変動金利は怖くない？？　　その42

>>820

銀行は金利4%で審査するからね。その属性で借りられるのならば大企業に長く勤めてる等個人の属性が良い場合や、頭金をかなり入れた場合でしょう。

そして、審査に通らない人がフラットで借りて破滅へと進む。

年収の6倍強の物件の審査が通ってしまい
ここを読んでいてちょっと不安になりました…。
今あるマンションを売るか貸すかするからだと思いますが…。
そういう変則的な場合の大雑把な目安は

借入額－売却額
借入額－賃貸収入
(厳密にはいずれも費用など別途)

と考えればいいでしょうか？

何かの宣伝サイトかも知れないけど言ってることは言い得て妙。
上がるかどうかはわからないけどデメリットは「漠然とした不安」だそうだ。

ttp://www.sumai-fun.com/l-hikaku/010/post4.html
参考までに私の決断を紹介すれば、「上昇懸念あり」です。２０１１年６月、これまで
１０年間返済を続けていた変動金利の住宅ローンを長期固定金利の商品に借換えました。
しかし、これは私個人の決断であって、皆さんにその選択を促すものではありません。
正直、上昇するかどうかは分かりません。単純にこれだけ長期固定が下がってくると、
変動金利で借りているメリットが少ないと感じただけです。金利がほとんど相違ないの
で、借換えによる金額的なメリットはほとんどありませんでした。手数料がかかった分
マイナスです。しかし、上昇リスクが排除できたことが自分にとって大きなメリットで
あったと感じています。

変動金利上昇の予測根拠は何かといえば、断言できるものはありません。あるのは漠然
とした不安だけです。前述の通り、住宅ローンの金利が大きくは上昇しないであろうと
の見方ができる一方で、徐々に進んでいる資源高騰、日本の国債残高のリミットオーバー、
投資先を失い市場にあふれかえる大量のマネーが地下に眠っているマグマに引火し、
地殻変動を起こしはしないか・・・その時金利はどう反応しているのか？そのような、
形容の出来ない不安が、ただ私の中から抜けないというだけのことです。

>>824

そう思うなら固定にすればいい。そもそも固定を選ぶ理由ってそれだけでしょ？

住宅ローン減税1%。変動金利0.775%。
ローン減税がある10年間0金利が続いて欲しい。これはただの願望。
でも金利上昇リスクより増税リスクの方が高いと見て変動でローン組んだ。
そんなに間違った選択じゃないと思うのだけど。

アメリカの話と日本の話を分けて考えませんか。
2006年に日本が0.25上げたとき、アメリカの政策金利が
どれほどだったかを考えれば、もう少し冷静な議論ができるかと。

結局日米金利差を広げないと円安を維持出来ないからね。

>823
マンションを貸すなら、年収はその分増えるよね。
マンションを売るなら、その分を繰上げに回したりできるよね。

なので、大雑把には>823の書いてある式でいいと思いますよ。

円安にならないと景気が良くならない。円安になるためにはアメリカの政策金利と日本の政策金利差が広がらなきゃならない。
アメリカが金融緩和をやめて政策金利を上げても日本は簡単に0金利を解除できないって事か。

>829 さんありがとうございます。
しっかりやりくりして頑張ります。

今後の株価の推移をどう見ます？

http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M146IU0UQVI901.html
「生損保の日本株売り峠越えへ、ソルベンシー対応が収束－株高一助に」
３月23日（ブルームバーグ）：日本株市場では、長らく株式需給のバランスを崩してきた
国内生命保険、損害保険会社の売り圧力が今年度内に峠を越すとの期待が高まっている。
株式の価格変動リスクを厳しく見積もる新たなソルベンシーマージン（保険金の支払い
余力）比率の導入について、生損保の対応が収束するとみられているためだ。

東京証券取引所の株式分布状況調査を見ると、生保・損保による日本株の保有比率は金額
ベースで低下傾向にあり、2010年度には6.4％と過去最低となった。一方、海外投資家は
10年度に26.7％とリーマン・ショック前年の07年度（27.4％）以来の水準に上昇。
こうした流れは足元でも続き、投資部門別売買動向によると、３月１週まで生損保は10週
連続売り越し、海外勢は11週連続で買い越している。

東海東京証券の仙石誠マーケットアナリストは、「新年度入りする４月以降は、生・損保
による株式売却が減る可能性が高い」と指摘。海外勢の買い越しが続く中、生損保の売り
が出にくくなることで、来年度からは日本株需給の改善が徐々に大きなテーマに育ち、
中長期的な相場の底入れ、上昇基調への転換につながると予想している。

また証券会社か。

エコノミストがどんな予想しようと、ようは企業業績が改善するかどうかだけだと思うけどな。

株は実態に離れて急激に上がると反動で必ず暴落するから実態に合わせて3年くらいかけて20000円目指すくらいが一番良いシナリオじゃないかな。そうすれば2014年位にゼロ金利解除かな。

>>834
3年で日経平均2万を急激と思わないことの方に驚いた。もちろん最もいいシナリオだろうけど。

年3000円の上昇は急激？

これからは日本株の逆襲でしょ。
とりあえず年末には16.000円、来年末には22.000円を目標に頑張ろう！日本！

>>837
どうしたらそんなに日本企業が成長するのか、具体的な方法論が無いと
福島は除染出来る、って言ってる人と何ら変わらないよ。

>>838
何かネガティブだね・・

>>837
そりゃ無理無理ぽ。

ドルもまた82円台に戻ってるし・・・。

日経平均10,000円が１年で13,000円になったら年30%の上昇です
年収500万の人が1年で650万になるんです
十分急激だと思います
３年で日経が20,000になるなら今買っておけば３年で金融資産が２倍になるということです
実現すればすばらしいですね

>841
日経平均がこの半年で３割弱あがってますが、あなたの給料は３割アップしたんですか？

日経平均と年収比較するの変だろ。2006年18000円から2009年7000円で年収半分になる。

ちなみに前回は2003年が7600円2004年が12100円2005年変わらず。2006年17500円2007年18200円。

今回2009年7000円2010年11300円2011年変わらず。

日本を過小評価するなら別だけど、
実績として日本の変動金利は過去平均は4パーセントぐらい。
そっから優遇幅を引いたのが実際の支払いの金利。

少し遠回りしてるけどこのあたりが我々の落ち着きどころじゃないかな。

>>842
すみません
３割上がるということを身近なたとえで説明したかっただけです

http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPTYE82M00O20120323
［東京　２３日　ロイター］　白川方明日銀総裁は２３日午前の参議院予算委員会で、
デフレ脱却や円高克服に向け、政府と日銀は認識を共通にしていると思っているとし、
「今後ともしっかりとした政策を行っていきたい」と語った。
また、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が実施している「オペレーション・ツイスト」を
日銀が導入することについては、短期金利が上昇する可能性があり、適切ではないとの
認識を示した。川上義博委員（民主）の質問に答えた。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

仮にツイストオペで短期金利が上昇しても変動金利は連動するんかね？

>>844
高度成長期が平均を異常に吊り上げてるだけで
ここ10年の平均は1％以下。ゼロ金利を1回だけ解除出来たが、またすぐゼロ金利に逆戻り。

バブルの頃の7～8％が平均を引き上げてるからね。

変動は短期金利ざゃなく政策金利

>>849
短期金利ってのは償還期間が短いものの総称ですよね？
その代表的な短期金利が無担保コールレート・オーバーナイト物で、
日本では政策金利にあたるものはこれですよね？

だからツイストオペで短期金利全般が上昇すると変動金利は連動しないんですかね？
っと聞きました。

コールレートは日銀がオペレーションでコントロールしてるから関係ない。

ツイストオペで短期国債をオペレーションすることで上がる短期金利は、
短期の国債のことだろ？

まあ、その結果として、超長期でみたら影響あるかもしれないけど。

>>850
ツイストオペは今日、日銀総裁が強く否定したばかり。

ツイストオペはアメリカが資源価格高騰によりこれ以上の量的緩和が出来ないという立場から、保有する短期債を売って長期債を買い、長期金利の低下を狙ったもの。

量的な緩和ではないが金融緩和なのは間違いない。今後日本も資源価格高騰が起きれは同じ政策に舵を切る可能性は有るけど、金融緩和でやってるのに政策金利が上がったら意味ないじゃん。

なんか、シミュレーションで具体的な数字が出てきたり、金利の予想の根拠が話されるようになったら
変動金利が危ないという書き込みが止まってるね。

資源価格高騰の懸念は昔から言われるけど、日本だけはデフレだからな。
公示地価もマイナスだらけ。

住宅ローン減税もあり消費増税前の今はマンション買い時とは思うけど、資産インフレになる状況ではないな。
変動ローン以外の選択はないな。

>855

そんな書き込みをすると、また「あいつ」がやってくるよ。

固定金利を保険に例える人？

今年か来年に住宅ローンを組んで
今後、15年以内に繰り上げ返済等で完済できる条件の人なら
変動以外の選択肢は思い当たらない。
ある程度、まとまった繰り上げ返済ができれば元本を大幅に
減らすことができるから、金利が多少上昇してもさほどの影響は無い。
ということは、まとまった繰り上げ返済をするなら、平成２８年迄に
どさっとやっておいた方が賢明。
平成27年までは、今の低金利動向に大きな変化は出てこないので。

中古物件を買っておけば金利が上がって支払いが苦しくなっても売れば残債残ることは殆どないし、金利が4%にでもなるならマンションの価値が上がっているので変動金利は怖く無いと考えています。ただ絶対に売らずに住み続けるなら変動金利で良いか迷います。

変動の基準金利が仮に3パーセント台後半になっても
優遇金利等で実質は1パーセント台か2パーセント台。
3パーセント台に乗るまで少なくとも5年以上はかかるでしょう。
5年以内に、がっつり繰り上げ返済して元本減らしておけば
そんなに心配することないと思うけどね。
正直、今後」10年以内に変動の基準金利が4パーセントを超えることは
考えられないですよ。

消費税が上がったら金利に影響あるの？

>>862
普通だと税収アップ→円安心？→円買うか→円高＆債権高となる
従って、景気を考えると金融緩和とセットで行うことが予想できる
ということは政策金利はゼロ金利継続となる

しかしながら欧米の消費税率が日本より遥かに高い先進国でも利上げは
普通にあるわけだから、消費税率が上がったらゼロ金利継続との楽観的で単純な
ストーリーが続くかどうかは日本の底力次第やね。

>>864

単純に消費税だけで比較しても意味ないのでは？結局金利は景気次第なので日本より遥かに消費税の高い欧米は日本より景気がいいから金利が高かったってだけ。

これから日本が消費税を上げても景気が良くなるのならば金利は上がるでしょうが消費税を上げた事により消費が低迷して景気が停滞すれば金利は上がらないでしょうね。

なんで背景も状況も環境も違う他国と比べて云々する輩が後を絶たないかね？
無意味なことに、いつ気がつくんだろうか？

ウチの親父が借りた事業融資って金利いくらだったかなって見てみたら、
変動とばかり思ってたが10年ローンの全期間固定1.3ぐらいだった。

最近は事業融資も固定が安いから固定が主流になりつつあるのかな。

今後、金利は上昇するでしょう。

なんか金利が上がりそうなので、固定にしようか迷ってるが、

例えば、10年固定を2％で借りて2年後に5％まで上がって9年後に2％まで下がったとしたら、
借りる側は良かったと思うが、銀行側は損をすることになるのかな

＞776

あまりにも変動有利な計算な気がしてならないのですが・・・
最初の方の3つの比較は
３０年間金利が4％を一度も超えない・・・
有得るのでしょうか？

それと金利優遇が続くから店頭金利が上昇しても優遇金利があるから金利が例え1～2％上昇しても大丈夫という安易な発想が多いかと思います。
そもそも金融機関が逆ザヤ状態で多額の住宅ローンを放置すると思いますか？
普通に考えれば、店頭金利を上げるかと思いますよ。
なので、変動金利が金利優遇後でも4％や5％になることは十分有得るかと。

>>870

>そもそも金融機関が逆ザヤ状態で多額の住宅ローンを放置すると思いますか？

そもそも金利を急激に上げて債務不履行になって一番困るのは銀行です。
銀行は貸した金を回収してなんぼです。

その発想だと銀行は借り手が払えないような金利には上げられないとなります。

よって、変動金利が金利優遇後でも4％や5％になるような状況とは、世間が
変動金利が金利優遇後でも4％や5％になっても住宅がどんどん売れているような状況となります。