一建設（はじめけんせつ）の建売　【その6】

平成24年2月
城南建設株式会社を子会社化

＞一年半前から一建設の家に住んでいるけどアフターサービスや社員の対応など相当嫌な思いさせられてますけど、会社の方針と現実は、随分違うようですね。

城南にも多数、仲介物件があります。そして、城南傘下の・・・


パーツは、標準の物を使っているので、標準で作れば、標準基準の物ができますが、組み立てで、やはり差が出ますね。
職人さんが、上手に組み立てると、標準以上のすばらしい物が作れますが、私のような型枠大工程度が作ると、そこそこのものしかできません。
　部品をコンピュータで、処理加工して、組み立てだけなのですが、どうしても、現場合わせが生じた場合、柔軟に対応できません。また、急な、仕様変更も・・・

平成2年3月
(株)飯田建設を吸収併合し、伏見支社（現西東京営業所）、世田谷支店（現世田谷営業所）及び藤沢支店（現藤沢営業所）を設置

内情は火の車でしょ。
下請・納材会社に対して大量発注を条件に、安く請負わせる、納材させることで可能となったローコスト住宅。
だからひたすら建て続けなければならない。完成して売れてなければどんどん値引きして処分し現金化。そしてどんどん土地を仕入れなければならない。いい土地を仕入れる為にライバル会社と比較して少しでも条件（売主に対しては高い値段、仲介屋に対しては専任・代理等）を提示。結局、土地仕入れ値が高騰して益々薄利に陥り、更に棟数建てなければならない。
やればやるほど薄利多売に陥る悪循環。これこそが着工棟数が増え続けている理由でしょう。この悪循環の中で質を維持するのは至難なのでは・・・・・。

>誰が何を言おうが
>一が建て売り件数トップなんだよ

>つまりそう言う事。


誰が何を言おうが
一が過去のクレーム件数トップなんだよ

つまりそう言う事。


過去の報道記事
681棟の耐震強度不足
2000年6月以降に建築確認を取得したすべての木造戸建て分譲住宅のうち、681棟で耐震強度の不足が明らかになったと発表した。すべて販売済みの2階建て住宅だという。
同社によると原因は筋交いの不足で、補修工事を18日現在ですでに352棟で実施済みであり、そのほか150棟で実施が確定。7月末までに全棟の補修を終えたい考えだ。

今では、建築確認も、社内検査も、第三者検査も、ある程度、よくなっているので、まあ、そこそこ、安価で、良い物件が多いです。
私見ですが、
　３．１１震災後の中古物件は、お勧めしますが、震災前の物件は、関東甲信越の物件は、よくご自身の目で確認して購入したほうが良いと思います。（優良物件もたくさんありますよ。）
　耐震強度不足を発表した当時前の、中古物件も、念のため建築確認申請書添付書類を確認して、仲介業者等に写しをもらう、購入したほうが、安心感が増しますよ。

>完成して売れてなければどんどん値引きして処分し現金化。そしてどんどん土地を仕入れなければならない。いい土地を仕入れる為にライバル会社と比較して少しでも条件（売主に対しては高い値段、仲介屋に対しては専任・代理等）を提示。


>城南建設株式会社を子会社化
相模原に本社があります。
一の傘下で、ラジオ・テレビにタレントを使って業績を伸ばしています。
仲介が、子会社ですから、・・・・・・となります。
しかも、契約に際して、一指定の司法書士を使うため、司法書士の報酬が、↑　です。

司法書士の標準報酬額は、各事務所が決めて良いので、弁護士に依頼するより、なぜか、　↑　場合があります。
　基本的に支払う報酬が安ければ代理人は司法書士・弁護士でも良いのです。
ただ、弁護士が自ら進んで受任することはまれと言ってよいです。継続･反復して登記手続の代理人をしていた弁護士が司法書士会から訴えられたりしているのが現実なので、弁護士に登記手続をお願いしても、知り合いの司法書士を紹介されると思いますが、報酬額が、納得できる金額である場合が殆どです。

売り地の場合、今は素人に売るより飯田系に売る方が高かったりするようだからね、土地の仕入れはまさに熾烈な争いなのでしょう。仕入れコスト高は売価に反映されるかというと反映出来ず（ローコストが売りの会社だから）、結局建て続けなければならない。
ちょっとでも休んだらそこで試合終了。といっても上場しちゃってるからしぶといんだろうけど・・・・。

スーパーの惣菜買うみたいに、値下げを待って買うのが得だ！

>>939
どういう部分にどういう差が出るんですか？

>>942
筋交い問題を自ら公表し、自ら修繕にあたり、その後は改善され堅実な経営をしてきたのが社会的にも認められた結果、現在の棟数に繋がっているというわけですね。

中古の下りですが、震災を乗り切った中古は良いって意味ですか？
その後の震災前の中古って？
それとも震災の後に建った中古がオススメなんですか？
全く意味がわかりません...

中古の下りですが、震災を乗り切った中古は良いって意味ですか？
その後の震災前の中古って？
それとも震災の後に建った中古がオススメなんですか？
全く意味がわかりません...

＞中古の下りですが、震災を乗り切った中古は良いって意味ですか？
良い物件も、沢山ありますが、私は、御紹介していません。

＞それとも震災の後に建った中古がオススメなんですか？
できる限り、紹介していますが、御予算等ありますので、・・・

最後は、買主様の御判断ですので、できるだけ、建築確認申請書添付書類を確認
して頂いています。

>>946
プラモデルと同じで素人（子供）、プロ（大人）が作ったような差　　
極端な場合

ホワイトW等、色々言われていますが、適材適所に使っていますので、物自体は、標準です。JIS規格の物を使用しているので、規格どおりの耐久性があります。

型枠大工で、技能士２級程度では、・・・・　後は、内装業者さんの腕次第で、カバーしてもらっています。

>>947
>問題を自ら公表し、自ら修繕にあたり、その後は改善され堅実な経営をしてきたのが社会的にも認められた結果、現在の棟数に繋がっているというわけですね。

アクマデモ、業界内のうわさですが、
食品偽装等、
他社の耐震強度不足問題を「隠蔽問題」と呼ぶべきかどうかにも異論はあるかと思いますが、この隠蔽問題から、自社を調べたら・・・
これほどいい加減なチェックしか出来ないという「ていたらく」を、隠しとおせなくなり、公表・・・

この事案で、その後のパワービルダーの建物は、良くなりました。

安くて良い建物で、完成すると更に安くなり、また少し経つと更に安くなる。至れり尽くせりじゃないですか！！

消費税上がってからマンションはあまり良くないとか聞いたけど、建売はどうなんかな？

＞＞９５２
＞消費税上がってからマンションはあまり良くないとか聞いたけど、建売はどうなんかな？

３月の駆け込み需要が終わり、一息・・・・・・

土地には、消費税が関係ないので、しかし、建築物には、消費税上昇分分を価格に転化し難いので、・・・・

最近は、分譲マンション？戸建て？と思っている方がいますが、

これは好みの問題ですね

分譲マンションの購入部分は部屋中内にだけで、後は、共用部になります

なので、購入費用に修繕積立費用、共益費がプラスされます

改修工事が始まると更に50万～100万位の工事費が管理会社から取られます

そのぶん、セキュリティや水回りの設備がいい物を使っていますよ

ペットを飼う際には大体のマンションは管理会社に

許可を取り、報告くをしないといけない所もあります

手放す時は、部屋の中の価値しかないので安くなりやすい

敷地内に駐車場をもった時にも駐車場代がかかるマンションはもあります

税金何かも安くなりますね～

戸建の購入の場合は

全て好きなようになりますが…マンションみたいに共用部がないので

その税金は高くなります、宅内の設備はマンションに比べると劣りますし

セキュリティはついていませんが、その代わり一建設の建て売り住宅に関しては

カードキーが付いていますので少しは良いかと思います

建物の価値が無くなっても、土地が有りますから、手放すときも

マンションより高く売れる場合もありますよ その時の土地価によりますけどね

修繕費は自分の全額負担になります

エレベーター1人で乗るのは怖いよね・・・・

>>954
マンションについて
修繕積立については、定額ではないにしろ戸建てもかかりますので、これを比較します。

マンションの修繕積立は平均で月10800円程度なので、これを10年とすると
10800円×120カ月=1296000円
対して、戸建てはまちまちですが、10年で外壁塗装や各防水などの工事を行うとして、約100万程度とします。
ここまでの比較では、構造の差異があるので、妥当性があると思います。
ただし、総戸数が少ないマンションなど、954で述べられているように、追加で修繕費用がかかるケースもあります。

尚、マンションの修繕の際、施工者は管理組合で募集し、管理組合で決めましょう。
管理会社を入れるとマージンを抜かれ、あなたの大切な金銭が盗まれます。

>>956の続き
次に管理費と駐車場ですが、これは戸建てと比較して、余分に出る金銭です。
管理費がやはり平均で月1万程度、敷地内駐車場が月5000円として、10年でみても、おおよそ180万程度となります。
この部分は物件価格に乗じて検討する必要があると思います。

三番目に固定資産税ですが、>>954は間違いです。
構造の差異により、マンションのが戸建てより高いです。

最後に資産としての比較ですが、マンションは目減りしていき、最後にはただ同然となります。
これに対して、戸建ての場合は敷地の所有権は目減りしませんので、極端な話、100年後でもその時の相場で取引できます。

自分の意見を述べますと
マンションは、比較的余裕があるご家族で、金を出しても良いから快適さを求める場合に適し
戸建ては、全てのご家族で、資産的なメリットも欲しい場合に適す。
後はお庭が好きな方ですとか。
そんか感じだと思います。

昔は、飯田建設工業という分譲会社から独立した人の会社です。飯田建設工業は、数年前に一建設に社名が変更されました。

私の会社でも、一建設の新築分譲住宅をかなりの方が購入しています。２０件は下らないと思います。数多く売っているので、お値打ち物件を探すと、ほとんどが、一です。

会社の同僚、一の物件購入者は、現在でも問題なく住んでいます。
唯、渡される。図面が非常に少ないので、リホームの時、困る　と嘆いています。仕様書は、購入者全ての人が、持っていません。
　社内では、まあ・・一だから仕方ないね～　　で、納得しています。

ただ、確か６～７年位前に購入した１人の先輩の家が耐震強度不足で筋交いの追加の工事を一が行ないました。
一時期、社宅に仮住まいでした。先輩は、非常に怒っていましたが、関係部署なので、（御自身で、書類を見ていたので）、最後は、まあ、改修してもらって・・・・
　書面を見直すと、明らかに、ダブルで入れる筋交いがシングルになっていたのが原因だと言っていました。（これは、記憶で、多分そうだった・・程度で）

現在では、一も保証機構の「まもりす」に入っているので、構造的な心配はないかと思われます、

原価ですが、一は、７５０万円で建てられるとの話でしたが、今は、フラット３５Ｓと住宅エコポイントに対応する為に原価コストが上がり、現在は、平均８００万円前後だと思います。それを現販売建物価格で販売しています。
と言っても一般的には非常に安く、地域の工務店では到底、絶対、真似の出来ない原価です。

　年間数千棟の分譲をこなすパワービルダー呼ばれる大量建売の分譲会社の建物の最大問題点は、現場監督の目が行き届かないので、前の方が、書かれていたとおり、下請けの職人の器量により、仕上がりに非常にバラツキがあるようです。

　まあ、具体的には、床のキシミ、キズ、クロスの貼り方、クロスの糊のはみ出し、床下の清掃状況、建具の取り付け、配管接続不良、室内クリーニングが不完全等々、構造ではなく表面上の仕上げが、価格以上仕上がりのものもあれば、悪いものがあります。
基本的に職人任せに建物を造って最後に現場監督がチェックしてキズ等を補修するという考え方の建て方の様です。
極々まれですが、（私は、電気２・施工管理士）、電気配線がいい加減で、なんでこんなところにコンセントがあるの！？という時がありました。

パワービルダー全般に言えることは、アフターサービスのフットワークが非常に遅いということです。

　現在は、耐震偽装、震災、が報道され、世論も厳しいので、社内検査と言えども、検査が厳しいので、さすがに欠陥住宅はなさそうですが、極まれに施工状態が劣悪な物件に出くわします。
一も含めたパワービルダーの物件を契約する前には、建築に詳しい知り合いの人などに、必ず見てもらった方が良いと思っています。