タワーマンション派vs低層マンション派　　パート２

５５２０万円のマンション、３７５６万円がデベロッパーの粗利益
http://www.zakzak.co.jp/zakspa/news/20100513/zsp1005131236009-n1.htm

一般に、商品の原価って1/3位のものが多いよね。

でも、それでも、中古価格が購入時より高いところがあるからね。

>>451

http://www.zakzak.co.jp/zakspa/news/20100513/zsp1005131236009-n1.htm

> この原価に建設会社に支払う工賃６０２万円が加わり、これらを５５２０万円から原価（１１６２万円）と工賃（６０２万円）を引いた３７５６万円がデベロッパーの粗利益になります」

>　とはいえ、まだまだ費用はかかる。

>　「ここから営業マンの人件費や宣伝広告費、建設資金の借入金利などの負担が必要になりますし、建築資材の変動リスクや売れ残る可能性などを考えると原価率は低くて当たり前。一種の保険料として原価を低く設定しておく必要があるんです」

>　実際、大手デベロッパーの営業マンによれば、「売れ残ったときは大損ですよ。ほとんどバクチみたいなもの」とのこと。景気にも左右されるし、確かにおいしい商売ではなさそうだ。

ということで、粗利だと妥当な線でしょうね。

タワマンは土地の所有割合が余りにも低すぎる。
これじゃ子供に残す資産とは言えない。
定借みたいなもの。
むしろ低層は将来のマンションに関る法改正によって建て替えが容易になる可能性が強い。
タワマンは自分一代限りと思えば、贅沢なものかも。

>>454
誰も30年後のことは考えていないでしょう。10年住めばまた次を買えば良いからね。

>>454
そりゃ資産価値なんて考えていないよ。
タワマンに限らず低層マンションや平凡な一戸建てであっても、
あくまで自分が生活する上での必要最低限の住まいであって
子供に残す資産なんて考えない。

アパートやマンション一棟とか、都心に土地を持っていれば
それなりにお金を生む資産として子供の生活の足しにはなるだろうが。

親が住んでたボロ屋を子供がもらっても
「あ～余計な物を残してくれたな、親が頑張って買ったから
　売るわけにもいかねーなぁー、どーすっかなー」って言われるだけだよ。

売って相続税払ってトントンならいいんじゃない？

我々の商売もかなり荒っぽい計算をすることもあるが、この素人衆の乱暴なこと！
こもりも過ぎるとこうなるんかね～　イヤハヤ　この暑さで益々ネジが弛んできたな。

修繕費バカ喰いする老朽化マンションなんか相続させたら子供がかわいそう！

３０何階かに住んでて動力止まっちまったらどうすんの？

エレベーターなんて日常のメンテナンスでさえエンジニア不足が深刻なのに。
大地震で壊れたらいつ補修できることやら･･･。

東京都は震災後1週間で、全高層建築のエレベータを建物毎に１基を稼働できることを目標としているようだ。
しかし目標は目標。
お役所の試算が甘いのは常識。
それも、目標通りで１週間。
１基のエレベータを何百世帯もが食料・水確保に利用。
１週間のサバイバルとその後の御苦労…。
合掌。

まぁ、「あすこに住みたいーッ！」が先行しちゃったんだから、
都合の悪い事態への反論は後付けみたいなものばかりだわよ。

エレベータの心配ご苦労さん。

東京都には感謝しなくっちゃね。最優先でエレベータ対策を考えてくれているようだから。

でも、地震の人的被害の多くは、倒壊家屋と火災の延焼だから、命の惜しい人は、エレベータよりもそちらを考えた方が良いかもね。それでも、密集地近辺が良いという人は、ご自由に。

バカの高登りとはよく言ったもんだ、結局昇ったはいいがその先のことは何にも考えてないって事だな、
岩盤の上にやたら高い建物を建てられる所じゃないんだよ、東京は。泥上の楼閣なんだぜ、よ～く考えなきゃ・・・

ご同輩、そこんとこ分からんと・・・が、無駄な説教だよな、田舎の衆には。

>>465
ど田舎でも食っていける人は幸せだなあ。

でも、まさか静岡方面じゃあないだろうね。

地震が来ればエレベーター会社もその社員も被災するんだよ 助けなんてこないよ

こういう時こそサービスの違いを見せるないといけないから、全国のサービス拠点から応援が来るんだけれどね。わからないだろうね。

先ずは閉じ込め救助が先決。
点検・稼働はその後から。
都内にエレベータが何基あると思ってんだか。
サービスも盆正月の道路のように動き回れるとでも思ってるんだろうね。

そうすると、まずは、当然アクセスの良い湾岸のタワマンからだな。

希望を持つことは否定しない。

閉じ込めの救助なんて来ない前提で考えましょう。

レスキューは火災現場優先ですから。

他力本願は通じません。

確かに湾岸なら、フェリーや水上バスで全世界のサービス拠点から応援が上陸するかもしれない。
途中の川崎あたりで原油流出事故やコンビナート火災にあわなければ、ニイハオとか言ってジェットフォイルで直ぐに駆けつけたりして。。。
まあ、会社にとってはエレベータ特需だな。

>>473

>>確かに湾岸なら、フェリーや水上バスで全世界のサービス拠点から応援が上陸するかもしれない。

昨年の東京都の防災訓練で、以下のリンクにある米海軍のワスプ級強襲揚陸艦が訓練に参加していたのを
ご存じないのですか？

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%AF%E3%82%B9%E3%83%97%E7%B4%9A%E5%B...

LCACホバークラフト揚陸艇も参加していたのをTVの報道でやっていたと思います。
それにCH-53E大型ヘリコプターが普段は絶対と言っても良いほど見かけない東京湾上と飛来していましたよ。

その東京湾上は、羽田の南風時のアプローチルートと重なりますからね。

>>465

バカだな～、３つの意味で
１．都心回帰の政策とデベの思惑に踊らされてるとも知らずに
２．したがって安全性は誇張されているとも知らずに
・・・465の言うとおり泥上の楼閣＝火災よりまず足元心配しろよｗ
３．世田谷とかの中低層（これって単なる賃貸＆商店街）をこんなもんだと思ってる幸せさ

まあ、無知を装ってるほうが幸せになれるだろうな
頑張れよ、都市労働者ｗ

>>474

揚陸艦がいつも東京湾にいるとでも？

よしんば横須賀にいた（いないが）として、横須賀も激震エリアなのを忘れるな。

お生憎様だな、汗水たらして労働する人生は終わり、都内の閑静な住宅地にある背の低いマンション住まいをしているよ。いざとなりゃリュック背負って我が二本の足で皇居へ逃げ込むだけさ。

＞都心回帰の政策

タワマンブームは、元は景気対策みたいなもんでしょ
小泉さんときにデベの要請と都市活性化の政策がマッチして、規制緩和したのが発端だもの
そこそこ成功、だけど大成功ともいえないというのが現状でしょ

政策もので大量造成されたのは、リスキーだね
多摩ニュータウンしかり、、、遠距離郊外のニュータウンなんて当時の政策のたまもの
それが、政策の風向きが変わった今は、、、、

財政逼迫してるなか、なるべく個人に無駄遣いさせようとしたのが都心回帰のトレンドを作る作戦だったんだね。
大規模高層って、小さな土地で効率よく税収得る方法でもあるもんな。

ところが途中でリーマンに冷や水ぶっかけられたわけだ。
そして作戦失敗。

容積率緩和が追い風だったのは確か。
でももう容積率緩和とかで古い建物をスクラップ＆ビルドする手法は限界に来てると思うんだけどね。

３、４０年で建て替えとか、住人より建築業界喜ばすような方針はもう止めて、
１００年持たせるメンテナンスをどうやって行っていくかという方針に転換して欲しい。

だいたい不動産で景気浮揚なんて考えること自体、時代錯誤。
景気が良くなって、後から不動産に資金流入っていうのは分かるけど。
不動産バブル経済なんて、お隣の国や一昔前のこの国みたいな後発の国の一過性のもんじゃないの。

日本の役所や政府は、従来は生産者・供給者視点。
民主は一応生活者大国をうたってひっくり返そうとしてるが、どこまでできるやら。。。
すでに民主のなかでも地方の土建屋の口利き議員が出てきてるし（笑

475、こりゃ真正アホじゃ、つける薬なし、救いようなしのご仁じゃな～　行く末心配なれど、こっちも他人をどうこう言うほどの珠じゃないしな・・・マア気ィつけていけや～　労働者をバカにしたら祟られるぜ～　こもりの小僧よ！

バカの高登りも出来なきゃ、地べた這いつくばって餌拾うしかなさそうやな～　ゴクロウハン　こりゃゴキブリ以下だ！

５０年後の湾岸は老朽化したタワマンがメンテもされずに放置され、スラム化して治安も悪化、弱肉強食の世界になってるでしょう。
橋には検問が設けられ、人工島から自由に外に出ることもできません。

>>484
老朽化は既に内陸中低層マンションで起こっていますよね。

そして、内陸の高級住宅街自体が、相続税を払うために切り売りされて、小さな建売住宅群に変貌していますからね。ますます密集地化するということでしょうか。

SF風の作文の部分は別として、マンションの老朽化は、経済成長が鈍って高齢化社会に突入した日本のどこでも見られる風景になるでしょうね。

>>483
こりゃ崩壊してますね。

>>485
＞老朽化は既に内陸中低層マンションで起こって

は？どこで？
いわゆる中低層マンションが広範に建ちはじめたのは、80年代以降ですよ。
ちょっと高級目の低層とかなら90年代以降。
どうしてそれで、老朽化？
高度成長期に建った団地とかと混同してんじゃないの（笑

そういう団地でも、老朽化問題なんて、実際はほとんどないんじゃない。
勝手に（思惑があって）騒いでる連中が言ってるだけじゃないの。

＞相続税を払うために切り売りされて、小さな建売住宅群に変貌

これは本当の面はあるが、都区部では規制が入りはじめてますよ。
最低面積いくら以上とかね。

>>487
そう言うことでしょうね。

30年くらいでは、今時のマンションは老朽化しないでしょう。湾岸の超高層は、結構メンテナンスに気を使っているし、そもそも100年コンクリートをどこでも使っているからね。30年程度で老朽化するなんてことはまずないでしょうね。

> ＞相続税を払うために切り売りされて、小さな建売住宅群に変貌

>これは本当の面はあるが、都区部では規制が入りはじめてますよ。
最低面積いくら以上とかね。

このおかげで、高級住宅街の土地の買い手がつかず、地価が下がっているのでしょうね。一方、湾岸の地価はどうなんでしょうかね？

↑
成城とか田園調布とか、別に下がってないですよ。
不況期も多少下がったくらいで、あまり変わりなし。
むしろ最近は上がってますね。
どっかにデータ出てたよ。

狭小住宅が乱立すれば、高級は高級でなくなります。
売れないくらいで丁度いいんじゃないの。

湾岸はＭＳだから、地価というよりＭＳ坪単価でしょうね。

湾岸は下がってそうだね。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/201007house_tokyo_23.pdf

そんな低層住宅地は建蔽率４０％、容積率８０％の制限がかかっていたら、切り売りしようにも狭小すぎて売れないんじゃないの。土地の利用効率が低すぎて。

いえいえ、お金のある人はいるんすよ。
だって成城だ田園調布だっていったって、地域はごく限られて出ものはわずか。
その程度の供給を超える需要はつねにあるでしょう。
だから価格下がってないでしょ、実際。

>>489
>>492

>>490
のnomu.comの平成21年基準地価の発表ページ
http://www.nomu.com/column/vol212.html
より、

>東京圏住宅地では、平均で△6.5％下落し、前回の+1.6％から反転しました。特に東京都区部では、下落率は△10％を上回り、都心部や南西部では△12％前後の下落となっています。東京圏で最も下落率の大きかった順に、渋谷区△14.2％、世田谷区△13.8％、中央区△12.5％など、15区でニケタ下落となり、２年前に上昇率の高かったエリアでの下落率が大きくなっている傾向があらわれています。

とありますよ。

↑
区レベルなんて、くくりが大きすぎて話にならない。
いいところは大して値下がりしてないのに、他の地域の急落に足引っ張られて、区レベルでは下がる。
それに、昨年～今年は以下の通りだよ。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/201007house_tokyo_23.pdf

↑これこそ数件だけしか調査されていないので、問題外。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/201007house_tokyo_23.pdf
の冒頭に
「弊社価格調査は、その地区の価格相場を代表しているものではありませんので、あらかじめご了承ください。」
と明記されている通り。

「平成22年1月地価公示は下落傾向が続いています」
http://www.nomu.com/knowledge/chika/column/vol221.html
では、

>東京圏の住宅地
> １．東京圏全体では平均で△4.9％と前回の△4.4％から下落幅が拡大しました。ただ東京都においては△6.2％（前回△6.5％）とやや下落幅が縮小しています。
> ２．東京圏を地域別にみると、最も下落率が大きく縮小したのは区部南西部△7.0％（前回△10.1％）、やや縮小したのが都区部全体△6.8％（前回△8.3％）と区部都心部△8.9％（前回△9.5％）で、それ以外の地域は下落幅拡大となっています。東京圏の下落率ワースト10地点の内訳は、渋谷区神宮前４丁目△17.5％を筆頭に渋谷区と市川市が３地点、港区と千代田区が２地点となっています。

これだけ経済状況が悪くデフレ経済だと、地価が高く発展の望めないところから、下がって行くということだろうね。

↑
データ古いね。
まあいいが、いずれにせよ、区や市のレベルで見ても地価の実態は分からない。
丁目レベルで見れば、高そうに見えてもあまり下がってないところは結構ある。
都心はちょっと別だが、杉並や世田谷、中央線沿線の人気地域はそんなもの。

金のある人の動きは、平均では追えないよ。
数が圧倒的に少ないから。
でも、限られた高額地域の需要を充たす程度には、金のある人は存在する。

いずれにしろ、世田谷の下がり方はきついようだね。

そうかもね。
近所はあまり変わりないこと知ってるから、別に気になんないけど。

>>499
どこのご近所か知りませんが、世田谷区の公示地価一覧なら、ここで見られますよ。

http://www.8111.com/topics/koujichika/2010/setagaya.html