変動金利は怖くない！！その２８

これからローンを組む予定のものですが、固定か変動か正直迷ってます。
金利があまりあがらないとお考えの理由をどなたかご教授いただけますでしょうか？

>>636

5000万35年変動0.875の場合の内訳
月々の返済額138,244（元本101,794利息36,450）
5年後の残債43,759,112

5000万35年3%固定の場合
月々の返済額192,425（元本67,425利息125,000）
5年後の残債45,641,167

返済額の差額54,231年間650,772、5年間で3,253,860

差額を繰り上げたとしたら変動の5年後の元本40,505,252
3%固定と比較した場合5年後は500万の元本の差が出る。
金利上昇リスクに年間100万の保険を掛けてる事になる。

5年低金利が続けば月々の返済額も減少するので金利上昇リスクへの耐久力ももっと上がってる事になる。


あとは借入当初5年の金利上昇リスクをどう見るかだけ。5年低金利が続けば当初35年5000万の借入だったのが4000万30年の借入へと変化する。

借入額が少ないというのが何よりもの安心だと考えると借入れ初期に利息ばかり払って元本が減らない固定金利は不安だなぁと思う人も中にはいるのでは？

フラットSにしても35Sで考えると2010年9月にたった一度だけ優遇後1%近くまで落ちた（団信入れれば1.3）ので当初10年1.3は魅力かもしれないけどそれ以降優遇前2.5から3くらいをうろうろしてる。

私は実はフラットの一番不安な所はフラットスレ見てもネット銀行系の最安金利しか語られていない所。今は楽天銀行が最低金利だけどここって元イーバンク銀行で経営難から当初同一銀行間無料だった振込み手数料が有料になったり、他行より高かったり。そこで住宅ローンを組むという事は少なくとも数十年はその銀行でいろいろな取引を行う事になるはず。にもかかわらず、数年前にできたノンバンクネット系でしかも経営が不安ですぐにではなくとも長い目で見れば撤退する可能性もあるはず。そうなると業務を受け継ぐ新しい金融機関が同じ金利で引き継いでくれるのか？

銀行にとってフラット販売での利益は金利上乗せ分になるので引き継ぎ先のフラットに合わせてくるかもしれない。ちなみにメガバンク系のフラットはネット系より0.3以上高い。高いのにはそれなりの訳があるはず。自分だったらたとえ金利が安くても新興ネット銀行からは借りずに地元有力銀行かメガバンクからにするなぁ。

まぁ、そのへんは価値観の違いかもしれないので楽天から借りる事を全面的に否定はしないけど。自分には無理。そう考えると変動しか選択しが残らなくなる。

>>650
状況次第だけど、金利上昇があまりないというのも半分は当たっていると思う。
なぜなら5年経過時点でも大して金利が上がっていなければ、その後数年間についても
高い確率で低金利継続が予想できるということだから。
5年前に借りた人は、今そう思っているだろう。

だけど、基本的にはそこからかなり金利上昇し、かつそれが維持されないと、
もう支払額の逆転は起き得ないから、というのが理由。

例えば今、返済期間10年なのにフラットSを使う人は（ほとんど）いないでしょ？
理由はもちろん、変動と返済額の逆転が起きるのはかなり難しいから。

>>651
金利は将来のお金の値段だから。

これだけ長い期間、低金利にしても借り手がいない。
人口動態的にも期待できない。（将来の改善見通しもない）

つまりはそういうこと。

なお、あまり上がらないのは変動金利（政策金利）で、長期金利は分からない。
とりあえず世界の景気回復期待はそがれてきたようなので、短期的には安心感はあるけど。

>653
>5年経過時点でも大して金利が上がっていなければ、その後数年間についても高い確率で低金利継続が予想できるということだから。
すいません。
経済に不案内なのでもう少し質問させてください。
「５年経過して金利が上がっていなければ、その後も上がらない」という論理だと永遠に金利が上がらないという論理につながるように思えるのですが、何か別の判断がその間に挟まっていたりするものなのでしょうか？

>653
>基本的にはそこからかなり金利上昇し、かつそれが維持されないと、もう支払額の逆転は起き得ないから
連投申し訳ございません。
何パーセントまで上がってしまいかつそれが維持されると支払い額が逆転するお考えでしょうか？

変動金利は政策金利連動なのだから景気を良くしようと思ったら低金利を続けたほうがいい訳です。

ではなぜ中央銀行は政策金利を上げるのかと言うと、低金利が長い間続くと資金を安く調達出来る事からバブルを発生させてしまうからです。ですから中央銀行は急激なインフレを抑制する為に金利を上げて加熱しそうな経済に水を挿すのです。

バブルのような一気に大きく上昇し、弾けて大きなダメージを受けるよりも穏やかに長期間好景気が続いたほうがいいわけです。その調整弁が政策金利であり、それに連動する変動金利な訳です。

変動金利だけで例えてみますと1%を割るような低金利が続くとマンションを買おうという人が増えます。マンションが売れればデベが潤い、ゼネコンが潤い、原料メーカーや建材メーカーなども潤います。当然金融機関も潤います。すると経済が回転しだし、景気が良くなります。デベはそんなに売れるのならばと価格自体を引き上げます。当然地価も資材価格も上がってきます。放っておくと際限なく上昇しだす訳です。

そこで中央銀行は金利を上げるわけです。どんなに良い物件で値段が手頃でも金利が高ければ売れなくなります。売れなくなればマンション価格も地価も下がりだします。同じような事がすべての業種で起こるわけです。

このように中央銀行は金利の上げ下げを行って持続的に経済成長をするように政策を行っているわけです。

今最低限新聞や報道番組を見ていれば日本はしばらく不況が続くだろう、80年代のような発展は難しいだろうと誰もが思うはずです。という事はしばらく低金利は続くだろう、80年代のような高金利時代は難しいだろうと言っているのと同じ事になるわけです。

もちろん、日本が90年代バブルのように近い将来なる事は可能性としてゼロでは有りませんから絶対とは言い切れませんので変動が絶対有利では無いわけです。

そのへんをどう判断するかだけだと思います。

>>655
>「５年経過して金利が上がっていなければ、その後も上がらない」という論理だと
>永遠に金利が上がらないという論理につながるように思えるのですが、
>何か別の判断がその間に挟まっていたりするものなのでしょうか？
概ねその通り。正確には、
「多少のアップダウンがあったとしても日本を取り巻く経済状況に大きな変化がなければ」
だろうけど。

いつか、状況に大きな変化があれば、異なるシミュレーションが必要になるかもしれない。

>>656
これは計算で求められるでしょ。自分で計算してみて。
シミュレーションサイトはいっぱいあるから。

ざっくりで良いと思うよ。それで十分だし。
徐々に上げるのは面倒だから、直接釣り合う金利を求めると良いと思う。
実際は徐々にしか利上げされないし、金利が低いと残債の減少ペースが速いから、
釣り合う金利以上に上昇しないとダメだけど。

>652
まず回答ありがとうございます。
非常にわかりやすく助かります。
率直な疑問をぶつけさせてください。
まず、変動の金利を0.875で５年間も計算するのはちょっとフェアではない気がしました。
変動って文字通り変動するリスクを追っている訳ですからせめて１．５％位で計算すべきなのではないかと感じました。１．５％で計算すると、それでももちろんこの時点では変動が有利ですが今回の計算ほどの差はありませんでした。
素人意見なのでつっこっみあがあればお願いします。

>5年低金利が続けば当初35年5000万の借入だったのが4000万30年の借入へと変化する。
これを見た時まだ３０年も金利上昇のリスク期間があるのかーって思いました。
仮にこれが２０年１５年でも金利が上がるには十分すぎる年数に感じるので結構長いなと感じます。
これだけのローン抱えて金利が上がりだしたら怖いと思うのですが、その辺はなにか金利が上がらないとお考えの理由がやはりおありということなのでしょうか？

>659
もう、自分で考えたら？
それか、テンプレ読んだら？

>>659
>まず、変動の金利を0.875で５年間も計算するのはちょっとフェアではない気がしました。
なるほど。

>変動って文字通り変動するリスクを追っている訳ですからせめて１．５％位で
>計算すべきなのではないかと感じました。

これはあり得ない。
つまるところ、なぜあり得ないかが理解できないから、フラットを選ぶ人がいるんだろう。

0.775％スタートで考えて、平均金利に直して0.875％で妥当なくらい。
人によってはそれでも金利予測が高過ぎる、と言うだろう。

>>659

ではご自分が変動金利の上昇幅を決めてシミュレーションすれば良い。
金利は上がったり下がったりします。来年0.25上がっても再来年にはまたゼロに戻るかもしれない。1.5が現実的かどうかは意見が分かれるところですが、変動金利の仕組みを考えると、3月9月に改訂するので9月時点で政策金利の変更がなければ来年3月まで今の変動金利が維持されます。

9月まで利上げがある可能性はゼロでは有りませんが極めて低いと思います。では来年3月まではどうか？
金利が1.5まで上昇するには日銀の政策金利変更を実に6回分です。

2005年当時の福井総裁が政府からの猛反対を押し切って0.25の利上げを行いました。2001年にも速水総裁はITバブルを理由に0.25の利上げを行いました。結果は経済の失速、再びゼロ金利です。

そのような状況下、金利上昇をどこまで見るか？です。



仮に今後5年間の変動金利平均1.5想定としても仰ってるようにそれでも3％差額繰り上げを行えるのであれば変動有利は変わりません。それでも不安だというのならば固定も選択肢として有りだと思います。借入れ後に金利動向を一切気にせず家賃のようにただ引き落とされる状況を魅力と感じる人もいるでしょうから。

>>662
661です。親切ですねぇ。

2012年までは日銀の利上げはないでしょう。2013年でもどうか？という現状。
そこから0.25％づつの利上げペースで1.5％なんて非現実的。
そもそも、ここ10年以上0.5％までしか上がったことないし。（その後は利下げ）

平均で1.5％なんて、計算間違いを指摘されること請け合い。
それにスタートが低金利だとその分、残債が多く減るし。

>661
金利の上がり下がりはすごい学者でもわからないと以前書き込みにありましたが、0,875％が妥当であり逆に高すぎる位というのはどう考えればよいのでしょうか。
１．５％ので変動金利を計算するのが有り得ないし、なぜ有り得ないかが理解できないからフラットを選ぶ人がいるとのことでしたが、すごい学者でもなかなかあたらないのが金利推移の予想ということに照らし合わせると、「1.5%は有り得ない」というのには少し疑問が残ります。
また「なぜ有り得ないかが理解できないからフラットを選ぶ」と言うのも同じ理由で疑問が残りました。

いかがでしょうか。
わからないなりに質問していますので的外れであればご指摘いただければ助かります。

６６２さんも６６３さんも自分の予想を固く信じてやまない方々で、なおかつその予想に人生かけておられる方々なのです。

すごい学者でもなかなかあたらないと言われている金利推移予想を彼らが「僕はできるもん！」と言ってる姿に涙が止まりません。

ま〜いいじゃないですか、いろんな人がいるんですよ。世の中。

>>664

政策金利と長期金利を混同されてますね。政策金利は金融政策決定会合で決められます。

http://www.boj.or.jp/mopo/outline/index.htm/

上の日銀のHPを見れば金融政策がどういうモノか理解出来ると思うよ。

金利が上がるか下がるか予想出来る人はいませんが、どうなると金利が上がり、下がるかは予想出来ます。

>>664
>>665
これはコンセンサスで、ただその事実を書いているだけ。個人の予想ではない。
コンセンサスを外れることはもちろんあるけど、大きく外れることはまずない。

例えば震災で想定よりも利上げが遠のいた（予想が外れた）のは事実だけど、
反対に利上げペースが上がるのは難しい。足元は利上げできない材料ばかりだから。

>>665

茶化さないで下さい。

政策金利に限って言えば学者だけでなく経済アナリストでもほぼ当ててますよ？予想が難しいのは市場売買で決まる長期金利。

経済と物価情勢で人間が決める政策金利は予想がしやすいし、変更の条件が分かりやすいですので。

>667
コンセンサス？
え？
面白い事を言う人ですね。
どう見ても個人の予想にみえたけど、コンセンサスでしたか。
どこを見れば「利上げはないだろうってみんな思ってます！」っていうコンセンサスを確認できるんでしょうか？

>反対に利上げペースが上がるのは難しい。足元は利上げできない材料ばかりだから。
これもコンセンサスっていうんですか？

>668
>政策金利に限って言えば学者だけでなく経済アナリストでもほぼ当ててますよ？
だったら大儲けができそうですね？
ぜひどこをみるとそれを確認できますか？

>>669

申し訳無いが日銀の金融政策決定会合、その後の総裁会見、財務大臣の発言、G7の共同声明、そのへんを見てれば（新聞くらい読んでれば）金利上昇が必要な経済情勢では無い事くらい分かるよね？

世界中の金融当局の思惑が低金利政策の継続なのに逆張りする事もなかろうに。
それをコンセンサスと言うんだよ。

>>670

http://www.boj.or.jp/mopo/mpmsche_minu/minu_2011/index.htm/

上見るといいよ。

そもそも政策金利が当分上がらないと大半の人が予想してますがそれでどうやって大儲け出来るんですか？是非聞きたい。

>671
とんちんかんにも程がある。
マーケットにコンセンサスがあるってことだと思うけど、本当に面白いことを言うだな。

>672
これ日銀発表じゃねーかよ
当事者が当事者の予測をしたものを、普通、世間は予測とは言わないと思うよ。
それを世間では希望という。

政策決定権のある総裁が物価が1%超えないと政策金利上げないと言ってたり、資源高に起因する物価上昇では利上げしないと言ってるのにそれは嘘だと言いたいわけ?

>675
子供手当てってどうなったの？

http://www.bk.mufg.jp/report/mksc2011/market_273.pdf

金利って資金需要が無いと上がらないんだぜ？
資金需要が上がるという事がどういう事か理解出来てる？

>>676

ギャグ？
金融政策と民主党のマニュフェストを一緒に考えてるとかｗ

>672
普通はねFX会社の経済指標のページをみるといいよ！ってアドバイスするものなんだよ。
たぶん言ってるのはこういうページででいている予想を言ってるんでしょ？

って話をふった俺がなんで教えてるんだよ。

日銀HPをチョイスするそのセンスがきらりと光った瞬間だったよ。

>678
おいおい

子供手当てがなくなったので金利が上がる可能性が有ります！

>>678
固定君は長期金利との区別もついてなかったんだんだから、マジで言ってるだろうよ

>>679

FX？金利は為替変動のひとつの要因だけどそれだけで儲けられないでしょ？

政策金利で今の円高進行を説明してみ

政策金利読めると何故大儲けできるのか教えてえらいひと

>>669
>どこを見れば「利上げはないだろうってみんな思ってます！」っていう
>コンセンサスを確認できるんでしょうか？
新聞を読んでれば定期的に載ってるよ。
当の日銀のHPにも載っているけど。

日銀は市場に低金利の長期化を理解させたいから、あの手この手で低金利継続をアピールしてる。

新聞も読まない程度の人に政策金利を語って欲しくないな。

>683
だれがFXで儲けられるって言ったの？
教えてくれよ。まじで。

もうやだこの人たちと話するの。

>>684
無理。だってほとんど全員が「低金利継続」を予想しているんだから。
賭けが成り立たない。

>>687
そんなはずないよ。だって固定さんが儲けられるって言ってるんだもの。
そろそろ披露してくれるはずだよ。

>685
面白半分で聞いてみますが、新聞のどこにそのコンセンサスとやらがかいてあるんでしょうか？
最近の新聞の何面とかわかれば是非。

テンプレすら読まなかったのに（笑）

>>689

新聞読んでないと自ら言ってる事になるぞ？
最近では先週会合が有ったばかりじゃないか

http://mainichi.jp/life/money/news/20110521k0000m020131000c.html

日銀が２０日の金融政策決定会合で政策金利（無担保コール翌日物）を現行の年０～０．１％程度に据え置き、実質ゼロ金利政策を維持することを全会一致で決めたのは、東日本大震災の影響で生産や消費が低迷しており、景気の動向を注視する必要があると判断したためだ。白川方明総裁は会合後の会見で、原発停止に伴う電力不足を中長期的な「リスク要因」と指摘した。ただし景気の先行きについて日銀は、「１１年度後半以降、緩やかな回復経路に戻る」との見方を変えていない。

　日銀は会合後の発表文で、景気の現状について「生産面を中心に下押し圧力の強い状態にある」との認識を表明した。東京電力管内での電力不足の懸念は、電力供給力の向上などで後退したが、新たなリスク要因として浮上したのが、中部電力浜岡原発の停止問題だ。白川総裁は「他の原発への影響は大きな論点で、（電力の需給の）不確実性が従来に比べて増している。長い目で見ると楽観できる状況ではない」と指摘した。

>687
どこまで視野が視野が狭いんだよ。
ほとんど全員が低金利継続を予想してる？って
ローン組む人の多くが変動を選択してるのをほとんど全員がと拡大解釈してるんですか？

仮に君が言ううほとんど全員がって言う状態になった時、つまりポジションの偏りが何を意味するか知ってんのか？

>>689
日経新聞の3面。1枚めくって左側。
海外の金利は国際面。日銀関係は4面かな。

1-3ヶ月毎日読んでれば、そのうちその記事に当たるんじゃないか。

>>686

FXじゃないとすると政策金利を予想出来る事でどうやって大儲けするの？

>691
いつの時代の人ですか？
さっき言ったよ。もう。

それはコンセンサスって言わないよ。
白川のおっちゃんが声高らかに言いましたってだけの話なんだよ。
なんで白川のおっちゃんが言ったらそれがコンセンサスになるんだよ。
教えてください。

>>692
君がおっちょこちょい、あるいは馬鹿なのは分かった。

「政策金利の低金利継続はコンセンサス」

決定権限を持った日銀がそう言っているし、市場もそれを受け入れている。

それを逆張りしたら、大敗確定じゃないか。

>>692

政策金利は市場売買では決まらないから誰もポジションなんて持って無いんだけど。そもそも政策金利自体は中央銀行次第なんだから中央銀行の発表を信じないでいったいどうしろと？

仮に中銀の発表が希望的観測でも各経済指標は嘘つかないから政策金利はある程度予測出来るでしょ？デフレなのに金利上げないし失業率が悪化してるのに金利上げないでしょ？それくらいは分かるよね？

>>688
居たよ！見つかったよ！

>>695
>白川のおっちゃんが声高らかに言いましたってだけの話なんだよ。
>なんで白川のおっちゃんが言ったらそれがコンセンサスになるんだよ。

この人が政策金利の利上げに賭けてくれるみたい。

>694
５年後なのか１０年後なのかわかりませんが将来の金利がわかるわけないと思うけど、わかるって言う人がいるらしいから、それで儲ける方法もわからない人とおしゃべりするほどひまじゃないよ。

>697
創作しないように。
だれも政策金利のポジションだなんていってねーぞ。

その他はマーケットでもまれたことない人の典型的な意見って感じがするよ。