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匿名さん
[更新日時] 2011-05-13 22:14:05
物件概要 |
所在地 |
全都道府県 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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世帯年収1000万円〜2000万円の方、いくらの家を買いますか?(その4)
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230
匿名さん
所得税だけではなく、住民税にも影響しますから、税率50%分が還付ですね。
減価償却が一番金額が大きいですが、その他も経費計上できますので高額納税者にはメリットがあります。
根本的に法律の規定内であっても、色々と抜け道的なことがありますので自己責任でどうぞ。
最高税率の方とそれ以下の方では立場が違うので、一概には言えませんが。
実際に大家さんをしてみないと分からないでしょうね。
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231
匿名
減価償却費が節税になる。借り入れ金利は店子が払ってくれるからこれも問題ない。
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232
匿名さん
世帯年収1000万~2000万のスレなので、
その範囲内での具体例を教えてもらえないでしょうか?
例えば世帯年収1500万のサラリーマンが、
1500万程度のワンルーム賃貸をローンで購入すると、いくら節税できるか?
と言った事を知りたいです。
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233
匿名
もう15年近く1000万以上給与所得があったが1500になっても手取りが増えないことに気付いて、年金補てんになればと思いコンバクトマンシヨンを買い始めた。最初は頭金も少なかったから利益も少なかったが自宅のローンの繰り上げに使うよりアバマンローン繰り上げたほうが利益がでてローン控除も減らないことに気付き、きがつけば年間家賃収入が550万になっていた。
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234
匿名さん
2000万のワンルームマンション
償却期間47年=約50年
1年間の減価償却約40万 税率33%として約13.2万節税
10年後1500万で売却
節税効果10年132万円
売却損益500万
収入=賃貸料+節税効果
支出=銀行支払い+売却損益
収入>支出ならいいが
収入<支出ならいくら節税しても、損をした事になる。
減価償却費は、マンションの価値が下がる分を経費として計上しているもの。
減価償却費は計算方法はきまっているが、マンションの価値は色々な状況で
変わる。
2000万のマンションが10年後1500万と言うのは十分ありうる。
売却損益500万>節税効果132万
減価償却費だけに限ってみれば、節税効果の方が低い
無論2000万のマンションが10年後2500万で売れる状況であれば
これほど魅力のある投資はない。
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235
匿名
232
初年度は諸費用が大きな費用となって不動産所得で300万くらいの赤字になるでしょうけど次年度からはマイナス100万なるかどうかというところでしょう。
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236
匿名
私の場合物件総額9500万円ですが残債7000万円、10年後5000万円になる予定です。
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237
匿名
マンシヨンの減価償却費はまず購入価格の消費税分を税率で割り戻して建物の価格を求め、さらにそれを付帯設備と本体とに分けて違う償却年数で計算します。
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238
匿名
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239
匿名さん
-
-
240
匿名さん
220です。
質問に答えてくださってありがとうございます。
賃貸業について本を買って、私なりに勉強してみましたが、
課税所得900万クラスの私には難しいように思いました。
まず、原価償却費狙いで新築、木造を考えたのですが
土地を借金して買って、新築を建てるのはリスクが大きいかと。
土地をもともと所有していれば、おいしいと思いますが、、。
中古だと
家賃収入>原価償却費
になってしまって、かえって税金が増えるのでは?
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241
匿名さん
>>239
こまかい事のつっこみなしで
不動産収入=家賃収入ー銀行支払い利息ー減価償却
これがマイナスなら税務上赤字。だから家賃収入があっても赤字と処理される。
他の所得と合算すれば、税金は還付される。
しかも、減価償却は実際に出ていくお金でないので、その分手元に現金が残る。
これで業者は節税できると言う。
ところが普通マンションの価値は下がる。その分損失が出てる事に普通の人は
気づかない。
マンションの価値が下がる以上に利益を出していれば問題ないけど、それ以下なら
たこが自分の足を食べているようなもの。
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242
匿名
価値の下落より残債の減りが上回っているから大丈夫です。ローンはいずれゼロになるけどタダのマンシヨンはないです。家賃が下がるなら損のない範囲で繰り上げ返済すればいいのです。
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243
匿名さん
4000万の1Lを2戸、2000万の1Kを1戸持っていて
自己資金はそれぞれ、900、600、200万円投入して
いるから借入金は当初3100、3400、1800で計8300万円。
15年間は節税で考える。(償却は当然定率法で行う)
投下資本は1700万円だから毎年の家賃の収益と節税
効果が120万円程度あれば7%の運用ができていること
になる。
15年目に退職して節税がいらなくなったら、その時点での
残債が5530万円くらいとして、総額10000万円の物件が
仲介手数料や当初の諸費用込みで6500万以上で売れたら
元金回収できる。
家賃が下がって赤字なら、退職金から500万程度補填する。
年30万の収益増なら6%の利回りになる。
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244
匿名さん
投下資本を収益で回収しようと考えるから不動産投資は
無意味だと思うのだろう。そりゃ確かにそうだ。
しかし、将来の年金補填と考えたら、賃貸マンションを複数
持つことは意味がある。
デフレの時代ローンは長く持てば持つほど損だが、ローンを
支払うのは店子であるから(空室はあっても20%を超えること
はめったにない)長く持つほどローン残高は減る。
売却価格>ローン残高の不等式は長くなればなるほど確実に
なる。
ならば、退職金で中古マンションを買うという案もあるが
まず、ローンが組みにくいし物件も見当たらない。管理ノウハウも
みについていない。
若いうちにローンが組めるうちに高価値物件を入手しておき
ローンが減ったあたりで、自己資金を追加し収益を高めるか
売却して老後資金の足しにするという方が正しい。
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245
匿名さん
売却というのは経験のない人には難しく思えるものだが、何度か
経験すれば値付けのコツもわかる。まずは自宅マンションの
住み替えでで経験しておくほうがいい。年収2000万円クラスの
ビジネスマンの中には一回目のマンションを完済して賃貸に出して
二軒目を取得している人もいるが、ファミリー物件は面積当たりの賃料が
安い。1Kは面積当たり賃料は高いが、売るときは安くしか売れない。
一件目は売却して仮に譲渡益があっても課税されないし、譲渡損が
でるなら減税の利点があるわけだから売らない手は無い。
それをそのまま2軒目の自己資金にまわすのもいいが、ローン減税と
賃貸不動産の減税をミックスで考える。
一軒目の売った資金が4000万円あるなら、1000万円づつ3年に分けて
1LDKを3軒買う。初年度は200万以上諸経費で赤字がでるので
所得税は確実にゼロになる。1000万円は金融資産として運用する。
・・・・まぁ、ここには書き込みしなくても年収1500万クラスの人はだれでも
やっていそうだけど。
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246
匿名さん
給与所得での高額所得者のメリットというのは、高額の借入金が
起こせるということ。給与所得の高額所得者のデメリットは源泉徴収で
高額な税金を取られるということ。個人事業者に比べて経費などの
損金算入枠が少ないこと。
私は10年やってきているけど、失敗したと思ったことは一度も無い。
アパマンローンを金利優遇で借りられるのも高額所得者ゆえのこと。
所得1000万円以下には、あんまり想像しづらい世界だろうけど。
早めにやっておくと、所得が減ってからもその恩恵は続く。なにしろ
年金生活にはいってからも所得税は取られるのだから。
キャッシュフロー=税引き後利益+原価償却費
がプラスで
売却価格-残債-取得経費-売却経費-自己資金
がプラスなら何も問題ないですよ。
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247
匿名さん
ちなみに、不動産収入550万円として
費用計上するのは
減価償却費
借入金金利(建物分)
固定資産税他
管理委託費
消耗品費用
修繕費
入退去の際の清掃委託費
で圧倒的に原価償却費が大きい
確定申告の添付書類でも減価償却費のみ
明細をつけるようになっています。
その他は証拠書類を添付せずに手元においておくだけで
充分。
私の場合、利益は110万/年ですが、原価償却費を加味した
不動産所得は-190万円(昨年実績)です。
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248
匿名さん
自宅の場合でも
ローン残債+ローン返済合計+購入・売却経費+自己資金<売却価格
なんてことを考えませんよね。
むしろ
ローン残債+購入・売却経費+自己資金<売却価格
でかつ
想定家賃×居住年数>ローン返済合計+管理費累計+固定資産税
なら満足するでしょう。
不動産賃貸でも全く同じ
ローン残債+購入・売却経費+自己資金<売却価格
で
想定家賃×居住年数>ローン返済合計+管理費累計+固定資産税
ならそれでいい。
自宅で繰り上げ返済してローン額を軽減するように
家賃収入を増やしたければ繰り上げ返済する。その違いと
空室リスクに対処するのに充分な所得があるかどうかというだけの
違い。ローンは3ヶ月滞納するだけでアウトだけど空室が3ヶ月は
たまにはある。その際所得に余裕がないとかなりつらい話になる。
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249
匿名さん
>>246
>キャッシュフロー=税引き後利益+原価償却費がプラスで
> 売却価格-残債-取得経費-売却経費-自己資金がプラスなら何も問題ないですよ
それなら何も問題ないと思います。
税引き後利益+原価償却費
残債、取得経費、売却経費、自己資金
これらはおおよそ計算できます。
問題が売却価格です。もくろみで計算できますが、実際は売ってみなければ分かりません。
>>243
のように希望通りの金額で売れるよい物件なら問題ないと思います。
ただ、それは物件により異なり悪い物件を掴まされたら、キャッシュフローがプラスでも
売却価格-残債-取得経費-売却経費-自己資金がマイナスなら損ということになると思います。
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250
匿名さん
>問題が売却価格です。もくろみで計算できますが、実際は売ってみなければ分かりません。
そんなことはないです。自分の土地勘のある場所の駅近物件で相場価格がわかっている
場所を買う。それも買ったあと毎年類似物件の価格を調べることです。
都心3区でそこまで値下がりする物件を私は知らない。
賃貸が成り立つのは3区駅徒歩5分以内か3区のタワー物件でしょう。
>ただ、それは物件により異なり悪い物件を掴まされたら、
その発想がよくない。売り込みにきた物件を買ったらだめ。自分で探して
新築なら抽選で買う。中古なら競りあがって買うくらいでないと。
自分を見る目を養うのは、自宅であれ賃貸不動産であれ全く同じです。
自宅だから一生抱えて我慢すればいいというのは泣き寝入り。
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251
匿名さん
不動産賃貸で失敗するのは、変な物件を高い時期に高い金利で借りて
売りたくても残債割れして売れないし値下げしないと買い手もいない
そういうケース。大阪のワンルームなんてまさにそんな状況でしたね。
とにかく、赤字だという人に限って毎月2万とかその程度の持ち出しで
嘆いている。テナントがいないなら問題だけど、年間24万程度なら
税金還付で30万くらいとりもどせればおつりが来る。
それと10年たてば残債が減っていてわずかな追加投資で赤字も消せる。
問題は空室が頻繁だったり家賃が大幅に下がるケース。
そのときに1Kだったりすると投売りしかない。
1Kはそもそも供給過剰だし今後の時代にそぐわない。個人が投資としても
居住用でも買ってくれそうな物件を買うことでしょうね。
そのためには日ごろから物件をよく見ておくこと。不動産が好きでないと
不動産投資など無理かもしれませんね。
みんな自宅のときにここまで熱くなれるんだから、その情熱を賃貸物件に
むけたらいい物件買えるといつも思っているんですが。
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252
匿名さん
>>250
>賃貸が成り立つのは3区駅徒歩5分以内か3区のタワー物件でしょう。
>自分を見る目を養うのは、自宅であれ賃貸不動産であれ全く同じです。
そいう才能があり、そういう物件を持っている貴方なら大丈夫ということでしょ。
そうでない人は、注意して不動産経営を考えましょうという事では?。
キャッシュフローがプラスだから大丈夫と思わず、きちんと物件を選びましょという
事では?。
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253
匿名
249
投下資本回収が済む頃売却価格が残債割れしていなけりゃ平気だろ。
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254
匿名
賃貸物件であろうが居住用であろうが同じ頭金いれていて同じ期間に売却価格が残債割れするなら、失敗という点では同じだが、賃貸は時期がくれば残債が減り売れば頭金の回収ができる。
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255
匿名さん
>>253
>投下資本回収が済む頃売却価格が残債割れしていなけりゃ平気だろ。
頭金の分損しても、借金さえ返せればいいというな平気でしょ。
>>254
>賃貸は時期がくれば残債が減り売れば頭金の回収ができる。
売れる金額によるでしょ。
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256
匿名
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257
匿名さん
居住用なら損益とか回収なんて無関係な世界。
お金生もうとも思わなければ、目減りしたなんてことも考える必要ない。
売らないでずっと住む人には、月々ローンの返済額と固定資産税くらいしか必要ない。
節税対策。。。??そんなに上手くいくのかな?
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258
匿名さん
節税の話だが、経験上13000万円の収入で、不動産でマイナス200万円、扶養家族、社会保険控除
医療費控除で500万くらいあれば、税金は全額還付だと思うが。
共働きだと扶養控除が少ないのだろうな。
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259
匿名さん
>居住用なら損益とか回収なんて無関係な世界。
そうじゃないだろ。
基本買ったとはいえ当面は、銀行とあなたの共有財産だということをわすれてはいけない。
銀行とあなたが、8割、2割の持分であなたに賃貸事業しているようなものだ。
銀行さんは、投資した8割の金に金利をのせた「家賃」をとっている。
あなたは、自己資金分だけ割り引いた家賃を支払っている。
そう考えたほうがいい。
>お金生もうとも思わなければ、目減りしたなんてことも考える必要ない。
それが社会の仕組んだ罠、買い手の自己欺瞞というものだ。
自分が100%所有していたらそういう割り切りもいいが、負債が半分以上あったら
もし価格が暴落して残債割れしたら住宅の換金価値はなくなる。
賃貸不動産も居住用不動産も自分の身銭を切って買っている訳だ。
将来の価値動向に将来の生活費を左右される。
>売らないでずっと住む人には、
そう言い切る自身はどこから来る?人は長い将来どういう生き方をたどるか
わからない。転勤、転職、退職。所詮職業に住居は振り回される。
家を売ったり貸したりは、年収1000万円以上の人生にはかなり頻繁に
あると思うがどうだ?
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260
匿名さん
>節税対策。。。??そんなに上手くいくのかな?
確定申告の申告書Bってもらってきて書いてみなよ。
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261
匿名さん
世帯年収1000万円〜2000万円の方、いくらの家を買いますか?
というスレでしたよね。そろそろ本題に戻りませんか。
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262
匿名さん
7500万円のマンション買いました。4000万円頭金でローン3500万円。
収入は購入当時1400万円。
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263
匿名さん
本題に戻してみましたが、誰も反応しませんね。
それでもって、1000万円繰り上げしようかと思ったら低金利が続くので、1LDKをもう一軒買ったら
キャッシュフローも健全になったし、節税にもなった。いずれは売っても頭金以上に手元にのこり
そうだから、って話で上の話題にもどっちゃうんだけど・・・。
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264
匿名
私 850万(会社員、29才)
妻 450万(会社員、26才)
子供なし
都内6000万のマンションを5700万でローンを組む購入予定です。
返済はフラット35Sを利用します。
因みにワンルームマンション投資2件所有してます。(ローン残債1600万&1700万)
月の収支は賃料収入と返済を鑑みて+3000円程度です。
勿論これとは別に確定申告による税金還付と各物件の固定資産税等が発生します。
以上ですが私は無謀でしょうか。
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265
匿名さん
無謀。
一生子供を産まずに2人で馬車馬のように働くことになります。
ワンルームマンションは経年毎に賃料は下がります。下手したら破産。
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266
匿名さん
ワンルームマンションは投資としてハイリスクローリターンでないかな?
自分はボロアパートの一棟買いから始めて、今はボロマンションオーナーになってる
これがまた税対策には最高なのですよ。
まあ結局面倒臭くなって、そのボロマンションに自ら住んでしまうとういう
現状なんですがね・・・
これから自宅建築予定ですが、同じ費用なら小さなビルを自宅にするイノベーションが
流行だそうなので、ちょっと迷っています。
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267
匿名
奥さんの貯蓄があれば大丈夫。ワンルームはサブリースだろうから契約切れの後の空室対応注意。ローン控除とワンルームの還付で納税額こえるだろうけど減価償却の減りによるキャッシュフローのマイナスが心配。
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268
匿名さん
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269
匿名さん
月々の返済、約17万、管理費修繕積み立て2.5万円、固定資産税月平均1.8万円、駐車場3万円
計24万3千円
10年後の残債4230万円
20年後の残債2700万円
20年で売って売却価格が4000万円なら1000万くらい残るかな。
>私 850万(会社員、29才)
49歳のときは2000万くらいもらっているから、おそらく完済だな。
買って大丈夫だと思うよ。
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270
匿名さん
給与収入1600万円。不動産所得400万円。専業主婦の妻と子供二人です。
このたび自宅を1.1億円で購入しました。頭金が3000万、ローンが4000万円です。
金利が全期間1.7%優遇というので思い切って購入しました。
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271
匿名
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272
匿名
>>264
私と状況が似てます。
但し、ワンルームマンションは4件ありますけどね。。
ワンルームマンション物件(エリア等)次第だと思いますよ。
本当にいいもの(安く購入・エリア)を購入してればキャピタルゲイン出して売れますし。
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273
匿名
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274
匿名さん
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275
匿名さん
この世帯年収が夫婦の合算だとやはり便利なマンションになりそうだけど、夫だけでこの年収(妻は専業主婦)ならば環境の良いエリアの戸建てを選ぶ人が多そうだね。
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276
匿名さん
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277
匿名
>>276
たしかに
購入層が一番多い30代中ぐらいで共稼ぎなら、奥さんがパートじゃない限りは1000越えは普通ですね
うちは合わせて1300ぐらいだけど、周り見ても普通な感じ
ちなみにうちは戸建てにしました
妻の職場に近い場所で(妻は自転車通勤)
私は通勤時間1時間(^_^;)
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278
購入検討中さん
質問させて下さい。
当方30代半ば 年収1700万 (1馬力)妻は病気もあり働けません。
4年前に建てた一戸建てをローン6000万程で組み 現在残債5000万ぐらい。
事情があって早期に引越しを考えています。4年前当時は年収1000万切るぐらい
で上記の額が組めました。繰上げや他の出費もあり現在貯金は600万ほどしか
ありません。年収は2000前後で頭打ちだと思いますがリストラなどはありません。
現在の一戸建てはせいぜい4500万程度でしか売れません。もし売却損を含めて
新たなローンを組む場合どのくらいまで銀行はOKを出してくれるでしょうか。
移住先の地価が非常に高いため満足できる家に住むには7000~8000万はかかり
そうです。もし借りれるなら頑張って繰り上げして返すつもりです。
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279
匿名さん
売却・損切りしてしばらくは賃貸に住むという選択肢はないのでしょうか?
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