越後湯沢のリゾートマンション

ホント…
こういう時の目的って何ですか？
どんな得があるのか知りたい…。
そっちが気になる。

5742です。

私の投稿を逆手にとって揶揄するような書き込みがあります。その手には乗りません。実は昨日都内の不動産屋に相談しました。物件取り扱い手数料やネット掲載料など、売主側から特段の依頼があり特別の方法で広告した場合、などと言い訳して宅建法令に抵触するようなグレーな金銭は一切取らないそうです。合意の上だろうが文書交わそうが一緒です。当然です。現地にはキーボックスというものを付けるので、暗証番号で見たい人はいつでも内覧出来るそうです。わざわざ行って立ち会う必要もありません。合理的です。選任媒介３か月やって駄目な場合は最終的に買い取ってくれるそうです。さすが大手です。年内には決着つきます。色々とご親切にアドバイスをいただいた皆さんありがとうございました。馬鹿だのなんだの言ってた皆さん、相手にしていません。それと地元の不動産屋さんごめんなさい、決して冷やかしではありませんでしたので。

>>5806
温泉宿やスーパー銭湯は お湯を替えてますか？

かえでちゃんさん 2013/2/2 6:24
良心的な施設でも週一回くらいしか交換していないでしょう。ひどいところになると月一回なんていうところも絶対あるはずです。レジオネラが見つかるような施設です。私は怖くてスーパー銭湯へはいけません。


gur********さん 2013/1/30 11:14
”スーパー銭湯や温泉宿で働いた事が有る方”ではありませんが・・・

昔、大江戸温泉物語（東京／お台場）に行った際、営業時間中であるにも係らず、露天風呂の掃除に行き当たった事がある。
２４時間営業でも無いのに営業時間中に掃除の為に設備（露天風呂）を封鎖するなんて！
入館時に、使えない施設がある旨の説明もなかったし、料金の割引も、勿論なかった。
（加えて、お湯があまりにカルキ臭くて、泉質云々以前の問題だったので、）以来、行っていないが、未だにあんな最低営業を行っているんだろうか・・・？（未だに潰れないのが不思議だ・・・）
これは、洗っているのを見た例。

逆に、昔、武庫川沿い（阪神電車より）の温泉系銭湯に行った時には、そんなに遅い時間でもなかったのに、湯殿の中に、正体不明の汚れやら、虫の死骸やらが大量に浮いていて、全く掃除をしている風ではなかった。
勿論、下手に長湯すると、なんか病気でも拾いそうだったんで、即効、体を洗って、出てきたら、女湯も同じだった様で、妻もブルーな顔して、既に出てきていた。
以来、そこには行っていないが、どう考えても、まともに掃除を行っているとは思えない例でした。

まあ、基本的に、衛生基準はあるんだから、それぞれの施設なりに、定期的（不定期）に掃除を行っているとは思うよ。



逆に、昔、武庫川沿い（阪神電車より）の温泉系銭湯に行った時には、そんなに遅い時間でもなかったのに、湯殿の中に、正体不明の汚れやら、虫の死骸やらが大量に浮いていて、全く掃除をしている風ではなかった。
勿論、下手に長湯すると、なんか病気でも拾いそうだったんで、即効、体を洗って、出てきたら、女湯も同じだった様で、妻もブルーな顔して、既に出てきていた。
以来、そこには行っていないが、どう考えても、まともに掃除を行っているとは思えない例でした。

まあ、基本的に、衛生基準はあるんだから、それぞれの施設なりに、定期的（不定期）に掃除を行っているとは思うよ。


温泉旅館番頭（塩の匂い）さん 2013/1/30 2:09
私の働いた事のある温泉宿の浴槽清掃周期です。
源泉掛け流しの宿⇒毎日
源泉掛け流し・加熱・加水の宿⇒毎日
循環温泉・加熱・加水の宿⇒一週間に１回

スーパー銭湯は働いた事が無いので知りません。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12101108767

買取保証付き専任媒介契約は、物件が新耐震基準適合とか、ローンが組める
物件とか、売却が可能な物件だけなので、今回の話題の物件は
まず無理でしょう。

>>5806
こういうのがインチキ温泉と呼ばれています：

下湯沢共同浴場 駒子の湯 （湯沢温泉）
2020.06.22
湯沢町に幾つかある共同浴場のひとつです。山の湯からは比較的近い所にあり、車だと1～2分程度しか離れていません。
山の湯のお湯が実に素晴らしく、ここも良いお湯だと嬉しいなぁと考えながら訪れました。

施設外観は、なかなか立派な物です。広々とした駐車場があるので、車でふらりと立ち寄るにはとても便利です。
ちなみに、普通に利用すると、500円なのですが、湯めぐり手形を利用すれば300円相当で立ち寄り入浴をする事が出来ます。
数泉をして共同浴場めぐりをしたい人にはお勧めですね。

共同浴場と言うと、料金箱だったり、寸志と言うイメージがありますが、ここにはちゃんと管理人さんが常駐しており、湯上りに休憩できるスペースなどもあります。
共同浴場っぽい雰囲気は微塵も感じません。
お風呂はもちろん、男女別で、内湯のみです。
そのお風呂ですが、入って最初に目に飛び込むのが、広々とした湯船。続いて、清潔に手入れがされている洗い場。
洗い場にはシャンプーやボディソープなどが備え付けられています。

肝心のお湯は、無色透明。湯口からはざぶざぶとお湯が注がれており、浴槽からはしっかりとオーバーフローされています。
しかし、よく見ると、オーバーフローしたお湯は洗い場に流れ去る訳ではなく、手前で回収されています。お湯からは塩素臭。
湯口からも塩素臭がして、どうやら循環されている様子。
もしかしたら、このオーバーフローのお湯も循環されているのでしょうか・・・？
よく、湯船のお湯を汲み出し、掛け湯をするのですが、この掛け湯で使用されたお湯も回収されて循環されているとしたら・・・？
想像すると怖い物があります。


ともあれ、お湯の様子ですが・・・
うーん、前述の通り、塩素臭がします。湯口でお湯の臭いを嗅いでも塩素臭がします。
直前に立ち寄った山の湯ではほんのりと甘い硫黄臭がしたのですが、ここではその痕跡すら感じ取る事が出来ません。
ほんの少しだけ肌触りがツルツルする気がしないでもありませんが、塩素循環されて劣化した結果と言えなくもありません。
見た目的には、良い感じなのですけどねぇ。湯口から注がれるお湯も豊富ですし。。。

正直な感想を言うと、入った直後に出たくなってしまいました。直前に立ち寄った山の湯の印象がとても良かっただけに、なおさら。

施設の人に申し訳ない気がしないでもありませんが、これが私の正直な感想かな？
地名に「湯」の文字を冠するのだから、もうちょっと良いお湯を提供して欲しかったです。
ちょっと悲しくなってしまった一湯でした。
https://jake.cc/2020/06/22/%e4%b8%8b%e6%b9%af%e6%b2%a2%e5%85%b1%e5%90%...


三国街道三俣宿 街道の湯 （三俣細越温泉） ★2.5
2020.06.24

三国街道の国道沿いにある、湯沢町営の共同浴場です。
外観はなかなか立派なもので、共同浴場と言う響きからイメージする、地元の方々が桶を持って日々のお風呂として利用する日常浴場とは大きく懸け離れた、センター系の外観をしています。

さて、お風呂。内湯と、なんと、露天風呂まであります。露天は内湯を抜けた先にあるので、まずは内湯から。

肝心のお湯ですが、無色透明。湯船から盛大にオーバーフローしているように見え、もしや掛け流しではと期待したのですが、もしかしたら湯船からのオーバーフローは回収して循環しているのかもしれません。
お湯は強い塩素臭が香る、しっかり消毒されていて清潔そのものの、温泉とは似ても似つかない物です。
わずかにツルツルするような気がしますが、循環しまくったお湯でよくある肌触りで、素直に喜ぶことが出来ません。
湯口からはお湯がドバドバと注がれており、これが源泉だったならば感動物なのですが、ここから注がれるお湯もしっかり塩素臭がします。
ビジュアル的にはなかなか素敵なお風呂なんですけどねぇ。残念。


続いて露天風呂。共同浴場に露天風呂なんて、なかなか贅沢ではありませんか。
開放感も結構あり、こちらもビジュアル的には素敵な造りをしています。
ただ、残念ながら、こちらもお湯も、塩素臭がする循環泉。

私と一緒に湯めぐりしていた友人が、隣で、「浴感がまったく無いお湯と言うのも存在するんですねぇ」と、感心？していました。
https://jake.cc/2020/06/24/%e4%b8%89%e5%9b%bd%e8%a1%97%e9%81%93%e4%b8%...

>>5812 匿名さん
その手には乗りません、って現実を言ってるだけなんですけどね。利害の関係ない都内在住のリゾマンの所有者です。
値段がつかない物件をどうやって不動産屋は買い取るんでしょうかね。
掲載料もリゾート仲介最大手のエンゼル不動産や東急リゾートが堂々とやっていることですし。必須では無いので法令にも抵触しないのでしょう。
エンゼルのHPで掲載開始日が載っているのでわかりますが、残念ながらヴィラ石打は複数の物件が10万円でも１年以上売れてないです。
温泉や大浴場無し共用施設(テニスコートやスポーツ施設、プール等)無しなので他物件と比較して魅力が薄いです。所有するとわかると思いますが、大浴場は到着時やスキーから戻った際に部屋が暖まるまで有用です。
スキー場も徒歩５分とはいえ雪の中の坂道は辛く倍はかかります。周辺の飲食店もほとんど休業状態です。戸建てに近いのでせめてペット可ならよかったのに。
是非年内に決着が着いたのであれば知らせてほしいです。私も含め皆様の参考になりますので。

>>5812 匿名さん
おおお！よかった

負動産を相続して気の毒に思っていたけど、3ヶ月で買取ならその後のマンション維持費もかからずに済んで身軽になれるね
よかったです

>>5812 は詐欺師？ 唯の知恵遅れ？
相手してる ここの人間は余程暇なんだね

>>5812 匿名さん
#>宅建法令に抵触するようなグレーな金銭
家財の処分費名目で数十万円負担させることはグレーでもなく日常的におこなわれてます。遠隔地だとさらに上乗せもありうるかと。

>>5818 ご近所さん
暇？
いや、子供が大きくなりいつか自分が手放す時の重要な情報になります！
もし高価(せめて負担なしで)買取る業者があるなら知りたいですね。

もうみんなハウマッチさんの件はこれにて終了で！

年内に売却できそうとのことだし、わざわざお礼まで述べてくれてるんだからさ。

ハウマッチさんに幸あれ！

このスレ、自分で経験した事＆自分のまわりにあった事例以外　全てデマだと言い張る　ちょっと高圧的な人がチラホラいるよね・・・

前に　管理組合内でこんな事があってー　ってカキコミもデマ扱いされてたし。
スレ住民は　そんな噂聞いたことないからデマです！っていってたけど、私もその物件の所有者だからデマじゃ無いのわかる

あんな書き方されたら「湯沢スレのヤツラむかつくから有用な情報ヤラネーヨ！」って気持ちになるから
媚びろとはいわないけど、マイルドに書いたほうが得するかもしれない・・・

このスレには不動産関係者が常駐して見張っているので、湯沢に都合の悪い事を少しでも書くと徹底的に嫌がらせされます。
このスレの話を信じると豪い目に遭うので気を付けた方がいいです。

>>5823 ご近所さん
まあ一般人はこの板に書き込みしないでしょう、スキー好きか地方移住希望の人だけだと思う。

>>5815 ご近所さん
湯沢の温泉はたしかに魅力にかけるのでしょう。
ホテルやリゾマンや温泉施設の数に対して温泉湯量が圧倒的に不足しているのが現実です。
各施設とも少ない温泉を循環濾過でなんとかして体裁を保っているんです。
魅力的な温泉であれば駅前だってもっと観光客で賑わっていたかもしれませんし
リゾマン価格もここまで下がってなかったかもしれない。

そんなことは承知でリゾマンを買ったのでインチキ温泉と罵倒して悦に浸ってるであろう書き込みはスキクナイ。

ちなみに私はライオンズ石打を買って15年位経ちますが
ゲレンデ直通で施設も豊富だし管理もしっかりしていて良いマンションです。
温泉ではないので隣のユングパルナスもよく利用してます。

ライオンズ石打なら、いまでも売却可能なんですね。
築３１年くらいでしょうか。
でも後１０年以内には売却してしまったほうが、最後のトランプのババを
つかまないで済むのではないでしょうか。

ハウマッチさんのように、最後までババをつかんだままを
しないことが一番だと思います。

１年以内に確実に売れるような人気物件なら良いのだけれど、そうじゃない場合、２～３年分くらいの管理費を前払いしておいて、マンションの管理組合に所有権の移転をお願いしてしまうというのもありかも。ゲストルームがなくて不便な物件もあるしね。

5827さん
　管理組合は、管理が目的の法人であって、専有部分を買い取ることは
　できないはずです。
　思い付きにしても、できないことをできるかのように誤った書き込みは
　他のかたに迷惑だと思います。

湯沢のリゾマンも色々だけれど、売れない物件ばかりのリゾマンの管理組合は取り壊して清算までのスキームを作っておいたほうが良い気がする。あと〇年しか使えないけれど、親族には迷惑をかけないって安心感があれば無限に管理費がかかる心配はない訳だから、安心して買える。不動産のこと詳しい訳じゃないけれど、定期借地権みたいな感じかなぁ。

うちの物件のゲストルームは、
管理費を払いたくない（滞納していた？）オーナーさんと契約して
宿泊費を管理費のかわりに組合に～みたいなかんじらしい

>>5828 匿名さん
まぁ、管理専門の別組織を作るとか、やり方はいくらでもあると思いますが。不動産屋さんに管理をおまかせするのは得策じゃないような気がします。管理費で貸し出し室料の半分以上を持っていかれちゃうもんね。

アホなオーナーを騙して手数料を稼いでいる不動産業者

【独自取材】土地バブルの負の遺産「限界ニュータウン」に潜入 #楽待特集
2021/07/14

家が少ないため住み手がおらず、共用の下水道など、
インフラの整備ができなくなってしまった、
いわゆる『限界ニュータウン』。こうした空き地を利用してオーナーを狙う不動産業者もいる。限界ニュータウンで何が起きているのか。現地を取材した。

ーー[チャプター]ーー
00:00 「土地バブル」の負の遺産 限界ニュータウンとは
01:26 限界ニュータウンに潜入
03:07 放置された空き家
07:19 坪単価1万円以下の土地、そして高値で売る不動産業者
12:18 地元住民の声
13:55 業者に問い合わせてみると
15:37 新たな手口が

>>5812 のハウマッチさんは不動産屋に騙されているのに全然気付かないんだな
初回手数料30万円取られた時点でやっと気付くのかな？

>>5828
競売にでた物件を管理組合が買い取って、マンション内にすでに物件持ってるオーナーの買い増し用の部屋になる

みたいな話をマンコミュで聞いた記憶があるけど、
個人からは買わないけど、競売にでたら話は別な感じ?

実際に利用している人からすれば管理費なんでどうってことないでしょ。ほとんど行かない人は意味ないと思いますが。まして、もしそこに住もうと思っている人からすれば、2-3万は家賃みたいなもので、関東でアパート借りて済むよりもずっと快適な場所じゃないですか？冬はスキーやらない人には意味ないかもしれませんが、スキーヤーには最高の条件だと思います。湯沢市民になればリフトのシーズンパスも半額になるようだし。

>>5835 あきらさん
リゾマンは洗濯機置けないとかガスが一台しかないとか聞きました。

苗場でもタダ（０円）なら引き取り手があるんだね～
https://zero.estate/zero/koushinetsu/yuzawa_02/

定住するなら　広めのお部屋をかって、ちょこっとリフォームすれば住み易くはなるだろうけど、
室外機が置けない岩原の某物件に定住者が集まってるのは理解しがたい…

岩原も暑いだろうに、みんな根性あるよね

>>5838 匿名さん
ファミール第２のことかな？希望条件にピッタリで購入考えたけど定住者が多すぎて断念したことある。

リゾート利用者にとってはマンションが定住者に優しくなっていくのは面白くないし。(管理費あげない分、大浴場の営業時間を減らすとか)

岩原は地元人の定住も多く、昼間は大半が働きに出てる。子どもたちはエアコンのきいたロビーで勉強させてれば夏も凌げる。夜は窓枠クーラーや扇風機で問題なし。

今後、各リゾマンには定住者をターゲットにするのか、リゾート利用者をターゲットにするのか、スタンスを明確にしてほしいね。その意味では定住者加算を理事会で通したグランドウイング舞子は潔かったね。

今後、各リゾマンは中国人をターゲットにするしかないんだよ

>>5839 匿名さん

>その意味では定住者加算を理事会で通したグランドウイング舞子は潔かったね。

実は自分も評価しています。
一旦、物件価格が値崩れっぽくなりましたが戻しましたしね。
プチバブルなのに安く買えた人は超ラッキーでしたね。

>>5833 ご近所さん

もう良いじゃん。むしろ後日談に興味あり

>>5834 匿名さん
理事の人に、競売にかかる物件が出たときには相場を下げて他のオーナーの資産価値を失わないように、妥当な価格で落札することがある、って聞いたことがありますよ。財務状況の良い大規模マンションじゃないとできないかもしれませんけどね。

>>5843 ご近所さん
資産価値に見合う妥当な価格での入札？？今はまず無いでしょう。
競売に出るような物件は管理費が積み上がって買う人がほとんどいません。
購入しても未払い管理費がチャラになるわけではなく、落札者に未払い管理費の債権が移ります。
落札して管理費を免除しろと交渉してくるツワモノもいますが、まともな管理組合はとりあわないはずです。それをやったらそれこそ資産価値も崩壊ですし。(裏でやってるところもあるかもしれませんが)
秩序が乱れぬよう買い戻す管理組合はあります。管理組合ですから管理費を免除してオーナーの買い増し用として販売後、売れ残れば不動産会社を通じて相場で販売します。その間にオーナー用のゲストルームとして運用することもありますね。
買い戻せるのは確かに財務状況の良い大規模マンションだけですね。

管理組合と管理会社は別ですからね。
最近は湯沢のマンションに限らずマンションの問題が多いので
解決策を持つ専門の弁護士もいて、管理組合が未払い分を
払ってというか経費に計上して競売にかける場合もあります。
とにかく問題を解決したいのが管理組合ですからね。
大変な問題に取り組んでいますね。

うちは岩原のスポメン2ですが、定住者全然気になりません。館内が広いせいか殆ど他人様と至近距離(あいさつシーン)で出くわすことがありません。エレベーターも滅多に乗り合いになりませんね。地元ナンバーの車はよく見るとけっこう停まってますが、駐車場も第一から第六までと広大なため意識せずに済みます。
ちなみに大浴場は源泉掛け流しでーす。敷地内に温泉が自噴しています。ちょっと自慢。

>>5844 購入経験者さん
管理費が入金されなくなって、追跡したらお亡くなりになっていて相続人がいない、というケースですね。ときどきあります。なにしろバブル期の分譲ですから。売り出し時に売値で購入できた人はその頃４０～５０代の働き盛り。いまは、平均寿命に達していたりします。競売では、市場でありえない安価になりますから、けっこうヤバい人が落札しちゃったりするみたいですよ。そういう事態の防止策ですね。
もちろん、今でも三桁以上の物件の話ですけどね。

>>5835 あきらさん

リフト券は湯沢町スキーリフト等共通乗車証の事を言っているのでしょうか？
また、半額とは何を基準に半額と言っているのですか？
町民券（湯沢町スキーリフト等共通乗車証）は
文字通り町民しか購入できませんので半額もなにもないです…
また、条件もあり、町民になったからと言ってすぐに購入できる訳ではありません。
詳しくは
https://www.town.yuzawa.lg.jp/soshikikarasagasu/kosodatekyoikubu/kyoik...


ちなみに湯沢は”市”ではありません。”市”なのは秋田の湯沢です。

湯沢町のリゾートマンションはどうすれば売り逃げできるのかの発言が多く購入予備軍に対してなんの魅力も発信せず自ら首を絞めているようにしか見えないですね。
そりゃー売れないわ。
売れないのは自分たちにも責任があると認識すべき。

>>5849 マンション検討中さん
？
売れてますよ。売れる物件は。リモート需要で駅近物件の出物は減っています。

売れてます、外国人も増えてます。そう外見で分かる
白人さん黒人さんも多いです。アジア系は喋ってないと
見分けがつきませんけどいますね。

苗場でもタダ（０円）なら引き取り手があるんだね～
https://zero.estate/zero/koushinetsu/yuzawa_02/

>>5852 職人さん
先のヴィラ石打もありますね。
残念ながら見たところ共用部分が廃墟に見えます。
戸数が少なく大規模修繕ができないんですね。
https://zero.estate/category/zero/koushinetsu/niigata/

>>5849 マンション検討中さん

いやいや、軽井沢でも箱根でもヤバい物件はありますよ。何でも需要と供給。湯沢でも動いてる物件は出した瞬間に蒸発します。

物件の価格と言うよりも、リゾマンの価値に対してランニングコストが安く感じられるかどうか、安く感じられるか物件は高値で取引されて、そうでない物件は安くしないと売れない。ただそれだけの話です。首都圏の不動産も同じです。

>.5854
首都圏の不動産は土地価格が有るから売れるんだよ
湯沢の物件は土地価格がゼロだから築40年になると絶対に売れなくなってスラムになるんだ。

売るからには利益を見込んで？
売り抜けって何？
ババを掴むって何？
値崩れって何？
相続時に迷惑負動産？

凄い辛辣な書き方しますよね、
戦々恐々として、損は悪だみたいな。
重箱の隅をつつくような批判や
お金、投資、運用、損した、儲かった、そればっかね。
少なくとも私はそういう性根で湯沢を買ってないです。
持ってる間、皆で楽しく過ごせれば良い、
相続時にそんな問題になるなんて
親として子供の教育が足りてない証拠ですよ。
まあ、多分そんなこと言ってる人たちって
本当は買ったことないんだろうな。
買った時より安くなったっていいのよ、
湯沢でのんびり過ごす特別な時間、
何物にも代え難い
至高のひと時ですよ。

>>5856 大源太姫さん

全くその通りです！

>>5856 大源太姫さん

わざわざリゾート地でもない湯沢に住む必要ないだろ
リゾマンがタダ同然という以外にはいいとこ一つもないしね。

>>5856 大源太姫さん
いや、だから、ほとんどの方は趣味のぜいたく品と思って、ウィンタースポーツとか渓流釣りとか、遊び場の拠点として買ってるのは一緒なんですよ。
だけど、外車とかゴルフの会員権なんかと違うところは、価値がなくなってゼロ（以下）になったときに、ゴミ箱にポイ！　ってできないところが違いますよ、って警告しているだけです。
不動産ですからね、売却とか譲渡とかの登記移転しないかぎり、ずっと固定資産税もかかりますし、管理費と修繕積立金の支払い義務も未来永劫消えません。
リゾマンの相続と一緒に、子や孫の代まで維持費を払い続けられるくらいに金融資産を残してあげられればいいんですけどね。
なかなかそこまでは難しいんじゃないですか？。。。ってことです。

子や孫に相続させて、どれくらいお金を残せば負担にならないかざっくり試算してみましょう。
管理費＋修繕積立金＋水道光熱費などで、毎月３万円が出ていくとします。
年間３６万円の出費。（広くて快適な部屋はもう少しかかりますが。。。）
マンションの寿命を約８０年として、湯沢の物件はほとんど築３０～４０年だから、相続する物件は４５年年後に取り壊すことになるとしましょう。
すると、最後まで維持し続けるために出ていく費用は１６２０万円です。
特別な大規模改修費は別として。
市場価値がゼロ以下で、手放そうにもどうにも身動きが取れない物件であっても、１６００万円くらいの金融資産を残しておけば、引き受けた身内に負担感はないですね、という計算になります。