新築分譲マンションの初代理事長に就任 Part2

文章が書け文章が読め理解出来る人に限る事。

>>1
乙加齢臭

管理組合スレでは皆さん管理会社との戦いが好きなようで
常に管理会社と戦っているような人多い気がしますが、
理事会メンバーが事実上輪番制だということを考えれば変な人が理事長に
なって暴走してしまうことの方が怖いよね。

そういう意味でいざという時には理事会の暴走を未然に防ぎ、
そして抑え込める力のある管理会社が理想的だよね。
それが組合員からの願いでもあるし。

輪番でまともな理事長がいないのは現実だから管理会社には好き勝手にされているのでこの様な所でウサばらししているだけよ。

理事会は合議制。しかも管理会社は決議権がない管理組合の管理業務委託先。
理事長が暴走するのは理事会の合議で暴走してることになる。

そういう学者気取りのレスは
多分要らないんじゃないかな。

理事長の暴走じゃないと思う。一部理事の独裁専横だろう。
これは管理会社とグルになってやったのがオレのマンションだ。

いずれにしても理事の選び方が其の後の不具合の原因である。

スレ主は、スレ立て時のやる気がすっかり失せている。
なんで、パート２を作ったのだろう。

知らん。

>なんで、パート２を作ったのだろう。

疑問を持つ方が可笑しいよ。営業だヨーン。

もはやここで聞くレベルから上のステージに上がったからでは？
最近は参考になるアドバイスなんかほとんど無いしね。

>もはやここで聞くレベルから上のステージに上がったからでは？

１回、２回の理事会に出席して上のステージに上がれるほど甘いものではない！

初代理事長に就任しましたが、一応
・区分所有法律
・建替え円滑化法
・管理適正化推進法律
と、民事執行法を頭に入れたのですが、
後は何かありましたっけ？

私法であるマンション管理規約・同細則を暗記することだ。

マ　ン　シ　ョ　ン　管　理　に　つ　い　て
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm
マンション管理センター　よくある相談
http://www.mankan.or.jp/06_consult/consult.html

＞費用が相場を大きく上回っていたりしないかチェックする方が大事だよ。

それより管理会社に流れていないかをチェックする方がモット大事だよ。

スレ主は、初心者になり済ましているだけ。
そういうこと。

初々しさがないよね。

ベテランだろう。

ベテランならベテランと言えばいいのに。

修繕積立金はどのような運用をしていますか？

決済用普通預金をメインに1000万円の定期預金を数本。

定額貯金がないのは職務怠慢。

デリバティブで運用してるとかないのかな。
後はどっかの運用会社に丸投げしてて莫大な
含み損が出てるけど今さら言えなくなってるとか。

サマージャンボ買ってるマンションはあるの？

国債がいいですよ。

新築マンションの管理組合の役員募集があります。
興味はありますが、知識は皆無です。
応募にあたって、どんな心構えが必要でしょうか？

思うんだけど、
結局は40戸とか60戸程度が上手くいくよね。
大規模マンションはスーパー理事長がいない場合は
グダグダになるし、そんな理事長が毎期する
わけじゃないし。

確かに。以前住んでた50戸マンションは上手く行ってた。
滞納はないし、総会も7割出席。
役員は輪番だけど、毎年何かひとつは改善する議案が出てた。
それにひきかえ今の300戸は・・・

管理者の選任方法は分譲マンションでは最重要事項であるのに理事長のなり手が無い事と相まってくじ等できめられている現状。やはり真剣に考えた方が良いよ。

確かに50戸前後は理事会としても管理しやすいよね。
目が届きやすいのもあるのだろう。
多すぎない戸数だから住民一人一人の参加意識も高くなりやすいのかも。

大学の授業でも50人くらいのクラスだと皆シャキッとしてるけど、
300人の大講堂だと後ろは寝てるか携帯いじってるよな。

戸数もそうだけど住民のクオリティと理事メンバーのコミュニケーション能力も
大事だな。ここのスレとかだと規約を暗記すれば解決みたいな的外れなアドバイス
も多いけど、管理の基本は全員が気持ち良く住めるように住めるかどうか。

規約がどうこうで警察気取りで取り締まるのも大事だけど、
原点を忘れてる人がアドバイスすると大体こういう論調になる。

ということで気持ち良く住めるように目が届きやすいのは
やはり多すぎない戸数というのがやはりポイントになるのだろう。

神輿でもそうだが担ぎ手が多すぎたら皆手を抜くからな。
緊張感持って担げる多すぎない戸数が無難なのだろう。

そうです。

そもそも管理板に常駐してる常連さんの多くが勘違いしてるのは
人間が感情の生き物だと言うことをご存知ない。

知識や資格で武装してスーパー理事長気取りでドヤ顔してるけど、
肝心の対応が役所の窓口宜しく事務的だからいつまでも住民から人望がない。

理事長に最も求められる要素は対人折衝能力である。
言い方や段取り一つで受取り手のリアクションは180度変わるのに
それに気付かない人が多いね。

ＮＯ４３さんの意見も最もです。だけど知識の無いのも困りものです。お互いに知識があれば妥協点は見つけやすいけど。一方が無いときのやりりは難しい。両方とも知識がなければ地獄だね。やり取りを見ていると理事長には対人折衝能力と知識は必要だね。なりたくない。

そりゃ知識も要るのは要るし、勉強も必要だよ。
ただ、モテナイ男がいくら恋愛本や恋愛マニュアルを暗記してコンパに挑んでも、
モテナイ人は全くモテナイ。

多少知識に不備があっても対人折衝能力があれば、
管理会社の力を借りながら上手く立ち回ることは可能だよな。

>理事長に最も求められる要素は対人折衝能力である。 言い方や段取り一つで受取り手のリアクションは180度変わるのにそれに気付かない人が多いね。

学の無い奴がよく言うバナナのたたき売りよろしくパフォーマンスだけで人をだませると思っている理屈だよ。

自主管理は難しいがなんにしても対人折衝能力は必要。あまりモテると困ることな～い。モテたい？

>>46
パフォーマンス大事なんじゃない。
例えば同じ食事に誘う行為でもスーパー理事長の俺が言えば「お誘い」で、
あなたが言えば「セクハラ」となることだってあるよな。

この人がこう言うんだからちゃんとしなきゃみたいな空気を醸し出せるか
どうかもパフォーマンスの一つだぞ。

あと、そもそも私は相当「学」もある。

学がありそうだね。

そもそも教養って顔にでるよね。ガテン系住民は見たらわかるよね。
ガテン系が理事長やると強権的にやるよ。自分が親方だとおもっちゃうんだよね。

スーパー理事長っていうのは、もはや神なんだよ。

>50
おとなしくしとけぇ

法律は使うものだよ。使われちゃいけないんだ。自分に有利な条文を組み合わせて使うものなんだよ。
民事訴訟法の要件事実論の勉強からしないとね。マンカン士が役に立たないのは訴訟実務を全く知らないからだよ。

スーパー理事長
豊富な知識・強要備え、対人折衝能力も最高水準。
住民もこの人には迷惑掛けられないみたいなムードがあり、
各種の問題を未然防ぐ予防効果も大いに期待出来る。
清潔感あるルックスで人あたりもソフトであり、
例外なく配偶者は美人である。

>>53
だいたいわかってきた。あんた統失だろう。お大事にｗ

↑　こりないね　あそぶ？

ｗ付ける馬鹿こいつだけ

４８は変態。

管理者は現に居住している区分所有者であればだれでもなれます。資格はだれでもですよ。考えましょうね。

＞管理者は現に居住している区分所有者であればだれでもなれます。資格はだれでもですよ。考えましょうね。

間違い。
理事長＝管理者の規約を改定すれば、区分法では総会で決議するなら個人、法人含め一切の制限はありません。

私のマンションの規約でした。

管理者は真面目で公平な人間であれ良い。人徳があれば人がついてきます。難しくありません。

マンション管理士を傍らに置けば鬼に金棒。

マンション管理士なんてわざわざ傍らに置かなくても
簡単に取れるんだから理事会メンバー自らが取ればいいのでは？

マンカン資格なんて区分所有者には全く不要、生活に困窮している者がワラをも掴むつもりで取ろうとするが資格を取っても食える資格ではないことは確かだ。

実際このスレでも現場で起こる実際のトラブルのことを聞いても、
マンション管理士軍団は規約に当てはまるかどうかばかり見てて答えに窮してるし。

実際に知りたいのはトラブルを丸くおさめるコツや、
未然に防ぐコツなんだよな。

知識や法律はググったら誰でもすぐ調べれるから
管理士に聞く必要もないし。

６５に賛成　理事や管理者が取ると良い。

>69
わしも理事長なもんで資格を取ろうと頑張っとるんじゃが、
何回受けても通してくれん。

マンション管理士に聞くのは法律のこと？
マンションの管理に関すること、総体的なことじゃないの？

やる気ないのだ。わたしも管理士だが。まぐれで合格。パズルをとくような試験だね。

適正化法と区分所有法と標準管理規約及び管理委託契約書位に目をとうせばＯＫだね。わたしは管理士ですがせめて２級建築士位はほしいね。やめて専門家の意見を参考にします。それだけの国家資格を持った管理者は頼もしく思います。

別に頼もしくはないですね。
別にマンションの建設をするわけではないですからね。

マンションの管理なんて大したことないので
対人折衝能力が全てです。

＞わしは理事長だけど、若い頃に資格は取った。 宅建主任、1級施工管理技士、公害防止管理者、ボイラー技士、X線作業主任者

気の毒でしたね。学歴がなくマトモに就職出来ないと資格でカバーするしか手段がなかったのね。

それはないと思うよ。あんたのほうが無教養。

バリバリのエンジニアが取る資格じゃなかろうが、ジジイ。

＞今はリタイヤして年金と資産で暮らしでやることないからマンションのためにと理事長してるけど、現役時代は国立大出のバリバリのエンジニアだったが・・・・・

夢、仮想を書いて満足して下さい。

だれでも取れる資格だよ

貧すれば鈍する。

なんか400戸とか700戸とか戸数が多いと理事会も大変そうだな。
口座に修繕積立金が十数億とか入ってて運用なんてどうするんだろうか。
まさか1.000万単位で150本とかの普通預金？

結局はスマイル債とか国債なんだろうけどね。

>>88
なるほど。資金の運用は確かにそれが無難だよな。
そんなマンションに住んだことないから700名とかの総会とか想像出来ないな。
来てる人はかなり少ないのかもだけど。

俺みたいな暇な人はいいけど、
共働き夫婦みたいなのが輪番で理事長回ってきたら気が滅入りそう。

１５００戸のマンション近所にあるけど、そういうところはどこで総会やるの？

>>91
糾弾って凄いな。
うちのマンションはそんなのないけど何か言わなきゃみたいな高齢者が
トンチンカンな質問というか雑談をふっかけてくるのはいるけど
その程度だな。

ちなみに参考までにその糾弾内容をザックリ言える範囲で教えて下さい。

その理事を選んだのは誰？

うちの市では保健所が駆除する。

＞＞９７
弁護士は引き受けないと思うけど。

成功報酬が見込めないわけだが、着手金いくらなら受けるんだろうね？

金への執着か気の毒だね。

変な案件なら弁護士会に懲戒請求する手があるよ。そういうリスクあるから変な案件は普通は受けないんだよ。

掲示板に遺憾の意？

この程度の話で懲戒請求したら笑われるだけ。

民事の損害賠償請求で勝ち負けですか？　　和解すると思いますがね。
管理組合に過失が完全に無いと言い切れますか？
結果、裁判するのでしたら、弁護士に相談したら？

理事長の、権限と義務、読み返したら。

少なくとも過失責任について司法判断が出るだろう。それが判決でも和解でもどちらでもよい。
ただし慰謝料の支払いは管理組合費からの支出になるので総会決議が必要になるだろう。
管理組合に過失がないのに何故組合員の損害を賠償する必要があるのか？だ。
慰謝料の支払いは管理組合の公金からの支出だから。

管理組合の過失は認められると思う。善管注意義務。蜂に刺されたのだから被害者は当然に管理者の共用部分の管理に過失ありとなるでしょう。管理者は思い上がって強権を発動する事は裁判官もみとめない。見舞い等して和解するべし。この管理者は公平性に欠けているのではないか。

あなた法律の事、理解されてませんね、「過失が無い」と、あなたが決めるんですか？
判決まで裁判するのでしたら、裁判官が決めてくれますよ。
弁護士費用、裁判費用は勝ち負け関係無く、個々で負担ですよ。
その旨、管理規約にのってないですか。

そんなバカな事するかね。

釣りだってなんでわからんのか？ほんとにここはahoばかりだ。

みらいだいらでしょ。いまの副理事長はたぶちゃんだよね。、背景にはたぶちゃんへの反感があったんだよ。たぶん。

過失、有りますね。　素人判断はまずい。

駆除は専門業者に頼むべきだったのでしょう。
殺虫剤もハチ用とかあるとおもうし。
背景にはたぶちゃんへの反感があるとおもう。

ハエ、ゴキブリ用の殺虫剤を使っていたら過失があり、下記の殺虫剤なら過失はないかもしれない。

スズメバチに一番効く殺虫剤は？

http://www.sc-engei.co.jp/guide/syo00535.html
「●ハチに特異的に作用する殺虫成分プラレトリンを使用しております」
○実際に各種ピレスロイドをハチに対して実験し、「プラレトリン」が最もハチの駆除に適していることを確認している。
○多くのピレスロイドは「ノック剤」（ノックダウン効果）と「キル剤」（死亡させる効果）に大別されるが、この「プラレトリン」はその両方を兼ね備えている数少ないピレスロイドで、ハチのような「早く、確実に駆除する」ことが求められる対象害虫に適している。
○フタルスリンやレスメトリンは、ノックダウン効果が主体である。
○「ハチや薬剤の特異的な作用メカニズム」の詳細はわかっていない。
○これらの結果から、プラレトリンがスズメバチに「最も効果的」という判断をした。

へー。つかったのかな？使ってなかったら明らかに過失かも。

顔合わせたくないのが普通だと思うが。。。それに弁護士立てないと言い方次第で恐喝になりかねない。

スズメバチ退治を　理事長　副理事長　菅理員　とでしたらしいが、普通は管理会社を通して専門の駆除業者にさせるが、スズメバチは危険ですが業者がくるまで刺激しなければ人に危害を与えることは稀ですよ。

もっと安全に駆除出来たと推測できます、先に市や駆除業者等、専門家に依頼できたはず。
裁判しても、過失無いとは？
弁護士に依頼しているのなら、当然本人ではなく、その弁護士と話し合うのが常識ですよ。

心配ないですよ、弁護士がちゃんとリードしますよ。
損害賠償請求の裁判なんか、法曹人の間での書類での議論のみ、当人同士も裁判所行かなくてＯＫ。
管理組合は弁護士費用、裁判費用は判決に関係無く必要ですよ。（数十万円）

過失を認めない限り慰謝料の支払い義務はないと思う。
その過失を司法判断で最低するのが裁判だと思う。

過失はありそうだよね。

状況から判断すると初期対応に問題があります。１３７で説明した通りです。鉢を刺激した可能性が高いです。私は１人で何回も対応してきました。相手が赤ちゃんです。管理者の対応は不適切です。場所も場所です。蜂を刺激しています。

ハチが赤ちゃんを刺すとどうなるの？死なないでしょ。後遺症あるのか？免疫機能が強化されて病気になりにくくなるかも。余談だが、福島の放射能はラジウム温泉と同じ効能がある。

だから不法行為責任は訴える側に立証義務があるんだから、過失を立証しないと。

素人が、能書きいらないですよ、弁護士に任せましょうね。
３～６ヶ月で、結果でますよ。

管理組合が業務上の過失がないと思うなら、相手が弁護士だろうがはっきりと
「管理組合として業務上の過失はありません。
　蜂に刺されたことはお見舞い申し上げます。
　たまたま運がわるかったのですね。」
と言っておしまいだと思う。
それであせるのは相手の弁護士だ。これでは金取れないと。
そこで弁護士は次の一手を打ってくる。それを待てばいい。
その一手が提訴なら、管理組合として初めて弁護士を立てればいい。

管理組合がこの時点で弁護士を立てると、弁護士同志の話し合いになる。
そうなると弁護士同士が妥協して手打ちする可能性がなきにしもあらず。
それはとりもなおさず「金銭的解決」である。
そうなると「管理組合に過失がないのになぜ管理組合費から示談金を払ったのか？」
と組合員から管理組合に対して損害賠償請求をされる恐れがある。
要するに公金の無駄使いである。管理組合費は誰の金か？

素人さん、裁判になるって言ってるでしょ、管理組合関係無いの。
裁判所で判決もらうんでしょ、素人は口だせないのよ。

弁護士を依頼すると言う事は、裁判も当然考えての事でしょうね。

>>150
区分所有法見てみなよ、善意の第三者扱いだから、心配無いよ。
裁判は、きっと組合の負け、費用掛ける前に和解するのが、かしこい。

裁判でも管理組合は負けないと思うよ。
原告が管理組合の業務上過失を立証できないから。
前のレス見ると、管理組合は注意喚起等必要な措置をとってから緊急駆除してる。
例えば、前から蜂の巣があったのにほっといたとかじゃない。
突然蜂の巣が出来たって書いてある。しかも住民からの通報に即座に対応している。

１５１は素人。

みらいだいらではないのか？

裁判にならんだろう。だから弁護士立てて慰謝料早く取ってしまえの考えだろう。
むしろ弁護士立てた相手方があせってるはずだ。長引けば慰謝料とれなくなる。

ハイハイ、素人さん、解説はいいですから、結果出てからね。

ということで、相手の弁護士は無視でＯＫ？
「金ほしかったらさっさと訴えろ！」だろう。

Ｑ:
蜂に刺された！
この場合は損害賠償とか払わなくてはいけないのでしょうか？
例えば、家の玄関近くに蜂の巣があり、たまたま人がきて刺されてしまった場合
医療費や慰謝料など払わなくてはいけないのでしょうか？

Ａ：
来客が刺される可能性を把握していながら作為的に放置した場合、賠償請求の対象となる可能性はあります。
ただし、巣のことを全く知らなかった場合や、「客を玄関に近づけず迂回させる」など具体的な対策を施していて、客自身の不注意で刺された場合にはその限りではありません。

理事長　副理事長　菅理員が駆除したと言っているでしょう。スズメバチは危険だからプロが対応することは当たり前。素人が刺激するとところ構わず襲ってくる。管理に携わる管理者が駆除方法の常識を知らないのは善管注意義務違反になる。３人で対応しただけ蜂に刺激を与えることになる。私は１人で静かに見守りながら監視しながら刺激しないでプロの到着をまつ。３人は多過ぎる。管理の実務になる。

管理者は裁判になると知らなければ（知識）いけない地位にある事を認識してください。スズメバチの駆除方法について。

蜂と書いてあるだけで、スズメ蜂とは書いてない。
スズメ蜂だと素人では駆除は危ない。当然専門業者に任せるしかない。
蜜蜂だったのかも。

前のレス読むと管理組合の2人は出入りの多いところに歩哨として立ってたと書いてあった。

１２６の写真をみればはっきりしている。スズメバチの巣。素人でもわかる。

たぶん無過失責任を突いてくるだろう

蜂の巣は建物の付属物といえる

７１７条は無過失責任だよ。


（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
第717条　土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
２　前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
３　前２項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。


（動物の占有者等の責任）
第718条　動物の占有者は、その動物が他人に加えた損害を賠償する責任を負う。ただし、動物の種類及び性質に従い相当の注意をもってその管理をしたときは、この限りでない。
２　占有者に代わって動物を管理する者も、前項の責任を負う。

＞＞１６９
適切か適切でないかは裁判所が決めることである。
相手は、専門業者に頼むのが適切だと言ってるのだろう。わからんのか！

＞＞１７０
専門業者に頼むのが適切である。わからんのか！

原告の主張が一部認容される可能性があるだろうな。管理組合にとっては示談で済ませたほうが安くあがる可能性もあるだろう。

原告は周辺の専門業者の実績なども主張、立証していくだろう。被告はしりませんでしたというのだろうな。

管理組合側は、周辺の専門業者の実績など知りませんでした、っていうしかないでしょうね。
本当に知らなかったわけだから（笑）
では、知らなかったことが過失じゃないのかと問われた場合、わたしはド素人ですから！というんだろうなあ。
でも、駆除しようとしたのは危険だからでしょ？と問われ、それは常識ですというんだろうね。

＞＞１７３とか
わかんないですぅ！って言いそうである（苦笑）

だよね、
＞＞１７３
は自分でわかんないといってるし。（失笑）

そんなにいじめてやりなさんなよ。

今回の件で管理組合が折れたら、今後例えば雨でぬれた共用廊下で滑って転んで怪我したら、管理組合は住民から治療費や慰謝料を請求されるだろう。

自分で原発に行った菅さん思い出しました。

＞＞１８１
ほんとに知らないみたいだけど、保険に入ってるから平気だよ。（苦笑）

ほっておくというより管理組合は指示だけするべきなのだ。
契約上は管理会社が対応すべきことだ。

なるほど。管理会社に任せるべきだった！という点が過失認定されるかもしれませんね。

民法７１７条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）の損害賠償責任は、保険に入ってますよ。
だから、蜂の巣はほっといても、責任は担保されてたんだよ。

じゃあなんで、理事長は自ら駆除しようとしたんだろう。

恐らく、原告は、「年寄りの冷や水（としよりのひやみず）」を主張するでしょう。

■意 味：　老人が冷水を飲んだり浴びたりするような、年齢に不相応な危ない行為や差し出た振る舞いをすることのたとえ。

ありゃま。結局、そこですか？
でも、福島には行って欲しいですよね。（爆笑）

この理事長は出しゃばりで人気者になりたいだけ。私のマンションの理事長も菅理員の仕事までしている。管理員はいますが、楽だとよろこんでもいない。なぜか、クレームが出ると菅理員や管理会社のせいにしてにげる。管理員は業務妨害と言って理事長ともめている。理事長としての見識と知識は身に着けてほしいよな。理事長は良い人間、菅理員は悪い菅理員になる、トラブルになると、菅理員のせいにする。菅理員は退職届を出したと聞く。蜂の巣を除去する姿を人気取りを狙ったとみる。管理者の仕事ではない。

＞１９２
過失の有無、素人のあんたが決めれる訳ないだろ。
司法に任せろや、でしゃばるな。

だから、相手さんは、「訴えてやる」と言って、弁護士頼んだんですよね。
こんなケース弁護士も、はなから提訴しませんよ、話し合いに応じなければ提訴するでしょう。
また、「話し合いに応じない」事自体、裁判ではマイナス要因ですよ、おだいじに。

そうですね、でも逃げる事はできませんよ、あいてさんは
「弁護士を立てて「謝罪と慰謝料請求」を文書で通知してきた、」と、相手はアクション起こしてますよね。
その通知への回答（謝らない、金は払わない等）じたいが、話し合いです、無視や放置はいけませんね。
民事ですし、同じ住民、もっと誠意をもって対応しなよ。
あかんぼうの、見舞いくらい行ったほうが良いのでは？

赤ちゃんをハチに刺された区分所有者が弁護士を代理人として、損害賠償を要求してきた。とあるが、それくらいの事で弁護士に依頼するだろうか、本当は理事長の不法行為の証拠を隠しているケースもかんがえられる。この手の案件はふたを開くととんでもない事件だったりする。つまり原告は永い間の怨念みたいのがあって小手調べにこの機会を逃すまいと打って出たのではないか、おそらくその件は弁護士にも説明はしていない。マンションの内部の事件は用意周到に仕掛けてくる住民が居るので管理にたずさわる管理者は規約、契約等は一とうり勉強しておいた方が良い。

＞＞つまり原告は永い間の怨念みたいのがあって小手調べにこの機会を逃すまいと打って出たのではないか、おそらくその件は弁護士にも説明はしていない。

おお！よくわかってらっしゃいますね！私は全部、弁護士に言ってますけどね。いま理事長やってますけど、攻撃されたら、反撃材料やまほどありますよ。