管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

398は成りすましだ、文面で分かる。

いつもの人か・・・納得した

＞現在は輪番制だけど、立候補制を取り入れて、長いこと理事長でもしていこうかなと思っているんだけどね。 どうせ理事長をやるなら、最低5年はやらないとね。

貴方の様な人は輪番なら回ってくるが、それ以外では選任されないから心配しないで結構です。

マンカン師、ここでも嫌われ者だね。
さみしいね。

３９６、３９８のマンカン師さん、ハッタリが全然通用してないね。
すごく稚拙だものね。
理解が足りないんだろうね。

未だ>>362と>>368への回答は無し。
そろそろ降参宣言してはどうでしょうか？

うちの組合も輪番制です。

共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
予算計上していないけど予備費から出すんだとか…。

今まで輪番も仕方ないかな…と思っていましたが、ちょっと不安になってきました。

＞うちの組合も輪番制です。
＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。 予算計上していないけど予備費から出すんだとか…。
＞今まで輪番も仕方ないかな…と思っていましたが、ちょっと不安になってきました。

業者選定も含め管理会社の言いなりでしょう。
問題なのは輪番制の理事長には善注意義務がないので規約違反による損害賠償などの叱責が出来ない事なのです。

>>408

浅はかな出鱈目は書かないことです。
あなたが｢かける｣のは｢恥｣だけです。

＞あなたが｢かける｣のは｢恥｣だけです。

間違い。あなたが「かく」のは「恥」だけです。

>>408
緊急でない修繕等については、輪番制だろうが立候補だろうが総会決議でやるのを知らないで
やることはあります。
すぐ管理会社のいいなりと決めつけてしまうけど、理事会ではそれをすることによってマンションの住民に
プラスになると思って善意でやってる場合もあるしね。
予備費でやれる範囲なら許容範囲だと思うよ。
ただ、共用部分の変更についてはどうかと思うけど。
何でもかんでも、総会決議というのもあんまりで、非効率的だから、それについては規約か使用細則で理事会で
金額を決めて、それ以下だったら理事会に判断させてもいいんではないの。

少額の理事会裁量経費からの理事会議決による許可は前持つて総会議決しておけばいいんでは？
うちでは一般会計規模の1パーセントを充てています。
大規模だとごく少額の保険の効かない修繕つて割と頻繁に発生しますから。一般会計の修繕側に積んでもいいですが、使途が固定されない分理事会の裁量範囲をとって置いたほうがいいかと。

＞共用部分の変更についてはどうかと思うけど。
＞理事会の裁量範囲をとって置いたほうがいいかと。

こんな常識な事もできない輪番理事長は、管理会社の思惑通りに踊らされている姿そのものです。
これが管理会社が輪番制を導入したがる典型例です。

保存行為なら予算化されていなくても理事長判断で出費できます。残念ながら金額が妥当かどうかはあまり問題になりません。区分所有者が単独で保存行為を行い、その償還請求をするのと本質的に何も変わりませんから。
切れた蛍光灯を区分所有者が単独で交換してもＯＫですよね。1000円かかったとして、そんなもの300円でできたはずだと文句が出たとしても、それを争うことはできません。

>>413
保存行為は共用部分の維持に必要な行為ですから、区分所有者が単独でもすることができるんですよ。
共用部分の変更を伴わない修繕等については、理事会判断で十分やれるでしょう。
保存行為の決定について、規約で区分所有者が単独ですることはできないと規定されてれば別ですけど。
修繕については、何も管理会社を通してやると決まっている訳ではないでしょう。管理員・管理会社は修繕箇所を報告はしなければなりませんが、それは管理委託契約の範囲でどこもやっていることです。
輪番制と管理会社は全然関係ないというのが理解できない、管理会社に完全に牛耳られているあなたの組合では
却って輪番制にすれば管理会社主導から解放されるかもしれませんよ。

ちゃんと会話をしましょう。

>416
ちゃんと会話しましょうといってますが、私は当たり前のことをいってるだけですけど。
貴重なアドバイスも含めて。

貴重？

414、415
前提は共用部分の変更となってます。

>408
共用部分の重大変更は特別決議が必要です。
それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです。殆どは普通決議です。
何を変更したんでしょうね。

>共用部分の重大変更は特別決議が必要です。 それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです。殆どは普通決議です。 何を変更したんでしょうね。

こんな無知な人に知識を与える悲しさでいっぱいです。
お願いですから区分所有法17条を読んで下さい。

>422さん　＝　420さん
どこも間違ってないよ！
＞それ以外の狭義の管理は普通決議でオーケーです
たぶんこれを突っ込んできたと思うけど
＞殆どは普通決議です
俺もそう思う

＞うちの組合も輪番制です。
＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
＞予算計上していないけど予備費から出すんだとか…。
＞今まで輪番も仕方ないかな…と思っていましたが、ちょっと不安になってきました。

＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
裁判するぞ！って脅せば撤回しますよ。うちでも同じように理事会で「共用部分の変更（緊急でもなんでもない）」を決議したんですが、裁判するっていったら、びびって止めました。
裁判というのは、工事差し止めの仮処分の申し立てですね。工事が始まってしまったら取り返しがつきませんから。

＞裁判するぞ！って脅せば撤回しますよ
理事会はそんないい加減に決議しているのでは無い
建物の保全と利便性向上の工事を予算の枠内で信念をもつてやつているのです
どうぞ裁判所に訴えて下さい。と、俺は回答するけど！

↑信念を持っていても違法なものは違法。裁判は勝ち筋のときやるものだよ。

＞共用部分の変更（緊急でもなんでもない）を理事会決議で決めてしまいました。
どんな変更なんですか？

例えばですが、
・防犯カメラを設置する
・観音扉を自動ドアにする
・自転車置き場の拡張
とかじゃないですかね。
良かれと思ってとか、信念を持ってとか、そりゃあ結構な話ですが、
「改良」なので理事会決定ではできません。総会にかけるのがルールです。
そんなにいいことなら総会で否決されるはずがない。
裁判になったら、「どうして総会にかけないのか？」って裁判所に言われますよ。
そこで「信念です。」って言ってくださいよ。
信念で法律をねじまげられたらたまったもんじゃないよ。
敗訴確実。裁判で負けるとそこにずっと住むのはつらいと思いますけどね。。。

>>425
軽微変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わない変更　　　　　　　普通決議
重大変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更　　特別決議

保存行為　　決議不要
狭義の管理　普通決議
重大変更　　特別決議

狭義の管理・・・保存行為と重大変更を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・改良行為
　　　　　　　　がこれに該当する。例えば、排水管の取り換え工事や共用部分の清掃等
　　　　　　　　共用部分に損害保険の契約をするのも狭義の管理

重大変更と軽微変更の区別は、変更に要する費用の大小では決まりません。従って、形状・効用の著しい
変更を伴わない限り大規模修繕工事も軽微変更に該当します。

※詳しく説明しましたけど、理解できましたでしょうか。

↑マンション管理センターのホームページの説明は、若干違いますね。

１．共用部分の管理
　法律上、物の管理（広義の管理）は、

1.変更（建物の性質又は形状を変えること）
2.保存行為（物の現状を維持すること）
3.利用・改良行為（物を変更しない範囲で収益をはかり、使用価値・経済的価値を増大する行為）
に三分されます。3.は狭義の管理とも呼ばれています。管理という言葉は広く一般に使われていますが、マンションの敷地、建物等の管理については、この三つに区分して考えることになります。

　区分所有法では、共用部分の管理について、（１）変更については必ず集会の特別決議で決定し、（２）狭義の管理については原則として集会の普通決議で決し、規約での別段の定めを認め、（３）保存行為については各区分所有者が行うことができ、更に管理者の職務権限ともされています。ただし、区分所有者の保存行為については規約で別段の定めができます。

＞軽微変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わない変更　　　　　　　普通決議
＞重大変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更　　特別決議

「著しい」を「重大」との表現は間違い。

共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

>>432さん
概要としては大体同じ内容ですね。
私のは、マン管士の資格を取った時の通信教育での基本書に沿って記載したものです。
試験としては、過去問でこのような解釈で出題されていましたので。

>>433
＞重大変更・・・その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更　　特別決議

　つまり、その形状・効用の著しい変更の伴うものということですよ。

重大とは普通との比較であり、著しいとは軽微との比較であることですから、著しいを重大と表現する事は間違いです。

↑どちらの言葉を使っても、ボーダーラインは曖昧ですので、
結局のところ、裁判してみないとわかりません。
・マンション屋上への携帯電話基地局設置
・防犯カメラ設置
・緑地を自転車置き場にする。
・手動扉を自動ドアに変更
特別決議にしておけば、訴えられて敗訴することはありませんので、
ひとりでも訴える人がいる可能性があるときは、特別決議、
そうでないなら普通決議でいいでしょう。

・マンション屋上への携帯電話基地局設置
特別決議と全員同意の両方の裁判例あり。
・防犯カメラ設置
特別決議
・緑地を自転車置き場にする。
特別決議
・手動扉を自動ドアに変更
共用部分なら特別決議

で明白です。

↑あらし。
そもそも掲示板は遊び。

>>439
・アンテナ基地局設置は普通決議です。札幌高裁判決は確定していますので。
・防犯カメラ設置は、国土交通省標準管理規約コメントでは普通決議ですが、行政判断ですので、裁判したらどっちかはわかりません。
・緑地を自転車置き場にする。
樹齢１００年の木が立っててそれを切って自転車置き場にしたら特別決議、雑草が生えてただけなら普通決議じゃあない？
・手動扉を自動ドアに変更
これはやってみないとわかりませんね。オートロック設置も伴っている場合は、国土交通省標準管理規約コメントでは普通決議ですが、行政判断ですので、裁判したらどっちかはわかりません。
オートロック設置を伴わない場合は、国土交通省標準管理規約コメントにもないしね。

>436
そんなこといってたら、マンション管理士の試験には合格できないよ。
試験問題として出てるんだから、間違っていたらそれこそ大きな問題になるので、マン管センターの見解を
正としなければならないとみるのが妥当。

①共用廊下の照明が、照度センサーによるオン・オフのため、曇りの日の朝に点灯
してしまうことがあり、理事会がソーラータイムスイッチの導入を決めました。
タイムスイッチをどこに取り付けるか知りませんが、配電盤の中などいじることに
なれば432さんの言う改良行為に当たり、総会決議が必要でしょうか？

②駐車場の水銀灯のランプが1箇所切れたので、高効率のランプに交換することを
理事会が決めました。
ランプの交換なので保存行為でよいでしょうか？
ただ、切れていない箇所も全て一斉交換するので費用が100万円弱かかります。

両方ともマンションのために良いことだと思いますが、予算になかった100万超の
お金を使うのですから、総会に諮るべきじゃないのかな…と私は思うのですが、
その必要はないですか？

>443
①は、理事会決議で十分でしょう。
　ただ、経費が予備費で充当できなければ、又１００万程度かかるのであれば普通決議が必要です。
②の保存行為分は区分所有者が単独で行えます。勿論理事長は管理者ですので権限があります。
　一斉交換する場合は、総会の普通決議が必要です。

>436
＞そんなこといってたら、マンション管理士の試験には合格できないよ。 試験問題として出てるんだから、間違っていたらそれこそ大きな問題になるので、マン管センターの見解を正としなければならないとみるのが妥当

マン管センターにその資格は無い。

>445
一瞬間違っていたかと思って、マンション管理士証をみてみたら、
国土交通大臣指定　マンション管理適正化推進センター
　　　　　　　　　財団法人　マンション管理センターとなっているけどね。

>>444さん
早速のレス、ありがとうございます。

①は50万弱のようです。
それだけなら予備費で充分まかなえるのですが、②も一緒に行うようなので合わせると百数十万になります。
小修繕費と予備費を使って予算内で出来るかどうか、ギリギリなんじゃないかと思います。

駐車場のランプは切れている箇所だけ今期交換し、他は来期予算化してから
やってはどうか…と提案してみようと思います。

>447
狭義の管理の範囲は共用部分の清掃から大規模修繕工事まで幅広いですからね。
予備費で賄えるものは理事会決議だけでいいというものではありません。
基本は予算化されてないもの、多額の費用を伴うものは普通決議で処理するのが普通でしょう。
ただ、あまり細かいことをいうと、全て総会決議となってしまい、その都度臨時総会を開催しなければならなくなります。その線引きの基準としては、私どもの組合では、100万以内としています。約300戸のマンションです。

ランプ切れの対応としては完璧ですね。

448さん、ありがとうございます。

この2つの他にも、十数戸一斉の漏水工事やデジタルテレビへの買い替えなど、
計画・予算にはなかった支出を今期中にするようなのです。

確かに必要な事や、替えた方がよいと思われるものばかりなのですが、計画に
なかった事を、一気にに集中して支出しようとしているので、組合員の理解を
得られるかが気になりました。

理事会に柔らかく提案してみます。

↑直接言わないほうがいいですよ。
「総会にかけなければ裁判するぞ！」って投書したほうが絶対に効きます。