債務超過の持ち家は賃貸以下です。その２

>46
で、あなたは、その家を不動産投資として、購入されたわけだ。

その割には、自己満足仕様満載で、あまり需要がなさそうな物件ですな。

それはそうと、前スレの1149の私の質問に早く答えてくれるかな？

>>50
もし仮に永久的に地価が下がるなら、いつ買っても同じだと思うんですよね。

他の家も物価も同様に値段が下がっていれば、名目では損していても、購入時の実質的な価値は変わらないから。

家ってずっと住むものだし、売却時に損しても、改めて他の物件を買うときに他の物件も下がっていれば、プラマイ０なんじゃないかな。

そう考えると、賃貸に住んで大家に貢ぐのはあほらしくなってきます。

金額以外の満足度やシミュレーション上のキャッシュの優劣は置いといて、実際にずっと賃貸で予定通り貯蓄できるかなあ？

自分の場合は、あるとちょっとずつ使ってしまって、10年、20年だと百万円単位で余計に使ってしまいそう。

自分を強く制することができて計算に長けている人なら、今は賃貸にして置いた方がいいのかもしれないが、お金あるとつい使ってしまうような人の場合は、早めにローンを組んで早めに完済しておいた方が良いと思う

いまやっとローンの完済が見えてきたところだけど、自分の場合は貯蓄額を増やすよりは、ローンの早期返済を頑張る方が楽だったなあ。

そう、デフレで有利な資産は現金だけど、賃貸さんみたいに毎月大家さんに貢いで手元から現金が消えてたら意味ないね。
賃貸派と購入派が同じ給料だと仮定して、賃貸派が有利になるのは、購入派より貯金ができる場合だけなんだけど、この低金利でローンも家賃も出費はほぼ同じ。では買った方が良いって話になるね。

だから、買っても借りてもいいの、債務超過じゃなきゃね。

>>だから、買っても借りてもいいの、債務超過じゃなきゃね。



つまり、スレ主が言いたいのはこういうことかな？

債務超過の持ち家＜賃貸＜＜＜＜＜＜＜＜＜持ち家

無茶なローンはやめた方がいい。ただそれだけなら至極当然。どうしてここまで盛り上がったのでしょう？

>>57
スレ主の問いに対する結論出ましたね。

スレ主も頑固で変な前提追加しまくるから、時間かかったよ。

>>57
まあ、債務超過と賃貸の差は、最悪破綻時に自己破産するかしないかぐらいの僅かな差で、破綻時はどちらも極貧だから、実際はほぼ変わらないに近いですけどね。
「以下」って言葉には「イコール」も含まれるから、そんなもんでＯＫでしょ。

余り言い過ぎてまたゴネられると面倒くさいから、そういうことにしときましょ。

まあ追い出されるまでの時間なら賃貸が不利だけどね。居座る法的根拠がないからね。これにて終了。

>買っても借りてもいいの、

持ち家＝賃貸

>債務超過じゃなきゃね。

持ち家＝賃貸＞債務超過


債務超過は読解力なさ過ぎ

64
あれ、それって賃貸、持ち家に関わらず、債務超過自体がだめだってこと？

またスレ主の主張変わったの？
もう勘弁してくれよ。

それなら、最初からスレタイを「債務超過は居住するな」にしろよな(笑)

途中から来て仕切ってる人、スレ主と変〇同士お二人で別スレでどうぞ。

賃貸だって家賃×12ヶ月×生きる年数　の借金背負ってるもんだろ。
いざとなれば公園に住めば、なんてアホ過ぎ。

せいぜい義理も恩もない大家にコツコツ貢いでなー。
とんでもない額を捨てたことになるけどねー。

大家としても長く住んではいただきたいですが一生住まれても正直困ります。
購入で退去される方も当然いらっしゃいますが自然なことだと思っています。

家賃を払えなくなったら、即刻公園生活になるのが賃貸でしょ？
借金なら、事情があって返済が滞っても猶予されることもあるから、まだマシでしょう。

えーてんって人、全てのレスに揚げ足取りしてるの？ずれた回答多いし、長文だし、迷惑だし、邪魔だし、実生活でも嫌われてるんだろうなあ。

結論出てるんだから早く閉鎖すりゃいいのに。

賃貸は大家に貢ぐだけと言ってるけど…… 購入だって 新築物件買った途端に債務超過の大損 その他固定資産税 修繕費等の経費もかかるよ。購入した時点では賃貸以下でしょう 特に新築ギリギリローンは酷いですな 賃貸だって安い公営住宅とかもあるし 賃貸が絶対損だとは言えないね

>80 勇気がある人というより 新築ギリローンの人は人生終わってると思う （個人的な感想）

でも今ギリローン組めるのはそれなりの属性だよ。銀行だってそんなに貸さないから。フラットもまた9割に戻るんだっけか。

>76

＞【 賃貸派 】
＞　不動産投資派よりも現金で１００２万円保有

＞【 不動産投資＆その物件に住む派 】
＞　賃貸派と違い現金ゼロ、しかし築４０年のマンション

マンションの残存価値を考慮に入れてくれないか。
1000万くらいで売れるかもしれないだろ。
築40年くらいだとたいして価値はないかもしれないが、40年もすればインフレで賃貸さんの円（貯金）が紙クズになってるかもよ。
自分の破産リスクが怖くてローン組みたくないなら、日本の破産リスクも少し心配しなさいよ。

えーてんちんは、将来的にはどう考えてるの？
購入派？賃貸派？

ちなみにマンションじゃなく戸建なら、管理費分の４８０万は無いですね。
そうすると、１０００万－４８０万で５２０万の差です。
土地が５２０万以上で売れれば、購入の方がいいですか？

えーてんちんは、戸建購入派ですかにぃ？

>79

＞>賃貸だって家賃×12ヶ月×生きる年数　の借金背負ってるもんだろ。
＞ヒント　：　必要経費

以前に「賃料」を「引当金」計上しなさい、との意見に自称会計専門家さんもまともな反論できなかったが。。。

＞ヒント２　：　賃貸は売却手数料も不要、いつでも引っ越し可能

僕は74（>73引用は間違いね）ではないけど、家賃が払えないときの状況を74氏は指摘している。引っ越しもできなくてどうすんだ？って話。

>76
あきらかに、賃貸の方の賃料の計算がおかしいんだけど、酔っぱらってるのと眠いので、明日回答しますね、

ついでに書いとく。

＞さて築４０年の無駄に広いマンションと１０００万円　…　どちらがほしいかな、４０年後に

ゆるやかな物価上昇を想定しても、40年後のたかだか１０００万なら、古いマンションをリフォームして暮らすほうがいいな。
それはそうと、２５歳から４０年賃貸生活をしているみたいだけど、まだ６５歳だよね。
その後の年金生活のプランを聞かせてくれ。年金、破綻してなればいいね。ちゃんと社会保険料納めてくださいよ。

＞えーてんさん

また計算してますね(笑)
えっと、前提としてまず間違っていることが３つあります。

家賃ですが、60m^2の賃貸に住むなら首都圏の家賃平均は10.5万円なんて無理です。
実際にgooの賃貸で首都圏23区＋武蔵野市で60^m2の家賃平均をとると、約20.3万円です。
当然最大値と最小値の家賃を抜いて約70件ほどの物件から計算しています。
なのでこれで計算してくださいね。
さらに、80m^2ですと21.9万円と賃貸の場合そんなに家賃に差が出ません。
これも160件の物件より出した平均ですのでこれを使わないと駄目ですね。

2つ目が更新料は2年に1回くらいですね。
ですので、上記仮定じゃないと試算の意味がないです。

後、修繕積立金は管理費に入っています。
なので管理費＋修繕積立合計2万で計算しないとだめです。なので・・・

賃貸の場合は

家賃　　　20.3万円×12カ月×20年間　＋　21.9万円×12カ月×20年間　＝　10128万円(1億と128万円）
更新料　　20.3万円×10年　＋　21.9万円×10万円　＝　422万円
家財保険　１万円×４０年間　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝　４０万円
敷金礼金　20.3万円×１カ月×２回＋21.9×1カ月×２回　＝　84.4万円
引越代　　２０万円×３回　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝　６０万円　

賃貸４０年間の総計　⇒　10734.4万円

が賃貸の場合の正しい試算ですね。
だから、何度も言ってるけど、同条件で金銭的に考えれば購入が有利になりますよ。
特に首都圏では。

何度も繰り返しますが賃貸では家賃コントロールをすることがメリットであって、
そもそもその家賃では住まない！というのが論なのでしょうが、そうすると前提が覆るので論になりません。
同じ条件で比較しないとだめです。
えーてんさんの言う条件で住むとするなら、設備そのほか40年間の「快適さ」は購入に40年間ずっと軍配があがります。
それなら、納得できますし、私はその快適さを買うということを加味するのなら、試算通りでも文句ないですね。
だって賃貸の場合はその快適さを得られずに我慢をした結果の貯金額ですから、当然です。

なので、どちらが有利とか不利とかではないよ。って言ってます。
不動産投資として見るのであれば、住居目的での不動産購入は絶対に不利だし、負債ですということに関しては
もちろんその通りですが、これもそもそも投資目的ではなく住居目的という点で見れば、そんなに悪いことでもない
と思います。

はい、どっちが得かは人それぞれですよね。

恐らく理論的に家賃を導いたんだろうけど、
リアルの家賃は倍くらい違います。

建物修繕＋管理会社利益＋内装リフォーム代などをプラスするからだと思いますが・・・

あとさっきの計算で敷金礼金1か月足りてなかったです。
なので総費用は1億1千万くらいかな。賃貸の場合。

頑張って調べたんですね（笑）

>えーてん
お前は反論じゃなくて揚げ足取りだっつーの。回答がずれてるんだよ。
慌てず回答せずに、一つ一つのレスの真意を汲み取ってからレスしろよ。

で、ここは賃貸か持ち家かを争う板じゃないんだ。
お前はこの時点でずれてるからな。

そして結論は、債務超過になるような状況なら、賃貸も持ち家もほぼ同じ、もしくは若干賃貸有利でほぼ決まってる。

賃貸ＶＳ持ち家は板違いだからよそでやれ。お前の長文は迷惑だ。

>>76
軽く見た感じでは、三つおかしな点がある。

一つは、賃貸の賃料が安過ぎる。この賃料では分譲と同程度の物件ではないので誤算につながる。


もう一つは、繰り上げ返済による金利負担減を見込んでいない。繰り上げ返済すればするほど、金利に支払う部分が減って、手元資金が増えて、さらに繰り上げ返済できるようになる。


最後に、これが一番大きいが、持ち家はローンを返してから急激に差がつく。なぜ試算を40年にしたんだ？老後も賃貸なのか？
賃貸の試算にある1000万程度ではろくな物件買えないだろ。しかも、その1000万はインフレリスクまである。40年後は500万の価値しかないかもしれない。


あなたの揚げ足取りお待ちしていますよ。

自分で建てたスレ群が無視されたり思い通りなってないから、こんなところまで流れてきたんでしょ。

現実離れした机上の空論や自己満足の揚げ足取りを得意げに語る、構ってチャンだねぇ。

えーてんさん。
購入派も賃貸派も同じ給料が手取り３０万だとしましょう。
どちらもローンと家賃に１０万円払ってるとします。
生活費も変わらなければ、月に貯金できる額もほぼ同じ。
購入派のローン１０万円の中には当然元本も含まれています。今の低金利時代、返済開始当初でも６割前後は元本でしょう。一方の賃貸派の家賃は全額大家のものになります。これを３５年続けたらどうなるでしょう？ものすごい差ですよね。貯金額が同じならデフレも地価下落も全く関係なく購入派が有利です。つまりは

債務超過持ち家＜賃貸＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜持ち家

ということです。

＞９０さん
うん、頑張ってしらべました。(笑)
エクセル使ったｗｗｗ

どう考えても60m^2で10.5万はおかしいって思ったからね。
生のデータの方が説得力あるでしょ。

4000万くらいの地方都市のマンションでも分譲賃貸なら家賃は20万いきますよ。
20年払うと元がとれる計算です。そんなものじゃないですか？

そうですね。4000万で20万、ザックリそんなもんだと思います。都心で倍の8000万なら30～40万。逓減化しますね。
なんにせよ年間数百万単位を資産計上もなく払っていくというのは如何にも無駄が多いと思います。節税にでもならない限り。

想定賃料が２倍近く間違ってるって、どうすんのこれ(笑)

試算の信頼性全然ないじゃん(笑)

まあ、多くの一般人は住宅購入を不動産投資とは考えていないし
ある時点が債務超過だからってずっと続く訳じゃないしなぁ

そういう感覚を能天気だと言うなら「そうですね」としか言いようがないけど
リスク対策ばかりのネガティブ思考な人生で心底楽しいのかね？

えーてん来ないな。
今ごろ、10万台の安い賃料とか自分に都合のいいソース探してる姿が思い浮かぶw