当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。
[スレ作成日時]2012-07-25 09:45:42
スペル違いますよ。
PAS→PASS
>852
Pole Air Switch→PAS
ここでも読んで勉強しろ。
http://www.kdh.or.jp/safe/document/knowledge/hp_equipment06.html
>借室電気室の電力会社設備はマンションの受変電設備じゃないよ、電力会社の配電系統設備だよ。
高圧一括受電で専有部分を統合して借室電気室に設備入れると自家用電気工作物になってしまう。
その違いだよ。
その違いは、分かっているが、代行業者を使うなら、あまりマンション住民には関係がない。
結局、いくら削減されるか（メンテナンス、初期費用など込で）、またメンテナンス時に停電するのか、しないのか？契約期間は何年なのか？等を議論して決めるだけ。
電力会社の設備だろうが、代行業者の設備だろうが、壊れる確率は変わらない。壊れたら、どっかの業者が修理にくるだけ。
代行業者が倒産しても、どこかの代行業者が引き継ぐか、もとに戻すかだけ。
ちなみに私のマンションの場合、1年ごとの契約で、最初の1年で初期費用の回収は終了している。さらに削減率は約25％である（本当は35％だが、そのうち10％は代行業者に払っている）。自由化により削減がなくなったら、もとに戻すだけけ。確かに設備の設置の時に1時間程度停電するが、年数万円とどっちがいいかだけ。
つぎの図を見て、導入前後の共用部分、専有部分の電力供給信頼性について述べよ。
・黒四角はＣＢ、赤丸はＣＴ
・共用部分電気設備は敷地内設置の屋外キュービクル
・代行会社設置の新規受電盤は借室電気室内設置
・新規受電盤と既設共用部分電気設備はケーブル接続
>855
>赤丸はＣＴ
何のためにCTを表記しているんだ？
俺なら受電盤なんて作らないで共用部受変電設備にき電盤を１面足して共用部分変電設備に送ったゃうな。その方が工事コストも下がるし余計な場所も要らない。まあ予備スペースが全く無い様なギチギチスペースに置いている様な所はできないけどね。
共用部分変電設備に送ったゃうな→専用部分変電設備に送ったゃうな
>857
>財産・責任・管理の区分が出来ないから。
「既設共用部分受変電設備」と「増設き電盤以降の専用部分変電設備」に分けられるだろ。それが出来なきゃ電力会社とも責任と管理の分けができないことに成る。
き電盤を組合が増設してもいいけどね。びんぼう組合には無理かもしれないがな。
そんな事よりCTの件を教えてよ。
>>859
機電盤増設接続は既設キュービクル内の母線接続になる。
盤内工事だから製造メーカーの改造になり、電工会社だけで出来ないので工事が厄介だ。
更に受電のMOF交換やCT交換も必要になる。電力会社との調整も煩わしい。
更に停電作業時間も大幅に増えて居住者に迷惑がかかる。好ましくない
新規にキャビネットを設置して外部ケーブル接続にした方が作業効率がいい。
>>860
CTの2次側に付くものに話題が振れるようにしてるのだろう。
CT設置の目的は保護と計測だから。その位は理解しろよ。
それ以前に、供給信頼性の話はどうなった。
単純に見ても、別々の2回線だったが1回線に集約されてしまうと言うことになる。
>主遮断器が働く原因
短絡事故じゃないですか？
構内高圧側での短絡事故なら、短絡では協調取れませんから受電も機電もシリーズトリップしちゃいますね。
これで共用部分も専有部分も一斉停電で共倒れです。一括受電で電気的に一体化したからです。
> これで共用部分も専有部分も一斉停電で共倒れです。一括受電で電気的に一体化したからです。
共倒れは、設備導入時のリスクとしては、もちろん考えていると思いますよ。
ただ、その発生頻度の低さと、発生したとして、一時的な停電になるだけ、災害時に停電になるのと同じ程度。
（もともとの設備でも片方が停電することはまずない）
そのリスクと、電気代どちらをとるかというだけ。
どっちみち停電する可能性はあるのだから、本当に停電が許容できないなら、自家発電をいれるしかないから、削減したお金で、停電時の自家発電設備を入れるのもいいかもしれませんね。
>863
>構内高圧側での短絡事故なら
これは855の下の図だとすると受電盤の送り出し用遮断器の2次側とサブ変遮断器の1次側の何処かで短絡事故が起きたと言う事でよいのかな？
であるなら受電盤内の受電用の遮断器とサブ変へ送り出し用の遮断器の保護協調が取れないと言う事は受電盤の設計ミス以外の何物でもないです。
855上の図だと電力会社の遮断器と保護協調が取れないと言っているようなもんだよね。
>864
もともと共用部分と専有部分は系統分離されていたのを、高圧一括受電により電気的に統合してしまったのである。
当然、電力供給信頼度は極度に低下する。
ただし、これは代行会社は一切口にしない、ビジネスの禁句なのである。
もしそんな説明したら総会は通らない。だから代行会社に誑かされてる理事会も説明しない。
>865
受電盤の設計ミスなどとホザクのは実務知らないど素人だ。
電力会社配電系統末端の6KV需要家の受電遮断器は、電力側配電用遮断器と短絡協調を取らされる。
電力会社と需要家の受電協議で、電力側からOCRの設定値を非常に厳しい値で指定される。
それは需要家側の事故が電力側の配電系統に波及しないように、需要家の受電遮断器を少しでも早くトリップさせて事故点を分離させるためである。
そのため、6KV需要家の受電点OCRが厳しく抑えられるため、需要家側の受電遮断器と構内サブ変の遮断器とは短絡保護協調は殆ど無理で、シリーズトリップしてしまうのが現実。
ぼくの経験した事故で、点検終了後に接地線を外し忘れて受電遮断器を投入したしたものです。また人為的ではなく、盤内に小動物が侵入して短絡・地絡事故をおこしたものもあります。あるいは構内土木工事で、地中高圧ケ―ブルをショベルカーが掘り起こしてちぎってしまった例もあります。全く想定外の事故でした。
>>321
公売で第三者が落札すると、市は滞納税金を回収することが出来ます。
公売は租税債権の行政機関による回収方法です。
ところで見方を変えれば、公売落札は滞納者の納税義務を落札者が肩代わりすると見ることができます。
公売実施機関から見ると、公売で不動産買ってくれたので滞納税金が回収できるのですから、公売落札者が滞納者に代わって税金を納めてくれたようなものです。
その納税肩代わりの対価が不動産取得なのです。不動産取得ですから、見返りの方が大きいですね。
高圧一括受電した場合、居住者が電気代滞納した場合には代行会社は電気止めると思いますが、どうやって止めるのですか？また止めても払わない場合は差押はしますか？
管理組合と契約してるから、組合員の電気代滞納は管理組合が立て替えて払ってくれるはず。
あとで管理組合が組合員に立て替え分を請求する。
電力会社は電気代２ヶ月滞納したら電気とめる。
高圧一括受電しても、電気代は管理組合が徴収すべきものだろう。
高圧一括受電は管理組合業務なんだから組合員に対する債権者は管理組合になる。
電気代滞納したら管理組合が電気とめればいい。
代行会社は業務委託先だから、管理組合の指示命令で電気メーターの配線外すだけだ。
居住者からの電気代は、代行会社に検針させて管理費同様に管理組合に振り込みさせればよいのではないですか？
管理組合の通常の徴収に電気代が加わるだけです。
そうしないと管理組合は電力会社に電気代を支払えませんよ。
>電気代滞納したら管理組合が電気とめればいい。
それは管理組合として効果がある。
管理費等の支払滞納したら、電気とめて締め上げればいい。
専有部分の電気供給が管理組合になるので都合がいい。
>870
>874
話をすり替えるため、得意の一人芝居か。
誤爆までして（笑）
中央電力のQ&A
http://www.denryoku.co.jp/page/faq.html
管理組合が立て替えるわけないだろ。
そんなことより早く想定される事故原因を上げろよ。
↑へんな人。
> 中央電力のQ&A
> http://www.denryoku.co.jp/page/faq.html
> 管理組合が立て替えるわけないだろ。
これは代行会社の契約内容次第だと思いますよ。
「中央電力」の場合は、15年と契約年数が長いので、その分滞納などの対応もやってくれるのではないでしょうか。
1年契約でできる代行会社も多いですから。
>1年契約でできる代行会社も多いですから。
1年は有り得ないと思います。
1年契約が可能ということは、代行会社は初期投資を1年で回収することになり、
高低圧電力料金単価差で生み出される収益で初期投資を回収することになります。
ということは割引は殆んどないことになります。
代行会社の契約期間は8年～15年が一般的です。
1年契約を言ってる会社はどこですか？
>875
滞納電気代を代行業者が負担するのなら、それは利益譲渡ですね。
そもそもその代行業者は電気を販売しているのですか？供給代行ですか？
代行している方が肩代わり負担することが認められるのでしょうか。代行会社の説明を鵜吞みにすると間違えますよ。
それに住居の電力停止は基本的生存権の停止とされ、それこそ裁判所の凡例で禁止されるでしょう。停止なんて実施不可能なんですよ。管理組合を煙に巻くために書いてあるだけ。実施したら人権派の弁護士のよい標的になってしまう。電力供給停止が管理組合の指示だとしたら、それこそ大事になりますね。
>812
管理組合がカモでも輪番制の組合だと総会決議から次の理事会で居住者から異論が出ると相当もめますね。誰かが牛耳っているような組合のマンションでないと危険ですねぇ。いくら削減するのかでなく誰が誰に何を払うのか、利益や税金を含めて整理しないと後の理事会が困ります。それこそ住人同士でギスギスした喧嘩になる可能性あります。行政指導は後からやってくるものです。
なになら系統図や保護で議論しているようですが、本当に2回線受電するのですか？通常の規模なら系統からの受電点の近傍に主遮断装置が必要なはずです。それがないと点検周期3年の緩和ができません。毎年停電ですね。規制改革で点検周期の緩和は主遮断装置のの製造後10年から、全ての機器製造後15年と解釈できるように書かれています。どうせケーブルも15年の規制がありますから変更されても大差ありませんが。
色々意見があるようですが、一括受電といってもたくさんの方法と代行会社があります。議論を戦わせる前に条件をそろえてはいかがでしょうか。
>滞納電気代を代行業者が負担するのなら、それは利益譲渡ですね。
代行会社は管理業務委託と同様な業務委託、居住者に対する債権は発生しない。
>それに住居の電力停止は基本的生存権の停止とされ、それこそ裁判所の凡例で禁止されるでしょう。
訴訟起こす金と時間があるなら電気代払った方が早い。それ以前に停電で生活できないよ。
>いくら削減するのかでなく誰が誰に何を払うのか、利益や税金を含めて整理しないと後の理事会が困ります。
居住者は管理組合に電気代を払う、で明確になってる。総会決議決定事項。
>なになら系統図や保護で議論しているようですが、本当に2回線受電するのですか？
2回線受電と言うと誤解がある。電気供給約款で規定する2需要場所になる。敷地内に2つ需要場所があるということ。
現行がそうである。集合住宅は、共用部が1需要場所で、専有部が戸数分だけ需要場所になってる。
>集合住宅は、共用部が1需要場所で、専有部が戸数分だけ需要場所になってる。
電力会社は共用部分で管理組合と1契約、専有部分で各部屋ごとに1契約で戸数分ということですね。
管理組合とは高圧（又は低圧）受電、各部屋ごとは低圧受電×Ｎになるのですね。
うちは管理組合で、高圧契約×1、低圧契約×5で敷地内に6本引き込んでます。
>884
多分、分譲時に売主が電力会社に相談して、電力の言うがままに低圧契約を5本も結んだんだろう。
電力会社も低圧契約何本もしてくれた方が儲かる。
おそらく、構内街路灯とかMDF室情報通信機器の電源か何かじゃないか？
だけど今は管理組合の管理だ。電気代安くなるように見直したらいい。
共用部分が高圧業務用契約なら、その低圧回路から5本供給すればいい。
まさに高圧一括受電と同じ高圧電力使用料単価に下がる。
また基本料金も5本分払う必要もなくなる。
「灯台下暗し」専有部分の電気代下げる以前にやることがあるだろう。
>883
君がいくら屁理屈をこねても需要場所は1つとみなされるんだよ。電力会社の窓口に聞いてみろよ。
電力会社の窓口に行って「共用部分の高圧引き込みとは別に専有部分をまとめて高圧で引き込みたいんですができますか」という風に聞くだけだ。
>共用部分が高圧業務用契約なら、その低圧回路から5本供給すればいい。
まずは共用部分を高圧一括受電に改めると言うことですね。
>電力会社の窓口に行って「共用部分の高圧引き込みとは別に専有部分をまとめて高圧で引き込みたいんですができますか」という風に聞くだけだ。
前レスに契約者の管理組合理事長が東電管内支店と直接話してＯＫもらったと書いてありましたね。
読まなかったのですか？
高圧なら2引込は不可、高圧と低圧なら可とかは何も規定されてません。
高圧受電なのか低圧受電なのかは契約電力が50kw以上か否かで決まります。
敷地内引き込みに関しては電気事業法施行規則第二条の二の需要場所の規定です。
それを具体的に展開したのが電力会社の電気供給約款です。
電気供給約款によれば、集合住宅は１建物でも共用部分と専有部分は同一会計主体に属さないので別需要場所にする取り扱いが可能になっており、それが現行の共用部分を需要場所とする高圧(又は低圧)引込（契約）、戸数分の専有部分を別の需要場所とする低圧引込（契約）になっているのです。
集合住宅の専有部分は一つの建物の中にあっても、管理組合会計主体に属さず独立しており、戸建と同じ一つ一つの需要場所との扱いになっています。
従って、管理組合会計（即ち共用部分会計）に属さない、独立した専有部分の戸別低圧受電（契約）を1本にまとめる専有部分高圧一括受電は、電気供給約款上は可能なのです。その専有部分高圧一括受電を提供するのが高圧一括受電代行会社で、管理組合とは独立したサービス事業になるのです。但し、管理組合は高圧一括受電代行会社に共用部分の借用許可を与える必要があります。これは現行の電力会社に借用許可を与えてるのと同様になります。
あくまでも電気供給約款に則って、電力会社の法人営業担当窓口と話しをするのです。
但し、一般的な質問ではなく個別相談ですから電気契約番号を告げることが必要です。
>前レスに契約者の管理組合理事長が東電管内支店と直接話してＯＫもらったと書いてありましたね。
読まなかったのですか？
前スレなんて無いんだが。起きたばかりで寝ぼけてないか？
そのURLを教えてもらえないか。
> 1年は有り得ないと思います。
> 1年契約が可能ということは、代行会社は初期投資を1年で回収することになり、
> 高低圧電力料金単価差で生み出される収益で初期投資を回収することになります。
小さな代行会社や、設備を自社でもっていない場合は、そうなりますね
代行会社も、別に設備は使い回しなので、1つのマンションで回収しなくてもよいし、そもそも一般的には1年なんかで解約はしないので、サービス内容に自信があれば、1年契約の会社はありますよ
15年契約は、代行会社にほぼリスクなしの契約すので、そうするくらいなら管理組合で設備を購入して、メンテナスだけを外部委託するほうが安くつくので、代行会社を使うメリットはかなり薄れますね。
>889
>そうするくらいなら管理組合で設備を購入して、メンテナスだけを外部委託するほうが安くつくので
初期投資コストが負担できない管理組合ばかりだから代行が成り立つんだと思うよ。
それと電気代の回収手間や未納者対応とか余計な負担が管理組合に増えるからそれを嫌うというのもあるだろうね。
>前スレなんて無いんだが。起きたばかりで寝ぼけてないか？
スレはないだろう。レスはある。自分で調べろよ。
>代行会社も、別に設備は使い回しなので、1つのマンションで回収しなくてもよいし、
何や、中古の使いまわしか？そんなら止めとくは。セコハン持ってくるとは馬鹿にしてる。
>初期投資コストが負担できない管理組合ばかりだから代行が成り立つんだと思うよ。
管理組合も代行会社と同様にファイナンス化すれば初期投資不用、それがリースだよ。
> 何や、中古の使いまわしか？そんなら止めとくは。セコハン持ってくるとは馬鹿にしてる。
一般的には新品がきますよ。これは短期契約が可能でも、結局更新で長期に使うマンションが一般的だからです。
極たまに短期で契約を解除した物件があり、設備が余った場合、中古を使うかわりに契約費用の値引きなどでマンション側にもメリットある契約になるのが一般的ですね
まぁ臨機応変にしているだけです
> 管理組合も代行会社と同様にファイナンス化すれば初期投資不用、それがリースだよ。
リース契約のリスクとデメリットをわかってやるならいいと思います。
ただ、個人的には、それなら代行会社と長期契約結べばよいだけだとは思いますが、管理組合が直接リースするメリットはさほどないので、
代行会社の場合、大量リースをしている分、リース料金は、管理組合がやるよりもお得みたいなので、実質的にあまり価格的にもメリットがでないし、手間が増えるので。
初期投資できるだけの金がないなら止めることだと思う。身の丈にあった運営をすべきもの。
基本は「なぜ管理組合が専有部分の電気代を下げる必要があるのか？」の管理組合としての大義名分があるか否かだろう。
もし大義名分があるのなら、電気だけでなく水道代やガス代も下げてやればいい。
管理組合の使命は「共用部分の管理」であって「専有部分の管理」ではない。
管理組合として専有部分のことを考えるなら、それは「管理費、修繕積立金の値下げ」であって個人消費の光熱費の値下げではない。
>リース契約のリスクとデメリットをわかってやるならいいと思います。
「自己資産化しない」と言うことだと思う。
>>894
その通りだと思う。
住民は自分達の電気代を下げてくれ！なんて管理組合に要望出さないよ。
むしろ管理委託費などの経費を節減して、管理費や積立金を値下げしてくれ！と要望を出す。
誰も電気代下げてくれと言わないのに、管理組合が勝手に電気代下げるとほざいてる。
筋違いだと思う。
賢い管理組合は一括受電で共用部分の電気代を削減させて管理費負担を軽減するんだよ。
専有部分の電気代は同じだから896は反対しないよな（笑）
家庭内の光熱費の削減は住民個人が努力してやることじゃないか？
>賢い管理組合は一括受電で共用部分の電気代を削減させて管理費負担を軽減するんだよ。
負担を減らすなら管理費値下げすることだろう。
専有部分の電気代は住人個人の問題だから管理組合はタッチしない方がいい。
管理組合は共用部分の電気代を削減して、その分組合員負担の管理費を値下げして負担を軽減すべきだ。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
7198万円～8548万円 |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
50.11m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4398万円～6298万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
60.06m2～71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
東京都練馬区上石神井１-347-1他 |
|
6198万円・7468万円 |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
55.1m2・62.74m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
