宝塚山手台　彩都　箕面森町で迷っています

>>988
バブル期からの比較(公示地価)
1991年 → 2015年

中山台
185万 → 31万

逆瀬台
254万 → 37万

逆瀬川
737万 → 89万

仁川高台
309万 → 65万

北千里(藤白台)
307万 → 69万

東豊中
344万 → 74万

まあ、大抵バブル期の1/5ぐらいで変わらない。
逆瀬川だけが目立つかな。

中山台
185万 → 31万
東豊中
344万 → 74万

同じ100坪を買っていたなら
中山台で1億5000万の損失
東豊中で2億7000万の損失
となります。

中山台
185万 → 31万
東豊中
344万 → 74万

同じ50坪を買っていたなら
中山台で7500万の損失
東豊中で1億3500万の損失
となります。

の方が現実的かな

三田のフラワータウンなどは、
元々安くてバブル期からの下落は1/2～1/3ほど。
50坪なら1500万ぐらいの値下げで済んでる。

>>992
単にバブル期でも人気無かっただけ。
能勢や豊能にしとけば、もっと損しなくて済んだよ。

>>989-991
いや、ぜんぜん頓珍漢な意見だよ。
バブル期の本当のピーク時数年は業者や転売でぐるぐる回っていただけで、
サラリーマンが大阪平野に面した一種低専の狭小じゃない整形地にマイホームを一次取得するのは
不可能だったからね（だからこそ北大阪ネオポリスのような悲劇が発生した）。

数少ない一般人の売買にしても、バブル期は手持ちの不動産を売却して買い替えが殆どなので
高額エリアほど損したというのは全く見当はずれの指摘。

重要なのは相対的な価値を今でも保っているかどうか。
全てのエリアがみな同率にバブル期に上がって、同率にその後下がっているわけじゃない。

その点で、中山台（に限らず宝塚の山の上のバス便エリア全般）なんかは悲惨だね。
1970年代の分譲当初は大卒初任給の2倍超だったのに、物価を考慮すると今はそれ以下に値下がりしている。
未だに新規開発が続いていて、誰が見ても一目瞭然な、過剰供給が原因だけど。
60～70坪の土地が実勢取引相場で坪30万切って1000万円台後半まで暴落している始末。
80～90年代に分譲された大阪平野を外れたエリアはしかたないけど、70年代に買って損している分譲地はそれほど多くない。

↑に補足だけど大卒初任給の2倍超ってのは坪単価のことね

>>994
勝手に前提条件付けて論じてる時点で一番頓珍漢かな

バブル期はよほどの僻地はともかく、大阪の都心まで公共交通機関でドアツードア1時間以内のエリアは

大手開発分譲地の60坪ぐらいの宅地がサラリーマンの平均年収の10倍以上になっていたけど、

業者除けば手持ち不動産からの買い替えがメインで一次取得で買える人は殆どいなかったってのは全くの事実だよね。

バブル期のピーク時に高額な土地を購入した人は、手持ち不動産もほぼピーク時に売り抜けているので、

買い替えで取得した土地が相対的にその後落ちぶれた＊＊＊エリア（宝塚の山の上など）じゃない限り

別に損はしていない。

なぜが伏字に変換されたけど、負・け・組エリア。

割高な物を買えば損する本質は何も変わらんだろ

>>997

>買い替えで取得した土地が相対的にその後
>落ちぶれたエリア（宝塚の山の上など）

で989の通り宝塚だろうが北摂だろうが変わらんってことだよ。いい加減気付けよ。
1時取得メインの三田とかならバブル期も高騰してないから元々被害も少ない。

>>1000
いや、ぜんぜん同じじゃないから。
2000年代前半のミニバブルでも今回のアベノミクス相場でも、大阪圏全体では衛星の住宅都市の
住宅地も地価上昇に転じているなか、宝塚の山の上のバス便エリアなど供給過剰エリアはぜんぜん反転しておらず
下がる一方で、公示地価や都道府県地価調査のプレス資料でも下落率上位地点にしょっちゅう顔を出す始末。

バブルの頂点で一次取得で億単位の土地を高値掴みしたなんてあまりにもレアな設定なので全く意味無いね。

それよりは実際に買った人がそこそこいるここ15年間の変化とか、一番買った人が多いメインの分譲時期からの変化のほうが重要。

例えば千里ニュータウンなんかは殆どの一次取得者（1960年代に坪単価1～5万円台で宅地を購入）が大儲け。
http://www.machinami.or.jp/contents/publication/pdf/machinami/machinam...
＞大卒初任給は1961年で1.5万円、1970年で2.5万円、1970年で4万円となっている

1970年代までに開発・分譲されたエリアも、当時よりインフレ調整後の価格でも少し値上がりしているか、同等の価値を保っているエリアが多いが、そうではないエリアもあるので、そういったエリアを選んだ人達は結果的に失敗だったと言える。

http://www.tochidai.info/area/woody-town/
http://www.tochidai.info/area/nakayamadai/

どちらも同じ大阪通勤者向けの分譲地だけど、三田のバス便ニュータウンは2002年から24%下落しているなか、宝塚のバス便エリアの中山台は、より大阪に近く所要時間も短いにも関わらず40%も下落しているね。

ぜんぜん同じじゃないし言い訳できない（笑）

直近15年（2002年→2016年）

生駒市のバス便エリア
奈良県生駒市鹿ノ台北3丁目　106,000円→　84,500円　　　20.3%下落

大阪狭山市のバス便エリア
大阪府大阪狭山市大野台1丁目　131,000円→　102,000円　　　22.1%下落

豊中市のバス便エリア
大阪府豊中市東豊中町2丁目　265,000円→214,000円　　　19.2%下落

>>1003
人気なくて地価が常に低迷してる三田は、変動少なくて当たり前

しかし、その三田も多くのエリアが完売し、
損失が少ないのも事実です。

値上がりが期待される不動産投資なら上昇率(%)で議論されますが、
これは負けいくさです。
中長期で価格が下がる事が明確な状況では、
下落率(%)で考えるより、
いくら損するか(円)を考えねばなりません。

つまり、坪単価の高い所ほどリスクが大きいのです。

彩都なんて一時は坪単価70万とかで売ってたよな。
あんなの買った人達は悲惨だろう。
既に半額ぐらいでないと誰も買わない

>1007
誰も買わない彩都になぜかぼこぼこ家がたってるね。
不思議

情弱さんお買い上げありがとうございます

>1009

坪単価35万でなくても売れているんだね？

>>1007
今では考えられませんが、当時は60万円代が常識でした。地価とはそういうものです。
ローン残高＞価値　となる事も珍しくありません。
よく考えて買わないと大損します。

阪急宝塚山手台は阪急オアシスが中腹に一軒あるのみで、今販売している辺りは本当に何も無い山の上ですからね。
ふもとまで下山しないと生活できませんし、駅から徒歩で帰宅するのは30分以上の登山となり不可能です。
バスか送迎が必須です。

そのわりに区割りが広々ゆったりというわけでもなく宅地は50坪代中心にびっちりつめこんであり窮屈で街並みも微妙です。

電線の地中化や街の美観に配慮した擁壁や舗装など造成のこだわり面でもガーデンフロントのほうが魅力的です。

それに加えて彩都は分譲ごとに駅から遠くなっているとはいえ徒歩可能圏であり、タウン内の徒歩・自転車圏の生活インフラやお店は格段に充実しています。山手台は下山しないとコンビニすら利用できませんから。

大阪平野に出る為の道路ルートの追加整備やバス便の拡張なども彩都のほうが進んでおり、山手台は今でも渋滞が発生しがちな2車線の幹線道路一本しかありません。

阪急彩都ガーデンフロント　共通概要

所在地 大阪府箕面市彩都粟生北2丁目13番他
交通 大阪モノレール彩都線｢彩都西｣駅より徒歩17分(分譲地より最も近い地点より算出)

入口まで17分(1分80mという業界ルールに沿った計算)ということは、駅からの登り坂を考えると実際は入口まで20分くらい、各戸までの平均は25〜30分くらいになると思います。
これが彩都西からのバス利用だと、実際のところどの程度でしょうか？

>1014

粟生6丁目まで5分くらいじゃない？
本数少ないけど。

まぁ、それなら千里中央行き乗ったら？

>>1015

ご教示ありがとうございます。
1時間に1本しかない時間帯もあるので、本当に申し訳程度の路線ですよね。
結局当面は、彩都西駅まで20数分歩くか電動自転車というのが現実的な選択肢のようです。
バスの時刻表を見るついでにモノレールの時刻も調べてみたら、新幹線の始発には間に合わないこともわかりました。
伊丹空港は始発に乗れば朝一の便には何とか間に合いそうですが。
忙しい身分にとってはマイナスですよね。

>>1012
駅近は殆どが土地30坪程度、小さな家で隣との隙間もわずか。
下手すりゃ土地20坪に3階建てのペンシルハウス。

そんなのが嫌だから郊外に住むのでしょ

4000～5000万が高いと勘違いしている下層な住民が、必死に我が町最高！と自身に言い聞かせているようなスレですね。

4000万って、普通に建てたら上物で掛かる費用だよ。
田舎のニュータウンに安い小さなお家、それでいて賃貸を笑うが、都内の賃貸のが毎月の支払いは君らのローンよりも随分と高いからね。

ローコスト住宅が建ち並ぶ、町、関西で尚且つ民度が低い地域だね。

〉1018

　「4000万～5000万が高い」とか「必死」とか「下層な住民」とか「4000万は上物」とか「安い小さい」とか「お家」
とか「民度が低い」とか、この短い文章によくこんだけ入れられるね。よく練られてる
　
　ただ気持ち悪い
　
　こっちは宝塚山手台、彩都、箕面森町で迷ってんだよ。
　4000万～50000万の家が立ち並ぶ郊外型の場所がいいなぁ。って考えているんだよ。
　必死で悪いか？　その価値観があわないなら見なきゃいい。　最低書き込まなければいい。

　てか、何で都内と比較してんだよ。ここは大阪府だ。
　

ペンシルハウスとの比較論なんかするから、1018のような煽り(釣り？)が出てくるんだよ
ミニ戸は嫌だけど、予算がないから仕方なく山の上に来ました、って言ってるようなもん

仮に予算が5000万とすると・・・
市内20坪のペンシル住宅、丘の上の建売（彩都）、山の上の中堅HM住宅（山手台）、山の向こうの大手HM住宅（森町）
さあ貴方ならどこを選ぶ？、ファイナルアンサー！

えーっ！？
こんだけしか選択肢ないの？
しかもペンシルの次が郊外ニュータウンとか
情弱にもほどがある 笑

>1021

A: ペンシル住宅！！！

B:ファイナルアンサー？

A:ファイナルアンサー！！

B：・・・・
B：　・・・・
B：　・・・・


B：　ざんねん！！！　スレちがい！！！

ペンシルにしとけよ

大阪市内及び北部周辺で勤務している方が選択肢として選ぶならまさしくこの３地区なのかな！

まさしく私もこの３地区+浜芦屋で検討していましたが、最終的にはガーデンフロント無条件宅地を購入しました。

宅地探しのスタートが山手台→阪急不動産→浜芦屋→ハウスメーカーモデル→箕面森町→彩都と選択肢を増やしながら検討を進めてきました。

最終的には消去法で彩都に決めました。

山手台→ゴルフには便利ですが、住宅地の幹線道路が通過車両及び朝夕の通勤車両で渋滞、高台の割に景観確保できる宅地が少ないとの理由で消去（ＭＨに体験宿泊の結果）、伊丹空港が眼下に見え、離着陸のジェットが綺麗です。飛行機好きには良いかも！（かなりの高台地区なら夜景が綺麗です、トンネルの直近）

浜芦屋→阪急不動産の流れで見学会に行きましたが、やはり地震、特に津波を考慮した場合、早期に消去

箕面森町→大手ＨＭの紹介で竣工住宅を見学したが、天災時、トンネル事故を想定した時のアクセス道路の確保が難しい上、日常の利便性が悪すぎるので、消去。

彩都決定要素→ＵＲ開発からの継続事業に対する阪急不動産の信頼性？（個人評価が分かれるところですね）
　　　　　　 彩都トンネル開通後のアクセス期待（バス開通予定、新御堂筋に対する利便性）
　　　　　　 子供の教育環境のため（小中一貫校？実績が無いのでこれも賛否両論で評価が分かれるかな）
　　　　　　 自然環境（空気の良さ、公園の充実度、ジョギングに最適かな？）
　　　　　　 大阪平野の眺望及び夜景（早期に全域販売するなら一番上でも良かったかな？日常の移動は夫婦共、車のため）

地価上昇は期待していないが、北大阪急行の新箕面までの延伸、新名神の開通、モノレールの長田までの延伸計画、大阪万博の候補地（茨木市彩都東地区、旧万博地区、南港地区）などの現状計画から推測すれば急激な下落は無いのかな？

心配点→皆さんが投稿している珍走問題
　　　 確認はしたものの、盛土エリアの地盤沈下？
　　　 異常気象による自然災害（今の時代、安全な場所は無いのかな？）
　　　 フロント上部地区の開発計画（マンション等が建設されれば、交通量の増加キャパが耐えれるのか？）
　　　 新名神開通、茨木地区の府道拡幅などによる通過交通車両の増加（余り彩都地区には影響はないのかな？

結論から行けば、「住めば都」になるように期待しているだけです。

いやいや、市内通勤なら市内のペンシルが便利。

>>1018
賃貸にお住まいですか？

賃貸だろうねw

大阪梅田への通勤の快適性、手頃な住宅価格を重視して、検討中です。
①箕面森町の家(3000万円)⇒バス便(立席,トンネル区間長快適,信号極少)⇒新箕面駅⇒地下鉄(始発,着席,乗り換え無し)
　　⇒大阪梅田着。

②彩箕面都の家(5000万円)⇒バス便(立席,トンネル区間少,信号多い不快)⇒新箕面駅⇒地下鉄(始発,着席,乗り換え無し)
　　⇒大阪梅田着。

住宅価格、バス便において、①の方がコスパが良すぎるように思うのですが。
住宅価格を無視しても、バス乗車中のトンネル内走行快適性は、①が圧倒的と思います。
トンネル抜ければ、すぐ始発駅の地下鉄新箕面駅ですから。
地下鉄延伸決定で、急に①が考えられて魅力的です。

同感される方はいますでしょうか。

>1029

新箕面駅で条件に変化があるのは彩都箕面ですよね。

１．バスかモノレールかの二択になる。
２．バスの場合、通勤時間がたぶん短くなる。
　　バス便メインにすると現在1時間2本程度なのでこれがネック
３．千里中央が始発駅でなくなるから座れないか？

森町は千里中央から乗るか、新箕面から乗るかだからあまり変わらない。

通勤で考えたら宝塚山手台じゃないかな？

珍走減るどころか増えてるじゃないか

>>1031
本当にそう思っているなら、一度耳鼻科への通院を勧める。幻聴が聴こえているから、相当深刻だと思う。

Yahooリアルタイム検索も妄想ですかね？
夜になったら彩都なうとか言ってる連中が居ますがね

楽しい連中が集まってるみたいですねw

北急の延伸工事が始まった一方で、沿線のオールドタウン化が進みつつある能勢電は減便が発表されました。
開発が進んでいるうちは街に勢いがあっても、それが終わって住民が高齢化すると、一転して衰退していく一つの例かと。

府が見切りをつけたんでしょうか。

>>1036 匿名さん

モノレールの本線は門真から南に延伸するという話です。
そちらに投資を集中させるということですね。
本線の接続路線が増えて利用客が増加すれば、本線優先のダイヤになり彩都線の千里中央乗り入れもなくなるかもしれないです。

なるほど、ありがとうございます！