いい土地の探し方教えて！

と聞かれても答えにくくない？
自分の希望を不動産屋に言って見つけてもらうしかないしょ

当然不動産屋やＨＭにも頼んでますが、
情報が入ってくるのはどれも訳ありや売れ残りのような物件ばかりで・・・

そんなことはないでしょう。
次から次と紹介してもらわないと自分にあった土地は見つからないでしょう。
当然いい土地は売れているものです。条件の良い土地が売れないわけないでしょう。
しかし、遺産相続とかで結構良い土地が売りに出されたり・・・・
お金が必要になって売る人など・・・そういう土地が売り出された時
帰るかどうかは運とこまめに不動産屋とコンタクトをとることでしょう。
もしいい場所が出たとしても早い者勝ちですからね〜
土地は恋人と一緒！決断の時で変わりますよ。
いつか100%気に入る土地が現れるものです。

100%気に入る土地なんかありえません。たとえ何億出せる人だと
しても、その人から見たら気に入らない点はあるものです。

東南の角、駅から徒歩5分、そばにスーパーはあるけど、ちょっ
と奥に入った閑静な住宅街。南6ｍ公道に面す。建築条件なし。

そんな物件があったら教えて欲しい。（ｗ

私は2年かかって、満足度85%の土地を見つけました。
何を優先するか、譲れない点（全部はダメ！）は何か？
をはっきりとしておくことですね。

確かに人気のある区域は（私の希望地周辺では）、土地は必ず建築条件付きになっています。
たまについていないので、よっしゃ〜っと思いきや、旗ざお地だったり、細い路地に面していたりと
条件が悪すぎ・・ってことが多いですね。
売主から直連絡があったらすぐに対応できるよう、地元の数件の不動産屋で事前に頼んでおくしかないのでは？

参考になるご意見ありがとうございます。
そうですね、依頼する不動産屋の数を増やしてみます。

＞０５
私は120%気に入る土地が見つかったわよ。
駅に近いししかも安かったしね。妥協はいつでもできます。
急いで建てなければ条件にあった土地は見つかりますよ。
私から見たら満足度85%で買う方がお金持ちと思うけれど

条件が提示されていないので良く分かりませんが。
特定地域内で探す場合、その地域内の不動産屋さんにいくつか声をかけておく。
特定地域にこだわらない場合、いろいろな地域の不動産屋さんに声をかけておく必要がある、
と、思います。
売れ残り物件ほど、いろいろな不動産屋さんで仲介しており、新鮮な土地ほど、特定の
不動産屋さんしか扱っていないですよ。
その他に、金融機関。
不良債権を抱えているので、意外なところを紹介してくれたりします。

ちなみに、私は遺産相続争いの物件を格安で買えましたよ。
不動産屋が「これだ！」って速攻で交渉してくれていて連絡があって
数週間で決済を完了してしまいました。
駅から近くて角地でとても私たちの財力では買えないような物件でした。
早く売ってお金を分けたかったようです。世の中うまく出来ています。
日頃からのおこないでしょうー　なんてねー
おかげで予定より１年早く家を建てることになりました。
ちなみに不動産屋は４軒お願いしていました。
そしてこの土地が決まるまで１年（中半年近く連絡がない時期もありました）でした。
良い土地見つかるといいですね。

希望のエリアに、見るからに使っていない土地があれば、不動産屋にあたってもらう手も
ありますよ。
廃屋だけの、もう何年も手が入っていなさそうな土地がありまして、でもきれいにしたら
良い土地になる、この土地売ってくれたらいいのになぁ〜と思っていた所が有りました。
ある日、ふと思い出して不動産屋に相談したところ、時既におそし。別の業者が建売を
はじめる瞬間でした。

建築条件無しの土地は、東京やその周辺とかですと、ほんとに難しい。９０％以上は検討の
対象外でしかないような物件ばっかりです。
ああ、費用を上乗せして、建築条件を取り外してもらう手はありますね。できるかどうかは
相手次第ですが。

そういえば、私も相続争いの物件でした。
たまたま、母と不動産屋さんめぐりをしていて、ここにも不動産屋さんがあったんだね、
と、小さい不動産屋さんが目に留まり、そこで、今の物件を見つけました。
古屋があったのですが、更地渡しということで購入しました。
環境良し、広さも十分、私は気に入っております。

＞のぞきさん
良い土地との出会いってそういうものですよね
私達のための土地って感じですよね(笑)
しかし、更地渡しとはまた良い条件でしたね。
そういう仕事もしている不動産屋だったのですかね？
結構、壊したり処分するのにお金かかりますよね。

壊したりするのって大体どのくらいするのですか？

＞14さん
古屋の大きさや重機が入れるかどうかにもよりますが、一般的な延べ床100㎡前後の
木造2階建ての場合、重機使用可で90〜100万、手壊しで100〜130万くらいではない
でしょうか？
実家を数年前に改築した際、出てきた見積もりはこんな感じでしたが。

実は私も相続でした。（ｗ
マイナス15%は、北道路、学校がちょっと遠いということですかね。

>14
だいたい坪3〜4万ですね。壊すのに坪単価ってのも変ですが。
もちろん、RCだともっと高いと思います。

>０４さん
不動産屋さんの腕にもよると思います。
不動産屋さんの近所ということもあってか、後々文句を言われないように（笑）、
勝手に値引き交渉してくれたり、まめに動いてくださいました。
外見、小さい不動産屋さんでも侮れないというか、小さい方が必死に動いてくれた
のかもしれませんね。
こちらにも同じような話があります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/14396/

最後の２行はスレ主さん宛てです。

ありがとうございます。上記スレは見落としていました。
ところで、先ほど某不動産屋のＨＰでまずまずの物件を見つけたのですが、
約１６００万円の土地の場合、不動産屋へ支払う手数料はどれくらいになるのでしょう？

仲介手数料は、法律で3%+6万(+消費税）と上限が決められています。
1600万だと、54万+消費税ですね。これはあくまで上限です。
両手（売主と買主とも同じ仲介業者）の場合、値引き交渉が可能な
場合が多いですね。

ありがとうございます。そうなのですか、値引き交渉も可能なのですね。
いよいよ具体的な交渉に入っていきそうな気配・・・。

3%+6万を『法律で決っていますので』という業者がいますが、
これはウソです。決ってるのは『上限のみ』です。
個人的には、両手の場合は、業者側からみるとおいし過ぎる
ので交渉の余地大かと。というかこの場合業者側から値引き
を持ち出してくることも多いですね。すべての業者がまずは
両手を狙ってきますので、売り物件を引き受けたら、
（これを物件の物元といいます）まずは手持ちの買いのお客
に紹介したり限定的に広告を出したりします。これがいわゆ
るREINSなどに登録していない『未公開物件』ですね。
なんだか、よさげな響きがある言葉ですが、かならずしも内
容を伴わない場合が多いのも困ったもんです。

土地を長らく探してたらこんなことまで覚えてしまいました。（ｗ

>22
ウソってのはどうかね？
それを請求できる権利が法律で決まっているのは事実。

22さんは「法律で『値段』が決まっている、といってがっぽりその金額を取る業者がいる」ことを
言っているのではないでしょうか。正しくは『上限』なのでそれ以下に設定してもいいということですね。
実際そういう業者もいるようです。例：http://asyura.net/buyersagent-toppage.htm

まあね、ちゃんとそれなりの仕事をして3%+6万+消費税を請求するなら払ってもいいのだけど、
ほとんど自社の建築部門のような子会社の土地を「仲介」して料金を取るのはやめてほしい…

24さん代弁ありがとう。
3%+6万を、事情を知らないシロウトにたいしてあたかも
『定額』がごとく請求するのはどうかと思います。
私の場合は、期間が長かったこともあって、まさに『八方
手を尽くして』やってくれたし、今でも付き合いがあるの
で、上限を払うのに成功報酬として惜しくはなかったです
けど。まぁ、それでも、端数は負けてもらいましたが。（ｗ

不動産仲介って、競争原理の働かない古臭い業界ですね。
まぁ、ネット普及で変わってはいくでしょうが。実際、
半額程度でやってる会社も出てきてますね。

私のような素人にはとても有益な情報です。ありがとうございます。

＞貯蓄の方も同時進行でしっかり実行
→そうですね、目標があると貯蓄もやりがいがあります。
先日から数件の情報提供があるのですが、どれも一長一短があり踏み切れません。
あわてず気長に探していくつもりです。

　いい土地に出会ったのですがＬＰＧかつ浄化槽で二の足を踏んでいます。今後10年で市の区画整理が行われ6Ｍ道路が
切れ、価値が上がると業者は言ってますが市役所に確認した所、ここの今年度の下水道埋設はないとの事。オール電化で
は100万位かかり、かつ浄化槽もかなり維持費かかると聞いてますがどうでしょうか？業者の区画街路整備後に市の区画
整理が入ると言っていますが、来年度に本下水化されたらまた余分に費用がかかる気がして心配です。

区画整理が施行されるのは良い事ですが、既存の土地所有者は一定の
割合で土地を差し出さねばなりません。これが、【減歩】です。

仮に減歩率10パーセントとすると、100㎡の土地を従前に所有してた人
は、区画整理完了後の持ち分が90㎡くらいに減少しますので要注意です。

>やっちゃんさん
「いい土地」というのはどう判断されたのでしょうか？
それだけ心配なことがある土地は実はあなたにとって本当は「いい土地」ではないのではないか、
とも思いますが、いかがでしょうか。

　そうですね。まだ探し始めたばかりで勉強不足な点があると自省しています。始発駅からの距離12分で平坦、周囲に
余裕があり、静かだがそこそこ生活施設あり。高速も近いなどです。本当はいい土地ではないのでしょうね。

　度々で恐縮です。ばかげた質問かもしれませんが、埼玉県内都心20K圏始発ありの駅15分、52坪で3180万円（交渉で下
がる、後述の理由で）がありました。坪単価65万円で間口9．8M南北に長く南が原っぱで開けていて、これは！と思った
のですが、業者に聞いたら、火事でアパートが全焼し死者も出た「いわく」物件との事。知らなければ絶好物件です。や
はり知ってしまったら手を出すべきではないでしょうか？現地見てないですが見て気にいったら、どうすべきですか？
（幽霊が出たり、うなされたりする等TVでよくありますが、やはりそうなのか？）。ご意見下さい。

＞やっちゃんさん
上記のようだと、確かに悩みますね。でも、とりあえず見るだけ見れば？（見るのは無料だし）
そして、ご家族と相談してＮＯならやめればいいような気がします。
私も以前破格の土地を見つけ、喜んだら自殺者がいました。←事故と違い自殺なのでやめました。コワイから。
幽霊は出ないと思うけど。
　ＯＫなら、お払いをして土地を清めれば良いのでは？

>やっちゃんさん
34さんと同じで、見てから判断されてはどうでしょうか。
むしろ南の原っぱがどういった土地なのか気にした方がいいかも知れません。
将来大きなマンションなどが建つ可能性があるのか、調整区域や生産緑地地区などでその可能性は少ない、とか。

>>33
私は幽霊とか非科学的なそういうのは気にしません。
しかし、駅まで15分という点と、土地が南北に長いという点がだめです。
あと南側が原っぱというのもだめですね。私は。
道路付けはどうなのでしょうか?

その後希望地域での土地情報は手詰まり状態です。
土地探しってホント難しいですね（実感）

いいところはだいたい上物付で売られちゃうのでほんとうに難しいですね。
私も探し初めてから1年2か月ほどでやっと思い通りの土地を手にいれることができました。
旗状竿地でも構わないというスタンスでしたのでほかの方に比べると短い方かも知れませんが、
やはりうちも一時は手詰まり状態になりまして、建て売りでもいいかあと近くの新築物件を見たりもしました。
でも、どうにも個性がないと言うか、無駄な機能が多いと言うか、そのおかげで、あくまでも土地だけを探す
決意を固めることができました。

旗竿地ＯＫにしないとやはり難しいですね。まだ見始めたばかりですがいい土地のなさに幻滅しています。
出かける用事があり、33の土地見てきました。東西はアパートで北５Ｍ接道畑あって余裕有り。南は広大な
原っぱでした。昔湿地帯だったそうです。面積は大満足。形状も間口１０ＭでＯＫだったのですが湿地帯の
名残かやぶ蚊がすごい。帰宅後不動産屋に詳しく聞いたら売却済でした。駅１３分なだけに残念ですが、２
９の土地がやはり一番気に入っています。明日ここともう１件４５坪で３０００万のさいたま市物件見ます。
ここも川のそばなので期待薄。遺産相続絡みで場合により７０坪の隣地になる可能性もあり駅１０分で環境
は良好なので、一応期待したいのですが。

ところで皆さんのいい土地の条件ってどうなんでしょうか。
人それぞれ違うと思うのですが。

私は、50坪程度、5m〜6m道路の東南角地、建蔽率容積率40/80、駅から徒歩十分、高台、近くに寮・マンションやアパートのないところ。
抜け道になっていない、って所かなぁ。
一年ちょっと探して東南角は、一つしか出てこなかった。しかも建売用地。まだ、土地の登記が変更になったばかりの極秘物件だったので実質的には、
間取り変更可の条件付売り地みたいな土地。
しかし、施工業者のほかの物件見てやめた。

結局、別の40戸程度の開発現場の建売買いました。
東南が南西になっちゃいました(w

＞50坪程度、5m〜6m道路の東南角地、建蔽率容積率40/80
　未だ一度も出会ったことがありません

43に書いたようにうちは志が低かったです…
まず場所は、あまり生活を変えたくないので今すんでいるところから遠くないところ
(それが現在も使っている駅から20分以内)。
その地域で予算に収まるかどうかということで30坪程度でよしとしようとしました。
元々狭小でもいいとは思っていました。
それから、日当たりがよい。
地盤がしっかりしていそう。
駅との往復中に起伏が少ない。
接道する道路の権利関係がややこしくない。
幹線道路や鉄道から離れているところ。
高圧電線や鉄塔から離れているところ。
そんな程度でした。それでもなかなか見つからなかった。

>>43
旗竿地は静かで人の目が気になりにくいという利点もありますね。

旗竿状敷地の場合、接道間口3メートル以上あれば、購入しても良いと思いますよ。
2.5〜3.0メートル未満なら、要注意。普通車を一台置いて、その横を自転車が楽に
通り抜けられる空間が必要です。

相談した設計士の方は、3メートルあれば買っても大丈夫と助言してくれました。

2.5メートル接道という物件が多いですが、2.5メートルだと、車を置くと本当に
窮屈ですよ。その場合、コンパクトカーを置くのが現実的でしょうね。

旗竿地のデメリット　解体工事にお金がかかる　建築工事にお金がかかる　引越し費用にお金がかかる
これらを土地の価格に足して付近の普通の土地より大幅に安くなければメリットは無いと思います
大幅に安くても＞４６さんが言うとおり間口３ｍ以上は欲しいですね

話の流れを無視する質問ですが「土地の探し方」スレ
ということでお許しください。
当方、現在地方の田舎Ａ県Ａ市に住んでおり宅地を探しておりますが
Ａ県Ａ市ではなかなか良い物件に出会えません。今住んでる所はＢ県Ｂ市に
隣接しておりましてＢ県Ｂ市の今住んでる所の近くには大型の宅地分譲地があり敷地も
広く予算も何とか手の届く範囲にあり宅地だけ見ればお気に入りなのですが生まれてからずっと
Ａ県Ａ市に住んでる私にとっては県外に出る事は抵抗があり購入に踏み切れません。
Ｂ県Ｂ市に住んでもこの宅地の生活圏はＡ県Ａ市になり、距離も近いのでさほど普段の生活に不便さはないのですが
役所関係の事になるとかなり遠くなってしまいます。妻には「こんなに近くに良い所があるのに
県外に出るのが嫌なんて子供みたいな事をいうのはアンタだけ」と言われてしまってます。
皆さんは長年住んでこられて愛着がある所からでも
近くに良い所があれば県外でも出る。
大都市でもない仕事などの転勤でもないのにわざわざ県外には出ない。
どちらの意見が多いでしょうか？

>46,47さん
そうですね、間口3m欲しいです。でも、2.5m〜2.7mくらいが、ほぼ全てと言っても
いいくらいなのが現実でしょうか。
まして、隣りは逆型の旗竿で、あわせて6mくらい協定で仕切無しなんてのがあれば、
日射しも結構入ってきて開放感あって、いいんですけど。

>48さん
私なら、ためらいもなくＢ市にしますけどね。
県に対する愛着ってのは、どうも個人的にはぴんと来ないです。長年住んだ土地の愛着というのは
わかりますけど、Ａ市とＢ市は連続しているのですよね？
それなら、生活圏も一緒のようですし、生活習慣も土地の感じも変わらないでしょうから、
気にならないのでは？
まあ、仙台市から山形県に移るとなると、インパクトあるかもしれませんけど。
※ご存知無い方のために・・・仙台市は山形県に接しております。
地方都市でも、その周辺の市町村にベッドタウンができるというのは、比較的よくある話です。