管理組合がない区分所有マンションで管理組合を設立できますか？

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
（共用部分の管理）
第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

情報がまだ不足しているようなので、補足します

・場所は渋谷区幡ヶ谷、駅歩６分ですので、比較的立地はいいと考えています
・購入経緯はバブル期に高値で購入されたご老人から、だいぶ叩いて買わせていただきました
・聞いている範囲では大規模修繕はしていません
・修繕積立金は、マンション全体で100万程度しかありません

>>84
>大規模修繕工事は管理規約で３／４の特別決議事項となっていても、区分所有法では過半数賛成で可能となるように改正されましたので、区分所有法が優先し、過半数で決議できます。これは最近では常識ですよ。
>ここで議論する余地はありません。

勘違いじゃないですか？
きちんと手続きを踏めば可能というだけで、スレ主さんのマンションでは現在不可能でしょう？
それとも私が法を読み違えてるのかな・・・

>No.87 スレ主

情報ありがとうございます。
詳しくは書けないでしょうが、何戸程度の物件ですか？

>・聞いている範囲では大規模修繕はしていません
>・修繕積立金は、マンション全体で100万程度しかありません

大規模修繕がなく、現在100万円ということは小規模な修繕はしてきたということでしょうか。
何もしていなければ、1000円×戸数×12ヶ月×25年分はあるはずですから。

いずれにしても、修繕積立金を使うときは総会議決が要りますから、違法な管理をしている疑いがあります。

かといって、前述のとおりいきなりケンカするとかえって手間がかかりますから、必要な情報を得るまでは慎重に対応されるべきかと思います。

スレ主さんのマンションは管理会社が管理者らしい。
管理会社との契約書に管理組合総会のことも書いてある。管理会社が総会を召集したら管理会社が議長になるらしい。区分所有者が1/5の署名を集めて召集したら区分所有者が議長になるらしい。これも書いてある。
最上階の雨漏りなんかが発生しだしたら大規模修繕の話が持ち上がるのでは？管理会社が召集したら一時金負担ありの大規模修繕が決議（普通決議）されるかも。問題は管理会社のほうにやる気があるかどうか。そこをきいてみたら？

大規模修繕工事の決議要件は議論の余地なし。保存行為としての大規模修繕工事は「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」だから費用が多額でも普通決議だよ。勉強が足らないよ＞輪番理事長

↑そんなこといってたら大規模修繕工事ができませんので、そういうマンションはお金があってもモノが残らない結果となります。
http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_V-1.html
3/4の特別決議は極めてハードルが高く、規約を先に改正しろといっても規約改正にも特別決議が必要なので、実質、何もできないってことになる。
どこの管理会社でも普通決議でできると解釈し総会議案は普通決議議案として総会に出してるはず。たまーに総会で反対者が出て紛糾するようですが、裁判しても勝ち目はありません。

大規模な修繕には建築確認が必要です。お忘れにならないように。

>どこの管理会社でも普通決議でできると解釈し総会議案は普通決議議案として総会に出してるはず。

それは貴殿の希望的観測です。
「議論の余地がない」と「議論してたら大変だ」とは全く別ものです。

また、貴殿が例示された質疑応答は、これまでも何ら問題なく大規模修繕が実施され、今後も計画通りに予定された修繕を行うような、特に問題や反対者が出そうもないような事例に対して回答されたものです。

この例をもってして、常識だの議論の余地がないだの持論を展開したいのなら、別トピで行ってください。

スレ主のケースは、慎重さが大事です。
テキトーな持論を強要するのと能天気な楽観論は、このケースではあてはまらないでしょう。
まあ、これは私の勘でしかないのですが。

なお、私が勉強不足なのは議論の余地なく事実です。

>95

今度は何言い出した？

テキトーなことかくな。
全員の承諾が必要なことなんて、書面議決くらいだ。

>>94
>>それは貴殿の希望的観測です。

普通決議で保存行為としての大規模修繕工事実施の是非を議論してもいいのかもしれないが
裁判では勝ち目はない。勝ち目がないってことは学説としての議論になるなあ。

馬鹿正直に管理規約の特別決議にこだわると間違いなくスラム化する。区分所有法の改正はそれを危惧してのもので、立法趣旨を考えれば裁判所の判断は明らかなんだよ。

＞積立金の取り崩しは、全員の承認が必要だよ　民法の組合契約でお金は共有物だって

間違い。取り崩しの理由が共用部分の変更ならば特別議決、大規模修理ならば普通決議だよ。
区分所有法３条規定団体は民法の組合契約ではないが、積立金、管理費の類いは法人格のない場合は、総有的または合有的に区分所有者全員に帰属していて、その持ち分を持っているよ。

＞規約で共有物の変更は特別決議にしているところもあるよ

共用部分の変更以外は、普通決議だよ。積立金の取崩しを特別議決にするなんてあり得ないよ、取崩の目的によるのよ。

>>97
>>積立金の取り崩しは、全員の承認が必要だよ　民法の組合契約でお金は共有物だって

スレ主さんのマンションに管理規約がないか、あっても積立金取り崩しの規定がなければ、そういう解釈もありうる。

>>No.98

>>区分所有法の改正はそれを危惧してのもので、立法趣旨を考えれば裁判所の判断は明らかなんだよ。

あのね。
学生さんが論文の題材にしたい気持ちもわかるけどね。
立法趣旨というのを文言から理解できるようになってから、人に意見しなさい。

確かに、法改正の趣旨は「区分所有法の改正はそれを危惧してのもので」あることは間違いない。
それは、ちょっとした小修繕まで反対する人がいて進まないことを危惧するとともに、大規模修繕についてもそういう懸念があるから、それを予防するのであれば規約に定めなさい（「ただし・・・することができる」）と書いたものであることが明らか。
これを受けて、平成14年以降に引き渡しを受けた物件はほとんどが1/2決議で可能と定めている。
それだけのこと。
区分所有法は法の不遡及を貫いており、過去物件まで適用するとは一言も書いてないでしょ。

>勝ち目がないってことは学説としての議論になるなあ。

その判例も出してみなさい。
ここでの、学生のためのくだらない法解釈や運用は全くスレ主のためにならないので、論文書きたいなら別スレ作って欲しいくらいですが。

勉強不足は、どうやら貴方の方が酷いようだ。

↑他の方のレスを希望。
>>区分所有法は法の不遡及を貫いており、過去物件まで適用するとは一言も書いてないでしょ。
大規模修繕工事の決議要件がマンションの建設時期で異なるとは初耳。
失笑したいところだが、他の方が何か言ってくれるだろう。

悪いが、輪番理事長に一票。
建設時期で異なるんじゃなく、規約の成立時期（時代背景）
で異なる。
区分所有という、比較的新しい概念がもたらした業のようなもの。

平成14年12月の区分所有法改正が、それ以前に建設されたマンションに適用されないとすると、建て替え決議にも重大な影響が出るね。

「コンメンタール マンション区分所有法」は読んでないけどマンション管理センターが出してる本は読んだよ。
震災があったから改正したんでしょ。建て替え工事や修繕工事が進まなかったからね。
法の不遡及なんていったら、平成12年のマンション管理適正化法成立以前に締結されたスレ主さんのマンションの管理委託契約ってどうなるんだろうね。
法の不遡及って普通は刑法のことなんだけどね。

民法でも商法でも不遡及あるだろ普通

スレ主が規約と委託契約書をまず晒すべき
じゃないと話が明後日の方向に行くよ

ご参考ですが、法の不遡及はね、
刑法の場合、憲法第31条が根拠で、租税法の場合は憲法第84条が根拠。
民法とか会社法は遡及していいよ。そうでなければ商法→会社法にかわったときさあ、それまであった会社には会社法は適用されないってことになっちゃうでしょ。

どうしても話が学術的な方向にいってしまいますね(^_^;)

現実的な対処としては、やはり福管連の解釈が妥当だと思います。

管理規約はマンションの憲法です。著しく民法や区分所有法等に反していれば無効だと思いますが、
大規模修繕工事実施の議決数が４分の３であることは、著しく反してるとは言い難いと思います。

今回のスレ主さんのケースには当てはまりませんが、もしかしたら管理組合の意思で４分の３のままにしているかもしれませんよね。それを突然、管理規約とは違うけど過半数でいいんだと言って強引に推し進めればマンションは大混乱です。無用な混乱を避けるためにも、規約の改正を総会で審議すべきだと思います。

できればスレ主さんに管理規約と管理委託契約書を確認していただき、標準管理規約、標準管理委託契約書と見比べて違いがあるところを書き出してもらったりすると建設的に議論が進むのではないでしょうか。個人的には収支報告書も見たいですね～。修繕積立金が1,000円で本当に30戸しかなくて築25年なら廃墟になってても不思議じゃないです。

（規約に関する経過措置）
第九条 　この法律の施行の際現に効力を有する規約は、新法第三十一条又は新法第六十六条において準用する新法第三十一条第一項及び新法第六十八条の規定により定められたものとみなす。
２ 　前項の規約で定められた事項で新法に抵触するものは、この法律の施行の日からその効力を失う。

>>109
新人フロントさんがホントかどうかはしらないが、管理会社、管理組合が区分所有法改正を根拠に、普通決議で大規模修繕を進めている現状はホントのこと。

大規模修繕が３／４の特別決議事項になっているようなところは、管理費、修繕積立金の額も管理規約に書いてあって改定に３／４の特別決議が必要なんだよね。
つまり、出費は普通決議で簡単にできるが、修繕積立金増額は３／４の特別決議が必要ってことになりアンバランスが生じる。
結果、何が起きるかというと、修繕が必要になれば過半数で工事できていいのだが、修繕積立金が足らないから一時金徴収が必須になり、払えない人は出て行くことになる。

>>もしかしたら管理組合の意思で４分の３のままにしているかもしれませんよね。
棄権する人が多いから４分の３集まらないところが多いのだが、それも管理組合の意思なんだろうね。どうでもいいのだから。しかし、保存行為は単独でできることになっている。すべてが多数決できまるのではないことをお忘れなく。

>111
やっと賢人が現れてくれましたね。

工事をやるのが３／４の特別決議だったら、スレ主のマンションは売却するしかないな。

大規模修繕の成立要件は本論とあまり関係なくないですか？私のマンションでも大規模修繕は２回しましたが、かき集めたら９割は集まりました。それよりも、特別徴収や修繕積立金の値上げに何割の賛成が必要なのか、そっちが大事でしょう。修繕自体には反対は少ないけれど、値上げや追加負担には反対が多いので。

>>116
スレ主さんのマンションは積立金が１００万しかないから。工事実施と資金調達は同時に議案となる。特別決議だとかなり困難だとおもう。

>>112さん

私は本当に新人フロントなんです。ですからアドバイス有難うございました。

宜しければさらに教えて頂きたいのですが、「管理会社、管理組合が区分所有法改正を根拠に、普通決議で大規模修繕を進めている現状」これは厳密な意味で合法なんですか？それとも管理組合があえて騒ぎ立てないので何となく決まってしまっているのでしょうか。もしこれが成り立つのであれば、区分所有法の改正と同時に国交省は管理組合もしくは管理会社に対して、総会決議無しに管理規約を改正するよう指導する必要があると思うのですが、そのような措置はされているのでしょうか。

もう一つだけ。保存行為が単独でできるのはわかるのですが、これは例えば「自分の家の前の廊下を掃除する」とか「植栽に水やりする」といった、個人でできる範囲のことを想定しているのだと理解していました。大規模修繕で着手するような修繕工事で、個人が単独で行う保存行為というのはどのような場面を想定しているのでしょうか？また実行した場合の費用負担は管理組合に請求できるのでしょうか？

長くなってしまい申し訳ありません。是非ご教示頂ければ幸いです。

>>118
ほんとに新人フロントさんだったら、会社の法務室に聞くのが一番です。私と同じこと言うはずなんで。
一応、再度解説しますが、
（改正法）
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。

「この条文は「強行規定」なので、これに反する規約は無効となります。つまり、規約の表現が旧法のままであれば、変更する必要がある」らしい。

管理会社は無効な管理規約を改正させる提案をしなきゃいけません。下記のページ参照。
http://www.h7.dion.ne.jp/~oo2004oo/C_Kanri_Kumiai/Kiyaku_Kaisei/kaisei...

もちろん、異論はあるとおもいます、実際、工事をやめさせたひともいる。
http://www.apaman-plaza.co.jp/shacho/2006/09/post_10.html
但し、これは理事会がびびっただけで、普通決議でやっても負けなかったでしょう。

単独でできる保存行為の範囲ですけど、制限があるとすれば下記の条文ですかね。
区分所有法第61条　建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。

建物全体の半分以上が壊れたら一人で直すのは無理みたいです。

>>119さん

早速のご回答有難うございます。
私が勤務する管理会社はとても小さいので法務室などというものは無いのです（汗）。お手数をお掛けしてすいません。

リンクのサイトはとてもわかりやすいです。結論としては「管理規約で特別決議と規定されていれば、普通決議で実施することはできない」ということですよね。

区分所有法第17条で改正されたのは（）の中の文言です。ですからこれに伴って管理規約も改正するよう進言する義務が管理会社にあります。改正するのは標準管理規約で言うと第47条3項の二の（）の中の文言にあたります。

では議決数についてはどうか。改正後も区分所有法第17条では「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。」と定めています。そして後半では「ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。」としています。つまり、あくまで「規約で過半数まで減ずることができる。」のであって、17条が過半数で良いと認めているわけではありませんよね。

ですからもう一つ貼っていただいたサイトのように、普通決議で強引に進めようとしても、法律的な話になれば撤回せざるを得ないのだと思います。


もう一つの保存行為についてですが、区分所有法第61条は滅失について規定しており、保存行為とは関係性が薄いと思います。

保存行為…現状の価値を維持するための行為。

滅失してしまっては保存できません。これについてはもう少し勉強しようと思います。

まだまだ勉強不足なので、解釈の違い等ありましたらご指摘ください。よろしくお願い致します。

復旧は保存行為だとおもうけど。「処分」「変更」「保存」のうち、当てはまるのは「保存」じゃないのかな。

決議の要件ですけど
「この条文は「強行規定」なので、これに反する規約は無効となります。」って書いてあるから規約は無効でしょ。
区分所有法が優先するってことじゃないの？規約が優先するんだったら、条文は「任意規定」ですよ。

まー、この話、普通決議でできるって話にしないと不幸な人が増えるだけ。

>>121さん

ご指摘ありがとうございます。
そう考えると、復旧も保存行為なんですね。
ただ、話の本筋としてスレ主さんは大規模修繕工事の実施について危惧されていますよね。それに対して個人ができる保存行為とはどんなことがあるのか、と思うのです。外壁塗装や防水工事を個人でやるわけでは無いですよね。それであれば、保存行為という概念を大規模修繕工事の心配をしている方に持ち出すのは、そもそも筋が違うのではないでしょうか？

決議の要件についてですが、管理規約が大規模修繕工事（標準管理規約の第47条3項の二

ごめんなさい。
途中で投稿してしまいました。

決議の要件についてですが、管理規約が大規模修繕工事（標準管理規約第47条3項の二に該当する部分）について特別決議と定めていたとしても、区分所有法第17条には反してませんよね。「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。」とはっきり書いてあるわけですから。

ただし、「過半数に減ずることができる」というだけで、過半数でなければいけないとはなってませんよね。

ですから、これはどちらが優先とかいう問題ではなく、決議の要件については区分所有法は範囲を示しただけであり、正式には管理規約に委ねていると解釈するのが素直な読み方だと思うのですがいかがでしょうか？

管理規約が「3分の1の賛成で決議できる」となっていれば、これは区分所有法に反するので無効だと思います。

ん？外壁塗装する程度の大規模修繕って概念としては、まさしく保存行為ちゃうの？
改良なのかもね。

>>123
マンション管理センターに聞いてください。明快な回答がありますから。
管理会社で法務室がなかったら、高層住宅管理業協会にきけないの？

何だか、全くスレ主のためにならない話になっちゃってる気がするけど。
いや、でもこれくらいは突破しないと、スレ主の物件が大変なことになるよね。
まあ、最初の総会で大規模修繕が議決されることはないと思う。
まずは、年一回の総会開催は義務なんだから、それを管理会社に開かせて、財務状況を明らかにすることから始めるべきじゃない？

>>124さん

すいません、言葉足らずでした。「保存行為という概念を」ではなく「個人が行う保存行為という概念を」が言いたいことでした。

>>125さん

了解しました。マン管センターに聞いてみます。

ただ、その「明快な回答」を125さんは既にご存じのようでしたのでご教示いただけたらと思い質問しました。

お手数をお掛けしました。

管理規約が改正されず、区分所有法の旧第17条に準じていた場合、過半数の総会決議で大規模修繕は実施できるのか？について調べました。少し長くなりますので、分割して投稿したいと思います。ご容赦ください。

まず最初にマンション管理センターに問い合わせました。ちなみに、あるマンションの一住人として質問しました。回答は「どちらが正しいとも言えない」でした。担当の方曰く、この問題については業界でも定説がなく、その方の知る限り判例も出ていない。もし判例があったとしても、マンションによってその訴えが起きる背景や経緯が違うので、一概に当てはめることができない、とのことでした。尚、規約の改正を進言していない管理会社の責任が問えるか、という質問に対しては、難しいだろうとのお答えでした。ただ放置していたというだけなら悪質だとまでは言い難いとの見解だそうです。

次に高住協の九州支部へ問い合わせました。回答は「その問題については区分所有法よりも管理規約の規定を優先するべきである。よって、管理規約が4分の3と定めているならば、大規模修繕実施の議決は特別決議である」とのことでした。但し、東京に本部の相談窓口があるので、よければそちらでも確認してくれと言われました。

>>もし判例があったとしても、マンションによってその訴えが起きる背景や経緯が違うので、一概に当てはめることができない

スレ主さんのマンションが築30年目に、初めての大規模修繕工事を行う場合、規約で３／４の特別決議事項になっていたとしても、普通決議でやってしまっても裁判で管理組合は負けないだろうと思う。やらなきゃ廃墟だもの。
もし、１０年前に特別決議で大規模修繕工事をやっていたら、前例と違うし、１０年しかたってないのに早すぎるんじゃないのかと怒って訴える人がいたら管理組合は負けるかも。
背景や経緯とはそういうことでは？

続きです。

最後に念のため、高住協の東京本部へ問い合わせをしました。回答は「その形状または効用の著しい変更を伴わない大規模修繕ならば、たとえ管理規約が改正されていなくても普通決議で実施できる」というものでした。

ここで詳しくお話を伺い、自分の解釈が2つの点で誤っていることに気付きました。

①改正第17条1項の後半「ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。」の部分を勝手に「普通決議」に変更できる、と読み替えていたことです。ここで表現されているのは、前半部分の「区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。」の中の「各4分の3」を「区分所有者の過半数及び議決権の4分の3」に規約で変更できる、という意味でした。

例えば、区分所有権を3戸持っているオーナーが10人、1戸持っているオーナーが30人いるマンションがあるとします。区分所有者40、議決権60となります。このマンションで効用が著しい変更を伴う共有部分の変更（エレベーターの増設等が該当します）を行う場合、通常であれば区分所有者、議決権それぞれの4分の3が必要なので、区分所有者30、議決権45の賛同が必要です。ところが、3戸保有の10人のオーナー全員と1戸保有の15人のオーナーが変更に賛成した場合、議決権は45で満たしていますが、区分所有者は25で定数を満たせず、変更はできないことになってしまいます。そこで、適切な工事を行いやすくするという法改正の趣旨に則り、定数については規約で過半数に減ずることが認められました。

続きです。

②大規模修繕を一括りに考え、「その形状又は効用の著しい変更」を伴うものと伴わないものに分けて考えなかったことです。

法改正がされた時点で、一般的（居室を集会所に変更する、駐車場の一部をコインパーキングにする、などの特殊な変更を行わない）な大規模修繕は、区分所有法第17条から切り離して考えるべきである、ということに気付いていませんでした。ですから大規模修繕であっても通常の諸小工事と同様に普通決議で実施できるわけです。
尚、エントランスにスロープを付ける、インターホンを画像認識できるものにする等の改良工事についても著しい効用の変更にはあたりませんので、同様に普通決議で実施できます。

このような解釈については国土交通省から指針が示されていました。
http://www.mlit.go.jp/pubcom/04/pubcomt18/09.pdf

そして、区分所有法17条については強行規定ですので、この件については「管理規約が改正されていなくても、その形状又は効用の著しい変更を伴わない大規模修繕工事であれば普通決議で実施できる。」というのが私の現在の結論です。（但し、この議決数について総会で諮り、別途議決数を定めた場合はその議決数が優先します）

ここまでの過程でたくさんのご意見をいただき、とても勉強になりました。スレ主さんにとっては迷惑だったでしょうか・・・すいませんm(__)m

また別のご意見や、解釈の違いなどありましたらご指摘いただけると幸いです。

長文失礼いたしました。

↑そそ。それが業界関係者の常識的見解！。

自信のないコメントを書くのは止めましょう。