マンション管理士の活用。。。パート５

組合の経費削減の項目は
管理会社への委託費の見直しから
中には　基幹事務費　管理員費　各種法定点検費などがあり
管理会社経由の契約を業者と直契約へ切り替える

No.280 by 匿名　2011-04-10 20:22:00
契約にある事項はそつなくこなす、契約にない事項には手を出さない。
これが優秀な管理会社。

○当たり前のことですね　しかし　これのできない管理会社は多いですよ

ぼったくりは背信行為ですがこれはそつなくおこなう管理会社は多いです

コンビニの390円の弁当でも仕入れは250円だよ。

管理組合も250円で仕入れます。

管理会社通さずに見積もり貰えばいいことだ。
マン管士も、ボランティアといいながらマージン貰うのがいるから自分でしよう（関西）

めんどくさいし、他の区分所有者あほだから評価なんかしないよ。かんぐられるだけ。

点検業者と対等に付き合えるなら直接発注もいいのでは。
点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
そして点検の結果、不良の指摘があった場合の対応はどうするのでしょうね。
その指摘が正しいのか、修繕見積は適正か、などの判断も必要です。
修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。
あとはトータルのコストとリスク、組合の手間などを天秤にかけて判断すればよいことです。

間違った指摘をするもんなの？そんな業者いるの？

管理侍の理屈は、
理事会が管理会社に発注したら、施工結果は、管理会社の責任。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、理事会の責任。
これは大いなる詭弁であります。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、「施工業者」の責任に決まってるでしょ。
管理会社は、こういう詭弁を多用するのであほ理事は騙されます。
結果、操られることになるんだよね。。。

管理侍のいっていることには無理があるね。
点検業者なり修繕工事業者なりを、理事会が直接発注することは何の問題もないでしょう。
そして、その工事の立会い等は管理員がやることになりますね。
勿論、結果責任は点検業者であり修繕工事業者です。
ただ、組合でそういうことにタッチするのは時間的に無理があるのも事実ですがね。
面倒くさいから管理会社に委託した方がいいとは思うけどね。

管理侍の方が、正しいこと言ってるよ。
委託業務と直接発注の違いをよーく考えてみようね。

↑このひと管理会社だよ。

仕事請け負ってる業者が、施主に、「この工事失敗したら、あなたの責任ですよ！」って言うのかよ。
ちょっと考えたらわかる話。

工事に瑕疵があれば当然その業者（会社）が責任を負うのは当然でしょう。
611がいっていることは、何いってるのかわかってるんかね。
管理会社にお任せがいいのか、自分達でやる方がいいのかということですよ。
管理会社のお任せだといくら相見積を取っても、管理会社主導で進められれる
ことになるからね。
自分達でできればそれにこしたことはないが、面倒くさいのと時間的なもので
管理会社にまかせた方が楽というかそれでもいいのではないんですかね。

>点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
>修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。

管理侍さんにしては、珍しく脇の甘い文章ですね。
管理組合（理事会）の責任とは、発注（判断）責任の事を指すのでしょう。

不具合があれば、直接発注した理事会が当該業者と交渉して解決するのが筋でしょう。
組合と常識的な信頼関係がある管理会社なら、交渉代行はしてくれるでしょう。

>>180
管理侍の180の発言を引用する。

当然でしょう。
マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
しかしゼロではない。
管理会社であれマン管士であれ業務を依頼すれば損害賠償責任は生じます。
当然業務内容が異なれば責任の内容も異なりますよ。
①管理会社に業務発注→管理会社の責任
②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任

厳密に言うと
管理侍が理事会で同じ発言をしていた場合、
不正競争防止法第二条14項に抵触するんだよね。
「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」
録音しておくと、いじめに使えるよ。

管理会社勤務者は管理侍に頼りきっているところがあるね。
もう少し自主性と自信をもちなさいよ。
そのためには、もう少し勉強しないとね、マンション管理のプロ
として、飯を食んでいるんでしょう。

管理侍が言ってることは、

・管理組合→管理会社→専門業者
・管理組合→専門業者

と比べると管理会社は、直接契約の場合、再委託先について委託責任を負わないという当たり前のことしか言っていないと思うが。

どっちにしても、管理侍の考えは甘かったね。
又、何か反論を無理してでもこじつけてやってくるだろうがね。

611です。
619さん、ビンゴ！

ちなみに、私は管理会社とは無関係。
管理会社を目の敵にする必要もなし。
管理組合というか理事会に、組合活動に割く十分な時間があれば
直接発注のリスクを負ってもよいが、何が不具合が発生した場合、
結構面倒です。
その面倒分を保険コストとして許容して、委託するのも良し。
ケースバイケースでは。

↑何がビンゴなのか不明であるが、
発注者に責任があるのであれば、管理会社に発注しても理事会の責任である。
再委託は、管理会社に発注しなくてもあるうることで、管理会社に発注した場合のみ、
元請が責任を持つかのような詭弁の同調者がいたから「ビンゴ」と口走っているなら、
こいつただのあほ。

しかし、管理侍の考えはまちがったよ。

業者に工事を受注するのに、マン管士を使った場合はマン管士にあるというんだろうね。
業者を紹介等するのに間違いとか損害賠償とかの責任はマン管士には発生しません。
全て理事会の責任です。
勿論工事業者は責任はありますよ。
そして、業者に責任があれば業者が損害賠償に応じるでしょう。
管理会社にも責任はありませんし、損害賠償する必要もありません。
瑕疵があれば業者の責任です。それだけのことです。

管理会社は「責任」を巧妙に使い分けます。
理事会に「発注者責任」なるものがあるとすれば、規約上の「組合員に対する誠実履行義務」。
管理会社の再委託先への「発注者責任」というのは、元請としての管理組合に対する引渡し義務とか瑕疵担保責任でしょ。
理事会は組合を代表して組合名義で発注してるんですからね。内部の責任は政治問題にはなるでしょうが、
理事会に引き渡し義務も瑕疵担保責任もあるわけないですから、責任の中身はまったく別次元のもの。
それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

>それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

このスレのあほ住民みたいですね。
文脈を読めぬまま相手を糾弾し、その自身の文章の言葉も曖昧・不正確。
意図的と言うより低能が原因でしょうけど。

↑管理侍支持派かな？
じゃあ、管理侍の言う理事会の責任とは何を指しているのか言ってみな！
管理侍の発言は
>>180
参照

暇人さん

ある意味、知識レベルが低次元な人が混ざるのは、管理組合のサガでしょう。
しかも、知識レベルの高低で発言権が増減する訳じゃないし。

高い能力・知識の持ち主であればあるほど、管理組合をクライアントとすることはご遠慮願いたいんじゃないか。

やっぱり、マンション管理士の士業が流行らない最大の原因は、管理組合の方に原因があるに一票！

あまりに本質的な指摘を受けたため、回答不能に陥った模様である。
この状況が現実の理事会で起きた場合（録音してるとか言われて発言を糾弾された場合）、
フロントは交代だね。輪番の理事交代を待つ。これも常套手段です。

不毛の議論に飽きてきた。新ネタ希望。

ゴルゴ１３流？のマンション管理士が反復継続的にコンサルタント業を生業として行うことができる３大！人的要素。

①専門的なことを、『週刊こどもニュース』並みに平易に説明できる能力。
②低次元かつ散漫な議論に付き合える忍耐力。または、田原総一朗並みに議論を打ち切って進める推進力。そのいずれか。
③日当5000円相当という専門家とは思えない報酬で生活に影響が全くでない経済力。（当然、毎日仕事がある訳ではない。）


因みに、俺は、ただの一つの要素も満たしていないからマンション管理士資格でゼニ貰おうなんて考えたことなし。

第三者管理制度を導入させて、マンション管理士が区分所有法上の管理者になればよい。
そうすれば安定収入が得られる。
マンション管理士の損害賠償責任保険制度もできたらしいし、あほ理事に任せるくらいならあほマンション管理士のほうがまし。相手が業者なら文句言いやすいし。
それすら提案できない↑の管理士は論外であるが。。。

同じことを言っても人によってこうも理解が異なるのですね。
理解されてる方がいる以上、私にのみ非があるとは思いませんが、
理解できない人がいることも事実。
そういう方には言葉足らずであったことをお詫びします。
そして、今後は理解力のない方もおられることを念頭において書き込むように注意します。

さて、私の言いたかったことは単純です。
「点検業者」のやったことに誰が責任をもち、どのように対応するのか、ということです。
まず、悪徳管理会社が存在する以上、悪徳点検業者が存在してもおかしくありません。
例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
管理会社が組合に対して損害を賠償します。
これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
することになります。
たったこれだけのことです。言葉で言うのは簡単ですが、重要なのは以下の点です。

１．まず業者への発注者は業者が適正に業務を履行したかどうかを見極める能力が必要です。
２．点検に不正、不具合、不完全履行などの問題を見つけたら、それを証明できる能力も必要。
もしも発注先が悪徳点検業者だった場合、素人ではそれに気づかない可能性が高いでしょう。

では、何かあったときの交渉は、管理会社に発注した場合と点検業者に直接発注した場合、
どちらが交渉しやすいでしょうか。

例えば消防設備点検の発注について
＜管理会社に発注した場合＞
一般的に管理会社には消防設備点検業者に交渉できる知識・経験をもった従業員がいる。
管理会社は消防設備点検以外にも管理組合の業務を受けている。
消防設備点検一つの問題で下手をすれば管理委託契約そのものが解約となる。
だから管理会社は下手なことはできない。
点検業者にも下手なことをやらないように徹底する。
万一何か問題が発生すれば真摯に対応する。
管理会社は管理委託契約の解約に至らないよう最大限努力する。
つまり組合と管理会社の関係は、組合の方が圧倒的強者である。
一方、管理会社と点検業者の関係は、多くのマンションの点検業務を発注している管理会社が
点検業者に対して強者と言える。

＜点検業者に直接発注する場合＞
一般的に管理組合には消防設備点検業者と交渉できる知識・経験をもった方は滅多にいない。
管理組合と点検業者は消防設備点検の受発注のみの関係。
点検業者にとって組合は一顧客に過ぎず、一マンションの点検業務が無くなっても大した問題ではない。
つまり組合と点検業者の関係は、組合が強者とは言えない。

以上のことから、点検を直接発注することで何らかの問題が発生した場合、
組合は自らの責任であらゆる対応を迫られます。
点検業者をチェックするためにマン管士などへのコストも必要です。
それなら、管理会社に点検を発注し、管理組合＞管理会社＞点検業者　という力関係を利用して
点検を適正に履行し、何か問題が発生したら管理会社に責任追求できる状態にしておく方が
メリットがあると思われます。

↑読む人いるんかな？（失笑）
味方をした暇人とゴルゴは管理侍派だから、内容度外視で援護射撃したに過ぎない。
わからんのか？

ぷっ。最も難しいマンション管理士による第三者管理者方式を自慢げに言うか。どんだけ現実をしらないんだ。

　管理侍は多分管理会社をかました方が「善管注意義務による業務の履行を管理会社に言えるから有利」ということを主張したいんやと思う。
　匿名系の方は直接契約の方が「当事者間の関係が明確になり、コスト削減が図れる」と主張したいやと思う。
まぁ前者も担当者が悪ければ、その保険が作動しないこともあるし、直接契約もコスト削減はできるが、トラブルに対してどれだけ理事が交渉できるかは未知数というのが現実。
　どちらを選択するかは管理組合の判断である。

＞最も難しいマンション管理士による第三者管理者方式を自慢げに言うか。

貧乏人に管理者を任せる程危険なものは無いよ。

>>632
貴殿が自分のマンションの理事長と仮定して、次期理事長に外部のマンション管理士を据える議案を提案するなら、
①年間報酬をいくら出すか。
②理事長対応する時間をどう考えるか（例えば週５日×８時間）

仕上がりイメージを持って言ってんだろうね。

>633
点検業者が何かをやらかしてマンションに損害を被らせたらという
ことをいっているけど、その場合損害賠償するのは、管理組合が
業者に対して行うのであって、管理会社が業者に賠償請求して、
組合が管理会社に損害賠償するのではありません。
根本的に考えが間違っています。
管理会社は、そのフォローは当然紹介者としてやらなければならないでしょうが。

>>639
よーく読んでください

点検業者に直接発注する場合

例えば、
点検の必要項目を全て見ているか
正確に見ているか
有資格者が見ているか
適正な人数で見ているか
不良箇所に気付いているか
不良箇所を正確に報告しているか
点検者の身なり、態度は問題ないか
不良箇所の修繕提案は的確か
修繕見積価格は適正か

など、これらを理事にてチェックし、問題があれば指摘し、改善させられるなら直接発注も問題なし。

悪徳点検業者の場合、若しくは無理に価格を値切って点検を発注すれば、
点検は手を抜き、虚偽の報告をし、不必要な修繕工事を高額で提案してくる、といったこともあり得ます。

あくまでリスクをどのように想定するかの話です。

補足です。
当たり前の話として管理会社に発注すれば、管理会社に発注するリスクというものはあります。
リスクとコストを考えてどちらを選ぶかは組合の状況に合わせて判断するもの。
私が述べたのは私見であり一般論です。

>633
を引用するが、
>>例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
>>この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
>>管理会社が組合に対して損害を賠償します。
>>これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
>>することになります。

元請としての自覚がないね。管理会社が請け負ってるからね。
下請けの『点検業者が何かを「やらかして」』という認識は誤り。
自社の人間が不始末を起こしたものとして対応するのが社会の常識。

組合が直接点検業者に発注したときに、組合が自ら業者に損害賠償請求するのは当たり前。
組合が管理会社に発注したときに、組合が自ら管理会社に損害賠償請求するのも当たり前。
管理会社から下請け点検業者への損害賠償は求償と呼ぶほうが正確だよ。組合とは関係の無いことだ。

消防設備点検って、専有部（各部屋）の中に入るので、普通は管理会社に頼むと思うよ。
「〇〇コミュニティ」とかのゼッケンつけてね。
そのとき、下請けの名前で「〇〇消防設備」ですとか名乗ったらおかしいでしょ。
下請けも、元請さんの「〇〇コミュニティ」の信用で部屋の中に入ってるわけだ。
何かを「やらかして」っていうのは、技術的な話ではなく、専有部（各部屋）の中に入るので、窃盗とかレイプなどだね。
（警官でさえ、家宅捜索で入った家で女子中学生の下着盗んで、逮捕されたりしてるんだ。十分にありうるよ。）
管理侍の例は良くないね。

あのね、点検業者が問題をおこしたら、本人とその会社に使用者責任があるんだよ。
管理会社の社員じゃないんでしょう、その点検業者は。
管理会社はただ、その業者を紹介しただけでしょう。
窃盗とかレイプをしたら管理会社に頼んだから管理会社を訴えますか。
当然その本人がまず最初でその会社になるでしょう。
管理会社はこの事件については直接的には関係ないんだよ。
管理侍の考えもおかしいよ。

↑あほ？
管理侍は、管理組合が管理会社に発注した場合と、管理組合が業者に直接発注した場合の違いを長々と説明してるのだが、あんた意味わからんの？

「発注」、「受注」、「請負」と紹介は別概念なのだが。。。

>643を読むとこのスレの住民の特性がよく分かる。
批判してるつもりが自分の言葉の使い方や論点の設定が曖昧だから批判にすらなってない。

>643の指摘・批判(？)の対象は
>633なんだろ？
そこには
>>例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
>>この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
>>管理会社が組合に対して損害を賠償します。
>>これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
>>することになります。

と書いてある（というか>643が自分で鬼の首を取ったかのように引用している。）。
この>633は誰がどうみても「法的関係」の話（文脈以前のレベル）。
そして管理会社と点検業者は法的に全く別の法人格なんだから，管理会社にしてみれば「点検業者がやらかした」というほかない。
他の賠償の関係に係る>633の記載も法的には何にも間違ってない。
まあ別に大したことが書いてあるわけでもないけど。

ところが>643は何故かここで
>下請けの『点検業者が何かを「やらかして」』という認識は誤り。
>自社の人間が不始末を起こしたものとして対応するのが社会の常識。
だと言うわけだ。
この「誤り」って何なの？
「法的な理解として誤っている」という意味ではないわな。
次の行で自分で「社会の常識」と言ってるし。
じゃあなんでこの場面で「社会の常識」を持ち出すんだろ？
>643が引用した>633の部分は「法的関係」の話なのに。

・・・みたいに議論がかみ合わないのばっかり。
私は管理業界の人間じゃなくて実情を知らんから，管理侍の言うこととその他匿名陣（1人？）が言うことのどちらが正しいか分からんのよ。
だから双方のレスを見て判断しようとしてるのに，かみ合わないことばっかり言ってる奴ら（1人？）のせいで判断のしようがない。
・・・と邪魔をしてみました。
さ、続きをどーぞ。

>646
あほ？
管理組合が管理会社に点検を依頼？
依頼するということは、支払いは管理会社に払うということ？
紹介してもらうだけだよ。
だから点検業者が窃盗をしたら管理会社が責任を取るということかな。
直接的には、点検員の会社は関係ないということだよな。
あほだな。

↑暇人だねえ。読む人おらんと思うがご苦労（笑）

>>649
は、管理会社が基幹業務しかやらんと思ってるみたいね。無知というより、そういう管理会社と付き合ってるんだろうね。

>650
暇つぶしに書いたモノをわざわざ読んでくれて感想までいただいちゃって恐縮です。
そんでは，昼寝しますね。暇なんで。

↑あーあんたのじゃないよ。1個ずれてるんだよ。長いやつのことだったら読んでない。
管理侍派が必死の防戦してるのはわかってるから（笑）

↑そうなの？それは残念。
まさか>647を指しているとは。

1行のスレを指して「暇人だねぇ」と評するなんて，スゴイ分量感覚だね。
日常生活に支障はないのか心配だわ。

↑寝たんじゃないのかい？
まあ、スレッドを荒らして管理侍の苦境を救おうとしてるんだよね。
ほもだちだもんね。

↑暇人だから寝るのも起きるのも自由なのよ。
で，「俺が読んだのは>648でも>647でもなくて>649なんだい！」って言わなくていいの？

マンション管理士は既に存在意義が消失している。

管理侍も営業トークをここで開陳するから突っ込まれる。
うちの管理組合のフロントも同じこと言ってるよ。
管理会社に発注した場合、そうでない場合。。。。
（紹介ではないから念のため。）
紹介って言うのは、見積書をとることを代行するだけでね。混同してるバカがいるが。。
建前はお金もらってないことになってるんで、持ってきた見積もり無視してよそに発注しても何も言わないよ。
逆に言ったらおかしい。

しかし、理事会に「責任」って言葉はちょっときついよね。（リアルでは言ってないかもしれないが。）
普通は、「理事会はボランティアみたいなものですから責任はありません。責任があるのは管理会社です。第三者に発注された場合、契約事務のお手伝いはしますが、紛争解決は組合さんでお願い致します。」といって、管理会社に発注するように仕向けるのだろう。。。。

保存行為以外の発注は管理会社を含む業者の相見積を取って理事会案を決定し総会に諮り、保存行為の発注は管理会社を含む業者の相見積を取っては予算の範囲内であれば理事会決議で実施する。

管理侍さん

>>641の、『例えば、…』の箇条書きだが、裏を返せば、管理会社は箇条書きをチェックしていると考えて良い？

管理侍一派！？に分類されているオレが揚げ足とるのもなんだが、不動産フェチオレにはツッコミどころだわ。(笑)

エレベータ点検を管理会社が請け負っている場合があるよね。
管理会社の下請けにエレベータ保守会社が入るケースのこと。
この場合、適切なエレベータ保守が実施されたかどうか、元請の立場の管理会社は、どのようにチェックしているの？
（してるわけないけどね（笑））

う～ん。惜しいなぁ。

昇降機（エレベーター）の点検は、平成20年4月1日の建築基準法の改正で、主索（ロープ）とブレーキパッドの状況がわかる写真の添付が義務付けられちゃったので、管理会社の事後チェックが簡単になったんだよね。

管理会社がチェックする訳ないでしょう。
点検業者に任せっぱなしだよ。
管理員に挨拶する程度だからね。
それで点検が不十分で事故が起こったら管理会社が、人身も含めて
賠償するの？
女の子にいたずらしたら、それも管理会社の責任？
管理会社は大変だね、点検業者の方がいいね。

また、女の子に…に戻っちゃうの。
せっかくヒントあげたんだから、もうチョット頑張ろうよ。

暇人さん
とてもわかりやすい議論の整理ありがとうございます。
それでも理解できない人は何を言っても無理です。
そもそも解できない人に理解してもらうつもりもありませんしね。
しかし「管理侍派」というのは笑いましたね。
いつから私は派閥の長になったのでしょう。
ここでは誰もが自由に良い意見には賛同し、あほな意見にはダメ出しする。それだけでしょう。
それが派閥に見えるのは、自分への賛同意見が全くないことに起因するひがみですな。

管理侍派＝ほもだち
だよん

>>661ゴルゴ１３さん
是非管理侍一派にご入会ください。
入会金は安くしておきます（笑）

ご質問の件、やってる会社とやってない会社がありますね。
ただ、目的はきちんとした点検を実施することなのですよ。
管理会社元請での点検の場合、既に説明済みの通り一般的に管理会社は業者よりも強者です。
641で述べたチェックをやらなくても、きちんとした点検がな 実施されるならそれでもよいのです。
しかし完全に業者任せだと気を抜くこともあるので、ある程度のチェックをして緊張感を保つことは必要です。
641で述べたのは、組合と業者の関係の場合、必ずしも組合は業者に対して強者ではないため、
よほどキッチリとチェックしないと業者になめられるよってことです。
管理会社が元請の場合、組合に対して責任も負っているので普通はきちんとした点検を業者にやらせますよ。
その手法は管理会社によっても異なります。
例えば、厳しくチェックする会社もあれば、そこにはコストを掛けず何か問題が発生した時にお金で解決する、という会社もあるでしょう。

排水管清掃や消防設備点検とかは、管理会社通さないと業者のほうが嫌がるらしい。
業者に直接、見積もりとっても、管理会社発注より高くなる場合がある。（＝拒否の意思表示だね）
仕事しづらいんですよ。対等だとね。（契約関係ないと頼みづらい。）
うちの管理会社は元請でもチェックなんかしてないよ。理事長に出す報告書は見てるだろうけど。
本来は、不在が何回（＝何年）も続いて点検できてないような部屋には今度は在宅しといてくれとか声かけるべきなんだろうけどね。これはフロントっていうより管理人のやる気次第かも。

管理侍さん

　会員カードのNo.がリクエストした13番じゃないですよ。
　送り返しておきましたから、至急No.13を返送ください。(笑)

反管理侍ご一派の匿名さん
　
　もうちょっとヒント出すから頑張ってよ。
　消防設備点検の指摘事項は、種々さまざまなものがあるけど、この指摘が管理会社の仕事レベルについての判断材料になるんだよ。

レベル１　管理員又はフロントの日常の仕事レベルが水準以上ならこんな指摘はされない。
　　　　（↑小難しい専門知識なしにピンとくるもの）
レベル２　フロント担当者又は、会社としての管理態勢が水準以上なら、こんな指摘はされない。
レベル３　法令改正～消防庁の告示を会社が末端までフィードバックする態勢なら、こんな指摘はされない。

レベル２の例は、
　・消火器の有効期限切れ
　・連結送水管の耐圧試験の未実施（10年超）

これ（レベル２の例）は、
①担当者及び会社の管理態勢ともにイマイチな証拠
②消火器交換及び耐圧試験は、売上増になるのに、飯ネタを見過ごしている緊張感の無い会社の証拠
③仮に、担当者及び会社が見過ごしても、通常、専門業者が教えてくれるもの。
　下請業者との意思疎通もイマイチの証拠とも言える。

素人感覚でも、思いつきそうなレベル１を残しておいたから、頑張んなよ。

マンカン士や理事が沈黙してるのは不毛だからでしょ。
管理会社に発注すれば、クレームの窓口になりますよーっていっときゃいいのにさ。
ほもだちの馴れ合いも見苦しい。

管理侍へ

君の管理会社は、
・消火器の有効期限切れ
・連結送水管の耐圧試験の未実施
なんて皆無だよね。もちろん。

↑こいつほもだちの「暇人」さんだよ。
ほもだちってからかわれて、コテハンやめるとは。。。管理侍が泣くよ（失笑）

普通は、消火器の交換は、期限切れでやるんじゃなくて
大規模修繕工事のときだよ。
管理会社は、なんでも「理事長に報告はしてます」と言って逃げるだけ。
点検の中身以前にさあ、消防設備点検を平日昼間にやったら、不在の部屋が7割くらいになる。
実際は、ほとんどやってないんだよね。
どこに発注しようが結局は管理組合の問題だよ。

>>675
最初の三行が珍説。
ちっとも『詳しくない人』

>>675
個人の常識は世間の非常識。
「普通は」を使うには経験が無さすぎる発言ですね。

>>673
点検は不良箇所の報告までが業務。
あとは組合が決めること。
耐圧試験も提案はするが実施の決定は組合の判断。

議論に勝てないとなると人格攻撃に移行する。
毎度お馴染みのパターンですな。
人格攻撃してる奴は「私は議論では勝てないんです。ごめんなさい」と言ってるのと同じなんだけどね。
管理会社が点検の元請をやってることすら知らないレベルの方はもう少し勉強してから批判して欲しい。

>>点検は不良箇所の報告までが業務。
>>あとは組合が決めること。
>>耐圧試験も提案はするが実施の決定は組合の判断。
そそ。従って、消火器の交換も大規模修繕工事のときだよｗ

>>679
ここんとこ、敗北してるのは管理侍だよ。
助けようとして荒らしてるのはほもだち。
あんた感謝すべきだよ。

>>681
おっと、また言葉が足らなかったようだ。
正確には匿名相手に勝った負けたの判断はつかない。
誰がどの意見を発したのかわからないのだからね。
しかし少なくとも、あんたのように人格攻撃してる奴が負けであることは確実。
「荒らし」という言葉も好きだねぇ。
これも議論に勝てない奴が多用する。
あと（失笑）もそう。内容で勝負できない奴だね。

>管理侍さん
点検業者が管理会社より弱い立場にあるのはわかるけど、業者は有資格者（ＥＶ保守点検・
消防設備点検等）でその会社を代表して責任ある仕事をするのが普通、普通というか
決められた点検を粛々とするだけのこと。
管理会社が元請になったからといっても再委託するだけで、管理会社がそのチェックのための
点検をすることはないでしょう。
あなたの発想からすれば、管理会社より管理組合は強い立場にある訳だから、管理会社に紹介
してもらうか自分達で探して点検業者と契約をしてもいいでしょう。
何か？問題が発生したら当然点検業者が責任をとるだろうし、その解決をするのは
当たり前のことです。
しかし、そうなると部分委託となり面倒くさいから総合管理にしているのが殆どなのです。
管理会社が元請になれば点検業者はちゃんと仕事をするようになるし、何かあれば
管理会社が責任をとり安心だととられるあなたの考えは詭弁に聞こえますよ。

そこでいう総合管理は管理会社が元請になることと意味が違うの？

管理侍のほもだち認定をされた暇人です。
そう言われちゃうと管理侍さんは実際どんな人なのかが気になってきちゃいました。

それにしても>672は
>↑こいつほもだちの「暇人」さんだよ。
というんだが、その矢印の先の>671は
>管理侍へ
>君の管理会社は、
>・消火器の有効期限切れ
>・連結送水管の耐圧試験の未実施
>なんて皆無だよね。もちろん。

なのだが・・・。
一体この人は何を基準に「暇人が書いた」と認定してるんだろうか・・・。

さて、やっぱり議論が錯綜してるように見えるので暇だからまとめてみました。

【法的関係】
A管理会社が元請の場合（総合管理に点検等の業務が含まれる場合も入るのかな？）
(1)「（点検）業者」は「管理会社」に契約上の責任を負う。
(2)「管理会社」は「管理組合」に契約上の（元請なり管理委託なり）責任を負う。
(3)「管理組合」は「管理会社」に対して契約上の責任追及ができるし，場合によっては（誰かがしきりに言う女の子へのいたずらとか）「業者」に対して不法行為責任（行為者本人や業者の使用者責任）の追及もできる。

B管理組合と業者の直接契約の場合
(1)「業者」は「管理組合」に対して契約上の責任を負う。
(2)「管理組合」は「業者」に対して契約上の責任追及ができるし，場合によっては（同上）「業者」に対して不法行為責任の追及もできる（同上）。
(3)「管理会社」は契約の埒外だから契約上の法的責任は負わない。

【営業的・道義的な意味での「べき論，するorしないの実態」】
C管理会社が元請の場合（総合管理も入るのかな？）
(1)「業者」は当然業務をしっかりやる（or実際はしない）
(2)「管理会社」も，「管理組合」に対して責任を負っている以上，「業者」の業務をチェックする（or実際はしない）
D管理組合と業者の直接契約の場合
(1)「業者」は当然業務をしっかりやる（or実際はしない）
(2)（「管理会社」が「業者」を紹介した場合）紹介した以上，「管理会社」は「管理組合」のために「業者」の業務をチェックする（or実際はしないorしなくてよい）
(3)（紹介がない場合）「管理会社」は（点検とは別の）委託関係にある「管理組合」のために「業者」の業務をチェックする（or実際はしないorしなくてよい）

多分AとBについては誰も異論はないんだよね？（理解できない人がいる可能性はともかく）
で，CとDのどこでもめてるの？

＞(3)（紹介がない場合）「管理会社」は（点検とは別の）委託関係にある「管理組合」のために「業者」の業務をチェックする（or実際はしないorしなくてよい）

アホは言わない事。
管理会社は管理組合宛に来た請求書に基づき理事長の指示に従い支払い代行業務を行うだけ。

>>678
消火器の有効期限切れも、耐圧試験同様に、期限切れ前に管理組合に交換提案して、採用するかどうかは組合次第じゃないのかい。

>686
管理会社は単に紹介だけしたのに、業務のチェックまでする筈がないじゃないか。
紹介をしたからといって、その１社だけで決める訳ないんだよ。
相見積を取り理事会で検討することになるんだからね。
管理侍の子分になったと喜んでいるような単純な者に答えるのもどうかと思うけどね。

「どこが論点なのか整理してみました」に対して

>アホは言わない事。
とか
>管理会社は単に紹介だけしたのに、業務のチェックまでする筈がないじゃないか。

いう反応が来るとは・・・。

わざわざ
>（or実際はしないorしなくてよい）
とまで書いているのに・・・幼稚園の先生の気分だ。
>687と>689
は一度に読める文字数に上限がある人なんでちゅか？

>648でも書いたけど私は業界の人間じゃないから管理侍とあんたらのどちらが正しいか全然知らんのよ。
>686のCとDについても何の意見も経験も知識もないの。

>管理侍の子分になったと喜んでいるような単純な者に答えるのもどうかと思うけどね。

・・・じゃあ答えなきゃいいのに・・・。
ご丁寧に反応いただいちゃって悪いなぁ。
我慢のできない出たがりさんなんだねぇ。

あと
>紹介をしたからといって、その１社だけで決める訳ないんだよ。
>相見積を取り理事会で検討することになるんだからね。

っていうのは・・・
>686のD(2)の論点とは全然関係ないよね。
>686のD(2)は「紹介をした業者に決まった場合」を前提にしてるんだから。
その前段階の「紹介した業者に決まるかどうか」をここで論じてどうすんの？

まさか・・・「紹介はしたけど別の業者が選定された場合」を想定してるの？
D(2)をそう読み取るとは・・・。何と手の掛かる子なんでしょう。

ばーぶー。

↑は管理侍のほもだち

＞６９２
全く話しにならんね。さすが管理侍の子分だけのことはあってとろいね。
紹介した業者が決まる場合だってあるよ。
理事会で検討するんだからね。
管理会社は単に紹介しただけのこと。
これが分からんのだろうね、とろいから。

>>180
再度、管理侍の180の発言を引用する。
現在の混乱はこの妄言(③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任)が発端。
正しくは、(③理事にて業者選定して業務発注→「業者」の責任、である。
-----以下、引用------

当然でしょう。
マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
しかしゼロではない。
管理会社であれマン管士であれ業務を依頼すれば損害賠償責任は生じます。
当然業務内容が異なれば責任の内容も異なりますよ。
①管理会社に業務発注→管理会社の責任
②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任

>693は一体誰に対して怒りをぶつけているのか？
暑さでやられてしまっているんだろうか？

ほもだちが気にいったんでしょ。
管理侍は管理会社の権益を守ろうと平気で嘘を言っている。

>>当然でしょう。
>>マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
と述べた後で、
>>①管理会社に業務発注→管理会社の責任
>>②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
>>③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任
と書いているのだから、「責任」とは損害賠償責任を指している。
これでは、管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ、といってるのと同じことである。
これが、威嚇、恫喝でなくて何なのか？

>これでは、管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ、といってるのと同じことである。
>これが、威嚇、恫喝でなくて何なのか？

まあ理事長だって区分所有者に対して委任契約上の善管注意義務を負うだろうから（負わないの？）、業者選定過程に余程の過失や不正があれば「責任」を負う「可能性」もあるけどな。

いずれにせよ>180の
>③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任
は>696の言う通り法的に不正確だな。
あとは文脈上、どの程度の人間が「威嚇、恫喝でなくて何なのか？」と思うかでしょ。

>696は「恫喝された！」と感じたの？
だとしたらあんまり法律に詳しくないんだね。勉強した方がいいよ。
ちょっとでも法律を理解してたら、そんな心配しなくて良かったんだから。

>696が「俺は理解しているから恫喝されたなんて思わないけど、知識が無い人が読んだら恫喝されたと思うだろ！」と考えたのなら、優しい奴だな。
そして、そんな見知らぬ「知識が無い人」のためにここまで一生懸命書き込みを続けるなんて・・・私と同じく暇なんだねぇ。

>>消火器の有効期限切れも、耐圧試験同様に、期限切れ前に管理組合に交換提案して、採用するかどうかは組合
>>次第じゃないのかい。
そそ。
期限切れのまま使っても法的にはまったく問題ないよ。普通は耐用年数８年みたいだけどね。
さっき、近所のビル（そこそこおおきい雑居ビルだけど。）の廊下の消火器みたら１９９２年製造で
消防点検の点検済みシールは毎年貼ってある。
分譲マンションの場合も、大規模修繕工事のときに交換でもまったく問題なし。
まー、いざというとき使えなかったら？防火管理者が責任追及されるんかなあ。少なくとも管理会社の責任ではないね。

>>697
過去レスを読んでいないようなので再度、指摘しておくが、
管理侍が理事会でも同様の発言をしていた場合、
不正競争防止法2条1項14号に抵触する。
「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」

>管理侍が理事会でも同様の発言をしていた場合、
>不正競争防止法2条1項14号に抵触する。
>「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」

理事会の面々が「恫喝された！」と思うほどに知識がなければ「違法だ！」と騒ぐかもね。
ある程度知識に余裕があるなら「あれ？このフロント（orマン管士）おかしなこと言ってやがる。間違ってるのか法律を知らないのか。こいつは使えない（or信用できない）から変えよう。」で終わるだろ。

ところで、マン管士が「管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ」と言うことって

①「競争関係にある」、②「他人の営業上の信用を」、③「害する」にそれぞれ該当するんか？

>「管理会社以外に発注すれば、理事に損害賠償責任が及ぶ」
が不正確だってことには何の異論もないけど、
上記『不正競争防止法2条1項14号に抵触する』かどうかは疑問だわ。
ちゃんと各要素について確認・検討した？

>>700
暇なんでしょ？詳細はあんたに任せるが。。。
理事会でたことあるの？
輪番理事は素人ばっかりで、担当にちょこっと「管理会社以外に発注したら理事の責任」ってほのめかされただけでびびっちゃうよ。
そういうときは、わかってる人が切り返さないと、ホントに全部が管理会社発注になるんだよ。

>詳細はあんたに任せるが。。。

該当するわけない。

>理事会でたことあるの？

ある。正に輪番理事の経験もある。

>輪番理事は素人ばっかりで、担当にちょこっと「管理会社以外に発注したら理事の責任」ってほのめかされただけでびびっちゃうよ。
>そういうときは、わかってる人が切り返さないと、ホントに全部が管理会社発注になるんだよ。

それは由々しき問題だね。
要するにあんたは
「『管理会社以外に発注したら理事の責任』みたいな法的に不正確なことをほのめかすような管理会社が許せない。」ってことが言いたいわけだ。
確かに管理会社がそうやって仕事をとるのはフェアじゃない。
その意見には賛成するよ。

じゃああとは管理侍がどう反論するか待とう。

↑うちの管理組合の以前の担当はまさしくそういうやつだったよ。
というかそういうやつが普通なんじゃないの？
録音しといて交代させたけどね（笑）

よっぽど管理会社になめられてた管理組合なんですね。
なめられた原因は何だか心当たりあります？

>>704
輪番制でしょうね。うちは立候補が事実上無理だしなあ。
輪番制は、たまーに、闘争心のあるひとに当たる。
そういうときは、担当もいいのに変わる。

ああすみません。
>704は私。

やっぱり管理会社は理事がどんな人間かを見て態度を決めるんですかね。
どんな商売でもそうなんでしょうけど。

「闘争心のある人」が理事長に立候補してくれればいいけど，
逆に無能な人が立候補しちゃって居座ると最悪だし。

>輪番制は、たまーに、闘争心のあるひとに当たる。
>そういうときは、担当もいいのに変わる。

という点では輪番制は一つの安全策かもね。

>>やっぱり管理会社は理事がどんな人間かを見て態度を決めるんですかね。
管理組合が格付けされてるって知らないの？理事長があほの場合、植民地と同じだよ。
うちの場合は、新理事長に「理事長といっても一区分所有者に過ぎません。」ってフロントが訓示してるの目撃したよ。（私は後から、フロントは外注業者の一従業員に過ぎない、といってやったけどね。）

どっかの記事の引用

管理会社では独自の格付けをもとに、優秀なフロントマンを格付けの高い管理組合に担当させることが多く、そうでもない人は格付けの低い管理組合に付けるようにします。
なぜなら、いい管理組合は管理会社にとって「手強い」顧客ですが、それだけに気を抜くと他社に代えられてしまうという危機感があり、また自社の管理業務レベルを引き上げてくれる大事な顧客として評価しているからです。
反対に不活発で形骸化している管理組合は、管理会社の言いなりになるし、放っておいても売り上げが下がることはないので、それなりの対応でいいと見なされているのです。

>管理組合が格付けされてるって知らないの？理事長があほの場合、植民地と同じだよ。

って要するに
>>やっぱり管理会社は理事がどんな人間かを見て態度を決めるんですかね。

ってことでしょ・・・。

管理会社がマンション管理士の組合介入へ神経を尖らせていることはよくわかる
組合の覚醒をなんとか阻止したいのもよくわかる
しかし時代の流れで団塊世代のリタイアは従来のぼったくり管理会社を見過ごしにはしない
管理会社は更正すべきだろう
引導を渡すのはマンション管理士です

理念は分かります。
でも、実際、現状の試験制度によって生まれるマンション管理士にその力はありますか？
特に「マンション管理士」である「だけ」の人。

本当にマンション管理士に法的知識・マンション管理に係る知識・交渉力を求めるのであれば、あの試験では全く足りないと思います。

逆に、その程度の資格に甘んじているマンション管理士であれば、管理会社も左程介入を危惧しないのではないか、とさえ考えます（むしろ「生半可な知識やプライドで場を無用に混乱させられる」と警戒するのでは？）。

単にマンション管理士資格を有しているだけでなく、他資格での実績があったり管理会社勤務経験が長かったりといった背景がある人は、活躍の余地があるのかも知れませんが・・・。

>管理会社は更正すべきだろう 引導を渡すのはマンション管理士です

思い上がりも甚だしいね。まるで裸の王様状態だ。失業者、就活の分際ででよく言うよ。
但し、俺は管理会社ではなくマンション管理士を信じない、自力で管理会社をコントロールしている区分所有者だ。

>703
>録音しといて交代させたけどね（笑）

>707
>（私は後から、フロントは外注業者の一従業員に過ぎない、といってやったけどね。）

>711
>俺は管理会社ではなくマンション管理士を信じない、自力で管理会社をコントロールしている区分所有者だ。

俺は昔ワルだったんだよ。
むかつくセンコーをぶん殴ってやったらビビッてたぜ！

的な感じ？

>710
マン管の試験は択一式で簡単そうだけど、司法試験にしたって
ごく一部の科目しか試験はないからね。
憲法・刑法・民法・商法・民事訴訟法？の５科目だけだからね。
それ以外の法律は数多くあるからね。
それにおまけ資格の税法なんか全然知らなくても貰えるからね。
資格はなんでも取ってからが大変なんだよ。
それに個人差が出てくる。
資格とはそんなものだよ。
その試験に合格できる能力・知識があることが大事なんだよ。

>資格はなんでも取ってからが大変なんだよ。
>それに個人差が出てくる。
>資格とはそんなものだよ。
>その試験に合格できる能力・知識があることが大事なんだよ。

何の異論もないです。全面的に賛成。

でも
>その試験に合格できる能力・知識があることが大事なんだよ
の「試験」や、その試験合格に求められる「能力・知識」のレベルが低すぎやしないかと思うのです。

そのレベルの割に、期待される（されていることになっている）役割は、生活の本拠たるマンションという重要な資産の管理であり、扱う金額も多額で、利害関係者も多数に及びます。

逆に、その程度の「能力・知識」であれば無資格者でも備えられますから、外部の「マンション管理士」に依頼する動機も乏しくなるのではないかと思うのです。
「マンション管理士は素人では到底身につかないレベルの知識を備えているから依頼しよう。」というくらいの試験である必要はないのでしょうか？

例えば司法試験に合格し資格を取得したばかりの弁護士は、弁護士として十分な能力を備えていないでしょう。
でも一般人から見れば「素人では到底身につかないレベル」の試験の合格者ですから「新人で少々頼りないけど、自分で勉強するのはあまりに大変だから依頼してみよう」という動機があり得ると思うのです。

>>696
一つ覚えだねぇ。
言葉が足らなかったからって説明したでしょ？
>>633で書いてなかった？
「責任」というのは点検業者に対しての責任だって。
引用された文書も同様。

発注形態について
①組合→業者・・・ 業者に対しては組合の責任
②組合→管理会社→業者・・・業者に対しては管理会社の責任
どこに間違いがあるの？

そして>>642で管理会社に発注するリスクについても述べました。
②の場合、業者に対しての責任は管理会社だが、管理会社に対して責任は組合ですからね。

で、組合は発注先として業者と管理会社のどちらを選ぶかですよ。
組合は管理会社に対して強者。組合は業者に対して必ずしも強者ではない。
一方管理会社は業者に対して強者。
それならば管理会社を利用して業者に仕事させるのが最もリスクが低い。
当然コストは掛かる。どちらを選択するかは組合の自由。

私が言いたかったのは、後段の話です。

念のため「組合は業者に対して必ずしも強者ではない」の意味くらいわかるよね？

管理会社は業者として仕事を請け負っているんでしよ？代理人じゃありません。

多分
>633の
>「点検業者」のやったことに誰が責任をもち、
とか
>715の
>「責任」というのは点検業者に対しての責任
>①組合→業者・・・ 業者に対しては組合の責任
>②組合→管理会社→業者・・・業者に対しては管理会社の責任

の「責任」の意味を、
みんな「損害賠償責任を伴う」「法的責任」の意味にしか捉えられていないんでしょ。

管理侍の言いたいことは、
憲法66条3項の「内閣は・・・国会に対して責任を負う」
の「責任」に近いんじゃないかと推察。

簡単に言えば「責任者出てこい！」とか「私が責任をもって仕事をやり遂げます」みたいな。

確かに組合からしてみれば、理事会が不良業者を選んだら「選んだ責任は理事会にある！」となるわけだし。
その「責任」追及の行使として理事を罷免するわけだ。

もちろん、理事の行為態様によっては「損害賠償責任を伴う」「法的責任」が発生する場合もありうるけど、その「法的責任」と「責任者出てこい！」の「責任」では意味が違うよね。

違ったらスンマセン。

管理会社だろうが組合が直接業者に依頼しようが
点検の内容は殆どかわらないよ。
ちゃんとした会社であればね。
それに損害賠償にしたって、業者に落ち度があれば
それに応じるのは当然のこと。
管理会社はちょっと自意識過剰じゃないのかな。
点検業務で損害賠償まで発展することは殆どないしね。
ただ、面倒臭いから総合管理にはしてるけど。

管理侍の詭弁の中身は管理会社という元請け業者は代理人として管理組合の利益代表となるってことね

マンカン管理士は簡単な試験みたいですね

面倒くさいから総合管理
って、管理侍説の裏づけじゃん。

マジでバカばっかし。

バカな住民しかいないから、あんな試験でも充分ってコトでいいのかな？

>718は日本語の勉強からスタートしようぜ。

そんなことより本拠地に帰ったら？>管理侍

>719は句読点の使い方から勉強だ。

マンションを巡る問題のうち本当に困っていることの多くは、○×的な答えがあることじゃないからねぇ。資格試験のレベルを上げ下げしようが変わらないんじゃないかな。

打ちにくいのよん。やすものスマホ。

>>714暇人さん
引用された>>180の私の書き込みを読み返してみました。
そして今回の>>607と>>633の私の書き込みも読み返してみました。
180は業者選定に伴う理事の責任の話。
今回の607と633は発注形態に伴う組合の責任の話。
責任の内容についてはどちらも損害賠償責任の話ですが、全く別の話です。
結論は今回の議論に180を引用すること自体が間違いですね。

>>729
担当がそれを意図的に使えばあほ理事はびびるんだよ。わかってる人が問い詰めたら、いや、あれはそういう意味じゃないんです、って逃げるわけ。
理事会で外注費が割高だから何とかしろっていったら、下請法の規制で管理会社は下請けに値引き要求できないって言った担当がいるよ。（笑）

それはともかく、消防点検の知り合いに聞いてみたら、製造後10年経過した消火器の耐圧試験が義務付けられた模様。耐圧試験するより買い換えたほうが安いので、消火器は実質10年しか使えなくなるね。去年、消火器の爆発事故があったらしくて、省令かなにかが変更された模様。但し、施行はH26年からだよ。

>>730
理事、組合は常にリスクを考えて物事を判断すべき、というスタンスで私は話をしてきました。
しかし、あなたの言う「理事はびびる」という状態になるのはよくないですね。
リスクを語るあまり理事に過剰な不安感を与えたり、
結果として理事会、組合の判断に悪影響を与えているとしたら問題です。
その点については管理会社として注意が必要であることを認識しました。

ありゃま、まだ起きてるの?
別に注意なんかしなくてもいいけど、さっきの「責任」を「紛争解決」って言い換えたら、営業トークとしてかなりよくなるよ。
・管理会社発注なら管理会社は請負契約の当事者として紛争解決に当たる。
・第三者の業者に直接発注なら、管理会社は契約事務、現場立会いのみ行い、紛争解決には関与しない。（関与したら非弁行為になる。）

>>730
消火器のこと勉強してきたね。えらい！
因みに、消火器のリサイクルも義務付けられちゃったね。

組合は適宜　マンション管理士　司法書士　建築士　弁護士　などを活用し　管理会社から自己の財産を守りましょう

活用？ 金払う気あるの

活用すれば経費は大幅に削減できます、コンサルタント料は楽に払えます。
管理委託費は最初に削減します。

大手管理会社→独立系中小管理会社なら、コンサルタント使わなくても安くなる。

マンション管理士もピンキリ、経歴学歴見てから相談することをお勧めします。
管理会社と組んでるマンカン士もいますからね。

あんた凄いな。
学歴見て何がわかるの？教えて。

>739
高卒ではマン管の試験には殆ど合格してないとのことだよ。
１％もいないとのこと。
殆どは大卒なんだけど、やはり高学歴の合格率は高いだろうね。
やはり大卒のマン管士の方が、いろんな知識があるだろうから
そちらの方がいいね。
勿論殆どは大卒だけどね。高卒は１％以下ということだから。

>>734
>>736
あなた方がマン管士かどうか知らないが、そういう発言がマン管士の信頼を更に失墜させている。
734
いい加減に管理会社を一括りで悪のように言うのはやめたら？
736
安ければそれでいいのですか？

高卒で出世したひとは戸建てを買ってるんだよ。
だからマンションに興味ないんだ。

まあまあ、そば屋にも、老舗もあれば立ち食いそばもある訳だから。

そいつは立ち食いフリークだから、富士そばと小諸そばの違いは語っているだけ。

管理侍が、更科そばと籔そばの違いを語ろうっても、それは無理。

テイダイ卒はいないのかい？

>いい加減に管理会社を一括りで悪のように言うのはやめたら？
昨年5月適正化法施行規則の一部改正で財産分別管理などが規制されたのは管理会社を一括りで悪の権化と決めつけた結果です。そうでなかったら悪質管理会社のみを罰すれば済むことです。
>安ければそれでいいのですか？
管理委託料のみではないのです。管理委託の範囲を拡大悪用して管理会社のみが暴利を貪ることも問題なのです。
だからと言って職に、食に飢えているマンション管理士を使えば管理組合の財産への被害は拡大することはあっても何の益も無いことは明白ですので、管理組合、取り分け理事長始め役員諸氏が例え共有財産とは言え自分等の財産は他人が守って呉れるなどとの幻想を捨て自分等で守ることが必要です。

740が高卒なのは解った。

>>745
法規制などの理解については、滅茶苦茶な理屈である。
施行規則の改正は一部の悪質な管理会社、従業員による金銭事故防止等を目的としている。
法律等の施行、改正の決定がその法律の対象者全てを想定しているのであれば、日本全国の企業、国民は全て悪の権化ですね。

細かい法規制下にある管理業界と、ほとんど法規制のないマン管士ではどちらが健全なのでしょう？

あとコストは安いに越したことはないが、限度を超えた減額は質に影響する。
これについては時間のある時にじっくりと意見を述べたい。

最近は、最低時給で雇っても大丈夫。
やるきのないひとは生活保護を受ける時代になったんだ。
管理侍の指摘は古い考え方だよ。

弁護士に８９３の味方が要るように、マンション管理士にも悪徳管理会社の味方がいる

契約前に、経歴と学歴の確認をしましょう。

東北３県でマンション管理士の活躍が顕著になってきたと報じられた。
地震による建替えや大規模修繕に対しての対応のためである。
これを機会にマン管士の台頭が全国的に広がっていくものと思われます。

何らかのきっかけにはなるだろうね。

弁護士と仲良くしとかないと、あとで「非弁行為」だって責められるよ。
土地家屋調査士も「非弁行為」で処分されるケースがあるらしい。
境界線トラブルで、下手に「こうしたほうがいい」とか言ってしまい、
当事者のどっちかが怒り出して弁護士に頼んだりすると、弁護士がその土地家屋調査士を「非弁行為」で訴えるらしいから気をつけてね

土地家屋調査士の非弁行為
調査士さんが懲戒を受けているのは資格の無い者が測量をしたという
懲戒が今年１件あります
境界争いの場合まず土地の測量は土地家屋調査士に依頼しますが
そこで紛争があった場合に調査士が紛争を解決するようなことをした
場合に非弁行為にあたるという弁護士の判断だそうです
境界でもめている現場でここを境界としたらどうでしょう、
などとは言ってはいけないということです
これも双方納得で境界が決まればバレナイのですが一方が不服で
弁護士に相談行ったら調査士さんは権限外行為（紛争を示談で解決）
は非弁行為になります
調査士は測量が仕事ですから示談や和解の相談はしてはいけません
もめてるもの同士がここにしますと言った時にポイントを打つのです

>施行規則の改正は一部の悪質な管理会社、従業員による金銭事故防止等を目的としている。
とんでもない。管理会社は横領の権化であるから補償保険を付けた上で更に1ヶ月しか管理会社の名義にしかできなくなったと言うことは管理会社の横領癖が証明されたと言うことである。
>法律等の施行、改正の決定がその法律の対象者全てを想定しているのであれば、日本全国の企業、国民は全て悪の権化ですね。
横領癖のある管理会社への規制と、性善説にたつ一般法律とすり替えるとは管理会社の反省もなく居直りそのものである。今後益々管理会社の横領癖には注意する必要を痛感した。

管理侍さん

お願いごとなのですが、国土交通省あたりが出しているであろう、管理会社における個人情報のガイドラインのホームページを教えてください。パブコメも教えてもらえると助かります。


検索方法が悪いのか見つからなくて。

>管理会社は横領の権化であるから補償保険を付けた上で更に1ヶ月しか管理会社の名義にしかできなくなった

等々という縛りがかけられた「管理会社」
と
2時間50問4択の大して高度でもない試験に合格すれば何の関連キャリアがなくとも「有資格者」を名乗れて法整備も大してされておらず資格取得後の資質検証制度上の縛りも無い「マンション管理士」

どっちと関わるのがリスキーかを各人・各組合が考えりゃいいんじゃないの？

で、その結果が現在の管理会社への委託率とマンション管理士の起用率に表れているわけだ。

前にも書いたけど、試験制度を変えない限りマンション管理士が広く信頼を得られるようになるとは思えない。
だから「他に頼れる人がいないからor面倒くさいから管理会社に丸投げする」人も減らない。

管理会社の健全性増進
と
マンション管理士の能力（への信頼）向上
のどっちが早いかだね。
どっちも変わらないかもね。だったらやっぱり
「他に頼れる人がいないから管理会社に丸投げする」人も減らないと思うな。

ああゴルゴさんだ。
先日の
>マンションを巡る問題のうち本当に困っていることの多くは、○×的な答えがあることじゃないからねぇ

に異論は全くありません。
でも
「○×的な答えがあることじゃない」
からこそ、○×的な答えがあることについては十分な知識が必要だと思います。
それを問うのが試験です。

最低限要求される知識のレベルが低ければ、知識だけでは解決できないことを解決できるとは思えません。
「知識がなくとも解決能力がある（と思われる）人」でいいのだったら、それはもう「資格」じゃなくて「長老」とか「リーダー」だと思います。

>どっちと関わるのがリスキーかを各人・各組合が考えりゃいいんじゃないの？

マンション管理士は金無し、頭無し、失業同然で管理組合が契約、委託の相手にすべきではない事は明白。

>マンション管理士は金無し、頭無し、失業同然で管理組合が契約、委託の相手にすべきではない事は明白。

こういう類の人のお相手をするにはマンション管理士に矢面に立ってもらうのがちょうどいいんだろうな。
弁護士に頼むほどでもないし。なるほど、需要はあるわけだ。

それにしても・・・
文末が「・・・事は明白」
を多用する人ってこの掲示板に多いのかな。それとも一人なのかな。どっちでもいいけど。

＞７５４さん

何の目的で、何がお知りになりたいのか解りませんが、ご参考まで

http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/gyoumu/guideline.pdf

侍さんは、まだ勤務中と思いお節介です。

管理会社への丸投げは自殺行為です
マンション管理士の業務は組合の自殺を止めるものです
市町村の依頼でマンション管理組合の規約や経費削減などの相談を受けるマンション管理士は増えています
もちろん組合は負担ゼロです

管理会社やマンション管理士への丸投げは共に自殺行為です
管理会社には心を許してはいけませんが、マンション管理士の業務は口先人間で何の役にも立ちません。

760です　761の説得力の無さは一度でも理事を経験した人ならよくわかる
マンション管理士の資格を得る人々は様々な社会経験を積んだ人が多い
比較して管理会社の社員はと問えば...........いわずもがな

騙されてるほうが楽ですよ

>>753
あなたの思い込みなどどうでもよいことです。
「一部の管理会社」という私の意見を否定するということは、
「全て、またはほとんどの管理会社」といことになる。
さて、それでは日本全国の管理会社中、何社が横領をやったのですか？
権化というからには、その数字を示しなさい。
また適正化法施行規則の改正は管理会社性悪説に基づき、その他の法律は性善説に基づく、
ということは、管理会社以外の民間企業は全て善であり、管理会社のみが悪だということになる。
その根拠を示しなさい。

ゴルゴ１３さん
前期高齢管理士さんの言われる通り勤務中でした。
今帰宅途中ですが疲れました。。。
最近忙しくて。

前期高齢管理士さん
最近、仕事も書き込みもお疲れ状態です。

>>762
なぜそんなに偏った意見しか言えないのかな。
社会経験のような個人的なことは、人それぞれでしょう。
マン管士であれ、管理会社社員であれ様々な社会経験を積んだ者もいればそうでない者もいる。
問題は、社会経験というベースの上にある、管理に関する知識、経験の豊富さでしょう。
当然、その他にも必要なスキルはある。
とにかく管理会社はダメ、マン管士は良い、しか言えないのか？

要するにマン管士という人種のレベルがそう言うレスを生むんだよ。
真に社会経験を積んだマン管士(というか社会人)ならそんなこと書かない。
ただのニートあがりだから、あの程度の試験合格が嬉しくて舞い上がって反動と妄想でこうなるんでしょ。
むしろ気の毒。

管理組合の意識が高くなったら管理侍の年収は三百万になるよ

前期高齢管理士さん、管理侍さん

どうもです。私も帰宅途中ですが、乗り過ごして、戻っているところ。。。

暇人さん

私がマンション管理士のコンサルタントのイメージは、ＰＪリーダーです。
専門家の意見（例えば、リーガルオピニオン）ではないです。この辺りの違いかもしれません。

マンション管理士は、安い業者つれてくるんでしょ

管理侍さんへ
＞最近、仕事も書き込みもお疲れ状態です。

その様ですね。
お互い今とは違うＨＮの頃から、貴兄の書き込みには一目置いて拝見していますが
最近、昼間の投稿が増えているのを気にしていました。
やはり、帰宅後一杯飲みながらＰＣに向かって投稿されたレスの方が読み応えがあります。

仕事はお疲れでも頑張るしかありません。

マンカン士は暇です。

＞マンション管理士の資格を得る人々は様々な社会経験を積んだ人が多い

失業者を含む社会の落ちこぼれが受けたがる学力、経歴共に要らず一万円あれば受けられる資格です。

＞マン管士であれ、管理会社社員であれ様々な社会経験を積んだ者もいればそうでない者もいる。

いるいないの問題ではなく、これらの業界そのものが社会経済の中でスキル、能力、学力のいらない低層階級の職業と言うことです。

>775
興味深いです。
是非ソースを。

マン管士の仕事は、依頼を受けた管理組合のマンションの管理状態を最適化するための助言である。
最適化の内容はマンション個々により異なる。
最適化に管理会社変更が必要であれば、そのような助言をする。
しかし必ずしも管理会社変更が最適化に繋がるとは限らない。

マン管士に必要なことは、
①そのマンションの抱える問題の本質とその原因を正確に見抜く力
②原因を取り除き問題の本質を解決するための提案力

一般的にリプレイスの相談を受けたマン管士の多くはリプレイスを積極的に薦める。
しかし、その管理組合にとって今リプレイスすることはマイナスになる、という場合もある。
そのような時に「今はリプレイスすべきではない」と助言できるマン管士は本物である。

前期高齢管理士さん
レスありがとうございます。
上記777で少し喜べるのは疲れてる証拠ですね。
今日も出勤ですが、もちろん仕事は頑張ります！

ゴルゴ１３さんも遅いご帰宅ですね。
仕事？飲んでた？
お身体ご自愛ください。

皆さん>>775をよーく記憶に留めておいてください。
これが管理会社批判を繰り返している者の思考です。
会話にならなくて当然ですね。

>マン管士に必要なことは、

財力であるがどうにもならないのが現実です。

＞皆さん>>775をよーく記憶に留めておいてください。

＞780　も同じです。

＞一般的にリプレイスの相談を受けたマン管士の多くはリプレイスを積極的に薦める。
当然です。当該マン管士はリプレイス先の管理会社から成功報酬を頂けることになってます。
＞しかし、その管理組合にとって今リプレイスすることはマイナスになる、という場合もある。そのような時に「今はリプレイスすべきではない」と助言できるマン管士は本物である。
そんなことしたらお友達の管理会社はいなくなりご自分も生活が成り立たなくなります。
管理会社とマン管士は同じ穴のムジナです。この穴に落ちない様にするのが管理組合のあるべき姿です。

前期高齢管理士さん

ありがとうございました。

因みに、リプレイスされた管理会社が緊急連絡先（勤務先等）の情報を
のらりくらりで返却しないという話を聞いて、
ガイドラインはどうなっているのか見たかったんです。

管理会社が（下請け等に）委託する場合は、11条に規定があります。
他方で、管理業は管理組合から個人データの委託を受けることが想定されているのに、
そちらの方は、はっきりとした手続き規定がないように思います。

有識者が作っているのでしょうが、イマイチなガイドラインのように思えます。

>>777
報酬もらって、生活しているのに、そんな管理士居ないでしょ。

管理組合が修繕工事をしたいと言ってきたのを、止めましょうなんていうフロントいるんかい。

>ゴルゴ１３さん

どういたしまして。
お知りになりたい訳は、その様な事ではかと経験上想像はしていましたが
貴方のお立場が解りませんので、あのような書き方になりました。

私もリクエストに応える為に検索してみただけですが、如何にも解りにくい文章ですね。
多分、高菅協の法務担当者か、顧問弁護士が作ったものでしょう。
シンプルに読めば、個人情報保護法を管理会社に当てはめて、実務上の解説しただけです。

よくある事例は、管理組合が管理会社抜きでアンケートを取ろうとしたり、臨時総会を
開催しようとした時に、管理会社が個人情報保護を理由に開示を拒む事です。

管理組合にも責任がありますが、住民（区分所有者＝組合員）台帳は、常に理事会が把握
しておくべきものです。受託業務の一環として台帳となる情報を把握している管理会社は
委託者である理事会の要求を拒める理由は有りません。
個人情報保護法を持ち出すのは詭弁です。（それとも担当者が誤った理解をしているか）

処で、私も若いころは周りから「乗り越し名人」と呼ばれていました。
大抵が新幹線での事でしたから洒落にもなりませんでした。

大多数の管理委託料なんて、親会社デベがつけたもの。相見積もりをしたフェアな価格より高いと考えるのが普通の感覚でしょ。その意味からリプレイスありきがあながち間違いではない。

管理会社を変えることへの異常な恐怖感をもつ　悪徳管理会社の社員という構図ができました。
変更のチャンスと捉えることのできないジレンマもよくわかる。
会社をやめてマンション管理士となって見るのも一理ありますが　その前に試験があります。

＞よくある事例は、管理組合が管理会社抜きでアンケートを取ろうとしたり、臨時総会を
＞開催しようとした時に、管理会社が個人情報保護を理由に開示を拒む事です。

◎なるほど悪徳故です。

＞よくある事例は、管理組合が管理会社抜きでアンケートを取ろうとしたり、臨時総会を開催しようとした時に、管理会社が個人情報保護を理由に開示を拒む事です。

組合員のリストや非居住者の住所は理事長が引継いでおりますので「よくある事例」ではりませんし実態を知らない書き込みですね。

>７８０
どちらが実態を知らないかは、多くのマンションの実態を知っている人には解ります。
自分の知っている事が全てに当てはまるとの思い込みは他人には通じませんよ。
貴方のマンションは、この件に関しては普通です。
台帳不備で困っている管理組合に対して、理事会が把握すべきと指摘ししたのです。

この程度のスレに反応するのも大人げないと自覚しつつの投稿です（暑さのせい？）

７８０は７９０の間違い（やっぱり暑さのせいか）

>７７７　管理侍さん
先月の終わり頃、貴兄や理事です。さんとこの観点で意見交換しましたね。
当然、お説には概ね同意しますが、①②共なかなか難しい事です。
残念ながら私も「これで良いと自覚できる水準」には永久に届かないでしょう。

管理会社のフロントを経験する事の利点が一つ解りました。
管理会社の関係が正常に保たれ運営されている事例を知ることが出来る可能性がある事です。

管理士の方から管理組合にアプローチするケースは皆無に近いと思います。
何か問題を抱えている（と思っている）組合側からのアプローチがきっかけです。
だから管理会社の業務を色眼鏡でみる癖がつくのでしょう。
資格取得知識の最初に適正化法制定の経緯を学ぶのも原因ですが…。

管理会社のフロントで、個人情報保護法を理解しているのがどれだけいるんかい。

管理会社は、所詮、親デベの分譲後の利益の受け皿。

その理屈だとリプレイス後の起用管理会社はもれなく優良会社ということになるのかな？

だとするとやっぱり「あらゆる管理会社は搾取至上主義」という誰かさんのご主張はなりたたなくなるね。

この主張を修正して「あらゆる管理会社は起用された途端に搾取至上主義になる」というなら、リプレイスの意味もないよね。

最終は自主管理であり、其れに協力する形で残るまともな管理会社。

リプレイスで優良管理会社になるとは限らない。
管理委託料が妥当なものとなるだけ。


最終が自主管理というのも歴史をしらないやつ。

スタートが自主管理で、管理委託の範囲を広げてきた。とすれば、最終は第三者管理者方式。