阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

高圧電線ありますよ〜

でも、皆さん想像してください。

4丁目擁壁が装飾されていたら、ぐっと雰囲気良くなると思いませんか？

さらに街路樹の質も上げたらなお良し。

どなたかが仰っていた、せめて建て売りは装飾を‥って良いですね。

誰か打ちっぱなしの擁壁減らしましょうよ。

>>401
いろいろ調べてみましたけど、擁壁に石を貼っても思った以上に安いようです。
http://www.ispage.net/index.cgi?cate_l=12&cate_s=84
http://www.ispage.net/index.cgi?MODE=DETAIL&detail=1070&cate_l...
http://www.ispage.net/index.cgi?const=92
↑のサイトが相場より安いのか高いのかわかりませんが、東3丁目みたいに花崗岩（御影石）を貼っても、石代・送料・施工費用を全部入れても1㎡あたり18000円以下でできるみたいです。
区画によりますが、一般的な区画に道路に面した擁壁面は30㎡以下でしょうから50万円以下でできそうですね。角地や一部の区画はもうちょっとかかりそうですけど。

沢山ご存知なんですね！

まずは、擁壁部分が少ない方から貼られていけば、広い部分の方も最終的にはしようと思えるかもしれませんね。

急に一軒だけできないし、今しているオアシス、山手台医院の方から広がらないかな？

うちもしたいですが、中々勇気がでません。

本当は石の種類や色合いを合わせたほうが統一感があって綺麗でしょうね。


グリーンベルトの木々達が立派になる前に出来たら良いと思うのですけどね。

以外と安価にできるんですね。

大正時代や昭和初期に造成された歴史のある古い邸宅街は
擁壁に使われている石の種類はさまざまですが
それがかえって街並みに魅力をもたらしています。

全区画同じ擁壁だとかえって人工的に見えて事もありますから
周辺環境と調和する範囲内なら統一せずに変化があったほうが良いと思います。
同じハウスメーカーの同じような家が並ぶより色々な家が並んだほうが魅力的なのと同じです。

焦って安っぽい張石したらそれこそ取り返しがつきませんよ
他の街並を参考にして納得のゆくのを選ぶべきです

法外な値段かかるわけじゃないんだから、道路に面した擁壁面は石などによる装飾を
販売時に義務付けするべきですね。

それだけで将来の街の資産価値は上がりますね。

今のままだと西４丁目の１５～２０年後の土地の相場（売却可能な坪単価）は、２～３丁目と
比べても大きく落ちる事になるでしょうね。
黒く汚れたコンクリートが目立って街並みが残念な感じになるのは明らかですから。

場合によっては４丁目は、中山台（五月台３～４丁目）以下の相場になるかもしれません。
なんだかんだ言っても、中山台のほうが各種の生活利便性はまだマシですから分譲終わって
中古同士になると、そのへんが不動産評価に影響を与える可能性があります。

道路から見える擁壁面に石を貼ってもせいぜい土地価格としては坪0.3～1万程度のアップだね。

石貼りとコンクリート打ちぱなしでは、十数年後の街並みの評価（＝不動産仲介相場）は坪数万以上に開いているだろうね。

中山台が地盤の宝塚市議会有力議員(最多当選回数)の後援会での挨拶のくだり…

「…まぁー山手台は市外や他府県から来て地元のこと分からん人ばっかり買うニュータウンですからね、息子さんや娘さんに推めたらあきませんで、あこは住民税たっぷり払わすだけ払わせて市は何にもする気ないですから。長尾山トンネル造るの決めた時にこっち(中山台)にクルマ来んようにするために幸福サンに造らせただけの街でっさかいね…バスのこともまかしといて下さいな、どっちにこけてもこっち(中山台)の悪いようにはならんように市にも阪急にもやらせますから、市と阪急が言うたら陸運局はシャンシャンですわ…」

これなんかは単なる一例で、市政から見放された山手台は税金だけ搾り取られて将来にわたって阪急の囲い込み作戦でこれ以上発展の見込みもないでしょうね。

何かこれ見飽きた 次のネタにして

そもそも

409さんの 挨拶のくだりの信憑性も疑わしい。

他にも誰か聞いたのでしょうか？

言ったかどうかは別にして、

内容は、本当のような気がする。

この市議、現在は保守系を標榜しているが元は共産党員。
女性スキャンダルで共産党を除名された。

擁壁が黒く汚れてから石等を貼る場合、綺麗に洗ってからでないと作業出来ないのでしょうか？

だとすると、のんびりしていたら手間がかかりますね。

焦らんでええ、カビキラーがある

>414
この市議って、どの市議？
いずれにしても事実なんだろうね

>>414
塗装の場合は高圧洗浄が必須でしょうけど、石貼りの場合はそんなに神経質になる必要も無いような。
わかりませんけど。
ただできれば早めにやったほうが良いのは間違いないでしょうね。

阪急が土地の販売時に擁壁の仕上げ例の見本を写真等で紹介するべきなんですよね。
そうすれば、検討する人も増えるでしょうね。

散歩しながら見ていると、パナホームの建売物件はかなり植栽を植え込んでる。

今後、木が成長することを考えると多すぎるんじゃないかと思うほど。（個人的意見ですが)

ただそれでコンクリート部分を隠す目的があったのかと、妙に納得。

ここってオアシス以外になんかあんの？

植栽帯が広く緑化率が高い2丁目ですら擁壁は目立ちますから
グリーンベルトに樹木を植えたらコンクリート打ちっぱなしでも
気にならなくなるというものでもないと思います。
やはり擁壁そのものと植栽の二本立ての対策が王道だと思います。

オアシス以外に有るもの
↓

広い公園
50坪以上の土地
広い家
騒音の少ない環境
緑
安心して育児できる環境
落ち着いた人的環境
児童館
駅まで行くﾊﾞｽ
デイケアセンター
学校
学研
そろばん教室
ピアノ教室
英会話教室等


ちなみにオアシスの中に薬局が出来るそうです。

山手台には郵便局はありません。
安全なのか？交番もありませんね。


のんびりしてますよ〜

擁壁隠すための植栽を植えようと思うと大変ですね。

土と水と花木に思わぬコストがかかります。

擁壁は基本的にはマイナス要素（必要悪）ですが、装飾に石を使ったり植栽と組み合わせたりすると逆に住宅街の景観上の魅力にもなります。

公式ＨＰが更新されていますね。

坂がきつい。
道が対向2車線。
オアシス高い。
坂がきつい。坂が、、、。治安はわかりません

この立地で完売はキツイな、、、

なんでこんなに高いんだろう？

ナンもないのに！

なんやかんやで、近畿の分譲地の中ではかなり売れてますね。

三田ウッディタウンとかよりはポテンシャルが明らかに上だからね。

一気に活気がなくなりましたね。

山の上は寒いですからね。

大工さんたちの作業の音が聞こえるたびに、お体お大事に‥と思ってしまいます。

5丁目売出しは、来年の春頃でしょうか？

山手台から通える幼稚園の受験について教えていただけませんか？
雲雀丘学園中山台幼稚園、生成幼稚園、いずみ幼稚園、ロザリオ幼稚園、長尾幼稚園に通われているかたが多いとお聞きしたのですが、どの幼稚園も教育方針がよいためとても人気ですよね。
特に山手台は子供の数も増えてきていますし、もしご縁をいただけなかったらと心配しております。
幼稚園に入るために幼児教室等通わなくてはいけないのか教えてもらえませんか？

幼稚園ですが

いずみ幼稚園は近隣および兄弟枠優先で、なかなか厳しいですが、上記に挙げていらっしゃる幼稚園でしたら、入園枠はそれほど気になさらなくて大丈夫かと思います。幼児教室に通ってらっしゃって入園されるお子様は、ほとんどいらっしゃらないかと。
ただ、いずれの幼稚園でも、三年保育でない場合は、厳しい場合もあるかと思います。

ちなみに幼児教室は、入園してから私立小学校受験のために通われてる方はいらっしゃいますよ。

今年度、上記の幼稚園のうち三年保育希望で三園受けました。
受験日などの関係でどの幼稚園を併願できるかは毎年違うようです。

いずみ幼稚園★近隣枠、兄弟枠でほとんど埋まります。
　　　　　　　山手台からは近隣枠ではないのでかなり抽選で当てるのは厳しいです。
　　　　　　　今年は７倍程でした。
雲雀丘学園中山台幼稚園★この中では一番受験っぽいです。
　　　　　　　　　　　　面接重視ですが、幼児教室に通ってまで受験されるかたがおられるかはわかりません。
　　　　　　　　　　　　雲雀丘学園幼稚園なら幼児教室な通って受験される方も多いかもしれません。
ロザリオ幼稚園★先着順とお聞きしました。
　　　　　　　願書の受付期間も長いので、言葉は悪いですが滑り止めに願書を用意される方もいます。
生成幼稚園★今まで三年保育は１クラスだけでしたので抽選がきびしかったのですが、
　　　　　　今年度の受験からは２クラスに増えました。しかも、抽選の直前で！
　　　　　　抽選は１，２倍ぐらいだったと思います。
　　　　　　来年度も年少さんを２クラスにされるかはわかりません。
　

436様、437様貴重な情報をありがとうございます。　
休日前のお忙しい中申し訳ありませんでした。
本当に安心致しました。
来年、教えていただいた園を３年保育で受験せていただきます。
これからもご教授よろしくお願いします。

　　

幼稚園情報助かります！
雲雀丘学園幼稚園と雲雀丘学園中山幼稚園はどう違うのでしょうか？中山はあくまで支店みたいな感覚ですかね？

雲雀丘学園幼稚園は倍率どのくらいなんでしょうか？

雲雀丘学園幼稚園は、あこがれっす。
新園長がかなり凄腕みたいっすね。ありゃ、今後は倍率さらに上がるでしょうね。

雲雀丘学園幼稚園は、そのまま雲雀丘学園小学校から高校までエスカレーターで上がられる方が多数です。

中山台校は、中山台ニュータウン・中筋・山本近辺・山本台・山手台のお子様が通う、一般的な私立幼稚園、という感じでしょうか…
もちろん中には、年に数名〜数十名が雲雀丘学園小学部へ上がられる方もいらっしゃいますよ。一応推薦枠があります。

雲雀丘学園幼稚園と雲雀丘学園中山幼稚園はどちらも綺麗なママが多いですよ。
説明会や見学会に行くときは服装に注意してください。
ジーンズなどカジュアルなファッションだと浮きます。
子供達もファミリアやラルフ等お上品な装いです。
雲雀丘学園幼稚園は小学校受験を当たり前のように視野に入れておられる家庭が広範囲から通われます。
中山幼稚園は一部の方は小学校受験されますが、地元の公立小学校に通われる方がほとんどです。

倍率はわかりませんがお受験ブームが下火になり、近年で本園が二次募集をおこなっていた年もあります。
今年は生成が２クラスになって合格者が生成に流れたのか補欠になってしまわれた方に連絡があったようです。

ご家庭の教育方針に合う幼稚園を選ばれると良いと思います。

雲雀丘幼稚園★小学校受験を考えておられる方（雲雀以外を受験されると推薦をもらえないので注意、女の子に人気）
中山台★躾や礼儀作法を重んじる方（女の子に人気）
いずみ幼稚園★働くママの味方、広々した園庭だけどマンモス。
生成幼稚園★のびのびと元気に体力作り（男の子に人気）
ロザリオ★モンテソーリ教育（説明会ではよく理解できませんでしたが、、、）

参考になれば幸いです。

山手台に家を買って唯一後悔していることは待機児童が多く保育園に入れなかったことです。
うちの子の学年は特に待機児童が多く、山本南保育園は26人、わかばのもり保育園は22人もまっており入れる見込みはないとのことです。
来年からいずみ幼稚園か雲雀丘学園幼稚園に入れるつもりですが延長保育で乗り切れるか不安です。
山手台の働くママさん達はどうされているのでしょうか？

いずみ幼稚園は近々こども園になります。
来年度から増築工事が始めり、実験的に零才児の受け入れも始めると説明会でおっしゃってました。
私は専業主婦なので聞き流していたので間違っていたらごめんなさい。
一度園に問い合わせてみられたらいかがでしょうか？

いずみ幼稚園に出来たら理想的です。
月曜日に問い合わせさせていただきます。
ありがとうございました。

来年雲雀丘学園幼稚園って、もう来年入園は締め切ってますよ。

雲雀丘学園幼稚園は学期途中でも入園させてくれるらしいですよ。
引越なら大丈夫といわれました。
いずみ幼稚園はどうなるかわからないのですが・・・。

伊丹の幼稚園はわからないのですが、山手台は、雲雀丘中山台幼稚園に通われてる方が一番多いようです。

去年までの園長先生は、山手台の人をわりととってくださる方だと言う話をききました。

来年受けられるのでしたら、それまでに園に通われてる方と知り合いになっていた方が受かりやすいかもしれません。

最近中山台幼稚園はラフな感じになってしまったみたいですが、本校雲雀丘は、皆さん見た目きっちりされた方ばかりみたいですよ。

しかし、本園分園、どちらも車が停めにくい場所なので、自家用車で送り迎えされるなら、運転技術を問われます。

雲雀丘学園幼稚園を受験して落ちた場合、プレスクールしかないのが怖い。
三年保育がやっぱり良いし。

http://www.eboshidai.com/column/index8-3.html

地形を活かす
建物と自然の共存を考えるとき、最も重要なポイントの１つとして、敷地の造成に対する理念にあると思います。
なるべく無粋なコンクリート擁壁をつくることなく、自然地形を活かした法面処理とすることで、その街並みは格段に美しく印象的なものになります。
日本は古来から、水田を主体とした農耕を生活の糧としてきたことも大きな要因であると思われますが、土地はフラットでないと価値が無いのではないか考えているようです。水田に水を張るには水平な土地でないと価値が無いのは当たり前ですが、宅地やお墓に至るまで、急勾配の土地に無理をして水平な土地を造成している場合が数多く見受けられます。
結果として、無粋な土木構造物であるコンクリート擁壁が街並み景観を支配することとなります。
一方、水田のない畑作・牧畜を主とした歴史を持つイタリアやポルトガルの山岳都市においては、かなりの傾斜地においてもコンクリート擁壁によって、水平な土地の上に建物を建てる発想はなく、自然地形の上にそのまま建物を建てる手法をとっています。一方で、水平な農耕に適した土地は農地とし、農地に使えないような傾斜地を宅地にするという発想もあったようです。
そのようにして生まれた山岳都市は、美しく、大地と建物が一体化したすばらしい景観が観光資源にもなっています。

日本においても、無粋なコンクリート擁壁は、極力造らない方が美しい景観が実現します。造成法面をコンクリート擁壁として処理するのではなく、斜面庭として取り組んだ事例を紹介します。

八王子南大沢の斜面を活用した街並みです。7ｍを越える造成斜面にそのまま建物を建て、法面は緑地となっています。同団地内の単純フラット宅地の住宅より高価格にもかかわらず、人気が高かったことも、景観に対するユーザーの的確な評価が今までの常識を覆すこととなりました。


芦屋、宝塚の事例です。丘陵地の自然地形を極力変えることなく、建物と大地を一体的に計画した街並みです。造成以前から生息している既存樹はこの街の大きな財産となっています。

和泉市の街並みコンペ事例です。販売時には、斜面庭を住人が手入れできるか等の様々な否定的な意見もありましたが、10年以上経った街並みは、高い住民意識のおかげですばらしい景観となり、隣接する一般戸建てとの比較が、傾斜庭を持つ街並みがいかに美しいものであるのかを、より一層強調しているようです。

山城として名高い、鳥取城は、
久松山の山頂部にある山城と山麓部にある城に分かれている
いわゆる、二段構え体落としの紋である　
山頂部分は、敵詰めの城として外内二層の天守衛があり、
今も天守台、多聞櫓、月見櫓の石垣が残る
(現在の擁壁にあたる部分)

石垣の裏側に積み込まれる小石（栗石）。
10～30ｃｍくらいの割った小手石が多く用いられる。
石垣内部の排水を十分円滑に行う役目がある
この裏込が不十分だと、大雨の時など石垣が崩壊してしまう恐れがある
雨水は小手石同士の隙間を流れて石垣下に排水され、
水圧で石垣が自然崩壊するのを防ぐ。

最近国道で多く用いられる排水性舗装と同じイメージ
宅地の側溝もこの原理と同じ
古来より、いかに、外構擁壁部分が重要かお分かりいただけよう

擁壁は自然石を使った場合に限り、住宅地のマイナス要素から魅力に転化し得る。

コンクリートではマイナス要素にしかならない。

そのとうり

石だけでも駄目ですね。じゅうぶんな植栽も必要です。
石と緑の両方があってはじめて擁壁は自然と調和します。

やはり三年保育が良いのですね。併願出来るかは時の運でしょうか？

三田が寒すぎるから逃げて来たって言ってたよ

山手台東三丁目ってへぼいんですか？

なにが？

中山台＆山手台の戸建分譲地

横綱　桜台2丁目の超豪邸エリア
http://binged.it/sP8ehw

大関　桜台7丁目（全域）
http://binged.it/u5aSAu

関脇　中山台1丁目の豪邸エリア、五月台1丁目の豪邸エリア、山手台西2丁目の豪邸エリア
http://binged.it/vykxUs
http://binged.it/vqkbN7
http://binged.it/rERbSP

小結　山手台西2丁目、山手台西1丁目、山手台東2丁目

平幕　山手台東1丁目、山手台東3丁目、桜台2丁目、桜台3丁目

十両　五月台1～5丁目、桜台1丁目、桜台4～6丁目、中山台1～2丁目

幕下　山手台西4丁目

中山台＆山手台の戸建分譲地

横綱　桜台2丁目の超豪邸エリア
http://binged.it/sP8ehw 　　　ベントレーターボ

大関　桜台7丁目（全域）
http://binged.it/u5aSAu 　　メルセデスベンツ

関脇　中山台1丁目の豪邸エリア、五月台1丁目の豪邸エリア、山手台西2丁目の豪邸エリア
http://binged.it/vykxUs
http://binged.it/vqkbN7
http://binged.it/rERbSP 　　レクサス

小結　山手台西2丁目、山手台西1丁目、山手台東2丁目　クラウン

平幕　山手台東1丁目、山手台東3丁目、桜台2丁目、桜台3丁目 プリウス

十両　五月台1～5丁目、桜台1丁目、桜台4～6丁目、中山台1～2丁目 カローラ

幕下　山手台西4丁目 ママチャリ

西4丁目は明らかに山手台の中で浮いてますね。
コンクリート打ちっぱなし擁壁で、隣の御影石を多用している
山手台北公園とも景観的に調和していませんよ。

西4丁目が山手台の正規メンバーに入れてもらいたいなら、
やはり皆さんが頑張って擁壁を石で装飾していくしかないと思います。
後は緑化で頑張って西2丁目と同じぐらい緑豊かな環境になれば
正規の山手台に認定してもらえるかもしれません。

正規って、どこの機関で認定してくれるの？
心の狭い人だね。

正規メンバーとか偽とかはネタにしても、2丁目とか従来の山手台に住んでる住民は、西4丁目を同じ街でひとくくりにして欲しくないと思っているでしょうね。街を歩いて感じられる街並みも雰囲気も、少しではなく全然違いますからね。

山手台東３丁目　平均７０坪
↓
山手台西４丁目の南半分　平均６０坪
↓
山手台西４丁目の北半分　平均５５坪

新しい分譲ごとにどんどん小さくなってる。

分譲地の仕様や価格がどんどん下がったりして（注文住宅の分譲地が、いつのまにかローコストの建売屋に転売されたりして安売りされているケース等）、資産価値の影響で揉めて初期の顧客がデベロッパーを訴えて訴訟になった例は結構ありますよ。

売りやすいからといって、土地を小さくしたり以前との調和を欠くような分譲に転換するのは賛否両論があると思います。

４７３
４７４
顔真っ赤だぞ《ﾟДﾟ》

＞４６５　番付審判部　殿

関脇、山手台西2丁目を、大関へ昇進させてはいかがでしょうか。

あかん

ないな。
ボロ国産車乗ってて
他人の高級車自慢してるようじゃ昇進はムリ

ごもっとも

>>476
山手台西2丁目の豪邸エリアを大関に昇進させてはどうかというご意見をいただきましたが正直大関昇進は厳しいです。確かに山手台西2丁目の南部西側には2列に渡って豪邸が10軒ほど建っていますが、大関昇進は難しい事を確認しました。最前列の西側4戸に限れば、大関クラスなのですが・・・。

横綱　家の延床面積（建物の大きさ）が平均400㎡以上

大関　家の延床面積（建物の大きさ）が平均250㎡以上

関脇　家の延床面積（建物の大きさ）が平均200㎡以上

高圧線や土砂災害区域も近いしな・・・。

>480　　番付審判部　殿

御審議、承知致しました。

＞４８１　番付審判部　殿

山手台は、

危険・物騒・デンジャラス、承知致しました。

高圧線や土砂災害警戒区域の危険箇所に関しては、どちらかというと
中山台のほうが多い。豪邸は中山台のほうが多いけど。
いま桜台2丁目の400坪の土地に建ててる途中の豪邸もなかなか。
家とは別に入口（地下ガレージ、門）の土木工事だけでウン千万ぐらいかかってそう。

ショボイくねくね急坂道と排気ガスはどう？

中山台も山手台も目くそ鼻くその終わってるバス便ニュータウンだけど
どっちが生き残るかというと中山台かも。

中山台は公共施設が比較的多く、議員も多いから行政が無視できない。

中山台住民が山手台の幹線道路使うせいで（通過交通、渋滞、騒音、排ガス等）、
山手台の価値が著しく落ちているのは事実なので、山手台がわも政治力を強めて
交渉するべきだと思いますよ。

中山台住民が山手台の幹線道路を使うのであれば、バス便は循環させてJR中山寺に
アクセスする路線を山手台住民も使えるように要求するべきです。
長尾山トンネル南交差点付近にバス停を設けるとかね。

今の状態は、中山台のエゴにやられっぱなしです。

今更言っても仕方無いけど
山手台の幹線道路が長尾山トンネルの取り付け道路や中山台のバイパスではなく
孤立したニュータウンだったら、評価もまた違ったでしょうね
渋滞もダンプの通行も無く交通量もずっと少なかったでしょうし

一般的に住宅街は、袋小路のほうが価値があるのでしょうか？

次の街区（北公園の北側）がはじまらないと、新しいネタはありませんね。

>>492
閑静さが売りの一定規模以上の住宅街ではそうでしょう。

もし雲雀丘の山手地区のど真ん中に幹線道路がぶち抜いてて、
市北部とトンネルでつながってて通過交通だらけだったら台無しですよ、

山手台日記
http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/
に次期分譲地の事が掲載されていますね。
来年夏～秋に造成工事が完了する予定のようです。販売開始は2012末ぐらいからでしょうか。

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/DSCF8450.JPG
眺望は明らかに西4丁目より素晴らしくなりそうですね。
擁壁が最終的にコンクリート打ちっぱなしにならず標準で石で仕上げされる事を願っております。

下の画像、都心一望のなかなかの眺望ですね。擁壁の件、同意です。

http://www.arkos.co.jp/essay/0037.html
ところで、日本の住宅地を見ると、ひな壇式に土地を造成しているね。あれだと自然を破壊することになるし、生態系の維持にも問題が出るんじゃないの。
スウェーデンじゃあんな開発は許可されないし、住み手にも魅力を感じさせないし、だから見向きもされないよね。できる限り、現状の土地の形態を崩さず開発するのが我々スウェーデンのやりかただね。日本に来る前までは、自然と調和した美しい町が多いと思っていたんだけどなぁ。

今回のツアーで話を聴いていると事業体がコンペの実施をほとんどやっていないみたいだね。
住宅地の開発計画なんて一般コンペで案を募って、応募案を一般公開展示して、最優秀案を選ぶ我々の国のやり方とは全然ちがうね。ある意味ではすごく閉鎖的だよね。事業者や開発者が勝手に自分たちの都合のいい計画をしているように思えるね。