建築条件付きの家について

148さん
>30区画の大手HMの建築条件付の中で10区画の建て売り計画があり1区画を土地もそこそこ気に入り、建物の計画図面も気に入り価格も納得したので同時契約しました。
建売の売買契約をされたのか、それとも建築条件付土地売買＋注文住宅の請負契約をされたのかどちらですか？
建売ならば地盤改良費を支払う必要はないですが、後者ならば支払う必要があります。
建売ならば契約書は１通。建築条件付土地売買＋注文住宅の請負契約ならば２通あるはずです。

>しかし私の物件は売建てのような感じで既に建物も決まっていて・・・
既に建物が決まっていたというならば、確かにそれは売建のような気がします。
しかし、家の契約には建売と注文住宅の２種類しかなく、売建というのは建売を建てる前に
売ってしまうことであって要は建売です。見分け方は建築確認をとってあったかどうか。
建築確認をとってあったならばそれは建売で、既に建築確認をとっているのですから、
後から構造に関わるような変更はできないのです。
注文住宅は、施主の要望を聞いて設計してから建築確認をとるので、予算次第でいくらでも
設計の変更が出来ます。

>予算もあり納得できないので解約も考えますが、この場合、契約金100万は戻りますでしょうか？
建売ならば、100万は解約手付けなので、手付放棄すれば解約可能です。
建築条件付土地売買＋注文住宅の請負契約場合には少し複雑で、払った100万円には、
建築条件付土地売買の手付金と、注文住宅の請負契約の契約金が含まれていたと考えられます。
（手付金50万＋契約金50万のようにです）
建築条件付土地売買は基本的に手付放棄で解約可能です。注文住宅の請負契約も解約可能ですが、
手付放棄ではなく相手の損害を賠償をする必要があります。（契約金は解約手付ではないのです）
その場合、考えられる損害は設計料、地盤調査費用、営業費、予定された利益などですが、
幾らになるかはケースバイケースなのでわかりません。

以上、長くなりましたが148さんのご参考になれば幸いです。

148です。

153さん
丁寧なご説明ありがとうございました。
私の契約は私は建売を買った感覚でしたがHMから着工前なのでと土地売買＋建築請負契約になりますと言われ、そのまま契約してしまいました。
昨日、HMに行って、やはり納得いかない地盤改良費は払いたくないことや、予算も明確に伝えてあったのに追加工事の可能性も一言事前説明があってもよかったのではと、こちらの思いを喧嘩腰にならないように伝えて、契約金は戻らなくてもよいのでご縁がなかったということでと解約を申し出ました。
するとかなり慌てたようで妥協案を次々出され最終的にはこちらの説明不足もありましたので今回は当社負担でさせていただきますということになりました。
少し関係がギクシャクした感じはありますが、このままお願いしようと思います。

私も全く同じ状況でした。しかし、地盤改良費を請求した段階でこのメーカーは信用できないと判断、解約しましたよ。信用できない限り、どれだけ条件の良い土地でも契約しちゃダメだと考えています。
「地盤改良費は今回は当社の負担で」と言われても、普通は負担しません。どこかで帳尻を合わせます（値引き枠が狭くなるなど）。
一度ペテンにかけたメーカーとは関わらない方が得策だと思います。

148さん。153です。
とりあえず地盤改良費の負担はしなくてすんで良かったですね。
でも、155さんの言うように今後も注意されたほうがいいですよ。

そもそも土地売買＋建築請負契約の場合、プランは決まっていますというような売り方を
することは禁じられているからです。建築請負契約＝注文住宅であり、153でも書いたように
注文住宅は施主の要望を聞いて設計するもの。もしプランを示す場合でも、それはあくまで
参考であって従う必要はないのです。

メーカー自体と言うよりも、営業や指導する立場の先輩や上司が信頼おけない可能性が
あるかもしれません。ただ、住宅の営業というのは入れ替わりが激しく、悪意があって
だまそうとしているのではなくて、単に知識不足なだけなのかもしれませんが。
あまり心配させるつもりはありませんが、高い買い物ですから後悔しないようにして下さい。

地盤改良費が業者持ちの売建ってあるの？
私は別途請求された方が気持ちいいな。

必要かどうかもわからないのに地盤改良費が業者持ちとかいわれたら
必要な土地なのに不要とされたり、不要な土地なのに土地の価格に地盤改良費が上乗せされて販売されている可能性があるわけでしょ。

148です。
皆さんのご意見を聞いていると少し不安もありますが、SS調査で1点のみN値3.0を下回っており地盤改良なしでは保証の関係で建てられないらしいので改良するのは確定です。
鋼管杭こみの仕様書をいただき、他の建具や断熱材まで隈無くチェックしましたが、地盤改良追加以外は変更箇所もなく価格も既に決まっているので帳尻合わせられている感じはないのですが、今後何に気をつければよいですか？
まさか仕様書よりもグレード落とした建具を勝手に付けられることとか大手HMでもあるんですかね？

>>158
建具のように後からバレるようなところは、わざとグレードを落とすような事はしないですよ。
それよりも、完成後に見えなくなるようなところに気をつけた方が良いと思います。

でも、地盤改良費を業者にもってもらえたのはラッキーというより、それだけ儲けが乗っていた
だけだと思うので、そんなに心配しなくても良いと思いますよ。ホントにギリギリの厳しい
契約価格だったならば、業者は粘り強く払ってもらえるように交渉しただろうと思います。

っていうか、もともとＨＭが負担するものを購入者に払ってもらおうとふっかけてみたんだろ。疑問持たずに払ってくれたら丸儲けって感じ。
かなり悪質。

建築条件付きの土地なんだけど上のほうで1万円の犬小屋の話が出てたけど
そこまで極端でなくても、業者が提案してくる高額な参考プランは無視して、
建坪10坪くらいの総2階の家（味もそっけもないけどこのくらいの家が一番効率がいい）
を600万円で建ててくれとか、提案してみるのも一つの手だと思うよ。

最初は土地のみで8000万円ていう分譲宅地が売り出されてたんだけど
しばらくして、新築4LDKの家込みでも売値は8000万円のままでいい
なんていう売り方に切り替えてた。
つまり土地を買えば家はおまけでつけてやるという売り方。

それみて、建築条件付き土地で、安普請でいいから家もおまけで
つけてくれないかなんていう買い方もありかなって思ったよ。
そこまで極端でなくても土地代プラス600万円で
家を建ててくれなんていう買い方もありだよね。

いくら条件のいい土地でも600万の家には住みたくない
それなら600万積んで土地だけの方が解体費もいらないからいい

中間搾取が大きい建売を買うより建築条件付き土地を買っていろいろ
業者とディスカッションしたほうがずっといいような気がしてきたよ。

>>164
もっと勉強せい

>>164がアフォすぎてﾜﾛﾀ

>>165>>166
なんで勉強不足なんだよ？

数年前、建売住宅買ったんだけど、現地に行ったらまだ家が建ってなかったのよ。
で、業者は、建てる予定の家と同じ広さの家だったら同じ値段で建ててやるから
自由に間取りを考えていいっていうのよ。
つまりその時点では、売建住宅≒建築条件付き土地と同じだったわけね。
結局、建売住宅の値段で、自分の好みの間取りの注文住宅を建てることができた。
それが大きいと思う。だから、そういう家の買い方も悪くないと思ったよ。

つまり建売住宅と違って、建築条件付き土地の場合は、業者と相談して自分の好みの
間取りの家を安く建ててもらう余地があるわけだよね。
それが建築条件付き土地の醍醐味だよね。

>>165>>166
もっと言うと、
建売住宅って、見た目のカッコよさ重視の間取りでむやみに玄関が広かったり
建具が高級品だっりするけど、意外と使いにくい間取りの家も多いと思うんだよ。

売り建ての場合は、自分で使いやすい間取りの家を設計して
多少見栄えは悪くなるけど、でこぼこのない総2階の家を
格安で建ててもらうなんていう選択肢もある。

>167
165,166じゃないけど、建売と建築条件付が全く分かってない。
168で書いてることもでたらめ。確かに勉強しなおした方が良い。

完全に業者のカモやな。

>>169
なんで業者のカモなんだよ？

売り建て（建築条件付き土地）の場合は、必ずしも業者が提示してくる
プランで家を建てなくてはならないわけではないよね。
だから、土地を買えば家がおまけでついてくるくらいのスタンスで
格安の家を建てたらいいんじゃないかな？

土地代と建物代がコミコミになっている建売のほうが業者のカモに
なりやすいと思うんだけど。

たとえば、更地で4000万円ていう土地の売り出し物件があったんだよ。
その土地はしばらく売れないでいたんだけど、
その土地に業者が家を建てて6000万円の建売住宅として売り出されたら
すぐに売れた。
だけど、自分としてはその土地だけを4000万円で購入して
1500万円くらいで自分の好みの家を乗っけたほうがよかったかな
なんていう判断も成立するわけだよね。
それが勉強不足なのかい？

更地で4000万条件無しで売れず、建売化の土地なんて
立地等の条件悪くて売れなかったんだから参考になりません
本来いい条件の土地は最初から条件付になって建物が建つ前に売れます
最初から条件無しで買えるなら好きなHMで建てた方が得に決まってます

ちょっと前の話なんですど、都内のとある超高級住宅地で、
更地30坪で3000万円ていう土地の売り出し物件があったんですよ。
周囲の土地相場から見たら異常といっていいほど安かったんだけど、
やっぱり幹線道路や川の近くで立地は今一つでしたかな。

ところがその土地がいつまでも売れ残ったので業者が家を乗っけて
5000万円弱の建売住宅として売りに出されたんでした。
私もその家を見に行ったんだけど、これがすばらしくいい家なんですね。
つまり土地だけで見たときは今一つだったけど、家が乗っかって建売住宅
として見た場合は、ものすごくお買い得な物件に見えたんですわ。
世田谷のなかでも環境良好とされる立地のゆったりとした間取りの家が
5000万円以下で手に入るんだったらものすごくお買い得に思えたんですね。
これは、ひとえに建売業者の手腕だと思うんですよ。

でもあとになって冷静に考えると、やっぱり自分で土地だけ購入して
自分で家を建てたほうが安上がりだと思ってしまうわけですよ。

>>170は何もわかってない。建て売りしが知らないやつは、建築条件付きのこのスレで語らん方がいい。

>>171
あんたが何も知らない中建て売りを買ったのはわかった。２軒目に走ってるんだろうが、そんな無知な状態ではまだまだやめた方がいいぞ。学習できてないようだから何度でも失敗する。なぜなら業者のかもをイメージさせる回答ばかりですわ。

購入検討中さんは、本気でそう思っているのか釣りなのか分からんが釣られてみます（笑）
建築条件付きというのは、基本的に業者が儲かる仕組みなの。
条件無しであれば、ＨＭを競合させたりして、有利に交渉できるけど、建築条件付は、必ずお宅で建てますと約束させられている訳だから。

建築条件付きは、土地そのものは周りより安めに設定されているため、引っかかりやすい。ご愁傷様。

最初は建売住宅買うつもりだったんだけど、現地に行ったらまだ家が
建ってなくて、 業者は、建てる予定の家と同じ広さの家だったら同じ
値段で建ててやるから自由に間取りを考えていいよ（売り建て）って
いう条件を提示してきたんだけどそういう買い方も悪くないと思ったよ。

結果的にその家は地震と放射線被曝で住めなくなっちゃたんだけど、
あんまり損した気がしないのは、家を建てるときにじっくり
自分の家の設計や間取りを考えるという最高の贅沢を味わう
ことができたからなんだよ。

あと家が格安だったていうのも大きな要因だね。
地方都市だったけど街中の30坪の整形地に延床24坪の家込みで
2000万円っていう格安物件だったんだけど、あのとき
色気を出して6000万円の家なんかを買い込んでいたら
今頃、呑気に2軒目を探している余裕はなかったと思うよ。

で、今は都内の物件を狙ってるんだけど、都内の建売住宅だと
ほとんど土地がすべてっていう感じがするよ。
つまり家はほとんどおまけっていう感じ。建築条件付きで
家を建てても値下げ前の更地と同じ値段っていう物件もある。

だから都内で家を買う場合は、建築条件付きの土地に
格安の家でいいと思ってしまうよ。

>>176
逆に言うと都内のまともな売地はほとんど建築条件付きとして
売りに出されているわけだから、都内にまともな家を買う場合は、
建売か建築条件付き土地のどちらかになってしまうと思う。

お金を出して建築条件付きの建築条件を外してホームメーカー
を競合させて家を建てるという買い方もあるけど、それは建物に
2000万円以上かける場合に有効だと思う。

どうせ家はおまけというスタンスで、1200万円以下の家を乗せる
という場合は、どこの業者で建てても大差ないので、わざわざお金を
出して建築条件をはずしても意味はなく、その業者に格安の家を
建ててもらえばいいというスタンスは十分成立すると思うよ。

もっとも建築条件付きの物件の業者が提案してくる参考プランの
家をそのまま建ててしまったら業者の思うつぼだっていうのは
その通りだし、それだったら、今はそれなりにまともな物件でも
なかなか売れなくなってきているので、売れ残った建売住宅を
土地値プラスαくらいの値段で指して購入したほうが有利な
場合は多いでしょうね。

それと注文住宅だったら2500万くらいかかっていただろう家とほとんど変わらない希望通りの家が1500万で買えた事実が何よりの証拠です。

>>176
SUMOUなんかで調べたことを書き込んでいるけど、実際は売り建てでもプラン次第でお得にできるやり方がある。ハンコを押したことない人の意見は表の話にしかならないのでわからないと思いますがね。

これまでの内容をまとめると
建築条件付き土地（=売り建て）を購入すれば、家を建てるときにじっくり
自分の家の設計や間取りを考えるという人生最高の贅沢を味わうことができる。

建築条件付き土地物件の業者が提案してくる参考プランの家をそのまま
建ててしまったら業者の思う壺かもしれないけど、業者の参考プランは
あくまでも参考として考えたらいい。

建築条件付き土地で家を建てても値下げ前の更地と同じ値段っていう
物件もある。 建売よりはるかにお買い得。と思われる。


昔、地方に建売住宅（家が建つ前に購入したので設計自由だった）買ったとき、
業者さんは、建売住宅は、本当は土地を売っているのであり、建物のほうは
トントンでいいと言ってた。

格安2000万円の建売住宅の内訳は、土地1000万円、建物1000万円で
延床24坪の家で電気・水道・ガスの引き込み費用をいれたら
建物代は1000万円でほとんど儲けなしだと言っていた。

整形地30坪に駐車場2台とささやかな6畳程度の庭。建物は、
1階が10畳のLDK、6畳の和室、収納1間半、風呂、トイレ、洗面所
2階は、6畳と8畳の洋室、2畳の物置と1間半の収納

当時は、一生ものの家が2000万円で買えるんだったらものすごく
お買い得に思えたし、地震さえなければ、その家で一生安泰だと思ってたよ。

家を買ったのが地方ってこともあるけど、逆にいうと土地さえ確保できれば
諸費用込みで1000万円くらいでも立派な家が建つってことだよね。

ここまで書いていてふと思ったんだけど
家っていうのは、敷地にどのようなレイアウトでどのような
間取りの家を建てるのか､あれこれ考えるのが一番楽しいと思う。

たとえ建売レベルの安い家でもその楽しさはかわらないと思うし、
地震や放射能で家に住めなくなってもあんまり後悔してないのは
家を建てるとき充実した時間がすごせたからだと思う。

そういう意味では、建築条件付き土地は、ウインドウショッピング
にもっとも適していると思うよ。

で、とことん物件を吟味して物件を見る目を養っておいて
自分にとって明らかにお買い得な物件に出会えたら
即金で買えばいいんだよ。

そこまで思い込んでいるというのはある種立派としか言いようが無い。
確かに家は空間が有って雨風が凌げれば良いと割り切れば、それでも良いかもね。

世田谷区に3000万円~4000万円くらいの予算で土地が欲しい。
敷地には延床20坪くらいの家と駐車場が乗っかればいい。
推薦できる物件は？

若いうちに家を建てたくて、不動産屋を回ってますが、建築条件付き、建て売りのものが多く悩んでます。売り建てで３０坪の土地に、２４坪の家で４３００万。
家を広くするなら料金がアップする、狭くしたり工夫しても値段は下げられませんと言われました。
売り建ては、そんなものですか？
狭くしたりしてコストカットした分で、中身(キッチン)に回したりしたいんですが。
稚拙な質問だと思うんですが、よろしくお願いします。

売り建てとはちがいますが、同じ不動産屋で、３０坪が３０００万(路線価、公示地下１平米１８万前後)で出されてます。
そんなに値段は盛るのが普通なんですか？

>>185
土地が３０坪で３０００万。そこに２４坪の家を建てて４３００万。
すると家は１３００万だから約５４万／坪。だいたいそんなもんなんじゃないですか？

値引きできないと言うのならば、キッチンのグレードアップをサービスしてもらえないか
交渉をしてみてはどうでしょう？キッチンの仕入れ値なんて定価の何分の１かですから、
その方が通りやすそうな気がします。

１８６さん
早速の返信ありがとうございます。
価格は適切で、交渉次第なんですね。

純粋に土地だけで見ると３０坪３０００万は、いかが思いますか？
地価が２０万弱なので、土地は１８００万までの価格になると思うんですが。

>>187
>地価が２０万弱なので、土地は１８００万までの価格になると思うんですが。
その辺りの相場が２０万／ｍ２という事なのでしょうか？
そうだとすると、３０坪の土地は１９８０万円前後という事になりますね。
それが３０００万で売りに出されていれば明らかに高いですが、
プロの不動産屋がそのような値付けをするとは思えません。

地価が２０万弱というのは、もしかしたら路線価や課税価の事でしょうか？
それらは実勢価格とは違いますよ。それ以外では用途地域でも変わってきますし、
街並みがきれいな大規模分譲地は開発の経費もあるるので全体的に高くなると思います。

建築条件付で家を建て、入居して１年たった者です。。
こんな勉強不足で今考えると危ない橋を渡ったなと思いますが、
幸い良心的なデベから買ったので、家や土地で後悔はありません。

ただ、とある不動産屋から、「指定の建築事務所で立てる建築条件付きなら土地代を下げます。そうでなければ、土地代を上げる」と言われた友人がいます。目黒区東が丘の土地です。
おそらく、こういう不動産屋や建築事務所に頼んだ場合、その後数々の不思議な請求のかさ上げが
待っていると思います。

１８５さんの話ですが、やはり普通は、延べ床を減らしたら値段が下がるものだと思います。
建材代がかからないのですから。私が頼んだ所もそうでした。ぜひ交渉してください。

土地や家云々の前に、不動産屋やデベ、建築事務所について、悪徳かどうか、
できる限り調べた方がいいと思います。
調べた上に信頼できる所であれば、建築条件付きであってもいい家は建てられます。

>ただ、とある不動産屋から、「指定の建築事務所で立てる建築条件付きなら土地代を下げます。
>そうでなければ、土地代を上げる」と言われた友人がいます。

189さん。これはね、不動産屋と指定の建築事務所の間に約束があって、土地の購入者が
その建築事務所と契約をすると、不動産屋がバックリベートを貰えるようになっているんですよ。
だからその分は土地代を下げてもいいと言うこと。最低は契約価格の3%くらいから、
多いところだと何百万も貰えるらしいです。
もちろんバックリベートは施主が支払うお金から捻出される訳だから、土地を安く買っても、
建物を高く買わされて、うまくいってトントン。競合させられないから下手をすれば損しますよ。
そうと知っていれば、縛りのある建築条件付きなんかで買うもんじゃないと思いませんか。

同感。
仕掛けがありますよ

いっそのこと古家付きの土地を購入して解体すれば？

>いっそのこと古家付きの土地を購入して解体すれば？
たしかに、古家付きかどうかに係わらず個人が売りにだしている土地であれば、
仲介手数料の他に業者の儲けが入る余地があまりありませんね。
でも、個人の売主がとにかく高く売りたがり、高めの値付けになっている可能性もあります。
ですから、相場をよく知っていないと高値掴みするかもしれませんのでご注意を。

ところで、土地の価格というのはいくらが適正なのか考えた事あるでしょうか？
土地がなくて注文住宅が欲しいと思った皆さんは、土地も建物も少しでも安く買いたい
と思われるのでしょうけれど、土地に関してはその考えをやめた方が良いと思っています。
なぜかというと、土地というのは他に同じものがない。それゆえに、皆が欲しがるような
良い土地は、その時の市場参加者の中で一番多く出しても良いという人が価格を決める、
オークション的な価格の決まり方をする。ですからどうしても高くなるのは仕方がない
と思うのです。人気のある商品をオークションで落札しようとしたら、決して安くは
手に入らない。皆さん経験ありますよね？

しかし、時間をかければ相対的に安く買える可能性はあると考えています。
相場というのは上下するので、相場が下がった時に高く買う。これがいい土地を
安く買う方法。但し、タイミングをはかるのが難しいのと、相場が下がった時には
あまりいい売り物が出ないという問題もありますが・・・。

建築条件付きは怖くて買えなかった。
広告には家屋とセットの価格が載ってるが、上乗せが想像つかなかった。

建築条件付きを買って建築中。何よりも土地が大事。上物は最悪建て直せるけど、気に入らない土地は中々買いなおせない。自分にとっていい土地ならば、建築条件付きだろうがなんだろうが買うべきだと思う。

都心は特にそうですよね。土地の値段に比べて建物の価格低いから

>178
都内のまともな土地に2000万以上の上物建てるなら～
1200万以下に押さえるなら～

って、都内のまともな土地に2000万なんて捨て値の家建ってねえよ…
と、3年前の糞コメに突っ込みを入れてみる。

建築条件付きは、建物の中身が決まらなければ白紙に戻る契約。
売り建ては、建売と同じものできると言われて、建物がわからないままに契約するもっと恐ろしい契約だ。
どちらも不公正な取引には違いない。

家は高いオマケですか？

どんな理由があろうと、建築条件付きは、スルーして下さい。
時価の寿司を食べる前の席料払うようなもん。
馬鹿の極みだと、もうそこまで言っしまってもいいだろう。
法で禁止にしないと、消費者が食い物にされ続けてる。

でもそうは言っても、立地条件の良い土地って建築条件付きの土地の場合がすごく多いように感じます。
フリーの方があまりお見かけしない…。
駅まですごく遠いような場所だとさすがにフリーだったりしますが。
建てる会社次第の面は少なからずあるのではないでしょうか。
モデルルームなどを巡ってみて、感触が良ければいいのでしょう。

建築条件付土地を買うのはやめた方がいいでしょうか？
購入を検討してる土地の指定建築業者が無名の家族経営のような工務店です。
元々都心の狭小地なので建物面積は20坪程度です。
木造3階建てのペンシルハウスの建築費用の見積もりが当初2200万と言われてビックリしてせめて2000万にならないかと交渉しました。
しかし冷静に考えてみるとその工務店の建築費用の坪単価は100万となり、これは住友林業やヘーベルハウス、ダイワハウスのような大手ハウスメーカー並みでぼったくりでは？と思い始めました。
工務店もしくはアキュラホームやタマホームのようなローコストハウスメーカーだと大体坪単価は50万くらいが普通のようです。
解体が必要な古家があること、コロナ禍やウクライナ情勢、円安などを考慮しても余りに高いと思います。
それに無名の工務店だと建築中に倒産したりしないかも心配です。
やめた方がいいでしょうか？