債務超過の持ち家は賃貸以下です。その２

>46
で、あなたは、その家を不動産投資として、購入されたわけだ。

その割には、自己満足仕様満載で、あまり需要がなさそうな物件ですな。

それはそうと、前スレの1149の私の質問に早く答えてくれるかな？

>>50
もし仮に永久的に地価が下がるなら、いつ買っても同じだと思うんですよね。

他の家も物価も同様に値段が下がっていれば、名目では損していても、購入時の実質的な価値は変わらないから。

家ってずっと住むものだし、売却時に損しても、改めて他の物件を買うときに他の物件も下がっていれば、プラマイ０なんじゃないかな。

そう考えると、賃貸に住んで大家に貢ぐのはあほらしくなってきます。

金額以外の満足度やシミュレーション上のキャッシュの優劣は置いといて、実際にずっと賃貸で予定通り貯蓄できるかなあ？

自分の場合は、あるとちょっとずつ使ってしまって、10年、20年だと百万円単位で余計に使ってしまいそう。

自分を強く制することができて計算に長けている人なら、今は賃貸にして置いた方がいいのかもしれないが、お金あるとつい使ってしまうような人の場合は、早めにローンを組んで早めに完済しておいた方が良いと思う

いまやっとローンの完済が見えてきたところだけど、自分の場合は貯蓄額を増やすよりは、ローンの早期返済を頑張る方が楽だったなあ。

そう、デフレで有利な資産は現金だけど、賃貸さんみたいに毎月大家さんに貢いで手元から現金が消えてたら意味ないね。
賃貸派と購入派が同じ給料だと仮定して、賃貸派が有利になるのは、購入派より貯金ができる場合だけなんだけど、この低金利でローンも家賃も出費はほぼ同じ。では買った方が良いって話になるね。

だから、買っても借りてもいいの、債務超過じゃなきゃね。

>>だから、買っても借りてもいいの、債務超過じゃなきゃね。



つまり、スレ主が言いたいのはこういうことかな？

債務超過の持ち家＜賃貸＜＜＜＜＜＜＜＜＜持ち家

無茶なローンはやめた方がいい。ただそれだけなら至極当然。どうしてここまで盛り上がったのでしょう？

>>57
スレ主の問いに対する結論出ましたね。

スレ主も頑固で変な前提追加しまくるから、時間かかったよ。

>>57
まあ、債務超過と賃貸の差は、最悪破綻時に自己破産するかしないかぐらいの僅かな差で、破綻時はどちらも極貧だから、実際はほぼ変わらないに近いですけどね。
「以下」って言葉には「イコール」も含まれるから、そんなもんでＯＫでしょ。

余り言い過ぎてまたゴネられると面倒くさいから、そういうことにしときましょ。

まあ追い出されるまでの時間なら賃貸が不利だけどね。居座る法的根拠がないからね。これにて終了。

>買っても借りてもいいの、

持ち家＝賃貸

>債務超過じゃなきゃね。

持ち家＝賃貸＞債務超過


債務超過は読解力なさ過ぎ

64
あれ、それって賃貸、持ち家に関わらず、債務超過自体がだめだってこと？

またスレ主の主張変わったの？
もう勘弁してくれよ。

それなら、最初からスレタイを「債務超過は居住するな」にしろよな(笑)

途中から来て仕切ってる人、スレ主と変〇同士お二人で別スレでどうぞ。

賃貸だって家賃×12ヶ月×生きる年数　の借金背負ってるもんだろ。
いざとなれば公園に住めば、なんてアホ過ぎ。

せいぜい義理も恩もない大家にコツコツ貢いでなー。
とんでもない額を捨てたことになるけどねー。

大家としても長く住んではいただきたいですが一生住まれても正直困ります。
購入で退去される方も当然いらっしゃいますが自然なことだと思っています。

家賃を払えなくなったら、即刻公園生活になるのが賃貸でしょ？
借金なら、事情があって返済が滞っても猶予されることもあるから、まだマシでしょう。

えーてんって人、全てのレスに揚げ足取りしてるの？ずれた回答多いし、長文だし、迷惑だし、邪魔だし、実生活でも嫌われてるんだろうなあ。

結論出てるんだから早く閉鎖すりゃいいのに。

賃貸は大家に貢ぐだけと言ってるけど…… 購入だって 新築物件買った途端に債務超過の大損 その他固定資産税 修繕費等の経費もかかるよ。購入した時点では賃貸以下でしょう 特に新築ギリギリローンは酷いですな 賃貸だって安い公営住宅とかもあるし 賃貸が絶対損だとは言えないね

>80 勇気がある人というより 新築ギリローンの人は人生終わってると思う （個人的な感想）

でも今ギリローン組めるのはそれなりの属性だよ。銀行だってそんなに貸さないから。フラットもまた9割に戻るんだっけか。

>76

＞【 賃貸派 】
＞　不動産投資派よりも現金で１００２万円保有

＞【 不動産投資＆その物件に住む派 】
＞　賃貸派と違い現金ゼロ、しかし築４０年のマンション

マンションの残存価値を考慮に入れてくれないか。
1000万くらいで売れるかもしれないだろ。
築40年くらいだとたいして価値はないかもしれないが、40年もすればインフレで賃貸さんの円（貯金）が紙クズになってるかもよ。
自分の破産リスクが怖くてローン組みたくないなら、日本の破産リスクも少し心配しなさいよ。

えーてんちんは、将来的にはどう考えてるの？
購入派？賃貸派？

ちなみにマンションじゃなく戸建なら、管理費分の４８０万は無いですね。
そうすると、１０００万－４８０万で５２０万の差です。
土地が５２０万以上で売れれば、購入の方がいいですか？

えーてんちんは、戸建購入派ですかにぃ？

>79

＞>賃貸だって家賃×12ヶ月×生きる年数　の借金背負ってるもんだろ。
＞ヒント　：　必要経費

以前に「賃料」を「引当金」計上しなさい、との意見に自称会計専門家さんもまともな反論できなかったが。。。

＞ヒント２　：　賃貸は売却手数料も不要、いつでも引っ越し可能

僕は74（>73引用は間違いね）ではないけど、家賃が払えないときの状況を74氏は指摘している。引っ越しもできなくてどうすんだ？って話。

>76
あきらかに、賃貸の方の賃料の計算がおかしいんだけど、酔っぱらってるのと眠いので、明日回答しますね、

ついでに書いとく。

＞さて築４０年の無駄に広いマンションと１０００万円　…　どちらがほしいかな、４０年後に

ゆるやかな物価上昇を想定しても、40年後のたかだか１０００万なら、古いマンションをリフォームして暮らすほうがいいな。
それはそうと、２５歳から４０年賃貸生活をしているみたいだけど、まだ６５歳だよね。
その後の年金生活のプランを聞かせてくれ。年金、破綻してなればいいね。ちゃんと社会保険料納めてくださいよ。

＞えーてんさん

また計算してますね(笑)
えっと、前提としてまず間違っていることが３つあります。

家賃ですが、60m^2の賃貸に住むなら首都圏の家賃平均は10.5万円なんて無理です。
実際にgooの賃貸で首都圏23区＋武蔵野市で60^m2の家賃平均をとると、約20.3万円です。
当然最大値と最小値の家賃を抜いて約70件ほどの物件から計算しています。
なのでこれで計算してくださいね。
さらに、80m^2ですと21.9万円と賃貸の場合そんなに家賃に差が出ません。
これも160件の物件より出した平均ですのでこれを使わないと駄目ですね。

2つ目が更新料は2年に1回くらいですね。
ですので、上記仮定じゃないと試算の意味がないです。

後、修繕積立金は管理費に入っています。
なので管理費＋修繕積立合計2万で計算しないとだめです。なので・・・

賃貸の場合は

家賃　　　20.3万円×12カ月×20年間　＋　21.9万円×12カ月×20年間　＝　10128万円(1億と128万円）
更新料　　20.3万円×10年　＋　21.9万円×10万円　＝　422万円
家財保険　１万円×４０年間　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝　４０万円
敷金礼金　20.3万円×１カ月×２回＋21.9×1カ月×２回　＝　84.4万円
引越代　　２０万円×３回　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝　６０万円　

賃貸４０年間の総計　⇒　10734.4万円

が賃貸の場合の正しい試算ですね。
だから、何度も言ってるけど、同条件で金銭的に考えれば購入が有利になりますよ。
特に首都圏では。

何度も繰り返しますが賃貸では家賃コントロールをすることがメリットであって、
そもそもその家賃では住まない！というのが論なのでしょうが、そうすると前提が覆るので論になりません。
同じ条件で比較しないとだめです。
えーてんさんの言う条件で住むとするなら、設備そのほか40年間の「快適さ」は購入に40年間ずっと軍配があがります。
それなら、納得できますし、私はその快適さを買うということを加味するのなら、試算通りでも文句ないですね。
だって賃貸の場合はその快適さを得られずに我慢をした結果の貯金額ですから、当然です。

なので、どちらが有利とか不利とかではないよ。って言ってます。
不動産投資として見るのであれば、住居目的での不動産購入は絶対に不利だし、負債ですということに関しては
もちろんその通りですが、これもそもそも投資目的ではなく住居目的という点で見れば、そんなに悪いことでもない
と思います。

はい、どっちが得かは人それぞれですよね。

恐らく理論的に家賃を導いたんだろうけど、
リアルの家賃は倍くらい違います。

建物修繕＋管理会社利益＋内装リフォーム代などをプラスするからだと思いますが・・・

あとさっきの計算で敷金礼金1か月足りてなかったです。
なので総費用は1億1千万くらいかな。賃貸の場合。

頑張って調べたんですね（笑）

>えーてん
お前は反論じゃなくて揚げ足取りだっつーの。回答がずれてるんだよ。
慌てず回答せずに、一つ一つのレスの真意を汲み取ってからレスしろよ。

で、ここは賃貸か持ち家かを争う板じゃないんだ。
お前はこの時点でずれてるからな。

そして結論は、債務超過になるような状況なら、賃貸も持ち家もほぼ同じ、もしくは若干賃貸有利でほぼ決まってる。

賃貸ＶＳ持ち家は板違いだからよそでやれ。お前の長文は迷惑だ。

>>76
軽く見た感じでは、三つおかしな点がある。

一つは、賃貸の賃料が安過ぎる。この賃料では分譲と同程度の物件ではないので誤算につながる。


もう一つは、繰り上げ返済による金利負担減を見込んでいない。繰り上げ返済すればするほど、金利に支払う部分が減って、手元資金が増えて、さらに繰り上げ返済できるようになる。


最後に、これが一番大きいが、持ち家はローンを返してから急激に差がつく。なぜ試算を40年にしたんだ？老後も賃貸なのか？
賃貸の試算にある1000万程度ではろくな物件買えないだろ。しかも、その1000万はインフレリスクまである。40年後は500万の価値しかないかもしれない。


あなたの揚げ足取りお待ちしていますよ。

自分で建てたスレ群が無視されたり思い通りなってないから、こんなところまで流れてきたんでしょ。

現実離れした机上の空論や自己満足の揚げ足取りを得意げに語る、構ってチャンだねぇ。

えーてんさん。
購入派も賃貸派も同じ給料が手取り３０万だとしましょう。
どちらもローンと家賃に１０万円払ってるとします。
生活費も変わらなければ、月に貯金できる額もほぼ同じ。
購入派のローン１０万円の中には当然元本も含まれています。今の低金利時代、返済開始当初でも６割前後は元本でしょう。一方の賃貸派の家賃は全額大家のものになります。これを３５年続けたらどうなるでしょう？ものすごい差ですよね。貯金額が同じならデフレも地価下落も全く関係なく購入派が有利です。つまりは

債務超過持ち家＜賃貸＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜持ち家

ということです。

＞９０さん
うん、頑張ってしらべました。(笑)
エクセル使ったｗｗｗ

どう考えても60m^2で10.5万はおかしいって思ったからね。
生のデータの方が説得力あるでしょ。

4000万くらいの地方都市のマンションでも分譲賃貸なら家賃は20万いきますよ。
20年払うと元がとれる計算です。そんなものじゃないですか？

そうですね。4000万で20万、ザックリそんなもんだと思います。都心で倍の8000万なら30～40万。逓減化しますね。
なんにせよ年間数百万単位を資産計上もなく払っていくというのは如何にも無駄が多いと思います。節税にでもならない限り。

想定賃料が２倍近く間違ってるって、どうすんのこれ(笑)

試算の信頼性全然ないじゃん(笑)

まあ、多くの一般人は住宅購入を不動産投資とは考えていないし
ある時点が債務超過だからってずっと続く訳じゃないしなぁ

そういう感覚を能天気だと言うなら「そうですね」としか言いようがないけど
リスク対策ばかりのネガティブ思考な人生で心底楽しいのかね？

えーてん来ないな。
今ごろ、10万台の安い賃料とか自分に都合のいいソース探してる姿が思い浮かぶw

長いだけで主張がわからない。あなたのような人はネット向きではない。実生活も知らないが。要旨を簡潔明瞭に書く訓練を受けてないのか？いちいちアンカー打てばそれでよいというものではない。読みにくいだけで目障り。内容以前の問題。スレ汚しとでもいうべき。

他人に目障りと言われても自己主張するのは読解力がなく自分が見えていない証拠。
コテハンにして、そのしょぼさに辟易する。

>101

確かに、平米単価50万の新築マンションを東京23区で探すのは厳しいね。
でも、あなたが出してきた東京カンテイの別の指標によると、首都圏（東京、千葉、埼玉、神奈川）の分譲マンションの賃料は、平米単価2,588千円だってさ。
すると、60平米で15.5万円、80平米で、20.7万円になるね。
そんなに違わないのは何故だろう？（笑）

http://www.kantei.ne.jp/news/cate01_m.php?category_no=10

ちなみに、東京カンテイによると、購入の場合の首都圏の平均平米単価は、66.4だそうだ。

つまり、80平米は、5,300万のマンションということになる。

上記であなたの試算に当てはめたら、購入の方が安いよね。

いい加減認めたら、どう？

>107
広さは忘れてくれ

つまりあなたの選んだ物件のマンションperはいくつ？

大切なのは賃りょうと購入金額の比だからね

また投資物件次第では賃貸より得なケースはもちろんあるよー

＞えーてん君

まじめに議論するべきかどうかよくわからないが。。。

＞４０年間不動産投資をし続けるリスクの結果がたったの１０００万でしか売却できないマンションって悲しくないかい？

４０年で試算すると賃貸有利だよね。６５歳以上の住居費考慮してないんだから。
そのしょうもない試算でも１０００万しか差がつかないんだろ。マンションの残存価値を１０００万と見積もったら君の計算でも賃貸は負けるんだよ。

＞外貨でも国債でも株でも何でもいいから投資したらいいやん

がんばって金融資産増やしなさいよ。４０年勝ち続けるための金融資産運用ってけっこう大変だよ。
おとなしく都市銀行の定期預金においとけばよかった、とか後悔するかもね。
指摘したかったのは、現金（円でも外貨でも）も目減りするリスクがあるっていうこと。

＞つまり賃貸にして４０年後に築４０年の１０００万円の不動産投資をするってこと？

君の読解力レベルがよくわからんが、１０００万の現金と築40年のマンションとどっちがいい？と聞かれたから、古いマンションのほうがいい、と答えただけ。

＞なんで現金で持っているのかい？

自分で１０００万の現金がいい、って書いてるじゃないの。

根本的にＰＥＲの試算方法も全然ダメ。

＞104さん
＞また、１０年後にマンションの価値が３０００万円に落ちていたとすると
＞４０００／１２／２０ ＝　１２．５万円
＞相当の家賃の賃貸物件と同じ価値しかないんだ。

新築の分譲賃貸に入居したとして、毎年家賃が物件価値に応じて下がってくれれば
いいんですけどね。10年後に17万の家賃が12.5万円になる良心的な賃貸はあまり
お目にかからない気がします。

つまり契約時の家賃にしばられ、それ以降は対価にそぐわない物件にしばらく住み続けるということ。
それを回避するには毎年でも引っ越しし続けることですが、それが合理的かどうか。

＞えーてんさん

＞その住宅は４０００万円では買えないから…
＞２０万円×１２か月×２４（マンションＰＥＲ平均）　＝　５７６０万円
＞…賃料に合わせて購入コストやローン金利も増えるね

それで考えればその通りです。ですから何度も、何度も言ってますが、リアルな数値は違いますよと。
マンションPERは東京カンテイが作った指標ですが、それが全てと言い切る根拠はいかに？
リアルに、ちゃんと探してみてください。
4000万の家の設備と同じスペックの部屋が10.5万円で借りることができるのか？首都圏で！
探して、あるなら教えてください。それも多数ないと論として成り立たないですよ？
ちなみに新築購入ですので当然新築か少なくとも5年以内の物件ですよね？
60^m2のマンションで家賃が10．5万円しかも首都圏。現実の実例を教えてください。

これ、えーてんさんの論拠として大変大事なので、お願いしますね。

そしたら

＞マンションＰＥＲ並みの賃貸と分譲は快適さは一緒だよ。
の論拠として認めますが、ないなら指標で計算せず、リアルな数字で論じません？
マンションPERはそんなに大事で、何物にも代えられない指標です？誰も信じて疑わない数字ですか？
少なくとも、単なる机上の投資計算でなら購入前の参考程度？にこそなれ、そこまでのものとは
思いませんし、事実算出された家賃と実際の家賃とに結構な乖離があると私は思います。

＞つまりマンションＰＥＲの平均を否定するのか？根拠は？
完全否定はしません。参考にはなると思いますが、十分に肯定できしかも信頼しうる指標かどうか
で考えると私は否定的にならざるをえません。
根拠は、「実際に探してその家賃がないから」という現実が根拠で、十分だと思います。

一戸４０００万クラスの部屋並べた賃貸マンションＲＣで作って、内装仕様も分譲レベルにして、大家が計算合うわけないでしょう。

何でもかんでも分譲賃貸前提ってのも都合よすぎ。分譲賃貸転々として、死ぬまで行ったケース聞いてみたいものだ。いくらかかったかも。

ダウンサイジングできるから有利とか、机上の空論超えた妄想でしょう。実務を知らなさ過ぎ。６０や８０の狭いマンションさらに小さくして一体どうするよ。ウサギ小屋からウサギの餌箱。

家具とか家財荷物は都度捨てるの？ファミリーの家具、単身じゃ入らないだろう。

子供が巣立ったので、ワンルームに妻と二人、なんて人が実際にいるか？

>113

＞子供が巣立ったので、ワンルームに妻と二人、なんて人が実際にいるか？

逆に都心近くの広々マンションに悠々自適な生活をしている高齢者はたくさんいるね。
そういう人は、たいてい持家だと思うけど。

時代背景もあったとはいえ、賃貸でじゃあ資産形成できるかというと、何か違うと思う。

＞すると、60平米で15.5万円、80平米で、20.7万円になるね。

千葉だと60平米の新築はもうちょっと高いけど80平米は結構いい線いっているかも。
こちらの感覚だと2000万円以下の物件だと10万円で60平米借りられるかなあ。

>115
＞時代背景もあったとはいえ、賃貸でじゃあ資産形成できるかというと、何か違うと思う。

たしかに。
でも、賃貸さんはお金があるらしく、

＞外貨でも国債でも株でも何でもいいから投資したらいいやん（>101）

投資すれば資産が増やせるらしい。
９０年に日経平均４万円くらいだったなぁ。今日は上げてたね、９０００円かｗ。

>102
君なりのリスク対策は判ったから
リスク対策をした上でのポジティブに行く方策とやらを
これまでの君のレスにアンカーつけて教えてくれないか

このご時世で借金するなってことね

何がうざったいかって、ほぼ全てのレスにアンカつけて揚げ足取りしてる割に一つ一つの主張の中身が薄いんだよ。
あと、答えの内容がずれ過ぎてる。
もう一度自分のレス全部読み直してみな？

レス全体じゃなく、一部の言葉を抜粋して揚げ足取ってるからそのようなことが起こるんだ。

みんなにうざがられてるのがいい証拠。
コテハンでうざったいと救いようがないぞ。

私、債務超過？

年齢37
ローン　5400万（あと33年）
預貯金　1000万
年収　1200万
購入物件　新築戸建て　6500万（土地45坪　3600万）

ここの賃貸派は実は大家なんじゃないかって思えてきますねｗ
大家さんを儲からすために賃貸さんは存在するのです。

ですね。
買う人ばかりじゃ、借りる人が不足しますよね。
全然買わなくってOKOK、多くの借りる人が増える事を期待しています。

家賃 = 大家のアパートのローン + アパートの維持費 + 大家の固定資産税 + 大家の利益

ちなみにアパートローンは住宅ローンよりも金利が高い。

どう考えたって搾取されてるだけなのにね。

>>121
37歳で1200万円の収入があって、頭金1000万円しか貯まらなかったの？
思いっきり債務超過でしょ、人間的に。

生活的に無理のない生活ができて1000万溜めたと考えられないのかな？
逆にうらやましいけど。
特に節約もせず、我慢もせず、適度においしい外食して、旅行して、
それで溜めたんなら、いいんじゃない？
うらやましいです。

大家でローンなんてあまりいないと思うが？

>127↑世間知らず！

>>127
キャッシュで建てられる人の方が少ないのでは？

俺の知り合いは東京都下の大地主ってほどでもないけど、中地主みたいな感じで、４階建の賃貸マンションまで経営してるんだよね。借金が十数億って言ってたかな。大家もローンが基本だと思います。

資産を持つものが資産を持たないものから搾取するのが資本主義の基本だからね。
しかも搾取されるだけでなにも残らない賃貸なんてまさにその典型。

＞125
人間的にじゃなく実際に。
あと、残しておいた貯金入れたら2000弱ですね。

＞126
確かにそれまでは節約意識してませんでした。
ローン後はさすがに意識してます。

資産価値は土地だけって考えると債務超過になるんですかね。。。

>>123
>買う人ばかりじゃ、借りる人が不足しますよね。
心配しなくても、「買えない人」が借りてくれます。

＞１２４
＞家賃 = 大家のアパートのローン + アパートの維持費 + 大家の固定資産税 + 大家の利益
残念ながら全然違います。
家賃＝その街の相場
これ以上でも以下でもない。

いくら大家のアパートローンがあろうが維持費・固定資産税などがあろうが全く家賃とは関係ありません。
当たり前ですよね、多額のローンがあるからと相場が６万円のアパートを１０万円で貸すなんて不可能ですよ。
逆も同じでローンも無いからといって６万円で貸せるアパートを３万円で貸す大家はいません。

>>No.134
ローンも無いからといって６万円で貸せるアパートを３万円で貸す大家はいません

本当にリアルの世界の話をしているのかい？

逆は分からんが、この手の話は幾らでもありふれている。
借りる人・貸す人の属性次第。田舎だからかな？

回らない物件に銀行が貸さない。実務知らなすぎ。

ともかくコストプッシュで考えては商売できませんな

>135
＞田舎だからかな？
田舎＝家賃相場がない
と考えれば、その通り。
常識的に考えれば、１３４さんのいう通り。

>136
実務を知らないのはあなたの方ですよ。
銀行はまず積算ありき。
ここをうまくついたのが金森某。
破壊的～
って刺激的な言葉を使ってはいるが、借入テクはうまい。
でも、実務に即せば？？？？？？？
収益還元も積算も所詮過去の遺物なんだな。
銀行は未来を読んで「貸出」なんかできないから。
明らかに将来くらーーーーい物件でも貸しちゃうよ。

あなたねぇ。積算ありきだろうが、収益廻ってないものを銀行が貸すわけないでしょう。
積算馬鹿は結構だが。

収支合ってなくても、本人や保証人次第で貸す
そもそも銀行には収支判断能力が無い

保証人がいればね。
貸した金＋利息が取れれば銀行としてはいいわけだから。

じゃあメガのＳＭＢＣが収支見てないか？
確か金利４％、経費率２０％、空室２０％でも回るかどうか収支見てるはずだが。
与信属性次第なんて当たり前のことで、そんなものない奴いまどき借りられるわけない。

自分の世界だけで他人を世間知らずと発言するってすごいですね。

実務でカネも貸したことないくせに知ったかしてる方がよほど恥ずかしいと思うよ