いました。
というのも、上記のコンサルが当マンションと同様に顧問的契約を結んでいた他市の団地（管理会社は東急）で管理組合問題提起のチラシを配ろうと、私自身が何度か足を運んでいたせいでそこの大規模修繕に出くわし、E社の社名が書かれたジャンパーを着た作業員を目にしていたから。

その後、ヒアリング会が実施され、翌週末に理事会も開かれました。その理事会で、「ヒアリング会にて決めた１社」に内定を出す承認決議をやったはずなんですね。そこで理事会の”翌日”、「E社を選んだに違いない」と、前述の個人的経験談も記した文書を全組合員宅に投函しました。

その結果、最近の議事録の記載「ヒアリング会を経て決めた１社が、３年半前に事故を起こしていたことが判明したため、理事会前日に急遽分科会を開き、ヒアリング会で同等の高評価だったB社に変更することとした。」になりました。「３年半前の事故」とは、全国ニュースになった人身（死亡）事故です。

以上の経過から、いろいろなことが読み取られるべきです。
施工会社の選定は、”出来レース”にすぎなかったこと。なのに、公正かつ厳正な選考が行われていると管理組合員に思わせるべく、理事会議事録等に記載したこと。全国ニュースも知らずにE社にうっかり〇を付けるわけがなく、バレなければいいと仕組まれたはずであること。プロと住民の協働。

役員などの関係者以外は知り得ないはずの内定１社を、予期できない理由で私に”予言的中”されたというだけで他社に変えたと考えるなら、まだまだシロウト。もしそのまま契約を締結し、支払いもした段階で「全国ニュース」の件を指摘されたら、きっと裁判沙汰になって不利になる。それを恐れたからこその変更でしょう。しかも、私の配布文書の影響を否定するために「理事会前日に急遽分科会」。本当に開催したか、極めて疑わしい。議事録上で歴史の書き換え、か。こんなの序の口、”朝飯前”。

熱海のリゾートマンションに住んでいます。組合理事はリゾート利用で当地に住んでいない理事には、理事会時交通費のの支給をしています、今回調べてみたら、マンション住まいで理事会出席のの為に部屋からマンション内の会議室への移動で交通費を受給している理事がいました。大事な管理費を経費の掛かっていないのに受給するのは、違反では無いかと、申し立てましたが、理事長以下理事会で却下されました。私の方が常識がないのでしょうか。皆さんのご意見をお願いします

>1609
貴方の感覚は、当然ながら、正しいと思います。
が、全部ではないという意味で「一部」のマンションでは、それが通らない。
理事会内部での多数決とか、管理会社の助言を受けての住民の感情とかで。

組合員個人による不服申し立てシステムでもあれば（私も）助かるのですが、
なかなかありません。理想的に良質な大規模マンションなら、組合の内部に
そういう訴えを受け付ける監事・部署が設けられているかもしれませんけど。

役員なら「マンション管理センター」に相談できるらしい。

良質な管理士、弁護士までいくと、理事会等と敵対モードに突入するかも？
私の場合、理事長として一般の組合員たちに問題を知らせたら解任でした。
費用数百円の簡易裁判所の調停も利用しましたが、歯が立ちませんでした。

管理会社が東急コミュニテイーに代る時の説明会の時に質問しました。清掃が週５回となっていますが、なんらかの理由で出来ない日があると思う。その場合はどうするのですか？必ず行います。でも、台風や大地震や大雪や大雨や富士山が噴火したりしてもするのですか？と聞いたら行いますと返答されました。現実は台風や大雪の時は庭清掃していません雪掻きは住民が行いますし台風の時に清掃のおばちゃん達は清掃やっていません。最近、規約を読んでいて気が付きました。特別料金となるとちゃっかり書かれていました、説明会では言われていませんでした。平気で住人を子馬鹿にする東急コミュニテイーの体質です。地球が真っ二つに割れても東急コミュニテイーは特別料金で清掃する。いかれています。細かいこと言えば自転車のシールを貰いに行ったら、たまたま１２時ちょうどでした。”１時に来てください”と言われた。シールを出すのに１時間もかかるのか？これが東急コミュニテイーの体質です。私はよその管理会社にいますが、住人の方が勤務時間過ぎて見えられても応対します。着替え終わっていても帰り間際に駐輪場の蛍光灯が切れていると（昼間はきがつきにくい点灯していないから）連絡あれば脚立持って行き交換します。そういった住人への細かい対応ができない。これが東急コミュニテイーの体質です。どこの階段の蛍光灯を見てもくもの巣だらけです。管理人って管理人室でふんぞり返ってお茶飲んでいる楽な仕事だろ！と言われる。その通りです。でも、それは東急コミュニテイーです。

1611の続きです。自分の経験です。友人は東急コミュニテイーで清掃員やっていました。その友人の住むマンションも東急コミュニテイーです。ライオンズマンションですが大京の対応が悪く東急コミュニテイーに代えたそうです。大京とハウズイングを経験し隣が長谷工の管理員やっていました。共通点が管理員は管理業務と清掃を行う。でも、東急コミュニテイーは清掃員がいます。だから、管理員は暇～。

>>1608 他社の住人さん
について解読中です。長文は和文解釈はむつかしいです。
しばらくお待ちください。後日。

>>1571さんへ、問題の根本は、マンションがただの多人数の団体だと言う事に有ります。管理会社や工事会社が何をやろうと、行政や税務署の調査もなくヤリ放題という事です。私の所では、年間1億円の予算を理事会で運営しています。総会資料での内容の吟味は、全くされませんこの点のジャッジが出来るシステムが出来ない限りは、今後もこの点は、同じ事の繰り返しでしょう

>>1613
応援してます。どんなに公正な業者選定に見えても、実は１本釣り。

数年前に東急Co管理の中古マンションを買った。

事あるごとに、旧態依然の管理規約、大赤字の立体駐車場経費の分析（別会計）、など改善を提案しているが管理組合は理解できず、管理会社はそれを良い事にスルー。
設備の交換や大規模工事の費用に至っては、会社側が相見積書を取るだけで競争原理が働いていない。

中でも役員の条件を定めた部分の規約では、立候補・半数改選・外部居住所有者に触れておらず、外部居住所有者を慣例により排除、で２０余年間経過している。

管理組合の勉強不足は明々白々ではあるが、管理会社は組合の為に働く意識が希薄と感じる。

>>1578 匿名さん、この平等とは、管理会社や理事会にとっての平等で、まともな意見を持った人は困るのです。根本的な問題は管理組合の総会決議が公になっていない事です。どこからも反面調査が行われていない為、管理会社や一部の理事の思うままにされてしまいます。せめて総会議事録等の資料を行政か税務署へ提出する義務を付ければ、大っぴらな悪は出来なくなると思います。

どこの管理会社も同じですね。程度の低い社員ばかりで、日本語の解釈が出来ない、中には字を読んでも意味が読み取れないのがいる。全て理事会のせいにして、物事の正当な解決を図る事をしない。このような無能社員の給料が我々の管理費から出ているかと思うと、はらわたの煮えるおもいです。

下記を見るとやはりコンサルとは名ばかりで東急コミュニティーの息のかかった業者の集団と見えます。これは組合員を欺く出来レースです。

1608 他社の住人さん 2020/05/01 06:50:15
大規模修繕工事の施工会社選定で、こんなことがありました。

理事会の議事録の上では、８社から１社を選んで契約するため、まず書類選考等で４社に合格を出し、後日、マンションの集会所にてヒアリング会を開く、と。その会には、理事数名からなる「分科会」のメンバーと「管理組合運営コンサルタント」の１級建築士のみが参加でき、他の住民は出席不可。


書類等での選考の結果として、議事録にこんな表が載りました。
A社　ー、B社　〇、C社　ー、D社　〇、E社　〇、F社　ー、G社　〇、H社　－、

この時、「これはE社になるはず」と思いました。
というのも、上記のコンサルが当マンションと同様に顧問的契約を結んでいた他市の団地（管理会社は東急）で管理組合問題提起のチラシを配ろうと、私自身が何度か足を運んでいたせいでそこの大規模修繕に出くわし、E社の社名が書かれたジャンパーを着た作業員を目にしていたから。

その後、ヒアリング会が実施され、翌週末に理事会も開かれました。その理事会で、「ヒアリング会にて決めた１社」に内定を出す承認決議をやったはずなんですね。そこで理事会の”翌日”、「E社を選んだに違いない」と、前述の個人的経験談も記した文書を全組合員宅に投函しました。

１６１９さんが引用してくれたお礼に、こんなエピソードも紹介しましょう。

当マンションは中規模で、管理会社は売主の大手不動産の子会社です。
もう何十年も経っているので、自他ともにリプレイス（管理会社の変更）の可能性なんて一切ないと認められる物件のひとつです。
それが、昨年秋から急に「管理費値上げ」の話が出されました。正確には「管理委託料増額の要望」として、会社から理事長に従来比で１．５倍の委託料に値上げしたいという提案。５割増しになるので、当然、組合員たちの毎月の管理費納入額も連動して上がります。

そこで、理事会の活動報告として次のような話になっていったのです。。。

「こんなに急で大幅な委託料増を言い出す会社とは付き合えない！」と言わんばかりに、理事長らは他社への接触、交渉を試みたそうです。だが、どの管理会社も「〇氏」（←業界の実態を見抜いて書く私のこと）がいるから見積もりさえしてくれなかったとのこと。
昨年秋から現在に至るまで、理事会議事録や組合員説明会資料に「〇氏問題」と何回も書かれ、これが他社の懸念材料らしいから結局今までと同じ大手管理会社になりましたという展開。
そして、従来の大手のまま、５割増しの委託料で承認、組合員負担の管理費もアップで総会を迎えます。もちろん、大多数が承認し可決する情勢です。以上をよく読んでもらえば気付いていただけると思いますが、「他社への接触、交渉」なんて無駄だし誰も求めていませんでした。ならば、なぜ「いくつもの他社に見積もりの要請を試みた」という話が半年にわたって議事録等に載ったのか？

答え：「〇氏」（＝私）の悪口をマンション全体で共有するため。

わざわざ、こんなことまでするんです。こんな「話術」も備えてるんです。

法的手段を個人でバンバン駆使して管理会社等と対抗できるという管理組合員がいない「そこらのありふれたマンション」の価値は、集団としての組合員の過半数の良識にかかっていると感じます。その善悪の割合が、きるだけきちんと理事会等の役員人事に反映されている場合、管理会社も手が出せないマンションはありえると思います。

すなわち、購入は個人なのに、問題の解決は集団の質次第というのが現実ですね。

>1614 さんの言う通りで「ヤリ放題」なんですよ、うちも。
だいぶ昔のどこかの時点で集団内部の善悪の割合が逆転し、戻らなくなった。見た目は「管理会社仕様の優良物件、優良管理組合」。善悪の逆転は管理会社等の誘惑によるのかもしれませんが、他者のせいにはできないというくらい組合（員）の質はひどいです。落ち切ってます。

>>1609 マンション掲示板さん
この管理会社は声の大きい組合員には忖度するのはお墨付きです。
その件をこの理事連中は承知して管理を委託するのです。

>>1611 匿名さん
>>1612 匿名さん
管理人はなにをしているのでしょうか。？
暇で管理人室でふんぞり返っているのなら管理費の無駄使いですから、
管理人を廃止して節約したほうが良いでしょう。うちはそうしました。

>1617 口コミ知りたいさん　がお書きになりました。

>せめて総会議事録等の資料を行政か税務署へ提出する義務を付ければ、大っぴらな悪は出来なくなると思います。

私のマンションでは管理組合の定期総会にて「法人化」することが了承されていましたが、１年数か月後の理事会（管理会社同席）は出席者の全員一致で「見送り」に賛成し、今もなお法人ではありません。

この「１年数か月」の間に管理会社と住民支配グループによる管理組合理事会の合法的乗っ取りがあり、改革の芽はあっさりと完全に摘まれました。

見送り決議の本音レベルの理由は文字化されていないので不明ですが、法人になれば総会議事録等を役所に出さねばならなくなるからだろうと私も考えています。

きちんとしたこと、しっかりしたことはやらなくてすむならやらない。こんな組織であっても、来たる大規模修繕は総工費３憶円なり。

管理会社から見た管理組合の質
（自分のマンションがどの状態か心得ずに発言等をすると、地雷を踏んだも同然で、
　「売却して出ていけ」の静かで冷たい大合唱に見舞われる恐れがありやす）

①誰かが問題点を指摘すれば多数の組合員が同感で乗ってくる。

②誰かが問題点を指摘しても多数の組合員が同意しないで反対。

③誰かが問題点を指摘したのに誰も共感を表明しないので孤立。

④問題点に誰も気付かない。気付いたとしても誰も指摘しない。

会社にとっては④がもっともやりやすいマンションですかね。

>>1625 匿名さん
当マンションは③に該当してほしい位のマンションだと思いたいのですが、
どう考えても④に該当します。

②のレベルなら将来にいくらかの希望は持てる。
③のレベルを努力して②までレベルアップしたかったのですが、
どうしても④のレベルで②へのレベルアップは難しい。

管理会社の担当の説明などを聞いていると、文法を弁えていない。
これは、社員の教育水準が低い証拠でしょう。

分譲マンションの管理業はこれで生き残れる企業なのでしょう。

>>1625
１回目の大規模修繕と２回目までの「間期」に売却して別の新築マンションに移る、を繰り返しているという達人の書き込みを何年か前に読んだことがあります。うちの物件でも、確かにその時期に「住宅すごろく」で戸建てに引っ越す人がけっこう出ました。

長く見てせいぜい築２０年までくらいですかね、①の状態が保てるのは。それ以降も①であり続けるには「何か」、「誰か」が要る気がします。

>1626 匿名さん

>管理会社の担当の説明などを聞いていると、文法を弁えていない。
>これは、社員の教育水準が低い証拠でしょう。

当マンションは東急ではないのですが、逆の管理を受けています。
すなわち、紙の上での「話術」に長（た）けているのです。
理事長は任期１年でコロコロ交代ですが、同一人物が書いている、
同じ人格の者が編集しているように読めて仕方がありません。

このことは突き詰めて考えると非常に恐ろしく、手ごわい技術で、
捜査機関でも手に負えないと考えられます。構内掲示物、議事録、
総会議案書等々、誰が執筆したのかの個人名は実質的不記載です。
どれも法的には理事長なり理事会の承認を経て発表されています。

上記のテクニックが駆使できる条件として、
１）理事長、理事会と管理会社の方針や利害が一致
２）組合運営、作文は会社だが全責任は理事長、理事会が担う
などが挙げられるでしょう。
頭脳と思考は会社、責任は理事会なら管理業務委託契約通りです。
他の組合員たちに執筆者の不確かさを問う姿勢は全然ありません。

>>1628 １６２５
非の打ちどころのない管理といったところでしょう。
接続詞の使い方一つで学歴等のレベルが丸見えです。
規約・等は正しい用語と文法で記載してもらわないと困ります。

「台本型マンション管理組合操縦」ってホント、恐ろしいです。

理事長を始めとする役員の合意を先に得ていますから、管理会社などの顧問が住民の仮面をつけて、議事録上や構内掲示上で「活動報告」（事後報告が基本）してきます。

他の一般組合員に初めて知らせる前に、スケジュールと活動内容を法律（管理規約含む）的に違反が一切ないように練（ね）りに練って、完璧なシナリオにしてから実行に移されます。

具体的には、直近で終えたばかりの定期総会でまったく言及されなかった（＝事業活動計画に全然ない）テーマで『組合員説明会開催のお知らせ』が期中に理事長名で突然発行されるという手法です。このやり方で数年前にマンションの店舗棟が建て替えられ、ミニ医療機関が開設されましたし、今回は管理費値上げが成就します。

いったんスタートすると、次の定期総会で他の議案といっしょくたに承認されるので、万事が何の問題もなく運ばれたも同然になります。

当マンションでは、>1630 の２件とも、私の文筆が肉薄し追走する形で、理事長（や理事会）が説明会資料など何か書いて出すたびにできる限り矛盾や疑惑を突いて配布文書を作成し、ほぼすべての居住組合員宅に投函しました。こうでもしないと理事会による活動報告のストーリーが”唯一の真実”として認識され確定するからです。

つまり、理事長の報告や資料がウソかどうかは理事会外の誰か最低１人が指摘しないと「異なる視点」がないことになり、ほぼ全員が信じ込まされてしまうという現象が起きるでしょう。しかし、残念にも私のマンションでは、理事会を含む一般組合員の大多数が私のこの文書を「不必要である」としています。

このようにして、受取人である９割以上の組合員が仮に「不要」と思う場合でも、書き手１人の意見表明の権利とか資格をはく奪できるのか、という問題が生じています（私は「不要」の意思表示をした１０名ほどには投函していません）。当マンションは、この多数の勢いで地元の警察に私を取り調べて「もう書きません。ごめんなさい」と一筆提出するようにせまったのでした。

>>1630 他社の住人さん
法令や規約に則っての違反のないような表現は結構な管理会社の仕事です。
完璧だと思いますので、これを批判するものをクレーマーといいます。
>>1631 他社の住人さん
ご自分の発言（発信）内容が捏造（利用）されているのであればしかるべき処置をとられた方がいいでしょう・

悪徳管理会社・悪徳組合員・悪徳マンション管理士等が共謀すると
マンション内は目に見えないところから徐々に蝕まれる。
それ等に異を唱える組合員は皆無であるが、ときたま登場する。
そのものは変わり者の烙印を押されてクレーマーに仕立て上げられる。
これは村社会より感覚的にみっともないし、不潔である。
こんなマンションには住まないほうが良いでしょう。

>そのものは変わり者の烙印を押されてクレーマーに仕立て上げられる。

特にここはズバリですね。管理会社は東急ではありませんが、最近、気付きました。

自社は、ねらった管理組合の資金をバッチリせしめて希望額の満額を獲得しながら、
全然服従しないで暴露しようとする一匹を極悪人としていかに報告を組み立てるか。

ミステリー作家顔負けの、怪奇で絶妙な作り話の精緻さはさすが有名企業の子会社。
支持者多数、文章・資料作成は遊び感覚まる出し。私だけもてあそばれたお尋ね者。

例えば、資料を読み込んで、私のマンションの「理事会」を批判してみると：
「少ない役員報酬でも一生懸命に努力した私たち理事会をおとしめるのですか」、
「役員への誹謗中傷はやめてください」と、会社が理事長に変身しての反論は可能。

管理組合のウソは恐ろしい。お金が伴いますし、世間もどこもまず団体を信じます。

>>1634 匿名さん
なりすましはやめまいょう。

>1608 の「その後」：

>最近の議事録の記載「ヒアリング会を経て決めた１社が、３年半前に事故を起こしていたことが判明したため、理事会前日に急遽分科会を開き、ヒアリング会で同等の高評価だったB社に変更することとした。」になりました。

上記の議事録の発行後、つい最近、管理組合の定期総会が行われました。その際の総会資料（議案書）に当該の件を記した議案「大規模修繕工事の件」が載っていましたが、１度決めた施工会社を選び直した経緯が完全に省略されていました。つまり、「ヒアリング会を経て決めた１社＝B社」という話に変えられていました。

わたくし的にはこの報告の変更は「ひどい」と思えるのですが、理事長もその他の役員もまったく修正せず、他の議案といっしょに大量の委任状と議決権行使書（賛成）によって可決承認されました。いつもの展開ではありますが。

このようにして「虚偽」が「事実」に変わる、それができてしまうのがマンション管理、管理組合運営の恐い面です。虚偽の事実化の反作用として、私のこれまでの言動が逆に「事実無根の虚偽」の扱いを受けることになるからです。

この板をお読みの皆さんに報告することはもうないかと思いきや、３日ほど前に管理組合理事会発の資料『総会議案に関する事前質問への回答』という”ダメ押し”の全戸回覧が当宅に届きましたので、どんな定期総会（議決権数２００超）だったか、皆さんの参考のためにお伝えします。

１週間前の日曜、集会所に足を運んでみると役員以外の管理組合員は私だけでした。遅れて１人が来たので「たった２名」の出席者で終わりました。あらかじめ配布の総会議案書で、コロナ感染への懸念から「なるべく来ないで書面提出での参加」が呼びかけられてはいました。

するどい法的感覚をお持ちの人には上記『事前質問への回答』が総会終了後に回覧開始されているという点からだけでも疑念を抱かれるでしょう。これに関する手続きは、議案書配布以降に書面（記名）で質問を受け付けて総会前までに質問者に理事会として個別回答し、最後は総会の２日後からすべての質問（匿名）と回答を載せた表を全戸回覧に出したというものです。ただし、総会後の回覧については予告がなかったため、皆は他の組合員がどんな質問をしてどう回答されたかは全然知らない状態で総会当日を迎えたことになります。

以上の進め方を疑いの目で眺めれば、回覧に掲載の１０ほどのQ（質問）はすべて匿名化されているので”でっち上げ”が可能です。A（回答）は理事会によるものとされていますが、委託契約先の社員が代筆していないという確証はありません。また、総会前までに質問者へ回答が届けられたというのが本当なら、その回答に納得できずに当日出席の行動をとるまでには至らなかった組合員だらけのマンションという解釈ができるでしょう。

以下、私にとって重要と思われたQ＆Aを２つだけ挙げておきます。

Q.管理費値上げについて、「理事三役」主導で進めてきたが、よいのか？
A.よい。確かに管理規約上に文言はないが、毎年の総会議案書の人事案に
　言葉は載っているし、別に本件からの適用し始めたというわけではない。

Q.大規模修繕の施工会社選定をやり直した経緯は？
A.半数の理事からなる「分科会」と管理会社と設計コンサルタントで決めたが、
　当該企業の過去の事故について調査不足だった。新しく決めた会社は大丈夫。

両回答とも「会社も理事会も一歩も引いていない、真相を語る気など毛頭ない」と私には読めます。こういう回答は全体に向けて「総会を開く前」に知らせるべきだと思いました。総会後の全戸回覧では「後出しジャンケン」みたいに感じられます。回答に不満があるとしても、すでに総会は全議案可決で済みました。

私の結論：「理事会集約型の言論統制」で管理会社による組合操縦が継続中。

>>1636 論より証拠？
虚偽を事実に代える。
これは犯罪に近い。
偽理事長を仕立て上げ、偽理事長を辞職に見せ代えて、
本物を偽らせ、都合のいい規約を法令に反してまでも
改正して、交代した理事長を如何にも本物に偽装する。
証拠となる偽理事長と偽理事の署名捺印した議案書・議事録
及び監査報告書に署名押印した幹事が区分所有権を売却した。

２つ目のQ＆Aの「調査不足だった」を「非を認めている」と思うか、それとも「世紀の大ウソ」とみなすか、そこが分かれ目です。

「虚偽」と役員報酬が実はリンクしているというのが私の経験から見えるマンション管理組合の風景で、そうでない組合ほど健全なのだと思っています。

ぜひ想像していただきたいのですが、管理会社のつくウソを管理組合がまるごと完全に引き受ける場合、それをあばくことはまず無理です。すなわち、「絶対にバレないウソ」はやろうと思えばできてしまいます。

組合内部をより細かく見れば、お金を始めとする数字の話、そうでない言語的な運営報告など、ともに「事実かどうか、関係者以外は知ることができない」という領域がいくつもあります。ここがポイントでしょう。

「絶対にバレないウソ」なのに、虚偽である以上は危険が伴うから、それを背負うに値する対価がどこかから支給されなければ、役員になってくれる人がいなくなってしまうはずなのです。

この「対価」が、管理規約などに記された月々の役員報酬だけなのか、それとも実は「プラスアルファ」もあるのか、この点ひとつとっても関係者以外は真相を知りえません。

そして、このことから、情報管理の徹底化や厳格な言論統制さえ行われるのです。

>>1640 論より証拠？
管理人は一番知っている。
だから、耄碌したバカを派遣する。
小さいマンションでも清掃員がいるのに管理員が別にいる。
組合費の無駄使いが多い。敵のスパイにお金を払っている
バカ組合がおおい。似た者同士仲良くしてください。

この手のマンションばなし（話）は、なかなか他人に通じません。
通じないさまを見て一部の者たちに安心されたのだと想像します。

それでもあきらめない奴には多数を率いての反撃が待っています。
その際の正当化にも、管理組合の理事会や総会が利用されました。

大手不動産会社の名を冠する当マンションの管理委託先選考会に
他の大手が足を運んで、予想通り落選になったこともありました。

どこがどうつながっているのか、知りたくもないと皆が黙ります。
意味不明の記述は書くなとなりますが実はわかる人はいるのです。

管理組合がつくウソに管理会社が付き合う展開もあると思います。

＞＞1640 論より証拠？ 2020/06/16 09:15:34
＞＞1642 匿名さん 2020/06/20 09:18:34
この管理会社は悪徳組合員と共謀して偽理事長を誕生させ、
これに苦情を申し出るとクレーマーに仕立て上げる。
いよいよ防戦ままならなくなると偽理事長を辞任させて、
次期偽理事長を誕生させて、前期からの引継ぎと称して合法化する。
それでも防戦ができないとみるとこの組合員の勤務先の幹部に圧力
をかけて退職に追い込み口を封じる手に出る。危険な管理会社である。

　管理組合の役員をしております。　昨年暮れより何度も打合せをし管理会社変更を東急コミュニティ―へとしてましたが4月に会社の方針変更と言われ一方的に今までの話がご破算にされました。
その後上司と謝りに来るも担当は一言もしゃべらずだんまり。　変更のタイミングなどをフォロー通りにしておりましたが本当に詐欺のような話です。　以前のようなプロ意識やカスタマーファースト等の話はない役所のようになってしまった会社です。　
　

＞1644　匿名さん
管理会社の雇用主は組合員ですから、雇用員である管理会社に雇用契約解除を破棄する権限はありません。
雇用主（組合員）が管理規約に従ってお払い箱（解除）にすればいいだけです。
解雇される側にそれだけの理由があるのですから、話し合いに応じる姿勢がなければ一方的に解雇するだけです。
主導権は雇用主（組合員）にあります。
それでも応じなければ、損害賠償請求も併せて訴訟すればいい。

>>1645 匿名さん
あんたそれでもマンション管理士等か、？
よく読め。恥ずかしいわ。ヒント、逆だろう。

1644 匿名さん
会社が方針を変更したのだから、上司や担当にはどうしようもない話。
東急コミュニティが管理委託を受けないのであれば、
他の管理会社に打診すればよいだけの話。

管理組合に管理会社を選ぶ権利があるように、管理会社にも管理組合を選ぶ権利がある。
現に住友建物は、利益が少ない物件の管理は辞退し、利益が多い所に集中している。

確かに、我がマンションでも担当者は間違いを認めずに謝らないですね。

>>1644 匿名さん
>>1647 某管理員
なぜ東急コミュニティーは断ったのでしょうか。
よっぽど魅力にない物件だったのでしょう。

居住地域での、管理会社と管理組合と警察の連携が止まりません。

『野村のマンション管理会社が５割増しの委託料を提示』と題したチラシを近隣住居に投函したら、すぐ警察本体から電話がきて「不安に思う人がいるから方法を変えるように」と言われました。

連携とは、分譲マンションの管理の実態を書いて知らせようとする者（つまり私）を容疑者として立件し、裁判所に告訴しようとする動きのことです。

最新の理事会議事録をみると、当該の警察官がマンションに来て、理事長らの立ち合いのもと防犯カメラの映像を閲覧したとのことです。私の行為について「事件性がある」とも書かれていました。

こんな策動ができてしまう背景には、私以外の誰もが「大人しい」という内外の人々の姿勢があると思います。

ひたすら沈黙で、無関係。これが最上の護身術なのだと私でも理解しています。マンションのタイプとしては >1643 匿名さん のところとほぼ同じです。

>>1650 匿名さん
マンション外に配付は苦情があれば警察沙汰になります。
マンション内なら警察は問題にし難いです。

>>1644
あまり詳しく書けませんが、問題物件の情報はある程度共有されていますよ。
もちろん個人情報は含まれませんが、大手管理会社は各社ある程度のつながりを持っています。見積依頼があった場合、元の管理会社に連絡が入ります。
その時に、その物件の難易度や問題度を何となく伝えます。癖が強すぎる物件は見積辞退は当然あります。その情報が遅れて入手した場合は、そちらのように突然辞退という事もあります。
簡単に言うとブラック顧客にリストアップされると、引き受け手がなくなりますよってことです。その証拠に、管理委託契約の引き受けを辞退されただけでこんな誰でも見れる場所に名指しで書き込むわけですからね。そりゃ腰も引けますよ。
あと、別に契約を結んだわけでもない管理会社をこんなところで名前まで晒して批判して大丈夫ですか？あまり企業を舐めない方が良いですよ。、誹謗中傷と受け取られて訴えられる可能性もありますよ。だって相手にとってそちらの組合さんはまだ客でも何でもないんですから。

>>1652 匿名
嘘八百を並べていますから信用はしないことです。
そういった理由では管理会社は管理受託した物件を断りません。
それよりも政治的取引の可能性の方が高いです。

マンション管理業者の業務の改善向上を図ることを目的とする、マンション管理業者の団体のトップでもある取締役会長の方針に従い、採算が合わないから引き受けるのをやめたのでしょう。

＜参考資料＞
・週刊東洋経済 2020年3月14日号 【特集】マンションの罠（雑誌、p65より。）

「管理はボランティアではない」 マンション管理業協会理事長 岡本 潮

おかもと・うしお 1974年 東急不動産入社。2014年 東急コミュニティー代表取締役社長。17年 マンション管理業協会理事長。18年 東急コミュニティー会長。

　分譲マンションは開発や販売が中心で、管理は付け足し──。そんな考え方がこれまでは大勢を占めていた。だがマンションのストック戸数は膨大になった。「管理を買え」と啓発するだけでなく、管理状態が経済価値として認められることが急務だ。

　管理状況の物差しはさまざまだが、われわれが最も重視するのは管理組合の財政だ。マンション内のコミュニティー形成も重要だが、管理組合に資金がなければ適切な管理や修繕ができず、マンションに居住すること自体が難しくなってしまう。また、お金に関わる議論は合意形成が最も難しい。管理費や修繕積立金の徴収がきちんとできている組合は、コミュニティーが機能している証左だ。

値上げ無理なら撤退も

　これからは管理会社と組合の関係が変わってくる。管理委託費を潤沢に頂けていた時代は、管理会社は組合からの要望に十分応えられた。だが、昨今の人手不足や処遇改善の影響で、管理委託費の値上げを組合へ要請せざるをえない。マンション管理業はボランティアではなくビジネス。採算が合わなければ管理の仕事を引き受けられないマンションが出てくるのはやむをえない。

　築10年など比較的維持費のかからない時期に物件を売り抜け転々としている人は、他人にツケを回しているにすぎない。デベロッパーや中古取引業者も、もっと管理状態に目を向けることを願う。

>>1645 匿名さん
これが本当なら無責任この上ありません。
出来レースを仕掛けてきたとは思いたくないが、
＞＞1654 匿名さん の投稿内容がさらにうさん臭さを匂わせる。
確かに管理組合はマンション管理士等が居住しているマンションなどは悪徳管理会社などが思うようには運営できなくなってきていることは認めざるを得ない。
１６４５さんのマンションは完全になめられたのでしょう。

訂正です。
>>1644 匿名さん
これが本当なら無責任この上ありません。
出来レースを仕掛けてきたとは思いたくないが、
＞＞1654 匿名さん の投稿内容がさらにうさん臭さを匂わせる。
確かに管理組合はマンション管理士等が居住しているマンションなどは悪徳管理会社などが思うようには運営できなくなってきていることは認めざるを得ない。
１６４4さんのマンションは完全になめられたのでしょう。

>>1650 匿名さん
法に抵触するような表現が無ければ、警察は民事不介入ですね。

>>1657 匿名さん
法に抵触するような表現とはを具体的に願います。

その管理組合との管理委託契約に、継続するメリット
が無ければ、管理会社は大幅値上げで契約更改の申し
入れして、お客様である管理組合に解約を選択してもらいます。さすがにお宅は解約ねとは言えないでしょ。あくまで多く聞く一般論ですよ。

>>1659 通りがかりさん
管理会社はボランテアではないとの社長発言は今まではボランテアで経営をしていたかのようにも聞こえます。
この会社の管理費用の無駄使いは目に余る粗さがあります。
社員の意識がサラリーマン気質そのものです。
管理職などは経営感覚はまるで見当たりません。
組織的に肥満体質で絞れば相当の利益が見込める会社です。
まず、自らの肥満体質をスリ?化に努めるのが先決でしょう。
管理組合もそんなバカ組織とのおつきあいは御免です。

参考になる書き込みがほとんどない
まともな人は書き込まないってことなのかな

サラリーマン気質って、サラリーマンですよね？？

管理で対応も杜撰他の方が対応がしっかりしている。

>>1618 熱海隠居老人さん
どこのマンションかすぐに分かりました。これほど程度の低い社員は滅多に居ません。規約は理解できていない。そして、都合の良い解釈をして。。都合が悪くなると、理事会のせいにする。最近では、館内が無法地帯となって、＊＊＊化、街のチンピラの様なのが、入ってきて。のさばっています。住民を脅してひどいものです。

c、、、マンション、は、最近特に評判が悪い様です、四、五年前から、総会と言うオフィシャルな場で,役員でありながら、＊＊＊か、街のチンピラの様な怒鳴りをして、意見を言わせない様に、また発言をうやむやにしてしまう。最近では館内で、総会発言者を脅す行為に出ています。全くの無法マンションになってしまいました。早く昔の安心できるマンションに戻ってほしい者です。管理会社の担当者も怖くて何も言えない様です。また勉強不足で何の対抗策も取れていない状況

熱海市が5月にホームページ上でお知らせ、もちろん管理会社にもお知らせしている以下の件。
新型コロナウィルス感染症対策の一環として、令和2年6月支払分（令和2年6月30日納期分）の水道料金を全額免除いたします。
使用量のお知らせなどに、6月分の水道料金が表示された場合であっても、水道料金は「0円」となり、請求はいたしません。（申請手続きは不要です。）

それなのにこの管理会社は
全住戸に
水道料金部分をゼロにせず管理費を通常通り引き落とした。
管理会社は把握しているにも関わらず
未だ住民全員に返金していない。
理事会が総会にかけ、返金しない意向で
可決されたとしても法律上大問題。
リーガルチェックもできていない
杜撰な管理に呆れるばかりである。

>>1667 名無し
専用水道でしょうから組合が返金しないと総会で決定できる
事項なのかを法律家に相談されたらどうでしょうか。
私のマンションの月に換算すると５００万円くらいの免除に
なります。多きいです。

>>1667 名無し
水道メーターの検針はしましたか。
水道料の請求明細が届いていますか。
免除される水道代は各専有部分ごとに
確定しておくべきでしょう。
月別収支報告書にも記載しなければいけません。

今年１月の刊行：
『マンション管理のトリセツ』（幻冬舎ルネッサンス新書）

https://www.gentosha-book.com/products/9784344925458/

>>1670 匿名さん
内容の説明をお願いします。

社員対応に大きな疑問符?? ほかの口コミにもあったように都合のよい解釈をし、住人にへり下りことを知らない。都合が悪くなると理事会、総会のせいにする。
管理会社としては大きいかもしれないが、会社のグレードは甚だ低い。

>>1667 名無し
管理組合の臨時収入になります。
結構大きな金額になるでしょう。

東急の水道料金の未収状況実態を紹介します。組合役員の方の管理会社選別時の参考に　　してください。

第1回目　平成26年度総会にて139975円の管理費財源からの雑損処理承認提案。
　　　　　　理由は未納者が転売引っ越しで、連絡取れない為と説明あり総会承認。

今回　　　現状８月未納額は747,983円、発生は5年以前からで、役員会での説明は　　　　　　　　内容証明郵便と電話による催促をしているが、これまでも幾度となく入金
　　　　　約束をしているが、２か月後には元の状態になり、東急へは６０万以内の時に
　　　　　少額請求訴訟を提案するが、役員会での賛同者が無き為、要約今年度５月総会で
　　　　　弁護士を利用し訴訟することで、承認され東急が動き弁護士費用等の調査で動き
　　　　　　(着手金）11万円　（印紙・切手郵送代）２万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　回収できた場合事務所に回収額の15％成功報酬【一般会計訴訟費用から支出】
　　　　　　訴訟費用としての書面説明あり、
　　　　　　故に規約で未払金の年14％のペナルチー提示をしているのであれば、
　　　　　　その書面の提示を役員会席上で求めているが、提示も無し、しかも　　　　　　　　　　何故６０万以内の時に今回の行動をしていないのか、何故5月承認事項が
　　　　　10月1日の役員会の時点で債務者との話し合いがされていないのか明快な回無し

　　これが東急コミュの実態です。

追伸　　以前2018/11/08　　1371で私を誹謗中傷したときの担当・文書作成者が　　　　　　　（出水飛来の鳥と同名）鹿児島支店長として、赴任してきました、いかに人材不足　　　　　しているのか。管理事務者内で遭遇したら自社の車内に逃げ込む小心者。
　　　　警察官経由の調停案である説明をするとの約束を楽しみにしています。
　　　　　
　　　　　　　
　　　　　

>>1371 カモシン 2018/11/08 17:58:40
貼り付けておきました。よろしかったでしょうか。

>>1675 買い替え検討中さん
管理費等の滞納金は特定承継人に請求できますし、
わざわざ弁護士を使う必要はほとんどありません。
但し、時効の5年には気を付けてください。
文言から察すると、弁護士を使って迄回収する必要
はないように思います。
特定承継人とは滞納のあるマンションを購入した新
しい組合員のことで、
旧組合員の管理費等も引き継がなければいけないの
で新組合員に請求できます。
滞納管理費はこの制度を利用して回収できます。
競売物件もほとんどは競落人（買主）から回収できます。
文言から推測するとどうも回収方法が甘いように思います。

規約や議事録等を見ないと解りませんが、回収方法が少し
歪に見えます。

1676さん
　早々の補完行為はいつもの事ながら御礼申し上げます。
　
1677さん
　この件については、既に総会にて承認され処理済につき後のまつりでした。
　　今回の件においても、役員の組合のお金に関しての無関心な点を東急が
　　利用しているための悪徳業者のなせることです。

貴重な時間を申し訳ありません。今後も宜しくお願いします。

>>1678 買い替え検討中さん
管理組合は管理会社のノウハウを利用できるから高い組合費
を支払って管理を委託しているのです。
未収入金の回収に弁護士等に高い組合費を費やして回収しな
ければならない案件は根の深い案件でしょう。
ほとんどの管理費等の未収金は特定承継人（買主等）や包括
承継人（相続人等）から回収できます。
弁護士若しくは司法書士等に依頼して組合費の無駄使いをさ
せないようにするのが管理委託先の任務だと思います。
善管注意義務に違反する可能性を秘めています。
役員も知識がなければ管理会社に対して抗弁できないのでし
ょう。
そこら辺の組合の弱点を利用されて財産が徐々に食い荒らさ
れます。
知識豊富なやる気のある理事長が誕生するとこんなことはで
きなくなるでしょう。

>>1674 匿名氏
>>1681 東京の最北端から
等々のスレは情報交換を阻害する投稿には見えませんでしたが。
この管理会社に都合が悪かったのでしょうか。疑問です。
真実の投稿を削除しないようにお願いいたします。
管理担当者は情報交換を阻害していませんでしょうか。

>>1675 買い替え検討中さん
１３９，９７５円を踏み倒して転売した組合員の未収金を管理費財源
から雑損処理した件は，次のこの専有部分を購入した組合員（特定承継人）
から回収しなかったのですか？。
747、983円の、未収金の回収に関する裁判に要する費用は規約に弁護士費用
等を含めてこの未収組合員に請求できるように規定されていませんか？。
各々規約を調べて対応された方が良いでしょう。
理事長や未収組合員等の素性が解りませんが、どうも不自然さをかんじます。
何か隠していますよね。

最低の会社です。
自分が被害者です。
勝手に管理費を増加し、払わなければ裁判するように威嚇し、高い勧告書などを作成して、その費用を被害者に要求する。法律の手段で強盗のことを実行する事実です。

部屋番号による未収金リストは本来なら公開すべき情報です。
管理会社が転売の仲介をしていると、不利な情報を伏せて広告します。
悪質な業者になると、管理費や修繕積立金を実際よりも少額で広告を出し、契約後に値上げを実行しています。

>>1685 ご近所さん
893が入居しているのを承知していながら管理費等の未収金を見逃
して回収不能として処理したり、
方や、管理会社の善管注意義務違反や法令違反を指摘する組合員の
役員就任を阻止したり、分譲マンションの管理業者として、こんな
危険な管理会社に国は登録を許可したのか疑問です。しかも管理業
協会の理事長を務める管理会社です。
他の真面目な管理会社が理事長にならないと管理会社の信用にかか
わります。組合員は考える時期に来ているのではありませんか。
各マンションは組合員及び入居者名簿を組合員及び居住者に配付す
るか
所轄の警察署に名簿を提出するべき時期に来ているのではありませ
んか。

管理組合役員2年目です。福岡の大変お世話になっている方からの情報で、我が管理組合の
　　物件の売買仲介の依頼があり、断った件が発生したようで、事由を調べてみたらと連絡　　あり、早速に調査。不動産屋さんは、3年前まで、県に2つあるマンション管理士会の
　　会長をされていた方で、規約が余りにも出鱈目の為に販売者に迷惑を掛けることになる　　ので仲介を辞退されたとの回答でした。
実は私の提案で6年前に規約委員会を設立し、資料及び進行については東急の担当の鶴さん
　　がして、会長に立候補しましたが、商店部の規約違反行為、重積者でほぼ3年に1回は
　　役員就任する者が、会長になり色々な改正提案するが、慣例重視で既得権確保になり
　　他の役員も、東急もマンション法に触れず色々発言しましたが、検討されず、1年間目　　で委員会を辞退しました。
委員会は4年前に終了し、翌年の総会で新規約書の発行催促し、ようやく2年前の総会
　　議事録に、現在、弁護士の内容監修して貰っており終了次第配布と記載有。
　　余りにも期間が経過している為に、再度東急に問い合わせするが、相変わらずずの
　　回答で知り合いの弁護士さんへ問い合わせしたら、当組合の規約書の監修は、受けない
　　方がとの、話が流布されているとのことで、この件でも東急の管理能力の無さが立証。

>>1684 購入経験者さん
この管理会社が主導して弄った管理規約は
各物件は専門家に依頼するかして、
洗い直した方がいいでしょう。
特に複合用途型団地管理物件は管理費等を
特定の組合員からは安く徴収している物件
もあります。
とりあえず、管理費等負担額一覧表から各部屋
タイプ別負担割合を割り出して収支報告の合計
とを比較してみて下さい。
部屋タイプ別負担額一覧表を管理会社が提出を
渋るようでしたら益々怪しいと推測できます。
最近ある大型物件で問題になっています。
慌てて規約や法令に違反するのを隠すためか、
専有部分の床面積の割合で請求しているようです。
しかし、今まで余分に支払った組合員は過払い金
の請求を集団訴訟に持ち込めば社会問題になるで
しょう。

>>1687 カモシン
お宅のマンションは複合型で店舗やクリニックや保育園や地元の
スーパーや食堂や花や等が併存する大型マンションと推測します。
カモシンさん名で投稿をされているのを見させていただいており
ます。
失礼ですが難しい問題が多くて理解に苦しみます。
もっと簡潔でわかり易い文言でお願いします。
同一組合員が何回も役員に就任することをできるだけ控える規約
に改正するべきでしょう。
悪徳組合員がマンションを支配するようになると資産価値が維持
できません。証拠を添えて刑事事件にできます。
その逆に善良な組合員が役員をしてくれるなら上々ですが、その
判断を規約に規定する方法も検討されたらいいと思います。
警察が受け付けないのは証拠が乏しいからです。規約や、法令に
違反する案件の証拠が見つかればマンション管理士や弁護士を伴
って警察へ説明することをお勧めします。刑事事件として警察が
受けてくれれば勝負は早いですが、それが、できなければ弁護士
に依頼して民事事件になります。そうなったときには悪徳組合員
を擁護するために東急コミュニティーが後ろ盾になることが推測
されます。負けるとみると手を引くでしょう。
特に管理費等が規約に専有部分の床面積の割合で徴収すべきとあ
るものを、もし仮に絶えず理事長に就任している組合員が他の組
合員より安い管理費等を負担している証拠を添えることができれ
ば立派な証拠になります。
まず規約を調べて、過去に遡って規約の設定、変更、廃止議案と
議事録を比較して証拠を揃えることが先決です。
お宅のマンションはどうも、刑事事件か民事で裁判で決するしか
ありません。優秀なマンション管理士と弁護士のタックでないと
この組合とは戦えないように見えます。一番組合員の同志を募る
ことが先決です。
証拠資料としては、分譲当時の規約、売買契約書と取引主任者に
よる重要事項の説明書、各期総会の議案書と議事録、位は揃えな
いといけません。作業はエクセルで比較表の作成からになります
ので大変な作業になります。
偽議案書や議事録を持ち出してくることも覚悟しないといけませ」ん。
守りを固めるためにも資料の確保は必須です。
連絡が取れればお手伝いいたします。本日は長文失礼しました。

役員であられるようですので、とりあえず、管理会社に専有部分
タイプ別管理費、修繕積立金の負担割一覧表（全戸数・店舗等と
駐車場の全区画分含む。）を出させたらどうでしょうか。

＞1685 ご近所さん
＞悪質な業者になると、管理費や修繕積立金を実際よりも少額で広告を出し、契約後に値上げを実行しています。
○○ハウジングがまさにそれです。
注意すると無視です。
まさに詐欺手法です。

>>1685 ご近所さん
それって宅地建物取引業法にも違反していますね。
分譲業者が宅地建物取引業も兼業している場合は、
そのようなことをした場合は適正化法ではなく区分所有法でもなく、
やはり、宅地建物取引業法違反になりますでしょうか。？

分譲業者は宅地建物取引業者で兼業ではありません。
間違えないで下さい。

>>1690 匿名さん
00ハウジングとは、管理会社でしょう。
取引もするのですか、

>>1684 購入経験者さん
勝手に管理費を増加する管理会社など聞いたことがない。
管理費等を増加させるには管理組合の承認がいります。
管理会社が勝手に増加することはできません。
未収入金を催促するのも一定期間を過ぎると管理組合の承諾
がいります。
分譲マンションの運営はほとんどが組合の承諾がいります。
そこら辺を理解して分譲マンションの管理を知りましょう。

1693 匿名さん
○○ハウジングは不動産に関するグループ会社です。
＞勝手に管理費を増加する管理会社など聞いたことがない。
逆ですよ。
実際の管理費等の半分の価格で売り出し物件に表示している。
高いと売りにくいですからね。
＞そこら辺を理解して分譲マンションの管理を知りましょう。
悪意で不法行為をしている管理会社には通用しない。
分かってないね。

>>1695 匿名さん
そんな単純な嘘をつきますかね。
重要事項の説明案件ですから宅建業法にも触れますから、
素人なら知らずに安く書くことはあります。
分譲マンションの管理費等の負担割合は、ほぼ、、
各マンションごとに専有部分の床面積の割合と規約に
規定しているなずだけども、
時々規約に反して専有部分別で徴収しているマンション
がありますから購入時には確認したほうが良いでしょう。

1696 匿名さん
＞素人なら知らずに安く書くことはあります
○○ハウジングはプロですから知ってて書いているのです。
その内、摘発されると思いますよ。

>>1697 匿名さん
分譲マンションの管理会社はほとんどが宅地建物取引業も
兼業していますが、
時々宅地建物取引業を知らない無資格者が管理物件の専有
部分の取引に手を出してトラブルケースが多いです。
管理業者は取引をしないほうが無難です。
特に賃貸借はトラブります。
宅地建物取引士の試験に受からない脳タリンもいますから
気を付けた方が良いでしょう。

＞1698 匿名さん
＞時々、宅地建物取引業を知らない無資格者が管理物件の専有部分の取引に手を出してトラブルケースが多いです
内容が理解できないのですが、「管理物件の専有部分の取引」に無資格者が手を出すとどういうトラブルが起きるのですか？
参考にしたいので教えていただけませんか？

>>1685 ご近所さん
もっと具体的に説明してくださいませんでしょうか。

>>1664 マンション検討中さん
うちも似たようなマンションになっていました。
反社等が一度マンションに入り込むと排除するのは難しくなります。
ほっておくと取り返しがつかず資産価値が下がります。

見るからに悪人という管理組合員は私のマンションにはいませんが、組合は、常に管理会社に忠実であり続けています。管理会社を超える芸当の持ち主が区分所有者として住み続けているというケースのようです。

マンション管理の法的、技術的知識を社員以上に有しているというのではなく（そこは契約業者の知恵を借りながら）、いかに権力を保つか、証拠を無効にして済ませるかといった組織運営の経験とテクニックを身につけた人たちのことです。

こうした人たち（＝自らは役員にならずに配下を理事長にする等）を支持したり、黙って従いながら、こうした人たちを通じて管理会社等の専門業者に奉仕していくことによっても、物件の資産価値は上がるという考え方が透けて見えます。

ま、大多数は、わざわざそう考えることもなく、年１回程度の総会で委任状を出しさえすれば資産価値のみならず快適なマンション生活も約束されると思っているだけか。

>>1697 匿名さん
プロならば、なおさらそんな嘘は書きませんよ。
なんかの間違いじゃないの。よく調べてごらん。
それ位の間違いは結構多いよ。後で、正せば済むことです。

>>1011 脱理事さん 2012/12/06 08:46:16
閉鎖スレを読んでいて気になる投稿を見ました。
これと同じ事例を見たことがあります。
この方は買い替え資金を持っている方ですので幸いしたと
思われます。

1011 脱理事さん 2012/12/06 08:46:16

少々の持ち出しはありますが
私はＴＣ管理物件売ることにしました。

理事歴10年（理事長、副理事長含む）
大規模修繕委員2年

その間当該マンションにもたらした利益は
実質3000万円以上あります。
まぁ相手がボッタクリＴＣだからってこともありますがｗ

私一人がＴＣの防波堤でしたが
これからはＴＣの取り放題でしょう。

バカ理事達から解放されてストレスがなくなるのが
一番嬉しいです。
　

TC管理の物件に居住してます。少し遡って読んでみましたところ、店舗(当物件は地権者)費用負担が極端に少ない物件であることが、共通しています。店舗の費用負担は少ないですから、本来は店舗前の清掃などは店舗自身がやることになっていますが、管理人がせっせとやっていて、住宅部分と変わらないサービスを受けているように感じます。
積立金も同様に、全体修繕と住宅修繕に分けていて、店舗の負担は住宅修繕がなく全体分だけ、安価になっています。
総会で、店舗負担を増やすのはどうかという案があがりましたが、管理会社が容認しないと言うことが、あるんですね？

>>699 匿名さん
宅地建物取引業法をお読みください。難しくはありません。

>>1709 匿名さん
店舗側の費用負担を管理会社東急コミュニティーが勝手に決める権限を持っている物件は所有権が東急コミュニティーにある物件なのでしょう。

>>1709 匿名さん
住居部分の組合員は店舗（事務所）部分よりも割高管理費等を支払っているにに不満を
投稿するだけで規約の説明がない。
規約にその旨の記述があれば有効だから不満のはけ口にするものではない。
お宅のマンションの住宅部分と店舗部分の１㎡当たりの管理費等の負担額をご提示ください。
（複合型の場合は全体部分・棟部分・店舗部分等別）

だいきらい

>>1709 匿名さん
管理会社が容認しないのではなく管理組合が容認しないのでしょう。

>>1709 匿名さん
店舗（当物件の地権者）＝等価交換物件

>>70 匿名さん
デべ系の管理会社物件は等価交換物件は意外と多く。
元協力者（地主等）に対する優遇措置が講じられている場合がある。
よく検討して買いましょう。
マンションの将来に遺恨を残す結果になります。

1371 2018/11/08 の続編

で詳細説明している件で、昨年１０月の役員会で、
　私への警告文作成者である
当時の担当者で有った、鶴さんが鹿児島支店長で赴任してきたとの情報を入手

それで１０月からの３回の役員会終了後に現担当者のシムラさんへ、
支店長から警告文に関しての、説明と文書に依る謝罪文提出の為の
日程連絡催促を告げているが、東急の警察官出動要請時での警察官
による調停案（１週間程度後に説明する）内容に於て、そのような
発言はしていないとの回答で有った為に担当地区交番・警察署
に出向き相談窓口担当者へ東急コミュニテーの日頃の管理会社としての
説明等したが、民事に関する件での介入は出来ないとの回答と公安課
についての説明有り。それで県警の公安課にてこの様な件
での苦情相談窓口があり警官の再三に亘って、ICレコーダー
の電源を切るように言われ電源を切った為に、当時の警官の
調停案に関しての内容記録なく困った。
公安課向けの申請書内容に
・苦情申し出の原因たる職務執行により申し出者が受けた具体的
　不利益の内容又は当該執務執行に係る警察職員の執務の態様に
　対する不満内容等を記載する　箇所あり。
　ICレコーダーを捜査する為に電源を切るように強要されたことが
　原因で有る。と記載。
それと調書の保存期限の件では、交番・日時・東急への派遣巡査３名
　の特徴を記載し、当時の職域表で誰が行き当時の状況は確認できる
　はずであり、この件に関しての納得できるまで国の機関まで追及
　する意思を表明した。
年明け早々に弁護士・警察官・監察管の３者で検討しますので、
　報告しますとの回答を貰った。

この件を東急に詳細に説明したが、相変わらずの警官の調停案無視
　が続いている。
　

>>1717 カモシン
警察はいかなる場合であっても緊急要請があれば一応対応します。
刑事事件で無く民事と判断すれば被害届は受理しません。
東急コミュニティーがあなたに圧力をかけるために刑事事件と偽
って警察の権力を利用したとすれば問題です。
知り合いのマンション管理士に説明して弁護士なり行政書士なり
に相談してみて下さい。
今後の為にも状況証拠は積み上げておくことです。
分譲マンションの管理会社が警察を呼ぶといった愚かな手段をと
ることは彼らが如何にも低レベル集団であることを社会に知らし
めている証拠です。
上の方に知られる前に火を消しにかかったが失敗したのでしょう。
貴方の手元にはたくさんのこの管理会社の悪事の状況が集積して
いるはずです。

１７１７です。投稿を忘れたため追加投稿します。
1371 カモシン 2018/11/08 17:58:40
３年前に、私が特定の者を誹謗・中傷と規約違反行為をしており・・行為が継続する場合は、不本意ながらしかるべき処置を取る・・と記載された警告文が、当時の組合会長印が押印されて郵送されてきました。全く心当たりも無く、翌日に会長へ押印の経緯を訊いたら、鹿児島支店の担当者の鶴さんからこの書面に押印してくれとのことで押印したとの、会長としての認識の甘さが露呈。それで他の出席役員さんへこの文書を視てもらい、この内容の話題は無かったとの回答有り
念のために、警告書に基図いての確認書を作成し回収、会長からの回収取れず。
東京本社社長へ、この件に関しての証拠書面を揃えて郵送しましたが回答無しでした。それで先月東急の本人へメールにて１月前に要件と訪問予告をして鹿児島支店訪問、４時間近く応接室で待っていたが、相変わらずで、警察を呼びますとの発言で、どうぞ呼んでくださいと返事し、３０分程度で３名のお巡りさんが
来られて、これから捜査しますと双方の見解を聞いて、東急さんから１週間程度後に説明しますと仲介案が出されたので帰宅しました。しかし１ヶ月以上経った
現在でも、なんらの連絡もありません。これが東急の企業理念のようです。
会長の見解が変化して来てまして。この件での良い解決策が有りました。
長文になりますので、次回でしょうかいします。

警察に助けを求めるなんて情けない管理会社ですね。
警察も迷惑だし税金の無駄使いですね。
こんな会社の社長が管理業協会の理事長らしいですが。
協会は大丈夫かね。
みんな考えたほうが良いんじゃないの。情けない。(´；ω；`)ｳｩｩ。

1709さん
管理組合に過払い金の請求をされたほうがいいでしょう。

東急コミュニティー「恫喝するの止めて下さい」

大手マンション管理会社の東急コミュニティー、依頼したことを督促しない限り、1年以上放置したり、報告しなかったり、電話連絡がなかったり、業務レベルが恐ろしいほど低いです。

時に、東コミの無責任ぶりに、語気が強くなってしまったりすることがあります。
怒ってるわけですから、口調が強くなるのは当然ですし、そもそも、お客様を怒らせている原因は、東急コミュにあるわけです。

そんな時、担当者の口から出てくる言葉が「恫喝しないで下さい」といった表現です。
客へ迷惑を掛けていることを棚に上げ、自らの責任を相手へ転嫁しようとします。

しかも、この表現は、複数の従業員から聞いたことがあります。

ということは、自らへまをして、区分所有者などの怒りを買い、自分たちの都合が悪くなった時は、
「恫喝しないで・・・」という言葉を発っせれば、相手がひるんで黙り、その場を凌げるとでもいった社内にマニュアルでも存在してるのでしょうか？

私への警告文に関しての東急の説明伺いの為・・・・

東急鹿児島支店・鹿県警公安課に　前日に訪問予告し１月１４日１３時
　予定通リ鹿児島支店訪問。奥の客室に案内、東急らしくこの部屋は
　映像カメラと音声記録装置が設営されていました。これらの装置は
　これまで訪問した5つの管理会社では見受けませんでした。よほど
　東急はやばいことをしているのかと、勘繰りました。

支店長と担当者が応対し支店長は相変わらずの警察官召集前の説明済
　発言を繰り返すのみで５分もしたら、来客中の為に退席、前回訪問時の
　警察官を招集した時の、警察官からの東急からの調停案である１週間
　程度後の説明をしますの提示があり、相手が警察官ゆえに、帰宅した。
　
今回は警察官からの調停案の件を話したが以前同様、説明済と回答。
　
担当者は客室に残り、何故今になっての行動なのかの質問あり
　昨年１０月に文書作成者が支店長として赴任と聞き、10～１２月
　役員会の度３回と。年末から３回の計６回説明催促したが最終警告
　を１月７日までに連絡するようにしたが、何の連絡無き為に、鴨池
　出張所所長に問い合わせたら、何も話すことは無いとの意向と聞いた

それと東急の口コミサイトで、他社にはない私の様な者への対応として
　勤務先の責任者へ通報し退社させている、内容が２件もあり8・9・3
　同様の行為をする悪徳管理会社と認識している為。と回答

３０分程度無言状態になり、退社してくれとの発言有り、今回は
　私から弁護士または警察官を呼んでくださいと催促したが担当者は
　事務室に戻り、何らの返答無き為に３０分程度して受付に電話し
　返答あるまで何度でも訪問するし、次回からは事務室の所長の前で
　説明を聞くことを告げて帰宅。

勿論、公安委員会へメールにて結果報告をした。
　
　

最終責任は管理組合にあるのですが、
理事長の人柄はいかなる人物でしょうか。
組合員の不満を説得できないで管理会社にまかせっきりでは
マンションの評判は悪くなるばかりです。
組合員同士で腹を割って話し合えないのですか。
警察管に助けを求めたり、お客様を怒らしておいてそれを鎮
める知識と知恵を持ち合わせない社員の資質はいかがなもの
でしょうか。？
>>1725 販売関係者さん
もっとわかり易く最初から順番を追って一つずつ時系列に説
明してください。短文で簡潔に感情や主観を除いて説明して
ください。
読んでいる方たちが理解しにくいよう投稿では返答のしよう
がありません。

>>1717 カモシン
私も理事会や総会に出席して発言等に議事録等での内容が
事実とは異なる記載や発言を見聞きしてきたので肝心な案
件のやり取りについてはＩＣレコーダーに記録していた。
東急の担当や東急と親しくしている役員や組合員からバッ
シングを受けたことを経験しています。
特に議案書にはないのに偽理事長が自分を守るために役員
に内緒で弁護士を同席させていた時のものです。
私と弁護士のやり取りは圧巻でした。
弁護士もお金には目がなく士（サムライ）の資格を失った
ようです。
カモシンさんの警察官のＩＣレコーダーの警察官によるＳ
ＷＯＦＦの件は証拠収集を妨害されたことになりますが、
録音されて証拠となる部分を警察官は知っていなければな
りませんので証拠となる部分を供述していただかなければ
辻褄が合いません。
東急の支店でのやり取りをＩＣレコーダーに録音されてい
なければならない部分を証拠として提出ししてもらいたい
ものです。民事不介入なら警察官がＩＣレコーダーのスイ
ッチＯＦＦを強制してはいけないと思います。
いかがでしょうか。警察官は民事に介入したかな？。
だいたいこの管理会社は本来は８９３にはぺこぺこして警
察の捜査協力には、個人情報保護法を担ぎ出して拒否し
ていた会社です。危険です。

昨年１０月０７日　1675の続編

今年度１月７日の役員会で、昨年5月総会にて弁護士に依頼して回収決定
　昨年の４月30日時点での708299円滞納額回収を承認しました。が
　
今年の1月役員会資料では、11月末時点の額が800.991になっており
　しかも、東急の代理弁護士へは昨年10月に着手金13万円の支払い計上が
　されており、何故増額したのか　?増額分は東急さん負担ですよね
　と発言しましたが、無反応でした。ので弁護士の進展状況を問合せした。
　
この件も次月役員会では説明しますの回答でした。先回の投稿で記載した
　債権者への督促状の公開を請求したが、この内容も公開なし。
　
裁判所へ現状の問い合わせをする為に電話ををかけたら、
（事件ナンバー）と管理組合役員の証明となる物があれば説明できると
　回答貰い、東急に問い合わせしたら、弁護士へ問い合わせしてくれと
　回答有り、弁護士に電話にて問い合わせしたら,未だにナンバーは発行
　されて無き為に判らないとのことで有った。それで債務者との進展
　状況について問い合わせしたが、今だに合意まで行って無き為に
　説明できいませんとの回答。

想定していた弁護士の、金銭負担等　事の重大認識が全く感じられず
　東急との管理会社としての無責任度においても同等のレベルと
　再認識した。それと最初に裁判所に電話問い合わせした時に
　応対された方が、昨年度１０月であればすでに（事件ナンバー）は
　年内には普通連絡されています、と言われたので明日２９日に、以前
　裁判所へは民事調停で３回訪問したことがあり、関係書類を持参し
　事の真相を掴もうと思います。

東急とはネームバリュウ・委託管理費は一流ですが、委託業務実施内容は
　我が管理組合に於いては、下流で評価できず。東急を検討されるときは
　注意点について事細かに説明します。



　
　

１７２７さんへ　　カモシンで以前から数回にわたり投降しています。時系列で
　　　　　　　　　　あなたへの返答はを求めていません。

>>1675 買い替え検討中さん
この管理会社の管理物件ですが、
１６７５さんののマンションとは違いますが、
私のマンションの規約での管理費等の規定は管理費・修繕積立金・駐車場使用料・バルコニー使用料・専用庭使用料・その他施設使用料（ゴルフ・プール・サウナ・宿泊施設等）と規定されています。
なお、賃借人がこの管理費等を滞納した時は家主である組合員が支払わなければならないとの規定があります。
滞納期間が３か月目から内容証明と少額訴訟に関する件は理事会で討議して実行するようにも規定しました。
だいたい少額訴訟については現実的には６か月の滞納期間が目安です。
管理委託契約書にも規約に連動して記載しました。
ところが賃借人の滞納等では家主（組合員）から回収作業をされることなく雑損処理されています。
勿論家主の件も競売等でも区分所有者変更でも特定承継人（包括承継人含む）にも請求することなく雑損処理されている案件を発見しました。
追及すると以前の役員会で決めたことで逃げ回ります。
家主や賃借人を調べましたら反社会的人物等が数名発覚しました。
中には関連企業の物件で使用貸借の部屋もあり追及すると早々に売却したりしてうやむやにします。
どうも裏社会とのつながりで管理の緩い役員のマンションではこのようなことで利用していたのではないかと思われる節が多々あります。
個別に時系列に従い投稿しますので各マンションも入居者等の調査をされたほうが良いでしょう。
こぅいった面を考慮すると組合員と入居者の名簿を組合員位には公開したほうが良いのではないかと思うこともあります。
個人情報保護法が体よく悪徳管理会社等に利用されているような節を感じます。

>>1730 匿名さん 1
じゃーだれに求めているのか？

１０月７日・・・1675、２日前・・・1729の続編

裁判所へ２日前の１月２９日（金）に行きました。２７日事前電話で問い
　合わせして（事件ナンバー）が必要とのことで、東急・弁護士へ問合せ
　したら弁護士に電話にて問い合わせしたら教えられないとの回答で
　有ったが、被告人の住所は判っており、とりあえず上記２９日に
　出かけ状況説明し、進展状況だけでもと色々と問いかけたが、教えて
　貰えませんでした。

弁護士の場所は以前東急の代理人として、東急本社社長宛の書面での
　問い合わせをして、２週間程度後に説明を受けるために６回程度
　訪問し弁護士の度量はある程度知っていました。やはり今まで同様に
　無責任な東急の代理人を務めるだけ、金の為の仕事で、未だに
　債務者とのすり合わせはしていないとの回答で、全額回収できるか
　判らないとの回答。２月の役員会（４日）開催で先回役員会で
　説明しますと東急は発言しています。それと新たに６ヶ月滞納者が
　発生していて、規約に基ずく請求をしているのか、疑問におもい
　今回こそは債務者への督促状と委託契約内容の変更を提案・改正まで
　結審をやります。


　

管理会社って儲かっててうらやましい

この管理会社から恫喝された方がいましたが。具体的にご説明いただけませんか？??

>>1730 匿名さん
あんた本当にカモシンさん？

元社員が利益相反の不要な工事ノルマを暴露？！
https://pbs.twimg.com/media/Euk6LIAVgAAz2_a?format=jpg&name=large

１月３１日　1733の続編　　東急の管理会社としての腐り方のひどさ

以前から（役員会議事録）を配布することで、わざわざ《役員会便り》を
　作成し配布することは無駄で有るので、東急以外の他の管理組合同様に
　議事録配布を推奨しているが、同調役員不在。

２月４日開催の２月役員会開催前の１月３１日付けの（役員会便り）に
　全くの虚偽内容を記載された内容があり、役員会で東急担当
　に問い合わせしたら何らの反省の弁明もないし、弁護士への催促を
　することで、組合の負担額が減額されることの委託契約条項第１７条
　《乙の使用者責任》違反行為に相当する認識が全くなく再認識。

【記載内容】
　長期未収者の対応について現在管理組合から依頼した法律事務所で
　裁判所への訴状作成等がされ該当者へ裁判所から通知予定で有る
　事が報告されました。　　　　　　　

役員会終了後５日に弁護士に確認結果
　上記内容は債権者との話し合いもしてなく、いかなる結果になるかも
　不明であるとの、弁護士からの回答で有った。

1719・1726・1728　　続編

以前から東急鹿児島支店とのやり取りを鹿県警公安課にメールにて連絡。
　公安課の担当者から何らの連絡無き為、１７２８の取り組み２日後に
　東急代理弁護士から電話にて今後は鹿児島支店へ行かないようにと
　もし訪問したら業務妨害・・で裁判にかけますと連絡あり。

この件の報告もあり、これまでの公安委員会窓口の女性へ現状確認を兼ねて
　電話した。ところが現在も調査中との回答で、何を調査中なのか問い
　合わせしたら県警としての、東急への警告等は出来ないとの回答。
何故　公安委員への苦情申し出書の内容に《　①苦情申出の原因　②職務
　執行により申し出者が受けた具体的な不利益　③警察職員の執務の態様
　に対する不満　》の３件についての内容記載が有るのかと言合せしたら
　相談係の男性と変わり、色々と言葉巧みになだめられ結果として女性の
　内容同様になった。

翌日、いつもの弁護士さんと裁判所に出向き相談して、警察機構で
　監察課の取り組み内容で
　・争訴とは、裁判所で解決される法律上の紛争という意味で有り裁判所に
　　申し立てられた事件について警察の立場から主張・立証などの
　　応訴活動を行っています。　　ありますと教えて貰い。

先日２月１９日相談係の男性へ、上記内容を説明したら鹿児島では初めて
　であり早急に関係部署と検討し返答をすると約束した。



　
　

>>1753 カモシン
>>1719 匿名さん >>1726 匿名さん>> 1728 匿名さん 。
この際警察も分譲マンション内部の問題を民事不介入を理由で断ることなく分譲マンション内部にも介入するためにマンション３法には目を通していただきたいです。
結構多くの刑事事件に該当しそうな案件はあります。
例えば管理費等の組合員の負担割合が法律に基づいて共用部分の持ち分割合との規定に反して特定の組合員の負担が少ない等の場合とか、
反社組織の一員をマンションの売買や入居を排除する規約に反して見逃したり、
その者へ忖度して管理費等の負担を免除したりした事例が発見されたとき等、
警察も積極的に介入していただくための火付け役をカモシンさんは頑張っておられるので分譲マンションの組合員のために労力を費やしていることを一組合員として感謝いたします。
真面目な組合員は逃げることはやめて自分のマンションの管理に関心を向けてください。
一部の組合員は貴方より管理費等を安くしてもらい、又は、駐車場等を無料で使用している可能性もあります。
カモシンさんの意見に耳を貸してみて下さい。真実が見えてきます。悪事は許してはいけません。

>>1751
この暴露はひどいな。でも全国のマンションの組合員に読んで欲しい内容だ。
どこの管理会社もこんなんだろうけど、これじゃいくら修繕積立金あっても足らんわ。

管理会社のあくどい手口（2）
内容の確認を要請します。

>>管理会社のあくどい手口（2）
確認できるのかな？できないときは申し訳ございません。

所有者です。マンションの情報を聞きたく電話しますが代表電話しかつながらず、顧客をなめています。担当部署に電話できず、待たされること待たされること。管理会社ごときで。。。。

珍しくも最近、こちらのマンション管理会社が新聞（全国紙）の経済面の記事になって紹介されていました。
https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html

すでに目にした人も多いかと存じますが、全文（３月４日頃の朝刊）をお読みになりたい方は図書館等でどうぞ。社会的「公器」とされる新聞の、役割と使命について、考えさせられました。たぶん、記者さんも難しい立場なのでしょう。

記者も人間だから中にはAFOもいる。
マンション大規模修繕を12年周期だと疑わないAFOのことだ。
それを18年になったと喜ぶAFOもいる。
手が付けられないAFOばかりだ。

>>1762 匿
結局管理委託費にはねかえる。

>>1751 匿名さん
中身読みましたが、この書き込んでる人のレベルも相当低いと感じました。
組合が求める事だけ提案していればいいなんて発言は、それこそ管理会社の存在意義が全くなくなります。
少なくともプロを自称するなら、管理組合という顧客が求める事だけをやるのではなく、きちんとメリットやデメリットを説明した上で適切な提案をしてほしい。
言われた事だけをやればいいと受け取れる書き込みでした。
「いらない防災備品」という件も、それはその人の主観であって、担当者が判断する事ではなく、あくまでも組合員が判断すること。
書き込んだ人は、まるで自分はすべて正しいんだと何か勘違いしているように思います。

>書き込んだ人は、まるで自分はすべて正しいんだと何か勘違いしているように思います。
企業内において企業悪は利益優先の名の下で正当化されるケースが多い。
いったんそこを離れると見えなかったものが見えてくる。
防災商品や改修工事が必要ないとは言っていない。
必要のない防災商品や改修工事を押し売りすることに良心の呵責を感じているのだ。
＞管理会社の存在意義が全くなくなります。
単なる存在意義ではなく、【ぼったくり稼業】としての存在意義だと思いますよ。

>>1765 匿名さん
書き込んだ人は自分が正しいは思ってはいませんよ。
私もそれ等に近い事案を見てきました。本当にあくどいですよ。

>>1765

レベルの高い人がいれば教えてくださいw

管理員が掃除しないので管理会社に言うと、一度はやるのですがその後またやらない。他もこんな感じですかね。諦めが肝心ですかねー

最低賃金程度で働く管理人に何を求めているんだ。居るだけで充分じゃないのか？
最低賃金と云うことは「最低の仕事をしろ、平均的な仕事などするな」ってこと

平均的な仕事をして欲しければ平均年収程度の給料を出さないとまともな人間は来ないよね
もっと高い賃金で募集するように話を持ってってみたら？

へー

2021・０１・２８　１７２９続編

３月度の役員会時には滞納額が837237円になっていおり、全くの誠意
が無く。マンションの競売にかけての返済をして貰うと決定。

ところが東急の弁護士いわく３月２６日裁判所から調停の方法を
薦められて。それで今回４月の役員会へ当弁護士が出席し、
裁判所の意向を説明する目的でだらだらと説明しだした。
年金生活で月７万円の収入が判明し内５万円を返済しますとの
内容で尚更以前からの決議内容の競売にかけて１括返済に確定し
これまでの内容取り組みを指示した。　　３月末843579円に
増額となっていた。やはり東急が委託契約事項の不履行と、
今回の弁護士の説明を受けて、管理能力の無さ等、東急同様の
無能力弁護士の関係に再度愕然。

委託契約内容に　?6ヶ月迄は管理会社の責任で以後は組合での
取り組みの内容あり、故に次回以降の委託契約書からの削除提案。
?それと東急の業務遂行に関して組合員等に対し損害を及ぼした
時は、使用者としての責任を負う内容について東急に提案したが
東急寄りの会長が決を採らず、東急も無言で終了。

他にも６ヶ月の未納者が２件有ったが、役員会・管理会社共
無責任役員運営がされていて、今夜も眠れずに次月総会で
任期切れとなり、以後はゆっくりしたいと思います。

株式会社は全て利益優先で動いています。役所だって省益優先です。

利益優先のデベロッパーが企画し、利益優先のゼネコンが作り、利益優先の不動産会社が売り出したマンションを購入し入居された、利益優先の株式会社に勤めるサラリーマンや、省益優先の役所に勤務する公務員が、マンション管理会社は利益優先で居住者を食い物にしていると言っているわけですね。

マンション管理会社が出してくる改修工事見積を吟味し、必要な改修工事は行い、緊急性のない工事は延期し、不要なら行わないと決めるのは、理事会の仕事です。管理会社の見積額が高いなら、同等の質の工事を安くやる業者を理事会が見つけることも必要です。管理会社の改修工事提案が部分的で、一度に全面改修した方が、安く済む場合だってあります。

防災用品は、管理会社に提案させて、その中から本当に必要な物を吟味し、同等の物をネット通販で購入すれば半額で済みます。

ご近所迷惑さんは、大規模修繕を１２年周期で行う阿呆と、１８年周期に延期して喜んでいる阿呆がいると言っています。
で、ご自身は何年周期の阿呆なのでしょうか？
ちなみに私は、戸建てを４０年目にリホームした阿呆です。

>>1772 カモシン
管理等の滞納組合員の専有部分の競売の請求が出来るかどうかの判断は、まず、登記事項証明書を取り寄せて抵当権の設定状況によって判断されることを提案します。
その方法を組合に助言等をする業務は管理会社の委託契約に記載されているはずです。
能無し坦当は組合費を費やして無駄な仕事をさせてくる。
能力のある坦当であればこのようなことは回収業務の最終手段との認識で提案してきます。
弁護士費用を使っただけで回収はままならないのではありませんか。
能力のある管理会社の坦当であれば、まず、駐車場の使用を禁止したり、それでも従わないときは専用水道の使用禁止をしたりして回収を促します。
それができないのは滞納者と役員や管理会社の坦当の特別な人間関係を疑い、調査されることを提案いたします。

>>1773 某管理員
管理組合も利益優先で組合管理をするべきでしょうか。？

管理組合で利益を出すというと、立地条件によりますが、
駐車場外部貸出と携帯電話基地局ではないでしょうか。

駐車場外部貸出で、管理費の値上げをしないで済んでいるとか、
携帯電話基地局を３つも契約し収入を得ているという話を聞いています。

無駄な集会室等をコインランドリーを誘致した。
近隣の住民も喜んで使用しています。
一般会計の収入とし剰余金は毎年特別会計に振替えます。

1775　評判気になるさん

昨年度の5月総会前の役員会で抵当権の設定状況を東急担当へ確認してもらい
抵当権の設定が存在していない事を確認し総会での弁護士による債権回収
決議をしまして東急が弁護士を選定しました。

昨年10月に弁護士訴訟費用として13万円の費用計上がされていたので
弁護士名を問合せしたら、私への東急代理弁護士と判り、不安になりました。
不安が的中し今年2月初旬に債務者との第1回目の事情打ち合わせをして
初回の裁判所からの呼び出しが3月26日に行われて　《1772》の内容が
裁判所から提案されたようです。

規約で３ヵ月以上の延滞金に年利14％と、４か月目から水道の使用が
出来ない内容あり、弁護士に延滞金額総額の回答が無かったし、
水道を止めたら裁判が面倒になるとの弁護士・担当の発言有り、東急の
使用者責任問題を問い合わせしたが、いつもの無回答で役員会での
話題にもなりませんでした。いつもの組合員の無関心のなさ
以上の内容で東急の能力・知識無さを再々認識させられました。

　

今後はマンションの組合は収益事業に目を向ける時代が来た。管理費等の剰余金を有効に活用して収益を図り、
マンションの将来の資金を蓄える知恵を養う時代になった。築古のマンションは管理費等の不足で修繕費用も賄えない物件もあるようです。何をできるかを考えなければならない。

https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html
修繕周期を12年おきにすると積立金が不足なので18年周期にしようとする短絡的な修繕計画でしょう。
この計画が実施されると組合員の利益につながればいいのだが、その証拠が示されていない。

全国放送でマンション管理についての特集（NHKラジオ、２０分弱）があったようです。下記に移動し、「マンションに成績付けます」の項を選べば聞けます（５月２６日まで）。

https://www.nhk.or.jp/radio/ondemand/detail.html?p=4774_04

この管理会社の大型マンションの管理物件ですが、
過去の会計報告を精査していたら不正の疑いの一つを投稿します。
一般会計の支出項目の雑費に不正を感じたので月別収支報告書の中に定期的に共用部分の管球代金が含まれていました。

管理委託費との照会をしましたら、委託費の中には管理員による管球交換業務費のほかに管球代金も含まれていました。

年間合計100万円近い組合費の不正出金に該当するかと思われます。

その他おいおい不正を告発いたします。該当物件は組合費の健全性を維持されるようご提案申し上げます。

これ等を防ぐことができれば大規模修繕周期を引き延ばしての積立金の不足を予防することができます。ことができます。

管理物件は会計報告を精査されることもご提案申し上げます。

>>1779 カモシン 2日前
管理会社の無能さよりも組合員の無関心さが気になる。
カモシンさんの意見に耳を傾ける組合員は皆無でしょう。
ただ、回収不能で処理しないだけましです。
この滞納者は担保の設定がなされていないということは現金で購入したか、ローンの返済が完了しているかでしょう。
登記事項説明書（登記簿謄本）の写しを理事会で確認してみてください。

>>1779 カモシン
滞納者は国民年金で生活を賄っているようですので自営
業者でしょう。
滞納額が80万円くらいからするといずれは破綻する可能
性が高いです。
その前に専有部分を仮差押えを検討されることをお勧め
します。
なお、規約に承継人への請求が出来るようでしたらその
準備も怠りなくしてしておいたほうがいいでしょう。
自営業者であれば根抵当権が設定されているかもしれま
せん。
管理会社や弁護士や組合理事が隠しているかもしれません。
登記事項証明書を理事会で取り寄せてみてください。

1785 評判気になるさん

４月２６日（月）に４回目の最終裁判が終了するとの弁護士からの
　報告が有りましたので本日　東急鴨池出張所に確認をしに行ってきます。

いつもの事ながらお世話になります。

>>1773 某管理員
大型物件においては、少々委託費が安くても委託費の他に様々な収益事業を受注できる。
よって管理会社は友好的な組合員とはコンタクトを欠かしません。
管理会社派の組合員の役員選任を絶えず監視している。
その情報を集めるのが管理人の裏の仕事です。
管理員業務を管理会社から外すことも一つの方法でしょう。ただし、清掃業務を兼務しているマンションは別途考えてください。

>>1787 評判気になるさん

管理員業務を管理会社から外すというのは、管理人を
管理組合が雇うということでしょうか？

そうだとすれば、管理人が仕事中に階段から落ちて怪我をした等の場合、管理会社の雇用だと労災が使えますが管理組合という組織では出来ないのではないでしょうかか？
また、管理人が管理組合から貰う報酬について年金等と合算して確定申告する際に管理組合からの何か確定申告用の書類が出るのでしょうか？

このあたりが管理組合が直接管理人を雇用しずらい難しいところではないでしょか？

>>1773 某管理員
例え話は1788 名無し サンのように話題を複雑化して本題から外れる傾向にありますので避けさせてください。
組合雇用のみに捕らわれず各管理業務を分散する方法も有効かと思います。

善意の組合員の沈黙はマンションをダメにします。
少ない善意の組合員の意見に耳を傾けてください。
マンションは組合員一人一人の貴重な財産です。
悪徳管理会社を放置することは組合員の責任です。

「評判気になるさん」の数々のコメントは見事です。もし当マンションで管理組合の理事長になってくれたら、と想像しましたが、数百人いる組合員の多数で辞任・解任へと追いやってしまうことでしょう。

>>1791 匿名さん
よってこの管理会社の管理マンションの理事長は信用ならないことになります。理事長の素性を調べないといけない。

>>556 匿名さん
内のマンションでも理事会で管理会社の不正を叫ぶ人間を頭おかしいから関わらない様にと全理事に伝え理事長にべったり。管理会社の工事提案を擁護する理事もいたり操られてる感が凄く気持ち悪い

分譲の「マンション」について世間が持っている常識的なイメージというのがなかなか強固で崩れませんね。このイメージは、管理組合員として当事者の側面を有しているはずの内部の居住者、区分所有者にまで浸透し、しっかり共有されているというのが実情でしょう。何らかの痛い目にあった者だけがまずその常識的イメージの誤りに気付いて考え直す道を歩むのでしょうが、それを他の住人たちが理解して協力してくれるようになるのかはまったく別の問題だと思います。全然報道されませんが、ほとんどのマンションではほぼ誰もついてきてくれないんじゃないかと。

困っている人を助ける日本人は多いと期待を込めて想像しますが、会社などの強者に逆らって困っている人については助けてあげる対象にしないところがあるのではないかと。何の活路もなく、組合に完封されながらもなお住み続けている個人の感想でした。

ケースバイケースでしょうから共通する点と共通しない面があって当然です。私のマンションでは、清廉潔白、公明正大な理事長だと任期１年の途中で退任勧告された一方で、管理会社や大規模修繕業者の言うがままの人物ならどんなに凡庸であっても任期満了しています。大規模工事に関係する時期に理事会等をグイグイ統率する積極派の人が理事長になり、そうでない平常期なら「理事長って何すればいいの」という人でも全然オーケー。以上はすべて、いわゆる輪番制でのことです。

良くも悪くも、理事長が誰なのかが管理組合の質を表すという面がマンションにはあると思っています。最良なら降ろしてしまい、最悪でも許容し支えるわが管理組合員たち。１００人は無関心で現状維持、もう１００人は善悪が分かったうえで上記の判断をし行動もします。他方、全組合員対象のアンケートや時には臨時総会も行われますが、理事長は（不都合な）組合員の意見や要望よりは会社の意向だけを受け入れる感じで組合運営をやっています。内外とも基本的な反応は、ひどい運営であっても大規模修繕等の消費経済活動が続けられているマンションなら合格扱いというものでした。

極論かもしれませんが、この類のマンションだと「法や制度は後からついてくる」ものだと考えられます。組合員たちの意向次第で管理規約も含めた規則・法律はどのようにでも運用でき、会計面で不都合なら当該の条文を眠らせたまま別の法律を稼働させて個人を沈黙させたり、理事長人事も同様で、規約上「解任」の規定などなかったのですが理事会や総会、広報を駆使した運営で乗り切ってしまいした。もし参謀が業者だったとしても、その知恵を採用する住人が組合内部にうじゃうじゃいるという構図です。

１７７９・１７８６の続編です。ご存知の方は教えてください。

今年度総会にて東急の専属弁護士が債務者向けの財産差し押さえ並びに
不動産（現・マンション所有物件）競売等の強制執行判決を受けて
強制執行予算として、100万円を計上する旨の記載有。

100万の内訳　　弁護士費用　　　33万（成功報酬・回収額の15％）
　　　　　　　　予納金　　　　　60万
　　　　　　強制執行に係る費用　７万　　　です。
滞納管理費等の額推移・昨年度の総会時は708,299円で承認,今総会時
　860,079円で１５１,７８０円の増加これは東急の責務では。
今総会でも、債務者への延滞利息・水道給水停止に関する規約上の
　　督促状の提示を東急へ求めたが、今回も無し。

それで教えていただきたい内容は、競売による返済期限に関する
　説明がないことで、競売物件である専有部分を早急に処分する
　方法、業者等をご存知の方はおしえてください。
でなければ、月日とともに債務者の債権が増えるのみで、組合は損金が
　増加する為である。

委託契約上では債務者が６ヶ月を過ぎても支払わないときは
　東急は業務を終了する旨の取決め内容ある。
しかし、督促状の開示を再々求めも応じないし、委託契約上で
　管理組合に損害を及ぼしたときは、使用者としての責任を取る
　との内容も存在する。
それに４年前も139,000円の管理費からの未収金損金処理した。
　この件以外に、６ヶ月以上の未集金者が３件有り。

東急のホームページでは、未収金に介しての対応は他の管理会社
　同様に、現実離れした、立派な内容が記載している。

宜しくお願い致します。
　
　
　，


　　　　　

1796　に関連
今年度の総会での東急の管理会社としての再三に及ぶとんでもない
見解が総会議事録に記載あり、なるほど、未納者向けの督促状を
再三催促しても提出されない理由が納得。

組合規約で延滞利息負担・水道水の３ヵ月目で供給停止の内容あり、
月次延滞金額が役員会資料に記載されているが、以前から延滞金は
加算されていないのでは思っていました。それに今回は水道供給規定
についての東急としての対応策が

（水道供給事業者で無き為、建物管理者及び管理会社は、　
　　供給停止を行うことは、おこなっておりません）と記載あり
総会当日での発言はなく、役員会時の発言では裁判で訴訟されたら
　大変なことになるのではの内容で有った。に関らず
会長・副会長２名の計３名の議事録署名印が存在していた。

今回の総会で鴨池出張所の所長さんが半年程度で退職されて後任者が
　2ヶ月経過して決まらず、鹿児島支店のハイム担当者の志村さんが
　午後からの出社、今回の総会議事録の取得を１週間前に申し出て
　先日催促したら、事務所内の（閲覧簿）に記載するようにと言われたが
　委託契約書・規約書にも閲覧しての内容は存在しないので、と説明
　し持ち帰る。これまでも議事録はコピーされた物を取得していた。
　　　

>>1778 評判気になるさん
管理費を他社比較すると20%も割り高でした。管理費値上げをすんなり受け入れて来たので完全に舐められてました。気になって調べるてみると過去の大規模修繕工事も相場よりも3割近く割り高でした。何も言わない管理組合はとことんカモにされます。他の管理会社から安い管理費で提案があったと伝えると3万円値上げを申し入れてきていたのに
一転して3万円値下げするので継続して欲しいと頼み込んできました。それでもまだ差額が大きいので理事会に検討してもらうといことにしていたのですが、理事長をなんらかの方法で丸め込んでしまい東急継続で決まってしまいました。

>>1798 検討板ユーザーさん

仕様や工法が、18年周期？

2021年3月4日 朝日新聞デジタル
マンション大規模修繕12年→18年周期　居住者負担減
https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html

不動産管理会社の東急コミュニティーはこのほど、仕様や工法などを工夫することで、最長18年に1回で済む修繕サービスを発表した。

上から目線
困ったことを電話しても、自分のところでは関与してません。
何のための高い年会費払ってるのかわかりません。
違う、管理会社にかえてほしいです。
なぁーんにもしない会社です。

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。　

東急コミュニティの管理費が他社対比23%も高い事が発覚しました。本当にギリギリなので値上げさせてくださいという申し出を東急コがしてきていた最中に、たまたま理事の一人に営業をかけてきた大手管理会社があって、そこの管理費と比較した結果です。
他社と比べて20%以上も高いという話しをすると途端に値上げはやめて、逆に値下げをしてきた。しかし、理事会ではその他社さんに乗り換えするかどうかを
まだ検討をしますからと伝えると、更に値下げしてきた。
それでも看過できない差がまだあって、住民の直接的な出費にかかわることなので、理事会だけで他社乗り換え検討取り下げするわけにはいかないと伝えると、営業をかけてきている他社の悪口言い始め、質を落として良いなら、同じ値段でやりますよと凄まれた。
今まで数回の値上げを信頼して受け入れしてきたのに、実は値下げを出来た事実を棚に上げて、理事達を脅かすような言い方するなんてびっくりしました。

うちは東急じゃないですが、よく似た態度と話術を使われて、管理組合員たちに知らせたことがあります。管理会社の社員というよりは、組合雇用の長老的管理員とか大規模修繕関係でずっと委託契約継続中の古参建築士などもそんな感じなんです。

組合員の多数が「それはけしからん」という反応をし続ければ改善に向かうのでしょうが、そんな単純にいかないマンションもけっこう存在すると思います。全然ひどいと思わない元役員たちとか、組合内部に「会社派」がすでに根を張っている場合なんかは、反撃やトラブルに巻き込まれるのが嫌で、黙認・是認が全体を支配してしまいます。

数日前に発売された岩波ブックレット『「私物化」される国公立大学』（６６０円+税）を読むと、博士の集まる大学までもがまるでマンション管理みたいに理事会＆監事方式で外部に乗っ取られているという印象を抱きます。不気味な共通点です。

こうした本が出るのは、各集団や組織で「けしからん」と声を上げる個人はいても、圧倒的に正しいはずが圧倒的に少数派になるという苦しさがあるからだろうと思います。>1802 と同じく、貴重な報告満載の１冊です。

こちらの管理会社元のマンション住みです。
聞きたい事や困った事を担当者さんに電話で聞きたいのですが、電話に出て受け付ける方が会社から雇われているのですが、いつも、折り返し、又、何時なら電話を取れますか？とこちらの電話を取れる時間を確認されます。直で繋がったためしがありません。支店も今までフリーダイヤルであったのに無くなったのか？そして、
支店自体も存在してるのか？とにかく、東急コミュニティのお客様代表番号にかかります。
こちらの管理会社で住まわれている居住者さん
管理会社、担当営業マンさんと、どうやって、
連絡されてますか？
どこでも、こうやって折り返しのやり取りをされてるのですか？
教えていただけるとありがたいです。

>>1788 名無し 2021/05/07 23:35:38
管理人を組合雇用とするとは一言も言ってはいません。
貴方は知恵遅れさんですか。

朝日新聞が、分譲マンションについて、管理費値上げや管理会社変更などの体験談、意見をメールにて募集しています。
https://www.asahi.com/articles/ASP9C7DHTP9CULEI002.html

全国版の大型記事は９月１２日（日）朝刊の第２面に掲載。

何にもしない会社ではなく、やらなくてよいことをする会社では？

どこの管理会社も悪口を言おうと思えばいくらでも言えます。特定の管理会社が悪いとか、管理会社がそもそも悪という話ではなく、マンション管理とはどうしても利益相反が生じるため、そういう側面が強いと考えて向き合った方が楽ですよ。

ところで、コミュニティワンという東急コミュニティーの子会社である管理会社と東急コミュニティーが合併するという話を聞いたのですいが、いつから正式に合併するのでしょうか？

両社が一つになると、管理戸数が業界１位の日本ハウズイングを抜くのでは？

コミュニテイワンと東急コミュニテイが
合併するんかい。

>>1808 マンション検討中さん
管理会社よりもそのマンションの担当者、所謂フロント次第
でしょう。
フロントもピンからキリまでいるでしょう。
しかし大概大きなマンションにはそれなりの人材がつくが小さなマンションには
キリの人材がつく可能性はたかいと思いますよ。

どこの会社もフロント次第でガラッと印象変わりますね。

基本的にはおっしゃる通り、小型物件より大型物件に経験豊富なフロントをつける事が多いですが、小型物件でもかなりうるさいマンションさんはベテランが担当するケースもよくあります。

ただし、要求レベルが高くなり過ぎますと不採算で小型物件は比較的契約更新辞退を会社側からするケースも増えております。
特に2018年以降は。

独立系のマンション管理会社でフロントをしております
大手の管理会社への転職を検討してますが、どこの会社がおすすめでしょうか。


入社6年目
年齢は30歳後半
年収530万円
主任です

担当物件は18件、年間休日は60日程度でかなりハードで10年以内の離職率95%くらいの会社です。

個人的には
三井、三菱、野村、東京建物、大京、大和、住商あたりが無難かと考えてますが。野村は待遇はかなり良いが転勤がガッツリあると聞いた事があります。
東急はブラック度高いとの噂を非常によく聞きますので候補に入れておりませんが。