ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

加賀まりこだっけ？川口アパートメント

川口アパートメントの中古が出てます。
72.27㎡の2LDKで2580万リフォーム済み。
築50年近いとはいえ結構お買い得かと思いきや
管理費、修繕費で毎月８万以上かかるのね。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ2O6021/

http://www.speac.co.jp/blog/

↑ここにいっぱい出てる

現在、渋谷から代官山界隈で建替えポテンシャルの高いマンション探してるんですが、オススメはどこですかね？

うぐいす住宅。って、既に建て替え進行中だけど。

安いボロのうちに仕込んでおきたいって話？渋谷界隈（青山方面）これから供給ラッシュですよ。建て替え話に乗るデベいなそうな。
代官山もまた然り。供給に需要が追いついてない感。原宿あたりの方がまだありそうだけど。

うぐいす跡のセンチュリーフォレストは完成してるよ。
センチュリーもだけど、ガーデンヒルズや元麻布ヒルズ、ラトゥール代官山（賃貸だけど）とか、港区渋谷区で丘の上に立つ大規模マンションは稀少だね。恵まれた土地は、反対運動も起きやすいし、どうしても遺跡が出やすく色んな意味でやりにくい難工事になるからデベもやりたがらない。工事中止で区の管理になった例もあるしね。
それを乗り越えて立つマンションは、上物だけじゃない価値を感じます。

マンション雅叙苑の購入検討中です。
住居されてる方、住み心地はいかがでしょうか？それと耐震の話もこのスレで読みましたが、昨年の地震後、軋みが大きく感じるなど、出てきましたか？どなたか教えてください。

マンション雅叙苑の購入検討中です。
住居されてる方、住み心地はいかがでしょうか？それと耐震の話もこのスレで読みましたが、昨年の地震後、軋みが大きく感じるなど、出てきましたか？自分の住みたいイメージに近いので覚悟してます。どなたか教えてください。

建て替えた方がいいと解ってて
持ち分（条件）不均衡で折り合いがつかない、って
平穏なうちはいいけど有事も状況変わらないって話になりそうな。
欲得がからむ話で性善説を信じるのって危険じゃないですか？

雅叙園の購入を検討している物です。以前、そこに住んでいらっしゃる方から光熱費が異様に高いと効いた覚えがあります。立ち話だったためうろ覚えですが、３万か４万くらいかかるとおっしゃっていたと覚えております。部屋の大きさによって、とおっしゃっていたような気もするのですが、購入を検討している部屋は約７４m2です。

情報が全てうろ覚えな状態で質問してすみません・・・・・。どなたか教えていただけないでしょうか。

大丈夫ですか？　雅叙園。
先日、別の物件の内覧で耐震不適格で大変だと聞いたばかりです。

雅叙園ではないと思うけど、こんなケースもあり得ます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46301/all/
Ｎｏ17　Ｎｏ23　Ｎｏ25　Ｎｏ27　Ｎｏ31

給湯費より高そうなので。

「耐震改修促進法」改正案が通ったら、耐震結果が公表されるんですよね？
アウトなら価格下落しちゃいますよね。

余剰床できないところはご愁傷様ですね。
合意形成のハードル軟化と同様、建て替え促進目的もあるでしょ。
これだけ地価低迷してると、立地に自信ある物件はなかなか話がまとまらないから。

次回地価上昇のタイミングでイッキに複数建て替えが出るかもしれませんね。余剰床を確保出来ればの話ですが。

そうなるためにも早く来い来いオリンピック

ビラ・フェニックスという駒込にあるマンションについてご存知のことがあれば教えてください。

佇まいはとても好きなマンションですが、借地というのが気になります。

借りたものは返す、これ常識です。だから借地権マンションは将来無くなっても文句言えません。

ごもっともです

コープオリンピア、普通に売りに出てるね。
建て替え話が進まないのかな。

自分で住んでない人がおおいからね。建て替え期間中は賃料入ってこないし、管理費も上がるだろうし建て替え後にそれを取り返すほど賃料あげられないしね。

？自宅使用してないオーナーが多いのは建て替えにプラスでは？
建て替え中の住居を探す手間もなければ引越し代もかからない。
店子に事前告知する必要はある（賃料値下げもあり得る）が
大規模修繕では下がる一方の賃料を受け入れるより、
建て替え決定後、もしくは新築物件売って
売却益狙う手合いも多いと思われるけど。

原宿団地が建て替えできて、立地的に有利なオリンピアができない理由が気になる。
単に還元率の問題？

ビンテージマンションって一般に管理費が高いので、
建て替えるとその辺が解消しそうですね。
例えば川口アパートメントとか。

？南国酒家とかzoffってテナントでなくオーナーなの？
あんなに広いスペース買える資金ない気がするけど。

建て替えして管理費下げられるかどうかは規約次第ですよね。
24時間管理人常駐とか、今どきのタワマンみたくドアマン雇えば高くなる。

>>572
＞このうち、低層部大型店舗の区分所有者が議決権の20.09%を有しており、
＞この賛成を得ない限りは議決権の4/5以上を得ての決議は出来ない状況にある[5]。　wikipediaより

それでは店舗部分のオーナーは築50年が60年になっても
建て替えに反対し続ける？

だろうね。建て替えたところで賃料上がらないからね。
キャッシュフローが減るような案件に賛成するわけがない。

へえ、下駄バキだとこんな問題点もあるんだね。
店舗オーナーは一般住民と視点が違うから仕方がないね。
下駄バキ比率が低いマンションじゃないと酷い目にあいそうですね。

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8890 - (株)レーサム
No.38433 強く買いたい【朗報】旧コクド隣接地のコープオリンピアの建替えに関して
k11***** 2013/06/12 01:22

160旧コクド隣接地のコープオリンピアの建替えに関して来月の７月に建替え推進決議がなされる予定です。
最大持ち分で、創業オーナー一族である南国酒家が歩み寄りました。

ドイツ銀行は、隣接地の建替えの推進情報をしっかり掴んでいたから、最高３０万の増資に応じた訳です。
ドイツ銀行の優れた調査力が、勝利に繋がりました。　

詳しくは、東洋経済2013年6月8日号　(2013年6月3日発売)をご覧ください。
なお文中では、マンション名が伏せ字でＣマンションとなっています。

170>>No. 38434

ソースは、内部情報ではなく、出版された公開情報です。
それにコクドの短期借入金は、Ｂ/Ｓの負債の部で大部分を占める重要なものです。
レーサムも区分所有者なので、開発利益が得られるでしょう。　

レーサムおめでとう！　よく持ちこたえました。


これってその後どうなってるの？

オリンピアは予定どおり建て替え推進決議とおりましたか？

過疎ってるな。

古い高級マンションといえばとにかく立地だったけど
実は５０戸ぐらいのマンションを建てる土地なんざ
都心でも結構ある事が判明してしまった。

そうなると、あえて古い物件を買うリスクを取る
意味がなくなるよね。

マンションも車と同じで、３０年前の新車と今の新車じゃ
性能がぜんぜん違うしな。

横浜の大倉山ヒルタウンってヴィンテージマンションに入りますか？

マンション雅叙苑に住んでいます。
正しい情報が伝わればな、と思い書きます。

管理は、2010年４月から自主管理から管理会社に
変わりました。
管理会社のスタッフが月曜日から土曜日、日勤
で詰めて、様々な事にあたってくれます。
それとは別に、24時間、受付に人が詰めていて
巡回も行われます。
清掃は、別スタッフで、毎日行われますし、
ゴミはフロア毎にゴミ出し場所があり、
24時間出す事ができます。
2011年に全館上下水道の配管取り替え工事を
行いました。
以前は全館集中空調だったので、確かに費用がかさみ
ましたが、今はやめ、それぞれの部屋で個別空調です。
普通のマンションと同じです。
給湯は、個別の棟と集中給湯とあり、
ウチは集中給湯です。月額基本料が4500円、
後は利用量によりますが、
下水道代はないので、バカ高いとはおもいません。
室内の天井高は、高い所は230とれています。
梁下は185くらい。
二重天井、二重床なので、
フルフラットにリフォームしましたが、
配管が問題になる事はありませんでした。
耐震問題はあります。
その分、起こった後の事に重点を置き、自家発電器や、
非常食の備蓄、避難訓練などに力を入れています。

雅叙苑は耐震性に問題あり、と聞きましたがその点はどうですか？
分譲時の権利配分にバラつきがあり、建て替えの話がなかなか進まない…という噂も気になります。

耐震問題はあります。
かなりしっかり調査・検討した経緯があります。
調査の一環で1号棟だけ調査し、震度５までだと結果がでたようです。
また、同時に地盤がしっかりしていることがわかりました。

しかし、3.11の地震で倒れたりしてませんし、補修しなければいけないような
大きな問題は起きていません。
地盤がしっかりしているのは、同じ地盤上に銀行のデータセンターが作られている事からも有名なことのようです。

権利配分　云々の正しいことは詳しく了解していません。
ただ、目黒川沿いの遊歩道の土地が実はマンションの敷地なのですが
公共に提供しているので、そういった土地の分の考え方とか、あるかもしれません。

配管工事を行い心配事がなくなったし、躯体の大規模修繕をこれから行うし、
立替はしばらく無いと思います。

こんなに便利な場所で、大型車も相場からすると格安で駐車できて
大型のペットも飼えて、とにかく快適です。

古いものを大切に使っていく
地震は起こった後のことを考えて準備していく
コミュニティを大切にする
という点において個人的に考え方が一致しているので
私にとっては良いマンションです。

耐震性と維持費の高さでヴィンテージ買う気にならない。

高輪ペアシティの素敵な雰囲気が気に入って購入検討中です。
築39年ということでリスクは承知ですが

耐震や修繕の状況を知りたく思っています。
住人の方、教えて頂けないでしょうか。。

住み心地なども教えてください！

「住まいのバトン」　というサイトが「バイヤーズエージェント」というサービスをやっていて、頼んだら調べてくれるんじゃないかと思いますよ。東京カンテイのマンション鑑定士が調べてくれるみたいです。

東京・港区／高輪・麻布・赤坂に高さ制限導入へ／老朽マンションの建替誘導

東京・港区は、区内の住宅街を中心とした地域を対象に、新たに建築物の高さ制限を定める「高度地区」を導入する。
分譲マンションについては建て替え計画の阻害要因にならないよう特例を導入。
旧耐震基準の老朽マンションの建て替えや総合設計制度を活用した建て替えでは制限を緩和する。
さらに市街地環境の向上に寄与すると認められた建築物に対しては、一般ビルでも制限を緩和する方針だ。
（略）
特例措置では、老朽化マンションを建て替える場合は指定容積率を１・５～２・０倍に緩和する。
また、総合設計制度を活用して、マンションを建て替える場合は総合設計の許可の範囲で建設を認め、
一般ビルを建て替える場合は敷地内に空地を整備するなど一定の条件を満たせば指定容積率を１・３～２・５倍に緩和する。
区によると、導入対象エリア内の分譲マンションは約１０００棟、そのうち約２０棟で建て替えが検討されているという。

日刊建設工業新聞　2014年4月10日　http://www.decn.co.jp/?p=10208

土地の持分が多いヴィンテージなら買う価値あるかも。

マンション建て替え円滑化法改正案、本日成立。
ヴィンテージは今が買い？

金の問題じゃなくてやっぱ憧れちゃうけどな。
欲しいけど高すぎて買えない
http://www.vintagemansion.tokyo/

うちの近所にもヴィンテージはあります。見た感じ味があって悪くないです。一時はヴィンテージマンションブームもありましたよね、また再燃して、全国のいろんなヴィンテージマンションをメディアとかで見れるといーなー。

東京都心で中古マンション探すと、バブル前後の85年〜98年頃まではマンション供給がほとんどなくて、中古もほとんどない。それ以前になるとマンション黎明期に近くなって、旧耐震だらけになる。その中には富裕層向け（当時）の仕様のいいヴィンテージがあるね。
さらに今後を思うに、98年〜05年あたりに建ったマンションにはヴィンテージ候補があると思う。不景気だったからかスーゼネが建てているし、タワマンも黎明期だったからか共用部にお金がかかっているものが多い。値上がりした07年や、13年以降は仕様が低いね。2020年を超えて来た頃から、築20年を超えてくるバブル後マンションが出てくる。そのあたりが狙い目かな。

昔住んでたけど赤水が酷くて引っ越したわ。

コープオリンピア…南国酒家の反対で建て替えは頓挫、隣地のコクド跡は更地
ビラビアンカ…2016年に建て替え決議したが4/5の賛成が得られず先送り
https://blogs.yahoo.co.jp/kasumi0125so/42030632.html
麹町三番町…地所＆旭化成で建て替え決定
ペアシティ高輪…あと30年（）保たせるらしい

南青山＆原宿の第一マンションズは建て替え工事中ですね。
マンションとは言い難いけど住人のいる、ニュー新橋ビルも建て替え発表しましたし。
都の玉突き建て替え制度も来年新設だし、都心の一極集中はますます顕著になってる。
次はどこが続くでしょうか。