修繕費いくらかかりますか？

２４世帯なら築年数も関係なく、余裕で１０００万円以下で収まります。
特別な工事(エレベーター交換や貯水タンクの交換)がない限りですが、、

管理会社経由なんですか？

>余裕で１０００万円以下で収まります。

戸当たり４２万円ですか？
ちょっと信じられない数字ですね。
小規模・１回目・１フロアー４戸で平均的な設備であれば
戸当たり７０～１００万。
１７００万～２４００万程度じゃないでしょうか？

世帯数が少ない小さなマンションですから、外壁塗装と屋上の各ベランダの防水の工事・鉄のベランダや鉄骨階段塗装なら、余裕で１００００万以下で出来ます。
タイル貼りのマンションなら、タイルのはがれチェック交換や目地補修です。
そこに大手の建設会社や管理会社が加わると、２倍～５倍に跳ね上がる仕組みなのです。
下請け下請け下請け孫請けではなく、孫請けに直接に頼むのです。
住民の皆さんで、見積りを沢山多く取る事が肝心です。
ボッタクリボッタクリ工事の蔓延は、皆さんが賢明になって阻止しましょう。

ダイレクトメールで来るボッタクリ業者に頼むのは愚の骨頂ですから！

書き間違い、１億円ではなく１千万円以下です。
今の不景気の時代は価格競争は激しいです。

昔からですが名のある大きな建設会社に頼むと、丸投げ丸投げの下請け工事です。

建築仕事の私が言うのですから一切の間違はありません！

1千万では絶対にできません。

1千万では絶対にできません。

９００万円以下で絶対に出来ます。

９００万円以下で絶対に出来ます。

建設会社の暴力暴利に気を付けろ！

築１３年のマンションです。現在大規模修繕工事の真っ最中です。１７０戸、１４階建。
工期は６ヶ月とちょっとかかります。元請会社は大手ゼネコン、設計・監理は地元の建築事務所。
建設会社の応募については公募、管理会社の手を借りず修繕委員会のメンバーで総合評価方式で元請会社を決めました。
工費は相場としては、１戸当り７０万前後といわれていますが、積立金に余裕があったので１戸当り９０万超を
かけております。設計・監理会社への支払は８５０万。
工事内容は、足場を組み外壁塗装やタイルの補修・ベランダのシーリングや補修・通路のやり変え・補修・電気設備の取替え・窓枠のシーリング・屋上防水・ルーバルのシーリング等・エントランスの補修・ＥＶの内部改修・網戸の張替え・玄関扉の塗装等見える部分は殆ど手をいれました。
それに、集会室の塗装等・駐車場（自走式２階）の塗装や補修・敷地内の整理・プールの解体と緊急駐車場への変更・植栽の増加等を行いました。
お陰様で１３年前と殆ど変らないようなマンションに生まれかわろうとしています。（今月で終了）
工費総額は１５，０００万超です。
大手ゼネコンのせいか仕事は丁寧です。仕事内容も安心してまかせられたという感じです。戸建のことを考えれば
９０万程度でこれだけの工事ができるので本当に安いと思っています。

工事業者を募集してどこにするか決めるのは総合評価方式がいいと思います。そして入札評価の計算方法を組合員で
行いそれで決めれば管理会社の手が入らないと思います。計算方法については勉強してください、以外と簡単で素人でもできますので。

余談ですが、長修繕計画表に基づいた予定修繕工事費が出てれば、それで1戸当り月の修繕積立金が計算できますので、それで必要修繕積立金を計算されておかれればいいと思います。

＞一般的に大規模修繕はどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？

大変大雑把な質問ですが、それくらいなら御宅のマンションの修繕積立金額の計算根拠となった長期計画修繕表を見てご覧なさい。大規模修繕の次期と各項目毎の概算金額と合計金額が記載されています。

私も理事長時代に１０年置きの大規模修繕をやりました。
マンションにより修繕箇所は違いますが、やるべき必要な修繕は全てです。

２８世帯の小規模マンションですが、管理会社も含めて住民の皆さんと見積書を７社取りました。

出てきた見積書が各社バラバラでしたので精査しなおし、工事内容・使用材料・保証内容を統一して再見積もりさせました。

そうしましたら、なんとなんと、なんと、
全くの同じ工事内容が大手ほど高くなり、７００万～２５００万でした。

特に違うのは足場代です、１３０万～８００万です、摩訶不思議でおかしいでしょ！
足場代で利益を取っているのが見え見えでした～呆れた。

その中から３社に絞りまして総会に出席してもらい、住民の皆さんと業者の面接と工事内容の説明を十分にしてもらってから業者を多数決で決めました。

結局、一番安い７００万円でやりました。
同じ工事内容ですから私は全く不安も心配もありませんでした。

しかし、マンションでも有名なワアワアうるさい１人の口先住民から、なんだかんだと横やりが入りました、安かろう悪かろうではないか…大丈夫か…業者変えろ～…

そして自分の出した見積書が通らなかった為に、役員に内緒で個別で住民を呼び出しては、決まった業者をキャンセルさせようと必死に工作するのです。

その口先人間は業者と癒着していて、自分の指名業者に決まったら、何割かを懐に入れようと企んでいたのでしょう！
何故なら、その人間は前回の大規模修繕時も、安い業者で皆さんで決めようとしたら、そのワアワアうるさい口先人間の一声で、その人間の指名業者に２０００万で決まったそうです。

そんな悪質・悪徳人間には一切ひるみません。
何とか皆さんを説得して大ドンデン返しを阻止しました。

結局、全ての工事が終わりましたら住民の皆さんから大感謝大感激されました。
住民達は最初あの口先人間がワアワアとうるさいから不安だったそうです。

大規模修繕工事には目には見えない、色々と沢山の苦労や悪質な企みが介在して来ます。
業者や管理会社にお任せは絶対にダメです。
工事価格も各社様々です。
またどこのマンションにもいる悪質な口先人間に騙されないよう、ある程度の専門的な勉強もして総会に望みましょう。

マンション住民の皆さんの大事な財産の管理費・修繕費なんですから、大切に使って貰いたい限りです。

長いのは読みません。

大規模修繕工事で小さなマンションほど一番費用がかさむのが　足場　なのです。

一般に　７０万円　といわれているのは、大手のゼネコンなどが請負、設計管理や管理会社のペーパーマージンも含めた基本的な工事内容で、１００戸前後の一般的な一棟の建物での金額の目安です。

ゼネコンでなくて設計管理などを省けば、大幅に無駄を省けますので、一戸当りで表現しますと　５０万円　程度になります。

ただこちらは７階建てで２４戸ですので、工事費で占める足場の金額が少し割高になりそうです。
ワンフロア４戸、エレベーター１基のようですので、屋上の防水はおそらく何も手を入れなくていいでしょうからトップコートを塗るだけですね。

外装がタイルが主だとると、現在、浮いていたり白い液体が垂れているような部分が少なければ、タイルの貼り替えなども少なくて済みますので、それほど費用も掛からないです。
良く有るのは、タイル１枚浮いているからと、１ｍ四方のタイルを剥がして貼り替えるように言ってくるのですが、大抵の場合、そんな工事は無用ですし、そんな工事をするとせっかくの外装がツギハギ柄になってしまいます。
これは、工事会社が工事面積を増やして工事費を吊り上げるための手法です。
そうしないと、後で剥がれたタイルで大変なことになるなどと脅かして工事を承認させるのです。

おそらく、こちらのマンションだと、基本的な工事代金は　１０００万円前後　でしょう。

それから、設計管理と言うのは、まず必要がありません。
つまり、天下り先が作られたのと同じような理屈だからです。
責任を持たせ、安心を与えると言うだけで、工事費の上前を跳ねるのです。
まともな業者さえ選べば、しっかりした工事をしてくれますので、工事後のトラブルなども非常に少ないのです。
アフターサービスを強調している業者は要注意です。
つまり、工事に自信がないので、良くアフターサービスで工事を常にしている会社だからです。

最近、ゼネコンも値段を下げて来ていますので、ゼネコンに頼んだとしても無駄な設計管理を省き、管理会社へのペーパーマージンだけで済ませば　１２００万円戦後　で　できると思います。

後は予算との相談で、使っていて不自由な部分を改良する費用に充てたり、共用部分のグレードアップに充てたり出来ます。
また、今後のことを考えて、無駄なお金は使わず貯めておき、皆さんから徴収する修繕積立金を上げなくても良いかも知れませんし、最初の修繕工事の計画が少し高額に考えていたとしたら、もしかすると修繕積立金を下げることも可能でしょう。

自分たちの資産ですので、自分たちが知ろうとしないと　ぼったくり　されますよ。
だって、公に言われている内容自体が　ぼったくり　の内容なのですから。

先ほどレスした７００万円と書いた者です。

書き漏れですが、鉄骨階段の塗装が５０万円追加されて、最終的な支払いは合計７５０万円でした。

また我がマンションも２８世帯の７階建てです。
色々と面倒くさいですが、見積書を沢山取りますと勉強になりますし、皆様の大切なお金をボラないようになります。

すみません、また間違いで８階建てでした。

７５０万円工事の内訳

工事内容は…高圧洗浄後に
①外壁と踊り場の内壁塗装
②下地剥離後のウレタン防水塗装(屋上･ベランダ･踊り場･階段)
③換気穴全個にステンレス換気扇の取付
④ベランダの鉄フェンス塗装
⑤門塀塗装
⑥各窓枠のシーリング交換
⑦外壁のヒビ埋め
⑧外壁のシーリング埋め⑨玄関ドアの表裏塗装
⑩高架漕と貯水タンクの外壁と鉄部塗装
⑪エントランスの天井塗装
⑫１階店舗の外壁塗装

一番は雨漏りしてましたので大変な工事でした。工期は約３ヶ月でした。

No.10です。設計・監理はいらないといっている者もいますが、元請会社に設計とかを依頼すればチェックをする者とかの人権費等もいりますからね。。
なにか工事費を安く安くいう方がおられるようですが、工事の日数と人数で日当を計算してもかなりかかりますよね。
まともな建設会社に依頼すれば工事は金額をかければかけるほどきれいになりますよ。
又、修繕周期にしても早くやればそれだけきれいで快適ですし。全て積立金次第です。

>12のマンションの大規模修繕工事が足場を組んでも７５０万だったということだけど、そんな筈ないでしょう。
３０日間ぐらいかけて５人の作業員と交通整理員１名でやったんでしょう。殆ど工事はしないのでは？

スレ主さんのマンションは小規模なので１戸当り１００万程度はかけた方がいいのではないでしょうか。
１戸当り７０万の相場は、１００戸～２００戸のマンションの相場です。又１５階以上の建物は足場が組めず
ゴンドラでの作業になりますのでもっと高くなります。

やはり、これだけ現実を知らない方々が多いのだと強く実感しました。

ボラれている方が多いと言うのが現実かも知れません。

丸投げされた下請け孫請けは、毎回にこんな安い価格で完璧な工事を強いられている訳です。

公共事業も含めまして中間搾取が余りにも大き過ぎるのが、昔から変わらない建設関係の仕組みなのかも知れませんね。

私の住むマンションは、６階建ての４４戸でして、今ちょうど大規模修繕工事をしている最中です。
前面に足場を立てて工事費は２１００万円です。
一番高かった見積もりは大手ゼネコンの２８００万円でした。
その他の工事会社はリフォーム専門にやっている関東に支店のある会社と、地元中心の会社などで、一番安かったのが１８００万円でしたがどうも信用できず、中ほどのこの会社にしました。

管理会社は最初からノータッチで、理事会に対して何度かこれらの会社がプレゼンテーションをして煮詰めて行き、その経緯を議事録として知らせてもらっていて、最終に残った３社で、総会の場で簡単なプレゼンテーションをしてもらい、後日、住民投票をして決めました。

実は、一人の住人からの推薦で、この掲示板で良く実名が出ている「Ｇ社」の見積もりが出されプレゼンテーションもあったのですが、金額は４５００万円で、プレゼンテーションでは、「１戸当り７５万円と言われていますが、安いと手抜き工事をするので１戸当り１００万円くらい掛けたほうが絶対にいいです、理事の皆さん、安いと後で責任問題になりますよ。」と言う脅されているような内容で、建築関係の理事からの質問に対しては、理屈を並べるだけで答えにはなっていないようでした。

お金が有り余っているのなら、１戸当り１００万円でもいいなんて言えませんよね。
余っているのなら、そのまま貯蓄しておくべきです。

会社さえちゃんと選べば１戸当り５０万円でできます。

修繕工事の時期ですが、１０年で行う必要はないです。

環境が良く、作りが良いマンションだと、屋上のトップコートがあるのならその部分だけ５年後とに塗り直し、大規模は１５年くらいで行うようにすれば良いのです。

１０年でも１５年でも、大規模修繕工事の金額で大きなウエイトを占める足場代金は変わらないからです。

１０年毎と１５年毎の場合を６０年間で考えると

１０年毎　５回の大規模修繕工事
１５年毎　４階の大規模修繕工事

１回の違いだけにしか見えないですが、金額にするとマンションの規模にもよりますが、数千万円の違いになるのです。

工事会社は、短いサイクルで工事をしてもらいたいため、１０年でやったほうが良いと、色々な理屈をつけて説得してくるのです。
でも、このように、数千万円の違いが出ますので、修繕費の額を途中から上げたり一時金として数十万円を徴収したりする事になりますので要注意です。

ぼったくられないようにして下さい。
　

●長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント　（平成２０年６月策定）

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

古いマンションになればなるほど早めの工事が必要です。
下地の風化で劣化が激しいからです。
１０年置きをアル事情で伸ばしていたら、１３年目に雨漏り浸水被害が各部屋で続出してしまった(焦)
原因は窓枠シーリング！

>>22
確かに修繕周期は修繕積立金に大きく影響してきます。１年でも工事を延ばせば節約できるでしょう。
しかし、工事を行い、グレードアップを図ればマンションはきれいになりますし、資産価値はあがり
快適な生活をすることができます。
要はそのマンションの修繕積立金に大きく影響してくるでしょう。
余裕のあるマンションは早めに工事をすることができますし、グレードアップ化もできます。
積立金の少ないところは工事費を抑え、少々きたなくなってもできるだけ工期を延ばすということになるのではないですか。
第１回目の大規模修繕工事を１０年でやろうが２０年でやろうがそのマンションの積立金次第です。
又、工事のグレードにしても１戸当り５０万でやるか１００万でやるかも積立金次第です。勿論それにあった
工事がされた場合での話しです。手抜きとかぼられたとかいうのは度外視して。

一戸建ての最初の塗装は５年前後が理想と言われています。

２回３回と家を建て替えた方なら十分に理解しています。
何故なら、塗装の必要性や家の痛み具合を把握しているからです。

これは業者の都合ではなく、新築時の作りにも問題があります。

一番はクラック(ヒビ割れ・目地の隙間)が、手抜きと言うか、納期優先のやっつけ突貫仕事のツケです。

実際は大切な一番高い財産なんですから、築年数など関係なく、１年でも痛みが出たなら直すのが常套手段です。

手抜きや突貫工事もありますから、一戸建てやマンションの修繕工事は…築年数で判断するのではなく…
痛み・劣化・風化度合いで判断しましょう！

スレ主です。
沢山の回答ありがとうございます。
こんなにレスがあるとは思いませんでした。

大体５０万～９０万／戸くらいと理解しました。
とりあえずうちのマンションの修繕費が大きくは間違っていないということが
わかりました。（かなり下のギリギリのラインですが・・・）

ちなみにうちのマンションに修繕計画なるものはありません。
（管理組合が機能していない）
管理会社も悪徳で、今まで修繕費から理由をつけてお金を持って行こうとした事が
３回もありました。（殆ど詐欺）
何とか阻止しましたが、気が付かなかったら今頃は修繕費の半分は持って行かれていました。

世帯数が少ないですから余裕綽々で自主管理が出来ます。
出来る限り早く悪質・悪徳な管理会社はクビ切りましょう！
住民のために、、、

兎にも角にも、建設会社の丸投げによるマージン搾取の利幅には気を付けて下さいね～

そして、相手は素人だと考えているので「これをやらないと後で大変なことになるかも知れません。」という殺し文句で、やらなくてもいい工事、やらなくてもいい範囲まで承認したりしてしまわないように、そして、これこそ素人だからともっともらしい説明を用意した上での「金額のぼったくり」にも十分注意して下さいね。

２５にうまくまとめられているんじゃないですか。

一世帯当たり５０万円前後と考えて置けば間違いないと思います。
世帯数が増えれば当然に一世帯当たりの単価は下がります！
それ以上した場合は完全にボラれたと自覚しましょう！！！

>32
あなたの考えは間違っていますよ。
１戸当り100万でもグレードアップとかバリアフリー化とか工事内容を増やせば高くなりますよ。
できることなら１戸当り７０万～８０万はかけたいですね。
そうすれば見える部分は殆ど新しくなりますよ。
５０万以上かかる工事はぼられたという偏見はやめた方がいいですよ。

ある悪徳管理会社は大規模修繕工事の際に、管理会社委託の工事に仕向けるよう役員を丸め込み、管理会社と役員の関係を悪の＊＊の伏魔殿にしようとしています！

管理会社には親会社から報奨金が支払われ、役員にはバックマージンを支払っているそうです！

クズ管理会社がクズ役員を増殖させて、関係がナアナアにならないよう、益々と組合員(住民)は管理会社と役員を厳しく管理監督する目が必要です！

私のところの大規模修繕工事は大手ゼネコンでやりました。
２５０戸のマンションです。１戸当り８３万かけました。
２億の工事でしたが、理事長と修繕委員会の委員長を兼ねた私に贈り物がきたのはお歳暮で５０００円の
詰め合わせセットがきただけです。
おかげさまで工事は住民の評判も良かったようです。新築みたいにきれいになり、グレードもあがりました。
本当に丁寧な工事がされたと思っています。
普通の会社であればちゃんと工事をしてくれますよ。
中には悪徳工事会社もあるだろうし、悪徳理事もいるでしょう。しかしそれは稀有なケースですよ。

８３万円も掛ければ、このご時世ですので、ゼネコンは諸手を挙げて左団扇で最高の工事ショーを見せてくれたことでしょう。

２億円だと言うことなら、少なくとも４千万円ほどの利益がゼネコンにあったでしょうね。

それとも、基本的な修繕工事とは別に、共用部分を改良したりされたのでしょうか？
例えば、共用廊下の床がモルタル仕上げだったので、長尺シートを貼ったとか、エントランスからの導線を出来るだけバリアフリーに改造したとかの工事を追加で依頼した金額なのでしょうか？

追加工事を含めてなら、この金額になってもおかしくないです。

いやいや普通に考えてゼネコンの粗利益は半分の１億です、これ業界の常識だよ！

架空の話に花が咲く。

↑悪徳管理会社とボッタクリ業者は、もみ消しにヤッキだな(笑)！

ゼネコンの粗利益は半分ていうのは何が粗利益なのかわからない。
俺が普通の現場できいたのは工事の原価率は99％。1億の工事で１００万位。
天候などによる遅れ、資材の価格などですぐ赤字になる危険があるとのこと。

今日日そんなに粗利益が高ければ、左うちわ儲かってしょうがないような気がするが。

＞＞３６
廊下のシールを全部剥がし新しいのに張替えたり、子供用プールを緊急用駐車場にしたり、植栽を増やしたり、
バリアフリー化、細かいとこで言えば通路の電気設備を全部やり変えたり、玄関扉の塗装、網戸の張替え等見える部分は全てやり変えましたよ。
当然基本工事は全て入ってますよ。７ヶ月の工事期間です。設計・監理会社も入れてます。
お陰様で出来た当時のマンションに生まれかわりました。
２億で４０００万の利益が大手ゼネコンにいったといっていますが、２０％の利益は適正ではないのですか？
慈善事業で工事をやる訳ではないでしょうから。
工事にかける費用はそれぞれのマンションによって大きく違うとおもいますよ。お金を掛ければ掛けただけきれいに
なるのは当然のことでしょう。
お金をかけて資産価値を保ち、快適な生活をおくるか、積立金を出来るだけ抑え少々きたなくなってもがまんするかだと思います。
当然この判断をする場合は適正な工事がおこなわれたことが前提条件になります。工事費の中抜きにあったり、暴利を取られたといったら判断が難しくなりますので。

付帯工事があって８３万円と言うのなら理解できますが、外壁がタイルで平均的な形の建物であるのなら基本的な工事は、ゼネコンで５０万円くらいが首都圏での工事としての基準ですよ。

２億円の工事での利益が２０％が妥当だと、何を根拠に仰っているのでしょうか？
１千万円くらいの工事なら２０％くらいになるでしょうが、２億円くらいの工事だと多くて１０％ですよ。
設計管理会社が入っていると言う事なので、その余分な支払いを含めて２億と言う事ですね。

もし、その内容でその金額を信じているのなら、あなたが知らない場所で、おそらく５～１０％近くの金額が工事に関わった数名が山分けしている可能性もありそうですね。
これは、公共工事では刑事事件になりますが、民間工事ですので「謝礼金」とか「紹介料」として支払われるのです。

公共工事なら政治家に回るでしょ！

>>42
少なくとも理事と専門委員会にはリベートはいってません。
管理会社も100%ノータッチですのでいってないでしょう。

そうだとしたら、ゼネコンの担当営業と現場代人、そして設計管理に入った担当責任者は、かなりのボーナスがもらえたでしょうね。
だって、追加工事の内容がよくわかりませんが、３千万とか４千万になるとは思えないからです。

でも、皆さんが納得しているのなら、それもいいでしょうが、それを他に人に言わないで欲しいです。
そうでないと、そんなに高額なのが当たり前になってしまうので、相場がどんどん上がってしまうからです。

そもそも、１戸当り７０万円などと発表した金額こそ、バブル時期かのような高額なのです。
それに今は、設計管理などを省いた普通の修繕工事をしたのなら、１戸当り５０万円以下は当たり前になるのです。
５０戸の小さいマンションで昨年、大規模修繕工事があったのですが、４社の入札形式をとり、追加工事を含めない基本工事の金額は、１９００万円～２３００万円だったそうです。
おそらく２３００万円が大手ゼネコンでしょう、入札相手が地元の業者だと知っていたので、値段を合わせてきたようです。
つまり大手ゼネコンは、競争相手により、値段を変える事が出来るのですよ。

他の多くのマンションが、こんな情報から、１戸当り７０万円８０万円が当たり前だと思い込まされ、無駄なお金を搾取されるのを見たくありません。
　

マンション住民は早くに賢明になり勉強や努力をして、世間を知って欲しい限りですなんです、、、

良し悪しが判断できるインターネットと言う情報源が一杯あるからね。

>>45　46さん
マンションの住民にとってはありがたいことですが、やはり工事の額は積立金に影響されると思いますよ。
裕福なマンションはそれなりにお金をかけてもいいのではないでしょうか。
１戸当り１００万とかいえばすぐ悪徳だ、ぼられただというのも納得できません。
工事の内容とどこまで工事をするかによって工事費は違うでしょう。
私どものマンションも現在工事中ですが、納得いく工事を大手ゼネコンさんはやってくれてますよ。
入札は６社だったのですが（内地元業者は２社）地元業者の見積りは同じ仕様の場合でかなり割高でした。
却って大手ゼネコンの方が安いのではないでしょうか。

悪徳な役員と悪徳管理会社と悪徳な業者のカモリストにだけはなるなと仰りたいのでしょう。肝に銘じます。

悪徳とかがなければ工事費の額は関係ないということですよね。
１戸当り５０万でも７０万でも１００万でもそのマンションの実力に応じて工事をすればいいということに結局はなりますね。
お金を掛ければ掛けただけきれいに又グレードもあがるということです。