センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part12】

管理組合は管理を委託する管理業者を自由に選択することができるが、現実には購入時に販売会社によって関連の管理会社が既に決められていたり、また、マンションの管理規約は国土交通省発行のマンション標準管理規約が雛形とされているが、販売会社が予め作成した管理規約への同意が購入の条件となることも多く、これには当然ながら販売会社や管理業者の意向が強く反映された内容が追加されておりトラブルになる事もある。

また、継続性が必要という業務の性質上、市場競争が作用しにくく不明瞭な契約金などでのトラブルが多数報告されており、管理業者の変更を検討した管理組合の約30%はなんらかの妨害を受けているという調査がある。

一方では管理組合にもマンション毎に温度差があり、管理会社にまかせっきりで事実上機能していない管理組合や、組合員同士が激しく対立して組合総会もままならないというケースもある。

>>451
前任女性理事長は管理会社の事務信頼性の低さから管理会社変更を表明したが、そのときに一部理事と管理会社が組んで管理組合運営を妨害したね。

当然だろう。管理会社にとっては死活問題。
だから先期理事会から留任理事を数名送り込むのさ。
引継ぎが必要だからはウソ。引継ぎは文書でいい、人はいらない。

管理会社の息のかかった理事を送り込むのですね。分かります。

3期理事長→4期監事→5期監事
3期副理事長→4期理事長→5期理事

今日の理事会で東急コミュニティーを時期管理契約業者として総会議案に上程する理事会決議がされるよ。
これは住民不在の理事会密室審議の成果です。もう騒いでも後の祭りです。

↑次期→次期

今回は住民の横槍が入らないように理事会報を遅配して2ヶ月前の情報を住民に流しました。それと同時に理事会開催スケジュールも2ヶ月遅れの情報を流して、今月の開催スケジュールを知らせませんでした。これはすべて管理会社がコントロールしています。理事会の意志ではありません。

おめでとう。ガス抜きの住民説明会よろしく。

ホリバ製作所製PA-1000 Radiの三重奏です。
室内床面で、機種の個体差はほとんどありません。

ホリバはPA-1000後継機のPA-1100 Radiを来年発売するようです。
CPMモードが追加になりデータの外部出力機能が追加されるとのこと。
価格はどうも据え置きのようです。発売されたら買ってみます。

茨城県の市町村の貸し出し機はすべてホリバだよ。
千葉ではミスターガンマがある。

シンチレーション式の簡易測定器はクリアパルス製か堀場製作所製がメインです。
ミスターガンマは外側がゴムケースになってます。

住民不在の理事会、東急の思いのまま。次は、東急のいうまま値上げ街道まっしぐら。ふざけるな！してたら

東急さん、今日は祝杯ですか？しかし、みらい平には気の利いた店はありませんよ！

これは住民説明会が見ものだ。理事会は、どう、説明するんだろ。金額だけの話ならふざけるなといいたい！

＞住民不在の理事会、東急の思いのまま。
それは理事長に問題があると思うよ。
前任女性理事長の時は管理会社がやられてた。
だから管理会社は先期からの留任理事と組んで理事会業務を妨害した。

>>466
2日の第一回説明会は荒れるな。

↑間違い。第一回目は３日だった。

12月3日、1・2・3ダー！

休日の朝、ポン、ポンと花火の音みたいなのが聞こえますがあれは何なのですか。
ごぞんじの方いらっしゃったら教えてください。
6時のときもあるし今朝は9時だったみたいですが。

理事会の姿勢にも、管理会社の姿勢にも、問題ありすぎ。リセットするには、管理会社変更しかないんですかね。

どうせ口座変更するなら管理会社変更しよ。どうせなら、新管理会社は、大京がいいな？日本ハウジングだと、如何にも安っぽいし・・・

大京も日本ハウジングも収納支払口座は管理組合名義だよ。
東急が新システム入れると同時に口座を管理会社から管理組合に変えるのは特に目新しいことではない。

＞リセットするには、管理会社変更しかないんですかね。
逆、理事会のリセット。管理会社は管理組合業務の委託先。

もしかして、現理事会は、１月の総会までもたず、罷免？

委託先の管理会社に実権を握られてしまうのは理事長の能力欠如が原因。
これはどこのマンション管理組合でも同じ。

理事会と管理会社は、玉砕！

もはや、一種の限界＊＊と一緒。た、助けて～！

まず、あなたが理事長だったら今回の件はどういう方法を採るか述べてみてください。

基本は管理会社を変更しない続投で考える。選定作業そのものを東急に丸投げする。
理由は「理事会は働かなくて済み楽だから」。変更することを前提としたら理事会の事務作業量が膨大になり東急の協力が得られなくなる。
住民に横槍を入れさせないように情報は非開示または遅配して、選定作業はすべてでっち上げの作文と他社見積は東急に頼んで「つきあい見積」にさせる。
これで業者を理事会で決定したので総会上程前に住民説明会を開催して不平住民のガス抜きをする。
住民説明会は「のれんに腕押し」で逃げ切りさえすれば総会は8割方の無関心住民の賛成で可決する。

失礼な上から目線の暇じいさんだね。
無関心住民じゃないだろう。
このマンションの９０％の住民は東急で満足だよ。
一部の理事会批判の糞住民が難癖つけてるだけだ。

満足じゃないと思う、何も知らないしなんとも思ってないだけ。
ルーフガーデン見てみな、コンクリ地面汚すぎ。糞の跡みたいに白く転々と汚れて異様な感じがする。
だけど管理会社は何も報告していない。見てみぬふり。委託範囲外だからか？

＞失礼な上から目線の暇じいさんだね。
今の理事会のことでしょ？住民無視で勝手に決めるから。

>>484
住民でない人がナゼコメントするの？

東急に委託を更新するのは間違いない。何故ならどんなことあっても、無関心派約9割を
握っているから。
だったら、委託料をザックリだが年額約1000万値下でTotal年額4,800万ぐらいでいいのではないか。
しかも、管理レベルまだまだ向上させるべきだ。
6千万ぐらい支払い現在のレベルは住民を愚弄している。絶対に高すぎる！！

すべては１２月３日（土）の住民説明会でどれだけ理事会を叩きのめせるかで決まる。

ルーフガーデンの床が汚いと通報がありましたので調査しました。
いったいコレなに？汚れではないです。醜すぎます。前らこうなのか？
ルーフガーデンといいながら、花壇はありますがベンチもテーブルもありません。
ここは何するところ？
水栓と屋外コンセントがあります。実験に使えそうです。
ちなみに床面で毎時0.255マイクロシーベルトです。

拡大するとよく分かります。
人為的に削ったような感じです。
子供の悪戯にしてはひどすぎます。
それにしても削るには工具が必要でしょう。
いったい何の目的でこんなことしたのか？

ルーフガーデンなんて行ったことないから全然知らなかった。
削られているなら早く補修しないとまずいね。
それにしても誰だよ。こんな悪戯するなんて。そのうち監視カメラだらけになるな。

住民の要望により、防災センターで大京と日本ハウジングの提出資料の閲覧が出来るようになってます。

コンクリの白華（はっか）現象？とも考えられますが、あのように一面斑点になるのが不思議かつ異様で、しかも表面が削れているのが疑問です。５階屋上の駐車場コンクリはそのような現象はありません。ひょっとしたらコンクリ材の成分の問題かも知れません。
証拠写真を防災センターに提出しておきました。明日、熊谷組が来るので調査してもらいます。
ルーフガーデンは「憩いの場」です。あまりにも無粋です。

>>489
見てきたけど、一面に鳥の糞が散らばってるようで醜い。科学反応による劣化？と思われる。

>>491
個々の業者の資料見ても分からないと思う。
見るなら「管理組合が出した見積要求仕様書」と、それに基づき各社が提出した資料や見積をまとめた「三社比較比較表」だと思う。とくに後者の比較表が東急に決めた根拠になる資料のはず。

三社で談合もありえる。新規参入の場合理事会の本気度がわかる、単なる
当て馬にされると判断としたら、あるぞ。

それを調整するのが東急の仕事。
他二社に対して「付き合い見積を依頼する」
これ談合の基本。

>>491
フロントで各社の資料を閲覧してきた人いますか？

東急は来年7/1から新システムによる経理を開始する予定。
新経理システムが導入されると管理委託費が導入前にくらべて年間数十万下がる。

線量計の貸し出しは、11月でローテーションが一巡しますので、
つくばみらい市の貸し出しに合わせて12月からまた再開します。
12月に入ったら掲示板に張り紙をしますが、エムポタには常時掲載中です。
市は全市民16,807世帯に対して4台、1人たったの3時間の貸し出しですが、
当マンションは660世帯に対して2台、1人2週間借りれます。
貸し出し機種は市と同一機種のホリバPA-1000 Radiです。

＞導入前にくらべて年間数十万下がる
管理会社の経費が節減できるってことですね。
その反動が管理組合の経理事務増大になるってことを理解する必要があります。

白華は単純、鳥の糞。清掃のかたが掃除せず、コンクリートに染み込み取れません。何やってるんだか。

屋上もよく見た方がいいんでないかい？

比較表って、結局、金かい。マネー～！！

コンクリ、モルタルの白華現象って知らない人おおいのかな？
もし鳥の糞だったら上空から機銃掃射みたいに糞してモルタル表面削りとったことになる。
写真見たらモルタル表面が剥離して色が変わってる。白華ではなく化学反応くさい。
しかしルーフガーデン利用してた人が誰も報告してないのが不思議。

フロントで資料閲覧しただけで分かるのかな？各社の特徴とか強みとかが。
少なくともオレには分からなかった。三社比較表がなければ分からないはず。
それと各社の見積金額、同一条件での見積なのかも分からない。
大京は一番資料がゴツイけど見積もゴツイ。その理由が何か？分析したのかな？
日本ハウジングは金額的には東急といい線いってるけど、見積仕様書に矛盾がある。
おそらく標準見積仕様書の雛形使ったからだと思うけど。これは許す。
やはり管理組合の要求仕様書と管理組合の三社比較表が無ければ判定はできないはず。
この２つが欠落してたら「出来レース」と見なされても反論は出来ない。
比較表を「金」としか考えないのは浅はか。技術と金額の両方ミックスした総合判定。
これを普通は三社比較表としてＡ４一枚で表現して住民説明会に配布するものだが。

＞これを普通は三社比較表としてＡ４一枚で表現して住民説明会に配布するものだが。
そうですね。この比較表がないと理事会で審議できないし決議もとれませんからね。

花火をコンクリートに近づけてやるとあんな感じの後になりますよね！！
鳥の糞じゃないね！！

今朝、駐車場で何人かが車に紙を挟んでいたようだけど、
何の連絡だったのだろう？

早く、中庭を除染して欲しい。

特定の人による複数書き込みが目立ちますね。誰なのか特定できるような記載は慎みますが、本人には自覚があるでしょうから自重してください。2chで有名になった二の舞にならないように...。

忠告はしましたよ。

>>506
火気厳禁。花火は規約違反。

大京の資料、見積がゴツイのは、恐らくキチンと調べて考えて提案されたんじゃないでしょうかね？それに加え日本ハウジングは・・・
企業姿勢が垣間見え参考になります。
あとは、どう分析したかですが、やはり各社の説明は、やはり皆さんにして頂けると、無関心層の考えも少し変わり、かつ、東急にも刺激になるかも？

各社のプレゼン是非見てみたい。理事長やってくださいよ。

理事長にプレゼンを正式に申し出ればいい。
各社の資料閲覧も組合員が理事長に申し出て閲覧可能になった。

爺同士で勝手に騒いでなさい。
東急のサービスは良くなってるよ。
住民を巻き込んで不毛の時間つぶし企てるな。

>>513
どのようによくなってるのですか？
2007から住んでますが理事会との馴れ合いが激しくなってます。
防火戸のゴムを無断で切ったり一部理事と組んで暴走したり。

フロントでみんな資料閲覧してますか？

理事会が決定したのは東急コミュニティーで管理委託契約締結の議案を総会に上程するということだけ。それの賛否は総会で組合員が決めることになる。

>>506
ルーフガーデンの床面防水層が花火で損傷したということか？
だけど花火してたら住民や管理会社は気づくはずだが。
夜はルーフガーデンは閉まってる。(使用時間は9:00-17:00まで)
花火するなら日中しかない。
もしほんとに花火なら、犯人を突き止めて損害賠償させる必要がある。
先般の床面油の垂れ流しは定期清掃時に特殊洗剤で取り除けたが、ルーフガーデンの防水コーティングのやり直しは清掃ではなく建築施工で新たに金がかかる。

＞今朝、駐車場で何人かが車に紙を挟んでいたようだけど何の連絡だったのだろう？
区画の移動だった。掲示板に出てた。

なんか夜にどこかで野焼きしてるね。におう。

所詮、元は水田地域。白華も、渡り鳥かなんかの糞でしょ！科学分析やら白華を剥がすやら、そんなことより、普段からキチンと管理し清掃しろといいたい。
特にゾロゾロいる管理人は、何、巡回点検しているんだか。

>>519
明日、ルーフガーデン行ってしかとメン玉ひんむいて見て来い！

ルーフガーデンの件、管理会社が知らないはずがない。巡回点検してれば分かること。

野焼きにしては今朝も臭う。なんの臭いか？

田舎に住んでいるのだから臭いなんかきにすんな

田舎に住んでいるのだから臭いなんかきにするな

＞＞５５２
田舎だから我慢しろ

ルーフガーデンは使用細則第１３条に「ルーフガーデンの利用時間は、午前９時～午後５時に限定されるものとし、時間外は立ち入ることができないこと。」と利用制限が書いてある。
なのに入り口の扉はワイヤーでくくりつけて開けっ放し。時間外でも自由に出入りできてしまうのはなぜ？

>>526
また理事会が使用細則違反してるのか・・・・
しかし、あの汚らしい斑点は何だ？表面にクラック入りまくりだし。

どなたかフロントで各社の資料を閲覧された方、ぜひ報告お願いします。

504さんしか閲覧してないのでしょうか？

掲示板で騒いでも実際は行動しないからな・・・・・

４４５７６７０

あの斑点はどうみても鳥の糞。渡り鳥の飛行ルート。流石、ゴルフ場の送迎バスしか駅前に来ないとこ。両隣の駅とは違い、一番半端な場所なんですかね。

>>532
鳥の糞を長年放置していたため糞の堆積による酸化で防水層が腐食して穴が開いたと思われる。
あまりにもひどすぎる。ひび割れもひどい。
日常点検や定期点検をしていれば見つけられるはず。

穴なんか空いてあないぞ！マンション住民ならよく見ろ！それ以前に、東急はキチンと掃除しろ、そして理事会はキチンと作業結果をよく確認してから支払いをしろ！私たちのお金で発注している認識が全くないぞ！
だから、他の管理会社から見積他おかしいところをつかれるんだぞ！

＞糞の堆積による酸化で防水層が腐食して穴が開いた
防水層に穴が開くとコンクリむき出しだから雨水がしみこんで雨漏りの原因になるよ。
理事会報に書いてあったがルーフガーデン下のエントランスホール天井が雨漏りしてるそうだ。
会報には原因が書いてなかったがルーフガーデンの防水層の腐食のため防水機能低下だろう。
築5年目で早速雨漏りとはorz......

結局、今の理事会は、なんも検証せず。金額だけで東急継続を判断してるし。ま、金額だけなら、誰でも説明できるしね。とりあえずやったという実績だけつくったのだら、十八番違いだぞ。

理事会やってる真上で鳥の糞・・・・
情けない・・・・

鳥の糞を長年放置していたため、糞の堆積による酸化で防水層が腐食してたんだな。
あまりにもひどすぎる。ひび割れもひどい。
日常点検や定期点検をしていれば見つけられるはず。

金額は各社とも一発目の初回見積提出のようだ。

日本ハウズイングは驚くほどシビアな見積を出してきてる。
ハウズウィングの管理委託費は安い！の業界のうわさ通りだ。
月額管理委託費は、
東急新システム導入前は、東急コミュニティー＞日本ハウズイング
東急新システム導入後は、日本ハウズイング＞東急コミュニティー
となるが、月額1万～2万円くらいの差しかない。

大京アステージは両者に比較して月額で80万くらい高いが、
3社の中で一番資料が豊富でパワーポイントのプレゼン資料があった。
だけどナゼ80万近く高いのか理由を精査する必要はあるだろう。
ひょっとしたら管理品質が他社よりも高いのかもしれない。
さらにオプション作業の見積を別途提案していることも特徴。
大京からは一度詳しく話を聞いてみる価値はあるかもしれない。
大京次第だと思うが、ネゴをかければ応じるか否か興味がある。

東急コミュニティーは新システム導入以外は何も目新しさはない。
建物竣工時の初回契約から今回で3回目の契約になるが、
初回からなんと月額で115万(税込)近く、年額で1390万(税込)近く下がってる。
何でこんなに下がるのか？

みなさん、（土）（日）の説明会にちゃんと出ようね！

今回、理事会が出来レースでないと言うことを住民に説明することは不可能。
たとえ出来レースだとしても、それを住民に見せない感じさせないテクニックが全くない。

大京の見積金額は現在の契約の東急の金額よりも若干高い。
これは交渉すれば出精値引きで下がるのは確実。
逆に今回、東急がかなり下げてきたので大京が80万近く高いのが際立った。
東急は初回からなんと月額で115万近く下げてきている。
逆に言えば組合員は今まで高い管理委託費を払っていたことになる。
大京の品質の管理が受けられるのなら検討する余地はあるだろう。
いくら管理委託費が下がっても組合員の納める管理費の値下げはない。
極論すると、いまのままの管理委託費で大京の品質の管理が期待出来る可能性は高い。

＞鳥の糞を長年放置していたため、糞の堆積による酸化で防水層が腐食してたんだな
車のボンネットや屋根に鳥の糞付いたまま放置しておくと塗装が腐食して剥げるのと同じだよ。
鳥の糞の酸化力って侮れないよ。防水加工された住居棟の屋上も調べてみる必要がありそう。
１８階の住居に雨漏りでもされたらたまったもんじゃない。屋上はカラスがたむろしてる模様。
いまのところ、防水関係は長期修繕計画の周期でしかやらないことになってる。

はじめから東急ありきでまともに三社比較してないな。他二社は当て馬だ。

マンション入居が始まってから、今に至るまで、何らマンションのスタッフ体制が変わらず、金額だけ下がっているのは、スタッフの給料が下がっただけ。恐らく、総合職社員でなく、契約社員か、嘱託だろ。だから、与えられたらノルマだけこなせば、鼻糞ほじっていても、安泰。会社からは、現地の確認なんかないもんね。

それにしても、入居し始めの管理と、引っ越しがおわり、今回のような問題があり、他の管理会

社の提案を頂いている状況下での管理。全く同じでうまくいく訳ないだろ。しかも、東急は、会社全体的な施策としか思えない提案のみの状況下で、果たしてマンションのこと、真剣に考えて管理をしているのか疑問。その現れが鳥の糞ですぞ！

改めて、真剣に見直すいいチャンスかもしれませんぞ。

東急がかなり減げてきた・・・・これって後出しジャンケン？これっておかしくない？

防災センターの係りは、1~2期ぐらいまでは真剣にやっていたようだったが、
それ以降は、そんな感じなくなったようだ。必要最低限にちょっと届かない
仕事ぶりだ。更新の時期云々があってやや態度が変わった。
更新後は、もと通りの仕事ぶりに戻るよ。

理事会が３社から東急コミュニティーに絞り込んだ理由を説明してくれると思う。
もし説明に納得いかなければ総会で反対票を投じればいいだけだと思う。
最終的に決めるのは総会での組合員決議。理事会が決めるのではない。

理事会報には駐車場の感知器をすべて防水型に無償で取り替えると書いてあります。
これは理事会として粘り強く交渉した結果ですね。最後に立派な成果をあげましたね。

駐車場火報は２年がかりの懸案だったがメーカーの欠陥品で防水型に交換で片付いた。
監事宅の火報は結露とは関係ない別の要因で原因がまだ究明されてないとのこと。
火報が片付いたと思ったら今度はルーフバルコニーの防水塗膜腐食の問題が出てきた。
これは防水工事のミスでなく、鳥の糞を掃除せずに長年放置していた管理ミスだ。