いい土地の探し方教えて！

3%+6万を『法律で決っていますので』という業者がいますが、
これはウソです。決ってるのは『上限のみ』です。
個人的には、両手の場合は、業者側からみるとおいし過ぎる
ので交渉の余地大かと。というかこの場合業者側から値引き
を持ち出してくることも多いですね。すべての業者がまずは
両手を狙ってきますので、売り物件を引き受けたら、
（これを物件の物元といいます）まずは手持ちの買いのお客
に紹介したり限定的に広告を出したりします。これがいわゆ
るREINSなどに登録していない『未公開物件』ですね。
なんだか、よさげな響きがある言葉ですが、かならずしも内
容を伴わない場合が多いのも困ったもんです。

土地を長らく探してたらこんなことまで覚えてしまいました。（ｗ

>22
ウソってのはどうかね？
それを請求できる権利が法律で決まっているのは事実。

22さんは「法律で『値段』が決まっている、といってがっぽりその金額を取る業者がいる」ことを
言っているのではないでしょうか。正しくは『上限』なのでそれ以下に設定してもいいということですね。
実際そういう業者もいるようです。例：http://asyura.net/buyersagent-toppage.htm

まあね、ちゃんとそれなりの仕事をして3%+6万+消費税を請求するなら払ってもいいのだけど、
ほとんど自社の建築部門のような子会社の土地を「仲介」して料金を取るのはやめてほしい…

24さん代弁ありがとう。
3%+6万を、事情を知らないシロウトにたいしてあたかも
『定額』がごとく請求するのはどうかと思います。
私の場合は、期間が長かったこともあって、まさに『八方
手を尽くして』やってくれたし、今でも付き合いがあるの
で、上限を払うのに成功報酬として惜しくはなかったです
けど。まぁ、それでも、端数は負けてもらいましたが。（ｗ

不動産仲介って、競争原理の働かない古臭い業界ですね。
まぁ、ネット普及で変わってはいくでしょうが。実際、
半額程度でやってる会社も出てきてますね。

私のような素人にはとても有益な情報です。ありがとうございます。

＞貯蓄の方も同時進行でしっかり実行
→そうですね、目標があると貯蓄もやりがいがあります。
先日から数件の情報提供があるのですが、どれも一長一短があり踏み切れません。
あわてず気長に探していくつもりです。

　いい土地に出会ったのですがＬＰＧかつ浄化槽で二の足を踏んでいます。今後10年で市の区画整理が行われ6Ｍ道路が
切れ、価値が上がると業者は言ってますが市役所に確認した所、ここの今年度の下水道埋設はないとの事。オール電化で
は100万位かかり、かつ浄化槽もかなり維持費かかると聞いてますがどうでしょうか？業者の区画街路整備後に市の区画
整理が入ると言っていますが、来年度に本下水化されたらまた余分に費用がかかる気がして心配です。

区画整理が施行されるのは良い事ですが、既存の土地所有者は一定の
割合で土地を差し出さねばなりません。これが、【減歩】です。

仮に減歩率10パーセントとすると、100㎡の土地を従前に所有してた人
は、区画整理完了後の持ち分が90㎡くらいに減少しますので要注意です。

>やっちゃんさん
「いい土地」というのはどう判断されたのでしょうか？
それだけ心配なことがある土地は実はあなたにとって本当は「いい土地」ではないのではないか、
とも思いますが、いかがでしょうか。

　そうですね。まだ探し始めたばかりで勉強不足な点があると自省しています。始発駅からの距離12分で平坦、周囲に
余裕があり、静かだがそこそこ生活施設あり。高速も近いなどです。本当はいい土地ではないのでしょうね。

　度々で恐縮です。ばかげた質問かもしれませんが、埼玉県内都心20K圏始発ありの駅15分、52坪で3180万円（交渉で下
がる、後述の理由で）がありました。坪単価65万円で間口9．8M南北に長く南が原っぱで開けていて、これは！と思った
のですが、業者に聞いたら、火事でアパートが全焼し死者も出た「いわく」物件との事。知らなければ絶好物件です。や
はり知ってしまったら手を出すべきではないでしょうか？現地見てないですが見て気にいったら、どうすべきですか？
（幽霊が出たり、うなされたりする等TVでよくありますが、やはりそうなのか？）。ご意見下さい。

＞やっちゃんさん
上記のようだと、確かに悩みますね。でも、とりあえず見るだけ見れば？（見るのは無料だし）
そして、ご家族と相談してＮＯならやめればいいような気がします。
私も以前破格の土地を見つけ、喜んだら自殺者がいました。←事故と違い自殺なのでやめました。コワイから。
幽霊は出ないと思うけど。
　ＯＫなら、お払いをして土地を清めれば良いのでは？

>やっちゃんさん
34さんと同じで、見てから判断されてはどうでしょうか。
むしろ南の原っぱがどういった土地なのか気にした方がいいかも知れません。
将来大きなマンションなどが建つ可能性があるのか、調整区域や生産緑地地区などでその可能性は少ない、とか。

>>33
私は幽霊とか非科学的なそういうのは気にしません。
しかし、駅まで15分という点と、土地が南北に長いという点がだめです。
あと南側が原っぱというのもだめですね。私は。
道路付けはどうなのでしょうか?

その後希望地域での土地情報は手詰まり状態です。
土地探しってホント難しいですね（実感）

いいところはだいたい上物付で売られちゃうのでほんとうに難しいですね。
私も探し初めてから1年2か月ほどでやっと思い通りの土地を手にいれることができました。
旗状竿地でも構わないというスタンスでしたのでほかの方に比べると短い方かも知れませんが、
やはりうちも一時は手詰まり状態になりまして、建て売りでもいいかあと近くの新築物件を見たりもしました。
でも、どうにも個性がないと言うか、無駄な機能が多いと言うか、そのおかげで、あくまでも土地だけを探す
決意を固めることができました。

旗竿地ＯＫにしないとやはり難しいですね。まだ見始めたばかりですがいい土地のなさに幻滅しています。
出かける用事があり、33の土地見てきました。東西はアパートで北５Ｍ接道畑あって余裕有り。南は広大な
原っぱでした。昔湿地帯だったそうです。面積は大満足。形状も間口１０ＭでＯＫだったのですが湿地帯の
名残かやぶ蚊がすごい。帰宅後不動産屋に詳しく聞いたら売却済でした。駅１３分なだけに残念ですが、２
９の土地がやはり一番気に入っています。明日ここともう１件４５坪で３０００万のさいたま市物件見ます。
ここも川のそばなので期待薄。遺産相続絡みで場合により７０坪の隣地になる可能性もあり駅１０分で環境
は良好なので、一応期待したいのですが。

ところで皆さんのいい土地の条件ってどうなんでしょうか。
人それぞれ違うと思うのですが。

私は、50坪程度、5m〜6m道路の東南角地、建蔽率容積率40/80、駅から徒歩十分、高台、近くに寮・マンションやアパートのないところ。
抜け道になっていない、って所かなぁ。
一年ちょっと探して東南角は、一つしか出てこなかった。しかも建売用地。まだ、土地の登記が変更になったばかりの極秘物件だったので実質的には、
間取り変更可の条件付売り地みたいな土地。
しかし、施工業者のほかの物件見てやめた。

結局、別の40戸程度の開発現場の建売買いました。
東南が南西になっちゃいました(w

＞50坪程度、5m〜6m道路の東南角地、建蔽率容積率40/80
　未だ一度も出会ったことがありません

43に書いたようにうちは志が低かったです…
まず場所は、あまり生活を変えたくないので今すんでいるところから遠くないところ
(それが現在も使っている駅から20分以内)。
その地域で予算に収まるかどうかということで30坪程度でよしとしようとしました。
元々狭小でもいいとは思っていました。
それから、日当たりがよい。
地盤がしっかりしていそう。
駅との往復中に起伏が少ない。
接道する道路の権利関係がややこしくない。
幹線道路や鉄道から離れているところ。
高圧電線や鉄塔から離れているところ。
そんな程度でした。それでもなかなか見つからなかった。

>>43
旗竿地は静かで人の目が気になりにくいという利点もありますね。

旗竿状敷地の場合、接道間口3メートル以上あれば、購入しても良いと思いますよ。
2.5〜3.0メートル未満なら、要注意。普通車を一台置いて、その横を自転車が楽に
通り抜けられる空間が必要です。

相談した設計士の方は、3メートルあれば買っても大丈夫と助言してくれました。

2.5メートル接道という物件が多いですが、2.5メートルだと、車を置くと本当に
窮屈ですよ。その場合、コンパクトカーを置くのが現実的でしょうね。

旗竿地のデメリット　解体工事にお金がかかる　建築工事にお金がかかる　引越し費用にお金がかかる
これらを土地の価格に足して付近の普通の土地より大幅に安くなければメリットは無いと思います
大幅に安くても＞４６さんが言うとおり間口３ｍ以上は欲しいですね

話の流れを無視する質問ですが「土地の探し方」スレ
ということでお許しください。
当方、現在地方の田舎Ａ県Ａ市に住んでおり宅地を探しておりますが
Ａ県Ａ市ではなかなか良い物件に出会えません。今住んでる所はＢ県Ｂ市に
隣接しておりましてＢ県Ｂ市の今住んでる所の近くには大型の宅地分譲地があり敷地も
広く予算も何とか手の届く範囲にあり宅地だけ見ればお気に入りなのですが生まれてからずっと
Ａ県Ａ市に住んでる私にとっては県外に出る事は抵抗があり購入に踏み切れません。
Ｂ県Ｂ市に住んでもこの宅地の生活圏はＡ県Ａ市になり、距離も近いのでさほど普段の生活に不便さはないのですが
役所関係の事になるとかなり遠くなってしまいます。妻には「こんなに近くに良い所があるのに
県外に出るのが嫌なんて子供みたいな事をいうのはアンタだけ」と言われてしまってます。
皆さんは長年住んでこられて愛着がある所からでも
近くに良い所があれば県外でも出る。
大都市でもない仕事などの転勤でもないのにわざわざ県外には出ない。
どちらの意見が多いでしょうか？

>46,47さん
そうですね、間口3m欲しいです。でも、2.5m〜2.7mくらいが、ほぼ全てと言っても
いいくらいなのが現実でしょうか。
まして、隣りは逆型の旗竿で、あわせて6mくらい協定で仕切無しなんてのがあれば、
日射しも結構入ってきて開放感あって、いいんですけど。

>48さん
私なら、ためらいもなくＢ市にしますけどね。
県に対する愛着ってのは、どうも個人的にはぴんと来ないです。長年住んだ土地の愛着というのは
わかりますけど、Ａ市とＢ市は連続しているのですよね？
それなら、生活圏も一緒のようですし、生活習慣も土地の感じも変わらないでしょうから、
気にならないのでは？
まあ、仙台市から山形県に移るとなると、インパクトあるかもしれませんけど。
※ご存知無い方のために・・・仙台市は山形県に接しております。
地方都市でも、その周辺の市町村にベッドタウンができるというのは、比較的よくある話です。

私も便乗質問させてください。前は畑だった土地ってどうでしょう？
一応地盤調査済みで問題ないとのことなのですが・・・。

地盤の固さは問題が無いなら、水はけなんかはどうでしょう？田んぼと違うから水はけは
いいのですか？

すみません、地盤ばかり考えていたのですが、普通畑だったところは水はけも問題があるのですか？
そこは、掘りこみ車庫になっているので、水はけといっても車庫の下が問題になります。
雨の日とかに見に行った方がいいのかな？
普通はどうなんでしょうね。田畑後はよくないって聞きますが・・・。

表面的なことは地盤をあげるとか土留めを打つとか何かしら対策が
できるので大した問題ではないと思います。単にじめじめしてるのが
日当りが悪いのが原因ならなおさらかさ上げしないといけないし。
「１年おいておけば大丈夫」「１０年置かないといけない」というのは
やはりどちらも表面的なことでそれよりも液状化の心配がないかとか
その辺りを調べることをお勧めします。同じ理由で表層改良もお勧めはしません。
例えるなら水槽にスポンジを浮かした状態を想像してみてください。その上に家を乗せたとして
きっかけ（地震）がない限りは水平を保っていますが、ゆれ方次第で家が転ぶと思います。
家作りは地盤から慎重に・・・。

51さん、畑だっただけでは、答えるのは難しいですよ。
例えば、関東地方の場合、武蔵野台地・大宮台地・下総台地の畑なら、
住宅地として良好な地盤の確率が高いです。

丘陵地帯・低湿地帯の畑は、適切な地盤改良が必要な場所が多いです。

水はけについてですが、一般的に元が畑の場所は、水はけが良いです。

補足しますと、水はけについては、面している道路に側溝が付いているか
どうかも重要です。側溝が無い道路は、降雨時に水たまりだらけになり、
歩き難いですよ。

５４さん、５５さん、レスありがとう。
畑だからといって、必ずしも地盤が弱いというわけではないのですね。
安心しました。日当たりは非常に良好で高台にあります。
一応契約の運びになったときは、地盤調査の書類を見せてもらうことにします。
でも、これが田んぼだったらやっぱりイコール地盤弱いと考えてもいいんですよね、きっと？

地盤調査済みと言うのであれば是非とも契約の前に見せてもらったほうがいいと思います。
不動産屋には適当なことを何でも言う人がいますから。

５７さん、はい、必ず見せてもらうようにします。

　再度ご意見お聞きします。ここは業者の街路整理後に市の区画整理が入る土地で、北道路が切れ、
区画の中に道路を業者が切るべく進めています。まだ古屋がある為、図面と現地のイメージが合い
ません。よってまだ予約のみです。希望区画は全て２面以上の接道です。（北と南と東、北と南、
北と西）。立地・接道共いいのですが、敷地が３５坪のみです。首都圏では狭いとはいえないので
すが田舎育ちなもので。地形は南北約15M弱、東西約7.6Mのほぼ長方形。延床100強取ると、猫の
額位しか庭がなくなる物でしょうか？メーカは選べませんがフリープランです。又、この敷地では廊下階
段を狭くせざるを得ないでしょうか？希望地域で40坪の2面道路等九分九厘出ない為、決めたいと
は思うのですが家内共々敷地面積が少し足らないかなと思うのですが、どんなものでしょうか？

>>60
メーカー選べない=建築条件付ですね。
私はやめます。
敷地云々以前に廊下階段とも、80cm幅でしょう。

建築条件付きなら私も、条件を外せるかまず聞いて、外せなければやめます。
業者はフリープランと言いますがほんとうには自由な設計はできないし、
工務店も選べず第３者監理もないので安心できる住まい作りには程遠いと思います。
私は条件付き土地も上物あり物件と見なしています。

う〜ん、みなさん厳しい意見ですね。やっちゃんさんの探している場所も恐らく
なかなか物件がない地なのでは？
建築条件付きの家自体は一体どんなものか見せてもらいましたか？近所に同業者の建物はないですか？
ウチも以前そういうのを見せてもらったのですが、業者に標準仕様のシステムキッチンやら風呂関係が
展示されてあったのですが、大手のHMの標準仕様に比べてかなり見劣りしていました。
まあ、値段を上げればオプションでつけてもらうことは可能ですが、結局質は劣るのに、
HMと同様かそれ以上の出費になってしまう結果になるかも。

敷地面積自体は特に狭いとは思わないです。庭はともかく。ただ、敷地が狭いと近隣との幅の短さやら
日当たり問題は重要ですよね。どこの工務店の施工かもわからないから、耐震構造もどうなっているか
ちょっと不安だし、（近隣との幅狭さゆえ）地震の時に火災に撒きこまれたり、半壊したりして。
もし、確認していないのならばですが、そのあたりをまず納得してから行動されてはいかがでしょう？

フリープランなんて期待を持たせる分、落胆は大きいですよね。
建築条件付きの問題については次のスレッドにもいくつか指摘されています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/14396/

【やっちゃん】さん、住宅密集地では、35坪は決して狭くないですよ。
きっと、交通・生活の便も良い場所なのでしょう。

さて、お庭の件ですが、敷地にゆとりがないので、広々した庭は無理ですね。
三階建てにして、少しでも庭の面積を拡げるのも一つの方法ではあります。

私のお薦めは、交通・生活の便利な地域なら、カーポートに車を置かず、庭として
使用する方法です。駅に近ければ、車の必要性は薄いと思いますが、いかがですか？
どうしても車が必要なら、近所で安めの駐車場を借りるのも手です。

容積率は大丈夫ですか？ 50/100%あたりならいいですけど、もし40/80%だと、
100㎡まで建ちませんよ。

失礼ですが、みなさんが言われるとおり、『メーカは選べませんがフリープランです』
と書かれているのでは条件付土地についての知識をお持ちでないかと思われます。
よほど知識があるかたでないと、業者のいいようにされるのがオチです。
中には建築確認申請済み物件なんてのもありますから。こうなるともはや、外装
の色と設備くらいしか変更できません。間取り変更しようもんなら、変更申請の
費用まで取られます。

駐車場を一般的なコンクリート打ちにせず、たとえばフロアビーズのようなもの
にすると（補強はいるかな？）クルマが不在のときにも見栄えよく、しかも庭の
延長のように使えるというワザもありますね。

私も田舎の人間なんで、お気持ちはわかります。
35坪で上モノが30坪ですと、駐車場でほとんど終わりじゃないでしょうか。
あ、建坪率は大丈夫ですよね？50/100以上じゃないと上モノ30は無理ですよ。
家族構成などが不明ですが、3LDKにして建坪小さくするとか、3階建てにするとか
しないと、庭は難しそうです。
廊下や階段を必要以上にせまくすると、家具が入らなくてひどい目にあいますよ。
まあ、階段なんて昨今は作るモノではなくて「買い物」なので、コストを考えると
そんなに自由はきかないですけど。

＞６６さん
建築条件付なら建築確認申請済み物件はないですよ　土地の契約と建物の請負契約は別で、業者が選べないだけ
です　ただ企画住宅みたいにプランがいくつかに決まってる場合や、設備があまり選べない場合もあります
もし建築確認申請済み物件なら土地と建物が一緒の契約になるのでわかります　建売住宅の青田売りまたは
通称「売建住宅」と言われてます
それを建築条件付と言って売買するなら違法です　契約はやめた方が無難　見え透いた違法なことをする業者は
信用できないですよ

>もし建築確認申請済み物件なら土地と建物が一緒の契約になるのでわかります

>68さんの もし建築確認申請済み物件なら土地と建物が一緒の契約になるのでわかります

設計図もない、当然確認申請出していない、そんな状況で建築請負契約を結ばせる業者も
結構多く存在するようですよ。
もうめちゃくちゃです。

　皆さん有難うございます。候補地は都内でないが地価は高く交通生活利便性がいい所。第三者監
理とは言ってなかったと思いますが、倒産時でも保証なので第三者機構の保証有だと思います。週
末にこの業者で建てた物件を見、上物プラン等じっくり話をし、その時確認する予定です。注文フリー
プランでも設計自由度がないのですか？別の方の第１案配置図を現地で見せて貰い、今後詰める話を
してましたが。その業者の物件と違う物件が並列で建つ所を見せたいとの事。GWから土地探し始め
たばかり。HM回りは殆どしてない為、設備仕様等はこれから。敷地が狭いがどの区画でも2面（4な
いし6M）道路が取れ、もう一方向も業者の街路整備後当分は空地になりそうなので日当りはOKです。
　庭は少々と諦めています。北西角地が候補区画にある為そこなら、北にPと自転車を置けば少し
は庭が取れ、南も車高が高いノアに邪魔されないでいいかも。3階建は考えてません。60/200%で延
床はOKです。フロアビーズの駐車場は初耳。どんな感じでしょうね？先週末見た建売が狭い廊下で家
内が幻滅。敷地35坪考えると小さいホールだけで廊下なしがいいのでしょうか。
　建売も回ってみて、この敷地にどんな建物が建つか、この敷地で本当にいいかよく考えます。