岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

だから、岡山の二度泣きです。
余所者には住みにくいのでは？

マンション業界には大手８社構成されるで｢ＭＡＪＯＲ７｣という括りがあります。
東京建物が後から入ってきて８社だけど７のままなのです。

・大京　　　　　　　　　　　「ライオンズマンション」シリーズ
・三井不動産レジデンシャル　「パークホームズ」「パークシティ」「パークコート」「パークタワー」等
・三菱地所　　　　　　　　　「パークハウス」
・東京建物　　　　　　　　　「Brillia」
・住友不動産　　　　　　　　「シティハウス」「パークスクエア」シリーズ等
・藤和不動産　　　　　　　　「シティーホームズ」シリーズ等
・野村不動産　　　　　　　　「プラウド」
・東急不動産　　　　　　　　「ブランズ」シリーズ等

岡山では馴染みが薄いところもありますが、これらの８社で全体戸数の２割程度を供給しています。
もっと岡山にも出てきてほしいですね。

ちなみに住宅メーカー大手８社は
「積水ハウス」「大和ハウス」「積水化学（セキスイハイム）」「ミサワホーム」
「パナホーム」「住友林業」「旭化成」「三井ホーム」　です。

｢ＭＡＪＯＲ7｣の売上高は以下のようになってます。

・三井不動産 【1兆3848.06億円】
・三菱地所 【1兆0134.15億円】
・住友不動産 【7196.35億円】
・東急不動産 【5520.67億円】
・野村不動産ホールディングス 【4342.26億円】
・大京 【3183.56億円】
・東京建物 【2626.09億円 】

※和不動産は三菱地所の連結会社です。

↑藤和不動産の間違いでした。

ちなみに岡山ではお馴染みのデベロッパーでは

・穴吹興産　　　　　　657億　2,010年6月
・マリモ　　　　　　　408億　2,010年7月
・カイタック株式会社　153億　2,010年2月
・和田コーポレーション 66億　2,010年2月

マンション販売だけの会社だけではありませんので、
売上の比較は意味がありませんけど参考まで。

今朝は寒かったですが、やっぱりマンションは一戸建てより暖かいのでしょうか？

完成後もアフターサービスを含め、デベロッパーとの付き合いは
売って終わりではないのです。その為には購入者のためにも確固たる
財務基盤を築いて存続していただくこともデベロッパーの使命だということです。

売り出し初期から｢キャンペーンで安くします｣「モデルで使用させて頂きますと」
｢特別にキャンセル物件を格安で」では困る。

これらの話しは「今回は当初から計画や値付けをミスっておりまして」
と言ってるようなもので、値引きで利益は大丈夫かと企業経営に不安が募る。

適正な利益を含んだ適正な価格設定をし、値引き無しでも購入者が
「売り切れる前に買えて良かった」
と思えるぐらいな物件を多く作れるかどうかではないだろうか。

ねぇねぇＭＡＪＯＲ７とやらと穴吹工務店はどちらが販売戸数多いの？

>>47

通常は、マンションの方が暖かいですよ。
夏涼しく、冬は暖かい。

一戸建てより、冷暖房費は格段に安くなっています。

また、一階は底冷えするので、２階以上。
角部屋は側面から冷やされるので、避けた方がいいかも・・・

このサイト大変勉強になってる。
そう思ってる人多いんじゃない？
なんか素人の私でも、業界の全体像や留意点が
わかってきた気がする。

あっざ～す。

又のご利用、お待ちしています。

これはひどい・・・
ソースぐらい貼ればいいのに
自問自答してどうする

いや、おめえさんの書き込みの方がひどいよ。

何がどうなのか、具体的に書きなはれ。

第一、誰に言ってんだい。

＞＞４７　さん

一戸建てにもよりますが、マンションの方が暖かいと思います。
壁の厚さを比べれば、一目瞭然です。

上下左右に人が住んでいる方が暖かいですよ。

こんばんは。メジャー７の件、おわかりいただけましたか？
ちなみに調査会社が行った、入居者から評価の高かったマンションブランドは以下です。
マーケティング会社が実施した
2010年　マンションブランド評価ランキング

1 「パークシティ」 三井不動産レジデンシャル
2 「パークコート」 三井不動産レジデンシャル
3 「パークタワー」 三井不動産レジデンシャル
4 「ドレッセ」 東京急行電鉄
5 「PROUD （プラウド）」 野村不動産
6 「グランドメゾン」 積水ハウス
7 「パークハウス」 三菱地所
8 「ブランズ」 東急不動産
9 「Brillia （ブリリア）」 東京建物
10「シティタワー」 住友不動産
11「オーベル」 有楽土地
12「D'Cladear （ディークラディア）」 大和ハウス工業
13「アトラス」 旭化成ホームズ
14「シティハウス」 住友不動産
15「パークホームズ」 三井不動産レジデンシャル
16「グローリオ」 セコムホームライフ
17「Livio （リビオ）」 新日鉄都市開発
18「プレミスト」 大和ハウス工業
19「グランスイート」 丸紅
20「コスモ」 コスモスイニシア（旧・リクルートコスモス）
21「ライオンズ」 大京
22「BELISTA（ベリスタ）」 藤和不動産
23「CREVIA（クレヴィア)」 伊藤忠都市開発
24「イニシア」 コスモスイニシア（旧・リクルートコスモス）
25「ルネ」 総合地所
26「レーベンハイム」 タカラレーベン
27「クレスト」 ゴールドクレスト
28「クリオ」 明和地所
29「サンクタス」 オリックス不動産

岡山県新築マンション一覧　12／20現在 　(物件サイト参照)

　　　　　　　　　　　　　　　 入居時期　今回販売戸数　残物件価格帯
●昭和住宅
　　リベール岡山駅WEST 　　　　　　 2011年5月下旬　 5戸 2,170～3,220万

●三井不動産レジデンシャル
　　パークホームズ桑田町レジデンス 　2012年1月中旬　 4戸 2,840～3,520万

●穴吹工務店
　　サーパス倉敷幸町 　　　　　　　 2011年6月下旬　14戸 2,290～3,520万

●穴吹興産　
　　アルファスマート野田 　　　　　　 2011年2月下旬　15戸 1,790～2,360万
　　アルファスマート庭瀬駅前 　　　　 2011年8月下旬　54戸 1,840～2,490万 NEW
　　アルファステイツ問屋町 　　　　　 2011年4月下旬　9戸 2,000～2,840万
　　アルファステイツ高屋 　　　　　　 2011年6月中旬　30戸 1,830～2,490万
　　アルファライフ倉敷駅西 　　　　　 2011年5月下旬　19戸 1,590～1,999万

●カイタック
　　リビンコートスタイル昭和町 　　　 2011年3月　　　13戸 1,780～2,440万
　　リビンコートプライム厚生町 　　　 2012年3月　　　52戸 2,400～3,980万
　　リビンコートプライム問屋町　　　　　即入居可　　　 5戸 2,610～2,730万

岡山の今後の販売予定物件一覧

　　　　　　　　　　　　　　　販売予定
●ポレスター西古松　　　　　　2011年2月下旬
●ロイヤルガーデン大供弐番館　来春
●サーパス国富　　　　　　　　2011年6月

さて、皆さん今年も2010年もあと僅かになりましたね。
検討中の方、購入済みの方、良い物件とめぐり合えましたでしょうか？

今年の岡山の新築マンション事情を見ると、昨年に比べて物件数も増え
選択肢も増えました。ただ、売れてる物件は一部であり、引渡しが近い
にもかかわらず多く売れ残ってる物件も見受けられます。

販売直後が一番売れるのですが、スタートダッシュに失敗している物件もあります。
消費者の目も厳しくなってますから、安いだけでは売れませんし、
高くても価値が伴ってないと、これもまた売れません。

マンションは売り切れると二度と同じ物件は買えませんので、日頃から
即座に物件の良し悪しを判断できる力を付けておいていただきたいです。

首都圏でマンション販売戸数が５万件を超えたらしい。
地方都市もこれに追従するらしい。

個人的には、首都圏で展開している、ハイグレードマンションを希望する。
京山のＪＲ住宅あたりに、ヒルズ級が建設されないかなぁ…

融資の選択では所得が高く、融資の割合が低ければ(50％以下)、いわゆる｢変動金利」
(通期変動・3年固定・5年固定等)を選択されるのがベストかと思います。

ただ、庶民向けのマンションほどチラシで、
　【月々○○○○○○円(3年固定・35年返済)　頭金なし】
と長期のフルローンかつ短期固定の変動型を薦める危ないキャッチフレーズが目に付きます。

年収700万も800万もある人が月1万、2万支払いが上がるのと、
年収300万、400万の人が月1万、2万上がるのとでは深刻度が全く違います。

庶民で長期ローンで変動型を選ばれる場合は、相当の自己資金を持ってる場合のみです。
1％金利が上がっただけでも相当返済額変わります。
できればマンションが対応してるなら、金利が相当安い｢フラット35Ｓ｣か、
非対応でもただの｢フラット｣が良いです。

ただのフラットなら金利は結構高いので、支払いがキツいこともあるでしょう。
ただ、それでキツいなら計画自体を辞めた方が良いと思います。
もし変動で金利がその水準に上がったらどちらにしてもキツいわけですからね。

フラット35Ｓの安全性はおわかりいただけたでしょうか。
しかし、デベや窓口銀行が公的ローンのフラット35Ｓを積極的に薦めない場合があるのは
なぜでしょうか？

・そもそもフラット35Ｓ対応のマンションになってない。
・現時点での金利は変動の方が安く、支払いを楽に見せるため変動を推奨
・デベのフラット申請手続きが煩雑で面倒
・審査が長いため、後々ローンキャンセルになるのがデベのリスク(銀行は早い)
・銀行はホントは自前のローンを売りたい事情

いろいろあるわけです。

先日、いろんなタイプのマンションデベロッパーがあるとお話ししました。
岡山でもお馴染みの2社を例にとりますと、例えばマンション事業中心の
トップクラス企業｢大京｣の場合

●大京(ライオンズシリーズ)
・不動産販売事業　1985.39億
・不動産管理事業　601億
・請負工事事業　　405億
・その他　　　　　107億(賃貸管理)
　合計　　　　　　3183.56億
関連企業
・オリックス・ファシリティ(ビル管理他)
・大京アステージ(マンション管理他)
・大京リアルド(不動産仲介他)
・大京ライフ(管理員業務他)
・大京エルデザイン(リフォーム他)
　その他多数

ご覧の通りマンション関連が事業の中心です。

もう一つ、総合デベロッパー首位の「三井不動産」の場合。
●三井不動産グループ(パークホームズ・パークタワー他)
・賃貸収入　　　　5467.62億
・分譲事業　　　　3920.87億
・請負工事事業　　1598.02億
・仲介・コンサル　 625.84億
・管理受託事業　　1005.36億
・部材・商品販売　 630.17億
・施設運営事業　　 485.18億
・その他　　　　　114.97億(金融・リース)
　合計　　　　　　1兆3,848.06億
関連企業
・オリエンタルランド(東京ディズニーリゾート)
・帝国ホテル(老舗ホテル)
・三井ホーム(大手住宅メーカー)
・エムエフ住宅サービス(管理)
・三井不動産販売(三井のリハウス)
・東京ミッドタウン(都市開発)
・ららぽーとマネージメント(大規模商業施設)
　その他多数

面白いのが賃貸収入が5,000億以上あります。
なんと賃料収入が事業の柱なのです。
こう見ると一口にデベといっても色々あるもんです。

＞＞６１　さん

京山のＪＲ住宅って、どこかの専門学校の寮に転用されていたんじゃなかったっけ？
山の上なので、坂が大変そうですが、眺望は良いでしょうね・・・

ただし、裏が墓地なのが、ネックですかね。

野村不動産あたりが、開発してくれればいいですね。

野村はあり得ないでしょう。

野村は広島ですら新築無いからね。
major7の優先順位は岡山駅半径1キロ圏内じゃないか？

みんな結局今年マンション買った？？

買ってないです。

新築・中古共色々と検討したあげく、アルファステイツ問屋町を購入しました。
資産価値うんぬんより自分が住みたいと思うかどうかが決め手でした。

>>70
おめでとうございます。
入居が楽しみですね。

家探しを本格的にされてから契約まで、どれくらいかかりました？

>>71
ありがとうございます。
本格的に検討開始して４ヶ月くらいで契約しました。
もっとじっくり検討しようとも思いましたが、今回の物件が完売で買えなく
なった時、次の希望物件が出るまで待てる自信がなっかた（数年先かもしれません）ので
決心しました。

＞＞２０　さん

両親に聞いたら、やっぱり間違いに気付いたかな？
恥ずかしくて、ここへは２度と書き込み出来なくなっちゃったね。

野田の吉野家跡にロイヤルガーデン，東古松で昔「大元スーパー」があったところに和建設の
分譲マンションが建つようです。どちらもかなり敷地が狭いようですが・・・。

>>72
なるほど。
大きい買い物ですから色々悩まれたでしょうね。

>>74
貴重な情報ありがとうございます。
大元学区は建築予定が多いですね。

岡山駅周辺は予定ってあるのでしょうか？

ロイヤルガーデン岡山駅前３番館ができるという話は聞いたことがあります。

あとは奉還町のリビンコートでしょうか。

>>77
ありがとうございます。
岡山市内で三井・三菱・野村の新規の計画はありますか？

new エヌ・グランデ豊成 （株式会社中本屋工務店）
入居時期　　　　2012年6月末予定
今回販売戸数　　未定
予定価格　　　　未定

マンションでエコキュート標準とは珍しい。
オール電化・エコ住宅好きにはよろしいのではないでしょうか。

和田コーポレーションが計画してる野田の物件はどの辺りですか？

>>80
この掲示板の情報を基にすると、西古松のメガネ屋がある交差点のラーメン屋の裏のあたりでしょうか。

さて、今年マンションを買うにあたっての注意点は政府の緊急経済対策の一環である全期間固定
融資｢フラット35Ｓ」(当初10年間マイナス１％)が今年の年末受理分を持って終了(予定)する、
ということです。現在こちらの制度を使える岡山県内の新築マンションで｢住宅金融支援機構」
に登録されてるのは｢パークホームズ桑田町レジデンス」と｢ポレスター西古松」しかありません。

高所得者向けの｢パークホームズ」はさておき、標準的な価格帯(想像)の｢ポレスター」で｢Ｓ」の
選択肢があるのは魅力的ではないでしょうか。

現在の金利水準は取り扱い金融機関によりますが、Ｓで当初10年間1.4％　11年以降35年まで2.4％
となっており、全期間固定としては最も低水準になっております。バブル期には変動金利が８％を
超えたこともあることを考えると、これ以上無い条件に見えます。長期ローンを組む方で、子供がおり、
安全な支払い計画を建てたい方はお奨めです。

フラットＳの廃止・住宅ローン減税の縮小・今後可能性がある消費税増税を睨みながらの計画になるでしょう。

倉敷に建設予定は？

>>82
倉敷は聞いてないですね。
相対的に戸建が強いところだから、これからも計画は少ないかもしれないですね。

さて、マンションを買う際にペットを飼われる方、窓を開け放ちたい方等、周辺住居との
プライバシー性を特に重視される方でしたら、バルコニーに注目してほしいと思います。

そうバルコニーの境界壁です。従来からの一般的なバルコニーは、鉄製の枠に石膏ボード
を挟みこみ、上と下に若干の隙間があったあれが一般的でした。
しかし、姿は見えなくても下から影が見えたり、音や気配がはっきりわかるためにバルコニー
は人によっては落ち着かない空間であったかと思います。

それがどうしても嫌な方は、上から下までコンクリートで塞ぎこみその一部に１ｍ四方の
石膏ボードを施工するプライバシーが確保しやすい物件もありますのでそちらを選ばれる
とよいでしょう。デメリットとしてはそのコンクリートの重量を支えるため、柱を作ったり
構造をゴツくする必要があるため建設コストが掛かるということです。

皆さんはいかがお考えでしょうか。

岡山石井中、京山中学区でマンション購入を検討中ですが、今後建設予定はあるのでしょうか？
住宅ローン減税適用ですと平成25年12月までに入居が条件とあって新築にするか中古にするか悩んでいるところです。ご存知の方情報頂けないでしょうか？

>>86さん

JRの寮跡地にカイタックが建設予定と聞いたことがありますよ。

>>80さん

予定地の前を通りましたが、看板が建っていました。
でも、土地が狭いな。野田あたりなら、平面平置きの駐車場が欲しいところです。

東古松の広大なＪＲ社宅が取り壊し中？という情報あり。
もしかしてそうだったらマンションなのかもしれないな。

>>88 さん

奉還町のＪＲ社宅跡は、一部、カイタック不動産管理の駐車場になっていました。
残りの部分は、整地されていましたけど、着工はいつからでしょうか＞